Rt-1984-1203

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1984-10-31
Publisert:	Rt-1984-1203 (332-84)
Stikkord:	Prisrett og husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Dom 31. oktober 1984 i l.nr. 155 B/1984
Parter:	Stjepan Posavec (høyesterettsadvokat Hans Stenberg-Nilsen) mot A/S Industriens og Eksportens Hus (advokat Ole Borge jr. - til prøve) og A/S Industriens og Eksportens Hus (advokat Ole Borge jr. - til prøve) mot Stjepan Posavec (høyesterettsadvokat Hans Stenberg-Nilsen).
Forfatter:	Bugge, Holmøy, Aasland, Halvorsen, Schweigaard Selmer
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §35, Prisloven (1953) §18, §59, §5, Husleieloven (1939), Prisloven (1953), Forsinkelsesrenteloven (1976) §2

Dommer Bugge: Stjepan Posavec inngikk 15. mars 1976 avtale med Mihajlo Pencic om å overta leiekontrakt vedrørende restaurantlokaler med inventar og løsøre i Observatoriegt. 2 B i Oslo, som eies av A/S Industriens og Eksportens Hus. For dette betalte Posavec til Pencic en samlet kjøpesum på kr. 625000. Posavec overtok lokalene og restaurantdriften 1. april 1976. A/S Industriens og Eksportens Hus - heretter kalt Indekshuset - gav samtykke til overdragelsen 7. januar 1977.

Leiekontrakten som Posavec overtok, var inngått av Indekshuset med direktør Per Stephensen 5. juni 1972. Husleien var fastsatt til kr. 174950 pr. år, eller ca kr. 14600 pr. måned, og skulle 1. juni 1974 og senere hvert annet år reguleres i samsvar med endringene i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks. Stephensen hadde også betalt kr. 225000 for møbler og innventar i lokalene. På grunn av prisstopp-bestemmelser ble årsleien første gang regulert pr. 1. januar 1975 til kr. 204834, og fra 1. juni 1976 til kr. 250512 eller kr. 20876 pr. måned. Fra 1. juni 1978 varslet gårdeieren om forhøyelse av årsleien til kr. 295580, men denne forhøyelsen ble ikke gjennomført som følge av nye prisstoppbestemmelser. I oktober 1978 klaget Posavec til Oslo prisnemnd over leien, som han mente var for høy. Prisnemnda fastsatte ved vedtak 22. desember 1979 høyeste lovlige leie til kr. 12500 pr. måned. Ved nytt vedtak 2. juni 1980, senere stadfestet av Prisdirektoratet, ble leien påbudt nedsatt til kr. 14600 pr. måned. Vedtakene ble truffet i medhold av midlertidige forskrifter av 6. desember 1974 om regulering av leie for husrom som ikke nyttes til bolig, §5 annet ledd, som trådte i kraft 1. januar 1975. Grunnen til at vedtaket av 22. desember 1979 ble omgjort, var at forskriftene ikke gav hjemmel for å sette leien lavere enn den leie som gjaldt ved forskriftenes ikrafttreden.

Den 19. august 1980 reiste Posavec søksmål ved Oslo husleierett mot Indekshuset med krav om tilbakebetaling av det som han i perioden fra 1. april 1976 til utgangen av det som han i perioden fra 1. april 1976 til utgangen av 1979 mente å ha betalt utover lovlig leie, jfr. prisloven §59. Dom ble avsagt 3. desember 1981 med slik domsslutning:

«1. A/S Industriens og Eksportens Hus tilpliktes å betale til Stjepan Posavec innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom 84955,- - åttifiretusennihundreogfemtifem - kroner med tillegg av 15% rente fra 1. mai 1980 til betaling skjer. For øvrig frifinnes A/S Industriens og Eksportens Hus.

2. Saksomkostninger ilegges ikke.»

Husleieretten fant at rimelig leie for årene 1976-1979 burde settes til kr. 175000 pr. år, eller ca kr. 14600 pr. måned, og at avkrevd leie utover dette måtte anses som urimelig etter prisloven §18. Men da Posavec måtte anses som i vesentlig grad medansvarlig for leiebetalingen inntil den ble brakt inn for Oslo prisnemnd høsten 1978, fant retten at tilbakebetalingskravet måtte begrenses til den leie som var blitt betalt fra dette tidspunkt til utgangen av 1979.

Stjepan Posavec påanket husleierettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Indekshuset motanket aksessorisk og påstod seg frifunnet. Lagmannsretten - satt med to fagkyndige domsmenn - fant at «normalleien» for den omtvistede periode burde settes til kr. 200000 pr. år, men mente at differansen til det som var blitt betalt fra 1. juni 1976 - kr. 250512 - var for liten til at prisloven §18 rammet forholdet. Derimot fant lagmannsretten - «under betydelig tvil» - å kunne anvende bestemmelsen om leienedsettelse i husleieloven §35. Indekshuset ble tilpliktet å betale tilbake det som var betalt utover «normalleien» i det siste år før søksmålet ble reist, dvs. fra 19. august til 31. desember 1979, jfr. §35 annet ledd. En av domsmennene mente at årsleien ikke burde overstige kr. 176000, og at det overskytende måtte anses stridende mot prisloven §18. Lagmannsrettens dom er avsagt 25. oktober 1982 og har slik domsslutning:

«1. A/S Industriens og Eksportens Hus betaler til Stjepan Posavec 18300 - attentusentrehundre - kroner med tillegg av 15% rente fra 1. mai 1980 til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse. For øvrig frifinnes A/S Industriens og Eksportens Hus.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for lagmannsretten eller for husleieretten.»

Lagmannsrettens dom er av Stjepan Posavec påanket videre til Høyesterett. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Fra Indekshusets side er det også for Høyesterett erklært aksessorisk motanke.

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg ellers til husleierettens og lagmannsrettens dommer.

Til bruk for Høyesterett er Stjepan Posavec og syv vitner avhørt ved bevisopptak for Oslo husleierett. 3 av vitnene er nye for Høyesterett. Det er fremlagt en del nye dokumenter. Saken foreligger stort sett i samme skikkelse for Høyesterett som for de tidligere retter.

