HR-1999-25 - Rt-1999-425

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1999-03-24
Publisert:	HR-1999-00025 - Rt-1999-425 (95-99)
Stikkord:	Tingsrett, Fast eiendoms rettsforhold, Tomtefeste, Bruksrett
Sammendrag:	Saken gjaldt tvist om hvem som eide tomten til damvokterboligen ved Katnosa i Nordmarka. Dersom kommunen bare hadde en festerett, var det videre spørsmål om det innebar mislighold av festeavtalen at kommunen i 1993 leide ut boligen og uthuset til Oslo og Omegn Turistforening, og i bekreftende fall om det forelå hevingsrett. Dissens: 4-1
Saksgang:	Ringerike herredsrett 29.03.1996 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-2014 A og LB-1996-2015 A - Høyesterett HR-1999-00025, nr 52/1998
Parter:	Carl Otto Løvenskiold (advokat Otto Chr Hagemann) mot Oslo kommune (advokat Helge Olav Bugge)
Forfatter:	Matningsdal, Stang Lund, Skoghøy, Aasland, Dissens: Lund
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975) §15, §24, §6, §31, §32, Tomtefestelova (1996) §16, §30, §36, §7, Vasdragsloven (1887) §14, Skylddelingsloven (1909), Tvistemålsloven (1915) §172, §174, §180, §367, §54, Grannelova (1961) §2, Hevdslova (1966) §5, Servituttlova (1968) §2, Endringslov til tomtefesteloven (1979)

Dommer Matningsdal: Saken gjelder tvist mellom Oslo kommune og Carl Otto Løvenskiold om hvem som eier tomten til damvokterboligen ved Katnosa i Nordmarka. Dersom kommunen bare har en festerett,

Side:426

er det videre spørsmål om det innebærer mislighold av festeavtalen at kommunen i 1993 leide ut boligen og uthuset til Oslo og Omegn Turistforening - OOT, og i bekreftende fall om Løvenskiold har hevingsrett.

Nordmarksgodset ligger i Oslo, Akershus, Oppland og Buskerud. Det utgjør 430.000 daa hvorav 366.000 daa er produktiv skog. Eiendommen eies av Carl Otto Løvenskiold - dels personlig og dels ved at han er eneaksjonær i Løvenskiold-Vækerø AS. Nordmarksgodset har tilhørt familien Løvenskiold siden Carl Otto Løvenskiolds tippoldefar, statsminister Carl Otto Løvenskiold, overtok det fra sin svigerfar, baron Harald Wedel-Jarlsberg, som døde i 1897.

Tidlig på 1600-tallet ble flere vann og vassdrag i Nordmarka - blant annet Katnosa i nåværende Ringerike kommune - regulert for å lette tømmerfløtingen frem til Maridalsvannet hvor tømmeret ble skåret på Brække sag.

Utover 1800-tallet etablerte flere industribedrifter seg i deler av vassdragene, særlig i området langs Akerselven. Bedriftene langs Akerselven utnyttet vannet til mekanisk drift. Akerselvens Brugseierforening ble etablert i 1867 for å lette samordningsbehovet mellom brukergruppene. Den 13 mars 1876 inngikk foreningen en avtale med baron Wedel-Jarlsberg som både skulle ivareta industriens kraftbehov og fløtingsinteressene.

Ved kontrakten - "Baronkontrakten" - overdro Wedel-Jarlsberg "Dispositionsretten over mine Damme i Nordmarken" mot et vederlag på 100.000 speciedaler, som etter dagens pengeverdi tilsvarer ca 18 millioner kroner. Brukseierforeningen forpliktet seg samtidig til å fløte skogeierens tømmer til Maridalsvannet for kr 1 pr tylft.

Da "Baronkontrakten" ble inngått, var store deler av Nordmarka veiløs. Damregulering ble utført manuelt, og foregikk ofte på avsidesliggende steder. Det var derfor praktisk både for damvokterne og fløterne å kunne bo i nærheten av arbeidsstedet. Brukseierne skulle derfor etter kontraktens §11 bekoste boliger til damvoktere og andre i deres tjeneste, mens "Hustomter "skulle" udvises af Nordmarkens Eier".

I 1885 utviste grunneieren en tomt like ved demningen i Katnosa på nåværende gnr 18 bnr 13 i Ringerike hvor det i 1885-86 ble oppført en damvokterbolig. Tomten ble verken fradelt eller kartfestet.

Med hjemmel i grunneierens tillatelse gitt ved brev av 22 januar 1880 til å heve oppdemningshøyden mot et vederlag på kr 5.000, ble det i 1886 oppført ny demning i utløpet av Katnosa. Brukseierforeningen ønsket imidlertid senere å heve høyden ytterligere. Da Løvenskiold motsatte seg dette, innledet foreningen i 1909 ekspropriasjonssak. Ved dom inntatt i Rt-1914-784 kom Høyesterett til at saken ikke kunne fremmes. Begrunnelsen var at den dagjeldende vassdragslov §14 ikke gav hjemmel for at dameieren kunne ekspropriere overfor eieren av grunnen under dammen, og det var "in confesso, at han "dvs. Løvenskiold" er eier av den grund, hvorpaa brukseiernes damme er opført".

I 1916 ønsket brukseierforeningen å bygge ny "flødestue" og nytt uthus ved Katnosa. Den anmodet derfor grunneieren om tillatelse til å utvide tomten for damvokterboligen mot sør. Daværende eier av gnr 18 bnr 13, Harald Løvenskiold, samtykket i utvidelsen. I brev av 8 november 1916 skrev han blant annet at "... det er i orden med tomterne og at

Side:427

husene kommer til at ligge paa de steder, som blev paavist under befaringen høsten 1915". Det skulle nedsettes bolter i hjørnene av de arealer "... som nu skulde tilfalde Dem samt at indlægge disse paa kartet". Som motytelse skulle det betales en årlig avgift på kr 1. I svarbrev av 10 november 1916 takket brukseierforeningen for at Løvenskiold nå skulle "overlade os" et tillegg til tomten ved Katnosdammen.

Brukseierforeningen ønsket en justering på 725 m2 i forhold til det som var tilbudt. Ved brev av 23 desember 1916 samtykket Løvenskiold i utvidelsen av det arealet "... som De nu ønsker overdraget". Det ble nedsatt to grensemerker, og tomten ble kartfestet. Etter utvidelsen utgjør den 4.040 m2. Tomten er ikke skylddelt, og ervervet er ikke tinglyst.

