Rt-1957-1231

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1957-12-21
Publisert:	Rt-1957-1231
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 138 B/1957
Parter:	Hjalmar Eldor (høyesterettsadvokat A. L. Gullestad) mot Kristiansand kommune (høyesterettsadvokat Jørgen Øslebø).
Forfatter:	Heiberg, Eckhoff, Kruse-Jensen, Gaarder, Wold
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1924) §46, Bygningsloven (1924), Tvistemålsloven (1915) §339, §85, Skjønnsprosessloven (1917) §22, §2, §42, §43, §31

Dommer Heiberg: I henhold til byplan, stadfestet 10. mars 1953, begjærte Kristiansand kommune ved stevning av 21. mars 1956 til Kristiansand byrett forsøkstakst for å få fastsatt grunn- og ulempeerstatning og refusjon etter bygningslovens §46, blant annet ved forlengelse av St. Olavs vei. Skjønnet som omfattet 4 eiendommer, ble avhjemlet 7. september 1956, og hadde for takstnummer 3, Kongsgård Allé 17 a, eier handelsgartner Hjalmar Eldor, denne slutning:

«I. Ekspropriasjonserstatningene blir: - - -

3. Kongsgård Allé 17 a v/Hjalmar Eldor:

a) Grunn til gate kr. 4 920

b) Ulempeerstatning:

Fylling for gate kr. 220

Gjerde med 2 porter » 1 710

Omlegningsvansker » 3 000

Flytting av mistbenker » 2 500

Tyngre drift » 1 000 » 8 430

kr. 13350

II. Refusjonene blir: - - -

3. Kongsgård Allé 17 a kr. 7 000

- - -med forfallstid som i bygningslovens §46 nr. 3, 2. ledd bestemt, og uten adgang til kompensasjon i erstatninger.

Side:1232

III. I saksomkostninger betaler Kristiansand kommune innen 2 uker etterat skjønnet er forkynt - - - til Hjalmar Eldor og Martin Andersen kr. 850.»

Eldor forlangte overskjønn, som ble avhjemlet ved Kristiansand byrett 14. desember 1956 med slutning:

«1. Den handelsgartner Hjalmar Eldor tilkommende erstatning for avståelse av grunn av Kongsgård Allé 17 a fastsettes slik:

Grunnerstatning kr. 4 920

Ulempeerstatning » 3 000

Oppføring av gjerde og port » 1 710

Tilsammen kr. 9 630

2. Den refusjon som pliktes for eiendommen fastsettes til kr. 7000. Eiendommen skjønnes å være «bebygget» når det gjelder oppgjør for refusjonsbeløpet, bygningslovens §46 nr. 3.

3. De utgifter som etter lovgivningen er forbundet med overskjønnet, skjønnslovens §42, blir innen 2 uker fra forkynningen av overskjønnet å utrede med en halvdel på hver av partene. Saksomkostninger etter skjønnslovens §43 tilkjennes ikke.»

Om sakens gjenstand viser jeg til de avsagte skjønn. Eldor har påanket overskjønnet til Høyesterett.

Anken gjelder rettsanvendelsen og saksbehandlingen på følgende punkter:

1. Grunnerstatningen. I sin begrunnelse for fastsettelsen av grunnerstatningen uttaler overskjønnsretten:

«Overskjønnsretten er i likhet med underskjønnet kommet til at den høyeste verdi av grunnen for Eldor er verdien som byggegrunn. Man er oppmerksom på den verdi jorden har for ham som driftsmiddel i gartnervirksomheten, men finner at verdien som sådan vil være mindre enn verdien som byggegrunn. Under henvisning hertil skjønnes høyeste grunnverdi for Eldor å være en grunnerstatning av kr. 4920.»

Retten anfører videre - i sine bemerkninger om refusjonen - bl.a.:

«Retten finner for øvrig - som allerede nevnt foran - at verdien som byggegrunn er større enn jordbruksverdien. Til saksøkerens opplysning om den årlige avkastning bemerkes at det neppe er tvilsomt at Eldor skaffer seg en inntekt av gartneriet som er større enn kr. 0,80 pr. m2, men denne inntekt skyldes for en overveiende del andre produksjonsfaktorer: Arbeidet, tilførsel av gjødnings-mikrostoffer, bakteriefloraer m.v. Selve det ubehandlede jordsmonn spiller i et moderne intensivt drevet gartneri som Eldors en verdimessig mere beskjeden rolle.»

