HR-1993-325-K
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1993-05-27 |
| Publisert: | HR-1993-00325k |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1993-00549 A - Høyesterett HR-1993-00325K , jnr 1993-00176. |
| Parter: | Den norske Bank AS (advokat Tom H Glosimot) mot Inger Eriksen (advokat Carl A Christiansen) Anne Grethe Bakke Boligsameiet Tromsøgt 7 (advokat Tom Rune Nilsen). |
| Forfatter: | Halvorsen, Langvand, Gjølstad |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Eierseksjonsloven (1983) §16, Tvistemålsloven (1915) §119, §155, §179, §375, §119, §120, §155, §162, Avtaleloven (1918) §36 |
Kjæremålet gjelder avvisning av en anke over stadfestelse av bud på tvangsauksjon. Boligsameiet Tromsøgate 7 v/OBOS Eiendomsforvaltning begjærte 20 august 1992 tvangsauksjon etter eierseksjonsloven §16 over Inger Eriksens leilighet i Tromsøgate 7. Første gangs tvangsauksjon ble avholdt 30 november 1992. Høyeste bud var på 180 000 kroner og ble avgitt av Anne Grethe Bakke. Budet ble stadfestet ved Oslo namsretts kjennelse 17 desember 1992 som har slik slutning:
"Det av Anne Grethe Bakken avgitte bud stort kr 180000,- - kronerhundreogåttitusen - på gnr. 227 bnr. 419 snr. 5 i Oslo, stadfestes." Stadfestelseskjennelsen ble påanket til Eidsivating lagmannsrett av Den norske Bank A/S som hadde pant i eiendommen. Lagmannsretten avsa kjennelse 16 mars 1993 med slik slutning:
"1. Anken avvises.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Den norske Bank AS 2000 - totusen - kroner til Boligsameie Tromsøgt. 7 v/ OBOS Eiendomsforvaltning innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen."
Saksforholdet ellers fremgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
Den norske Bank A/S har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Det ble bedt om at kjæremålet gis oppsettende virkning.
Kjærende part anfører at lagmannsrettens kjennelse må oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil. Lagmannsretten har oppfattet anken slik at den bare gjelder namsrettens bevisbedømmelse. Lagmannsretten skulle imidlertid også ha prøvet namsrettens saksbehandling. Grovt feilaktig/uaktsom prisvurdering var bare et av flere ankepunkter. Det vises til Rt-1988-210 og Rt-1982-901. Det fremgår ikke av namsrettens kjennelse om retten på forsvarlig måte har vurdert om tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd var til hinder for stadfestelse. Det fremgår heller ikke hvilke faktiske opplysninger som danner grunnlag for kjennelsen, og hvordan opplysninger om leiligheten er innhentet. Ingen av disse forholdene er vurdert av lagmannsretten. Lagmannsretten har heller ikke vurdert om forskriftene i tvangsfullbyrdelsesloven §119 er fulgt. Det vises til Rt-1992-1343.
Banken har også anført at lagmannsretten skulle ha meddelt ankende part at saksdokumentene var mottatt, slik at banken kunne få anledning til å imøtegå tilsvarene.
Den norske Bank A/S anfører videre at også namsrettens kjennelse må oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil. Budet på 180 000 kroner var alt for lavt og skulle ikke vært stadfestet. Namsretten ga ingen begrunnelse for avgjørelsen til tross for at den nektet å stadfeste et bud på 220 000 kroner på samme leilighet to måneder tidligere. Retten nevnte heller ikke at den selv hadde innhentet en takst som viste at markedsverdien på leiligheten en uke før stadfestelsen var 450 000 kroner. Disse forholdene er sterke indisier på at saksbehandlingen er så uforsvarlig at stadfestelseskjennelsen må oppheves.
Det er videre anført at namsretten tolker loven feil når den til fordel for å godta en lavere pris legger vekt på at leiligheten har stått tom i ett år. Retten har også lagt feil faktum til grunn i stadfestelseskjennelsen når den bygger på at leiligheten var i dårlig stand og uten balkong.
Det er også anført at namsrettens kjennelse må oppheves fordi retten ikke har avsagt kjennelse i samsvar med eierseksjonsloven §16.
