Rt-1967-1009

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1967-09-23
Publisert:	Rt-1967-1009
Stikkord:	Åsetesrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 100/1967
Parter:	Bjørgan Gjellum (advokat Trygve Merckoll - til prøve) mot Arvid Gjellum m.fl. (høyesterettsadvokat Paul Røer).
Forfatter:	Hiorthøy, Heiberg, Ryssdal, justitiarius Terje Wold, Mindretall: Gaarder
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §10, §1, §4, Odelsloven (1821), Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Skifteloven (1930) §62

Dommer Hiorthøy: Under offentlig skifte ved Asker og Vestre Bærum skifterett av Ole Gjellums dødsbo av Asker fremsatte avdødes eldste sønn, Bjørgan Gjellum, krav om at boets faste eiendom Bergli, gnr. 78 bnr. 33 i Asker, skulle utlegges til ham. Kravet ble bestridt av de øvrige arvinger, hans søsken Arvid Gjellum, Dagfinn Gjellum og Alice Schelien, og etter at skifteretten 7. september 1964 hadde besluttet tvisten overført til behandling i søksmåls former, inngav Bjørgan Gjellum som saksøker stevning til retten 10. oktober s. å. Under hovedforhandlingen nedla saksøkeren prisipalt påstand om at eiendommen skulle utlegges ham for kr. 35 000,- i henhold til tidligere avtale. Subsidiært påstod han seg den utlagt som åsetesberettiget til åsetestakst med hjemmel i skiftelovens §62.

Ved skifterettens dom av 30. november 1964 - avsagt av dommerfullmektigen - ble Arvid Gjellum, Dagfinn Gjellum og Alice Schelien frifunnet. Saksomkostninger ble ikke tilkjent.

Bjørgan Gjellum påanket skifterettens dom til Eidsivating lagmannsrett, som imidlertid 6. juni 1966 stadfestet den tidligere avgjørelse. Saksomkostninger ble heller ikke tilkjent for lagmannsretten. Dommen er avsagt under dissens, idet en av de tre lagdommere stemte for at eiendommen skulle utlegges Bjørgan Gjellum som åsetesberettiget.

Bjørgan Gjellum, som har fått bevilling til fri sakførsel for Høyesterett, har erklært anke mot lagmannsrettens dom, og har for Høyesterett nedlagt denne påstand:

«1. Bjørgan Gjellum utlegges som åsetesberettiget arving eiendommen Bergli, gnr. 78 bnr. 33 i Asker, i overensstemmelse med skiftelovens §62.

2. Arvid Gjellum, Dagfinn Gjellum og Alice Schelien dømmes til å betale til Bjørgan Gjellum saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten samt saksomkostninger til det offentlige for Høyesterett.»

Arvid Gjellum, Dagfinn Gjellum og Alice Schelien har tatt til gjenmæle mot anken og har påstått lagmannsrettens dom stadfestet og seg tilkjent saksomkostninger for samtlige retter.

Saksforholdet og partenes tidligere anførsler fremgår av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er det holdt bevisopptak ved Asker og Vestre Bærum herredsrett 5.-8. juni 1967 med avhør av den ankende part, ankemotpartene samt 13 vitner, derav 10 nye for Høyesterett.

Side:1010

Fylkesagronom Nils Beitnes har vært oppnevnt som sakkyndig for Høyesterett og har avgitt uttalelse 8. juli 1967.

Den ankende part har for Høyesterett ikke opprettholdt påstanden om at han kan kreve eiendommen utlagt i medhold av tilsagn fra arvelateren. For øvrig står saken i samme stilling som for de tidligere retter.

Med hensyn til påstanden om åsetesrett har partene for Høyesterett i alt vesentlig gjort gjeldende de samme anførsler og påberopt de samme bevis som for lagmannsretten. Den ankende part har således prinsipalt anført at eiendommen Bergli er åsetesrett undergitt uten hensyn til dens størrelse og tilknytning til landbruksnæringen, fordi den er belagt med nedarvet odelsrett, og odels- og åsetesretten må følges ad. Subsidiært har han bygget sitt krav om åsetesrett på at eiendommen må anses som «jord på landet» i forhold til bestemmelsen i odelslovens §1, jfr. §10.

Jeg har funnet avgjørelsen tvilsom, men er blitt stående ved samme resultat som skifteretten og lagmannsretten.

