HR-1999-38 - Rt-1999-737
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-11 |
| Publisert: | HR-1999-00038 - Rt-1999-737 (170-99) |
| Stikkord: | Ekspropriasjonsrett, Fradrag for verdiøkning |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om det skulle gjøres fradrag etter Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) § 5 tredje ledd i forbindelse med ekspropriasjon. |
| Saksgang: | Romsdal herredsrett 28.10.1997 - Frostating lagmannsrett LF-1998-42 - Høyesterett HR-1999-00038, nr. 345/1998 |
| Parter: | Fræna kommune (advokat Odd Larhammer) mot 1. Elling Henøen, 2. Hans Henøen, 3. Kirsten og Elling Olav Henøen, 4. Per Sigmund Henøen (advokat Stig Rekdal) |
| Forfatter: | Gussgard, Tjomsland, Bruzelius, Coward, Aasland |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §2, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54b, Oreigningsloven (1959), Ekspropriasjonserstatningsloven (1973), Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
Dommer Gussgard: Spørsmålet i saken er om det skal gjøres fradrag etter vederlagsloven §5 tredje ledd i forbindelse med ekspropriasjon av et areal på Indre Harøy i Fræna kommune.
Fylkesmannen i Møre og Romsdal stadfestet 6. august 1984 en reguleringsplan for del av Indre Harøy. Planen omfattet et areal på ca 220 daa som ble regulert til industriformål og et areal på ca 50 daa som ble regulert til veiformål. Industriarealet var tenkt utnyttet til oljerelatert industri og et steinknuseverk.
I henhold til et avtaleutkast som var underskrevet av en av grunneierne
Side:738
20. august 1985 og som ble godkjent av kommunestyret 28. april 1986, ervervet Fræna kommune blant annet ca 24 daa av det regulerte industriområdet til kr 4,75 pr. m2 med tillegg av kr 15 pr. løpemeter for strandlinje. Avtaleutkastet gjaldt et areal på ca 30 daa. I et punkt 4 i denne avtalen heter det at "Molo/veg til Indre Harøy skal byggjast av kommunen". Videre skulle det uten kostnader for grunneierne bygges en kjørevei fra molofestet til et sjøhus på øya. Kommunen skulle betale kr 20000 av utgiftene til denne veien. Viken og Kleive AS, senere Viken Pukkverk AS, var forutsatt å skulle starte steinknusing på det arealet som ble ervervet. Selskapet skulle bære de øvrige kostnadene med denne veien.
Den 27. juni 1996 vedtok kommunestyret å ekspropriere ca 30 daa av det regulerte industriområdet til utvidelse av tomt for knuseverket. Etter klage stadfestet fylkesmannen i Møre og Romsdal vedtaket 22. november 1996.
Fræna kommune begjærte skjønn til fastsettelse av erstatningen til grunneierne. Under skjønnsforhandlingene anførte kommunen at det skulle gjøres fradrag i erstatningen for verdistigning som var en følge av kommunens investering i fastlandsforbindelsen - molo med vei ut til øya. Romsdal herredsrett avhjemlet skjønnet 28. oktober 1997. Retten fant at det var grunnlag for slikt fradrag både etter vederlagsloven §5 tredje ledd og etter fjerde ledd. Erstatningen ble fastsatt til kr 7 pr. m2.
Grunneierne begjærte overskjønn. Frostating lagmannsrett avhjemlet overskjønnet 15. juli 1998. Lagmannsretten fant ikke at vilkårene for å anvende vederlagsloven §5 tredje ledd forelå. Dette ble begrunnet med at verdistigningen på det eksproprierte arealet ikke stod i sammenheng med ekspropriasjonstiltaket, som var utvidelsen av pukkverket/industritomten. Når det gjaldt fjerde ledd, la retten til grunn at moloen var ferdig så tidlig at 10-års fristen var utløpt. Noe fradrag for verdiøkning kunne det da ikke bli tale om. Lagmannsretten tilføyde at fradrag også måtte nektes på avtalegrunnlag.
