HR-2001-416 - Rt-2002-145

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	2002-02-04
Publisert:	HR-2001-00416 - Rt-2002-145 (31-2002)
Stikkord:	(Borteliddommen), Forvaltningsrett, Plan- og bygningsrett, Reguleringsplan, Feste, Servitutt
Sammendrag:	Saken gjaldt spørsmål om fortetting av et hytteområde i samsvar med en reguleringsplan kunne skje uavhengig av festekontrakter som forbød ytterligere utbygging i området. I 1970-80 årene ble det bygd ca. 600 hytter på ca. 1800 dekar i Åseral kommune, kalt Bortelid hytteområde. I begynnelsen av 1990-årene satte kommunen i gang et arbeid med sikte på å utvikle Bortelid som reiselivsområde. Dette ledet til en flatereguleringsplan som åpnet adgang til fortetting i hytteområdene. Etter planen var det krav om bebyggelsesplan mv. før hyttebygging kunne starte, men noen bebyggelsesplan var foreløpig ikke godkjent. Tretten hytteeiere anla sak mot grunneierne med påstand om at disse var uberettiget til ytterligere utbygging i nærmere bestemte felt. For Høyesterett var partene enige om at punkt 8 i festekontraktene forbød ytterligere utbygging i disse feltene. Spørsmålet i saken for Høyesterett var om de negative byggeservituttene som fulgte av festekontraktene, bortfalt når utbygging i samsvar med reguleringsplanen ble iverksatt, slik grunneierne hevdet under henvisning til Rt-1995-904 (Gjensidige-dommen). Gjensidige-dommen er blitt kritisert, og Høyesterett kom til at uttalelsene der om bortfall av negative byggeservitutter hadde fått en for generell utforming og burde modifiseres. Lagmannsrettens avgjørelse om at byggeservituttene i festekontraktene ikke ville falle bort, ble opprettholdt. Ved avgjørelsen av den konkrete sak ble det lagt vekt på at området fremstår som et utbygget hytteområde, og at kommunen ikke hadde endret syn på hva området skulle benyttes til. Å opprettholde servitutten innebar ikke en meningsløs "ikke-bebyggelse" av området, eller et utilsiktet hinder, slik det hadde vært tale om i de eldre dommene som er nevnt i Gjensidige-dommen. Det ble også lagt noe vekt på at både planprosessen og reguleringsbestemmelsene viste at kommunen tok sikte på å ta hensyn til hytteeiernes interesser. I den forbindelse ble det bemerket at godkjenning av bebyggelsesplaner vil høre under et av kommunens faste utvalg, mens det var kommunestyret som etter Plan-og bygningsloven (1985) § 35 eventuelt kunne foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplanen.
Saksgang:	Mandal herredsrett saknr 1999-271 - Agder lagmannsrett LA-2000-811 - Høyesterett HR-2001-00416, sivil sak, anke
Parter:	Bortelid Gård 9/7 ANS, Knut Repstad (advokat Helge Tofte) mot Carsten Wilhelmsen, Jan Kåre Myrene, Arild Jørgensen, Randi Skogsfjord, Liv Tove Korsmoe, Olav Moseid, Leif Nilsen, Per Schønberg, Kirsti Mathiesen Hjemdal, Thorleif Høgetveit, Bjørn Andersen, Odd Kvelvane, Eilert Ask. Hjelpeintervenient: Bortelid Hyttelag (advokat Hege B. Ersdal - til prøve)
Forfatter:	Gussgard, Coward, Flock, Oftedal Broch, Dolva
Lovhenvisninger:	Servituttlova (1968), Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Plan- og bygningsloven (1985) §27-1, §2, §35

Dommer Gussgard: Saken gjelder spørsmålet om fortetting av et hytteområde i samsvar med en reguleringsplan kan skje uavhengig av festekontrakter som forbyr ytterligere utbygging i området.

I 1970-1980-årene ble det bygd ca 600 hytter i et område på ca 1 800 dekar i Åseral kommune, kalt Bortelid hytteområde. Utbyggingen skjedde i det vesentlige på grunnlag av en disposisjonsplan fra 1973. De fleste hyttene ble oppført på festet grunn med kontrakter om punktfeste. I begynnelsen av 1990-årene satte kommunen i gang et utredningsarbeid med sikte på å utvikle Bortelid som reiselivsområde, og, som ledd i dette, å legge til rette for ytterligere hyttebygging her og i tilstøtende områder. Kommunestyret behandlet en kommunedelplan for Bortelid i 1995. Den forutsatte en konsentrert hyttebygging som bare kunne skje etter reguleringsplan, og først etter at veier, vannforsyning og avløpsanlegg var etablert.