Den ankende parts prinsipale anførsel kan etter min mening ikke føre frem. Det står for meg som noe uklart om han har full dekning for sin påstand om at eiendommen Bergli må anses belagt med nedarvet odelsrett. Det er riktignok på det rene at den er utgått fra et odelsgods, og etter det som er opplyst i saken må jeg anta at en bestående odelsrett ikke falt bort ved utskillelsen og salget i 1913/14 i medhold av bestemmelsene om odelsfrihet i lov av 16. juli 1907 §1. Og under disse omstendigheter må det anses fastslått at eiendommen kunne ha vært gjenstand for selvstendig odelsløsning uten hensyn til om den som «jord på landet» fylte vilkårene for odelshevd, jfr. høyesterettsdommer i Rt-1949-967 og 1951 1 og 279. Men om dette også innebærer at eiendommen fortsetter som egen odelseiendom så lenge den forblir i slekten, er et annet spørsmål som jeg ikke kan se er bindende avgjort av domstolene, og som jeg for øvrig ikke finner det nødvendig å ta standpunkt til. Selv om en antar dette, kan jeg nemlig ikke finne at det må eller bør få konsekvenser for åsetesretten. Jeg kan ikke uten videre godta den av den ankende part oppstilte sats om at odels- og åsetesretten alltid og nødvendigvis må følges ad. Åsetesretten er en særskilt rett som uaktet den i lovgivningen behandles sammen med odelsretten og delvis har beslektet formål, ikke i enhver situasjon bør anses undergitt samme rettslige behandling. Bestemmelsen i odelslovens §10 annet ledd, som det i denne forbindelse har vært vist til, er neppe avgjørende. Det sies her at åsetesretten gjelder «saavel for Odelsjord, som for den Jord der er Arveladerens Eiendom, uden at være det med Odel». Med støtte i denne bestemmelse, sammenholdt med alminnelige formålsbetraktninger, er man i praksis kommet til at odelsfri jord for å omfattes av åsetesrett må kunne være gjenstand for odelshevd som «jord på landet», jfr. høyesterettsdom i Rt-1939-361. Det skulle i og for seg synes rimelig at den odelsjord der nevnes som motstykke, også må være odelsjord som omhandlet i odelslovens §1, altså «jord på landet», Under hensyn til åsetesrettens særlige karakter og formål må det ha formodningen mot seg at ordet

Side:1011

«odelsjord» er å oppfatte bokstavelig, slik at det omfatter all jord som kan løses på odel, uansett om den har den forannevnte karakter. Spørsmålet om åsetesrett oppstår først ved arvefall, og det må avgjøres på dette tidspunkt om etterlatt jordeiendom er av den art at den må anses undergitt åsetesrett. Hvorvidt en parsell er «belagt med nedarvet odelsrett» synes denne forbindelse betydningsløst.

Den ankende parts subsidiære anførsel, at eiendommen Bergli må anses som «jord på landet» i odelslovens forstand, har voldt meg betydelig tvil. Det er i utpreget grad et grensetilfelle vi står overfor. For det første dreier det seg om en ikke helt liten eiendom, hvis dyrkbare areal, ca. 6,5 mål, gjennom årene må antas å ha gitt eieren og hans familie et ikke uvesentlig tilskudd til underholdet ved å nyttes til hagebruk og fruktdyrking. Og dernest har rettspraksis like til det siste i denne forbindelse stilt temmelig beskjedne krav til areal, dyrkingsmuligheter, tilknytning til landbonæringen m.v. Det er fortrinnsvis den subsidiære anførsel som har beskjeftiget de tidligere instanser, som har foretatt en fyldig gjennomgåelse av grunnene for og mot. Jeg kan for så vidt vise til det som er anført av skifteretten og lagmannsrettens flertall, som jeg i det vesentlige kan tiltre. De nye opplysninger som er fremskaffet for Høyesterett, har etter min mening ikke brakt saken i en annen stilling. Jeg skal ellers tilføye at det som for meg har stått som særlig betydningfullt er hensynet til samfunnsutviklingen i sin alminnelighet og de særlige forhold i et forstadsområde som det foreliggende. Disse momenter må etter min mening tillegges stor vekt, hvis ikke åsetesretten under våre dagers forhold skal gi anledning til påtakelig urimelighet og misbruk. Jeg må anta at overveielser av denne art også har spilt en viktig rolle for skifteretten og lagmannsretten når de har funnet at eiendommen på grunnlag av «en skjønnsmessig totalvurdering» ikke kan sies å ha den nødvendige tilknytning til jordbruksnæringen. Denne vurdering kan jeg ikke finne at det er grunnlag for å fravike.