Stjepan Posavec gjør gjeldende at lagmannsrettens rettsanvendelse er feil når den har funnet at den avkrevde leie ikke rammes av prisloven §18. Lagmannsretten har også tatt feil når rimelig leie er satt så høyt som til kr. 200000.

I den periode tilbakesøkningskravet refererer seg til, gjaldt for forretningslokaler reguleringsforskriftene av 6. desember 1974 om meldeplikt for leieforhøyelser og om adgang til leienedsettelse. Forskriftene viser at myndighetene, etter en periode da leiefastsettelsen hadde vært fri, igjen hadde funnet det påkrevet å overvåke leieutviklingen for forretningslokaler. I en slik situasjon må det ved vurderingen av hva som er rimelig husleie, legges vesentlig vekt på de leiefastsettelser de ansvarlige offentlige prismyndigheter foretar. Husleienemndas vedtak var, hevder Posavec, truffet på et fullt forsvarlig og samvittighetsfullt grunnlag. Både nemndas saksforberedere og Prisdirektoratets rådgivende utvalg foretok befaring av lokalene. Det ble innhentet et omfattende sammenligningsmateriale om den husleie som ble betalt av andre restaurantbedrifter i Oslo. Det bestrides at dette materiale var mangelfullt og lite representativt. Tvert om, mener Posavec, viser supplerende opplysninger som er innhentet for Høyesterett at de oppgaver husleienemnda sammenlignet med, var korrekte, både når det gjelder leieareal og m2-priser. Selv om vedtaket 22. desember 1979 av formelle grunner måtte omgjøres, mener Posavec at det i realiteten gir uttrykk for det som var rimelig leie. Riktignok hadde husleienemnda bygget sin beregning på et samlet leieareal på 415 m2, mens det riktige areal er 472,75 m2. Men beregner man lovlig leie for dette areal på grunnlag av de priser pr. m2 som nemnda la til grunn for henholdsvis restaurantlokaler, kjøkken og kjeller, kommer man til en årsleie på kr. 156950. Dette beløp må, hevder Posavec, legges til grunn som rimelig leie for lokalene.

Posavec bestrider at det er grunnlag for å gjøre noe tillegg til husleien for goodwill knyttet til lokalene. Iallfall var goodwill-verdien forspilt da han overtok lokalene, og vedlikeholdet var forsømt. Dette må få virkning for leievurderingen, selv om Posavec overtok en løpende leiekontrakt. Under enhver omstendighet må en eventuell godtgjørelse for goodwill anses fullt ut oppgjort ved det kontantbeløp som var blitt betalt for møbler og utstyr i henhold til leiekontraktens punkt 8. Det må videre tas hensyn til at Posavec ved overtagelsen måtte påta seg flere tyngende særforpliktelser, blant annet å innhente forsømt vedlikehold og betale et høyere depositum. Han hadde også måttet avgi et kontor i 2. etasje som opprinnelig inngikk i leieforholdet.

Både husleieretten og lagmannsretten har derfor etter Posavecs mening satt normalleien for lokalene for høyt. Den avkrevde leie må under enhver omstendighet anses som klart urimelig. Det er uholdbart når lagmannsretten har funnet at en overpris på mer enn kr. 50000 - som svarer til 25,3% - ikke rammes av prisloven §18. Posavec har vist til teori og praksis omkring dette spørsmål. Det får etter Posavecs oppfatning ingen selvstendig betydning at leieforhøyelsene bygget på indeksklausulen i kontrakten, selv om denne i og for seg var lovlig. Det er resultatet i kroner og øre som skal vurderes etter prisloven §18. Posavec mener at allerede basisleien i 1972 var urimelig høy.

Posavec bestrider at han kan anses i vesentlig grad medansvarlig for overprisen. Det stilles etter praksis strenge krav for å konstatere medansvar etter prisloven §59. Husleieretten har tatt feil når den har begrenset tilbakebetalingskravet på dette grunnlag. Det fastholdes også at Posavec må ha krav på tilbakebetaling for hele den periode han disponerte lokalene, fra 1. april 1976.

Subsidiært, hevder Posavec, må han ha krav på leienedsettelse og tilbakebetaling etter husleieloven §35, slik lagmannsretten har fastslått. Etter Posavecs mening stiller husleieloven §35 her lempeligere krav enn prisloven §59; det kreves ikke at husleien skal være urimelig. Heller ikke er tilbakesøkningsretten etter husleieloven betinget av at leietakeren ikke er medansvarlig for den høye leie.

Posavec er enig i at lagmannsretten ikke skulle ha tilkjent mer enn 10% rente av domsbeløpet for tiden forut for 1. desember 1980. Men han mener at renter av refusjonskravet i medhold av morarenteloven §2 må tilkjennes fra 1. juni 1980, som er en måned etter at kravet ble fremsatt overfor Indekshuset.

Stjepan Posavec har for Høyesterett nedlagt slik påstand:

«A/S Industriens og Eksportens Hus tilpliktes å betale Stjepan Posavec differansen mellom avkrevd leie og rimelig leie for tiden f.o.m. 2. kvartal 1976 t.o.m. 1979, med tillegg for høyeste lovlige morarente fra 1. juni 1980 og til betaling skjer.

Stjepan Posavec tilkjennes sakens omkostninger for Husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett med 15% p.a. renter, beregnet etter 14 dager fra domsavsigelsestidspunktet for de enkelte instanser til betaling skjer.»

A/S Industriens og Eksportens Hus har anført:

Både husleieretten og lagmannsretten har vurdert leienivået for lokalene i Observatoriegt. 2 B vesentlig for lavt. Det fantes da leiekontrakten ble opprettet i 1972 ingen offentlig regulering av husleien for forretningslokaler i Oslo. Det avgjørende for hva som er rimelig leie, må da være markedsleien, dvs. hva som ble betalt for tilsvarende utleieobjekter i tilsvarende strøk på samme tid. Det dreier seg i dette tilfelle om sentrale restaurantlokaler av høy standard, med en verdifull innredning og et innarbeidet renomme, som representerte en betydelig økonomisk verdi. Denne måtte det være full anledning til å ta hensyn til ved leiefastsettelsen. Det bestrides at noen del av goodwillverdien var dekket inn ved det kontantbeløp som ble betalt for møbler m.v. etter leiekontraktens pkt. 8, slik lagmannsretten har antatt.