Ved brev av 6 september 1924 henvendte brukseierforeningen seg til Løvenskiold. På bakgrunn av faren for tyveri tillot den seg å "bede Dem om samtykke ... til at bygge et baadhus ved Katnosdammen indenfor grænsen af den tomt, som i sin tid blev os overladt til brug mod aarlig afgift". Tillatelse ble gitt.

Brukseierforeningen overdro i 1947 sine rettigheter og plikter etter "Baronkontrakten" til Oslo kommune, som ønsket å erverve reguleringsrettigheten for å dekke byens vannforsyning. Foreningens medlemmer fikk nå dekket sitt kraftbehov ved levering av elektrisitet fra kommunen.

På møte mellom Oslo kommune v/skogvesenet og Løvenskiold-Vækerø i 1982 søkte man å rydde opp i flere spørsmål knyttet til tolkingen av "Baronkontrakten". I et notat utarbeidet av Løvenskiolds skogsjef etter møtet, markerer "OK - LV" konklusjoner fra møtet. Om "Baronkontrakten" heter det generelt:

"1876: "Baronkontrakten": Brukseierne besørger og bekoster boliger til damvokterne og andre i tjeneste. Tomter til hus utvises av LV". OK-LV: Oslo kommune har rett til sine tomter."

Om Katnosa damvokterbolig heter det blant annet:

"Bygslet grunn for kr 1, - pr. år. 22.1.1880. Bygget 1885. Nye hus i 1916. Noe korrespondanse i 1916. ... 1916-17 - disposisjonsrett lik Skjærsjøen damvokterbolig, trærne er LV eiendom, jernbolter nedsatt i hjørnene. Arealet er erholdt av Brukseierforeningen. OK-LV: Arealet er ikke oppmålt og matrikulert. Grensepunktene er sikre. Skogen disponeres av LV og OK har bruksrett."

Partene er enige om at henvisningen til 22 januar 1880 beror på en misforståelse. Som nevnt var det ved brev datert denne dagen at det ble gitt tillatelse til å øke oppdemningshøyden i Katnosa.

Reguleringsansvaret for Nordmarksvassdraget ble i 1984 overført fra skogvesenet til Oslo Vann- og avløpsverk - OVA. I et brev datert 31 august 1984 i anledning av overføringen skrev skogsjefen blant annet:

"Oset, Bjørnholt, Hakloa og Jæringsdammen er Oslo kommunes eiendommer

Side:428

fullt ut, med hus på egen grunn. På Skjærsjøen og Katnosa er kommunens hus oppført på grunn bygslet av Løvenskiold-Vækerø."

Et tilsvarende standpunkt kom også til uttrykk i et notat fra møte 9 januar 1985 mellom Oslo kommune og Løvenskiold-Vækerø. I notatet, som er skrevet av skogsjefen, heter det om "Katnosdam":

"Står på bygslet tomt som ikke er matrikulert. Grensepunkter er sikre, skogen disponeres av LV og OVA har bruksrett for kr 1,- pr. år. (avtale januar 1880). Vil bli brukt i oppsyn."

Damvokterboligen var i bruk som permanent bolig frem til 1961. Etter dette ble den sporadisk benyttet i forbindelse med vedlikeholdsarbeider og inspeksjoner utført av ansatte i OVA. Boligen ble også benyttet som overnattingssted til fritidsformål av personer med tilknytning til OVA. Antall overnattinger etter 1961 har anslagsvis utgjort ca 50 pr år.

I forbindelse med Den Norske Turistforenings 125-års jubileum i 1993 besluttet kommunen å leie ut vokterboligen og uthuset til OOT. Leieavtale ble inngått 20 august 1993 med leietid til 1 september 2008. Deretter kan hver av partene si opp avtalen med ett års frist. Leie svares ved vedlikehold av bygningene. OOT utførte dessuten en del utbedringsarbeider ved etableringen av leieforholdet. Leieavtale ble inngått selv om Løvenskiold på forhånd hadde reist innsigelse.

Ved stevning av 7 april 1995 til Ringerike herredsrett anla Løvenskiold sak mot Oslo kommune med krav om heving av "bygselsforholdet" ved Katnosdemningen. For herredsretten ble det ikke reist innsigelse mot Løvenskiolds eiendomsrett til grunnen. Herredsretten kom til at utleie til OOT representerte mislighold av festeavtalen. Kommunen ble imidlertid frifunnet for hevingskravet da misligholdet ikke kunne regnes som vesentlig.

Herredsretten avsa 29 mars 1996 dom med slik domsslutning:

"1. Oslo kommune v/ordføreren frifinnes for kravet om heving.

2. Oslo kommune kjennes i forhold til Carl Otto Løvenskiold som grunneier uberettiget til å benytte damvokterboligen på bygslet tomt under gnr. 18 bnr. 13 i Ringerike til feriebruk og turist- og fritidsformål for andre enn personer som i stillings medfør har en naturlig tilknytning til drift og vedlikehold av kommunens reguleringsinnretninger i Nordmarksvassdraget.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke."

Domsslutningen punkt 2 var i samsvar med Løvenskiolds subsidiære påstand. Herredsretten var satt med meddommere fra det alminnelige utvalg.

Oslo kommune anket herredsrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Løvenskiold erklærte aksessorisk motanke. I tilsvaret til motanken fremmet kommunen samtidig med hjemmel i tvistemålsloven §367 stevning i motsøksmål hvor det ble nedlagt påstand om at kommunen eier den tomten som medgår til damvokterbolig mv.

Borgarting lagmannsrett avsa 10 november 1997 dom med slik domsslutning:

Side:429

"1. Oslo kommune er eier av eiendommen Katnosdammen på vestsiden av Katnoset og Katnoselven, med tomtegrenser som beskrevet i Akerselvens Brugseierforenings brev av 10. januar 1917 til Harald Løvenskiold, og inntegnet på særskilt kartbilag til dette brev.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger for lagmannsretten."

Da lagmannsretten kom til at kommunen eier tomten, var det ikke nødvendig å gå inn på hvilken rådighet den har. Lagmannsretten uttalte likevel at det etter dens vurdering ikke ville ha foreligget hevingsrett selv om Løvenskiold hadde eiet tomten.

Partenes anførsler for de tidligere instansene fremgår av dommene.