Reguleringsplan for Bortelid ble lagt ut til offentlig ettersyn i 1997 i samsvar med plan- og bygningsloven §27-1. Planen, som var en flatereguleringsplan, åpnet for ytterligere hyttebygging, dels i nye områder, dels ved fortetting i eksisterende hytteområder. Det kom mange protester fra hytteeierne mot fortetting. Noen viste til at deres festekontrakter var til hinder for dette.

Åseral kommunestyre vedtok reguleringsplan for Bortelid 27. november 1997. Den tillot oppføring av inntil 539 nye hytter. Byggeområdene er inndelt i ulike felt. For denne saken er det feltene E1-E5 som har interesse. Her er det tillatt oppført inntil 53 nye hytter i eksisterende hytteområder.

Ved stevning 30. juni 1999 til Mandal herredsrett gikk Carsten Wilhelmsen mfl., i alt 13 eiere av hytter på festet grunn i området, til søksmål mot bortfesterne Bortelid Gård 9/7 ANS og Oddmund Repstad, med påstand om at disse var uberettiget til å gjennomføre ytterligere utbygging innenfor feltene E1-E5. I tilsvaret ble det opplyst at Oddmund Repstad hadde overdradd gården til Knut Repstad, som trådte inn i saken som saksøkt. Bortelid Hyttelag kom senere inn som hjelpeintervenient for saksøkerne. Grunnlaget for søksmålet var punkt 8 i festekontraktene, som hadde denne ordlyd:

«8. Bebyggelse m.v. i nabolaget.

Bebyggelse i planområdet ut over det som er angitt i vedlagte kartskisse, er

Side:146

ikke tillatt. Festeren kan ikke gjøre innsigelser mot nye fellesanlegg i området, så som veier, parkeringsplasser, kraftledninger, tømmeplasser for avfall m.v., forutsatt at ikke anleggene legges på en utilbørlig og sjenerende måte.»

Det er enighet om at «vedlagte kartskisse» sikter til disposisjonsplanen fra 1973.

Det var omtvistet for herredsretten hvorvidt punkt 8 helt forbød ytterligere hyttebygging, eller om bestemmelsen måtte forstås slik at den bare hindret utbygging som innebar en viss grad av ulempe for hytteeierne. Retten forsto bestemmelsen slik at den tok sikte på å hindre utbygging ut over de planer som eksisterte for Bortelid på begynnelsen av 1970-tallet. Under henvisning til Rt-1995-904 (Gjensidigedommen) la retten imidlertid til grunn at det private byggeforbudet måtte vike for reguleringsplanen som tillater hyttebygging.

Dom ble avsagt 3. desember 1999 med slik domsslutning:

«1. De saksøkte frifinnes.

2. Saksøkerne pålegges in solidum å erstatte de saksøkte deres saksomkostninger med kr 66.519,-.

Oppfyllelsesfristen er 14 - fjorten - dager.»

Hytteeierne påanket dommen med Bortelid Hyttelag som hjelpeintervenient.

Agder lagmannsrett var enig med herredsretten i forståelsen av festekontraktenes punkt 8, men kom til at avgjørelsen i Rt-1995-904 ikke kunne forstås slik at byggeservitutten mistet sin virkning mellom partene. Dom ble avsagt 23. januar 2001 med slik domsslutning:

«1. Bortelid Gård 9/7 ANS er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E 1 til E 5.

2. Knut Repstad er uberettiget til å gjennomføre ytterligere fortetting/utbygging innenfor reguleringsfeltene E 1 og E 4.

3. Hver av partene bærer sine saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten.»

Bortelid Gård 9/7 ANS og Knut Repstad har anket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Det er fremlagt noen nye dokumenter og uttalelser fra enkelte av hytteeierne og fra formannen i hyttelaget. Hyttelaget er hjelpeintervenient også for Høyesterett. De ankende parter har frafalt sin innsigelse knyttet til forståelsen av punkt 8. Det aksepteres således at klausulen forbyr ytterligere utbygging. For øvrig står saken i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter.

De ankende parter, Bortelid Gård 9/7 ANS og Knut Repstad, har sammenfatningsvis anført:

Lagmannsrettens dom hviler på en uriktig rettsoppfatning. Det følger av Rt-1995-904 at de negative servituttene som er påheftet eiendommene ved festekontraktenes punkt 8, bortfaller ved gjennomføring av planen, i det de stenger for utbygging i samsvar med denne. Dommen må anses som et klart prejudikat for den situasjon en står overfor i Bortelidområdet.

