Rt-1972-1274

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1972-12-09
Publisert:	Rt-1972-1274
Stikkord:	Odelsrett
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 183/1972.
Parter:	Sidsel Kjærstad (høyesterettsadvokat Jan Strøm) mot Svein Andersen (høyesterettsadvokat Ole Torleif Røed).
Forfatter:	Leivestad, Roll-Matthiesen, Sandene, Schweigaard Selmer, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1821) §1, §12, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Skifteloven (1930) §62

Dommer Leivestad: Saken gjelder spørsmål om eiendommen Haugerud, gnr. 141 bnr. 1 og 54 i Oslo, er «jord på landet», og fremdeles odelsgods og kan kreves utlagt på skifte etter skiftelovens §62, om den er odelsfri etter odelsfrigjøringsloven som hustomt, og om hvem som i tilfelle har løsningsrett.

Oslo skifterett avsa 7. oktober 1970 dom med slik domsslutning:

«Sidsel Kjærstad kjennes berettiget til å overta eiendommen Haugerud, gnr. 141, bnr. 1 og 54 i Oslo etter skifteovertakst.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Dommen ble påanket, og Eidsivating lagmannsrett med to bygningskyndige domsmenn avsa 8. oktober 1971 dom med denne domsslutning:

«Haugerud, gnr. 141, bnr. 1 og 54 i Oslo (tidligere Aker) er ikke undergitt odelsrett.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Lagmannen og en domsmann stemte for å stadfeste skifterettens dom.

Saksforholdet går frem av skifterettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Sidsel Kjærstad har anket på grunn av feil ved lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. I alt vesentlig gjør hun gjeldende de samme anførsler som overfor lagmannsretten, og viser til skifterettens og subsidiært til lagmannsrettens mindretalls domsgrunner som riktige. Enkelte feil i lagmannsrettens utførlige fremstilling av saksforholdene er av mindre betydning. Men hun fremhever at lagmannsretten neppe bar hatt klart for øye at Martin Andresen, da resten av Haugerud ble beholdt, hadde til hensikt å sikre ervervsgrunnlaget for sønnen Per, som var utdannet som gårdbruker. Hans enke fortsatte også driften. Når den ble nedtrappet og avviklet, skyldtes det uenighet mellom arvingene. Men utleie av driftsbygninger til lager er en vanlig form for gårdsdrift i nærheten av byer. Inntektene av dette, ca.

Side:1275

kr. 53.000 årlig, gjør at en form for jordbruk fortsatt økonomisk er mulig, hagebruk, gartneri, hestehold o.l. For øvrig har betraktninger om lønnsomhet intet å si for spørsmålet om odelsrett består, og om en eiendom er odelsgods.

Lagmannsretten har etter den ankendes mening tatt feil når den antar at odelsretten kan falle bort uten positiv hjemmel i lov. Om odelsgodset blir redusert ved frivillige disposisjoner eller offentlige inngrep, så lenge noe av det er igjen, må løsningsretten bestå, jfr. Skeie: Odelsretten og Åsetesretten (1950) side 153. Man kan ikke ut fra betraktninger om odelsrettens formål la den falle bort. Det går frem av odelsfrigjøringsloven av 1907, som med rette har vært ansett for uttømmende, og av at man før den ikke var i tvil om at løsningsrett fortsatte å bestå selv om odelsgodset var helt omdannet til industriområde, handelssted o.l., jfr. NOU 1972: 22 Om odelsretten og åsetesretten side 12.

Den ankende part mener at lagmannsretten feilaktig har lagt vekt på betraktninger om løsningsrettens resultat fremtrer som praktisk, økonomisk virker støtende o.l. Skulle løsningsretten e være avhengig av et slikt konkret skjønn, ville det føre til rettsusikkerhet.

Subsidiært hevder den ankende part at flerallet har vurdert feil, og i strid med rettspraksis, når det finner at Haugerud ikke er «jord på landet». At omgivelsene er bymessige er ikke avgjørende, når eiendommen faktisk kan drives som før arvefallet. Dette tidspunkt må være det avgjørende; men også i dag kan Haugerud drives som før 1964. Urbaniseringen omkring og de foreliggende reguleringer er uten betydning.

Når det gjelder spørsmålet om Haugerud er hustomt, og om hvem som har løsningsrett, viser den ankende til lagmannsrettens mindretall.

Sidsel Kjærstad har lagt ned slik påstand:

«1. Sidsel Kjærstad kjennes berettiget til å få utlagt eiendommen «Haugerud», gnr. 141, bnr. 1 og 54 i Oslo, efter skifteovertakst på skiftet etter Martin Andresen og før avdød ektefelle.

2. Svein Andresen tilpliktes å betale saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten, Svein Andresen, har vist til lagmannsrettens domsgrunner som riktige, og til sine tidligere anførsler, som han har fastholdt og utdypet. Også han har enkelte bemerkninger til lagmannsrettens fremstilling av de faktiske forhold, som han for øvrig anser for korrekt. Siden lagmansrettens dom har utviklingen i området gått videre i samsvar med reguleringsplanene; de er ytterligere realisert eller under realisasjon omkring den gjenværende eiendom, og binder den fremtidige utnyttelse av dette område på en måte som utelukker jordbruk også på det lille dyrkbare areal. Det dreier seg om et regulært bystrøk, med en befolkning på ca. 14.500 innen det foreslåtte bydelsområde 18, Tveita Hellerud Haugerud Trosterud. Her er ingen plass eller muligheter for noe «jord på landet».