Jeg stemmer etter dette for at lagmannsrettens dom stadfestes, idet jeg også er enig i lagmannsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Under hensyn til at saken har voldt atskillig tvil og delvis angår spørsmål av prinsipiell interesse, antar jeg at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Gaarder: Jeg er kommet til samme resultat som det dissenterende medlem av lagmannsretten og kan i det vesentlige tiltre hans begrunnelse. Eiendommen Bergli ble utskilt fra gården Gjellum i 1913, og på den tid hadde Gjellums daværende eier, videre sønnen Ole som overtok Bergli, og for så vidt også dennes

Side:1012

sønn Bjørgan, som er født i 1909 og er ankende part i saken, odelsrett til Gjellum og dermed også til den utskilte parsell. Parsellen var nemlig ikke en «hustomt» som ble odelsfri ved utskillelsen. Det er etter min mening ikke inntruffet noe som kan bevirke at Bjørgan Gjellums odelsrett senere er gått tapt. Eiendommen ligger der i dag som i 1913, bortsett fra at den i Ole Gjellums tid er blitt oppdyrket så langt det har latt seg gjøre. Nå anføres det så vidt skjønnes av førstvoterende at selv om Bjørgan Gjellum har odelsrett - et spørsmål som førstvoterende så vidt skjønnes ikke tar definitivt standpunkt til -, er det ikke avgjørende for spørsmålet om Bjørgan også har åsetesrett. Jeg vil herom si at når det gjelder en odelseiendom som den best odelsberettigede gjør krav på å løse under skiftet etter sin far, forekommer det meg fremmed at det ikke skulle foreligge åsetesrett. Men jeg behøver ikke å løse spørsmålet om hvorvidt åsetesretten i et tilfelle som dette så å si følger av odelsretten. Etter min mening må Bergli nemlig anses som «jord på landet» eller «jordegods» slik disse ord er anvendt i odelslovens §1 og §10. Om eiendommens størrelse og bruk henvises til opplysningene i de tidligere instansers dommer. At eiendommens ringe størrelse ikke utelukker den fra å være «jord på landet», finner jeg etter den foreliggende rettspraksis å måtte legge til grunn, selv om man tar hensyn til at bedømmelsen kan variere etter de lokale forhold. Jeg kan eksempelvis henvise til Rt-1946-319, hvor en eiendom på ca. 8 mål, hvorav ca. 3 1/2 mål var dyrket innmark, ble ansett som «jord på landet», og til avgjørelser i samme retning i Rt-1948-1008, Rt-1950-77 og Rt-1951-793. Å betegne en eiendom som denne med det meget beskjedne våningshus som en «villaeiendom» er etter mitt skjønn lite treffende. Jeg anser det ubetenkelig å legge til grunn at tanken ved utskillelsen har vært at den skulle tjene erververen som en del av hans næringsgrunnlag. Jeg må også gå ut fra at Bergli i tidens løp har ytt et ikke ubetydelig bidrag til underhold av eierens familie. At den bruk som har foregått, er skjedd til bærdyrking og frukthage og ikke til jordbruk i snever tradisjonell forstand, er i denne henseende ikke avgjørende, jfr. således den nevnte dom i Rt-1948-1008 og Skeie 60 (under nr. 4). Heller ikke kan det være avgjørende at jorden i de senere år har ligget unyttet allerede fordi Ole Gjellum var sykelig og levde vesentlig av trygder i sine siste år. Også i dag må jeg anta at eiendommen som et støttebruk må kunne skaffe sin bruker inntekter av betydning. For Høyesterett har fylkesagronom Nils Beitnes vært oppnevnt som sakkyndig. Han anslår den «egentlig dyrkbare del av eiendommen» til ca. 6,5 dekar. Derpå fortsetter han:

«Boniteten: Den dyrkbare jorda på eiendommen er av noe vekslende type og kvalitet.

I den gamle frukthagen syd for husene er det for det meste djup, moldrik jord. Det samme er tilfelle for de gamle bringebærfeltene vest for husene. I syd-vestre hjørne av eiendommen er det et areal som tydeligvis har vært kortere tid under kultur. Moldinnholdet her er sparsomt, og en må regne med at denne jorda er

Side:1013

langt mer gjødselkrevende. Noe av det samme gjør seg gjeldende for den nord-vestre del av eiendommen, men ikke i så utpreget grad. På det smale stykket langs veien nord for husene er det god jord, men delvis grunnlendt.

Dyrkingsmuligheter: Det er oppgitt at eiendommen tidligere har vært nyttet til frukt- og bærdyrking. Jeg skulle anta at en flink hagebruker kunne gjøre adskillig ut av eiendommen ved for eks. en kombinasjon av bærdyrking og benkekulturer. Arronderingen er mindre god, slik at det er vanskelig å gjennomføre en rasjonell grønnsakproduksjon på friland. Arealet er også i underkant for en slik utnytting.»