Løvenskiold har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder både hoved- og motsøksmålet. I motsøksmålet ble det anført at det forelå en saksbehandlingsfeil knyttet til lagmannsrettens domsgrunner. Under ankebehandlingen ble denne ankegrunnen frafalt. Anken gjelder etter dette lagmannsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Da lagmannsretten ikke behøvde å avgjøre kommunens rådighet over tomten, retter anken i hovedsøksmålet seg mot herredsrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse.

Til bruk for Høyesterett har to vitner avgitt skriftlige erklæringer. Det ene vitnet har også forklart seg ved bevisopptak ved Oslo byrett. For Høyesterett er det fremlagt enkelte nye dokumenter slik at saken er noe bedre opplyst enn for lagmannsretten.

Den ankende part, Carl Otto Løvenskiold, har anført:

Kommunen har festerett til tomten. Lagmannsretten tok feil da den kom til at kommunen eier den.

Rettsstillingen må avgjøres på grunnlag av stiftelsesgrunnlaget - "Baronkontrakten" - sammenholdt med korrespondansen ved tomteutvidelsen i 1916-17. De øvrige dokumentene har bare interesse dersom man er i tvil om tolkingen av stiftelsesgrunnlaget, men de gir støtte for Løvenskiolds syn.

Tomteutvisningen i 1885 skjedde til stedsevarig bruk og ikke til eiendom. Utvisningen gjaldt for øvrig antakelig bare grunnen under vokterboligen og inkluderte ikke noe tilliggende areal. Hva utvisningen innebar, må dessuten tolkes med utgangspunkt i brukseierforeningens behov og hva den for øvrig overtok. Reguleringsretten var det sentrale, mens retten til å bygge vokterbolig utgjorde et aksessorium. Foreningens behov var tilstrekkelig ivaretatt ved at det ble anvist et sted hvor boligen kunne oppføres. Den hadde ikke behov for å oppnå eiendomsrett til grunnen.

Når det under ekspropriasjonssaken som ble innledet i 1909, ble lagt til grunn at det ikke var ervervet eiendomsrett til grunnen under demningene, gir dette en sterk indikasjon på at det samme gjaldt for tomten til vokterboligen. Det må også legges vekt på at foreningen heller ikke eide det neddemmede arealet. Når brukseierforeningen med andre ord bare hadde en stedsevarig bruksrett til den grunnen som bidro til å realisere avtalens formål, ville det være underlig om aksessoriet hadde en sterkere stilling. At det ikke var tale om eiendomsrett, styrkes ytterligere av at det i skjønnsrettens rettsbok er protokollert at det var fremsatt krav om ekspropriasjon av grunn til ny vokterbolig til "stedsevarende brug".

Også tomteutvidelsen hadde sin hjemmel i "Baronkontrakten". Da

Side:430

den var bestemt av samme formål som den første utvisningen, må den ha samme rettslige karakter. Dette bestyrkes av at det tomtekartet som ble utarbeidet, inkluderer vestre damfeste. Når ekspropriasjonskravet ble forkastet i 1914 fordi brukseierforeningen ikke eide grunnen, har det formodningen mot seg at Løvenskiold kort tid etterpå avstod eiendomsretten.

Den årlige avgiften, som må anses å gjelde hele tomten, er symbolsk. Hadde det vært tale om overdragelse til eie mot grunnbyrdeavgift, ville det ha vært naturlig å kreve en årlig avgift som avspeilte tomtens verdi. Avgiften må derfor primært ha hatt som formål å understreke at det ikke var tale om overdragelse til eie.

Sakens dokumenter trekker i retning av at heller ikke partene la til grunn at det var tale om eiendomsrett. Når det i 1909 ble krevd ekspropriasjon av tomt til vokterbolig til "stedsevarende brug" som erstatning for den eksisterende, tyder dette på at brukseierforeningen mente at det var tale om en bruksrett. De formuleringene som ble benyttet ved tomteutvidelsen i 1916-17, er derimot nøytrale og gir isolert sett ikke grunnlag for å trekke slutninger i noen retning. Men dersom det hadde vært tale om å overføre eiendomsrett, burde dette ha kommet klart frem - ikke minst når brukseierforeningen bare hadde bruksrett til grunnen under demningen.

Brukseierforeningens opptreden etter 1917 trekker i samme retning. En viktig episode er forespørselen i 1924 til Løvenskiold om tillatelse til å bygge båthus på tomten. For det første taler den i seg selv mot at man mente å eie tomten. Og for det andre ble det vist til den tomten som var "overladt til brug". Det er også vist til en korrespondanse med Løvenskiold i 1942 om å få disposisjonsrett til et areal rundt damvokterboligen ved Skjærsjøen. I et brev av 9 september 1942 uttalte foreningen at den hadde "disposisjonsret" over tomten ved Katnosa.

Det er også vist til at etter at kontrakten var overdratt til kommunen, har kommunen helt frem til ankesaken for lagmannsretten lagt til grunn at det er tale om et festeforhold.

Også andre momenter taler for at kommunen bare har en festerett: Området er ikke skylddelt selv om det i 1909 ble vedtatt en skylddelingslov. Ved lov av 22 juni 1863 om Skovvæsenet §15 og §16 ble det oppstilt forbud mot å skille skogen fra grunnen i mer enn 25 år. Partene har hele tiden lagt til grunn at skogen tilhører Løvenskiold.

Det bestrides at eiendomsretten er ervervet ved hevd. I tillegg til at det ikke kunne hevdes eiendomsrett når eiendommen var overlatt til bruk, viser henvendelsen i 1924 om bygging av båthus og henvendelsen i 1942 om damvokterboligen ved Skjærsjøen at brukseierforeningen heller ikke var i god tro med hensyn til eiendomsrett.

I hovedsøksmålet anføres det at formålet med festeretten er å skaffe tomt til en damvokterbolig. Det er med andre ord tale om en arbeider- og funksjonærbolig. Bruken kan endres innenfor den virksomheten som "Baronkontrakten" gir grunnlag for. Men utleie til OOT til bruk som turisthytte ligger klart utenfor dette formålet og innebærer et brudd på tomtefesteloven §15.