Svein Andresen har lagt ned slik påstand:

Side:1276

«Prinsipalt:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Subsidiært:

Under forutsetning av at Haugerud er odel undergitt, utlegges eiendommen Svein Andresen.

I begge tilfeller:

Sidsel Kjærstad dømmes til å betale sakens omkostninger for alle retter.

Saken foreligger i det vesentlige i samme skikkelse som for lagmannsrett. Det er lagt frem noen nye dokumenter, som ikke endrer bildet. Det er ikke holdt bevisopptak.

Det er enighet mellom partene om enkelte beriktigelser av lagmannsrettens utførlige fremstilling av saksforholdene. Jeg nevner at en del av bnr. 54 ved skifteovertaksten ble satt til kr. 35 pr. m2 mens resten og bnr. 1 ble satt til kr. 28 pr. m2 etter tomteverdi, uten noe tillegg for bygningene.

Leiesummen for alle bygninger som er utleid utgjør til sammen noe over kr. 53.000 årlig.

Siden lagmannsrettens dom er noe grunn blitt tatt til snuplass for biler, slik at det samlede areal som er i behold, er ca. 25,665 dekar.

Det er ikke enighet om hvorvidt lagmannsrettens ansettelse av det dyrkbare areal til sammenlagt ca. 8 dekar er riktig.

Ankemotparten mener at arealet ikke er mer enn ca. 4,5 dekar, når en tar hensyn til terrengforhold, bygninger, veier og trafikk over eiendommen, nødvendige gjerder m.v. Den ankende part mener at lagmannsretten snarere har satt arealet noe lavt, idet den neppe fullt ut har regnet med hagen. Etter mitt syn er det ikke foretatt noen slik oppmåling eller beregning av det dyrkbare areal at jeg finner grunnlag for å fravike lagmannsrettens anslag. Etter forholdene anser jeg for øvrig ikke den nøyaktige størrelse av den dyrkbare grunn for avgjørende.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten, og kan i alt vesentlig slutte meg til flertallets domsgrunner.

Som lagmannsretten ser jeg det slik at det må være en forutsetning for løsningsrett til en eiendom som har vært odelsgods, at den fremdeles har karakter av å være en landbrukseiendom, og kan betegnes som «jord på landet» i den forstand dette begrep brukes i odelslovens §1.

Dette gjelder ikke for parseller som er skilt ut fra et odelsgods; ved en rekke dommer er det fastslått at de kan være gjenstand for odelsløsning, selv om de ikke ville kunne odelshevdes, fordi de ikke tilfredsstiller fordringene til «jord på landet». Men her er forutsetningen at de er skilt fra et odelsgods, og løses av en med odelsrett til dette.

Annerledes mener jeg saken stiller seg når det er selve odelsgodset, hovedbølet, som har endret karakter, slik at det ikke lenger har den nødvendige tilknytning til jordbruksnæringen. Er her karakteren av «jord på landet» falt bort, da faller også løsningsretten bort.

Side:1277

Så vidt jeg kjenner til, har man ingen høyesterettsdom som går imot dette syn. På den annen side har man heller ingen dom som fastslår denne regel. Men som lagmannsretten finner jeg en ganske sterk støtte for dette standpunkt i Bergli-dommen, Rt-1967-1009, som fastslår at åsetesrett er avhengig av at den eiendom den gjelder har karakter av å være «jord på landet», og at denne karakter kan falle bort når eiendommen ligger i et forstadsområde som betinger tomtepriser langt over jordbruksverdien.

Jeg finner også støtte for den oppfatning at løsningsretten faller bort med karakteren av «jord på landet» i Vinderen-dommen, Rt-1961-541. Her fant Høyesterett at hovedbølet på en gammel odelseiendom var opphørt å være odelsgods fordi den etter deling med andre arvinger bare omfattet ca. 9 dekar med de gamle bygninger, og det etter forholdene, beliggenhet, strøk, utnyttelsesmuligheter m.v. ble betraktet som en hustomt. Her ble forgjeves hevdet at en gjenværende rest av en odelseiendom ikke blir odelsfri ved at parseller er fraskilt. - Et liknende resultat var for øvrig tidligere Eidsivating lagmannsrett kommet til i en dom i RG-1952-472.

Etter min mening er det i seg selv en ønskelig ordning at løsningsrett faller bort når det ikke lenger foreligger noen eiendom som vil kunne være gjenstand for odelshevd fordi den ikke fyller kravene til «jord på landet»; jeg mener også at en slik regel er vel forenlig med odelslovens ord, og best i samsvar med odelsinstituttets formål, og finner derfor at den må anses som gjeldende rett. I den forbindelse nevner jeg også at det foreliggende odelslovutkast i §24 har en uttrykkelig bestemmelse av dette innhold.

Spørsmålet blir derfor om Haugerud fremdeles kan betegnes som en jordbrukseiendom, «jord på landet» i odelslovens forstand.

Også her er jeg kommet til samme resultat som lagmannsretten, og kan i alt vesentlig slutte meg til flertallets domsgrunner.