Det hevdes fra Eldors side at disse bemerkninger viser at retten har bygget på en uriktig rettsoppfatning når den som sammenligningsgrunnlag har regnet med verdien av det

Side:1233

ubehandlede jordsmonn, mens det her er spørsmål om verdien som produksjonsfaktor av gartnerjord i særdeles god hevd. Skjønnet har også satt ut av betraktning det tap i næring som påføres Eldor ved at hans samlede areal blir mindre enn før.

2. Ulempeerstatningen. Overskjønnet tilkjente ikke - i motsetning til underskjønnet - ulempeerstatning for omkostninger ved flytning av mistbenker og ved tyngre drift som følge av flytning. Begrunnelsen var at Eldor var bundet av den tidligere regulering av 1924 og at han derfor ved sine disposisjoner over eiendommen, og også ved sin planlegning av gartneribedriften, pliktet å ta hensyn til de innskrenkninger eller ulemper som reguleringen ville medføre når den ble gjennomført.

Eldor hevder at retten her har tolket bygningslovens §31 uriktig, og at de to høyesterettsdommer den har henvist til, Rt-1933-740, jfr. Rt-1915-497 ikke er avgjørende for at det tap som skjønnet har funnet å foreligge, ikke skal kunne kreves erstattet. Da det etter byplanen av 1924 også var regulert en annen gate tvers over eiendommen, var det for øvrig - hevdes det - ikke mulig å anbringe driftsbygningene, og dermed heller ikke mistbenkene, noe annet sted enn skjedd.

Subsidiært gjelder anken på dette punkt saksbehandlingen. Eldor gjør her gjeldende at spørsmålet om hans plikt til å ta hensyn til reguleringen ikke ble drøftet under prosedyren, og at retten, hvis den fant spørsmålet å være av betydning, pliktet å innhente partenes uttalelse og eventuelt å gjenoppta forhandlingen etter tvistemålslovens §339, jfr. skjønnslovens §22. Heller ikke kan overskjønnsretten ha vært oppmerksom på den tidligere regulerte tverrgate og betydningen av den.

3. Refusjonsplikten. Vedrørende refusjonsskjønnet gjør Eldor gjeldende som en feil ved saksbehandlingen at overskjønnsretten har gått frem i strid med tvistemålslovens §85, jfr. skjønnslovens §2, ved å fastsette at «eiendommen skjønnes å være «bebygget» når det gjelder oppgjør for refusjonsbeløpet, bygningslovens §46 nr. 3» - motsatt hva underskjønnet hadde fastsatt, og uten at noen av partene hadde reist spørsmålet eller nedlagt noen påstand på dette punkt. Også her hadde det vært rettens plikt å innhente partenes uttalelse hvis den var i tvil om hva de mente, mens den i stedet nøyet seg med å uttale at det var åpenbart at partene hadde ønsket dens avgjørelse av spørsmålet.

Subsidiært hevder Eldor at skjønnsgrunnene er uklare når det gjelder spørsmålet om gartneribedriften får en aktuell fordel av gateanlegget, svarende til hele refusjonsbeløpet. Likeledes er det en feil - hevdes det - at retten ikke har sørget for å få tilstrekkelige opplysninger om avtaleforholdet vedkommende den bestående atkomst mellom Eldor og den tidligere eier, Martin Andersen. I så fall ville det ha kommet klart frem at eiendommen på forhånd hadde en fullt tilstrekkelig atkomst, og at den nye St. Olavs vei bare tjente til å erstatte denne.

Side:1234

Dette kan retten ikke ha tatt hensyn til ved sin avgjørelse av forfallstiden.

Eldors påstand lyder:

«1. Overskjønn avsagt 14. desember 1956 av Kristiansand byrett oppheves og saken hjemvises til ny behandling med ny administrator og nye skjønnsmenn.

2. Kristiansand kommune tilpliktes å erstatte handelsgartner Hjalmar Eldor sakens omkostninger ved overskjønnet og for Høyesterett.»

Kristiansand kommune har nedlagt slik påstand:

«1. Kristiansand byretts overskjønn av 14. desember 1956 stadfestes.

2. Den ankende part tilpliktes å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for Høyesterett.»

Ved bevisopptak for Kristiansand byrett 26. og 27. juni 1957 er Eldor og to vitner avhørt. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter, vesentlig om de regulerings- og bygningsmessige forhold vedrørende eiendommen og om de økonomiske resultater av gartneridriften.

