HR-1993-118-B - Rt-1993-1362
| Instans: | Høyesterett- Dom |
|---|---|
| Dato: | 1993-11-09 |
| Publisert: | HR-1993-00118-B - Rt-1993-1362 (502-93) |
| Stikkord: | Odelsrett, Skjønnsprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder lagmannsrett LA-1991-00299 - Høyesterett HR-1993-00118 B, nr 281/1992. |
| Parter: | Gunvald Tjørhom (Advokat Arnfinn Sørskår - til prøve) mot Torbjørn Tjørhom (Advokat Bjørn Haukland). |
| Forfatter: | Halvorsen, Tjomsland, Gjølstad, Skåre, Røstad |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §180, §384, Tomtefesteloven (1975) §5 |
Dommer Halvorsen: Saken gjelder anke over odelsovertakst.
Ved stevning av 31 juli 1990 reiste Torbjørn Tjørhom sak ved Flekkefjord herredsrett mot Gunvald Tjørhom med krav om odelsløsning av eiendommen gnr 8 bnr 2 i Sirdal kommune.
I tilsvaret aksepterte Gunvald Tjørhom at saksøkeren hadde bedre odelsrett enn ham og godtok at saken kunne gå direkte over til odelstakst.
Det ble deretter ved herredsretten avholdt odelstakst. Denne ble avhjemlet 15 februar 1991 og inneholdt, foruten takstfastsettelse, fravikelseskjennelse og bestemmelse om rådighetsinnskrenkninger for Gunvald Tjørhom.
Herredsrettens skjønnsslutning inneholdt denne bestemmelse om takstfastsettelsen:
"Verdien av eiendommen gnr. 8 bnr. 2 i Sirdal kommune settes til kr 1200000,- - enmilliontohundretusen kroner."
Gunvald Tjørhom begjærte odelsovertakst, idet han mente at odelstaksten var satt vesentlig lavere enn eiendommens verdi. Han hevdet at herredsretten hadde bygget på feil grunnlag og anvendt odelsloven §49 uriktig.
Agder lagmannsrett avsa 2 juli 1992 odelsovertakst som hadde slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen gnr.8 bnr.1 i Sirdal kommune fastsettes til kr 1000000,- enmillion 00/100 -.
2. Gunvald Tjørhom tilpliktes å utstede skjøte til Torbjørn Tjørhom og å fravike eiendommen den 1.oktober 1992, og Torbjørn Tjørhom skal senest den samme dato innbetale løsningssummen.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Punkt 2 i slutningen ble tatt med etter anmodning fra partene.
Taksten er avgitt under dissens, idet to skjønnsmenn voterte for en verdiansettelse på kr 1200000.
Saksforholdet fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner som også gjengir partenes anførsler og påstander i de tidligere instanser.
Gunvald Tjørhom har påanket odelsovertaksten til Høyesterett. Han gjør gjeldende at taksten bygger på uriktig anvendelse av odelsloven §49.
Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett har den ankende part avgitt partsforklaring, og 8 vitner er avhørt. Fire av disse har tidligere ikke avgitt forklaring. Det er fremlagt noen nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere.
Den ankende parts, Gunvald Tjørhoms, anførsler kan sammenfatningsvis gjengis slik:
Lagmannsretten har grepet feil i rettsanvendelsen når den ikke har villet ta hensyn til det inntektspotensiale som ligger i det forhold at fem festetomter på dagens marked faktisk kan innbringe kr 100000 pr tomt i innfestingsavgift. Etter den ankende parts syn vil en fornuftig kjøper ved vurderingen av den kjøpesum han er villig til å erlegge, tillegge det stor betydning at festetomtene har en markedsverdi som tilsier en slik innfestingsavgift. Dette inntektspotensiale kan uten problemer utnyttes uten å komme i konflikt med tomtefesteloven §5. Dersom markedet er villig til å betale kr 100000 i engangsvederlag og kr 2000 i årlig festeavgift - slik lagmannsretten må ha vurdert det - må man legge til grunn at det samme marked vil være villig til å betale en høyere årlig festeavgift, dersom man slipper engangsbetaling av innfestingsavgift. Gunvald Tjørhom mener at dersom lagmannsretten hadde lagt dette syn til grunn, skulle den istedenfor ca kr 2000 i festeavgift for de fem tomtene som kan bortfestes, ha regnet med en årlig festeavgift på 10000 til 12000 kroner og derved kommet opp i det samme inntektspotensialet på kr 500000 som innfestingsavgiftene ville ha gitt.