Det er ikke først og fremst jordvidden som gjør at Haugerud etter min mening ikke lenger kan betraktes som «jord på landet». Samlet er den fremdeles vel 25 dekar, og derav antagelig ca 8 dekar i og for seg dyrkbar grunn. Det er etter forholdene i dag lite; dertil kommer at den dyrkbare jord er spredt i mindre arealer, lite hensiktsmessig for noe egentlig jordbruk. Men mindre eiendommer har i rettspraksis tidligere vært godtatt som store nok til å være jordbruk og odelsgods, når driften har gitt eieren et vesentlig tilskudd i hans næring.

Faktisk er imidlertid Haugerud helt opphørt som gårdsbruk. Der er ingen dyr, intet dyrkes, all jord ligger brakk. At de gamle driftsbygninger leies ut som lager, og likedan et lagerhus oppført til utleie, ser jeg som karakteristiske uttrykk for at eiendommen er opphørt å være gårdsbruk, ikke som en form for fortsatt jordbruk. Ved skifteovertaksten er eiendommen i sin helhet regnet å ha sin høyeste verdi som tomter. Intet er beregnet for bygningene. Det er andre utnyttelsesformer som er de rasjonelle, både fra privat og samfunnsmessig synspunkt.

Side:1278

Dette henger sammen med at eiendommen er blitt en liten enklave i et nytt bystrøk. En hovedtrafikkåre og T-banen går langs eiendommens vestgrense. To-etasjes trygdeboliger, fireetasjes boligblokker og høyhus på 12 etasjer ligger i umiddelbar nærhet. På Haugeruds udyrkbare områder på østsiden av gamle Tvetenvei er planlagt nye boligblokker og garasjehus.

Etter de foreliggende reguleringsplaner er den del av Haugerud hvor den dyrkbare jord ligger bestemt for offentlige formål. Selv om disse ikke er konkret presisert, og realisasjon neppe umiddelbart forestående, og reguleringsplaner ofte endres mer eller mindre, mener jeg som lagmannsretten at noe jordbruk i odelslovgivningens forstand kan det ikke bli tale om for noen fremtid. Det er utelukket av praktiske og økonomiske grunner, av arealets art og størrelse, og av beliggenheten i tettbygd utpreget bystrøk. Etter min mening er Haugerud opphørt å ha karakter av «jord på landet», og det for godt.

Etter det standpunkt jeg er kommet til, faller spørsmålene om Haugerud kan anses odelsfri som hustomt, og om hvem som har best løsningsrett bort.

Saken har reist spørsmål av prinsipiell betydning som ikke tidligere har vært løst, og det har vært god grunn til å søke Høyesteretts avgjørelse. Jeg mener derfor at saksomkostningene bør oppheves også for Høyesterett, som for de tidligere instanser.

Jeg stemmer for denne

dom:

Lagmannsrettens dom stadfestes.

Saksomkostninger for Høyesterett tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Sandene, Schweigaard Selmer og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av skifterettens dom (dommer, skifteforvalter Nils B. Hohle):

Under det offentlige skifte etter den i 1964 avdøde gårdbruker Martin Andresen og før avdøde hustru, er det åpnet skiftetvist mellom 2 av loddeierene.

Tvisten gjelder hvorvidt boets faste eiendom Haugerud, gnr. 141, bnr. 1 og 54 i Oslo, er undergitt odelsrett.

Som saksøker opptrer avdødes barnebarn, fru Sidsel Kjærstad, datter av Martin Andresens sønn Per Andresen som døde i 1963. Saksøkt er Svein Andresen, eneste gjenlevende sønn av Martin Andresen og frue.

Saksøkeren gjør bl.a. gjeldende at hun har best odelsrett til omhandlede eiendom, idet hennes onkel Svein Andresen ved en forutgående utdeling av fast eiendom under bobehandlingen fikk seg tildelt en odelseiendom, Solligården i Stor-Elvdal. Derved er fordeling skjedd i samsvar med odelslovens §12, idet Svein Andresen benyttet seg av sin åsætesrett. - - -

Sakens faktum kan kort oppsummeres således:

Side:1279

Martin Andresen kjøpte i 1923 den faste eiendom Haugerud, gnr. 141, bnr. 1, i det daværende Aker. I 1936 ble noe over 100 mål fradelt hovedbølet og gitt bnr. 54, men Andresen ble fortsatt sittende med begge bruksnumrene.

I 1947 overdro han ved gavebrev gnr. 141, bnr. 1, til sine to sønner Per og Svein Andresen. I realiteten beholdt faren disposisjonsretten over eiendommen.

I 1950 overdro sønnene ca. 500 mål til Oslo kommune av gnr. 141, bnr. 1, og den fraskilte del ble gitt bnr. 73. Gavebrevet av 1947 ble omgjort i forbindelse med salget til Oslo kommune, og den resterende del på 21,5 mål av gnr. 141, bnr. 1, ble tilbakeført til faren. Dette areal inngikk således som en av aktivapostene i Martin Andresens bo ved hans død i 1964.

Av det forannevnte areal gnr. 141, bnr. 54 ble visstnok samtidig av Martin Andresen solgt ca. 104 mål til Oslo kommune og gitt betegnelsen gnr. 141, bnr. 72. Restarealet av gnr. 141, bnr. 54 som likeledes inngår i bomassen er 6,1 mål. Restarealet av gnr. 141, nr. 1 og 54, som boet idag eier utgjør således 27,6 mål.

