HR-1993-111-K - Rt-1993-228
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-02-25 |
| Publisert: | HR-1993-00111-K - Rt-1993-228 (76-93) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Gulating lagmannsrett - Høyesterett HR-1993-00111 K, jnr 74/1993. |
| Parter: | Elsy Marie Bratten (advokat Knut R Nergaard) mot May Britt Kvinge (advokat Tore Faye). |
| Forfatter: | Røstad, Skåre, Gussgard |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §234, Tvistemålsloven (1915) §404, §3, Borettslagsloven (1960) §18, §22, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §16-2 |
Gulating lagmannsrett avsa 9 juni 1992 dom som innebar at Elsy Marie Bratten ble dømt til å overføre en leilighet i borettslag til May Britt Kvinge. Den 20 august 1992 fremsatte Kvinge begjæring for Bergen namsrett om utkastelse av Bratten fra leiligheten. Den 15 september 1992 fattet Borettslaget vedtak om å benytte forkjøpsrett. Bergen namsrett avsa 7 desember 1992 kjennelse med slik slutning:
"1. Saksøkte frifinnes.
2. May Britt Kvinge tilpliktes å betale saksomkostninger til Elsy Marie Bratten v/advokat Knut Nergaard med kr 1.000.- - kroner ettusen -.
Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelse av denne kjennelse."
May Britt Kvinge påkjærte kjennelsen til Gulating lagmannsrett som 12 januar 1993 avsa kjennelse med slik slutning:
"1. Elsy Marie Bratten kastes ut fra leilighet nr. 24803 i Lønborg borettslag.
2. Saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten tilkjennes ikke."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler fremgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Elsy Marie Bratten har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg idet det påberopes feil både ved lagmannsrettens lovtolking og saksbehandling.
Den kjærende part er enig med namsretten og lagmannsretten i at tvangsfullbyrdelsesloven (av 1915) §3 nr 9 ikke gir tilstrekkelig grunnlag for utkastelse.
Forøvrig fastholdes prinsipalt anførselen om at utkastelseskravet må avvises da kjæremotparten mangler rettslig interesse. I og med at borettslaget har benyttet forkjøpsretten, kan ikke kjæremotparten dokumentere rett til å overta besittelsen av leiligheten. Dette er en forutsetning for bruk av utkastelsesinstituttet.
Subsidiært gjøres gjeldende at vilkårene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd ikke foreligger. Lagmannsrettens avgjørelse bygger her på feil lovtolking. I §234 tredje ledd må det innfortolkes et krav om at den som påberoper bestemmelsen, må kunne dokumentere en rettslig posisjon i forhold til boligobjektet. Kjæremotparten hadde et krav på leiligheten, men dette er bortfalt i og med at borettslaget har gjort bruk av forkjøpsretten. Borettslaget har tatt leligheten i sin besittelse og disponert over den i form av fremleieavtale til Elsy Marie Bratten. Hun har således i forhold til borettslaget hjemmel til å besitte leiligheten. Noe utkastelsesvedtak i borettslaget foreligger ikke.
Lagmannsretten uttaler at tvisten er av særegen karakter og at avgjørelsen har budt på tvil. Med dette viser lagmannsretten at den har anvendt §234 tredje ledd i strid med de retningslinjer som fremgår av Rt-1980-1394.
Det må videre være en klar saksbehandlingsfeil når lagmannsretten ikke har tatt standpunkt til forholdet mellom borettslaget og Kvinge.
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Utkastelseskravet fra May Britt Kvinge avvises.
2. Alternativt: Namsrettens kjennelse stadfestes.
3. Subsidiært: Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
4. I samtlige tilfeller: Elsy Marie Bratten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Kjæremotparten gjør gjeldende at vilkårene for utkastelse er tilstede, såvel etter tvangsfullbyrdelsesloven §3 nr 9 som etter samme lov §234 tredje ledd. §3 nr 9 er et selvstendig grunnlag for utkastelse. Vilkårene for den kjærende parts besittelse av leiligheten er avtalt skriftlig, slik at det foreligger en leiekontrakt i loven forstand. Spørsmålet er om May Britt Kvinge selv har adgang til å begjære utkastelse.