Overskjønnet har slik slutning:
"Innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet betaler Fræna kommune til Elling Henøen, Hans Henøen, Kirsten og Elling Olav Henøen og Per Sigmund Henøen i fellesskap v/advokat Stig Rekdal:
1. kroner 960.000 - nihundreogsekstitusen - tillagt 4 % rente p.a. fra 9. oktober 1997 til betaling finner sted,
2. saksomkostninger for lagmannsretten med 75029,20 - syttifemtusenogtjueni 20/100 - kroner."
Det nærmere saksforhold fremgår av herredsrettens og lagmannsrettens skjønnsgrunner.
Kommunen påanket overskjønnet. Anken gjaldt rettsanvendelsen og saksbehandlingen både for så vidt gjaldt vederlagsloven §5 tredje ledd og over at lagmannsretten hadde lagt til grunn at kommunen på avtalegrunnlag hadde fraskrevet seg adgangen til å påberope §5 tredje og fjerde ledd. Videre ble det anket over saksbehandlingen vedrørende anvendelsen av §5 fjerde ledd og over lagmannsrettens valg av rentefot for neddiskontering.
Side:739
Ved Høyesteretts kjæremålsutvalgs kjennelse 14. desember 1998 ble anken henvist til Høyesterett for så vidt den gjaldt vederlagsloven §5 tredje ledd, herunder spørsmålet om betydningen av avtalen fra 1985. For øvrig ble anken nektet fremmet.
For Høyesterett er det fremlagt skriftlige uttalelser blant annet fra fire av grunneierne, fra medlemmene av det utvalg som på vegne av kommunen forhandlet om grunnervervet i 1985 og fra rådmannen i kommunen.
Fræna kommune har sammenfatningsvis anført:
Lagmannsrettens forståelse av vederlagsloven §5 tredje ledd er uriktig. Retten kan ikke ha vært oppmerksom på definisjonen i vederlagsloven §2 bokstav b av begrepet oreigningstiltak. Lagmannsretten synes å ha lagt til grunn at det bare er erverv av det aktuelle areal som er oreigningstiltaket. Så snevert kan begrepet ikke fortolkes. Oreigningstiltaket må i denne saken være gjennomføringen av reguleringsplanen i sin helhet. Moloen var en forutsetning for å realisere formålet med planen, og må inngå i vurderingen av om det her foreligger en verdistigning som "kjem av oreigningstiltaket". Det er blant annet vist til Rt-1977-252.
I alle tilfelle er det ved bygging av moloen foretatt investeringer som har direkte sammenheng med ekspropriasjonstiltaket. Det følger da av §5 tredje ledd annet alternativ at det ved erstatningsutmålingen ikke skulle vært tatt hensyn til de verdiendringer som denne veiforbindelsen medførte. Tidsforløpet er riktignok et moment som kan ha betydning for vurderingen av om det foreligger en direkte sammenheng. Men det er ikke foretatt noen omsetning av areal innenfor reguleringsplanen etter at moloen ble bygd, ingen har innrettet seg etter et høyere prisnivå for grunnen. Den tid som er gått, kan ikke ha betydning i vår sak.
Avtalen fra 1985 kan etter sin ordlyd ikke forstås slik at kommunen fraskrev seg adgangen til å påberope vederlagsloven §5 tredje og fjerde ledd ved en eventuell senere ekspropriasjon innenfor det regulerte området. Det finnes heller ingen andre bevismomenter som kan underbygge ankemotpartenes anførsel om at avtalen hadde et slikt innhold. Anførselen ble ikke påberopt ved underskjønnet, og den ble heller ikke gjort gjeldende i overskjønnsbegjæringen. Siden §5 tredje og fjerde ledd hadde stått sentralt ved underskjønnet, måtte en forventet at avtalen ble påberopt dersom den hadde det innhold som grunneierne nå hevder. Forholdet ble først tatt opp av lagmannsrettens administrator. Avtalepunktet om at kommunen skulle bygge molo, må anses som en ren informasjonsbestemmelse. Det må kreves klare holdepunkter for at kommunen skal anses å ha fraskrevet seg retten til å kreve fradrag etter vederlagslovens regler. Slike holdepunkter foreligger ikke, og lagmannsrettens rettsanvendelse er uriktig.
