Rt-1969-914

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1969-09-13
Publisert:	Rt-1969-914
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 89B/1969
Parter:	Oslo kommune (advokat Fridthjof Brustad - til prøve) mot Alfred Amre (høyesterettsadvokat Arne Kobbe).
Forfatter:	Endresen, Nygaard, Roll-Matthiesen, Bølviken, Bahr
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §373, Skjønnsprosessloven (1917) §28, Bygningsloven (1965) §31, §32

Dommer Endresen: Etter begjæring fra Oslo kommune om forsøkstakst med refusjonsskjønn over grunn til utvidelse av Fredensborgveien avsa Oslo skjønnskommisjon 22. april 1966 skjønn bl.a. over Fredensborgveien 70 som eies av Alfred Amre. Kommisjonen baserte taksten på avkastningsverdien som den høyeste og fastsatte erstatningen for 297,5 m2 grunn med bebyggelse til kr. 56.000.

Alfred Amre påanket skjønnet til Eidsivating lagmannsrett, idet han hevdet at det forelå feil i saksbehandlingen og rettsanvendelsen. Amre gjorde gjeldende at det ikke forelå rettshjemmel for ekspropriasjon av eiendommen, at skjønnskommisjonen ved fastsettelsen av avkastningsverdien feilaktig hadde sett bort fra de lovlige leier som faktisk ble betalt, og regnet ut fra lavere leier, og endelig at kommisjonen uriktig hadde unnlatt å ta til følge hans begjæring om alternativ takst over et fjellområde bak eiendommen, med den begrunnelse at området ingen verdi hadde. Lagmannsretten fant at det ikke var noen feil i rettsanvendelsen at skjønnet var fremmet etter den av kommunen påberopte hjemmel, og at det heller ikke var noen feil at Amre ikke var tilkjent erstatning for fjellskrenten på baksiden av bebyggelsen på Fredensborgveien 70. Derimot fant lagmannsretten at skjønnsgrunnene var så uklare og utilstrekkelige med hensyn til beregningen av eiendommens avkastningsverdi at skjønnet av den grunn måtte oppheves og saken hjemvises til ny behandling ved skjønnskommisjonen. Lagmannsrettens kjennelse har følgende slutning:

Side:915

«Oslo skjønnskommisjons skjønn av 22. april 1966 over Fredensborgveien 70 i Oslo oppheves og saken hjemvises til ny behandling ved skjønnskommisjonen.

I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Alfred Amre kr, 1.500,- - ett tusen fem hundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.»

Saksforholdet for øvrig fremgår av grunngivningen for skjønnskommisjonens og lagmannsrettens avgjørelser.

Oslo kommune har påanket lagmannsrettens kjennelse til Høyesterett. Kommunen har anført at det ikke er riktig som uttalt av lagmannsretten at skjønnskommisjonen i sine premisser bare har gjennomgått enkelte av leieforholdene; den har gjennomgått samtlige, at lagmannsretten uriktig har lagt til grunn at skjønnsrettens begrunnelse for å fravike de faktiske leieinntekter som Amre oppebærer for de bortleide lokaler, ikke er tilstrekkelig til at det kan sees hvilket faktisk forhold kommisjonen har bygget på, at det er en feil at det ikke i skjønnet sies noe om hvor meget de oppgitte, leieinntekter skal reduseres enkeltvis eller samlet i kroner pr. år, og videre at grunnlaget for erstatningen i det hele er så uklart angitt og erstatningsspørsmålet så ufullstendig behandlet at skjønnet av den grunn må oppheves. Kommunen påpeker at skjønnsretten under sin behandling av saken oppfordret Amre til å fremskaffe opplysninger om hvorvidt de oppgitte leier i forhold til prisbestemmelsene var lovlige, men Amre så seg ikke i stand til dette. Så lenge det ikke foreligger uttrykkelig vedtak fra priskontrollmyndighetene, vil spørsmålet om leiene var lovlige bero på hvilke leier som ble oppebåret i 1940, og de generelle husleieendringer som er fastsatt i senere reguleringsbestemmelser; under de foreliggende omstendigheter var det umulig for skjønnskommisjonen å få klarbet over om leiene var lovlige i forhold til prisbestemmelsene. Men skjønnskommisjonens oppgave var å fastslå Amres tap. Ved beregningen av eiendommens avkastningsverdi måtte kommisjonen da ta sitt utgangspunkt i de leier som i fremtiden kunne påregnes ved utleie av de bortleide rom. Det er det skjønnskommisjonen har gjort - med en begrunnelse som må ansees fyllestgjørende. Kommunen har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«Oslo skjønnskommisjons skjønn av 22. april 1966 over Fredensborgsveien 70 i Oslo stadfestes.

