Rt-1978-124

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1978-02-10
Publisert:	Rt-1978-124
Stikkord:	Åsetesrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 22/1978
Parter:	Hans Groth (advokat Thorer Ytterbøl - til prøve) mot Oscar F. Groth og Theodora K. Groth's dødsbo v/Jacob Groth m.fl. (11 parter) (høyesterettsadvokat Wilhelm Mordt).
Forfatter:	Røstad, Sinding-Larsen, Holmøy, Lorentzen, Andreas Endresen
Lovhenvisninger:	Skifteloven (1930) §62, Odelsloven (1821) §10, §1, Odelsloven (1821)

Dommer Røstad: Saken gjelder spørsmålet om eiendommen «Opstadmoen», gnr. 74 bnr. 10 i Tune, er «jord på landet» og kan kreves utlagt på skifte etter skiftelovens §62 på grunnlag av åsetesrett. Eiendommens samlede areal er etter det opplyste på omlag 78 da. Det dyrkbare areal utgjør en meget liten del av eiendommen, som for det vesentlige består av fjellgrunn og annen utmark.

Tune skifterett avsa 12. mai 1975 dom med denne domsslutning:

«1. Eiendommen «Opstadmoen» gnr. 74 bnr. 10 i Tune utlegges på skifte til åsetestakst til Hans Groth.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.»

Side:125

Skifterettens dom ble påanket av dødsboet ved Hans Groths medarvinger, hans 11 søsken.

Eidsivating lagmannsrett avsa 27. september 1976 dom med denne domsslutning:

«Eiendommen Opstadmoen gnr. 74, bnr. 10 i Tune er ikke underlagt åsetesrett.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Saksforholdet og partenes anførsler fremgår av skifte rettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Hans Groth som har fått bevilling til fri sakførsel med virkning også for behandlingen i de tidligere instanser, har erklært anke mot lagmannsrettens dom.

Det er enighet mellom partene om at- Hans Groth er den best åsetesberettigede, forutsatt at eiendommen er å anse som «jord på landet». Dette tvistespørsmål må løses på grunnlag av den lov som gjaldt ved arvefallet i 1973, lov av 26. juni 1821 angående odelsretten og åsetesretten.

Anken retter seg både mot lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Hans Groth har gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at de dyrkbare jordarealer begrenser seg til ca. 3 da - eksklusiv frukthagen som er på omlag 1 da. Under henvisning til uttalelse i skiftetaksten anfører han at det dyrkede areal utgjør 5-6 da. Hertil kommer nesten 10 da beiteland som kan nyttiggjøres ved overflatedyrking. Foruten innmarken og beitelandet har eiendommen utmarksområder med skog av til dels høy bonitet.

Han har fremholdt at eiendommen ved arvefallet måtte anses som «jord på landet», i samsvar med den forståelse begrepet er gitt i rettspraksis under hensyntagen til en rekke skjønnsmomenter. I praksis har man således blant annet lagt vekt på eiendommens dyrkbare areal. I flere saker har man ansett eiendom med vesentlig mindre areal enn den foreliggende som «jord på landet», når den har gitt muligheter for landbruksdrift og derunder gitt et tilskudd til underhold for eieren og hans familie. Med et samlet areal på omlag 78 da og dyrkbart areal på 5-6 da skulle Opstadmoen være stor nok til å kunne karakteriseres som en jordbrukseiendom. Den har et jordbruksareal som ligger nær de krav som er oppstilt i den nye odelslov av 1974. - Ved vurderingen av spørsmålet om Opstadmoen fyller kravene til enjordbrukseiendom, må det være berettiget også å ta hensyn til jord- og skogarealets bonitet. Man må videre ta hensyn til at forholdene for skogsdrift er relativt gode, med forholdsvis korte avstander til passende kjørevei. Eiendommen byr - som også fremholdt i skifte rettens dom - på muligheter for utvidelse av det dyrkbare areal. De to parseller er nå atskilt, men vil kunne sammenføres, idet det er den ankende parts eiendom som ligger i skillelinjen mellom dem.

Eiendommen ligger ellers i et distrikt hvor urbaniseringen ikke er så sterkt fremtredende. Den ligger i et utpreget blandingsstrøk - omgitt dels av boligeiendommer og dels av eiendommer for jordbruk.