Oslo husleienemnds vedtak av 22. desember 1979 og 2. juni 1980 om leienedsettelse ble truffet i medhold av meldepliktforskriftene av 6. desember 1974 og må være uten betydning for domstolenes vurdering av hva som er rimelig leie. Ved de sammenlignende oppgaver husleienemnda innhentet fra andre restaurantleieforhold, hefter det etter Indekshusets mening klare svakheter. De opplysninger som foreligger for Høyesterett, viser at reell husleie både for flere av de bedrifter husleienemnda sammenlignet med og for andre restaurantbedrifter i Oslo sentrum ligger minst like høyt, til dels over, den leie som ble betalt i Observatoriegt. 2 B, når man vurderer de samlede ytelser.

Leien ble stipulert på basis av lokalenes tilstand i 1972. Den var da etter gårdeierens vurdering i full overensstemmelse med markedsleie og har senere på lovlig måte vært indeksregulert i samsvar med kontraktens bestemmelser. Leieforhøyelsene ble hver gang innmeldt til Oslo prisnemnd etter forskriftene av 6. desember 1974, uten at det foranlediget noen reaksjon fra nemndas side. Leien kan verken anses som urimelig eller i misforhold til leieobjektets verdi, jfr. husleieloven §35. Stjepan Posavec hadde overtatt leietakerens forpliktelser i et løpende, tidsbestemt leieforhold, og man kan ikke vurdere rimeligheten av leievilkårene annerledes i forhold til ham enn i forhold til hans rettsforgjengere. I virkeligheten er det virkningen av indeksklausulen Posavec angriper. Under enhver omstendighet må det være uten betydning for leievurderingen i forhold til prisloven om vedlikeholdet var blitt forsømt og goodwillen forspilt av Posavecs rettsforgjengere i leieforholdet.

Om man likevel skulle mene at husleien i Posavecs leietid var blitt for høy, så rammes et avvik på 25% fra det lagmannsretten har vurdert som normalleien - kr. 200000 på årsbasis - ikke av prisloven §18. Dette er også lagmannsrettens oppfatning. Målestokken for hva som er urimelig, må bero på hvilket leiemarked man befinner seg på; her gjelder det forretningslokaler - en luksusrestaurant - hvor marginene må være rommeligere. Lagmannsretten har imidlertid tatt feil når den har funnet at leien kan nedsettes med hjemmel i husleieloven §35. Etter Indekshusets oppfatning må vilkåret for å sette ned en leie etter denne bestemmelse være det samme som etter prisloven §18, at leien kan betegnes som urimelig. Det er vist til forarbeidene, Innstilling III fra Husleielovkomitéen side 53 flg. og Ot. prp. nr. 1 1939 26 samt til Kobbe: Husleieloven note 6 til §35. Indekshuset opprettholder likevel ikke anførselen for lagmannsretten om at spesialregelen i husleieloven §35 må lede til at prisloven §18 og §59 ikke kan anvendes på husleierettens område.

Subsidiært fastholder Indekshuset at selv om leien skulle anses urimelig høy, kan tilbakesøkning ikke kreves. Posavec må anses i høy grad medansvarlig for den mulige prisovertredelse som foreligger. Det ble fra hans side øvet et vedvarende press på gårdeieren for å få overtagelsen av leiekontrakten godkjent, med fullt kjennskap til leievilkårene. Indekshuset var på sin side i den beste tro med hensyn til lovligheten av leieforhøyelsene. Det fastholdes også at tilbakebetaling i tilfelle først kan kreves fra 7. januar 1977, da Indekshuset samtykket i overtakelsen.

I tilknytning til motanken gjøres det også gjeldende at lagmannsretten feilaktig har unnlatt å vurdere betydningen av Posavecs medvirkning i relasjon til tilbakebetalingsregelen i husleieloven §35 annet ledd. Indekshuset mener at det samme vilkår må gjelde for å påby tilbakebetaling etter denne bestemmelse som etter prisloven §59.

Indekshuset har fremholdt at lagmannsretten i domskonklusjonen uriktig har tilkjent 15% renter av domsbeløpet fra 1. mai 1980; lovlig rente inntil 30. november 1980 var 10%. Dessuten kan eventuell rente først tilkjennes fra stevningen ble uttatt 19. august 1980. Regelen i morarenteloven §2 får etter Indekshusets oppfatning ikke anvendelse på Posavecs tilbakesøkningskrav.

A/S Industriens og Eksportens Hus har felles for anken og motanken nedlagt denne påstand:

«1. A/S Industriens og Eksportens Hus frifinnes.

2. A/S Industriens og Eksportens Hus tilkjennes saksomkostninger for husleieretten, lagmannsretten og Høyesterett, med 15% p.a. renter, beregnet etter 14 dager fra domsavsigelsestidspunktet for de enkelte instanser til betaling skjer.»

Jeg er kommet til et annet resultat enn husleieretten og lagmannsretten.

Jeg peker først på at den husleie som her skal prøves etter prisloven §18, eventuelt husleieloven §35, gjelder utleie av forretningslokaler mellom forretningsdrivende, og på et relativt spesielt leiemarked, i restaurantbransjen.

På den tid da leiekontrakten ble inngått mellom Indekshuset og direktør Stephensen i juni 1972, eksisterte det ingen offentlig leieregulering for slike lokaler. Leiefastsettelsen var for så vidt fri, innenfor de alminnelige rammer som prislovgivningen setter. Det har ikke vært hevdet at det var noen knapphet i Oslo på lokaler av den art saken gjelder. I en slik situasjon antar jeg at det er riktig som fremholdt av Indekshuset, at det normgivende for hva som skal anses som rimelig, respektive urimelig, husleie, først og fremst må være den markedsleie som ellers betales for tilsvarende lokaler, noe som også husleieloven §35 gir uttrykkelig anvisning på. Man har ingen veiledning for skjønnet i offentlig prisfastsettelser slik som tilfellet vil være i et mer eller mindre regulert leiemarked, jfr. blant annet uttalelser i Høyesteretts kjennelse i Rt-1976-365.