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett hos Alfred Amre.»

Alfred Amre har tatt til gjenmæle. Opprinnelig motanket han på tre punkter. To av disse punkter - at det ikke forelå rettshjemmel for ekspropriasjon av Fredensborgveien 70, og at skjønnskommisjonens skjønn var ufullstendig og hvilte på uriktige faktiske og rettslige forutsetninger når det gjaldt fjellområdet bak Fredensborgveien 70 - ble imidlertid av Høyesteretts kjæremålsutvalg nektet fremmet i medhold av tvistemålslovens §373 tredje ledd nr. 1. Det tredje punkt i motankeerklæringen - som gjaldt rettsanvendelsen i forbindelse med fastsettelsen av

Side:916

eiendommens verdi - ble frafalt under ankeforhandlingen for Høyesterett. Til hovedanken gjør Amre gjeldende at lagmannsrettens begrunnelse for at skjønnet må oppheves, er tilstrekkelig. For skjønnsretten var det tvist om hvorvidt leiene var lovlige i forhold til prisbestemmelsene, og skjønnskommisjonen hadde da plikt til å ta standpunkt til dette spørsmål. Under enhver omstendighet har kommisjonen ved fastsettelsen av avkastningsverdien måttet ta sitt utgangspunkt i bestemte leiebeløp. Kommisjonen har imidlertid ikke gjort rede for hvilke beløp den i denne forbindelse har lagt til grunn, og det er uklart på hvilket grunnlag den er kommet frem til dem - om den har ansett de oppgitte leier ureelle, ulovlige og/eller ikke oppnåelige i fremtiden. Når det gjelder den fremtidige utvikling, anfører ankemotparten at det da skjønnet i 1966 ble holdt, var den alminnelige oppfatning at det ville bli lempet på de strenge prisbestemmelser for husleier slik at leiene generelt ville stige - noe som også senere er slått til. En nærmere redegjørelse på disse punkter var etter skjønnslovens §28 nødvendig hva enten man ser dette som et ledd i redegjørelsen for hvilket saksforhold skjønnskommisjonen har bygget på, eller som klargjøring av den måte hvorpå kommisjonen er kommet frem til skjønnsresultatet.

Det er for Høyesterett fremlagt en del nye dokumenter.

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten.

Som før nevnt har skjønnskommisjonen ved vurderingen av det tap Amre lider ved ekspropriasjonen, funnet at det er avkastningsverdien som utgjør den største verdi for ekspropriaten, og har derfor basert sin takst på denne verdi. Det har ikke lykkes kommisjonen til veiledning å fremskaffe opplysninger om hvorvidt de leier Amre har oppgitt, er lovlige i forhold til prislovgivningen; etter forespørsel fra skjønnskommisjonen meddelte Amres advokat under skjønnsforhandlingene at han etter de undersøkelser han hadde foretatt i prisnemnda, ikke kunne dokumentere lovligheten av de avkrevede og oppgitte leier. I mangel av nærmere opplysninger om hvilke leier som tidligere har vært betalt, har skjønnskommisjonen ikke kunnet ta standpunkt til om de leier Amre har oppgitt, er i samsvar med hva han etter prislovgivningen kan kreve.

I skjønnet har skjønnskommisjonen detaljert behandlet samtlige de leieforhold som er nevnt i Amres endelige oppgave, og på grunnlag av sin befaring av eiendommen vurdert om de oppgitte leier kan danne grunnlaget ved fastsettelsen av eiendommens avkastningsverdi. For samtlige leieforholds vedkommende er kommisjonen kommet til at leien må settes lavere. I ett tilfelle uttales at skjønnskommisjonen særlig på grunn av den lave standard rom i 2. etasje frembyr, legger til grunn «en litt lavere leie». I et annet sies det at «lokalene under enhver omstendighet er så mindreverdige at det ikke tilnærmelsesvis kan regnes med den oppgitte leie». For en rekke av de øvrige leieforhold uttales det at det «dreier seg her om meget tarvelige hybler hvor det ved erstatningsfastsettelsen må regnes med vesentlig lavere leier enn de

Side:917

oppgitte»; denne uttalelse er gitt tilsvarende anvendelse på et par andre leieforhold. Det dreier seg her om en skjønnsmessig vurdering hvor skjønnskommisjonen til bruk ved erstatningsfastsettelsen har måttet ta standpunkt til hva som etter rommenes tilstand og størrelse må ansees for å være en rimelig, lovlig og påregnelig leie. Selv om det ikke uttrykkelig er sagt i skjønnet, fremgår det etter min mening tilstrekkelig klart at det er dette skjønnskommisjonen har gjort. Nærmere å angi hvilke leier skjønnskommisjonen her har regnet med, faller etter min mening utenfor hva kommisjonen plikter.

