HR-2000-1506-K - Rt-2000-2182
| Instans: | Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 2000-12-22 |
| Publisert: | HR-2000-01506-K - Rt-2000-2182 (526-2000) |
| Stikkord: | Sivilprosess, Tingsrett, Ankegjenstandens verdi, Tomtefeste |
| Sammendrag: | Saken gjaldt spørsmål om ankegjenstandens verdi ved anke til lagmannsretten. |
| Saksgang: | Tana og Varanger herredsrett nr. 1999-374 A - Hålogaland lagmannsrett LH-2000-355 - Høyesterett HR-2000-01506, sivil sak, kjæremål |
| Parter: | Gunnvor Sannes, Haldis Fodnes (advokat Per S. Johannessen) mot Trude Mentyjærvi (advokat Stein Rønning v/advokat Svein B. J. Maude) |
| Forfatter: | Gussgard, Matningsdal, Frisak |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §11, §15, §356, §358, §12, §164, §180, Avtaleloven (1918) §36, Tomtefesteloven (1975) §10, §11, §32, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3 |
Saken gjelder kravet til ankegjenstandens verdi ved anke til lagmannsretten, jf. tvistemålsloven §356.
Ole Guttorm Must inngikk i 1966 som eier av eiendommen gnr. 32 bnr. 74 i Sør-Varanger kommune muntlig festeavtale med Rudolf Mentyjærvi om en mindre del av eiendommen for en avgift på 50 kroner pr. år. Mentyjærvi oppførte en hytte på festetomten, som han brukte sammen med sin familie frem til sin død i 1982. Da ektefellen døde i 1995, overtok et barnebarn, Trude Mentyjærvi, hytta ved skifte av dødsboet.
De kjærende parter, Gunnvor Sannes og Haldis Fodnes, er Ole Guttorm Musts barn, og de kjøpte eiendommen for 120.000 kroner i 1991. Fra ca 1993/1994 mottok de årlig 700 kroner i festeavgift fra familien Mentyjærvi.
Grunneierne Sannes og Fodnes sa 25. november 1998 opp avtalen om «bygsling av tomt». I et senere brev av 3. mars 1999 krevde de at tomten ble ryddet innen 25. november 2000. Mentyjærvi bestred oppsigelsen og anla søksmål med krav om at den skulle kjennes ugyldig.
Tana og Varanger herredsrett avsa 29. februar 2000 dom med slik domsslutning:
«1. Oppsigelsen av Trude Mentyjærvis festerett på eiendommen gnr. 32, bnr. 74 er ugyldig.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»
Gunnvor Sannes og Haldis Fodnes anket herredsrettens dom til Hålogaland lagmannsrett, som 2. oktober 2000 avsa kjennelse med slik slutning:
«1. Anken avvises.
2. Gunvor Sannes og Haldis Fodnes betaler, en for begge, begge for en, til Trude Mentyjærvi i saksomkostninger for lagmannsretten 35 540,- - trettifemtusenfemhundreogførti - kroner med tillegg av forsinkelsesrente som fastsatt i medhold av forsinkelsesrenteloven §3 første ledd fra utløpet av oppfyllelsesfristen.
3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.»
Gunnvor Sannes og Haldis Fodnes har i rett tid påkjært lagmannsrettens kjennelse til Høyesteretts kjæremålsutvalg. Kjæremålet retter seg mot saksbehandlingen og rettsanvendelsen i lagmannsretten. De har i det vesentlige anført:
Kravet til kjennelsesgrunner i tvistemålsloven §164 er ikke oppfylt. Når lagmannsretten avsier realitetskjennelse, må kravene til grunner antas å være de samme som for dommer. Lagmannsretten har ikke angitt hvilke rettsfakta den har bygget på når den har konkludert med at den kapitaliserte verdi av festeavgiften ikke utgjør mer enn 17 500 kroner. Dette er en saksbehandlingsfeil som må føre til at kjennelsen oppheves.
Lagmannsretten har tolket tvistemålsloven §11 uriktig. Dersom oppsigelsen av festeavtalen kjennes ugyldig, vil grunneierne kunne kreve årlig festeavgift på 892 kroner som er det etablerte nivået i distriktet. Verdien av festeretten er 25 ganger dette beløpet, dvs. 22 300 kroner, jf. tvistemålsloven §12. Legger man til grunn at festeavgiften ble avtalt til 700 kroner fra 1993/1994, må det tas i betraktning at denne ville kunne reguleres til 892 kroner fra 2004 slik at den kapitaliserte festeavgiften vil være 21 532 kroner.
De kjærende parter har lagt ned slik påstand:
«1. Lagmannsrettens kjennelse oppheves og hjemvises til ny behandling.
2. Den kjærende part tilkjennes saksomkostninger.»
Trude Mentyjærvi har i hovedsak anført:
Lagmannsretten har korrekt redegjort for så vel faktum som rettsanvendelse, og det foreligger ikke saksbehandlingsfeil.
Lagmannsretten har ikke begått feil ved anvendelsen av tvistemålsloven §11. Det må fremstå som helt klart at det skal tas utgangspunkt i den festeavgiften som er betalt. Det faller utenfor bestemmelsens ordlyd å vurdere hvorvidt festeavgiften senere kan reguleres. Den aktuelle festeavgiften vil dessuten neppe kunne gjøres til gjenstand for regulering, idet den faller utenfor tomtefesteloven av 1975 §32, og kan således bare reguleres etter avtaleloven §36.