Som de tidligere retter legger jeg til grunn at de lokaler som var gjenstand for utleie, var førsteklasses restaurantlokaler, rimelig sentralt i Oslo og innredet for restaurantdrift, slik de er nærmere beskrevet i husleierettens og lagmannsrettens dommer. Jeg finner videre å måtte bygge på at den fastsatte leie også omfattet et vederlag for goodwill som knyttet seg til lokalene etter den restaurant - La Belle Sole - som tidligere hadde vært drevet der og som Indekshuset hadde overtatt ved kjøpet av Observatoriegt. 2 B i 1972. Verdien av denne goodwill lar seg vanskelig tallfeste, men jeg må gå ut fra at den var ikke ubetydelig. Det er ikke bestridt, og jeg finner det for min del klart, at det var lovlig adgang til å inkludere en rimelig godtgjørelse for slik goodwill i leien for lokalene, jfr. også Rt-1964-467.

I motsetning til lagmannsretten finner jeg ikke holdepunkt for at noen del av goodwillverdien var blitt dekket inn ved det kontantbeløp, kr. 225000, som var blitt betalt for overtakelse av møbler og inventar i 1972. For Høyesterett er det dokumentert at Indekshuset selv ved kjøpet av gården hadde betalt et tilsvarende beløp for overtakelse av de samme gjenstander fra den tidligere eier, og det er ikke noe som tyder på at det i denne kjøpesum lå noe vederlag for goodwill.

Posavec trådte i 1976 etter avtale med en tidligere leietaker inn i et løpende leieforhold, som var uoppsigelig til 1. juni 1982, og hvor utleierens og leietakerens forpliktelser var stipulert i den leiekontrakt han overtok. Han betalte også et betydelig vederlag til den tidligere leietaker. Jeg finner det klart at om det skulle være så, som han hevder, at de tidligere leietakere hadde forsømt sin vedlikeholdsplikt etter kontrakten, og om goodwillverdien var blitt redusert, kan ikke dette gi grunnlag for et krav overfor utleieren om nedsettelse av husleien.

Som nevnt var leien etter kontrakten stipulert til kr. 174950 pr. år fra 1. juni 1972, og skulle reguleres opp eller ned hvert annet år proporsjonalt med endringene i konsumprisindeksen. I samsvar hermed var årsleien blitt regulert første gang fra 1. januar 1975 til kr. 204834 og deretter til kr. 250512 fra 1. juni 1976. I mellomtiden var det ved kgl. resolusjon av 26. april 1974 blitt etablert prisstopp for forretningslokaler. Denne ble avløst av midlertidige forskrifter om leieregulering fastsatt ved Kgl. resolusjon av 6. desember 1974, i kraft fra 1. januar 1975, som etablerte en plikt til å gi forhåndsmelding til husleienemnda om leieforhøyelser. Etter forskriftenes §5 kunne husleienemnda av eget tiltak forby gjennomføringen av en leieforhøyelse, og den kunne også etter at forhøyelsen var iverksatt, pålegge utleieren å sette ned leien inntil det beløp som gjaldt ved forskriftenes ikrafttreden. I Prisdirektoratets foredrag til §5 heter det at nemnda skulle gripe inn «når reguleringshensyn tilsier dette». Noen ytterligere norm for nemndas avgjørelse inneholdt disse forskrifter ikke.

Det er på det rene at leieforhøyelsene pr. 1. januar 1975 og 1. juni 1976 ble innmeldt av Indekshuset til husleienemnda, uten at dette foranlediget noe inngrep fra nemndas side. Foranledningen til at nemnda tok saken opp, var den klage Posavec sendte inn i oktober 1978. Ved nemndas første vedtak 22. desember 1979 ble Indekshuset pålagt å sette leien ned til kr. 12500 pr. måned, eller kr. 150000 pr. år. Etter klage fant nemnda at den hadde gått utenfor sin fullmakt ved å sette leien lavere enn den var ved forskriftenes ikrafttreden, og ved det nye vedtak 2. juni 1980 som ble stadfestet av Prisdirektoratet, ble leien påbudt nedsatt til kr. 14600 pr. måned, dvs. lik den årsleie på ca kr. 175000 som opprinnelig var fastsatt i leiekontrakten, og som på grunn av prisstoppen fremdeles gjaldt pr. 1. januar 1975.

Begge vedtak ble altså truffet i medhold av forskriftene av 6. desember 1974. Det følger av det jeg har sagt om forskriftenes og vedtakenes innhold at de ikke gir noen direkte veiledning om hva som i forhold til prisloven §18 kan anses som rimelig leie for lokalene.

Som grunnlag for vedtaket av 22. desember 1979 hadde husleienemndas saksforberedere vært på befaring og hadde også innhentet oppgaver om den leie som ble betalt pr. m2 for flere andre restaurantbedrifter i og utenfor Oslo sentrum, på grunnlag av innmeldte leieforhøyelser i årene 1977-1979. Under henvisning til dette sammenligningsmateriale antok de at den oppkrevde leie måtte anses for å være uforholdsmessig høy. Jeg er enig med ankemotparten i at dette materiale var mangelfullt i flere henseender. Utvalget av restauranter synes til dels å være lite sammenlignbart, arealoppgavene angir ikke om det dreier seg om brutto eller netto gulvflate og om leien inkluderer innredning, og det gis ikke opplysning om andre kontraktsmessige ytelser som de enkelte bedrifter måtte ha påtatt seg utover selve gulvleien. Det er for øvrig bekreftet for Høyesterett at husleienemnda i Oslo ikke beregner noe tillegg for eventuell goodwill i den løpende leie.