Jeg mener således at anken må tas til følge, men da jeg kjenner til at jeg står alene med min mening, former jeg intet forslag til dom.

Jeg vil til slutt bemerke at selv om den ankende part har åsetesrett, så er dermed intet avgjørende sagt om det nærmere innhold av de takstprinsipper som i tilfelle skal legges til grunn. Det er på det rene at eiendommen nå har sin største verdi som tomteobjekt, selv om utparsellering ikke kan skje i dag før kloakkspørsmålet er ordnet. Jeg henviser til Skeie 212, som uttaler at det ville ligge utenfor lovens øyemed å gi åsetesarvingen prisavslag når hele eiendommen er blitt utparselleringsobjekt, og særlig til Voss (åttende utg.) 106. Jeg henviser også til en høyesterettsdom avsagt 24. juni 1967 i l.nr. 71 B (Østtorp - Østtorp).* Jeg vil med disse bemerkninger selvsagt ikke ta noe endelig standpunkt til takseringsspørsmålet.

• Rt-1967-812

Dommer Heiberg: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Ryssdal: Likeså.

Justitiarius Terje Wold: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Med hensyn til forholdet mellom odelsretten og åsetesretten som er drøftet i førstvoterendes og dommer Gaarders vota finner jeg grunn til følgende merknader:

Odelslovens §10 første ledd lyder: «Aasædesret er den Ret, som tilkommer den Nærmeste blandt sidste Besidders Afkom til at tiltræde udeelt Besiddelsen af det af Arveladeren efterladte Jordegods, - - -.» Lovens §10 annet ledd fastsette videre: «Denne Ret gjælder saavel for Odelsjord, som for den Jord, der er Arveladerens Eiendom, uden at være det med Odel.» Det loven sier, er med andre ord at både jordegods som er odelsjord og jordegods som ikke er odelsjord er gjenstand for åsetesrett. Loven sier ikke at en eiendom som det hviler odelsrett på i og dermed alltid er gjenstand for åsetesrett. «Odelsjord» og «jord der er arvelaterens eiendom uten å være det med odel» står når det gjelder åsetesretten nøyaktig i samme stilling: Eiendommen må være «jordegods» slik dette begrep må forstås etter lovens §10 første ledd. Denne etter min mening enkle og likefremme lovforståelse fører til at spørsmålet om det hviler odel på en eiendom er uten

Side:1014

rettslig betydning for åsetesretten. For dette siste spørsmål er det alene avgjørende om eiendommen på det tidspunkt da kravet om åsetesrett gjøres gjeldende er «jordegods» i lovens forstand.

Loven bruker ved siden av «jordegods» også betegnelsen «hovedbølet» og «gård». Men i rettspraksis er det lagt til grunn at «jordegods» i §10 må forstås på samme måte som «jord på landet» i lovens §1. - Med andre ord, for at åsetesrett skal kunne gjøres gjeldende må eiendommen være av en slik art og ha en slik tilknytning til jordbruksnæringen at den kan være gjenstand for odelshevd. På denne måte vil det nok faktisk bli samme slags eiendommer som er gjenstand for odelsrett og åsetesrett. Men åsetesretten er en selvstendig rett og har ikke rettslig grunnlag i odelsretten. - Jeg anser dette lite tvilsomt.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett dom overensstemmende med førstvoterendes konklusjon.

Av skifterettens dom (dommerfullmektig C. A. Fleischer):

- - -

Retten skal bemerke:

Den eiendom saken gjelder, er på 9,2 mål i alt, i henhold til oppmåling saksøkeren har latt foreta, og som fremgår av bilaget til hans prosesskrift av 15. mai 1964. Av de 9,2 mål er ifølge saksøkerens oppmåling 2,1 mål fjellgrunn eller skrinn jord på fjell, som ikke er dyrkbar. Det er fra de saksøktes side hevdet at arealet med fjellgrunn er en del større enn det som her er oppgitt, uten at det er oppgitt nøyaktige mål. Retten tillegger det imidlertid ikke vesentlig betydning for sakens avgjørelse om arealet av fjellgrunn her er større enn de nevnte 2,1 mål.

På eiendommen står et våningshus og dessuten et mindre uthus der det for tiden bl.a. er lagret en del trematerialer.