Mentyjærvi har lagt ned slik påstand:
«1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. Kjæremotparten tilkjennes saksomkostninger i anledning kjæremålet.»
Høyesteretts kjæremålsutvalg bemerker at det har full kompetanse i saken.
De ankende partene har oppgitt at ankesummen overskrider 20.000 kroner slik at anken må fremmes, jf. tvistemålsloven §356. Denne oppgaven skal legges til grunn med mindre retten finner den «uriktig», jf. tvistemålsloven §358 fjerde ledd jf. §15 første ledd. I rettspraksis praktiseres dette vilkåret slik at oppgaven må være «klart eller påtakelig uriktig», jf. Rt-1998-368 med videre henvisninger.
Tvistemålsloven §358 tredje ledd fastsetter at verdien av en «bruksret eller en servitut over fast eiendom beregnes efter den værdi, den har for rettighetshaveren, hvis det er han, som anker, men efter værdiformindskelsen for eiendommen, hvis eieren anker». Festerett til en hyttetomt er «bruksret ... over fast eiendom» slik at ankegjenstandens verdi reguleres av denne bestemmelsen. Da det er eierne som har anket, skal verdien vurderes «efter værdiformindskelsen for eiendommen» - nærmere bestemt grunneierens gevinst ved å få medhold i at Mentyjærvi ikke har festerett til tomten. Denne gevinsten utgjør differansen mellom hva som mottas i festeavgift om den påståtte festeavtalen består, og hva som kan oppnås om tomten selges eller festes bort til andre, eventuelt verdien for grunneierne ved selv å disponere tomten.
Både for herredsretten og lagmannsretten anførte Mentyjærvi at hun siden 1993/1994 har forpliktet seg til å betale en årlig festeavgift på 700 kroner. Dette må legges til grunn ved beregningen av ankegjenstandens verdi.
Ved vurderingen tok lagmannsretten utgangspunkt i tvistemålsloven §11 første ledd som fastsetter at ved søksmål om «en stedsevarig ret til periodiske ydelser» skal den årlige ytelsen multipliseres med 25. På dette grunnlag kom lagmannsretten til at verdien er 17 500 kroner. Etter kjæremålsutvalgets vurdering kommer ikke §11 første ledd til anvendelse i denne saken idet tvistemålsloven §358 fjerde ledd bare henviser til bestemmelsen for saker som ikke gjelder «bruksret eller en servitut over fast eiendom». Ved beregningen av ankegjenstandens verdi ved tomtefeste er det naturlig å ta utgangspunkt i nåtidsverdien av fremtidige festeavgifter med tillegg av nåtidsverdien av en eventuell fremtidig innløsningssum, jf. Rt-1988-912 om den tilsvarende problemstillingen ved innløsning av tomt etter tomtefesteloven av 1975 §10 og §11. Lagmannsrettens beregningsmåte har imidlertid ikke hatt nevneverdig praktisk betydning idet man ved å foreta en neddiskontering av fremtidige avgifter og fremtidig innløsningssum ville ha kommet til samme resultat med en rentefot på 4-5 %.
Den verdien som den omstridte festeavtalen representerer for de ankende parter, må som nevnt sammenholdes med hva de kan oppnå ved alternativ anvendelse. I relasjon til salgsalternativet uttaler lagmannsretten at den «finner ingen holdepunkter for at arealet har en tomteverdi på kr 20.000,-». Denne vurderingen er basert på åstedsbefaring, og lagmannsretten har i tillegg gitt en relativt grundig beskrivelse av forholdene på stedet. Høyesteretts kjæremålsutvalg har ikke grunnlag for å fravike denne vurderingen.
Om forholdet til de ulempene som bortfaller dersom tomten tilbakeføres til eiendommen uttaler lagmannsretten at den «finner ingen holdepunkter for at ulempene ved tilstedeværelsen av hytta i forhold til et fremtidig sauehold, vil være av en slik art og størrelse at et bortfall av festeforholdet vil utgjøre en verdi på kr 20.000,- for eiendommen». På bakgrunn av lagmannsrettens beskrivelse av hyttens plassering i utkanten av eiendommen og forholdene på stedet for øvrig, har kjæremålsutvalget heller ikke grunnlag for å sette denne vurderingen til side.
Når det gjøres fradrag for hva grunneierne mottar ved at festeforholdet fortsetter, er det åpenbart at kravet til ankesum ikke er oppfylt etter disse alternativene.
Det samme gjelder om det sammenlignes med bortfeste til andre. Selv om det skulle være riktig å ta utgangspunkt i en årlig festeavgift på 892 kroner, er den økonomiske forskjellen mellom de to alternativene så marginal at differansen ikke kommer i nærheten av 20.000 kroner.
Anførselen om at lagmannsrettens kjennelsesgrunner er mangelfulle kan åpenbart ikke føre frem.
Lagmannsrettens kjennelse må etter dette stadfestes.
Kjæremålsmotparten har påstått seg tilkjent saksomkostninger for kjæremålsutvalget med 2 500 kroner. Kravet tas til følge, jf. tvistemålsloven §180 første ledd.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Lagmannsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for Høyesteretts kjæremålsutvalg betaler Gunnvor Sannes og Haldis Fodnes én for begge og begge for én til Trude Mentyjærvi 2.500 - totusentfemundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av kjennelsen.