Lagmannsretten - flertallet - har antatt at normalleien for lokalene i Observatoriegt. 2 B i den periode det gjelder, ikke bør settes høyere enn kr. 200000 på årsbasis, svarende til en gjennomsnittsleie på kr. 423 pr. m2 for det netto gulvareal partene nå er enige om, 472,75 m2. Gjennomsnittsleien ligger meget nær det beløp husleieretten har ansett som rimelig, kr. 422 pr. m2, idet husleieretten bygget på et noe mindre areal. Lagmannsretten har understreket den usikkerhet som knytter seg til skjønnet. Som nevnt har lagmannsretten bygget på at goodwillverdien bare delvis skulle kompenseres gjennom leiebetalingen. Fordi lokalene var blitt brannskadet i 1981, foretok ikke lagmannsretten befaring, og heller ikke husleieretten har kunnet se lokalene slik de var innredet i Posavecs leietid. Verdien av innredningen er derfor et usikkerhetsmoment ved det skjønn de tidligere retter har foretatt.

Når rimeligheten av husleien skal vurderes i dette tilfelle, kan det leiebeløp Posavec ble avkrevd fra 1. juni 1976 heller ikke betraktes isolert. Det må ses i sammenheng med den indeksklausul leiekontrakten inneholdt. I den periode vi beskjeftiger oss med, var slike klausuler som knyttet leiefastsettelsen til konsumprisindeksen eller på annen måte gjorde den verdifast, må jeg gå ut fra, ikke uvanlige i forretningsleieforhold, og det har ikke vært hevdet at de i seg selv skal anses som urimelige eller lovstridige. Leieforhøyelsene i Posavecs leietid var en følge av indeksklausulen. Spørsmålet vil derfor snarere være om den basisleie kontrakten stipulerte - ca kr. 175000 eller kr. 14600 pr. måned - må anses som urimelig. Jeg har intet grunnlag for å gå ut fra at det var tilfellet. Som jeg allerede har nevnt, fant heller ikke husleienemnda i Oslo, da den ved sitt vedtak 2. juni 1980 påbød leien nedsatt til kr. 14600 pr. måned, grunn til å reagere mot denne leien som stridende mot prisloven alminnelige forbud mot å ta urimelig pris.

Jeg har i det foregående pekt på en del forhold ved leieobjekter, leieforholdet og den prisrettslige situasjon som jeg mener må få betydning for vurderingen av den leie Posavec betalte i årene 1976-1979. På flere punkter knytter det seg usikkerhet til grunnlaget for denne vurdering. Vi har imidlertid å gjøre med et leieforhold som hadde løpt fra 1972, og hvor de kontraktsfestede leiereguleringer hadde vært innmeldt av gårdeieren til prismyndighetene på forskriftsmessig måte. Ingen av de tre restauratører som hadde vært parter i leieforholdet forut for Posavec, hadde reist noen innsigelse mot leiefastsettelsen. Heller ikke Posavec gjorde det i første omgang; tvert om er det på det rene at han sterkt ønsket å få overta leiekontrakten, og at han også betalte et meget stort beløp - kr. 625000 - til sin forgjenger for å få anledning til dette. Først i oktober 1978 - to og et halvt år etter at Posavec hadde overtatt driften av restauranten - ble det fra hans side reagert overfor gårdeieren. Posavec har imidlertid etter det opplyste ikke funnet grunn til å foreta seg noe for å anfekte betalingen av kr. 625000 som fant sted til Mihajlo Pencic.

Etter dette kommer jeg til at det ikke er grunnlag for å fastslå at den leie Posavec ble avkrevd var urimelig etter prisloven §18, eller at den stod i misforhold til verdien av lokalene, jfr. husleieloven §35. Indekshuset må følgelig frifinnes for tilbakesøkningskravet.

Husleierettens og lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelser er det etter min mening ikke grunn til å endre, selv om Posavec har tapt saken. Under noen tvil er jeg blitt stående ved at saksomkostninger heller ikke bør tilkjennes for Høyesterett. Jeg ser da blant annet hen til at det etter lagmannsrettens vurdering av normalleien for lokalene, kunne være rimelig grunn for Posavec til å få prøvet lagmannsrettens rettsanvendelse når det gjelder prisloven §18 for høyere rett.

Jeg stemmer for denne dom:

A/S Industriens og Eksportens Hus frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Holmøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Aasland, Halvorsen og Schweigaard Selmer: Likeså.

Av husleierettens dom (dommer John Grini med domsmenn):

Saken gjelder restaurantlokaler i Observatoriegaten 2 B som er en mindre gård oppført ca 1904. Den tilhører A/S Industriens og Eksportens Hus. Forretningsfører er A/S Solligården ved h.r.adv. Ole Borge. I det følgende brukes Indekshuset som betegnelse. Restauranten var inntil 1971 drevet av restauratør Hans Larsen under navnet La Belle Sole. I 1972 overtok Indekshuset restauranten med møbler og utstyr. Indekshuset inngikk deretter en kontrakt med Per Louis Stephensen. Leieforholdet omfattet hele første etasje, hele kjelleren (unntatt fyrrom) samt et kontor i annen etasje på ca 20 m2. Leien var kr. 171000,- pr. år med tillegg for kontoret på kr. 3950,- pr. år. Kontrakten ga adgang til å regulere leien hvert annet år etter konsumprisindeksen. Leieren skulle stille et depositum på kr. 85500,-. For møbler og utstyr m.v. betalte Stephensen kr. 225000,-. Indekshuset skulle ha det utvendige vedlikehold, leieren det indre vedlikehold. I §10 i kontrakten heter det at eieren «tilstreber at eiendommens interiør og eksteriør skal ha et særlig representativt og eksklusivt preg».

Leietiden var fra 5. juni 1972 til 5. juni 1977. Leier hadde fremleierett og rett til overdragelse etter skriftlig godkjenning av Indekshuset.

Stephensen gikk konkurs i 1974. Konkursboet fikk godkjent overdragelse av kontrakten til Per Morten Hansen på visse vilkår inntatt i brev av 27. mars 1974, bl.a. at det vedlikehold som Stephensen hadde forsømt skulle innhentes av Hansen.