Under ankeforhandlingen for Høyesterett er det opplyst at leien i ett av de leieforhold hvor kommisjonen har uttalt at det må regnes med en vesentlig lavere leie enn den oppgitte, er fastsatt av prisnemnda. I desember 1962 fastsatte prisnemnda i dette leieforhold en basisleie på kr. 30, og tilføyet at da huset ut fra alder, utstyr, bruksverdi og tilstand ellers ble ansett for å være saneringsmodent, kunne eieren ikke beregne seg det tillegg til basisleien som det ellers ville vært adgang til. Dette er imidlertid opplysninger som er nye for Høyesterett; skjønnskommisjonen har ikke hatt kjennskap til dem. Men for øvrig bemerkes at den omstendighet at en leie ansees lovlig i forhold til prisbestemmelsene, bare er veiledende og ikke bindende ved skjønnskommisjonens erstatningsfastsettelse, jfr. til sammenligning dom i Rt-1951-87, særlig 91.

Etter det resultat jeg er kommet til, finner jeg at kommunen må tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Skjønnskommisjonens skjønn over Fredensborgveien 70 i Oslo stadfestes.

I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Alfred Amre til Oslo kommune 6000 - seks tusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Nygaard: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Roll-Matthiesen, Bølviken og Bahr: Likeså.

Av skjønnskommisjonens skjønn (høyesterettsadvokat Olav Nergaard med skjønnsmenn):

Ved stevning datert 30/3-1963 har Oslo kommune bedt holdt forsøkstakst med refusjonsskjønn over grunn til utvidelse av Fredensborgveien etter byplanrådets vedtak 14/9-1937, stadfestet av departementet 4/6-1942.

Til gateutvidelsen går med grunn av disse eiendommer: Fredensborgveien 46, 48, 50, 66, 70 og 72.- - -

Fredensborgveien 70 - eier: Alfred Amre.

Side:918

Eiendommens areal ifølge målebrev er 297,5 m2. Bebyggelsen på eiendommen er meget gammel, mellom 200 og 300 år. Alfred Amre overtok eiendommen v/skjøte tinglyst 19/4-1951. Han driver bortleie av gården som nedenfor angitt, og har opplyst at han selv foretar vedlikehold.

Saksøkte har fremlagt en leiekontrakt med E. Nerisen (senere overtatt av Hermansen) av 2/1-1961 som løper til 1/1-1971, og en leiekontrakt med Amre & Co A/S av 1/1-1961 som også gjelder til 1/1-1971, begge med rett til fornyelse. Det kan tilføyes at Alfred Amre innehar aksjemajoriteten i Amre & Co. A/S, som i realiteten er hans eget selskap.

Ingen av de nevnte leiere er stevnet i saken. Alfred Amres prosessfullmektig har lagt ned påstand om at Alfred Amre & Co. A/S tilkjennes full erstatning for tap basert på merleieprinsippet. Denne påstand kan ikke tas under behandling ved skjønnskommisjonen, da nevnte selskap ikke er part i saken.

De øvrige leieforhold i eiendommen er på 14 dagers oppsigelse.

- - -

Når det gjelder erstatningsfastsettelsen, finner skjønnskommisjonen at avkastningsverdien overstiger tomteverdien, og taksten vil derfor bli basert på avkastningsverdien.

Det har vært endel vanskeligheter med å få sikre og fullstendige opplysninger om leieforholdene i eiendommen. - - -

Slike oppgaver og planer undertegnet av Alfred Amre mottok skjønnskommisjonen med høyesterettsadvokat Sigmonds brev av 22/3- 1966.

