LA-1993-140
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1993-10-06 |
| Publisert: | LA-1993-00140 |
| Stikkord: | Odelsrett, Odelslova |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Agder lagmannsrett LA-1993-00140 - Høyesterett HR-1994-00405K . Anket til Høyesterett, lagmannsrettens beslutning stadfestes. |
| Parter: | Saksøker: Jørund Cronblad Krosshus (Forsvarer: Advokat Agnar Haukås) Saksøkt: Liv Haave Hans Arne Haave (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale). |
| Forfatter: | |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §73 |
Ved skjøte 26. desember 1990 fra Åshild Ingrid Krosshus Moody har Liv og Hans Arne Haave overtatt eiendommen Ramberg, gnr. 50 bnr. 1 i Notodden, med en ideell fjerdedel av sameiet Skulsbu, gnr. 57 bnr. 1 i Kongsberg. Ved stevning 6. juni 1991 til Tinn og Heddal herredsrett har Jørund Cronblad Krosshus reist odelssøksmål mot eierne, og bedt avholdt odelstakst. De saksøkte har ikke bestridt saksøkerens odelsog løsningsrett til eiendommen.
Tinn og Heddal herredsrett avsa 10. november 1992 odelstakst med slik slutning:
"1. Verdien av eiendommen Ramberg, gnr. 50, bnr. 1 i Notodden og 1/4 av sameiet Skulsbu, gnr.57, bnr. 1 i Kongsberg, settes til kr 650000,- som full verdi etter odelsloven §49.
2. Jørund Kronblad Krosshus dømmes til å betale til Liv og Hans Arne Haave saksomkostninger med kr 13910,- innen 2 uker etter forkynnelse av taksten."
Taksten ble avsagt under dissens, idet to av rettens medlemmer kom til at verdien burde settes til kr 750000,-. De nærmere omstendigheter ved skjønnet og herredsrettens vurdering fremgår av odelstaksten.
Liv og Hans Arne Haave med h.r.advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig har begjært overtakst ved Agder lagmannsrett, idet de mener at taksten er satt betydelig for lavt. Begjæringen er angitt å gjelde både herredsrettens rettsanvendelse og bevisvurdering. Jørund Cronblad Krosshus med advokat Agnar Haukås som prosessfullmektig har imøtegått overskjønnsbegjæringen.
Overskjønnsforhandling ble holdt 6. og 7. oktober på Notodden. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Lagmannsretten foretok befaring av omhandlede eiendommer og partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for overtaksten.
Saksøkeren - Jørund Cronblad Krosshus - har i hovedtrekk anført:
Herredsretten har satt taksten for høyt, men etter omstendighetene kan den likevel aksepteres. Eiendommen er en kombinert jord- og skogeiendom med bolig. Boverdien er fullt ut tatt hensyn til i taksten.
Eiendommen ble i 1949 overdratt til eiernes datter Ingrid Krosshus for åsetestakst kr 45000,-. I 1967 overdro Ingrid og Leif Krosshus eiendommen til sønnen John Krosshus for kr 160000,- med 25 % åsetesfradrag, d.v.s. kr 120000,-. Ved skifteskjøte i 1986 ble eiendommen overdratt til Åshild Ingrid Krosshus etter skiftetakst fra 1983 kr 394000,- med 25 % åsetesfradrag, d.v.s. kr 296000,-. De saksøkte overtok eiendommen i 1990 for kr 700000,-.
De påkostningene de saksøkte har gjort er skjedd etter at odelssøksmål var reist, og for å gjøre odelsløsningen tyngre for saksøkeren, d.v.s. i illojal hensikt. Påkostningene var ikke påkrevet og det skal derfor i prinsippet ses bort fra disse ved takseringen.
Våningshuset er ca 80 år gammelt. Ved skiftetaksten i 1983 ble det satt til kr 120000,-. Det er ikke senere påkostet noe. Driftsbygningene har ikke vært vedlikeholdt og ikke påkostet noe, bortsett fra stallen. Jord og driftsbygningene ble ved nevnte skiftetakst satt til kr 65000,-, og skogen til kr 200000,-. Etter 1986 er det foretatt betydelig uthogging av skogen, og det er også frasolgt eiendommen en del antikvariske møbler som var inkludert i nevnte skiftetakst. Skulsbu-eiendommen er en beskjeden skogeiendom som ved skiftetaksten ble satt til kr 9000,- ( 1/4 del). Ved en oppsplitting av herredsrettens takst på kr 650000,- vil det være rimelig å sette Skulsbu-eiendommen til kr 10000,-, skogen til kr 150000,-, jord og driftsbygninger til kr 100000,-, og våningshuset til kr 390000,- som må anses å være en god verdi. Det er ingen grunn til noen endring av taksten.