Subsidiært er det anført at lagmannsrettens premisser når det gjelder anvendelsen av vederlagsloven §5 tredje ledd er for uklare og mangelfulle til at rettsanvendelsen kan prøves. Når det gjelder lagmannsrettens vurdering av avtalen mellom kommunen og grunneierne, er premissene for knappe til at en kan ha sikkerhet for at alle momenter er tilstrekkelig overveid.
Fræna kommune har nedlagt slik påstand:
Side:740
"Frostating lagmannsretts overskjønn oppheves for så vidt angår skjønnsslutningens post 1 og saken hjemvises til ny behandling i lagmannsretten."
Elling Henøen mfl. har sammenfatningsvis anført:
Lagmannsrettens avgjørelse er riktig, og ankemotpartene slutter seg til rettens begrunnelse på alle punkter.
Det er således korrekt når lagmannsretten har ansett ekspropriasjonstiltaket for å være begrenset til erverv av tilleggsarealet på ca 30 daa. Dette ervervet har ikke medført noen verdiendring som går inn under vederlagsloven §5 tredje ledd 1. alternativ. Situasjonen i vår sak kan heller ikke sammenlignes med den der det eksproprieres til gjennomføring av reguleringsplan i flere etapper, idet den første del av arealet ikke ble ekspropriert. Det er heller ingen slik direkte sammenheng mellom bygging av moloen og ekspropriasjonstiltaket som loven krever for at annet alternativ i §5 tredje ledd skal få anvendelse. Også den lange tiden som er gått fra moloen var ferdig i 1987, tilsier at kravet til direkte sammenheng ikke er oppfylt. Det var forretningsmessige avtaler mellom tre involverte parter som ble inngått da kommunen ervervet det første arealet. Avtalene la grunnlaget for verdiøkning, og ankemotpartene har innrettet seg og levd med det i godt over 10 år.
Lagmannsretten har forstått avtalen med kommunen fra 1985 korrekt. Under forhandlingene for lagmannsretten ble rådmannen og en representant for grunneierne grundig eksaminert om avtaleinngåelsen og forutsetningene for denne. Grunneierne aksepterte en svært lav kvadratmeterpris mot å få fordelen ved fastlandsforbindelse. De største verdiene lå i de steinmassene som Viken Pukkverk AS skulle ta ut, men disse verdiene er ikke reflektert i kvadratmeterprisen. De bar således sin del av kostnadene ved moloen. Dersom det nå gjøres fradrag for verdiøkning som følge av moloen, blir realiteten at de betaler to ganger for samme fordel.
Lagmannsrettens skjønnsgrunner må anses fullt tilstrekkelige.
Elling Henøen mfl. har nedlagt slik påstand:
"Frostating lagmannsretts overskjønn stadfestes så langt det er påanket.
Grunneierne tilkjennes saksomkostninger for Høyesterett."
Mitt syn på saken:
Jeg vil først se på lagmannsrettens rettsanvendelse for så vidt gjelder vederlagsloven §5 tredje ledd som lyder:
"Det skal ikkje takast omsyn til verdiendringar som kjem av oreigningstiltaket, eller av gjennomførde eller planlagde investeringar eller verksemd som har direkte samanheng med oreigningstiltaket."
Lagmannsretten uttaler om dette blant annet:
"Bestemmelsen gjelder enhver verdistigning eller verdireduksjon som står i årsaks sammenheng med selve ekspropriasjonstiltaket, eller med andre tiltak som er resultat av den ekspropriasjonstillatelse det eksproprieres etter.
Lagmannsretten finner ikke at utvidelsen av pukkverket/industritomten fører
Side:741
til verdiendringer på arealet som avstås. Vedtaket om ekspropriasjon eller selve utvidelsen har heller ikke ført til tiltak e.l. som skaper verdistigning på arealet.
Molo og veg skapte nok verdiendringer på øya, men de er ikke et resultat av utvidelsen av pukkverket/industritomten. Investeringene på midten av 1980-tallet ble heller ikke gjort med henblikk på ekspropriasjonen i 1996."
Jeg forstår lagmannsretten slik at retten mener at ekspropriasjonstiltaket i vår sak er ervervet av det tilleggsareal til knuseverket som ekspropriasjonsvedtaket gjaldt.