Oppgaven viser ialt 10 leieforhold, hvorav 2 med Alfred Amre & Co. A/S, og en samlet månedlig leie på kr. 691.-, altså kr. 8.292. pr år. - - -

Den leiekontrakt som opprinnelig ble inngått med Nerisen, og som nu er gått over til Hermansen, omfatter antikvitetsbutikk + lager i 1. etasje og rom i 2 etasje. Fra kommunens side er gjort gjeldende at det ikke vil være riktig å regne med den leie på kr. 175.- pr. måned som betales for lokalene, idet disse opprinnelig var brukt til beboelse, og tillatelse til bruksendring ikke er innhentet. Den endrede bruk skriver seg dessuten fra tiden etterat gjeldende regulering om utvidelse av Fredensborgveien var godkjent i byplanrådet. Hertil kommer at de forandringsarbeider som er utført forsåvidt angår disse lokaler i 1. etasje etter kommunens oppfatning er av den art at de skulle vært byggeanmeldt. Da slik anmeldelse ikke har funnet sted, gjør kommunen gjeldende at skjønnskommisjonen må se bort fra forandringene (utbedringen) ved erstatningsfastsettelsen.

Skjønnskommisjonen skal bemerke at opplysningene om den tidligere bruk av de omhandlede lokaler er noe sparsomme. Etter be bevisførselen legger dog retten til grunn at lokalene tidligere har vært i bruk som forretningslokaler, og at søknad om tillatelse til bruksendring således ikke skulle være nødvendig. Den bruk som idag gjøres av disse lokaler må også sies å være en naturlig utnyttelse overensstemmende med den tidligere bruk, og utnyttelsen er da ikke i strid med bygningslovens §31 og §32. Hva endelig angår forandringsarbeidene, kan ikke skjønnskommisjonen se at disse er av den karakter at de skulle ha vært anmeldt til bygningsmyndighetene.

Side:919

Selv om saksøkte har fått medhold i disse rettslige spørsmål, finner ikke skjønnskommisjonen ved beregningen av avkastningsverdien uten videre å kunne legge til grunn den leie som ifølge oppgaven av 22/3-1966 betales for Hermansens lokaler. På bakgrunn særlig av den lave standard «rom i 2. etasje» frembyr, legger skjønnskommisjonen ved sin erstatningsfastsettelse til grunn en litt lavere leie for dette leieforhold enn den oppgitte.

For Amre & Co. A/S's to leieforhold gjelder at det etter forannevnte oppgave dreier seg om 1 utleierom i 2. etasje og lager i 2. og 3. etasje. Leien for disse lokaler er oppgitt til henholdsvis kr. 50.- og kr. 125.- pr. måned.

Kommunen har gjort gjeldende at også forsåvidt angår Amre & Co. A/S's lagerlokale foreligger en ulovlig bruksendring. Skjønnskommisjonen er i og for seg enig i dette, men skal tilføye at for erstatningsfastsettelsen spiller dette ingen rolle, idet lokalene under enhver omstendighet er så mindreverdige at det ikke tilnærmelsesvis kan regnes med den oppgitte leie. Ved erstatningsfastsettelsen må lagerlokalene vurderes i samme klasse som utrom eller boder til hybler eller leiligheter i gammel gård og dårlig vedlikeholdt del av denne.

Når det gjelder Amre & Co A/S's utleierom i 2. etasje og de øvrige fem utleieforhold i denne etasje ifølge oppgaven av 22/3-1966, finner skjønnskommisjonen heller ikke å kunne bygge på de oppgitte leier. Det dreier seg her om meget tarvelige hybler hvor det ved erstatningsfastsettelsen må regnes med vesentlig lavere leier enn de oppgitte. Det skal i denne sammenheng bemerkes at det under saken ble gitt motstridende opplysninger m.h.t. spørsmålet om leieforholdene omfatter møbler. Skjønnskommisjonen legger i så henseende til grunn Alfred Amres egen opplysning på uttrykkelig spørsmål under befaringen om at det ikke var tale om bortleie av møblerte hybler, men at leieboerne fikk anledning til selv å forsyne seg med gamle møbler på Amre & Co. A/S's lager på loftet. Det dreier seg her om utrangerte møbler som ikke kan berettige noen merpris for gårdeieren når det gjelder hyblene.

For de to utleieforhold i 1. etasje (bortsett fra antikvitetsbutikken med lager) gjelder i det vesentlige det samme som anført for hyblene i 2. etasje.