Det er liten uenighet om de faktiske forhold i saken.

Side:147

Festekontraktene er standardkontrakter som grunneierne fikk fra Norges Bondelag. Senere ble standardkontraktene noe endret, blant annet slik at videre utbygging kan skje dersom reguleringsplan/disposisjonsplan blir endret, og disse kontraktene ble da tatt i bruk. Festeavgiftene var beskjedne og ikke påvirket av innholdet i punkt 8.

Det initiativ som ble tatt i begynnelsen av 1990-årene til ytterligere utbygging, kom fra kommunen, som opprettet en prosjektgruppe bestående av representanter fra kommunen, grunneierne og fylkeskommunen. Fylkeskommunen, som så området som et satsingsområde i reiselivssammenheng, uttalte seg i 1992 positivt til det planutkastet som fremkom. Det samme gjorde Bortelid Hyttelag. Grunneiernes organisasjon, Bortelid Utmarkslag, var noe nølende til det store antall nye hytter.

Planprosessen førte frem til den reguleringsplanen som gjelder for området i dag. Etter reguleringsbestemmelsene må det blant annet foreligge bebyggelsesplan før hyttebygging kan starte. Det er foreløpig ikke godkjent noen bebyggelsesplan for de feltene saken gjelder. Muligheter for tilkobling til vann- og avløpsledninger, bedret adkomst og tilgang til et større skisenter vil medføre en vesentlig verdiøkning for hyttene i området.

Kommunen var kjent med byggeservituttene og med de motstridende interesser i området. Som ledd i planarbeidet er det foretatt en interesseavveining, og klausulene må vike. Det er ikke uvanlig at reguleringsplaner griper inn i private avtaler. De faktiske forhold i denne saken illustrerer betydningen av det offentliges interesse i gjennomføring av en reguleringsplan. Åseral er en liten kommune med omkring 1 000 innbyggere. Det er investert ca 6 millioner kroner i planarbeid og teknisk utbygging i området. Det er helt på det rene at planen har betydning for næringsutviklingen i kommunen.

Bortelid Gård 9/7 ANS og Knut Repstad har nedlagt slik påstand:

«1. Mandal herredsretts dom av 3. desember 1999 stadfestes.

2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for lagmannsrett og Høyesterett.»

Ankemotpartene, Carsten Wilhelmsen mfl., med tilslutning av hjelpeintervenienten, har sammenfatningsvis anført:

Lagmannsrettens dom er riktig. Det foreligger lovlige avtaler som hindrer grunneierne i å bygge flere hytter blant annet i feltene E1-E5, og avtalen må respekteres. Punkt 8 i festekontraktene var av betydning for hytteeierne da de festet tomtene i årene 1974-1982. Klausulen hindret ikke utbygging, men avtalepartene var enige om en utnyttelsesgrad. Det er ikke gitt at hyttene får en økt verdi ved gjennomføring av planen, men uansett er de ikke interessert i denne verdiøkningen.

Det er stort sett enighet om faktum i saken. Men ankemotpartene vil fremheve at grunneierne har hatt innflytelse på reguleringsplanen. Det er ikke slik at kommunen har drevet planprosessen bare av egen interesse. Etter det ankemotpartene har forstått, er kommunen mest interessert i utbygging av de nye hytteområdene, og mindre interessert i fortetting. Planprosessen viser at en baserte seg på fortetting med samtykke av hytteeierne. Det var liten oppfordring for dem til å protestere før forslaget til reguleringsplan forelå.

Side:148

En kan ikke utlede en regel av Gjensidigedommen som medfører at byggeforbudet bortfaller ved utbygging etter reguleringsplanen. Dommen må leses i lys av det faktum som skulle vurderes. Dommen ville ellers føre til at private parter ville bli hindret i å inngå lovlige avtaler som begrenser grunneierens disposisjonsrett over egen eiendom. Det foreligger ikke reelle hensyn som tilsier en slik rettstilstand. Det virker meget urimelig at grunneiere som har gitt fra seg deler av rådigheten over sin eiendom, skal kunne få rådigheten tilbake ved at eiendommen reguleres. Servitutter kan endres og også bortfalle etter servituttlovens regler, og kommunen har direkte ekspropriasjonsadgang etter plan- og bygningsloven §35. Det er ikke behov for en absolutt bortfallsregel, og systemet i plan- og bygningsloven forutsetter ikke noen slik regel.