Jeg finner at anken ikke kan føre frem. Om de enkelte ankepunkter skal jeg bemerke:

Grunnerstatningen. I sin begrunnelse for å fastsette erstatningen etter verdien som byggegrunn anfører overskjønnsretten uttrykkelig at den er oppmerksom på den verdi grunnen har for Eldor som driftsmiddel i gartnerivirksomheten, men finner at denne verdi vil være mindre enn verdien som byggegrunn. Denne uttalelse viser at skjønnsretten har foretatt en selvstendig vurdering av forholdet for å finne frem til den beregningsmåte som vil gi det gunstigste resultat for Eldor. Selve vurderingen kan Høyesterett ikke prøve. Men jeg finner grunn til å nevne at erstatningsbeløpet faller sammen med det beløp underskjønnet var kommet til, og at det i overskjønnet deltok to gartnere som var oppnevnt etter begjæring av Eldor.

Overskjønnets uttalelse om betydningen av «det ubehandlede jordsmonn» er fremkommet i en helt annen sammenheng, nemlig under behandlingen av spørsmålet hvorvidt den omstendighet at jorden brukes til gartneri kunne gi grunnlag for å frita eiendommen for refusjon. Og det er etter min mening ikke noe i uttalelsen som tyder på at overskjønnet når det gjelder prinsippene for fastsettelsen av erstatningen, har gått ut fra noen uriktig forståelse av gartnerijordens betydning som produksjonsfaktor. Jeg nevner for øvrig at ifølge skjønnsforutsetningene skulle Eldor ha rett til å fjerne mistbenkjorden på det areal som ble ekspropriert. - Jeg kan heller ikke se at skjønnet har gjort noen feil når det gjelder betydningen av at det dyrkede areal er blitt beskåret.

Ulempeerstatningen. Ved Høyesteretts dommer i Rt-1915-497 og 1933 740, må det ansees fastslått at «reguleringen er bindende for grunneieren allerede fra den tid da

Side:1235

reguleringsbestemmelsene ble avgitt. Grunneieren må respektere reguleringen og er pliktig til ved sine senere disposisjoner over eiendommen å ta hensyn til de innskrenkninger i eller ulemper ved benyttelsen av dem, som reguleringen ved dens gjennomførelse vil medføre. Gjør han ikke det, kan han ikke fordre ulempen særskilt erstattet av kommunen». Jeg tilføyer at ingen av de disposisjoner det var tale om i disse saker, gjaldt byggeforetagender i strid med regulering, altså det forhold bygningslovens §31 direkte handler om.

Eldor har imidlertid gjort gjeldende at eieren inntil reguleringen blir gjennomført, kan bruke eiendommen som han ønsker, når han bare ikke bygger i strid med reguleringen, og at han uansett de nevnte dommer har krav på å få sitt tap erstattet når han som her har nyttet eiendommen på en rimelig og naturlig måte overensstemmende med dens bruk før reguleringen. Av forarbeidene til bygningslovens §31 (komitéinnstillingen side 22 og 90, Ot. prp. nr. 30 for 1923 14 og 52, Innst. O. XX 1923 17) fremgår dette klart, og det er der særskilt nevnt at grunneieren har rett til erstatning for verdiøkning på grunn av «kulturforbedringer».

Etter min oppfatning fører disse synsmåter ikke frem. Hva Eldor her krever erstattet, er ikke den økede jordverdi i forbindelse med kulturarbeider - den har han allerede fått erstattet - men de ulemper han påføres for sin fortsatte virksomhet ved at han må flytte mistbenkene som følge av gjennomføringen av reguleringen. Det handelsgartneri som i dag drives på eiendommen er anlagt etter reguleringen og er en annen virksomhet enn det jordbruk som ble drevet der i 1924. Eldor kan ikke velte ulempene ved flytningen av mistbenkene over på kommunen, når han, som han selv sier, ikke fant å kunne legge sitt mistbenkareal annet steds, i betraktning av at det var «helt i det blå» når den regulerte vei ville komme. Jeg tilføyer for øvrig at det synes som Eldor så sent som i 1954 hadde hatt mulighet for å unngå iallfall det vesentlige av disse ulemper, om han da hadde plasert det sist tilkomne drivhus øst for de andre. På dette tidspunkt var heller ikke den tidligere regulerte gate tvers over tomten til hinder for en slik bebyggelse.