På den gjenværende del av eiendommen står idag den opprinnelige bebyggelse, herunder låvebygning, inneholdende fjøs, stall, grisehus m.m., videre hovedbygning hvor saksøkers mor bor i første etasje, og saksøkte med sin familie i annen etasje. Man finner likeledes en lagerbygning og et snekkerverksted på eiendommen. På Haugerud gård som før salget av det store areal ble drevet som vanlig gårdsbruk, er det idag ingen jordbruksvirksomhet. Denne opphørte definitivt i 1964 etterat Per Andresen døde i 1963. Etterat Oslo kommune hadde ervervet det alt vesentlige av skog- og jordbruksareal som tillå Haugerud, forpaktet de tidligere eiere den frasolgte grunn. OBOS som hadde fått seg overdratt grunnen med henblikk på oppføring av boligenheter, startet byggevirksomheten for alvor i begynnelsen av 60-årene.

Den gamle bebyggelse på Haugerud er idag omkranset av boligblokker hvorav tre er oppført i 12-13 etasjers høyde. På vestsiden av Haugerud finner man den nye motorvei Tvetenveien og parallelt med denne, den nye T-banen.

Det er avholdt skiftetakst og skifteovertakst over Haugerud gård, omfattende de 27,6 mål dyrket mark med forannevnte bebyggelse. Overtaksten lyder på kr. 809.000.-, og er avhjemlet 1. oktober 1968.

Rettens bemerkninger:

Når det gjelder det første av de tre foreliggende tvistetemaer, om det restareal som idag tilhører Haugerud gård, 27,6 mål dyrket mark er odelsrett undergitt, er retten blitt stående ved at dette areal må ansees som «jord på landet».

En rekke av de kriterier som saksøkte har fremhevet, og som stort sett er identiske med dem som ble nevnt av førstvoterende i HRD i Rt-1961-541 (Winderendommen), er ved anvendelse på nærværende tilfelle riktignok egnet til å bringe betydelige tvistmomenter inn i bildet. Herunder kan nevnes eiendommens beliggenhet, i et nyanlagt boligstrøk med bl.a. høye boligblokker, motorvei og T-bane i umiddelbar nærhet. Driftsbygningene er idag for store i forhold til det relativt beskjedne jordbruksareal som er tilbake etter det omfattende salg av dyrkningsjord som har

Side:1280

funnet sted. Husene er imidlertid i bra stand og vil sikkert nårsomhelst kunne anvendes til sine opprinnelige formål. At de for tiden er gjort inntektsbringende ved bortleie er ikke avgjørende. Eiere av en rekke jordbrukseiendommer i Oslos nærhet har tilsvarende biinntekter, idet omlegging av drift til ensidig korndyrking har frigjort låve og fjøsrum til lagerformål.

Ennu ett vesentlig moment - understreket av saksøkte - bør nevnes, nemlig den uforholdsmessighet som eksisterer mellom eiendommens avkastningsmuligheter og dens formuesverdi. Den foreliggende skifteovertakst på kr. 809.000.- vil, hvis verdien av husene på Haugerud holdes utenfor, gi en meterpris for grunnen som harmonerer dårlig med hva som vanligvis betales for dyrket mark. Heller ikke dette argument er imidlertid etter rettens mening av utslagsgivende betydning. For det første vil ved intensiv drift et areal kunne gjøres mer innbringende enn om arealet kun skulle nyttes til fremstilling av konvensjonelle landmannsprodukter.

Hvis en eier av et produksjonsmiddel, det være seg en fabrikk eller et gårdsbruk, tross utsikter til dårlig avanse, ja endog med tap som sannsynlig utgang, likevel er villig til å drive produksjon, kan han vel ikke hindres deri. Den kapitalfortæring som da finner sted går i første rekke utover ham og vil etter kortere eller lengere tid ta slutt.

Retten mener at eiendommens størrelse, 27,6 mål, hvorav en vesentlig del er dyrket mark som inntil for 6-7 år siden var gjenstand for vaniig kultivering, er et såvidt betydelig areal som dertil er av slik bonitet at man må kunne karakterisere det som «jord på landet».

Retten kan etter å ha foretatt befaring ikke dele saksøktes prosessfullmektigs beskrivelse av jordarealet i prosesskrift av 9/2. d.å. side 3 hvor det kort og godt uttales:

«Dyrkbar mark finnes ikke på eiendommen. Eiendommen kan ikke vinterfø noen kreaturer.»

Riktignok så arealet noe villnisslignende ut, men det frodige ugress som man møtte overalt, bar bud om at her var muligheter for edlere vekster.

De dommer som har vært nevnt av saksøkte til støtte for hans påstand om at man her ikke lenger kan tale om «jord på landet», dreier samtlige seg om eiendommer av langt mindre utstrekning og av ringere jordbonitet enn hva tilfelle er med gården Haugerud. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagmann Jens Fagereng og lagdommerne Erling Haugen og Arne Christiansen med bygningskyndige domsmenn, byggmester E. Skjølaas og bygningskontrollør Kr. Wister):

Det område som ble beholdt etter salgene til kommunen i 1950, faller i tre atskilte deler:

