HR-1995-514-K - Rt-1995-1381
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-09-07 |
| Publisert: | HR-1995-00514-K - Rt-1995-1381 (454-95) |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse, Boligrett, Panterett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Eidsivating lagmannsrett LE-1995-01496 K - Høyesterett HR-1995-00514 K, jnr 261/1995 |
| Parter: | DnB Finans AS v/styrets formann (advokat Hans Flø) mot Elsa og Egil Olsen (advokat Jo Frydenberg) |
| Forfatter: | Aarbakke, Christiansen, Sinding-Larsen |
| Lovhenvisninger: | Dekningsloven (1984) §2-2, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §12-1, §7-1, Tvistemålsloven (1915) §404, Ektefelleloven (1927) §14, §24, Borettslagsloven (1960) §13, §32, Borettslagsloven (1960), Sameigelova (1965), Panteloven (1980) §1-3, §11-14, §11-8 |
Saken gjelder tvangssalg av ideell halvdel av adkomstdokumentene til en borettslagsleilighet.
Den 16 november 1993 fremmet DnB Finans AS begjæring til Oslo namsrett om tvangssalg av adkomstdokumentene til leilighet nr 1058 i Nedre Stovner Borettslag. Elsa Olsen var oppført som saksøkt, og som tvangsgrunnlag var angitt utleggsforretning avholdt 22 november 1990, stadfestet av lagmannsretten 23 september 1991. Begjæringen ble den 25 november 1993 forelagt hennes ektefelle og to døtre i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §11-8 annet ledd. Den 15 april 1994 besluttet namsretten tvangssalg av adkomstdokumentene, og OBOS ble gitt i oppdrag å bistå som medhjelper.
Den 19 juli 1994 fremmet DnB Finans AS begjæring om fravikelse av eiendommen i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §11-14 første ledd. Begjæringen ble tatt til følge ved namsrettens kjennelse av 1 september 1994.
Den 29 september 1994 framkom Elsa og Egil Olsen med innvendinger mot fremme av tvangssalget. Den 3 oktober 1994 besluttet namsretten å utsette fravikelsen av eiendommen til det var tatt stilling til disse. DnB Finans AS tok til motmæle mot innvendingene. Selskapet la imidlertid ned påstand om at fravikelse og tvangssalg skulle utsettes til en nedbetalingsordning var vurdert, men ikke lenger enn til 18 november 1994. Det kom ikke til noen enighet mellom partene, og den 24 november 1994 la DnB Finans AS ned påstand overfor namsretten om at dens kjennelse om fravikelse og tvangssalg gjennomføres for Elsa Olsens ideelle halvdel. Den 9 mai 1995 avsa namsretten kjennelse med slik slutning:
"Innvendingene mot tvangssalg i sak 93-3441 C tas ikke tilfølge og tvangssalget fortsetter."
Etter kjæremål fra Elsa og Egil Olsen avsa Eidsivating lagmannsrett den 28 juni kjennelse med slik slutning:
"1. Beslutningen om å gjennomføre tvangssalg av Elsa Olsens ideelle andel av atkomstdokumentene til leilighet nr 1058 i Nedre Stovner Borettslag oppheves.
2. Namsrettens kjennelse om fravikelse oppheves.
3. I saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett betaler DnB Finans AS 5.000 - femtusen - kroner til Elsa og Egil Olsen i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelse av kjennelsen."
Det nærmere saksforhold og partenes anførsler framgår av namsrettens og lagmannsrettens kjennelser.
DnB Finans AS har påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Det er gjort gjeldende at kjennelsen bygger på feil tolkning av panteloven §1-3.
Det er anført:
Til grunn for avgjørelsen for lagmannsretten er det vist til avgjørelse inntatt i Rt-1992-1663 som gjaldt tolkning av panteloven §1-3, annet ledd. Denne reglen er avgrenset til å gjelde for avtalepant. Også de regler i borettslagsloven som det er henvist til er lovgrenser for hva andelshavere avtalemessig kan forplikte med virkning for andelsrettighetene i borettslag.