Det gjøres dessuten gjeldende at avtaleloven §36 må føre til at både namsrettens og lagmannsrettens kjennelser må oppheves.
Videre har Den norske Bank anført at namsretten skulle ha nektet å stadfeste budet fordi forskriftene i tvangsfullbyrdelsesloven §119 og §120 første ledd ikke var fulgt. Kunngjøringen inneholdt ikke opplysninger om leilighetens størrelse, og det må legges til grunn at lokal kunngjøring er forsømt. Det vises til §155 nr 1 og til Rt-1977-654.
Kjærende part har i kjæremålet også kommentert anketilsvarene for lagmannsretten.
Den norske Bank A/S har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts stadfestelseskjennelse av 17. desember 1992 i sak nr. T92-19412 og Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 16. mars 1993 i ankesak nr. 93-549 A oppheves.
Subsidiært:
2. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 16. mars 1993 i ankesak nr. 93-549 A oppheves.
og i alle tilfeller:
3. I saksomkostninger for Eidsivating lagmannsrett og for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Boligsameiet romsøgaten 7 v/OBOS Eiendomsforvaltning og Anne Grethe Bakke en for alle og alle for en kr 9500,- samt rettsgebyrer for lagmannsretten og Høyesterett til Den norske Bank AS."
Auksjonskjøperen Anne Grethe Bakke har i sitt tilsvar bl a anført at Den norske Bank A/S har mistet sin ankerett, og viser til at bankens representant i auksjonsmøtet ble oppfordret til å komme med innvendinger, men forholdt seg taus.
Anne Grethe Bakke har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating Lagmannsretts enstemmige kjennelse datert 16. mars 1993 Opprettholdes.
2. Saksomkostninger/alle nødvendige gebyrer blir å belaste DnB, som har anket saken og sørget for alle forsinkelser.
3. Sameiet Tromsøgaten 7 tilkjennes kr, 5000,- fra DnB for påført merarbeid/forsinkelser.
4. Anne Grethe Bakke (undertegnede) tilkjennes erstatning fra DnB stor kr 10000,- for påførte utlegg i.f.m. låneopptak, bankgaranti, merarbeid, forsinkelser av oppgjør."
I "kjæremålstilsvar og kjæremål" fra saksøkte Inger Eriksen slutter hun seg til anførslene fra Den norske Bank A/S. Hun anfører at hun har alle sine innvendinger i behold da hun ikke har mottatt varsler eller innkalling til auksjonsmøtet, og ikke var til stede, jf tvangsfullbyrdelsesloven §162 annet ledd.
Det anføres at anken fra Den norske Bank gjelder både saksbehandlingen, faktum og lovanvendelsen, og at lagmannsrettens premisser også tyder på at saksbehandling og innhold er vurdert. Lagmannsretten skulle ikke ha avvist anken, men opphevet eller stadfestet namsrettens kjennelse.
Det er videre anført at anketilsvarene skulle vært forelagt banken til uttalelse, jf tvistemålsloven §375 følgende. Lagmannsretten har her begått en saksbehandlingsfeil som åpenbart har hatt betydning for resultatet.
Namsretten skulle ha nektet stadfestelse etter §155 nr 1 jf §119 nr 2. Namsretten har dessuten ved sin avgjørelse bygget på feil faktum og/eller utvist et uforsvarlig og vilkårlig skjønn. Namsrettens begrunnelse gir ikke grunnlag for å kontrollere skjønnet.
Inger Eriksen har nedlagt slik påstand:
"1. Oslo namsretts stadfestelseskjennelse av 17. desember 1992 i sak nr. T 92 - 19412 og Eidsivating Lagmannsretts kjennelse av 16 mars 1993 i ankesak 93549 A oppheves.
2. Subsidiært:
Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 16. mars 1993 i ankesak nr. 93 - 549 A oppheves.
3. I begge tilfelle. Inger Eriksen tilkjennes sakens omkostninger etter oppgave."
Boligsameiet Tromsøgate 7 anfører i sitt tilsvar at anken fra Den norske Bank A/S bare gjelder namsrettens vurdering etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd som ikke kan påankes. Rt-1988-210 og Rt-1990-94 er ikke relevante.