Hansen overdro allerede 14. mars 1975 kontrakten til Mihajlo Pencic. I forbindelse med denne overdragelse ble det i brev av 17. februar 1975 satt opp visse vilkår som Pencic aksepterte. Et av vilkårene var at Pencic skulle bringe ventilasjonsanlegget i kjøkken og restaurant i orden. Han skulle også påta seg å sørge for en skikkelig opp-pussing av kjøkken og kjeller. I samme brev forlenget Indekshuset leiekontrakten til 5. juni 1982.

Ved kjøpekontrakt 15. mars 1976 overdro Pencic leieretten med inventar og løsøre til Stjepan Posavec for kr. 625000,-. Oppgjør i henhold til kontrakten skulle finne sted 1. april 1976. Selgeren skulle i følge punkt 5 i kjøpekontrakten sørge for å innhente Indekshusets samtykke til overdragelsen. Inntil slikt samtykke forelå skulle Pencic være ansvarlig overfor gårdeier, men i forholdet mellom kjøper og selger skulle Posavec ha det fulle ansvar.

Pencic sendte ikke umiddelbart noen søknad om godkjenning, men Indekshuset ble kjent med at Posavec drev i lokalene. I brev av 19. mai 1976 bekreftet Indekshuset dette samtidig som Pencic ble gjort oppmerksom på at det ikke var adgang til overdragelse uten Indekshusets samtykke.

Ved brev av 10. juli 1976 søkte Pencic om godkjenning av overdragelsen til Posavec.

Ved brev av 16. juli s.å. ba Indekshuset om nærmere opplysninger og kom tilbake til dette også i brev av 4. august s.å. der Indekshuset bl.a. betinget seg at angivelig forsømt vedlikehold måtte foretas før godkjenning kunne gis.

Nærmere opplysninger om Posavec ble gitt i brev av 5. august 1976 fra advokat Mack. Det gjelder både Posavecs faglige kvalifikasjoner og hans økonomiske forhold. Det ble også opplyst at Posavec var villig til opp-pussing, men at han ikke kunne sette penger i dette før overdragelsen var godkjent.

Indekshuset besvarte brevet 6. august 1976 og gjentok kravet om opp-pussing samt økt sikkerhet.

Det ble deretter utvekslet flere brev mellom advokat Mack og Indekshuset, bl.a. om vedlikeholdsarbeider som etter befaring ble nærmere beskrevet i brev av 14. oktober 1976 fra advokat Engh. Forhandlingene munnet ut i et møte på h.r.advokat Borges kontor 20. oktober 1976. I referatet fra møtet som er undertegnet av Pencic, Posavec og advokatene Engh, Mack og Borge jr., heter det at Indekshuset kan samtykke i overdragelse på følgende vilkår:

«1. Stjepan Posavec foretar de manglende utbedringsarbeider som er beskrevet i advokat Rolf O. Enghs brev av 14. oktober 1976. Som sikkerhet for at disse blir utført, stilles et depositum stort kr. 10000,- til A/S Solligården, som frigis etter ferdigbefaring der gårdeiers representant aksepterer de utførte arbeider. Arbeidene utføres innen utgangen av 1976.

2. Stjepan Posavec fraflytter kontorlokalene 1 2. etasje, Observatoriegate 2 B, innen 1. november 1976.

3. Stjepan Posavec stiller en ny garanti, - stor kr. 100000,- til sikkerhet for riktig betaling av husleie, kfr. hovedkontraktens §5 som blir å endre tilsvarende.

4. For øvrig gjelder kontrakt datert 5. juni 1972 med tillegg av 27. mars 1974 og 17. februar 1975.

5. Transport skjer så snart garanti er stillet og depositum innbetalt.»

Formell transport på kontrakten ble påført 7. januar 1977 og godkjent av Indekshuset samme dag.

Som nevnt var opprinnelig årsleie kr. 174950,- inklusive leie for kontoret. Det tilsvarer ca kr. 14600,- pr. måned. Husleien var i leieperioden justert etter konsumprisindeksen, men på grunn av offentlige prisstoppbestemmelser, til andre tider enn kontrakten bestemte. Fra 1. januar 1975 ble leien således forhøyet til kr. 204834,- pr. år. Fra 1. juli 1976 ble leien forhøyet til kr. 250512,- pr. år eller kr. 20876,- pr. måned. Både den opprinnelige leie og forhøyelsene var meldt prismyndighetene etter gjeldende regler. Det ble ikke foretatt noen reduksjon i leien for det kontor som Posavec avga i forbindelse med godkjenningen.

Ved brev av 23. oktober 1978 klaget Posavec til Oslo Prisnemnd over leien som han mente var for høy. Husleienemnda fattet 22. desember 1979 vedtak hvoretter høyeste lovlige leie ble satt til kr. 12500,- pr. måned. Vedtaket var gjort med hjemmel i Kgl. res. av 6. desember 1974 om regulering av leie for husrom som ikke nyttes til bolig, §5 annet ledd, annet punktum. Etter klage fra h.r.advokat Borge kom nemnda til at den ikke hadde lovlig adgang til å sette leien lavere enn hva som gjaldt ved forskriftenes ikrafttreden. Vedtaket ble derfor endret til kr. 14600,- pr. måned. Dette vedtak ble også påklaget, men klagen ble forkastet av Prisdirektoratet 23. september 1980.

Etter 22. desember 1979 har Posavec vært avkrevet leie etter prismyndighetenes vedtak med lovlig tillegg.

Posavec har etter dette hevdet at han i perioden fra 2. kvartal 1976 til utgangen av 1979 har betalt ulovlig høy leie. Dersom lovlig leie regnes etter kr. 14600,- gir dette en differanse på kr. 268000,- for nevnte periode. Dersom lovlig leie regnes etter kr. 12500,- pr. måned, vil tilsvarende differanse bli kr. 362500,-. Disse beregninger er ikke omtvistet. - - -

Rettens merknader:

Posavec har i det vesentlige basert sitt krav om tilbakebetaling på prisloven. Etter denne lov er det to spørsmål som blir sentrale. For det første spørsmålet om leien var urimelig etter §18. For det andre om et tilbakesøkingskrav er avskåret fordi Posavec må sies i vesentlig grad medansvarlig for overtredelsen, jfr. §59. Retten finner det hensiktsmessig å behandle det sist nevnte spørsmål først.