I henhold til panteloven §1-3 tredje ledd forutsettes at bl.a. utleggspant kan stiftes i ideel andel, forutsatt at panteretten omfatter all den rett som vedkommende eier har til andelen. I foreliggende tilfelle legges til grunn at ektefellene Olsen er sameiere i leiligheten med lik ideel andel med 50% hver.
Det må legges til grunn at en ektefelle som er likeverdig medeier i en borettslagsleilighet, vil ha full rettslig adgang til å kunne begjære sameiet oppløst etter sameieloven regler og således realisere sin eierinteresse. Om salget i så fall skjer til den andre ektefellen eller tredjeperson vil være uten rettslig interesse for dette spørsmålet. Denne rettigheten må være omfattet av den utleggsadgang som fremgår av panteloven §1-3, tredje ledd.
I tidligere rettspraksis er det ikke forutsatt at uteleggspant i en ektefelles ideelle sameierandel til en borettslagsleilighet er ugyldig pant. Jfr. bl.a. avgjørelse som er inntatt i Rt-1990-701. Selv om denne gjaldt et annet rettsspørsmål, må en likevel kunne legge til grunn at det underforstått ikke forelå noe til hinder for at utleggspant i tilfelle av denne karakter skulle kunne betegnes som ugyldig. I motsatt fall kan det vanskelig sees at det skulle foreligge noen "rettslig interesse" i å få prøvet omfanget av utleggspantet.
For øvrig har ikke kjærende part i tidligere praksis heller erfart at det ikke har kunnet bli etablert gyldig utleggspant i ideel sameierandel i borettslagsleilighet. DnB Finans AS mener dessuten at en slik sperre for utleggsadgang vil virke urimelig i forhold til gjeldspågang mot andre skyldnere i egenskap av ektefeller og f.eks. seksjonert leilighet, fast eiendom e.l.
At borettslagsloven har begrensinger i adgangen til å avtale erverv av andel i borettslag i felleskap med andre, jfr. borettslagsloven §13, siste ledd, må antas å bygge på andre formål enn å forhindre den generelle mulige adgang til å kunne erverve utleggspant i leierett mot en skyldner som er ektefelle med ideel andelsrettighet i borettslag. Slikt utleggspant må også senere kunne realiseres på lik linje som forutsatt i bl.a. borettslagsloven §13 annet ledd litra a, jfr. tredje ledd, eventuelt etter forutgående oppløsning av sameiet i medhold av sameieloven regler.
Det anføres derfor at lagmannsretten har lagt til grunn feil lovfortolkning når den anfører at borettslagsandel er uoverdragelig og derfor ikke kan omgjøres i penger. Den regelbegrensning det er vist til gjelder annet formål enn å realisere andel i dekningssammenheng. Slik dekning må være fullt forenlig med borettslagsloven formål på samme måte som foreskrevet i §13, annet og tredje ledd.
I kjennelse avsagt av Oslo namsrett den 9. mai 1995 forkastet namsretten kjæremotpartens innvendiger bygget på samme anførsler som for lagmannsretten. Kjærende part er enig med namsretten i dens avgjørelse når den legger til grunn at det er andre reelle hensyn i tilfeller hvor det er utleggspant som er tvangsgrunnlaget, enn hvor det foreligger avtalepant.
På denne bakgrunn skal nedlegges slik påstand:
Lagmannsrettens kjennelse oppheves, og tvangssalg over Else Olsens ideelle andel av atkomstdokumentene til leiliget nr 1058 i Nedre Stovner Borettsslag fortsetter.
Egil og Elsa Olsen idømmes sakens omkostninger for lagmannsrett og Høyesteretts kjæremålsutvalg med tilsammen 5.880,- inklusive rettsgebyret, hvorav kr 970,- er omkostninger for lagmannsretten.