Vest for den gamle Tvetenveien ligger hovedparten av gnr. 141, bnr. 1 med gårdens hovedbygning, låven, stabburet, sveiserstua og garasje/vedskjul. Etter at en strimmel på 1.265,4 m2 i 1968 ble ekspropriert i forbindelse med anlegg av den store gjennomfartsvei som nå heter Tvetenveien, og som avgrenser arealet mot vest, er dette i dag på 15.111,1 m2. Da det gamle gårdstun er forholdsvis stort, opptar tunet sammen med bygninger og veier anslagsvis ca. 4 mål. Av det gjenværende

Side:1281

areal dekker den gamle haven ca. 2,5 mål. Haven er sterkt forfallen, tilvokst med til dels store frukttrær og delvis omgitt av en kraftig granhekk, som dekker hovedbygningen mot støy og innsikt. Det øvrige område her er snipper av den innmark som en gang omga Haugerud. Disse jordstykker danner imidlertid intet samlet driftsmessig hele, men ligger i en krans av varierende dybde om de før nevnte arealer og bygninger. Den nye Tvetenveien i vest ligger lavere i terrenget enn de tilgrensende områder av Haugerud, slik at det her går bort mange m2 som skråning. Mot nord - hvor det på nabotomten like inn mot grensen er under oppførelse et større antall lave trygdeboliger - synes det tilgrensende jorde til dels å ha vært nyttet som tilkjørselvei under anleggsarbeidet. Mot syd grenser denne del av gnr. 141, bnr. 1 til et område bebygget med store, fireetasjes boligblokker, som ligger kloss inntil eiendommen.

I låven er stallen intakt, mens bygningen ellers i sin helhet er leiet ut til lager. I hovedbygningen har den ankende part og ankemotpartens mor hver sin leilighet. Leiesummen for samtlige bygninger på det her omtalte område er i skifteovertaksten ansatt til kr. 27.500,-.

Etter stadfestet reguleringsplan er en mindre del av forannevnte område nede langs den nye Tvetenveien regulert til snuplass for en allerede opparbeidet privat vei på nabotomten, men denne regulering er ennå ikke gjennomført. For øvrig skal området etter reguleringsplan stadfestet av departementet den 30. juni 1964 nyttes til «offentlig formål». Noen nærmere presisering har hittil ikke funnet sted, men det kan i denne forbindelse nevnes at det på nabotomten i nord er avsatt plass til kirke.

Direkte på østsiden av den gamle Tvetenveien ligger så resten av gnr. 141, bnr. 1 på 5084,8 m2. Mot nord grenser denne tomten i sin helhet til en tomt av gnr. 141, bnr. 54 på 3712,6 m2. Av dette område på tilsammen ca. 8,8 mål har bare en ubetydelig stripe nede ved Tvetenveien noen gang vært oppdyrket. For øvrig er området steinet utmark bevokst med trær og kratt. Her ligger flere bygninger. Haugeruds gamle hønsehus er helt forfallent, og av gårdens sag er det nå bare igjen en branntomt. Ingen av disse bygningene har vært i bruk på mange år. Det opprinnelige grisehus er for lang tid siden betydelig påbygget og leiet ut til snekkerverksted, men er f.t. ikke i bruk. I det bygg som tidligere var gårdens vognskjul og potetkjeller, har det nå i mange år vært et stanseverksted. Endelig står det på området en lagerbygning på 528 m2, som Martin Andresen lot føre opp i 1956 med sikte på utleie. Husleien for de tre sistnevnte bygninger ble i skifteovertaksten i 1968 oppgitt til kr. 26.148.-.

Det sistnevnte område var i reguleringsplanen fra 1964 delvis regulert til offentlige formål og delvis til boligformål. Ved departementets vedtak av 10. mars 1971 er det stadfestet visse endringer i planen. Parellelt med gamle Tvetenvei er det nå planlagt en fireetasjes boligblokk med 24 leiligheter, og en tilsvarende blokk er tenkt lagt kloss i grensen på nabotomten mot nord. Lengst øst på dødsboets område er det regulert til et parkeringshus i flere etasjer for 72 biler, mens resten av området blir såkalt fellesareal. Det er imidlertid så vidt vites ingen aktuelle planer om å bebygge området i samsvar med reguleringen. For

Side:1282

øvrig er området i syd omgitt av fireetasjes boligblokker, og i øst og nord av flere høyhus på 12 etasjer med tilhørende fellesarealer.

Endelig består gnr. 141, bnr. 54 lengst i øst av en tomt på 2394,8 m2 helt omgitt av eiendommer som kommunen har overtatt. Tomten er ren utmark og skal etter reguleringsplanen - bortsett fra et mindre område til en snuplass - bli liggende som fellesareal. Det er enighet om at Martin Andresen i sin tid holdt tilbake denne tomten som eventuell byggetomt for seg selv. Ellers er det uenighet mellom partene om hvorfor Martin Andresen holdt tilbake de resterende arealer ved salget til kommunen, jfr. nærmere nedenfor.

Den nøyaktige størrelse av dødsboets eiendommer er således for gnr. 141, bnr. 1 20.195,9 m2, for bnr. 54 6.107,4 m2, tilsammen 26.303,3 m2.

Dødsboets eiendommer ligger etter dette i sin helhet innenfor et fullstendig bymessig område. Til Haugerud stasjon på Tunnelbanen - som ligger på vestre side av den nye Tvetenveien skrå overfor Haugerud gård - skal det visstnok sogne ca. 4000 mennesker. Til Tveita, som er neste stasjon mot Oslo sentrum, skal det sogne ytterligere 7000 mennesker.