Side:126

Opstadmoen ble fra 1930 av og til begynnelsen av 1950 årene drevet som jordbrukseiendom, og denne gav tilskudd til familiens underhold. Driften av eiendommen opphørte da faren og moren på grunn av høy alder og sviktende helbred ikke lenger maktet å utføre det fulle arbeid på gården. Denne kan imidlertid igjen tas i bruk som jordbrukseiendom. En slik anvendelse synes nærliggende i den nåværende situasjon, hvor man ser en økende interesse for å gjenoppta drift av mindre landbrukseiendommer. Opstadmoen vil med sine dyrkbare jord- og skogarealer og med sine driftsbygninger være vel anvendelig til landbruk.

Hans Groth har videre gjort gjeldende at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at eiendommens naturlige utnyttelse nå er som boligområde. Den generalplan for Tune kommune som lagmannsretten har vist til, er et forslag som er utarbeidet av administrasjonen i samarbeid med en generalplankonsulent. Verken formannskap eller kommunestyre har vedtatt planen, og det er svært usikkert om denne vil bli gjennomført.

Hans Groth har fremholdt at eiendommen fortsatt må sies å ha karakter av «jord på landet», og han har lagt ned denne påstand:

«1. Tune skifteretts dom av 22. april 1975 stadfestes.

2. Jacob Groth, Samuel Groth, Eva Dehlin, Ester Groth, Karin Groth Andersen, Dora Mørch-Henriksen, Erna Groth Pedersen, Ruth Groth Aasen, Phillip Groth, Oskar Groth og David Groth dømmes til in solidum å erstatte det offentlige sakens omkostninger for samtlige retter.»

Ankemotpartene henholder seg til lagmannsrettens dom. Den er avsagt etter befaring av eiendommen, og gir uttrykk for en riktig bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

I nyere rettspraksis er det blitt stilt noe strengere krav enn tidligere for å anse eiendommer som «jord på landet». Dette er også kommet til uttrykk i forarbeidene til loven av 1974, se således NOU 1972: 22 side 16 hvor det blant annet ble vist til avgjørelse i Rt-1967-1009. Høyesterett la der vekt på karakteren av området der eiendommen lå. Et tilsvarende syn er senere kommet til uttrykk i avgjørelser i Rt-1972-1274 og side 1286. Det ble her fremholdt at også utviklingen i samfunnet og innen jordbruket måtte telle med ved avgjørelsen av spørsmålet om en eiendom er å anse som «jord på landet».

Vurdert ut fra de momenter som rettspraksis etter hvert har lagt vekt på, må det - etter ankemotpartenes syn - være berettiget å hevde at Opstadmoen ikke er «jord på landet». Den kan ikke lenger betegnes som en landbrukseiendom. Den dyrkbare del av eiendommen er så vidt liten - bare ca. 3 da - at et driftsutbytte ikke vil stå i noe godt forhold til den påkrevde arbeidsinnsats. Som fremholdt av lagmannsretten kan heller ikke skogen gi noe grunnlag for drift av Opstadmoen som landbrukseiendom. Opstadmoen er ellers langs hele østsiden omgitt av boligeiendommer. Området har etter hvert fått preg av et utbyggingsområde. Dette er også kommet til uttrykk i forslaget til Generalplan for Tune.

Side:127

Ankemotpartene har lagt ned denne påstand:

«1. Eidsivating Lagmannsretts dom av 27.9.1976 stadfestes.

2. Den ankende part dømmes til å erstatte ankemotpartene saksomkostninger for Skifteretten, Lagmannsretten og Høyesterett.»

Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Tune herredsrett. Her ble den ankende part og to av ankemotpartene samt to vitner avhørt. De nevnte vitner har ikke vært avhørt ved de tidligere instanser. Deres prov er således nye bevis for Høyesterett, som også har fått fremlagt dokumenter - herunder kartmateriale - som tidligere ikke har vært fremlagt. Saken står likevel i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Jeg bemerker at arvingenes far i 1925 kjøpte eiendommen. Den bestod da av skog og fjell og av en strand strekning ved elven. Det var ingen bygninger der og heller ikke noe dyrket areal. Det ble i årene utover brutt jord på eiendommen som etter hvert fikk brutt opp to mindre jordstykker og oppførte våningshus og driftsbygning. Familien kunne omkring 1930 flytte inn på eiendommen, som kom til å gi et ikke ubetydelig tilskudd til underhold av den store familie. Utviklingen gav således eiendommen karakter av «jord på landet».