Anken over saksbehandlingen på dette punkt kan åpenbart ikke føre frem. Det er noe uklart i hvilken utstrekning disse spørsmål har vært behandlet under prosedyren. Men det gjelder her rettsspørsmål som ble avgjort på grunnlag av det faktum som allerede forelå, og for så vidt sto retten fritt. Behandlingsmåten spiller jo for øvrig ingen rolle etterat spørsmålet nå er prøvet i full bredde av Høyesterett.

Refusjonsspørsmålet. For underskjønnet nedla kommunen påstand om at forfallstid for refusjonskravet bl.a. mot Eldor skulle settes overensstemmende med reglene i bygningslovens §46 nr. 3 annet ledd, - altså med forfall først ved mulig senere bebyggelse - og i samsvar hermed ble skjønnsslutningen

Side:1236

formet. Under overskjønnet nedla kommunen påstand om «full refusjon av den del av kommunens utgifter til gateanlegget som etter bygningslovens §46 faller på Kongsgård Allé 17 a», altså uten å nevne om det gjaldt 1. eller annet ledd i lovens §46 nr. 3. Etter de opplysninger som foreligger for Høyesterett, er det imidlertid klart at spørsmålet om forfallstiden, og i forbindelse med den om det var adgang til å foreta avkortning i erstatningen, har vært fremme under prosedyren. I skjønnsgrunnene heter det således: «Subsidiært anfører Eldor at kommunen iallfall ikke kan være berettiget til å foreta avkortning i hans erstatningskrav med refusjonsbeløpet fordi eiendommen ikke kan ansees «bebygget» (bygningslovens §46 nr. 3).» Dette spørsmål er deretter utførlig drøftet av overskjønnsretten. At retten også har tatt inn en særskilt passus om dette i slutningen, selv om det ikke var kommet til uttrykk i partenes påstander, er ingen feil.

Hvorfor kommunen endret standpunkt med hensyn til spørsmålet om eiendommen var å anse som bebygget, er ikke helt klart. Men den omstendighet at det var Eldor som hadde forlangt overskjønnet, var iallfall ikke i seg selv til hinder for at overskjønnsretten kunne ta spørsmålet opp til ny avgjørelse. Eldor har for øvrig for Høyesterett erklært at han ikke vil hevde at eiendommen ikke var å anse som bebygget i bygningslovens forstand.

Når det gjelder den subsidiære anke over skjønnsgrunnene, er det etter min mening kommet klart til uttrykk i disse at overskjønnsretten har ment at gateanlegget medfører en aktuell og umiddelbar verdiøkning for gartneribedriften, svarende til det refusjonsbeløp som falt på den. Således uttaler retten bl.a. at den finner det utvilsomt at Eldors eiendom vil stige i verdi «når reguleringen blir gjennomført og som en følge av den», og den setter i denne forbindelse verdistigningen «etter ekspropriasjonen» til 7000 kroner.

Heller ikke kan jeg se at retten har forsømt sin plikt til å skaffe tilstrekkelige opplysninger om den tidligere atkomst til gartneriet. Skulle noen være å bebreide her, måtte det i tilfelle være Eldor selv som hadde adgang til å føre de bevis han ønsket.

Jeg kommer etter dette til at overskjønnet må bli å stadfeste. Da anken ikke har ført frem, må Eldor betale saksomkostninger for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Overskjønnet stadfestes.

I saksomkostninger for Høyesterett betaler Hjalmar Eldor til Kristiansand kommune 2000 - to tusen - kroner.

Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Side:1237

Dommer Eckhoff: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Kruse-Jensen, Gaarder og Wold: Likeså.

Av overskjønnsrettens skjønn (byfogd Kristian Fauchald med domsmenn Hjalmar Anderson, Arne Eriksen, Kaare Peersen, Frithjof Fonahn, Einar Olsen og Trygve Thorkildsen):

- - -

Ulempeerstatning:

Bevisførselen under overskjønnet har vesentlig dreiet seg om den ulempeerstatning, herunder tapet i næring, som Eldor blir påført som følge av at ekspropriasjonen av St. Olavsvei gjennomføres. I anledning herav finner retten innledningsvis å burde presisere, at Eldor ikke kan rekke frem med erstatningskrav mot kommunen fordi han ikke lenger får anledning til å leie (av byggmester M. Andersen) den grunn som St. Olavsvei kommer til å beslaglegge. Som nevnt er leieavtalen rent midlertidig, og det er ikke engang hevdet fra Eldors side at kommunen på noen måte har tilsikret ham bruksrett over gategrunnen for noen lengre tid. Så vidt retten forstår er også Eldor enig i at han ikke har krav på erstatning av kommunen fordi den faktiske adgang han har hatt til å leie jord direkte i tilknytning til hans egen eiendom faller bort.