Ved den før omtalte skifteovertakst ble tomteprisen lagt til grunn. For den nevnte villatomt på ca. 2,4 mål var taksten kr. 35.- pr. m2, mens taksten for øvrig var kr. 28.- pr. m2. For bygningene ble leieverdien lagt til grunn. Den samlede verdi av de omtalte eiendommer ble etter dette satt til kr. 809.000.-. Etter taksten var arealet tilsammen på 27,6 mål, men dette er senere redusert med' ca. 1,3 mål p.g.a. veiopparbeidelse, jfr. ovenfor.

Martin Andresen etterlot seg også en større jordbrukseiendom i Stor-Elvdal, Solligården. Denne har Svein Andresen i 1969 fått utlagt av boet i kraft av sin åsetesrett som eneste gjenievende sønn.

Ingen av partene har noen tilknytning til jordbruksnæringen. Svein Andresen er pølsemakermester, mens Sidsel Kjærstad er husmor bosatt i Oslo byområde. - - -

Lagmannsretten er under sterk tvil kommet til et annet resultat enn skifteretten, og skal bemerke:

Det kan i rettspraksis ikke sees tatt endelig stilling til spørsmålet om ervervet odelsrett til en eiendom kan falle bort, fordi utviklingen har medført at eiendommen ikke lenger er «jord på landet» i den forstand dette begrep nyttes i odelslovens §1. Dersom en tomt utskilles fra en odelseiendom, er det på det rene at den i mangel av uttrykkelig frigjøring fortsatt er underkastet odel uten hensyn til om tomten isolert sett er å anse som «jord på landet», jfr. bl.a. høyesterettsdommer i Rt-1951-1 og Rt-1951-279. For dette resultat kan bl.a. anføres nødvendigheten av å hindre misbruk ved at odelsretten settes ut av spillet gjennom oppstykkinger av eiendommen. En helt annen situasjon foreligger når selve hovedeiendommen - eller flere utskilte deler som tilsammen er «jord på landet» - ikke lenger kan løses på odel. Likevel synes odelsfrigjøringsloven av 1907 §1 å forutsette at en enkelt utskilt tomt fortsatt er belagt med odel om den ikke oppfanges av de spesielle frigjøringstilfelle. Dette synes unektelig å være et sterkt argument for tesen «én gang odel, alltid odel». Er odelsretten således alltid i behold til utskilte tomter, synes den så meget klarere å måtte være i behold til det gjenværende

Side:1283

desimerte hovedbøle når dette ikke er gått over til å bli «hustomt».

Odelsfrigjøringslovens regler knytter seg imidlertid til bestemmelsene i odelsloven, og det må derfor i tilfelle være denne lov som setter de generelle regler for bortfall av odelsrett. Men også denne lov synes umiddelbart å måtte lede til det resultat som er nevnt ovenfor. Begrepet «jord på landet» i lovens § l knytter seg til selve odelshevden. I det øyeblikk hevden er fullbyrdet, er jorden gått over til å bli «odelsgods», som er det uttrykk som loven nytter i sin regulering av løsningsretten i §9. Jfr. også uttrykket «odelsjord» i andre paragrafer. De sistnevnte uttrykk kan i denne sammenheng oppfattes som en ren statisk tilstand, som ikke influeres av den skjønnsmessige vurdering som selve hevdsbetingelsene skal underkastes.

De formelle betraktninger som her er trukket frem, synes dog å lede til resultater som både er i strid med odelsrettas formål og som synes praktisk uakseptable. Hva først angår formålet, ho rettspraksis forstått begrepet «jord på landet» i lovens §1 derhen at det skal foretas en skjønnsmessig totalvurdering av om eiendommen har den nødvendige tilknytning til jordbruksnæringen. Det er altså jordbruksnæringen i vid forstand som odelsinstituttet skal sikre, ikke alene den nakne eierinteresse til et bestemt areal. Når så er tilfelle, synes det selvmotstridende og ubegrunnet om den omtalte vurdering skal utelukkes ved selve odelsløsningen. Det sistnevnte standpunkt vil også føre til resultater som synes egnet til å bringe odelsinstituttet i miskreditt. Hadde f.eks. den eneste rest av Haugerud som i dag ikke uttrykkelig var frigjort for odel, vært den ubebyggede tomt lengst i øst av gnr. 141, bnr. 54 på ca. 2,4 mål, er det vanskelig å innse berettigelsen av at denne fortsatt skulle være underkastet odelsrett. Denne tomt er ikke dyrkbar og kan etter lagmannsrettens mening overhodet ikke nyttes til jordbruksformål. Eksemplet kunne gjøres enda mer oppsiktsvekkende. Tomten kunne f.eks. vært planert, kultet og asfaltert for bilparkering og bebygget med garasjer. Fremdeles ville den så vidt sees ikke direkte oppfanges av noen uttrykkelig odelsfrigjøringsgrunn.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at odelsloven rett forstått i relasjon til et slikt løsningskrav som denne saken gjelder, bare lar løsningsretten være i behold om eiendommen fortsatt kan kalles «jord på landet» i den forstand dette begrep nyttes i odelslovens §1. Dette standpunkt har etter lagmannsrettens mening støtte i Berglidommen i Rt-1967-1009. Riktignok presiserte Høyesteretts flertall der at man ikke tok stilling til dette problem, og at det ikke eksisterte en slik forbindelse mellom odelsrett og åsetesrett at disse nødvendigvis måtte anskues på samme måte. Dette skille mellom odels- og åsetesretten synes imidlertid ikke åpenbart innlysende, jfr. da dissenterende dommers votum. Dersom også retten til å løse på odel på samme måte som åsetesretten må vurderes i relasjon til begrepet «jord på landet», bortfaller forskjellen i nærværende sammenheng. Jfr. også Justitiarius' særbemerkninger i dommen.