Leiekontrakten kom i stand etter avtale mellom Indekshuset og en tidligere leier. Retten anser forholdene omkring denne kontraktslutning uten interesse i forbindelse med Posavecs situasjon. Når Posavec kom inn i kontraktsforholdet, var det etter avtale med Pencic. Posavecs medvirkning til denne avtale var helt vesentlig for at han skulle komme i en leiers posisjon i forhold til Indekshuset. Indekshuset hadde ikke noen innflytelse på eller ansvar for denne avtale. Derimot skulle Indekshuset etter leiekontraktens §12 godkjenne overdragelsen fra Pencic til Posavec.

Det var etter kjøpekontrakten egentlig Pencic som skulle sørge for å innhente denne godkjenning. Men den dokumenterte korrespondanse viser at Posavec utfoldet stor aktivitet for å oppnå godkjenning. Dette gjorde han på tross av at han måtte kjenne til hva leiekravet var etter 1. juli 1976. Han aksepterte endog skjerpende vilkår som ble satt for godkjenningen.

Det har bl.a. i husleieforhold vært stilt strenge krav dersom man skal si at en leier vesentlig har medvirket til en urimelig leie. Men man kan etter rettens mening vanskelig komme utenom at Posavecs opptreden var helt vesentlig som årsak til at han kom inn i leieforholdet. Det kan ikke kreves at han skulle overby utleiers krav.

Ved denne vurdering legger retten vekt på at det her gjelder forretningsdrivende. Riktig nok er det hevdet at Posavec ikke hadde nødvendig kunnskap om leienivået i Oslo. Men når han gikk inn i et betydelig forretningsleieforhold må det etter rettens mening kreves at han orienterte seg på forhånd. Dessuten hadde Posavec bistand av advokat Mack. Det syntes som om Macks oppdrag bare var å få Indekshuset til å godkjenne overdragelsen. Men det må bebreides Posavec at han ikke gjorde bruk av den ekspertise i leiespørsmålet som således var for hånden.

Posavec har videre hevdet at han ikke hadde noe valg. Det er vel riktig at Indekshuset ikke var interessert i å diskutere noe nedslag i leien. Men det gjorde ikke Posavec nødt til å gå inn i leieforholdet. Når Posavec ikke så noen valgmulighet, antar retten at det heller må ligge i avtaleforholdet med Pencic. Men Posavec må selv ta ansvaret for at han godtok overdragelsesvilkår som synes meget strenge.

Selv om Posavec ved sin handlemåte og aktivitet må sies i vesentlig grad medansvarlig for at han ble forpliktet etter leiekontrakten til å betale leien, avskjærer det han etter rettens mening ikke fra å søke kontrakten endret med de midler som lovgivningen innbyr til. Det var også dette han gjorde med klage til prismyndighetene 23. oktober 1978. Denne ble gjort kjent for Indekshuset ved Prisnemndas ekspedisjon av 14. november s.å. Etter dette tidspunkt mener retten at Posavec ikke kan regnes i vesentlig grad medansvarlig for den leie som deretter påløp. Da den omtvistede periode gjelder ut 1979, skulle det dreie seg om 13 1/2 måned.

Etter dette må retten komme tilbake til spørsmålet om leien fra november 1978 var urimelig etter prisloven §18. Prismyndighetenes vedtak om leiens størrelse i dette leieforhold er etter rettens syn veiledende også i forhold til prisloven §18.

Like ens har retten merket seg Jan Hansens takst. Denne takst synes etter rettens oppfatning noe høy og den må i alle fall vurderes ut fra nivået i 1981. Det er etter rettens mening ingen tvil om at man i disse 3 år også vedrørende forretningsmessig utleie har hatt ganske sterk kostnadsutvikling som det i forhold til prisloven §18 bør tas hensyn til.

På bakgrunn av dette, på bakgrunn av befaringen og på bakgrunn av husleierettens egen praksis i saker etter husleieloven §35, jfr. eksempelvis dom av 6. juli 1976 (utrykt), finner retten at den krevde og betalte leie etter november 1978 er urimelig etter prisloven §18. På samme grunnlag antar retten at rimelig leie etter november 1978 bør settes til kr. 175000,- pr. år. Dette tilsvarer ca kr. 422,- pr. m2 netto leieareal i gjennomsnitt for hele leieobjektet. Når retten er kommet så vidt høyt, skyldes det at det er tatt hensyn til at man i utgangspunktet leide lokaler hvor det i mange år var drevet en ansett restaurant.

Forskjellen mellom den krevde årsleie på kr. 250512,- og den leie retten anser rimelig, kr. 175000,- i 13 1/2 måned, utgjør kr. 84955,-. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommer Tore Schei, ekstraordinær lagdommer Christian Bull og kst. lagdommer Odd Blomdal med fagkyndige domsmenn): - - -

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at prisl. §18 må kunne anvendes på nærværende rettsområde, jfr. Rt-1952-127.

Lagmannsretten tar først stilling til om den husleie Indekshuset tok for restaurantlokalet i Observatoriegt. 2 B, i perioden 1. april 1976 til 31. desember 1979, var i strid med prisloven §18. Retten har delt seg i et flertall og et mindretall.

Rettens flertall, lagdommerne Schei, Bull og Blomdal og sakkyndig, domsmann Kittelsen mener at den leie som ble tatt ikke var i strid med prisloven §18. Ved vurderingen har flertallet lagt til grunn at det dreier seg om utleie av førsteklasses restaurantlokaler rimelig sentralt i Oslo. - - -

