HR-1991-380-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg |
|---|---|
| Dato: | 1991-07-25 |
| Publisert: | HR-1991-00380k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lnr. 380 K/1991, jnr. 213/1991 |
| Parter: | Glenn Stubberud (advokat Gunnar-Martin Kjenner) mot Stiansens Eiendomsforvaltning AS (Advokatene Enqvist, Rein & Arentz-Brænd ANS v/advokat Stein Enqvist). |
| Forfatter: | |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §7, Tvistemålsloven (1915) §404, §404 |
Ved rekommandert brev av 21. august 1989 ble Glenn Stubberud oppsagt av Stiansens Eiendomsforvaltning AS fra den leilighet han leier i Brobekkveien 33 i Oslo. Melding om forsendelsen ble lagt i hans postkasse en eller to dager senere, og duplikatmelding ble lagt i postkassen 29. august 1989. Sendingen ble som uavhentet returnert Stiansens Eiendomsforvaltning AS 23. september 1989. Få dager senere ble sendingen av Stiansens Eiendomsforvaltning AS lagt direkte i Glenn Stubberuds postkasse. Glenn Stubberud, som hadde vært fraværende fra leiligheten, mottok først sendingen 5. oktober 1989 da han igjen vendte tilbake til leiligheten. Ved stevning av 6. oktober 1989 til Oslo byrett reiste han søksmål mot Stiansens Eiendomsforvaltning AS for å få kjent oppsigelsen ugyldig. Stiansens Eiendomsforvaltning AS påstod saken avvist fordi søksmålsfristen i husleieloven måtte anses oversittet. Byretten avsa 4. januar 1991 kjennelse med slik slutning:
"1. Saken fremmes.
2. Stiansens Eiendomsforvaltning AS dømmes til innen 14 dager fra forkynnelsen å betale kr. 7.750.- i saksomkostninger til Glenn Stubberud."
Stiansens Eiendomsforvaltning AS påkjærte byrettens kjennelse til Eidsivating lagmannsrett som 17. april 1991 avsa kjennelse med slik rettet slutning:
"1. Husleiesaken avvises.
2. I saksomkostninger for byretten og lagmannsretten betaler Glenn Stubberud til Stiansens Eiendomsforvaltning AS 5.200,- - femtusentohundre - kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne kjennelse."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av byrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Glenn Stubberud har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Det gjøres gjeldende at lagmannsretten har tolket husleieloven §7 feil. Han anførte at oppsigelsen først er å anse som mottatt den 5. oktober 1989, og at søksmålet således er reist rettidig. Det vises til at når oppsigelsen er kommet frem til adressatens bopel, så regnes først mottagelsen å ha skjedd den dag han fikk eller burde ha fått kjennskap til oppsigelsen. Han gjør gjeldende at han ikke er å bebreide for at han ikke mottok oppsigelsen før 5. oktober 1989. Det forhold at han var fraværende på grunn av sykdom og hendelig uhell med nøkler, må bli å likestille med at han hadde vært bortreist f.eks på ferie. Da vil fristen først begynne å løpe når han kommer tilbake til leiligheten. Han kan ikke lastes for at oppsigelsen ikke ble ettersendt. Det må ved lovtolkningen tas hensyn til de alvorlige konsekvenser for leietakeren av at søksmålsfristen anses oversittet.
I kjæremålserklæringen er det lagt ned slik påstand:
"1. Saken fremmes.
2. Stiansens Eiendomsforvaltning AS dømmes til å betale sakens omkostninger for Oslo Byrett, Eidsivating Lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg til Glenn Stubberud."
Stiansens Eiendomsforvaltning AS, som i det vesentlige er enig i lagmannsrettens bemerkninger, har i tilsvaret lagt ned slik påstand:
"1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts Kjæremålsutvalg tilkjennes Stiansen Eiendomsforvaltning AS saksomkostninger med kr. 1.500,- kronerfemtenhundre - som forfaller til betaling innen 14 - fjorten - dager fra kjennelsens forkynnelse."
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker:
Det foreligger et videre kjæremål, der utvalgets kompetanse er begrenset etter tvistemålsloven §404. Det er anført at lagmannsretten har tolket husleieloven §7 feilaktig. Dette kan utvalget prøve, jf. §404 nr. 3.
Om det prinsipielle utgangspunkt for lovtolkingen uttaler lagmannsretten:
"Søksmålsfristen i husleieloven §7 tredje ledd er 30 dager etter at oppsigelsen er "mottatt av leieren".
Dersom oppsigelsen sendes rekommandert gjennom posten regnes fristen fra meldeseddelens mottagelse, tillagt rimelig tid for å hente oppsigelsen og gjøre seg kjent med den, jfr. Wyller: "Boligrett" side 240. Dersom imidlertid utleier vet eller bør vite at oppsigelsen ikke har kommet til leierens kunnskap, kreves at utleier viser ytterligere aktivitet med sikte på å få varslet leieren om oppsigelsen, jfr. Rt-1988-579.
Et slikt senere varsel medfører likevel ingen ny frist med mindre dette særskilt fastsettes, jfr. Rt-1988-1412."
Lagmannsretten redegjør etter dette for det faktiske forhold som den finner bevist, og begrunner nærmere sin konkrete rettsanvendelse i det foreliggende tilfelle.
Kjæremålsutvalget kan ikke se at lagmannsretten har tolket loven feilaktig. Den konkrete rettsanvendelse kan utvalget etter loven ikke prøve. Det tilføyes imidlertid at man heller ikke i avsnittet om rettsanvendelsen kan se at lagmannsretten har gitt uttrykk for feilaktige synspukter. Kjæremålserklæringen er i liten grad rettet mot lovtolkingen, men går i det vesentlige på den konkrete rettsanvendelse.
Kjæremålet blir etter dette å forkaste.
Glenn Stubberud pålegges å betale saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med kr. 1.000,-.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Kjæremålet forkastes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Glenn Stubberud til Stiansens Eiendomsforvaltning AS 1.000,- - ettusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.