I vederlagsloven §2 bokstav b er det gitt en legaldefinisjon av begrepet oreigningstiltak. I denne loven betyr det "verksemd, innretning eller føremål som det vert oreigna til føremon for". Det må da spørres hva som var formålet med den ekspropriasjonen kommunen tok sikte på.
Ekspropriasjonen skjedde ikke i henhold til særskilt tillatelse etter oreigningsloven, som gir hjemmel for ekspropriasjon til en rekke nærmere angitte formål. Hjemmelen for kommunestyrets ekspropriasjonsvedtak var plan- og bygningsloven §35 nr. 1, som gir kommunestyret direkte hjemmel til ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. Formålet med ekspropriasjonen må i vår sak nettopp være gjennomføring av den reguleringsplanen som utla det aktuelle og omkringliggende areal til industriformål. At kommunen ikke ervervet hele arealet under ett, kan ikke ha betydning. En trinnvis gjennomføring av denne planen må godtas i relasjon til begrepet oreigningstiltaket i §5 tredje ledd. Avtaleerverv er et alternativ til ekspropriasjon, og at det første arealet ble ervervet ved avtale, kan heller ikke ha betydning. Jeg mener således at lagmannsretten har lagt en for snever ramme om hva som her må regnes som ekspropriasjonstiltaket. Jeg finner det unødvendig å gå inn på §5 tredje ledd 1. alternativ, idet vilkårene i 2. alternativ i alle fall må anses oppfylt. For at det regulerte arealet på Indre Harøy skulle kunne utnyttes slik det var tenkt til knuseverk/oljerelatert industri, var fastlandsforbindelse nødvendig. Det må legges til grunn at moloen ble bygd nettopp av hensyn til industriutbyggingen. Jeg anser det helt klart at verdistigningen som følger av de gjennomførte investeringene i moloen, har direkte sammenheng med det som her er ekspropriasjonstiltaket.
Jeg viser også til bestemmelsens formål. Den er en videreføring av den tidligere §5 nr. 2 i ekspropriasjonserstatningsloven av 26. januar 1973. I Ot.prp.nr.56 (1970-71) side 17 heter det som begrunnelse for fradragsregelen at "det bør søkes hindret at verdistigning som er skapt av samfunnet, særlig da ved offentlige investeringer, i urimelig utstrekning tilfaller ekspropriatene". Om lovhistorien viser jeg for øvrig til Rt-1991-305. Det vi står overfor i denne saken, er nettopp offentlige investeringer som utløste de verdier Indre Harøy hadde som industriområde.
Lagmannsrettens rettsanvendelse for så vidt angår vederlagsloven §5 tredje ledd er etter min mening uriktig.
Jeg går så over til anken over at lagmannsretten la til grunn at kommunen hadde fraskrevet seg retten til å gjøre gjeldende at det ikke skulle tas hensyn til verdiendringer som var en følge av moloen.
Lagmannsretten skriver om dette:
Side:742
"Lagmannsretten tilføyer at fradrag må nektes, også på avtalegrunnlag. Avtalen mellom Fræna og Henøen av august/september 1985 var gjensidig. Den påla begge parter rettigheter og plikter. En av kommunens plikter var å sørge for at det ble bygget molo og veger. Til gjengjeld avga Henøen areal - steinmasser og industriareal - til en lav pris pr m2. Lagmannsretten slutter seg til sameiernes oppfatning om at moloen og veger må anses oppgjort ved pakkeløsning - avtalen fra 1985. Hvis det nå skal gjøres fradrag for verdiøkning slik kommunen krever, innebærer det dobbeltbetaling fra Henøen, og det har ikke kommunen noe rettskrav på."
Avtaleutkastet fra 1985 som senere ble godkjent av kommunestyret, inneholder ingen ting om prisfastsettelse ved kommunens eventuelle senere erverv av grunn på Indre Harøy, og omtalen av selve moloen begrenser seg til at det sies at den skal bygges av kommunen i samsvar med gjeldende regler. Det er heller ikke fra grunneiernes side anført at pris ved senere erverv eller tilskudd fra grunneierne til moloen i form av redusert grunnpris ble tatt uttrykkelig opp som et tema under forhandlingene om grunnervervet i 1985. Det grunneierne nå hevder, er at de så avtalen som en "pakkeløsning", og at de bidro med lav pris for grunnen. Dette ble ikke påberopt under skjønnsforhandlingene før temaet ble brakt på bane av lagmannsrettens administrator.