I begynnelsen av 1950 årene inntrådte imidlertid vesentlige endringer i bruken av eiendommen. Arvingenes far, som da var blitt pensjonist, omgjorde i 1952 fjøset til smieverksted. Det ble da slutt på dyrehold og dyrking av jord. Etter 1952 har det således ikke vært plog i jorden på eiendommen.

Jeg må legge til grunn at arvingenes foreldre i 1952 synes å ha vært innstilt på at Opstadmoen ikke lenger ville bli drevet som jordeiendom. Som fremholdt av lagmannsretten, synes det heller ikke fra de omkringboende sønners side å ha vært gjort forsøk på å fortsette eller gjenoppta driften av eiendommen. Denne er siden 1952 blitt liggende brakk.

Slik jeg ser saken har eiendommen etter forholdene opphørt å være jord på landet. Jeg har da sett hen til utviklingen i bruken av eiendommen, til dens beskaffenhet og beliggenhet, og til utviklingen i distriktet og i jordbruksnæringen.

De tidligere dyrkede arealer på eiendommen er meget små. De arealoppgaver som lagmannsretten bygde på, er blitt bekreftet i et dokument som bygnings- og reguleringssjefen i Tune kommune har avgitt 8. mars 1977. Det anføres der at eiendommen består av to deler - en østre og en vestre del. Av førstnevnte del er det foretatt oppmåling som har angitt et areal på vel 69 da. For den vestre del foreligger det flere usikre punkter med hensyn til avgrensningen; arealet der er antatt å utgjøre 9 da. Den samlede dyrkede mark er antatt å utgjøre ca. 3 da - hagegrunnen omkring våningshuset synes da ikke å være medregnet. - En stor del av arealet utgjøres av skog. Lagmannsretten har etter befaring av eiendommen anslått at noe over 20 da. av skogen må anses å være av god bonitet. Lagmannsretten har imidlertid fremholdt at skogen ikke har vært drevet

Side:128

forstmessig. Den er således overmoden - det måtte eventuelt uthogges betydelig og foretas nyplanting for eventuell fremtidig drift. Lagmannsretten har for øvrig anført at beitelandet ved elven ikke er brukbart som beite i sin nåværende skikkelse og har karakter av oppfyllingsområde. Eiendommen består ellers - fremholdt lagmannsretten - «vesentlig av fjellgrunn og annen utmark som ikke egner seg for jordbruk eller skogsdrift».

Jeg finner ellers grunn til å understreke at den ene oppdyrkede parsell har et bratt lende, og at den oppdyrkede del av eiendommen grenser opp mot boligstrøk. Opstadmoen er etter hvert blitt omgitt av et økende antall boligeiendommer.

Også den alminnelige utvikling i samfunnet - med økt urbanisering og økt industrialisering - må virke inn på bedømmelsen av en eiendom som den foreliggende.

Etter en samlet vurdering av forholdene antar jeg at Opstadmoen ved arvefallet i 1973 ikke lenger kunne anses som «jord på landet», slik også lagmannsretten kom til.

Jeg er enig med lagmannsretten i at saksomkostninger ikke burde tilkjennes ved de tidligere instanser, og etter sakens art finner jeg at det heller ikke for Høyesterett bør tilkjennes saksomkostninger.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Sinding-Larsen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Holmøy, Lorentzen og Andreas Endresen: Likeså.