Ole Gjellum og hans hustru overtok eiendommen ca. 1915. Eiendommen var da skogbevokst, og de tok til å rothugge med sikte på å utnytte jorden til dyrking. Eiendommen var ferdig rothogd ca. 1930. Den ble deretter i 1930-årene, i det vesentlige benyttet til bær- og fruktdyrking. Det ble også satt poteter. Eiendommen har også vært benyttet på denne måte under og etter krigen. I de siste år har driften ligget nede, bl.a. fordi jorden er utpint på grunn av ensidig drift (bær- og fruktdyrking). Det står igjen en del frukttrær, som imidlertid ikke gir muligheter for økonomisk utnyttelse. En vesentlig del av det dyrkbare areal er etter hvert blitt begrodd med busker og småtrær, men det gjenstår et mindre område - kanskje et mål - som fremdeles har preg av bæråker. - - -

Når det gjelder spørsmålet om eiendommen kan kreves etter reglene om åsetesrett, er det i og for seg ikke omtvistet at saksøkeren i tilfelle er den best berettigede av Ole Gjellums arvinger. Det som er spørsmålet er imidlertid om det her dreier seg om «jord på landet» eller «jordegods» i odelslovens forstand.

Retten finner ikke at den eiendom det gjelder er gjenstand for åsetesrett.

Der legges her vekt på at eiendommen, selv om den har gitt et visst tilskudd til familien Gjellums underhold, varierende fra tid til tid, ikke har vært drevet som noe regulært gårdsbruk. Ole Gjellum har riktignok

Side:1015

sammen med sin familie, gjort et visst arbeid på eiendommen og hatt inntekter av bær- og fruktdyrkingen.

Det er sannsynlig at utnyttelsen av eiendommen på denne måte var størst i 1930-årene, da det var vanskelig å få arbeid, og familien derfor måtte gå inn for å utnytte alle foreliggende næringsmuligheter så langt som mulig. Men det fremgår av de fremlagte utskrifter fra Asker trygdekasse at Ole Gjellum i størstedelen av sin tid, også om sommeren, stadig har hatt arbeid utenfor eiendommen, som stenarbeider, anleggsarbeider osv. - - -

På bakgrunn av det som her er gjennomgått finner retten det klart at Ole Gjellum hadde anleggsarbeid og ikke gårdsdrift som hovednæringsvei også i det som skal ha vært eiendommens «glanstid» nemlig 1930-årene. Det at Ole Gjellum i så vidt stor utstrekning har hatt arbeid utenfor eiendommen endog om sommeren, i sesongen for bær- og fruktdyrking, taler videre meget sterkt imot at eiendommen har vært drevet, eller kunne vært drevet som en regulær jordbrukseiedom. Hvis inntekten av bærsesongen hadde vært så stor at den virkelig kunne gi familien Gjellum vesentlig tilskudd til deres underhold over hele året, synes det rimelig å anta at innehaveren selv ikke ville funnet grunn til å ta så meget arbeid utenfor nettopp i sesongen. - - -

I og for seg er det naturligvis eiendommens karakter og muligheter i dag som må legges til grunn ved avgjørelsen av om den er «jord på landet». Her må det imidlertid tas i betraktning at jorden i dag er utpint, og at det vil ta tid før en kan komme i gang med bær- og fruktdyrkning, selv i samme omfang som tidligere. Saksøkeren regner selv med at det vil ta tre år innen jorden igjen gir skikkelig avkastning. Retten peker videre på at det dyrkbare areal på eiendommen er så vidt lite - det fragår iallfall 2,1 mål som fjell e.l. og dessuten den plass som opptas av husene - at den neppe kan gi noen levevei av tilstrekkelig betydning. Retten viser her til de forklaringer som er avgitt, spesielt av vitnet hagebruker frk. Næumann, som på sin eiendom regnet med en gjennomsnittlig brutto inntekt på kr. 1,30 pr. m2 pr. år. Hertil kommer at eiendommen i dag ligger midt i et typisk tomtefelt. Den er stort sett allerede omkranset av boligtomter, og hele området er inne i en rivende utvikling med hensyn til boligbygging og dermed sammenhengende anlegg av vei, vann og kloakk. Det er helt på det rene at en forrentning av tomteverdien ikke kan opp nåes ved drift av eiendommen som jordbrukseiendom. Dette er i og for seg heller ikke ubetinget avgjørende. Men all den stund utnyttelse som jordbrukseiendom i beste fall bare kan gi en ytterst beskjeden levevei, må det tas i betraktning at en slik utnyttelse fra et økonomisk synspunkt vil stå i åpenbart misforhold til eiendommens egentlige verdi.