Gjensidigedommen endret ikke rettstilstanden før dommen. Det bestrides ikke at en negativ servitutt faller bort dersom den helt stenger for utbygging. Men Bortelidområdet er allerede utbygget, og saken står dermed i en annen stilling.

Det er så store forskjeller på situasjonen på Bortelid og den som forelå i Gjensidigesaken, at de ikke kan bedømmes på samme måte. Bortelidsaken må vurderes på et meget bredere grunnlag. Det vises særlig til at byggeforbudet er av relativt ny dato, og pålagt i forbindelse med at hytteeierne etablerte seg. Klausulene gjelder nettopp den situasjon som nå er oppstått, og som kunne forutses. Klausulene stenger ikke for utnyttelse, slik det har vært tilfelle i andre saker om negative servitutter. Gjensidigesaken dreiet seg om servitutter påheftet i tidsrommet 1890-1917, en tid da en ikke kunne forutse den dramatiske utvikling som skjedde i årene fremover. Det forelå også andre selvstendige grunnlag for domsresultatet.

Carsten Wilhelmsen mfl. har nedlagt slik påstand:

«1. Agder lagmannsretts dom pkt. 1 og 2 stadfestes.

2. Ankemotpartene tilkjennes sakens omkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett med tillegg av lovens rente ved forsinket betaling fra forfall til betaling skjer.»

Jeg er kommet til at anken ikke kan føre frem.

Spørsmålet i saken er om de negative servituttene som er inntatt i ankemotpartenes festekontrakter, bortfaller når utbygging i samsvar med vedtatt reguleringsplan iverksettes.

Reguleringsplanen med reguleringsbestemmelser er vedtatt av Åseral kommunestyre 27. november 1997. Som nevnt er planen en flatereguleringsplan. Reguleringsbestemmelsene §2 omtaler de ulike reguleringsformål, herunder «hytteområde med høve til fortetting: E1-E6, E8-E17». I samme paragraf, siste avsnitt, heter det:

«I område som er utpeikt til fortetting skal det takast omsyn til avtalar inngått i festekontrakter.»

Etter §3 kreves det bebyggelsesplan med tilhørende bestemmelser, illustrasjonsplan og teknisk plan for vei, trafikk og byggeområder før bygging/fortetting starter opp. §4 punkt 4.4. Hyttebygging E, H innledes slik:

Side:149

«Byggeområda er avsett til fortetting (E) og utbygging (H) med hytter. Nedanståande tabell er å vurdere som maksimaltal for utnytting. Bygningsrådet kan godtake bebyggelsesplanar med hyttetal inntill det oppgjevne talet i fylgjande tabell:»

Tabellen viser at i feltene E1-E5, som allerede er utbygd med 56 hytter, kan det bygges inntil 53 nye hytter.

Som nevnt er det foreløpig ikke godkjent noen bebyggelsesplan for disse feltene, og det er dermed ikke fastsatt om og i tilfelle hvor mange hytter det kan bygges i hvert av feltene. Hvilken innvirkning reguleringsplanen vil få for den enkelte hytteeier, er dermed usikkert. De har fortsatt mulighet til å påvirke planprosessen, men reguleringsplanen aktualiserer åpenbart spørsmålet om betydningen av byggeservituttene.

De ankende parter hevder under henvisning til Rt-1995-904 (Gjensidigedommen) at byggeforbudet i punkt 8 må bortfalle ved utbygging i henhold til reguleringsplanen. I denne dommen gis det uttrykk for at negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med reguleringsplan, faller bort når en står overfor en aktuell utbygging av den tjenende eiendom i samsvar med plan. Jeg bemerker at dersom reguleringsplanen åpner for alternative løsninger slik at servitutten ikke nødvendigvis hindrer utbygging, blir det så langt ikke tale om bortfall.

Gjensidigedommen har i ettertid vært kritisert. Jeg nevner Odd Jarl Pedersen mfl., Plan- og bygningsrett, side 462 flg. og Daniel Rogstad, Reguleringsplaner, innhold og virkninger, side 396 flg. Jeg er kommet til at uttalelsene om bortfall av negative byggeservitutter har fått en for generell utforming og bør modereres. De passer kanskje best på byggeservitutter som har vært mer aktuelle i tidligere tider, men som nå fremstår som lite tilpasset dagens utbyggingsbehov, som strøkservitutter som båndlegger areal til et annet formål enn det reguleringsplanen har, deleforbud i eldre villastrøk og bestemmelser om byggegrenser mv., slik det har vært tale om i Rt-1900-147, Rt-1903-417 og Rt-1953-1360. Prosedyren har imidlertid i liten grad dreiet seg om hvilke forhold som i likhet med situasjonen i denne saken, tilsier at en negativ byggeservitutt ikke bør falle bort, eller hvilken aktualitet negative byggeservitutter har. I dag skjer utbygging i det vesentlige etter reguleringsplaner som forutsetter at det er foretatt en bred vurdering av arealbruken. Jeg viser til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven §2, hvoretter det blant annet skal tas hensyn til bruk av ressurser, estetiske hensyn og legges til rette for at «arealbruk og bebyggelse blir til størst mulig gavn for den enkelte og samfunnet». Videre viser jeg til saksbehandlingsreglene i §27-1. Noen utbyggingsplikt medfører reguleringsplaner imidlertid ikke.