Dersom det fremstiller seg som uklart hvorvidt lagmannsretten har sett og vurdert denne muligheten for å øke inntekten, må odelsovertaksten oppheves på grunn av uklare skjønnsgrunner jf tvistemålsloven §384 annet ledd nr 5.
Gunvald Tjørhom har nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten oppheves og hjemvises til ny behandling i lagmannsretten.
2. Torbjørn Tjørhom tilpliktes å erstatte Gunvald Tjørhom saksomkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Ankemotparten, Torbjørn Tjørhom, gjør i hovedtrekk gjeldende at odelsovertaksten er basert på riktig forståelse og anvendelse av odelsloven §49 og mener at skjønnsgrunnene er tilstrekkelige til å vise dette. Begrunnelsen lagmannsretten har gitt for ikke å ha tatt innfestingsavgiftene med i verdivurderingen, er korrekt og kan ikke forstås derhen at lagmannsretten ikke har foretatt en realistisk vurdering av de festeavgifter tomtene kunne utbringe.
Når lagmannsretten som ledd i verdsettelsen har lagt til grunn en årlig festeavgift på ca kr 2000 pr tomt, er dette i overensstemmelse med sakens bevisligheter, slik disse er forelagt for lagmannsretten.
Under overskjønnsforhandlingene har den ankende part overhodet ikke fremkommet med anførsler som kunne gi lagmannsretten grunnlag for å vurdere en høyere festeavgift enn den som er lagt til grunn. Det var således ikke nærmere klarlagt eller sannsynliggjort for lagmannsretten - og heller ikke for Høyesterett - at det var mulig, enn si påregnelig, for en fornuftig kjøper å kunne oppebære en slik vesentlig forhøyet festeavgift som den ankende part nå påstår.
Under enhver omstendighet er størrelsen av den årlige festeavgift, slik denne er anslått av lagmannsretten, en del av den skjønnsmessige verdiansettelse som ikke kan prøves av Høyesterett.
Torbjørn Tjørhom har nedlagt slik påstand:
"1. Agder lagmannsretts odelsovertakst stadfestes.
2. Gunvald Tjørhom dømmes til å betale saksomkostningene for lagmannsrett og Høyesterett."
Jeg er kommet til at anken må forkastes.
Jeg bemerker innledningsvis at det dreier seg om en mindre eiendom hvor det for tiden ikke drives jordbruksvirksomhet, men hvor det oppnås store inntekter ved bortleie til turistformål og ved bortfeste av hyttetomter. Inntil mai 1990 var det inngått 53 slike festeavtaler. For disse tomter var festeavgiften ikke i noe tilfelle høyere enn kr 2000. Sommeren 1990 ble det imidlertid bortfestet ytterligere åtte tomter. I disse tilfellene ble det ihvertfall med noen av festerne avtalt en innfestingsavgift på kr 100000 pr tomt og i tillegg kr 2000 i årlig festeavgift. Det er uklart hvilke opplysninger herredsretten hadde om disse avtaler. I herredsrettens skjønn er antallet ikke bortfestede tomter angitt til 13, men når tomter bortfestet i juni 1990 og senere trekkes fra, gjenstår det fem tomter. Tvisten begrenser seg til spørsmålet om hvilket vederlag odelsløseren kan få ved bortfeste av disse fem tomtene, og hvilken betydning dette skal få for taksten.
For lagmannsretten gjorde den ankende part gjeldende at det ved taksten skulle legges til grunn at en kjøper av eiendommen ville kunne feste bort tomtene mot en innfestingsavgift på kr 100000 samt en årlig festeavgift på kr 2000. Lagmannsretten så imidlertid bort fra denne mulighet fordi det ville være i strid med tomtefesteloven §5 annet ledd å avtale en slik innfestingsavgift. Lagmannsrettens syn er på dette punkt klart riktig, og den ankende part har heller ikke opprettholdt denne anførsel for Høyesterett.
Den ankende part gjør for Høyesterett gjeldende at lagmannsretten ikke har tatt hensyn til det inntektspotensiale som han mener kunne oppnås gjennom innfestingsavgifter. Hans syn er at en fornuftig kjøper uten å oppnå innfestingsavgift ville regne med å kunne få tilsvarende mer i årlig festeavgift, slik at inntektspotensialet for bortfesteren blir det samme.