En noenlunde økonomisk forsvarlig utnyttelse som jordbrukseiendom måtte under alle omstendigheter forutsette en langt mer intensiv drift enn den som har vært aktuell hittil, med anlegg av veksthus, større hønseri e.l. Dette vil igjen kreve vesentlige kapitalinvesteringer. En økonomisk utnyttelse av en så vidt liten eiendom fordrer trolig også at eieren er spesialist på jordbruk i den ene eller annen form, eller kan leie spesialutdannet hjelp. Ingen av delene er aktuelt for saksøkerens vedkommende. Det er riktignok eiendommen som sådan som skal vurderes, ikke saksøkeren personlig.

Men når det som her er tale om å anse eiendommen som et vanlig

Side:1016

småbruk, og som undergitt åsetesrett på dette grunnlag, må det også være riktig å bygge rettens vurdering av eiendommens muligheter som jordbrukseiendom på at eieren vil være uten spesialutdannelse i f. eks. gartnerdrift. Det er ikke bestridt fra saksøkeren at eiendommens «endelige skjebne» vil bli utnyttelse som tomteareal.

Det er i og for seg riktig som påberopt av saksøkeren at eiendommens dyrkbare areal ikke er mindre enn det som i enkelte tilfelle i rettspraksis har vært godkjent som gjenstand for odelsløsning. Det avgjørende er imidlertid ikke arealets størrelse i seg selv, men hvorvidt eiendommen etter en skjønnsmessig totalvurdering kan regnes for å ha den tilknytning til jordbruksnæringen som er nødvendig - «at den etter de stedlige forhold må karakteriseres som «jord på landet» i odelslovens forstand» (høyesterettsdom i Rt-1950-77, 79). Retten finner ikke at dette er tilfelle.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sigurd Fougner Hagen og Alf W. Østensen og tilkalt dommer, sorenskriver D. Tønder):

- - -

Lagmannsrettens flertall, lagdommer Fougner Hagen og sorenskriver Tønder er kommet til samme resultat som skifteretten og kan for en vesentlig del tiltre skifterettens begrunnelse. Dessuten bemerkes: - - -

Nå det gjelder spørsmålet om hvorvidt Bergli er undergitt åsetesrett, vil lagmannsretten først bemerke at det ikke kan ses å få noen betydning i saken at Rergli i sin tid ble utskilt fra en odelseiendom. Dette forhold kunne i tilfelle bare gitt grunnlag for rett til odelsløsning og åsetesrett for selgerens odelsberettigede slekt, men ikke for kjøperen av den utskilte parsell - i dette tilfelle Ole Gjellum - og hans slekt.

Spørsmålet blir således alene om Bergli er å anse som jord på landet i odelslovens §1 og §10's forstand. Dette spørsmål har også for lagmannsretten vært gjenstand for en ganske omfattende prosedyre, og det har fra begge sider vært henvist til flere nye dokumenter. Lagmannsretten finner ganske kort å burde komme inn på noen av disse.

Som nevnt i det foregående har den ankende part henvist til at Bergli i skylddelingsforretningen, som er av 28/3 1913, er benevnt «arbeiderbruk» og videre til at Asker jordstyre i 1930 utbetalte tilskudd til Ole Gjellum til avgrøfting av en del av eiendommen og i 1940 betalte tilskudd til en rørgrøft. Den ankende part har hevdet at disse forhold viser at eiendommen har vært ansett som et småbruk og har vært drevet som et sådant.

Lagmannsretten finner ikke at de nevnte forhold kan tillegges noen særlig vekt. Når det gjelder tilskuddene fra jordstyret dreiet det seg for øvrig om beskjedne beløp. Større betydning tillegger retten en uttalelse fra Asker jordstyre av 31/3 1966. Den er avgitt etter en forespørsel fra Arvid Gjellum og lyder slik:

«Denne eiendom har vært betraktet som en større villaeiendom. Den er ikke registrert eller reknet som småbruk i jordstyrets bøker, og har heller ikke fått tilskott til kunstgjødsel eller kraftfor til mindre bruk. At den i 1930 har fått tilskott til nydyrking av 1,5 dekar jord, og ca. 10 år senere har fått tilskott til grøfting (av samme jordstykke?) vil ikke si det samme som at den da ble betraktet som småbruk. Det var mange

Side:1017

villaeiendommer som fikk nydyrknings- og grøftingstilskott til en liten hageflekk fra ca. 1930 og til i midten av 1950 åra da reglene for tilskott ble forandret.»