Det anføres at misligholdet er vesentlig og at tomtefesteloven §24 etter en lovendring i 1979 også gir hjemmel for heving ved stedsevarige festeforhold. Når OOT har innlemmet boligen i sitt rutenett, fører dette

Side:431

til økt trafikk i området med større belastning på skogen. Det er utelukkende ulempene for Oslo kommune ved heving som det kan tas hensyn til ved vesentlighetsvurderingen. Ulempene for OOT må man se bort fra. Det kan ikke legges vekt på at Løvenskiold selv har leid ut flere boliger, hytter og koier i Nordmarka. Da er det tale om egne leietakere som han selv har kontroll med. Løvenskiold har for øvrig gitt uttrykk for at han tar sikte på å komme til en ordning med leierett for OOT.

Dersom hevingskravet ikke skulle føre frem, aksepteres herredsrettens dom.

Carl Otto Løvenskiold har nedlagt denne påstand:

"1. I motsøksmålet:

Carl Otto Løvenskiold frifinnes.

2. I hovedsøksmålet:

Prinsipalt:

Bygselsforholdet mellom Carl Otto Løvenskiold som grunneier og Oslo kommune som bygsler av tomt ved Katnosdammen på gnr. 18 bnr. 13 i Ringerike er gyldig hevet av Carl Otto Løvenskiold.

Subsidiært:

Herredsrettens dom post 2 stadfestes.

3. I begge tilfeller:

Carl Otto Løvenskiold tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett og for herreds- og lagmannsrett med tillegg av 12% morarente fra 14 dager etter forkynnelsen av de respektive dommer."

Ankemotparten, Oslo kommune, har anført:

Løvenskiolds standpunkt bærer preg av et føydalt syn på eiendomsretten ved at han opererer med en "overeiendomsrett" kombinert med en "underordnet rett". Dette utgjør en splittelse av eierbeføyelsene som man i lang tid har forsøkt å unngå.

"Baronkontraktens" hovedinnhold var salg av reguleringsretten med tilknyttede rettigheter. Overdragelsen er stedsevarig. For hustomten, som denne saken gjelder, aktualiserer dette grensedragningen mellom på den ene side festeforhold med tilknyttet festeavgift og eiendomsrett med tilknyttet grunnbyrdeavgift på den andre.

Ved grensedragningen er det den materiellrettslige plasseringen som avgjør. Rettighetens karakter, og ikke de benyttede ord eller uttrykk, må være avgjørende. Ved en stedsevarig, total og uoppsigelig bruksrett har "bortfesteren" utelukkende en økonomisk interesse i eiendommen og ingen "hjemfallsinteresse". Det rettsdogmatiske og rettspolitiske spørsmålet blir dermed om man likevel skal akseptere en særregulering av rettsforholdet mellom partene på festerettslig grunnlag, eller om man skal anvende reglene om forholdet mellom eier og grunnbyrdehaver - dvs at den opprinnelige eieren må ha et positivt grunnlag for å gjøre rettigheter gjeldende.

Dersom man aksepterer en stedsevarig og total bruksrett mot avgiftsbetaling som noe prinsipielt og materielt sett forskjellig fra eiendomsrett med grunnbyrdeavgift, har man i realiteten lagt grunnlaget for reetablering av en form for varig "overeiendomsrett" hvor den som varig har besittelsen, likevel ikke har normale eierbeføyelser. Dette var kjernen i føydalsamfunnets tingsrettstradisjon som lå til grunn for

Side:432

leilendings- og husmannsvesenet. I kontinentaleuropeiske rettssystemer, som er lagt til grunn også i Norge, har man behandlet varige, totale og uoppsigelige bruksretter som eiendomsrett. Da det ikke er noen realitetsforskjell mellom slike bruksretter og eiendomsretten, må det foreligge eiendomsrett i begge tilfeller. Ved en stedsevarig bruksrett som det betales avgift for, står man overfor eiendomsrett med grunnbyrde.Standpunktet har støtte i eldre juridisk teori hvor det har kommet nokså entydig til uttrykk. Samtidig innrømmes det at både tomtefesteloven av 30 mai 1975 nr 20 og tomtefesteloven av 20 desember 1996 nr 106, sammenholdt med de respektive forarbeidene, kan synes å trekke i motsatt retning. Men disse lovene tilsier bare at det etter omstendighetene må gjøres unntak hvor det uttrykkelig er presisert at det er tale om feste. Det er ikke tilfellet i denne saken. Løvenskiold står ikke i noen særstilling fordi han eier den omkringliggende eiendommen.

I rettspraksis synes ikke det overordnede spørsmålet å være behandlet. Sondringen synes i det hele ikke å ha vært nærmere overveiet når den ikke har hatt betydning for tvistetemaet. Men i Rt-1992-1387, som gjaldt revisjon av grunnavgiften, synes ikke Høyesterett å ha sondret mellom de to situasjonene.

Tomteutvisningen i 1885 ble trolig oppfattet som utvisning av en stedsevarig bruksrett. Men allerede før 1885 var det etablert tomtebruk på stedet, og man hadde også en tomteavgrensning. På bakgrunn av de generelle synspunktene som er referert foran, anføres det at utvisningen av tomten allerede i 1885 rettslig sett måtte likestilles med erverv til eie.

Subsidiært anføres det at det ble fullført hevdserverv i 1905. Dette er begrunnet i den faktiske besittelsen og at ekspropriasjonssaken i 1909 ble fremmet på grunnlag av at brukseierforeningen trodde den eide grunnen.

Tomteutvidelsen i 1916-17 skjedde også til eie. I denne relasjon er det naturlig å trekke en parallell til utvisningen av en tomt ved Maridalshammeren i 1907 for bygging av en vannmåler. Da presiserte Løvenskiold uttrykkelig at det var tale om "leie". Sammenholdt med dette taler de formuleringene som ble benyttet i 1916-17 for at det ble ervervet eiendomsrett. Den årlige avgiften på kr 1 gjelder bare utvidelsen. Da det stort sett var tale om impediment, var det ikke noe misforhold mellom avgiften og eiendommens verdi.

For den tomten som ble utvist i 1885, anføres det atter subsidiært at den ble ervervet til eie i 1916-17.

Det bestrides at det kan trekkes slutninger fra at det under ekspropriasjonssaken ble lagt til grunn at Løvenskiold eier grunnen under demningene. Damgrunnen reiser uansett såpass spesielle problemstillinger at en eventuell eiendomsrett til den ikke har overføringsverdi. Dessuten vises det til en skattesak referert i Rt-1904- side 690 mellom en av medlemmene av brukseierforeningen, Bjølsen Valsemølle, og Aker kommune, som må anses basert på at brukseierforeningen hadde eiendomsrett.