Festekontraktene i vår sak er av nyere dato, inngått i årene 1974-1982, og gir rett til oppføring av hytter i et område på ca 1.800 dekar der det totalt kunne oppføres ca 600 hytter. Etter en slik utbygging måtte området den gang fremstå som utbygget - i hvert fall i rimelig grad. Det er neppe skjedd noen endring i den alminnelige oppfatningen av dette i tiden frem til i dag, selv om ønske om bedre utnytting av hytteområder og krav om bedre teknisk standard har medført en tettere utbygging mange steder.

Side:150

Ved min vurdering av saken legger jeg vekt på at området fremstår som et utbygget hytteområde, og at kommunen ikke har endret syn på hva området skal benyttes til. Opprettholdelse av servitutten innebærer ikke en meningsløs «ikke-bebyggelse» av området, eller et utilsiktet hinder, slik det var tale om i de eldre dommene jeg har nevnt. Jeg legger videre noen vekt på at planprosessen og reguleringsbestemmelsene viser at en også tok sikte på å ta hensyn til hytteeiernes interesser. I denne forbindelse nevner jeg at godkjenning av bebyggelsesplaner og samtykke til byggetillatelser vil høre under et av kommunens faste utvalg, mens det er kommunestyret som etter §35 eventuelt kan foreta ekspropriasjon til gjennomføring av reguleringsplan. På denne bakgrunn finner jeg at kontraktsklausulene om forbud mot ytterligere utbygging ikke bør falle bort alene som følge av at gjennomføring av reguleringsplanen med tilhørende bebyggelsesplaner er aktuell.

Det er ikke fremsatt noen innvending mot formuleringen i lagmannsrettens domsslutning. Lagmannsrettens avgjørelse blir å stadfeste.

Anken har etter dette ikke ført frem, og jeg finner at de ankende parter må pålegges å betale saksomkostninger for Høyesterett. Det er fremsatt et krav på samlet kr 162.292, inkludert utlegg kr 8.300, merverdiavgift for den delen av salærkravet som refererer seg til tiden etter 1. juli 2001, kr 24.000, og merverdiavgift for utlegg, kr 1.992. Kravet tas til følge. Saken har vært av prinsipiell karakter og har budt på tvil. Jeg finner derfor at lagmannsrettens omkostningsavgjørelse bør bli stående.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bortelid Gård 9/7 ANS og Knut Repstad, en for begge og begge for en, til Carsten Wilhelmsen, Jan Kåre Myrene, Arild Jørgensen, Randi Skogsfjord, Liv Tove Korsmoe, Olav Moseid, Leif Nilsen, Per Schønberg, Kirsti Mathiesen Hjemdal, Thorleif Høgetveit, Bjørn Andersen, Odd Kvelvane og Eilert Ask i fellesskap, 162.292 - etthundreogsekstitotusentohundreognittito - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum, for tiden 12 - tolv - prosent årlig rente, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.

Dommer Coward: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommer Flock: Likeså.

Dommer Oftedal Broch: Likeså.

Dommer Dolva: Likeså.

Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne

D O M :

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Bortelid Gård 9/7 ANS og Knut Repstad, en for begge og begge for en, til Carsten Wilhelmsen, Jan Kåre Myrene, Arild Jørgensen, Randi Skogsfjord, Liv Tove Korsmoe, Olav Moseid, Leif Nilsen, Per Schønberg, Kirsti Mathiesen Hjemdal, Thorleif Høgetveit, Bjørn Andersen, Odd Kvelvane og Eilert Ask i fellesskap, 162.292 - etthundreogsekstitotusentohundreognittito - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, med tillegg av den alminnelige forsinkelsesrente etter forsinkelsesrenteloven §3 første ledd første punktum, for tiden 12 - tolv - prosent årlig rente, fra utløpet av oppfyllelsesfristen til betaling skjer.