Spørsmålet om i hvilken utstrekning eiendommen har vært utnyttet til familien Gjellums underhold og i hvilken utstrekning Ole Gjellum hadde annet arbeide har også vært gjenstand for inngående drøftelse i lagmannsretten. Selv om man etter de opplysninger som nå foreligger ikke kan tillegge oppgavene fra trygdekassen den samme vekt som skifteretten har gjort, finner lagmannsretten det etter bevisførselen i sin helhet ikke tvilsomt at den vesentligste del av Ole Gjellums inntekter må ha vært opptjent ved anleggsarbeider m.v. og ikke ved driften av eiendommen. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at dette forhold i og for seg har så stor betydning som partene synes å gå ut fra, da det jo er på det rene at eierne av et meget stort antall mindre jordbruk hele landet over, som ubestridt er undergitt odels- og åsetesrett, er henvist til å ta annet arbeide ved siden av jordbruket.

Når det gjelder utnyttelsen av Bergli synes det etter bevisførselen for lagmannsretten å være på det rene at det fra 1920-årene og ut over har vært dyrket bær og frukt på eiendommen i en viss utstrekning - delvis også med henblikk på salg - uten at det er mulig for retten nå å gjøre seg opp noen sikker mening om hvilke kvanta det kan ha dreiet seg om. Retten anser det imidlertid for klart at salg i noen større målestokk aldri har funnet sted. - - -

Til belysning av spørsmålet om hvorvidt Bergli er å anse som «jord på landet» vil lagmannsretten for fullstendighets skyld også referere en uttalelse av 13/5 1966 om eiendommen fra Asker reguleringsvesen. Det heter her:

«Eiendommen ligger i uregulert strøk og inntil Røykenveien hvor det går kommunal vannledning. En event. utparsellering og utbygging av eiendommen kan ikke påregnes godkjent før kloakk-problemene i Heggedalsområdet er løst.

Disse kloakkproblemer er nå utredet av engasjerte konsulenter, men en må regne med at det vil ta flere år før de fremlagte planer er gjennomført.»

Etter å ha vært på befaring av eiendommen er lagmannsretten enig med skifteretten i at eiendommen på grunnlag av en skjønnsmessig totalvurdering ikke kan sies å ha en slik tilknytning til jordbruksnæringen som forutsetningen må være for at den skal kunne karakteriseres som «jord på landet» i odelslovens forstand. Grunnarealet som har en størrelse av 9,2 mål har som nevnt av skifteretten form av en langstrakt trekant. I eiendommens lengderetning domineres den i atskillig grad av en bergrygg som strekker seg langs hele eiendommen. Bergryggen går bare enkelte steder opp over jordlaget og disse fjellpartier er av den ankende part oppgitt å utgjøre 2,1 dekar. Imidlertid må det være riktig som anført av ankemotpartene at arealet mellom bergpartiene og en vesentlig del av området for øvrig bare er dekket av et relativt tynt jordlag som ikke er egnet til særlig effektiv utnyttelse i jordbruksøyemed. Når den ankende part har hevdet at 7,1 mål av tomten er dyrkbar jord, må det derfor etter lagmannsrettens mening tas en meget betydelig reservasjon hvis man skal få det rette bilde av forholdene.

Side:1018

Bebyggelsen på eiendommen består av et eldre to etasjes våningshus med grunnnflate 50 à 60 m2 og et uthus som ikke er innredet for gårdsdrift bortsett fra et mindre rom med plass for en gris. Om forsikringen på bygningene har det vært fremlagt følgende erklæring, datert 31/3-1966 fra lensmannen i Asker:

«På anmodning kan det opplyses at bygningene på gnr. 78, bnr. 33, eier Ole Gjellum, har vært forsikret i Norges Brannkasse siden 21/4 1927. Bygningene har vært tariffert som vanlig våningshus og uthus, og ikke som driftsbygning på gårdsbruk.»

Til tross for at eiendommen ligger i uregulert område og på landet er således lagmannsretten i likhet med skifteretten kommet til at den ikke kan anses som jord på landet i odelslovens forstand. Lagmannsretter er oppmerksom på at bildet av eiendommen har vært et noe annet tidligere da det ble drevet en del hagebruk der, enn det er nå. Men lagmannsretten finner det ikke nødvendig å komme inn på hvorledes spørsmålet om åsetesretten kunne ha stillet seg hvis det hadde vært reist dengang. Som påpekt av skifteretten må det være eiendommens karakter og muligheter nå eller rettere sagt ved Ole Gjellums død som må bli avgjørende.

Ved vurderingen har retten tatt i betraktning den sterke utvikling av byggevirksomheten i Heggedal og i Asker kommune i det hele. Selv om spørsmålet om bebyggelse av eiendommen ikke er umiddelbart aktuelt, er det etter rettens mening på bakgrunn av eiendommens beskaffenhet og forholdene på stedet mere naturlig å anse eiendommen som et tomteareal enn som en jordbrukseiendom. - - -

Et mindretall, lagdommer Østensen, er enig med flertallet når det gjelder spørsmålet om Bjørgan Gjellum kan kreve eiendommen på grunnlag av tilsagn fra faren, Ole Gjellum. Som flertallet viser jeg for så vidt til det skifteretten har anført.