Manglende matrikulering og tinglysing gir ikke grunnlag for å sondre mellom eiendoms- og festerett, da det i begge relasjoner ville være naturlig å sørge for notoritet. Henvendelsen i 1924 om bygging av båthus gir heller ikke grunnlag for å sondre. Den kan bare ses som utslag av overforsiktighet.

Det kan ikke legges vekt på at kommunen kan synes å ha basert seg

Side:433

på at den bare har festerett til tomten. De formuleringene som har vært benyttet - blant annet i notatet fra 1982 - er basert på opplysninger gitt av Løvenskiold og bygger ikke på egne undersøkelser av rettsforholdet.

I hovedsøksmålet anføres det at Høyesterett bare kan ta stilling til rettmessigheten av utleien til OOT. Kommunens egen bruk av eiendommen gjelder et fremtidig forhold som Løvenskiold ikke har rettslig interesse i få dom om, jf tvistemålsloven §54.

Det bestrides at utleien til OOT er i strid med tomtefesteloven §15. Kontrakten med OOT viser at kommunen fortsatt har første prioritet til å anvende boligen ved arbeidet med vannforsyningen. Den fysiske bruken av tomten er ikke endret - tvert om er den med ca 1.000 overnattinger pr år redusert i forhold til den tid da det bodde damvokter med familie. Det er bare tale om en fornuftig justering av bruken i samsvar med "tida og tilhøva". Skulle denne bruken vært forbudt, måtte forbudet ha fremgått uttrykkelig av stiftelsesgrunnlaget. Utleie er dessuten en rettslig disposisjon, som Løvenskiold ikke har hjemmel for å forby.

Løvenskiold har ikke under noen omstendighet hevingsrett. Lovendringen i 1979 som opphevet forbudet mot heving ved festetid på 99 år eller mer, tok særlig sikte på det behovet Opplysningsvesenets fond hadde for å kunne heve når festeren ikke etterlevde plikten til å bygge på eiendommen. Ved stedsevarige festeforhold tilsier derimot formålsbetraktninger at det ikke kan være hevingsadgang. Og dersom det er hevingsadgang også i disse tilfellene, må i alle fall terskelen for heving være høy. Da Løvenskiold overhodet ikke har vært i stand til å konkretisere skadevirkningene, må det være klart at det ikke er grunnlag for heving.

Oslo kommune har nedlagt denne påstand:

"I motsøksmålet:

Lagmannsrettens dom pkt. 1 stadfestes.

I hovedsøksmålet: Prinsipalt:

Saken avvises når det gjelder pådømmelse av rettmessigheten av andre forhold enn Oslo kommunes utleie til OOT. Forøvrig frifinnes Oslo kommune.

Subsidiært:

Oslo kommune frifinnes.

I begge tilfeller:

Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for alle instanser, med tillegg av 12% morarente fra 14 dager efter forkynnelsen av de respektive dommer til betaling skjer."

Mitt syn på saken:

Jeg er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten i motsøksmålet, mens jeg i hovedsøksmålet er kommet til samme resultat som herredsretten.

Kommunen har som nevnt anført at det ved en stedsevarig, total og uoppsigelig bruksrett foreligger eiendomsrett med mindre unntak kan utledes på særskilt, positivt grunnlag. Selv om eldre teori kan synes å gi en viss støtte for standpunktet, kan jeg ikke se at det er dekning for det. Jeg kan ikke se at Høyesterett har bygd på standpunktet i noen eiendomstvist. Dessuten forutsetter både tomtefesteloven av 30 mai 1975 nr 20

Side:434

og tomtefesteloven av 20 desember 1996 nr 106, som ikke er trådt i kraft, at det ikke uten videre foreligger eiendomsrett i slike tilfeller. For gjeldende tomtefestelov viser jeg til §6 første ledd og §24 annet ledd, mens jeg for den nye tomtefesteloven viser til §7 annet ledd, §16 annet ledd, §30 annet ledd og §36 første ledd. Dette har også kommet til uttrykk i forarbeidene, jf særlig NOU 1993:29 side 12. Det må etter dette avgjøres konkret om det er tale om eiendomsrett eller ikke.

Formuleringen i "Baronkontrakten" §11 om at "Hustomter" skulle "udvises", er nøytral og gir ingen veiledning. Vurderingen må derfor ta utgangspunkt i kontraktens formål og innhold for øvrig.

For eieren av Nordmarksgodset var skogsdriften den sentrale økonomiske faktor. Oppdemningen i vassdraget hadde som formål å lette fløtingen av tømmeret om våren. På 1800-tallet fikk imidlertid industrien langs Akerselven et stadig økende behov for en jevnere årsvannføring. "Baronkontrakten" er resultatet av forhandlinger som ble ført mellom likeverdige parter for å harmonisere utnyttelsen av vassdraget i deres respektive næringsvirksomheter. For brukseierne var reguleringsretten det overordnede.

Samtidig ligger det i sakens natur at brukseierne hadde behov for å oppføre enkelte bygninger langs vassdraget for å ivareta sine rettigheter og plikter etter "Baronkontrakten". Bestemmelsen i §11 om at "Hustomter udvises af Nordmarkens Eier" var en naturlig konsekvens av dette. Men brukseierne hadde ikke behov for å få eiendomsretten til de utviste "Hustomter".

Jeg legger også vekt på at totalinntrykket av "Baronkontrakten" er at Wedel-Jarlsberg ikke overdro mer enn det som var nødvendig for å dekke brukseierforeningens behov. Dette illustreres blant annet av restriksjonene for ferdselen mv som fulgte av §10. Videre ble det i §12 presisert at vassfallene ikke fulgte med. Etter §13 gjaldt det samme for jakt- og fiskeretten.

Skogen er derimot ikke nevnt i "Baronkontrakten". På bakgrunn av forbudet i lov om Skovvæsenet av 22 juni 1863 §15 og §16 mot å skille retten til skogen fra grunnen i mer enn 25 år, kunne denne tausheten synes å tilsi at eiendomsretten ble overdratt når det ble utvist tomter. Men etter min vurdering taler tausheten, sammenholdt med forbudet, for at grunneieren, som hadde sin primære økonomiske interesse i skogsdriften, ikke tok sikte på å overdra noen eiendomsrett.

Selv om "Baronkontrakten" ikke sier noe eksplisitt om spørsmålet, er helhetsinntrykket at en isolert vurdering av kontrakten klart trekker i retning av at den ikke gav eiendomsrett.