Elsa og Egil Olsen har i tilsvaret særlig anført:
Lagmannsrettens lovtolkning er riktig. Ektefellene bruker leiligheten som felles bolig. Den ene kan da ikke fritt råde over den, jf den tidligere ektefelleloven §14 og §24. Det samme er kommet til uttrykk i dekningsloven §2-2 sammenholdt med borettslagsloven §13 og §32 hvoretter det bare er ektefeller som kan etablere sameie i adkomstdokumenter til en borettslagsleilighet. Det er dette som er lagt til grunn i kjennelsen i Rt-1992-1663 da det er praktisk umulig å dele boligen samtidig som den andre ektefelles ideelle andel ikke er beheftet med pant. Den annens bruksrett til boligen medfører at han ikke kan settes på gaten fordi det er gitt utlegg i ektefellens ideelle andel. I disse tilfelle er det et vilkår for pantsettelse at utleiers samtykke innhentes på forhånd fordi pantsettelsen kan innebære en mulig overdragelse i strid med borettslagsloven regler, jf Wyller, Boligrett side 312. Medeier i leiligheten, den annen ektefelle, som har vært intetanende om kausjonsforpliktelsen, kan ikke fraselges sin bolig uten at det er rettslig grunnlag for det overfor ham. Utlegg med virkning for hans ideelle andel vil være i strid med loven, jf Rt-1975-220. Tilsvaret er utdypet ved prosesskrift av 12. august 1995. Det anføres særlig at panteloven §1-3 annet ledd ikke er begrenset til å gjelde avtalepant slik den kjærende part hevder. Det er vist til Jens E.A. Skoghøy, Panteloven med kommentarer side 59-60. Det er lagt ned slik påstand:
"1. Eidsivating lagmannsretts slutning gis medhold.
2. Saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg fastsettes etter rettens frie skjønn."
Høyesteretts kjæremålsutvalg skal bemerke:
Lagmannsretten kjennelse er truffet etter kjæremål. Kjæremålsutvalgets kompetanse er da begrenset til å prøve den lovtolkning som lagmannsretten har lagt til grunn, jf tvistemålsloven §404 første ledd nr 3.
Lagmannsrettens har tatt utgangspunkt i tvangsfullbyrdelsesloven §7-1 annet ledd jf dekningsloven §2-2, som bestemmer at utlegg bare kan tas i formuesgoder som kan "selges, utleies eller på annen måte omgjøres i penger". Lagmannsretten har vist til kjennelsen i Rt-1992-1663, som gjaldt tvangssalg på grunnlag av en kontraktspanterett. Det er der lagt til grunn at en ektefelles sameiepart i en borettslagsandel i praksis vil være uoverdragelig. I tilslutning til dette har lagmannsretten uttalt:
"Denne betraktningen vil også ha gyldighet ved et eventuelt tvangssalg. Og det legges etter dette til grunn at Elsa Olsens ideelle andel av atkomstdokumentene ikke kan "selges ... eller på annen måte omgjøres i penger", og at hennes ideelle halvdel derved ikke kan gjøres til gjenstand for tvangssalg i henhold til utleggsforretningen, jf tvangsfullbyrdelsesloven §12-1 jf §7-1 annet ledd 1. punktum jf dekningsloven §2-2."
Kjæremålsutvalget kan ikke se at lagmannsretten her har bygget på en uriktig lovtolkning. Adgangen til tvangssalg på grunnlag av en utleggspanterett kan på det aktuelle punkt ikke gå ikke lenger enn adgangen til tvangssalg på grunnlag av en kontraktspanterett. Kjæremålet blir derfor å forkaste.
Kjæremotpartene har krevet saksomkostninger for utvalget. Disse settes til 2.000 kroner.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning :
Kjæremålet forkastes.
I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler DnB Finans AS 2.000 - totusen - kroner til Elsa og Egil Olsen i fellesskap innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.