Med hensyn til spørsmålet om Bjørgan Gjellum kan kreve eiendommen utlagt til seg i kraft av åsetesrett er jeg kommet til et annet resultat enn flertallet og skifteretten. Jeg ser forholdet slik:

Eiendommen Bergli, gnr. 78, bnr. 33 i Hurum, ble tilskjøtet Ole Gjellum i 1914 av hans eldre bror som hadde overtatt den eiendom bruket ble utskilt av etter sin far. Denne hadde odelsrett til eiendommen. Parsellen Bergli var på 9,2 mål hvorav jeg antar at i et hvert fall 5-6 mål var brukbar til dyrkningsformål. Eiendommen var i skyldsettingsforretning av 28. august 1913 angitt å være utskilt til arbeiderbruk. Ole Gjellum oppførte den bolig på mellom 50 og 60 m2 som fremdeles står på eiendommen og et uthus som kunne gi plass for en gris eller to i et rom ved siden av et vedrom. Han gikk straks i gang med å rydde eiendommen og plantet ca. 35 epletrær og 15 plommetrær. Han plantet også bringebær og drev en del jordbærdyrkning. Han solgte frukt og bær. Den forventede og den faktiske avkastning av såvel frukt- som bærhaven må ha ligget langt over det Ole Gjellum kunne tenke seg å bruke til sin egen familie. Eiendommen var så stor, hadde så mye jord som kunne dyrkes opp og lå så sentralt i Heggedal v/ Røykenveien at det etter forholdene på stedet slik de må antas å ha vært i 1913, ikke kan ha vært naturlig å kalle den en hustomt. Jeg legger ikke særlig vekt på at eiendommen i skylddelingsforretningen er kalt arbeiderbruk, men jeg anser denne betegnelse

Side:1019

treffende. Med arbeiderbruk forstår jeg et bruk som drives av en person som søker sitt hovederverv som arbeider utenfor bruket, gjerne ved fast arbeid. Etter dette kan eiendommen Bergli ikke anses som en hustomt som ble odelsfri ved utskillelsen i henhold til lov av 16. juli 1907 om forandringer i og tillegg til lovgivningen om odels- og åsetesretten. Forholdet blir da at eiendommen fortsatt var gjenstand for odelsrett da Ole Gjellum overtok den. Han beholdt sin egen ervervede odelsrett, og om det hadde vært aktuelt ville han ha ervervet selvstendig odelsrett på grunnlag av sin egen besittelse av bruket. Det var «jord» i den betydning dette ord har i odelslovens §1 sammenholdt med §4 og rettspraksis. Jeg behøver ikke å ta standpunkt til om en eiendom over hodet kan miste sin karakter av jord i odelslovens forstand og bli odelsfri bare av den grunn at den må antas i nær framtid å bli utstykket i tomter. Jeg kan nemlig i et hvert fall ikke finne at det i det foreliggende tilfelle er tilstrekkelige holdepunkter for å se forholdet slik at eiendommen har mistet sin karakter av jord i odelslovens forstand ved den utvikling som er skjedd i de senere år med hensyn til eiendommen og strøket den ligger i. Eiendommen har åpenbart ikke vært skjøttet særlig vel i temmelig mange år, men det kan ikke tillegges vekt idet det trolig må tilskrives at Ole Gjellum var lite tess til å ta seg av eiendommen i sine siste leveår, og at Bjørgan Gjellum på grunn av tvisten om eiendommen ikke har funnet grunn til å legge særlig mye arbeid i den. Etter de opplysninger retten har fått, må en regne med at det ennå vil gå nokså mange år før det vil bli tillatt å bebygge ytterligere det området eiendommen omfatter. At eiendommens forrentningsverdi som jordbrukseiendom er liten i forhold til tomteverdien, kan jeg ikke se har betydning. Jeg mener altså at Bergli fremdeles er «jord på landet». Etter dette må jeg anta at den også er gjenstand for åsetesrett. Jeg viser for så vidt til høyesterettsdom i Rt-1939-61, hvor jeg i førstvoterendes bemerkninger finner støtte for denne oppfatning. Jeg viser også til det som er uttalt i Eidsivating langmannsretts dom i samme sak ( Rt-1939-64) og til Ot.prp. nr. 14 for 1906-07, forslaget til §42 i ny lov om odel- og åsetesretten. Videre viser jeg til dom av Gulating lagmannsrett i Rt-1948-75. - - -