Det tvilsomme spørsmål for lagmannsretten blir da om Haugerud etter en slik skjønnsmessig totalvurdering kan sies å ha opphørt å være «jord på landet». Denne totalvurdering kan ikke være statisk og

Side:1284

tilbakeskuende, men må trekke inn utviklingen fremover i den utstrekning denne finnes å burde tillegges vekt, jfr. f.eks. de foreliggende reguleringsplaner. Lagmannsretten er derfor ikke enig i at skjønnet her må låses fast til tiden ved arvelaterens død. For ordens skyld innskytes at Høyesterett og de underordnede domstoler i Berglisaken til dels ordlegger seg slik at det kan synes som om vurderingen der alene knytter seg til forholdene ved dødsfallet. Det fremgår dog av sammenhengen at dette bare var en presisering av at eiendommens tidligere karakter ikke nå var avgjørende, og at man også la vekt på fremtidsutviklingen, f.eks. m.h.t. utparselleringsmuligheten. Av interesse i denne forbindelse er også dommen i Rt-1967-812.

Hva Haugerud angår, finner lagmannsretten det ikke bevist at det areal Martin Andresen og hans sønner holdt tilbake ved salget i 1950, skulle sikre fremtidig jordbruksdrift i én eller annen form på Haugerud. Av arealene østenfor den gamle Tvetenveien er det uomstridt at tomten på 2,4 mål skulle tjene som hustomt. Denne tomt kan som allerede sagt ikke på noen praktisk måte utnyttes i forbindelse med jordbruksdrift på Haugerud. Når det gjelder det øvrige areal på denne side av den gamle Tvetenveien, må bakgrunnen for tilbakeholdelsen ha vært ønsket om en hensiktsmessig arrondering av tomten for de bygninger Andresen her hadde liggende. At den helt ubetydelige dyrkbare del av denne tomt i fremtiden skulle bli brukt til jordbruksformål, finner lagmannsretten ikke tenkelig. Denne lille delen har så vidt forstås aldri vært noen regulær del av Haugeruds innmark, og slik den ligger til ferdselsårer og lekeplasser for de mange beboere rundt Haugerud, ville en oppdyrking kreve store investeringer i form av inngjerding m.v. De gamle driftsbygninger på området er ominnredet og har fra lenge før dødsfallet vært nyttet til produksjons- og lagerlokaler med betydelige leieinntekter. En større bygning ble i 1956 direkte oppført for dette formål, jfr. foran. Noen omlegging til f.eks. husdyrhold på dette sted er ikke tenkelig. Hertil kommer de foreliggende reguleringsplaner. Området har allerede utbygde kommunikasjoner til Oslo sentrum, og det må antas at det enkelt kan knyttes til det omliggende kloakk- og vannledingssystem m.v. Området er således nærmest byggeklart, og på bakgrunn av tomtemangelen i Oslo må lagmannsretten regne med at det vil gå relativt kort tid før de nylig stadfestede reguleringer m.h.t. boligbygging blir satt ut i livet. Symptomatisk er i så henseende at nabotomten i nord så vidt skjønnes ble bebygget med en større blokk allerede før reguleringsplanen var endelig stadfestet. Konklusjonen blir derfor at dette område i sin helhet må sies å ha tapt tillknytning til jordbruksnæringen.

Det er området vestenfor den gamle Tvetenvei som volder lagmannsretten tvil. Heller ikke her har lagmannsretten som sagt funnet det bevist at noen del ble holdt tilbake ved salget med henblikk på jordbruksdrift på Haugerud. Videre finner man det ikke bevist at det er dødsfallene og skiftetvisten som har vært den vesentligste årsak til at jordbruksdriften opphørte for flere år siden. Nedtrappingen og opphøret av dyreholdet skyldes antakelig at utleie av driftsbygningene økonomisk sett nå var fordelaktigere. Men det er et faktum at det på dette område i hvert fall er igjen ca. 8 mål dyrkbar jord, idet lagmannsretten finner at det store tunet ikke lar seg dyrke og også at man etter

Side:1285

omstendighetene bør gjøre forholdsvis store fradrag for areal til have, veier, nødvendige gjerder mv. Boniteten av denne jorden er ikke nærmere opplyst, men det må antas at den er av vanlig god kvalitet og utvilsomt kan nyttes til vanlige vekster. Derimot er det vel mer tvilsomt om jorden umiddelbart er egnet til intensiv gartneridrift. I alle tilfelle vil driften av jorden bli tungvint, siden den som før nevnt ikke danner en hensiktsmessig driftsenhet.

Hva angår driftsbygningen, er stallen som nevnt intakt, og lagmannsretten ser ikke bort fra at det her kan tenkes et visst dyrehold. Ervervsmessig dyrehold synes imidlertid lite tenkelig p.g.a. den nære bebyggelse omkring.