Når det gjelder takstreglene, er det vist til odelsloven §49. Taksten skal fastsettes slik at det blir mulig å drive eiendommen som gårdsbruk, og ikke som en hobbyeiendom for noen som har annet yrke.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Herredsrettens verdifastsettelse stadfestes.
3. De saksøkte pålegges å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.
4. De saksøkte pålegges å betale saksøkerens omkostninger til juridisk bistand for lagmannsretten."
De saksøkte - Liv og Hans Arne Haave - har i det vesentlige anført:
Avgjørende for taksten er verdien på takseringstidspunktet. Herredsretten har vurdert eiendommens verdi betydelig lavere enn den faktiske lovlige omsetningsverdi. Eiendommens beliggenhet og størrelse gjør den velegnet til å bli drevet som gårdsbruk i kombinasjon med annen virksomhetet. Slike eiendommer er sterkt ettertraktet. Eiendommens boverdi er betydelig undervurdert av herredsretten. Det vises til den verdiberegning som er fremlagt av de saksøkte og hvor en påregnelig konsesjonspris på eiendommen er beregnet til kr 1239700,-. Dette svarer til dagens nivå for odelstakster. Bare boligen med tomt er mere verdt enn herredsrettens takst på kr 650000,- for hele eiendommen. Taksten er således vesentlig for lav.
Etter kjøpet i 1990 har de saksøkte tilført eiendommen nødvendige og varige påkostninger, herav ca kr 65000,- til nytt vannanlegg, ca kr 45000,- til ny kloakk, ca kr 23000,- til opparbeidelse av gårdstunet, ca kr 30000,- til utbedring av stallen, og forøvrig ca kr 110000,- til planting av solbærbusker, skogsvei til Lauvås, beplanting av skogsmark og utarbeidelse av skogbruksplan, tilsammen ca kr 275000,-. I tillegg kommer en vesentlig egeninnsats. Alle påkostningene har vært naturlige og nødvendige, og det avvises at noe har skjedd i illojal hensikt. Når det gjelder tilplantingen av solbærbusker, vises til at solbærdyrking er en meget aktuell driftsform. Eiendommens verdi er uavhengig av hvordan odelsløseren har tenkt å drive.
Eiendommen skal takseres til omsetningsverdien uten at det tas hensyn til at det hviler odel på den. Det er vist til Agder lagmannsretts odelsovertakst 9. juli 1992 over gnr. 135, bnr. 1 i Vinje på kr 1150000,-, til Vest-Telemark herredsretts odelstakst 9. oktober 1992 over gnr. 38, bnr. 12 og 14 i Kviteseid på kr 820000,-, og til Nordfjord herredsretts odelstakst 2. juli 1992 over gnr. 15, bnr. 13 i Gloppen på kr 1175000,-. Det er dessuten vist til Ola Rygg: Verdsettelse ved odelsløsning (Advokatforeningens småskrift nr. 52) og til Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer (2. utgave) 170 flg.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Odelstaksten forhøyes.
2. Saksøkeren pålegges å betale saksøktes omkostninger til juridisk og eventuell teknisk bistand for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Eiendommen gnr.50, bnr. 1 ligger i Notodden kommune, noen kilometer utenfor byens sentrum, nær riksvei. Hovedbygningene ligger pent plassert i et tun på flatt terreng med god utsikt over Heddalsvannet. Adkomsten til bygningene er noe bratt og utkjøringen til riksvegen noe uoversiktlig. Eiendommens jordbruksareal er oppgitt å være 47 dekar, herav fulldyrket og lettbrukt 37 dekar og 10 dekar overflatedyrket og gjødslet beite. Jordbruksarealet ligger i nær tilknytning til hovedbygningene. Det totale skogarealet, fordelt på 6 teiger, er på 1587 dekar, herav 1342 dekar produktiv skog. Ifølge driftsplan fordeler dette seg med 7 % høy bonitet, 46 % middels bonitet og 48 % lav bonitet. Hogstklassefordelingen viser 9 % i hogstklasse 1, 27 % i hogstklasse 2, 23 % i hogstklasse 3, 8 % i hogstklasse 4 og 33 % i hogstklasse 5. Treslagsfordelingen er 14 % gran, 79 % furu og 7 % lauvskog.