Det skriftlige materialet fra utvisningen av tomt i 1885 gir ingen holdepunkter. Ekspropriasjonssaken som ble innledet i 1909, har derimot atskillig interesse. Når Høyesterett i Rt-1914-784 uttalte at det var "in confesso, at han (dvs Løvenskiold) er eier av den grund, hvorpaa brukseiernes damme er opført", kan det ikke ha vært noen uenighet om eiendomsretten til grunnen under dammene.

Skattesaken som er referert i Rt-1904-690 mellom én av brukseierne, Bjølsen Valsemølle, og Aker kommune om skatteplikt for Bjølsen Valsemølles andel i brukseierforeningens rettigheter i vassdraget er også illustrerende. Her anførte Bjølsen Valsemølle at "Grunden og Dammene tilhører Nordmarkens Eier". Og når Høyesterett presiserte

Side:435

at "ligeoverfor Skattespørgsmaalene" måtte rettighetene "rettest betegnes som en Eiendomsret", støtter ikke dette kommunens standpunkt. Tvert om støtter Bjølsen Valsemølles anførsel Løvenskiolds standpunkt.

Når det har vært lagt til grunn at brukseierforeningen ikke fikk eiendomsretten til grunnen under demningene, og det heller ikke erverves eiendomsrett til et neddemmet område, har det formodningen mot seg at foreningen fikk en sterkere rettsstilling ved de utviste "Hustomter". Tomten utgjorde et utpreget aksessorium til reguleringsretten.

Jeg viser også til at dersom den planlagte oppdemningen av Katnosa hadde blitt gjennomført, måtte damvokterboligen fra 1885 flyttes. I skjønnsrettens rettsbok er det på denne bakgrunn protokollert at det måtte erverves grunn til "stedsevarende brug" for oppføring av ny damvokterbolig m v. Denne formuleringen har betydning på to måter: For det første taler den i seg selv mot at det skulle erverves eiendomsrett. Men for det andre tyder den på at brukseierforeningen hittil hadde ment at den bare hadde en bruksrett, slik Bjølsen Valsemølle anførte i skattesaken i 1904.

De formuleringene som ble brukt ved tomteutvidelsen i 1916-17, gir etter min vurdering ingen veiledning for løsningen. Det har likevel en viss interesse at brukseierforeningen i brevet av 31 august 1916 ba om tillatelse "til at udtage og fremskaffe den nødvendige Grundmursten og til at lade Byggearbeidet udføre", og at Løvenskiold i svarbrevet av 8 november 1916 uttalte at "det er i orden med tomterne og at husene kommer til at ligge paa de steder, som blev paavist under befaringen høsten 1915". I brevet av 31 august opplyses det for øvrig også at "Det gamle Udhus vil blive fjernet". Det taler mot eiendomsrett at Løvenskiold godkjente plasseringen av de nye bygningene samtidig som brukseierforeningen opplyste at et gammelt uthus ville bli fjernet når det nye ble oppført.

At partene ikke hadde tatt sikte på overføring av eiendomsrett, bestyrkes av henvendelsen i 1924 hvor det ble søkt om tillatelse til å oppføre et båthus på den tomten som var "overladt til brug". I tillegg til at den siterte formuleringen taler for bruksrett, understreker jeg at det er vanskelig å skjønne henvendelsen dersom brukseierforeningen mente å eie tomten.

Etter min vurdering har det ingen betydning om den årlige avgiften utelukkende refererer seg til søndre del av tomten, eller om den gjelder hele. Jeg nevner likevel at da også utvisningen i 1916-17 har hjemmel i "Baronkontrakten", og da det først var på dette tidspunktet at tomten ble kartfestet, er det naturlig å legge til grunn at partene tok sikte på å rydde opp i rettsforholdet og at avgiften refererer seg til hele tomten. Derimot har det betydning at når det ble krevd en årlig avgift, gir det en indikasjon på at Løvenskiold ønsket å markere at det ikke var tale om eiendomsrett.

På bakgrunn av det samlede bildet av "Baronkontrakten" sammenholdt med partenes etterfølgende opptreden frem til 1924, er jeg etter dette kommet til at det bare foreligger en festerett til tomten.

Jeg tilføyer at partenes senere opptreden trekker i samme retning. I forbindelse med en sak i 1942 om disposisjonsretten til grunnen ved damvokterboligen ved Skjærsjøen, som også er oppført med hjemmel i "Baronkontrakten", trakk brukseierforeningen i et brev av 9 september

Side:436

1942 paralleller til vokterboligen ved Katnosa. I brevet heter det blant annet at "Videre er vi av Nordmarkens eier tilstaaet disposisjonsret over et kartlagt areal ved Katnosdammens damvokterbolig". Det ble søkt om at man også ved Skjærsjøen fikk "disposisjonsret over et avgrenset areal slik som ved Katnosdammen". I i et nytt brev av 8 oktober 1942 fra brukseierforeningen uttales det videre at disposisjonsretten er "tilsvarende tilladelse vedkommende tomt ved Katnosdammen".

Etter overdragelsen til Oslo kommune synes også kommunen konsekvent å ha basert seg på at det forelå festerett helt til det ble reist motsøksmål for lagmannsretten.

Kommunens subsidiære anførsel om at det i 1905 i alle fall var hevdet eiendomsrett til tomten, kan åpenbart ikke føre frem. I dag ville dette ha fulgt direkte av lov om hevd av 9 desember 1966 nr 1 §5. Men heller ikke ved århundreskiftet kunne leieren hevde eiendomsrett, jf blant annet Rt-1903-8 og Brækhus/Hærem: Norsk Tingsrett side 582.

Kommunens rådighet reguleres etter dette av tomtefesteloven §15 som også gjelder for eldre festeforhold, jf lovens §31 tredje ledd sammenholdt med §32. Etter §15 kan festeren bruke tomten "i samsvar med føremålet for festet, slik tida og tilhøva krev".

Kommunen kan ikke gis medhold i at bestemmelsen ikke kommer til anvendelse fordi kommunen bare har disponert rettslig over tomten. Vurderingstemaet er hvilken fysisk bruk avtalen gir grunnlag for.

Hvilke formål tomten kan benyttes til, beror på en tolking av "Baronkontrakten" og dens formål. Festeretten ble etablert for at brukseierforeningen skulle kunne ivareta sine rettigheter og plikter i vassdraget. Formålet med damvokterboligen var å skaffe bolig til damvokteren og dennes familie. Vokterboligen var med andre ord en arbeiderbolig. Selv om også utleien til OOT har som formål å legge forholdene til rette for overnatting, har dette ingen tilknytning til utøvelsen av reguleringsretten. Formålet er nå turisme.