Elsy Marie Bratten har underskrevet vedtakelse om fraflytting, og skriv av 12 august 1985 fra borettslaget må innebære fullmakt til May Britt Kvinge til å begjære utkastelse, selv om en anser borettslaget som utleier. Hensett til bakgrunnen for avtalen, må det også være tilstrekkelig at May Britt Kvinge er den som har rettslig interesse i å kreve utkastelse.
Med utgangspunkt i samme skriv må det være mest korrekt å legge til grunn at borettslaget aksepterte resultatet av en rettsavgjørelse. Når denne gikk i favør av May Britt Kvinge, må forholdet anses som et fremleieforhold der Elsy Marie Bratten er fremleier hos May Britt Kvinge, med godkjennelse av borettslaget.
Når det gjelder tolkingen av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, pekes det på at fraflytting straks endelig dom forelå er vedtatt. Formuleringen er utarbeidet av advokat. Det er ikke tatt noe forbehold om betaling av vederlaget.
Kjæremotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Lagmannsrettens kjennelse pkt. nr. 1 stadfestes.
2. May Britt Kvinge tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg."
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at utvalgets kompetanse er begrenset etter reglene i tvistemålsloven §404 til å gjelde lagmannsrettens saksbehandling og lovtolking.
Lagmannsretten har lagt til grunn at Kvinge har rettslig interesse i å fremme krav om utkastelse av Bratten. Kjæremålsutvalget kan ikke se at innsigelsene mot denne avgjørelsen kan føre frem. I forbindelse med Kvinges rettsstilling i forhold til borettslaget, vil kjæremålsutvalget henlede oppmerksomheten på borettslagsloven av 4 februar 1960 §22 annet ledd som regulerer hvilke personer, sammenslutninger m v som ved vedtektsbestemmelse kan gis forkjøpsrett når en andel overdras. Borettslaget selv er ikke nevnt her. Det vises også til loven §18 som regulerer forholdet der erverver av andel ikke blir godkjent av borettslagets styre. Utgangspunktet er da at det er erververen som skal overdra andelen til en person som styret kan godkjenne.
Videre er påkjært lagmannsrettens tolking av tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, slik bestemmelsen lød før den nye tvangsfullbyrdelsesloven ble vedtatt 26 juni 1992. Saken skal behandles etter den tidligere lov, jf overgangsbestemmelsene i den nye loven §16-2.
Lagmannsretten uttaler at den, på samme måte som namsretten, ikke finner at det kan anses åpenbart uholdbart når Bratten påberoper at hun har krav på overdragelsessummen før hun fraflytter leiligheten. Deretter vurderer lagmannsretten om Bratten må sies å ha fått vederlaget, 100.000,- kroner, i og med at borettslaget har utbetalt beløpet til henne. Det springende punkt her er om borettslaget, dersom det taper tvisten med Kvinge om forkjøpsrett til leiligheten, kan kreve beløpet tilbake av Bratten. Lagmannsretten antar at borettslaget ikke kan det, og uttrykker dermed en viss usikkerhet omkring Brattens rettsstilling. Lagmannsretten har også vært i tvil om hvem som disponerer leiligheten så lenge forkjøpsrettstvisten ikke er løst.
Kjæremålsutvalget har flere ganger slått fast at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd er forbeholdt de klare tilfellene av uholdbar hjemmel til å besitte bl a en leilighet, se bl a Rt-1980-1394 og Rt-1985-1457. Lagmannsretten har gitt uttrykk for tvil om Brattens rettsstilling med hensyn til om hun har mottatt vederlaget med endelig virkning. Lagmannsretten har heller ikke tatt standpunkt til tvisten mellom borettslaget og Kvinge, noe det ikke kan kreves at lagmannsretten gjør. Så lenge tvisten imidlertid ikke er klarlagt, kan det reises spørsmål ved om Kvinge som kjøper av leiligheten kan kreve Bratten kastet ut. Dette har sammenheng med spørsmålet om hvem som disponerer leiligheten så lenge tvisten pågår.
Etter kjæremålsutvalgets mening kan forholdene i denne saken ikke anses tilstrekkelig klare til at tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd kan komme til anvendelse.
Lagmannsrettens avgjørelse må etter dette oppheves.
Kjæremålet har ført frem. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg med 3.000,- kroner, herav 950,- kroner for utgifter.
Avgjørelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler May Britt Kvinge til Elsy Marie Bratten 3.000,- - tretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.