Indekshuset har anført at rimeligheten av leien også må sees i lys av den goodwill som lå til restauranten. Før kontrakten med Stephensen ble inngått i juni 1972, var det drevet en meget ansett restaurant, La Belle Sole i lokalene. Det må etter rettens mening antas at denne restaurantdriften hadde tilført lokalene en verdi utover det lokalenes bygningsmessige standard og beliggenhet skulle tilsi. En slik merverdi - goodwill - grunnet i den tidligere restaurantdriften, må det, i forhold til prisloven §18, være adgang til å ta vederlag for, jfr. dom i Rt-1964-467. Posavec har hevdet at det i dette tilfellet ikke kan innkalkuleres noe vederlag for goodwill i husleien, dels fordi et slikt vederlag allerede var ytet gjennom den sum som i tillegg til leien ble betalt etter kontraktens pkt. 8, og dels fordi den goodwill som måtte ha ligget til restauranten, for lengst var forspilt da Posavec overtok lokalene. Lagmannsretten, flertallet, er enig i at det hefter usikkerhet ved om det ikke også i summen etter kontraktens pkt. 8, er innkalkulert et visst vederlag for goodwill. Indekshuset burde, som en av partene i avtalen av 1972, ha forsøkt å belyse dette spørsmålet. Det kunne eksempelvis ha skjedd ved fremleggelse av notater fra kontraktsforhandlingene. Etter det opplyste skal det foreligge slike notater. Det er også grunn til å tro at forklaringer av dem som på vegne av Indekshuset deltok i forhandlingen i 1972, ville kunnet kaste lys over spørsmålet. Usikkerheten må, så langt det er grunn til å tro at Indekshuset kunne ha avklart forholdet, ved bevisvurderingen gå ut over Indekshuset. På bakgrunn av dette finner lagmannsretten ikke grunnlag for å bygge på annet enn at goodwill bare for en del ble gjort opp gjennom husleien, resten var godtgjort etter kontraktens pkt. 8. Retten antar at leietaker etter den opprinnelige kontrakt iallfall et stykke på vei var interessert i å gjøre opp for goodwill gjennom husleien, bl.a. av skattemessige grunner.

Det moment av goodwill som i 1972 var forutsatt at det skulle ytes vederlag for gjennom husleien, måtte det også være anledning til å ta i betraktning ved beregningen av Posavecs leie. Selv om det skulle forholde seg slik at adskillig av den goodwill som lå til restauranten, var forspilt, finner lagmannsretten ikke å kunne se bort fra at det fremdeles lå en goodwill til lokalene - og til navnet La Belle Sole - som det var mulig for Posavec å dra nytte av. - - -

Lagmannsrettens flertall har merket seg, og selvsagt lagt betydelig vekt på mindretallets skjønnsmessige angivelse av «riktig» leie for lokalene til kr. 176000. Når flertallet ikke har funnet å kunne følge mindretallet her, skyldes det for det første at det må være adgang til, i et tilfelle som nærværende. I forhold til prisloven §18, å ta et vederlag for den goodwill som ligger til restaurantlokalet. Dertil kommer at det synes å hefte et betydelig element av usikkerhet ved mindretallets anslag over «riktig» leie. Ved en vurdering av om urimelighet er til stede i prisloven §18's forstand, må det i utgangspunktet være opp til Posavec å sannsynliggjøre at slik urimelighet foreligger. Etter lagmannsrettens, flertallets, mening må dette resultere i at en betydelig del av den usikkerhet som hefter ved bedømmelsen av den «riktige pris», må gå ut over Posavec.

Ut fra dette finner flertallet å måtte legge til grunn at normalleie i den omtvistede periode burde være kr. 200000 - tohundretusen - på årsbasis. Den leie som faktisk ble betalt, kr. 250512, lå ikke ubetydelig høyere. Lagmannsretten antar likevel at differansen mellom en slik normalleie og betalt leie er for liten til at prisloven §18 rammer forholdet. - - -

Posavec har som et subsidiært grunnlag påberopt seg husleieloven §35. De momenter som er nevnt i denne bestemmelse, er alle momenter retten har tatt i betraktning ved vurderingen etter prisloven §18. Retten antar at det skal mindre til for å anvende husleieloven §35 enn prisloven §18. Det skal imidlertid en del til også for å anvende husleieloven §35 - jfr. «misforhold». Under betydelig tvil er retten kommet til at differansen mellom en normalleie på kr. 200000 - og faktisk betalt leie - kr. 250512 - er så stor at betingelsene for å la husleieloven §35 komme til anvendelse, er til stede. Retten mener at Indekshuset bør betale tilbake differansen. Kun det som er betalt for mye det siste år før søksmål ble reist, kan gi grunnlag for tilbakesøking - husleieloven §35 annet ledd. Posavec har hevdet at han må kunne kreve mer-leien tilbake for de to siste kvartal i 1979. Retten antar at det ikke er grunnlag for å gi dom for tilbakebetaling av mer enn overprisen for tidsrommet 19. august 1979 og ut året. 19. august 1980 ble stevning uttatt for husleieretten. Beløpet avrundes til kr. 18300. Det er fra Posavecs side krevet rente fra 1. mai 1980. Kravet tas til følge. - - -

Mindretallet, sakkyndig domsmann Aarsland, mener at den leie Posavec betalte frem til 1980 ligger klart over det som var riktig og rimelig betaling for lokalene. Riktignok må man regne med at man her har sentrale og gode lokaler, men om man sammenligner med det som i samme periode var akseptabelt for forretningslokaler som det er naturlig å sammenligne med, finner mindretallet at leien blir for høy. Noen helt sikker formening om hvor høy leien burde vært, er det vanskelig å ha, men mindretallet antar at leien ikke burde oversteget kr. 176000. Mindretallet antar da at en leie på ca kr. 250000 vil være i strid med prisl. §18.

Mindretallet er enig med flertallet i at det gjør skjønnet usikkert at det ikke har vært mulig - med utbytte - å foreta åstedsbefaring. Videre er mindretallet enig i at opplysningen om leienivået for restaurantlokaler i Oslo er sparsomme. Denne usikkerhet til tross, mener mindretallet likevel å ha et tilstrekkelig grunnlag til å kunne utøve et forsvarlig skjønn over hva leien burde ha vært. Det bemerkes at mindretallet er enig med flertallet med hensyn til størrelsen av det areal Posavec skal betale leie for.

Husleieloven §35 trenger mindretallet etter sitt standpunkt ikke å komme inn på. Det innskrenker seg til å bemerke at når prisloven §18, jfr. §59 først kommer til anvendelse, gir husleieloven §35 ikke grunnlag for ytterligere reduksjon av leien. - - -