Bruken kan riktignok endres i samsvar med "tida og tilhøva", men selv om behovet for tilpasning kan være større ved stedsevarige enn ved tidsbegrensete festeavtaler, er festeren i begge tilfeller avskåret fra å benytte eiendommen til nye formål. Dette illustreres av den nye tomtefesteloven av 20 desember 1996 nr 106 som ennå ikke er trådt i kraft. Ved feste av tomt til bolig- og fritidshus utvider §16 første ledd 1. punktum rådigheten i forhold til i dag ved at festeren har samme rådighet "som ein eigar har, så langt ikkje anna fylgjer av det som er avtalt". Etter annet ledd siste punktum gjelder dette tilsvarende ved stedsevarige festeforhold. Men i begge tilfellene må bruken være "innanfor festeføremålet".

Formålet med festet er med andre ord avgjørende uavhengig av festetidens lengde. Festetiden har bare betydning for hvilke endringer som kan gjøres under henvisning til "tida og tilhøva". Utleien til OOT innebærer at formålet har blitt så vesensforskjellig fra det opprinnelige at endringen ikke kan gjennomføres uten grunneierens samtykke. Løsningen kan ikke bli en annen fordi utleien tjener et godt formål og dessuten påfører grunneieren beskjedne ulemper. Selv om saksforholdet ikke er parallelt med Rt-1972-221 fordi den saken gjaldt omfanget av en ekspropriasjonshjemmel, finner jeg likevel en viss støtte for resultatet i denne avgjørelsen.

Side:437

Jeg er etter dette kommet til at Oslo kommune ved utleien til OOT har misligholdt festeavtalen. Heving forutsetter imidlertid at misligholdet er vesentlig, jf tomtefesteloven §24 jf §31 tredje ledd og §32. Ved vedtakelsen av tomtefesteloven utelukket §24 hevingsrett ved festeavtaler med festetid på 99 år eller mer. Etter endring ved lov av 21 desember 1979 nr 72 er det nå hevingsadgang også i slike tilfeller. Men misligholdet må være alvorligere ved stedsevarige enn ved tidsbegrensete festeavtaler for at det skal foreligge hevingsrett. Det kan også reises spørsmål om eventuell heving måtte gjelde hele "Baronkontrakten", men det anser jeg det unødvendig å gå inn på.

Til fordel for heving taler at kommunen synes å ha opptrådt noe egenmektig ved å leie ut damvokterboligen selv om Løvenskiold hadde gjort det klart at han motsatte seg utleie. På den annen side har Løvenskiold bare kunnet konkretisere relativt beskjedne ulemper. Kommunen har dessuten fortsatt et visst behov for å kunne benytte eiendommen ved utøvelsen av sine rettigheter og plikter i området. Selv om det ikke lenger er fastboende ved demningen, har boligen en viss funksjon ved vedlikeholds- og tilsynsarbeider. Det kan dessuten være behov for å lagre redskaper mv på eiendommen.

Jeg er etter dette kommet til at Løvenskiold ikke har hevingsrett.

Carl Otto Løvenskiold blir etter dette frifunnet i motsøksmålet, mens herredsrettens dom stadfestes i hovedsøksmålet. Kommunen har riktignok anført at det vil være i strid med tvistemålsloven §54 å avsi dom i samsvar med herredsrettens domsslutning. Denne innsigelsen er åpenbart uholdbar, noe jeg anser det unødvendig å begrunne nærmere.

Saksomkostningene må avgjøres separat for hoved- og motsøksmålet. Da ingen av partene har fått fullt medhold i hovedsøksmålet, reguleres omkostningsansvaret av tvistemålsloven §180 annet ledd jf §174. Jeg kan ikke se at det er grunn til å gjøre unntak fra lovens utgangspunkt om at hver av partene bærer sine omkostninger.

I motsøksmålet har derimot kommunen tapt saken fullstendig. Omkostningsansvaret reguleres dermed av tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172. Da avgjørelsen i motsøksmålet ikke har budt på tvil, har jeg kommet til at kommunen må ilegges omkostningsansvar både for lagmannsretten og for Høyesterett.

For lagmannsretten oppgav advokat Hagemann sitt omkostningskrav til kr 81.425 og opplyste at 50%, kr 40.713, gjaldt motsøksmålet. Omkostningskravet for Høyesterett utgjør kr 212.585. Advokat Hagemann har fordelt 60%, kr 127.552, på motsøksmålet. Jeg har ikke noe å bemerke verken til fordelingen eller kravets størrelse.

Det er videre nedlagt påstand om morarente for de omkostningene som tilkjennes for lagmannsretten regnet fra 14 dager etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

Når saksomkostninger for en tidligere instans først tilkjennes av ankeinstansen, følger det av Høyesteretts praksis at det ikke tilkjennes morarente for det mellomliggende tidsrom, jf blant annet Rt-1997-445.

Omkostningene for lagmannsretten må imidlertid beregnes på bakgrunn av at Løvenskiold bare får dekket sine utgifter fullt ut når det tas hensyn til den tid som er gått siden lagmannsrettens dom ble avsagt.

Jeg er etter dette kommet til at det samlet må tilkjennes kr 172.000,- hvorav andel av utgifter utgjør kr 17.264.

Jeg stemmer for denne

dom:

Side:438

I hovedsøksmålet:

1. Herredsrettens dom - domsslutningen punktene 1 og 2 - stadfestes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke for noen instans.

I motsøksmålet:

1. Carl Otto Løvenskiold frifinnes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten og Høyesterett betaler Oslo kommune til Carl Otto Løvenskiold 172.000 - etthundreogsyttitotusen - kroner med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra oppfyllelsesfristens utløp til betaling skjer.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.

Dommer Lund: Jeg er enig med førstvoterende i at kommunenes rett er en alltidvarende bruksrett og kan også i det vesentlige slutte meg til den begrunnelse han har gitt. Jeg er imidlertid kommet til at kommunens utleie av damvokterboligen til friluftsformål ikke representerer mislighold av Baronkontrakten.