Jeg forutsetter for min drøftelse at lagmannsretten har lagt til grunn at det var et marked for innfestingsavgift opp til kr 100000 i tillegg til en årlig festeavgift på kr 2000. Det fremgår imidlertid ikke om lagmannsretten har foretatt en vurdering av om de fem gjenstående tomter kunne ha utbragt en høyere årlig festeavgift enn ca kr 2000 dersom man tenker seg innfestingsavgiften borte. Spørsmålet er så om dette er en feil som må lede til opphevelse. For min vurdering er det her av sentral betydning hvorledes dette punktet ble behandlet av partene for lagmannsretten og hvor viktig det har fremstått for det samlede takstbeløp.
Det fremgår ikke av odelsovertaksten at den ankende part for lagmannsretten gjorde gjeldende subsidiært at det samme inntektspotensiale kunne oppnås gjennom høyere festeavgift, dersom innfestingsavgift ikke ble krevet. Det ble derimot anført i tilknytning til lovligheten av å kreve innfestingsavgift at årsaken til at festeavgiften i Sirdal lå på ca kr 2000 pr år, var at det var vanlig å kreve et engangsbeløp i tillegg til den årlige festeavgift.
Jeg kan imidlertid ikke se at saken på dette punkt var slik opplyst eller forberedt fra den ankende parts side at lagmannsretten hadde rimelig grunnlag for å foreta en slik vurdering. Det fremgår ikke at den ankende part for lagmannsretten søkte å dokumentere at det var et marked for vesentlig høyere årlig festeavgift, dersom innfestingsavgift ikke ble avtalt. Tvert imot ble det for lagmannsretten dokumentert mer enn 50 festekontrakter som den ankende part og hans rettsforgjenger har inngått, og hvor det må legges til grunn at innfestingsavgift ikke har vært krevet eller erlagt. En del av disse festekontraktene har vært av eldre dato, for en del andre har det vært oppjusteringer eller fornyelser, men det er også nye festeavtaler helt frem til april 1990. Ikke i noen av disse festeavtalene er festeavgiften høyere enn kr 2000. For lagmannsretten ble det heller ikke på annen måte dokumentert at det betales høyere festeavgifter for sammenlignbare tomter i Sirdal kommune. Jeg nevner for fullstendighets skyld at det heller ikke for Høyesterett er fremlagt materiale som viser dette.
Lagmannsrettens verdiansettelse bygger på en bred, skjønnsmessig vurdering av eiendommens totale inntjeningspotensiale. Foruten verdien av eiendommen som støttebruk, bygningene og jakt, er forskjellige former for turisme som "attåttnæring" fremhevet som naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet. Partene var for lagmannsretten enige om at eiendommens inntekter fra camping, festeavgifter, utleie av hytte og leiligheter, samt inntekter forbundet med anlagte parkeringsplasser, utgjorde ca kr 150000 - kr 200000 pr år, og lagmannsretten uttaler at den har lagt dette til grunn. Heri er medregnet festavgifter både for de seks tomter som ble bortfestet ved odelssakens begynnelse og de fem gjenværende tomter som saken nå gjelder. For disse "attåttnæringene" er således inntektspotensialet fastsatt svært rundt og skjønnsmessig.
Det kan riktignok rent umiddelbart fremstå som naturlig om lagmannsretten hadde tatt opp spørsmålet om påregnelig nivå for festeavgiften for de fem tomtene når det måtte legges til grunn at innfestingsavgift ikke lovlig kunne avtales. Men slik saken fremsto for lagmannsretten, kan jeg etter omstendighetene ikke se at lagmannsretten hadde noen egentlig foranledning til å ta dette opp. Spørsmålet ble som nevnt hverken gjort til gjenstand for prosedyre eller bevisførsel. Jeg viser til at det i en rekke avgjørelser av Høyesterett er pekt på at kravet til skjønnsgrunnene og skjønnsrettens behandling av saken, må vurderes ut fra prosedyren og bevisførselen for skjønnsretten, skjønnets art og de spørsmål som foreligger til avgjørelse, se blant annet Rt-1989-532 og Rt-1990-449 som viser til avgjørelsen i 1989.
Etter dette finner jeg at det ikke foreligger feil ved rettsanvendelsen eller saksbehandlingen som bør lede til opphevelse av overskjønnet.
Anken har ikke ført frem, og den ankende part bør etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ilegges saksomkostninger for Høyesterett. Jeg finner ikke grunn til å endre lagmannsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Ankemotpartens prosessfullmektig har inngitt saksomkostningsoppgave. Omkostningene for Høyesterett settes til kr 41810, hvorav kr 9810 er for utgifter.
Jeg stemmer for denne dom:
1. Anken forkastes, dog slik at fravikelses- og oppgjørsdato settes til 1 februar 1994.
2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Gunvald Tjørhom til Torbjørn Tjørhom 41810 - førtientusenåttehundreogti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.