Av skifterettens dom (kst. sorenskriver Erling Brustad):

- - -

Retten skal bemerke:

Den eiendom saken gjelder er på ca. 45 mål i alt og ligger i et uregulert strøk i Tune. Av eiendommens totale areal utgjør innmarken ca. 5 mål, resten er hovedsaklig skog og noe fjellgrunn. Eiendommens nøyaktige areal er ikke kjent av retten da oppmåling ikke har vært holdt. Retten tillegger det imidlertid ikke vesentlig betydning for sakens avgjørelse om eiendommens areal er noe større enn oppgitt. Den dyrkede marken er ikke drenert, men jordsmonnet er bra. Av skogen er ca. 20 mål av meget høy bonitet. Resten består av impediment. I skogen står meget brukbart virke og driftsforholdene er gode. På eiendommen står et våningshus og et uthus som bl.a. inneholder et lite fjøs. Til eiendommen hører vannrett i Visterflo.

Oscar Groth og hans hustru overtok eiendommen ca. 1925. Eiendommen var da skogbevokst, og de tok til med å rothugge og rydde det som i dag utgjør innmarken og hustomtene. Innmarken var ferdig ryddet i 1930. Det ble deretter dyrket i det vesentligste høy på eiendommen samt noe poteter. Fra 1930 til omkring 1952 ble det holdt en ku på eiendommen, noen ganger var det to kuer om sommeren når en ku var slakteferdig. Etter 1952 ble ikke innmarken dyrket lenger og det har etter denne tid heller ikke vært holdt kuer på eiendommen. Det høyet som vokste på innmarken ble dog i tre år

Side:129

etter at man holdt opp med dyreholdet, slått og solgt. Etter den tid er det ikke drevet gårdsbruk på eiendommen.

I skogen ble det etter hva som er opplyst i saken bare tatt ut virke ved rydding av innmarken og bygging av husene samt ved noen andre enkelte anledninger. Noen regulær skogsdrift har ikke funnet sted.

Når det gjelder spørsmålet om eiendommen kan kreves etter reglene om åsetesrett er det i og for seg ikke omtvistet at saksøkeren i tilfelle er den best berettigede av Oscar og Theodora Groths arvinger. Det som er spørsmålet er om det her dreier seg om «jord på landet», i odelslovens §10, jfr. §1's forstand.

Ved avgjørelsen av dette spørsmål skal retten bemerke at det er rettstilstanden ved arvefallet, altså ved Oscar Groths død som må legges til grunn.

Det er som ovenfor anført drevet regulært gårdsbruk på eiendommen. Denne virksomhet må etter rettens mening ha gitt et ikke ubetydelig tilskudd til familien Groths underhold. Det faktum at Oscar Groth hadde fast arbeid utenfor gårdsdriften kan ikke tillegges større vekt. Retten kan her kort vise til at mange eiere av gårdsbruk som utvilsomt er underlagt odels- og åsetesrett ellers i landet er henvist til å ta arbeid utenfor gårdsdriften. Heller ikke kan de saksøktes anførsel om at det høyet som ble dyrket på eiendommen ikke var tilstrekkelig til å få en ku være avgjørende. Heller ikke det faktum at det siden begynnelsen av 1950 årene ikke er drevet gårdsbruk på eiendommen er ubetinget avgjørende. Det som derimot må tillegges avgjørende betydning for om eiendommen skal ansees som «jord på landet» i odelslovens forstand, er de muligheter og den karakter eiendommen har nå, eller rettere sagt på det tidspunkt da Oscar Groth døde.

Etter befaringen på eiendommen er retten kommet til at eiendommen må ansees som «jord på landet» i odelslovens forstand. Retten finner at eiendommen ved nydyrking og ved hogst i skogen kan gi et ikke ubetydelig økonomisk tilskudd til eierens underhold. Således vil eiendommen i dag ha betydning for eieren som støttebruk. Retten kan i denne forbindelse ikke se bort fra at det antagelig er muligheter for utvidelse av det dyrkede arealet hvis dette skulle være ønskelig.

Når det gjelder de saksøktes anførsel om at skiftetaksten ble avgjort på grunnlag av tomteverdien skal retten bemerke at dette ikke kan være avgjørende for denne sak. Når det gjelder de stedlige forhold der eiendommen ligger, er denne på to sider omgitt av boligbebyggelse, mens den ellers grenser til Visterflo på den ene siden og mot vest til et annet gårdsbruk. Om det engang i fremtiden kan bli aktuelt å utparsellere eiendommen til tomter kan ikke ha betydning for utfallet av denne saken, da retten i det foreliggende tilfelle ikke kan se at det er tilstrekkelige holdepunkter for å se forholdet slik at eiendommen har mistet sin karakter av jord på landet i odelslovens forstand ved den utvikling som er skjedd i de senere år med hensyn til eiendommen og strøket den ligger i.