Ut fra et rent økonomisk synspunkt må mulighetene være til stede for annen bruk av eiendommen med større avkastning. Det er således ikke tenkelig at nettoavkastningen av et mulig dyrehold på langt nær vil tilsvare leieinntekter m.v. av bygningene, og også det nevnte jordareal kan sikkert gjøres sterkere innbringende f.eks. gjennom leieinntekter for lagringsplasser m.v. Partenes manglende tilknytning til jordbruksnæringen - som i denne sammenheng må kunne tillegges en viss vekt - gjør også en annen bruk høyst sannsynlig, om man da overhodet fortsatt beholder eiendommen. Store investeringer f.eks. til drivhus m.v. er i hvert fall mindre tenkelig hensett til usikkerheten for ekspropriasjoner til gjennomføring av reguleringsplanen selv om dette område muligens er noe mindre presset enn de øvrige deler av Haugerud siden det ikke skal nyttes til boligbygging. For ordens skyld tilføyes at lagmannsretten ikke kan se at kommunen har avskåret seg fra å gjennomføre ekspropriasjon av arealet.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at det ikke er trolig at noen landbruksdrift igjen blir igangsatt på Haugerud. Og selv om en viss landbruksdrift kom i gang, må det i alle tilfelle antas at den økonomiske avkastning av driften vil være beskjeden i forhold til de store netto leieinntekter som gården gir.

Det som volder størst tvil for retten er imidlertid eiendommens størrelse, både samlet og for så vidt angår det dyrkbare areal. Rettspraksis har ved vurderingen av begrepet «jord på landet» like til det siste stilt temmelig beskjedne krav til areal, dyrkningsmuligheter, tilknytning til landbruksnæringen m.v. Haugeruds samlede areal på 26,3 mål overstiger langt de eiendommer som tidligere kan sees å ha vært omtvistet for domstolene, og selv det dyrkbare areal på Haugerud - som lagmannsretten som nevnt anslår til ca. 8 mål - overstiger hva som hittil har vært utelukket fra odel. Den eldre rettspraksis synes imidlertid - fordi det skal foretas en skjønnsmessig totalvurdering - å måtte forstås på bakgrunn av bl.a. de alminnelige inntekts- og sysselsettingsforhold i samfunnet. Under de økonomiske forhold som eksisterer i dag, synes skjønnet således å kunne falle anderledes ut enn den gang selv en beskjeden jordlapp ga et nødvendig tilskudd til underholdet. Et slikt syn synes å ha støtte i Berglidommen, hvor Høyesterett vel må sies å ha beveget seg bort fra den tidligere meget vide forståelse av begrepet «jord på landet». Eiendommen Bergli var på ialt 9,2 mål. hvorav hele ca. 6,5 mål var dyrkbart. Sterk støtte for en lemfeldigere forståelse av arealgrensene gir også Winderendommen, selv om denne

Side:1286

gjaldt hustomtbegrepet i odelsfrigjøringsloven. Høyesterett la der til grunn at tomtens størrelse bare var ett av flere momenter ved det konkrete skjønn som måtte foretas, og at loven ikke ga hjemmel for å sette noen maksimumsgrense.

Lagmannsretten er etter dette under sterk tvil kommet til at de gjenværende deler av gården Haugerud etter en skjønnsmessig totalvurdering ikke lenger er «jord på landet» og derfor ikke er gjenstand for odelsløsning. For ordens skyld bemerkes at hvorvidt dette rent konkret medfører noen urimelighet ved bodelingen, jfr. at Svein Andresen allerede har fått seg utlagt en gård, ikke kan sees å burde tillegges noen vekt ved skjønnet. - - -

Et mindretall bestående av lagmann Fagereng og domsmann Kr. Wister er kommet til samme resultat som skifteretten.

Mindretallet er enig med flertallet i at løsningsretten til en odlet eiendom kan bortfalle hvis eiendommen på grunn av utviklingen opphører å være «jord på landet», jfr. odelslovens §1. Det avgjørende må være om det drives eller er adgang til å drive jordbruk på eiendommen. Mindretallet kan i det vesentlige tiltre det som er anført om dette av flertallet. Man ser dog ikke fullt så negativt på mulighetene for jordbruksdrift på Haugerud som flertallet. Man peker på at det fremdeles er en del dyrkbar jord i behold. De store driftsbygninger er intakt og vil kunne gi mulighet for et visst dyrehold f.eks. høner. Det er også mulighet for oppstalling av hester. Det er sannsynlig at det økonomisk sett vil være mer lønnsomt å leie ut bygningene og la jorden ligge brakk. Muligheten for å utnytte den til visse jordbruksformål er dog fremdeles til stede. Haugerud er sterkt beskåret, men er ikke helt utslettet som jordbrukseiendom. Det gjelder tross alt et areal av X) dekar, herav dyrkbart ca. 8 dekar. Som fremholdt av flertallet overstiger dette hva som hittil har vært utelukket fra odel. Det er vel så at man etter den alminnelige økonomiske utvikling i samfunnet, ikke minst i jordbruket, i dag vil stille større krav enn tidligere både til areal og jordbruksmessige muligheter. Et areal på 26 dekar antas likevel å ligge over grensen. Mindretallet er blitt stående ved at Haugerud, alt tatt i betraktning, fortsatt må anses som «jord paa landet» og gjenstand for odelsløsning. - - -