Det grunnstykke hvor Eldor har hatt mistbenker er rektangulært, mens hans eiendomsgrunn vestenfor drivhusene (inntil midten av St. Olavsvei) har trapetsform. Han fremhever at denne form er uheldig for en mistbenkplass, hvilket retten er enig i. På sin eiendomsgrunn ville han allikevel, om han hadde fått beholde den, etter en beregning foretatt av generalsekretær Eystein Gruda Forfang (sakkyndig vitne) kunnet få plass til 190 vinduer. Retten antar også at mistbenkplassen under denne forutsetning kunne beholdes på vestsiden av veksthusene, selv om plassen nok ville være snau for den driftsmåte han nå bruker. Når ekspropriasjonen er gjennomført vil den resterende eiendomsgrunn - vest for drivhusene - selv om man ser bort fra skråningene fra veikanten, bli for liten til hensiktsmessig å benyttes som benkeplass. Retten er enig med Eldor i at han derfor må regne med å flytte mistbenkplassen til et annet sted på eiendommen. Eldor har anført at benkene, etter hans mening, bør flyttes til en under åstedsbefaringen påvist plass øst for drivhusene. Retten er enig i at det er den plass som objektivt sett utpeker seg som den heldigste i betraktning av de anlegg som for tiden finnes på eiendommen, og de fremtidsplaner Eldor har gjort rede for. Det blir etter dette nødvendig for retten å avgjøre hvilken betydning reguleringen har for erstatningskravet. Eldor var da han kjøpte Kongsgård Allé 17 a fullt klar over at han kjøpte jord som var regulert til gategrunn. Reguleringen av 1924 var bindende for ham - fra 1940 som leier og fra 1949 som eier av grunnen (jfr. bygningslovens §31). Og etter overskjønnsrettens mening, pliktet han, ved sine disposisjoner over eiendommen, og også ved sin planlegging av gartneribedriften, å ta hensyn til de innskrenkninger eller ulemper som reguleringen ved gjennomføringen vil medføre. (Høyesteretts dom i Rt-1933-740, jfr. dom i Rt-1915-9 og Stang: Norsk

Side:1238

Bygningsrett side 170, 3. avsnitt.) Eldor har, så vidt retten kan forstå, bygget drivhus (formeringshus), arbeidsrom m.v. i tillit til at han fortsatt skulle kunne ha mistbenkanlegget på vestsiden av husene. Følgene av den risiko han for så vidt tok må han da selv bære. Og den ulempe (fremtidig driftstap) han blir påført etter gjennomføringen av ekspropriasjonen, kan han derfor ikke antas berettiget til å kreve erstattet av kommunen.

En konsekvens av samme betraktning er at Eldor heller ikke kan kreve erstatning for omkostningene ved flytning av mistbenkene og andre omlegningsvansker som ekspropriasjonen medfører, idet dette også er forhold som kunne og burde vært tatt i betraktning ved anlegget av gartneriet i 1940 og den senere oppføring av driftsbygningene. I denne forbindelse finner overskjønnsretten å burde presisere at Eldor ikke kan antas å ha noe rettskrav på å utbygge eiendommen med drivhus i den grad som antydet på den fremlagte «Situasjonsplan» av 20. oktober 1956, utarbeidet av L.O.G. Planen bygger åpenbart på den uriktige forutsetning at Eldor har rett til å disponere en stor del av veigrunnen til benkeplass. - - -

Refusjonen.