Etter en skjønnsmessig totalvurdering er således retten kommet til at eiendommen må ansees som «jord på landet» i odelslovens forstand, og at den derfor er gjenstand for åsetesrett. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Lars L'Abée-Lund, hjelpedommer Bjarne Lende og Einar Løchen):

- - -

Side:130

Saksforholdet fremgår av skifterettens dom.

Det er avholdt ny oppmåling av eiendommen som viser at det totale areal er 78,4 dekar. For skifteretten var arealet anslått til ca. 45 dekar, herav ca. 5 dekar innmark. Dette var også lagt til grunn i skiftetaksten, og det er opplyst at begge parter nå har bedt om ny takst. Det foreligger ingen særskilt måling av dyrket/dyrkbart jordareal eller av den del av skogen som er av god bonitet. I 1975 er det videre fremlagt generalplan for området hvor det vesentlige av eiendommen foreslås utlagt til boligområder. Naboeiendommen i nord er foreslått beholdt som jordbruk.

Esther Groth og broren Samuel Groth er enslige og bor fortsatte hjemme på eiendommen. Samuel har imidlertid eget hus på tomt utskilt fra hovedeiendommen. De øvrige 3 brødre fikk også i sin tid tomter av eiendommen, og 2 av dem, bl.a. ankemotparten Hans Groth, bor fortsatt i eget hus på disse tomter ikke langt fra hovedbygningen.

For lagmannsretten er kravet angående det spesielle åsetesfradraget ikke opprettholdt, idet den avgjørelse eventuelt kommer senere ved taksten. For øvrig har partene i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for skifteretten, slik de finnes gjengitt i skifterettens dom. - - -

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn skifteretten, idet eiendommen Opstadmoen ikke kan anses underlagt åsetesrett.

Etter befaringen legger lagmannsretten til grunn at de jordarealer som kan regnes dyrket og drevet jordbruksmessig, begrenser seg til ca. 3 dekar, frukthagen ved huset på vel ett mål ikke medregnet. Av skogen kan noe over 20 dekar anses å være av god bonitet. Da den ikke har vært drevet forstmessig, er den imidlertid overmoden og må uthogges betydelig og nyplantes for eventuell fremtidig drift. Beitelandet ved elven er ikke brukbart som beite i sin nåværende skikkelse og har nå karakter av oppfyllingsområde. For øvrig består eiendommen vesentlig av fjellgrunn og annen utmark som ikke egner seg for jordbruk eller skogsdrift.

Lagmannsretten finner ikke at eiendommen ut fra sin art og støuelse kan regnes som «jord på landet» i odelslovens forstand. Eiendommen ga nok i sin tid et ikke helt ubetydelig bidrag til underholdet av den store familie som den gang bodde der. Imidlertid har den ligget nærmest brakk siden 1952, da eieren ble pensjonert og omgjorde fjøset til verksted/smie. Det er ikke gitt noen opplysninger som tyder på at det senere har vært forsøkt å fortsette eller gjenoppta driften av jord eller skog, heller ikke fra de omkringboende sønners side. Forholdet er vel at man etterhvert har funnet at det ikke ga skikkelig utbytte.

Utviklingen har medført at eiendommens naturlige utnyttelse i dag er som boligområde. Dette er da også forutsatt i den nye generalplan for området, og skiftetaksten baserte seg også på dette. Det er allerede etablert boligfelt like inntil eiendommen fra øst.

Hans Groth har for lagmannsretten heller ikke kunnet gi nærmere opplysninger om sine planer for eiendommen, utover at han har 4 barn og en særlig interessert svigersønn.

Vurdert ut fra forholdene ved arvefallet i 1973 kan eiendommen ikke anses som «jord på landet» i odelslovens forstand. Lagmannsretten finner således at eiendommen Opstadmoen ikke er underlagt åsetesrett. - - -

Side:131