Eiendommen ved Katnosdammen var inntil 1961 bebodd, i den senere tid av kommunens damvoktere. Etter 1961 har husene sporadisk vært i bruk i forbindelse med vedlikehold m v. Jeg viser til hva førstvoterende har sagt om dette. Det kan ikke ses at utleien til OOT påfører Løvenskiold ulemper av betydning. Leieforholdet er ikke av forretningsmessig karakter. Leien består i at OOT skal vedlikeholde bygningen. Den fysiske bruk av eiendommen er ikke nevneverdig annerledes eller mer omfattende enn da det i sin tid var fast bosetting der. Spørsmålet er utelukkende om det forhold at eiendommen leies ut til friluftsinteresser, dvs at formålet med bruken er et annet enn å drive regulering eller fløting, innebærer et mislighold som Løvenskiold kan forlange skal opphøre.

Etter Baronkontrakten er rådigheten over tomten et såkalt aksessorium, noe som naturlig hører med til reguleringsretten, det vil si retten til å ta arealer i strandsonen rundt magasinene i bruk for vannstandsregulering. Disse arealene er gjennom kontrakten avstått til bruk for alltid, det samme gjelder grunnen under dammene, og det er naturlig å se de tilliggende tomtene på samme måte. En slik alltidvarende reguleringsbruk mv ligger nær opp til avståelse til eiendom, men det er blant annet den forskjell i rettsvirkningene at bruk av eiendommen for et endret formål vil kunne være mislighold av festeavtalen.

Jeg ser det ikke slik at den endring som fant sted ved Oslo kommunes utleie til OOT strider mot Baronkontrakten, slik denne naturlig bør forstås i lys av dens alltidvarende perspektiv og utviklingen de siste hundre år. Kontrakten, som ble inngått i 1876, binder partene og deres rettsetterfølgere til hverandre i et omfattende rettsforhold preget av gjensidige rettigheter og plikter knyttet til de datidige behov: Brukseierforeningen fikk retten til å endre vannstanden i vannene og vannføringen i elvene med det formål å skaffe driftsvann til industrien langs Akerselva og påtok seg samtidig en varig plikt til å fløte Løvenskiolds tømmer. Festeretten til tomten inngår som en nødvendig detalj i kontraktsforholdet med sikte på utøvelse av reguleringsretten, en tilleggsytelse fra

Side:439

Løvenskiolds side som det opprinnelig ikke ble betalt noe for. Utøvelsen av festeretten må ses på bakgrunn av kontraktsforholdet i sin helhet.

Et slikt omfattende, alltidvarende kontraktsforhold kan ikke forstås uavhengig av de endringer i faktiske forhold som følger med tidens gang. Etter hvert som årene går vil det være naturlig at partenes rettigheter og forpliktelser i en viss utstrekning påvirkes av nye behov som kan tilpasses innenfor kontraktens rammer, uten at den annen part påføres ulemper som er nevneverdig annerledes i art eller grad. Således er her det opprinnelige formål med bruken av reguleringsarealene, å sikre industrien driftsvann over året, blitt avløst av kommunens vannforsyningsformål.

Det bør i dag likeledes godtas innenfor rammen av Baronkontrakten at eiendommen ved Katnosa kan benyttes av friluftsfolket, så lenge bruken ikke er mer tyngende for Løvenskiold. Utleien er i samsvar med den tankegang at selv om eieres og brukeres interesser i Nordmarka til dels er konkurrerende, inngår de først og fremst i et fellesskap for utnyttelsen av marka og må tilpasses hverandre. Etter min mening har dette også en forankring i Baronkontraktens tekst, i lys av den endrete bruk utviklingen gir grunnlag for. I henhold til kontrakten §11, jf §10, var det forutsatt at folkene som bodde i brukseierforeningens hus på Løvenskiolds grunn i Nordmarka, kunne ta inn losjerende og skjenke "Øl og stærke Drikke m.v.", så lenge de fulgte Løvenskiolds bestemmelser om dette. I dag ville dette måtte forstås slik at Løvenskiold ikke uten videre kunne nekte slik virksomhet uten å ha en saklig grunn til det. Selv om det vel ikke var et egentlig formål for utvisningen av tomt til damvokterbolig, har det således ligget innenfor en naturlig bruk av eiendommen etter Baronkontrakten å ta imot overnattingsgjester mot betaling. Utleie til OOT i dag, 125 år senere, går etter min mening ikke lenger enn det som naturlig må godtas som en nærliggende omlegging av en slik bruk under tidens gang. Friluftsinteressene bør således ikke være irrelevante når det spørres om hvilke formål som bør kunne tilgodeses i utviklingens medfør.

Jeg kan ikke se at min oppfatning strider mot den deklaratoriske regelen i tomtefesteloven §15 første ledd. Bestemmelsen innebærer, tatt på ordet, at mens grunneieren i utviklingens medfør må finne seg i økte ulemper ved endret bruk innenfor det opprinnelige formål, kan han motsette seg en hvilken som helst endring av formålet, selv om ulempene er de samme eller endog reduseres. Noen samlet vurdering er det etter ordlyden ikke plass for, i motsetning til det som gjelder ved utøvelse av andre bruksretter over fast eiendom, jf servituttloven §2, jf også grannelova §2. Jeg antar for mitt vedkommende at bestemmelsen neppe bør tas på ordet i den forstand at den her, etter 125 år, gir grunnlag for en isolert vurdering av tomtefestets formål, når tomtefestet bare er en detalj i en større utveksling av rettigheter og plikter som naturlig nok har endret karakter, og hvis formål til dels også er omlagt i tidens løp. Det virker i det hele tatt lite rimelig at en hvilken som helst endring av selve formålet med tomtebruken uten videre betyr at et kontraktsforhold som det vi her har å gjøre med er misligholdt, så lenge grunneieren ikke påføres større ulemper. At ikke bare endret bruksformål, men også spørsmålet om økte ulemper vil kunne være av betydning i gamle, alltidvarende festeforhold, er dommen i Rt-1966-1205 et eksempel på.

Side:440

Under ingen omstendighet kan lovens formålsbegrep gis en snever ramme. Anvendt på vår sak betyr det etter min mening at så lenge det etter kontrakten var adgang til å ta i mot overnattingsgjester mot betaling, har dette i lovens forstand ligget innenfor kontraktens formål, og den endring det er tale om ved å leie huset ut til friluftsfolket går da ikke lenger enn "tida og tilhøva krev".

Dommer Stang Lund: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende, dommer Matningsdal.

Dommer Skoghøy: Likeså.

Dommer Aasland: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :