Rt-1990-449
| Instans: | Høyesterett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1990-04-26 |
| Publisert: | Rt-1990-449 (145-90) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Skjønnsprosess |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 61B/1990, nr. 98/1989 |
| Parter: | A (Advokat Atle Standal) mot 1. B 2. C 3. D 4. E (Advokat Walter Høivik - til prøve) |
| Forfatter: | Skåre, Røstad, kst. dommer Aarbakke |
| Lovhenvisninger: | Skjønnsprosessloven (1917) §28, Tvistemålsloven (1915) §384, §4, §54, §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §6 |
Dommer Bugge: A - i saken kalt A - inngikk 31. august 1984 avtale med eierne av eiendommen F gnr. 41 bnr. 2 i G - ankemotpartene - om overtagelse av ca 25 dekar av eiendommen. Arealet skulle brukes til utvidelse av F, et ferie-, fritids og aktivitetssenter for vanskeligstilt ungdom og handikappede som A var i ferd med å bygge opp på naboeiendommen gnr. 41 bnr. 1. Overtagelsen skjedde under ekspropriasjonstvang, i henhold til den reguleringsplan G hadde vedtatt for det område som skulle overtas, stadfestet 17. januar 1984 av fylkesmannen. Vederlaget skulle etter avtalen fastsettes ved skjønn, jf. skjønnsprosessloven §4, på grunnlag av "våre vanlege reglar for skjønn og erstatning ved oreigning". Arealet skulle ansees tiltrådt av A 31. august 1984. A begjærte 24. juli 1985 skjønn ved Sunnfjord herredsrett, og herredsretten avhjemlet skjønnet 24. august 1987. Retten fant at arealet måtte verdsettes etter salgsverdi, jf. vederlagsloven av 6. april 1984 §5, på det grunnlag at den påregnelige utnyttelse hovedsaklig ville være til landbruksformål. Erstatningen for den del av arealet som var dyrket jord ble satt til kr. 7,- pr m2, for et areal betegnet som våtlendt, delvis krattbevokst slåttemark til kr. 2,50 pr. m2, og for det øvrige areal betegnet som "grunnlendt beite tilvokst med lauvskog og skogsmark som er tilplanta med gran" til kr. 3,- pr. m2. Herredsretten tilkjente videre særskilt erstatning for strandlinjen med sjøgrunn og rettigheter med kr. 60,- pr. løpemeter, og en ulempeerstatning for tapt utsikt på kr. 10.000.
Grunneierne begjærte overskjønn ved Gulating lagmannsrett. Der ble overskjønnet avhjemlet 20. desember 1988 med slik slutning:
"1. Erstatningen settes under hensyntagen til den verdireduksjon som den inngåtte leieavtale betinger til 9 - ni - kroner pr. m2 pr. 31. august 1984 med tillegg av 14 % rente og rentesrente fra 31. august 1984 til overskjønnet er rettskraftig.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette overskjønn betaler A saksomkostninger til de saksøkte for lagmannsretten med kr. 92.410,- - toognittitusenfirehundreogti kroner -.
3. A betaler de lovbestemte utgifter ved overskjønnet."
Lagmannsretten var enig med herredsretten i at arealet måtte verdsettes etter salgsverdi, men fant at den påregnelige utnyttelse ville være som byggegrunn. Erstatningen ble som det fremgår fastsatt etter en enhetspris på kr. 9,- pr m2 for hele avståelsesarealet. Forbeholdet i skjønnsslutningen om at fastsettelsen skjedde "under hensyntagen til den verdireduksjon som den inngåtte leieavtale betinger" sikter til det forhold at innmarken på gnr. 41 bnr. 2 av eierne ved en avtale fra 1979 var bortforpaktet til F frem til 14. april 1994.
Det har i saken tidligere vært usikkerhet om den nøyaktige størrelse på det areal A overtok og fordelingen av det på markslag. For Høyesterett er opplyst at arealet etter korrigerte målinger består av ca 10 dekar dyrket mark, ca 5 dekar våtlendt slåttemark og øvrig areal ca 10 dekar, tilsammen ca 25 dekar. De 5 dekar slåttemark er en særskilt teig som ligger adskilt fra det øvrige areal på gnr. 41 bnr. 2, på et nes syd for eiendommen. Den samlede erstatning etter underskjønnets fastsettelser ville bli ca kr. 127.000, - etter overskjønnets ca. kr. 225.000,-. Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for under- og overskjønnet, viser jeg ellers til herredsrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner.
Overskjønnet er av A påanket til Høyesterett. Til bruk for ankebehandlingen er tre vitner avhørt ved bevisopptak, ett av dem som nytt vitne for Høyesterett.
For Høyesterett har videre G erklært hjelpeintervensjon til støtte for A.
A og kommunen, hvis anførsler er sammenfallende, gjør gjeldende at det ved overskjønnet dels er feil ved rettsanvendelsen, dels at skjønnsgrunnene er mangelfulle.
Det er uriktig rettsanvendelse når lagmannsretten har fastsatt erstatningen på grunnlag av en enhets- eller gjennomsnittspris. Det avståtte område er fordelt på to adskilte arealer, og markslaget er som underskjønnet viser, meget forskjellig. A og kommunen viser her til kjennelse i Rt-1989-532, uttalelsene på 538. Det er også feil når lagmannsretten har forutsatt at arealet mot sjøen skal måles "langs strandlinje ved middelvannstand". Reguleringskartet bygger på at strandlinjen følger flomålet eller middels høy vannstand. Det er langgrunt langs stranden, og det fremkommer dermed et betydelig fjæreareal mellom flomålet og middelvannstand, som lagmannsretten ikke har kunnet kjenne utstrekningen av. Likevel er det fastsatt en gjennomsnittspris pr. m2.
Lagmannsretten har videre, uten noen nærmere begrunnelse, tilkjent grunneierne rentesrente av erstatningen. Dette er i strid med den påstand som var nedlagt fra deres side, og dessuten skal rentesrente etter skjønnspraksis bare tilkjennes når det er særskilt grunnlag for det.
Angrepet på skjønnsgrunnene knytter seg først og fremst til overskjønnets vurdering av den påregnelige, fremtidige utnyttelse av arealet, - at det er erstattet som byggegrunn. Lagmannsrettens begrunnelse på dette punkt er etter A's og kommunens oppfatning åpenbart mangelfull. Det er vist særlig til avgjørelser i Rt-1988-595 og Rt-1989-532, som begge endte med at overskjønnet ble opphevet. Også betydningen av forpaktningskontrakten med F er meget lite tilfredsstillende behandlet av lagmannsretten.
A og G har nedlagt slik påstand:
"Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling for lagmannsretten."
Ankemotpartene, B, C, D og E, bestrider at det er grunn til å oppheve overskjønnet.
Lagmannsretten har fastsatt erstatningen på basis av arealenes verdi som byggegrunn. Det er da etter ankemotpartenes oppfatning riktig rettsanvendelse å legge en enhetspris til grunn, så meget mer som oppgavene over arealets størrelse og fordeling på markslag ennå under overskjønnet var temmelig usikre, og differensierte erstatninger derfor ville kunne gi tilfeldige resultater. Ankemotpartene viser på dette punkt ellers til uttalelser i Ot. prp. nr. 18 for 1971-72 side 41-42 om de krav som bør stilles til spesifikasjon av erstatningene. Avgjørelsen i Rt-1989-532 går etter deres mening svært langt når det uttales at erstatningsfastsettelsen for et tomteområde ikke kan baseres på en enhetseller gjennomsnittspris uten uttrykkelig samtykke fra partene. Dette er ikke i samsvar med skjønnspraksis.
Etter ankemotpartenes syn har overskjønnet med rette tilkjent rentesrente av erstatningene, og det bestrides at retten her har gått utenfor påstanden. Det bestrides at det er noen feil eller uklarhet ved fastsettelsen av erstatning i strandsonen. Lagmannsrettens bemerkninger om betydningen av forpaktningskontrakten må ansees som tilstrekkelige.
Ankemotpartene er derimot enige med A i at skjønnsgrunnene når det gjelder den påregnelige fremtidige utnyttelse av arealet, ikke tilfredsstiller kravet i skjønnsprosessloven §28. Men etter deres syn har dette ikke påvirket skjønnsresultatet til skade for A, fordi lagmannsretten pliktet å legge den foreliggende reguleringsplan til grunn. Mangelen bør derfor ikke lede til opphevelse, jf. tvistemålsloven §384 første ledd. Denne anførsel kommer jeg noe nærmere tilbake til.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Gulating lagmannsretts skjønn i sak nr. 11/88 av 20. desember 1988 stadfestes.
2. A og G dømmes til å betale sakens omkostninger for Høyesterett."
Jeg finner at overskjønnet må oppheves på grunn av utilstrekkelige skjønnsgrunner.
Høyesterett har i en sak som har flere likhetstrekk med den foreliggende, Rt-1989-532, uttalt seg nærmere om innholdet av det krav som stilles til skjønnsgrunnene i skjønnsprosessloven §28. Jeg viser særlig til bemerkningene på side 536. Det er der blandt annet pekt på at det ved overskjønn kan være grunn til å skjerpe kravet, når overskjønnet i sine vurderinger eller sitt resultat fraviker underskjønnet på noe vesentlig punkt. Også i den sak vi nå har for oss, forelå det et utførlig underskjønn, hvor det var grundig redegjort for rettens vurderinger når det gjelder både de faktiske omstendigheter og det rettslige grunnlag som skjønnet bygget på. På flere vesentlige punkter har lagmannsretten fraveket disse vurderinger.
Lagmannsrettens skjønnsgrunner er meget snaue og, vil jeg si, lite tilfredsstillende avfattet. Manglene knytter seg særlig til behandlingen av spørsmålet om å anvende en enhetspris, og spørsmålet om den fremtidige, påregnelige utnyttelse av området.
Om det første spørsmålet innskrenker lagmannsretten seg til å uttale at "Hensyn tatt til verdireduksjonen p.g.a. leieavtalen finner overskjønnet at verdien pr. overtakelsesdato 31. august 1984 for det samlede areal settes til kr. 9,- - ni kroner - pr. m2 ...".
Jeg vil ikke utelukke, når først lagmannsretten fant å kunne verdsette arealene som byggegrunn, at det i dette tilfelle kunne være berettiget å anvende en enhets- eller gjennomsnittspris. Men avståelsen gjaldt, som jeg har nevnt, to arealer som lå adskilt fra hverandre, og de var til dels av høyst ulik beskaffenhet. Det er opplyst at noe ønske eller noe spørsmål om gjennomsnittspris ikke fremkom fra noen av partene under overskjønnet og heller ikke ble reist fra rettens side. Etter min mening måtte lagmannsretten da hatt oppfordring til iallfall å begrunne hvorfor den likevel fant det riktig å bygge på en slik pris.
Når det så gjelder spørsmålet om den påregnelige utnyttelse, hadde herredsretten i underskjønnet - som for øvrig nøye beskriver eiendommen og dens forhold - uttalt:
"F er bygget opp innenfor de siste 10 år og en skal derfor i vurderingen av de saksøktes utnyttingsmuligheter se bort fra eksistensen av F, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 og §6.
Uten F er det lite sannsynlig at de avståtte områdene ville blitt omregulert fra landbruksformål. Tillatelse til salg eller bortfeste av hyttetomter på de avståtte arealene, ville en neppe fått offentlig tillatelse til, da det finnes alternative utmarksareal på gnr. 41, bnr. 2 hvor konflikten med landbruksinteressene ville bli langt mindre. Etablering av hytter for utleie kan tenkes godtatt i liten målestokk nedenfor uthuset. Det foreligger imidlertid ikke konkrete planer om dette og alternativet er således ikke påregnelig for de første årene. Forholdene ligger imidlertid meget godt til rette for slik utnyttelse og brukets størrelse indikerer behov for biinntekter, slik at denne utnyttelsesformen - som lar seg forene med at eiendommen hovedsaklig nyttes til landbruksformål - er påregnelig på lang sikt.
Den påregnelige bruken for eiere i framtida vil (i det en må se bort fra A sine etableringer) være utnyttelse av eiendommen hovedsaklig til landbruksformål som nevnt ovenfor."
I sine bemerkninger om verdsettelsen gir lagmannsretten uttrykk for at avståelsesområdet er "godt egnet til utbygging", og at det er "et attråverdig område". Deretter heter det:
"Lagmannsretten legger til grunn at uavhengig av Fssenteret og Røde Kors virksomhet ville arealet være etterspurt til byggeformål, og at omregulering fra landbruksformål ville være sannsynlig.
Under fastsettingen av erstatningen er det regnet med hva som under disse vilkår antas å kunne oppnås ved salg av arealet."
Det som her sies, fremstår - mener jeg - som de rene postulater fra rettens side. Ville lagmannsretten på dette vesentlige punkt distansere seg så klart fra det herredsretten hadde gått ut fra, måtte det i det minste kreves en redegjørelse for hvilke faktiske og rettslige omstendigheter retten bygget på, når den antok at arealene ville være etterspurt til byggeformål, og at omregulering fra landbruksformål var sannsynlig. Noen opplysninger som støtter disse antagelser, gis det ellers ikke i overskjønnet. Jeg er enig med den ankende part og kommunen i at skjønnsgrunnene her åpenbart ikke fyller kravet i skjønnsprosessloven §28.
Nå har ankemotpartene innvendt at de mangelfulle skjønnsgrunner på dette punkt ikke kan ha påvirket skjønnsresultatet til skade for A, fordi overskjønnet måtte legge reguleringsplanen for utvidelsen av F til grunn når det skulle vurderes hva som her var lovlig og påregnelig utnyttelse av arealene. Resultatet måtte da i alle tilfelle bli, hevder ankemotpartene, at arealene i sin helhet skulle erstattes dels som byggegrunn, og dels etter det såkalte strøkprisprinsippet. Ankemotpartene har i denne forbindelse vist til Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven side 55, jf. også side 79, hvor det er vist til departementets forutsetning under lovforberedelsen om at loven §5 tredje ledd ikke skulle få anvendelse for "rene grunnutnyttingsplaner".
Slik denne sak foreligger for Høyesterett, finner jeg ikke grunn til å gå nærmere inn på spørsmålet om hvilken virkning reguleringsplanen kan tillegges for verdsettelsen. Planens formål er å fastsette grunnutnyttelsen for en enkelt eiendom og for et enkelt øyemed, i en jordbruksbygd som ellers på ingen måte har preg av å være et utbyggingsområde. Men jeg tar ikke standpunkt til spørsmålet, fordi lagmannsrettens uttalelse går ut på at avståelsesarealet "uavhengig av Fssenteret og Røde Kors virksomhet" ville være etterspurt til byggeformål og kunne ventes omregulert fra landbruksformål. Det er denne vurdering, som umiddelbart ligger til grunn for verdsettelsen ved overskjønnet, som krevde en nærmere forklaring.
Overskjønnet må således oppheves og hjemvises til ny behandling. Jeg anser det da unødvendig å ta stilling til de øvrige innvendinger som er reist mot rettsanvendelsen og skjønnsgrunnene, - når det gjelder betydningen av forpaktningskontrakten, erstatningsfastsettelsen for strandsonen, og tilkjennelsen av rentesrente. Jeg peker imidlertid på at lagmannsrettens skjønnsgrunner er meget snaue også på disse tre punkter og forutsetter at innvendingene blir nærmere vurdert når overskjønnet kommer opp til ny behandling. Med hensyn til spørsmålet om rentesrente viser jeg til avgjørelsen i Rt-1985-257, bemerkningene på 271.
Det følger av skjønnsprosessloven §54b, første ledd første punktum, jf §54, at ankemotpartene skal tilkjennes saksomkostninger også for Høyesterett. G blir som hjelpeintervenient medansvarlig for saksomkostningene. I samsvar med fremlagt oppgave settes omkostningene til kr. 48.690,- hvorav kr. 6.990,- er utlegg.
Jeg stemmer for denne kjennelse:
Overskjønnet oppheves og hjemvises til ny behandling ved lagmannsretten.
I saksomkostninger for Høyesterett betaler A og G in solidum til B, C, D og E i fellesskap 48.690,- førtiåttetusensekshundreognitti - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts kjennelse.