Så vidt det er opplyst foreligger det ikke mellom Eldor og Martin Andersen nærmere avtale om veirett over sistnevntes eiendom fra Kongsgård Allé 17 a og frem til Gamle Kirkevei. Det er godtgjort at Eldor har kjøreatkomst forbi Andersens uthus. I mangel av andre opplysninger må imidlertid retten gå ut fra at denne, temmelig kronglete og ikke ordentlig opparbeidede, atkomst faller bort når St. Olavsvei blir farbar. På bakgrunn herav og de lokale forhold finner overskjønnsretten det utvilsomt at Eldors eiendom vil stige i verdi når reguleringen blir gjennomført og som en følge av den. I likhet med skjønnsretten finner overskjønnsretten at verdistigningen for Kongsgård Allé 17 a etter ekspropriasjonen blir kr. 7000. St. Olavsvei eksproprieres i en bredde av 15 meter og lengden av Kongsgård Allé 17 a langs veien er uomtvistet 51,09 m. Bare det som Eldor etter foranstående har krav på i erstatning (og som vedrører under halvdelen av veibredden) er høyere enn verdistigningen, jfr. bygningslovens §46 nr. 1. Kommunen må derfor gis medhold i kravet om refusjon med kr. 7000.

Eldor har for overskjønnsretten anført at det ikke er adgang til å pålegge eiendommen refusjon fordi jordbruksverdien etter hans mening er større enn tomteverdien. Han har herunder henvist til at en tomtepris av kr. 20 pr. m2 svarer til en årlig avkastning av kr. 0,80 pr. m2 - som ligger langt under det Eldor bringer ut av jorden. Subsidiært anfører Eldor at kommunen iallfall ikke kan være berettiget til å foreta avkortning i hans erstatningskrav med refusjonsbeløpet fordi eiendommen ikke kan ansees «bebygget» (bygningslovens §46 nr. 3).

Overskjønnsretten kan ikke finne at det er noen hjemmel for å frita eiendommen for refusjonplikten med den begrunnelse at jorden brukes til gartneri. Retten finner for øvrig - som allerede nevnt foran - at verdien som byggegrunn er større enn jordbruksverdien. Til saksøkerens opplysning om den årlige avkastning bemerkes at det neppe er tvilsomt at Eldor skaffer seg en inntekt av gartneriet som er større enn kr. 0,80 pr. m2, men denne inntekt skyldes for en overveiende del andre

Side:1239

produksjonsfaktorer: arbeidet, tilførsel av gjødnings-mikrostoffer, bakteriefloraer m.v. Selve det ubehandlede jordsmonn spiller i et moderne intensivt drevet gartneri som Eldors en verdimessig mer beskjeden rolle.

Når det gjelder Eldors subsidiære anførsel, bemerkes, at det etter overskjønnsrettens mening ikke er tvilsomt at det på Kongsgård Allé 17 a er oppført «Bygninger» i den forstand dette ord er brukt i bygningsloven. Der er to store drivhus, mindre formerings- og veksthus, arbeidsrom m.v. - alt bygget på støpte grunnmurer, altså fast forbundet med jorden. Bygningene er vanlig lukkede, drivhusene for en vesentlig del oppført av jern og glass med flere meters høyde under mønet. Retten viser for øvrig til Stang: Norsk Bygningsrett side 54 (avsnitt X nr. 1). Etter den beskrivelse som er gitt, tør det være klart at det på Kongsgård Allé 17 a er oppført .... bygning som har vindu eller dør mot eller innkjørsel fra den nyanlagte gate», bygningslovens §46 nr. 3, 1. ledd. Noe tvilsomt er det om hele eiendommen kan sies å være «bebygget». Eiendommen er på i alt 6881 m2, og da det er et flatt jorde kan den deles opp i flere villatomter. Imidlertid dekker gartneribygningene i alt ca. 1300 m2, altså ca. 1/5-del av eiendommens hele areal. Dette er såpass meget at retten allerede av den grunn finner at Kongsgård Allé 17 a må sies å være «bebygget». Hertil kommer som et vesentlig moment at eiendommen drives og av partene forutsettes fremtidig drevet som en enhet. Det er sterkt fremhevet av Eldor at selv en mindre reduksjon av området for gartneriet vil få betydelige økonomiske konsekvenser, jfr. også generalsekretær Eystein Gruda Forfangs sakkyndige utredning. Retten er enig i betraktningen og en konsekvens av den er at eiendommen slik den nå fremtrer må ansees utnyttet også når det gjelder bygninger på en måte som svarer til formålet. Det kan heller ikke være tvilsomt at gartneribedriften får fordel av gateanlegget. Retten antar derfor at eiendommen må ansees å være «bebygget» vis à vis bestemmelsene i bygningslovens §46 nr. 3. Da det er åpenbart at partene har ønsket rettens avgjørelse angående dette spørsmål tas den med i slutningen til tross for at kravet ikke er kommet til uttrykk i påstandene. - - -