Ellers anføres det at namsretten har foretatt en korrekt konkret vurdering av boligens verdi og kommet til at en m2 pris på 3 200 kroner (skulle vært 3 275) ikke står i misforhold til markedspris. At leiligheten sto tom, er bare ett av en rekke momenter ved vurderingen.
Videre er det anført at kravet til kjennelse etter eierseksjonsloven §16 må være oppfylt gjennom utkastelseskjennelsen 18 oktober 1991. Dersom dette ikke skulle anses tilstrekkelig, er en eventuell feil i alle tilfelle uten betydning for avgjørelsens innhold.
Avtaleloven §36 antas ikke å gjelde for forhold som det foreliggende.
Når det gjelder påstått feil ved kunngjøringen, anføres at det etter fast praksis først er ved tredje gangs tvangsauksjon at kunngjøringen må skje i samsvar med sedvanlig annonsering.
Boligsameiet Tromsøgate 7 har nedlagt slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 16. mars 1993 stadfestes.
2. Boligsameiet Tromsøgt. 7 tilkjennes saksomkostninger med kr 10000,-."
Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 6 mai 1993 ble kjæremålet gitt oppsettende virkning inntil avgjørelse foreligger i kjæremålssaken.
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at utvalget har full kompetanse til å prøve den påkjærte avvisningskjennelse.
Lagmannsretten har i kjennelsen vist til at namsretten har vurdert om det foreligger et slikt misforhold mellom budet og eiendommens verdi at budet av den grunn skal nektes stadfestet. Namsretten konkluderte med at budet ikke kunne anses som noen urimelig lav pris i dagens marked. Det heter videre i lagmannsrettens kjennelse :
"Det fremgår av kjennelsen at det ikke fremkom innvendinger mot stadfestelsen av budet, men at namsretten, av eget tiltak har vurdert om det forelå et slikt misforhold mellom bud og eiendomsverdi at budet av den grunn skulle nektes stadfestet, jf tvangsfullbyrdelsesloven §158 annet ledd, første punktum. Etter annet ledd, annet punktum i bestemmelsen kan stadfestelseskjennelsen ikke påankes med den begrunnelse som er angitt i ankeerklæringen og som refererer seg til namsrettens bevisbedømmelse. Bestemmelsen i §158 annet ledd, annet punktum gjelder både når budet ikke stadfestes og når det stadfestes, jf Alten l.c. side 201-202.
Anken må etter dette avvises."
Det følger av rettspraksis at ankeinstansen kan prøve om namsretten på forsvarlig måte har overveiet om tvangsfullbyrdelsesloven §158 er til hinder for stadfestelse, jf Rt-1988-210.
Den eierseksjonsleilighet som tvangsauksjonen gjaldt, var det tidligere holdt tvangsauksjon over 19. august 1992. Høyeste bud på kr 220000 ble ved Oslo namsretts kjennelse 8. oktober 1992 nektet stadfestet under henvisning til misforhold mellom budet og gangbar pris. Namsretten hadde for øvrig begjært takst på leiligheten, såvidt skjønnes i forbindelse med forberedelsene til tredje gangs tvangsauksjon. Taksten ble avgitt 10. desember 1992. Normal salgsverdi ble satt til kr 450000.
Den tidligere tvangsauksjonssaken og namsrettens kjennelse av 8. oktober 1992 synes ikke å ha vært kjent for den dommeren som stadfestet budet på kr 180000 på samme leilighet 17. desember 1992. En forsvarlig vurdering etter tvangsfullbyrdelsesloven §158 i denne saken måtte forutsette en vurdering også av namsrettens kjennelse to måneder tidligere, således om det på den korte tiden var inntrådt endringer i situasjonen eller om den første kjennelsen bygde på uriktig grunnlag eller en vurdering som ikke kunne opprettholdes. Noen slik vurdering er ikke foretatt. Etter utvalgets syn kunne anken til lagmannsretten da ikke avvises på det grunnlag lagmannsretten har bygget på.
Lagmannsrettens kjennelse blir etter dette å oppheve og saken å hjemvise til fortsatt behandling ved lagmannsretten.
Utvalget finner at avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet bør utsettes etter tvistemålsloven §179 første ledd i.f.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves og saken hjemvises til fortsatt behandling ved lagmannsretten.
2. Avgjørelsen av saksomkostningsspørsmålet utsettes etter tvistemålsloven §179 første ledd i.f.