Lagmannsretten har ikke gitt noen nærmere begrunnelse for hvorfor den anså prisen som lav. Kommunen bestrider dette. Partene er enige om at kvadratmeterprisen lå på samme nivå som den pris kommunen ellers hadde betalt for industriarealer, og at den tilsvarte "gjengs pris" i området. Når grunneierne hevder at prisen var lav, skyldes dette verdien av steinmassene.
Det kommunen ville erverve i 1985, var en mindre del av et regulert industriområde på en bergfylt øy. Slik det lå, var verdien svært lav. Det skulle store investeringer til for å utnytte steinmassene. Bygging av fastlandsforbindelsen var i utgangspunktet anslått til ca kr 1 mill. med tillegg av merverdiavgift. Ferdigstilt har den kostet kommunen ca kr 2 mill. I tillegg kom at det måtte bygges vei for store biler fra molofestet til industriarealet - en annen vei enn den som skulle betjene grunneierne. Det kommunen ønsket å oppnå, var i første omgang å skaffe fastlandsforbindelse for knuseverket. Driften av dette ville medføre en planering av grunnen slik at den på sikt ville kunne utnyttes til annen industri.
Etter min vurdering kan det vanskelig legges til grunn at bygging av fastlandsforbindelsen var en del av pristilbudet til grunneierne for erverv av de ca 30 daa grunn som avtaleutkastet gjaldt. Det ville innebære en svært høy pris for arealet - etter min mening en uforholdsmessig høy pris ut fra de opplysninger som foreligger. Om verdien av steinmassene på kommunens hånd er det opplyst at Viken Pukkverk AS i utgangspunktet skulle betale kr 2 pr. m3, men at det i de første tre årene ikke skulle betales noe for et kvantum opp til 50000 m3 fast fjell pr. år. Det fremgår også at avsetningsmulighetene for steinmasser var konjunkturavhengig. Jeg forstår avtalen slik at grunneierne kostnadsfritt skulle kunne benytte moloveien som del av vei til bebyggelsen. Grunneierne eide hele den øvrige del av øya, og disse arealene fikk nå fastlandsforbindelse med den mulighet for utnyttelse som dette medførte.
Side:743
På denne bakgrunn er det min oppfatning at avtalen fra 1985 ikke kan forstås slik at moloen var en ytelse som gikk inn som en del av prisen for det tomtearealet som kommunen skulle erverve. I alle tilfelle må det kreves et klarere grunnlag enn det som foreligger i denne saken, for at en kommune skal anses å ha fraskrevet seg adgangen til å påberope vederlagslovens vanlige regler i forbindelse med fremtidige ekspropriasjoner.
Overskjønnet må etter dette oppheves og saken hjemvises til lagmannsretten for ny behandling.
I medhold av skjønnsloven §54b, jf. §54 første ledd tilkjennes ankemotpartene saksomkostninger for Høyesterett. Omkostningene settes til kr 95233, herav kr 9233 for utlegg.
Jeg stemmer for denne
dom:
Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til ny behandling i lagmannsretten. I saksomkostninger betaler Fræna kommune til Elling Henøen, Hans Henøen, Kirsten og Elling Olav Henøen og Per Sigmund Henøen i fellesskafødt xx.xx.33 - nittifemtusentohundreogtrettitre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Dommer Tjomsland: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.
Dommer Bruzelius: Likeså.
Dommer Coward: Likeså.
Dommer Aasland: Likeså.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne
Overskjønnet oppheves, og saken hjemvises til ny behandling i lagmannsretten. I saksomkostninger betaler Fræna kommune til Elling Henøen, Hans Henøen, Kirsten og Elling Olav Henøen og Per Sigmund Henøen i fellesskap 95.233 - nittifemtusentohundreogtrettitre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.