M.h.t. byggeanmeldelser, approbasjoner og manglende sådanne, legger skjønnskommisjonen til grunn de opplysninger som er gitt i Oslo kommune, Bygningskontrollens brev av 15/2-1966, dok. 35. Det skal spesielt anføres at skjønnskommisjonen ikke finner å kunne gi saksøkte medhold i at det for denne del av eiendommen kan være spørsmål om å legge til grunn byggets tilstand og den utnyttelse det kunne blitt tale om hvis den i dok. 35, pkt. 4, omhandlede byggemelding var blitt approbert, og ominnredningen utført, jfr. de prinsipper som er kommet til uttrykk i Rt-1957-1231.

Etter det anførte setter skjønnskommisjonen eiendommens avkastningsverdi til kr. 56.000.-. - - -

Av lagmannsrettens kjennelse (lagdommerne Johs. M. Rivertz, Henry Østlid og Lars L'Abée-Lund):

- - -

Lagmannsretten bemerker:

Under ankeforhandlingen har såvel den ankende part Alfred Amre

Side:920

som Oslo kommunes partsrepresentant, distriktsingeniør W. Frøshaug, avgitt forklaringer. Ingen vitner er ført. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Under ankeforhandlingen har Amre ikke opprettholdt inhabilitetsinnsigelsen mot skjønnskommisjonens formann.

Lagmannsretten legger til grunn at skjønnskommisjonen fant at avkastningsverdien for eiendommen Fredensborgveien 70 oversteg tomteverdien og at skjønnskommisjonen derfor baserte taksten på avkastningsverdien.

Det fremgår av skjønnskommisjonens premisser at Amre fremla en oppgave over 10 leieforhold med en samlet årlig leie på kr. 8.292.-. Det fremgår videre av dokumentasjonen under ankeforhandlingen at Amre allerede under saksforberedelsen hadde fremlagt oppgave over sine leieinntekter og at disse oppgaver ikke ble bestridt av kommunen før under hovedforhandlingen i skjønnskommisjonen Det er på det rene at Amre fremla forskjellige oppgaver, men disse fravek ikke hverandre på vesentlige punkter, således heller ikke når det gjaldt den samlede årlige leieinntekt.

I sine premisser gjennomgår skjønnskommisjonen enkelte av leieforholdene. For leieforholdet Hermansen uttaler skjønnskommisjonen at den ikke finner uten videre å kunne legge til grunn den leie som er oppgitt ved beregningen av avkastningsverdien. Ved sin erstatningsfastsettelse legger kommisjonen til grunn «en litt lavere leie» enn den oppgitte. For leieforholdet med Alfred Amre & Co. A/S legger skjønnskommisjonen heller ikke de oppgitte leier til grunn, men uttaler at det må regnes med vesentlig lavere leier enn de oppgitte. - - -

For så vidt angår anken over at de leier som er lagt til grunn for erstatningsberegningen er uriktige skal lagmannsretten bemerke:

Lagmannsretten finner at skjønnskommisjonens begrunnelse for å fravike de faktiske leieinntekter som Amre nå oppebærer for de bortleide lokaler ikke er tilstrekkelige til at lagmannsretten kan se hvilket faktisk forhold skjønnskommisjonen har bygget på. Det nevnes i skjønnsgrunnene at for Hermansens lokaler må det legges til grunn en litt lavere leie. For de lagerlokaler som Amre & Co. A/S leier, nevner skjønnskommisjonen bl.a. at det ikke tilnærmelsesvis kan regnes med den oppgitte leie. For Amre & Co. A/S's utleierom i 2. etasje og de øvrige fem utleieforhold i denne etasje nevner kommisjonen at det her dreier seg om meget tarvelige hybler, hvor det ved erstatningsfastsettelsen må regnes med vesentlig lavere leier enn de oppgitte. Og endelig for de to utleieforhold i 1. etasje (bortsett fra antikvitetsbutikken med lager) nevner skjønnskommisjonen at det samme i det vesentlige gjelder som for hyblene i 2. etasje.

Hvor meget de oppgitte leieinntekter skal reduseres enkeltvis eller samlet i kroner pr. år, sies det intet om. Skjønnskommisjonen innskrenker seg til å fastsette en samlet erstatning for alle leieforhold under ett til kr. 56.000.-.

Lagmannsretten finner at grunnlaget for erstatningsberegningen er så vidt uklart angitt og at erstatningsspørsmålet alt i alt er så vidt ufullstendig behandlet, at skjønnet må oppheves og hjemvises til ny behandling for skjønnskommisjonen. - - -