Til eiendommen hører en fjerdepart av sameiet Skulsbu, gnr. 57, bnr. 1 i Kongsberg.
Det vises forøvrig til herredsrettens beskrivelse av eiendommene, herunder bebyggelsen, og til den fremlagte skogbruksplanen for hovedeiendommen, samt fremlagt skogsoversikt for sameiet Skulsbu.
I skogbruksplanen er henvist til at skogen bærer preg av høy avvirkning i de senere årene. 59 % av skogen er angitt å være skog under foryngelse, ungskog eller yngre produksjonsskog, 8 % eldre produksjonsskog og 33 % gammel skog. Det alt vesentlige av den gamle skogen er å finne på svake boniteter, ca 75 % av stående kubikkmasse finner en her, og dette tømmeret er alt vesentlig betegnet som massevirke og har relativt lang driftsvei. Tilveksten i hogstklasse 3 - 5 er beregnet til 271 m., hvorav størstedelen (58 %) er i klasse 3, og balansekvantumet i skogen er beregnet å ligge under tilveksten og viser 230 m.. Det er i planen foreslått et hogstkvantum for kommende 10 års periode på ca 100 m. pr. år for hele 10 års perioden, d.v.s. lavere enn balansekvantumet.
Lagmannsretten viser til skogbruksplanens oversikt over skogen og de skogressursene som er registrert, og tiltrer i det vesentlige de vurderingene som er gjort i planen. Det vurderes som en klar ulempe at skogen er spredt på flere teiger, med delvis uhensiktsmessig arrondering, særlig teig 1. Teig 4 - den bratte lia nærmest bebyggelsen - må anses som lite verdt.
Ved verdifastsettelsen legges odelsloven §49 til grunn, og slik at eiendommen verdsettes på grunnlag av den bruk av den som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig benyttes til landbruksformål. Det er således en "bruksbestemt salgsverdi" som skal fastsettes, jfr. Rt-1980-233, Rt-1982-1673, og Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer, 3. utgave, 210 flg. Det normale utgangspunktet for takseringen er eiendommens tilstand på takseringstidspunktet, jfr. odelsloven §73 og Rt-1959-258 flg. Saksøkeren har hevdet at saksøkte har foretatt investeringer på eiendommen i hensikt å vanskeliggjøre odelsløsningen, og at retten av den grunn må se bort fra verdien av investeringene. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for en slik påstand. Det er således heller ikke grunnlag for å fravike den alminnelige hovedregel om å legge forholdene på takseringstidspunktet til grunn for taksten. Dette innebærer imidlertid ikke at de faktiske investeringene gjenspeiles fullt ut i taksten. Det bemerkes forøvrig at de saksøkte ved sine investeringer har tatt en bevisst risiko med hensyn til hva de i taksten kan forvente å få igjen av de faktiske investeringene.
Etter en samlet vurdering av de forholdene som er nevnt eller henvist til foran er lagmannsretten kommet til at verdien av eiendommen, inkludert fjerdeparten i det forannevnte sameiet, settes til kr 700000,-.
Saksomkostninger.
Odelsovertaksten er begjært av de saksøkte som har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. I medhold av skjønnsloven §54a litra a, jfr. §54, pålegges saksøkeren å erstatte de saksøkte deres nødvendige omkostninger ved odelsovertaksten. De saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave på kr 20320,-. Av dette er prosessfullmektigens salær kr 18800,- og resten diverse utgifter. Saksøkeren har ikke gitt bemerkninger til oppgaven som legges til grunn. I tillegg kommer kommer utgiftene til rettsgebyr på kr 7125,-, samt utgiftene til meddommere på kr 16774,50. De saksøktes samlede omkostninger ved overskjønnet blir således kr 44219,50.
Herredsrettens saksomkostningsavgjørelse er ikke innbrakt til prøvelse av lagmannsretten, og blir således stående.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av eiendommen Ramberg, gnr. 50, bnr. 1 i Notodden, og 1/4 av sameiet Skulsbu, gnr. 57, bnr. 1 i Kongsberg, settes til kr 700000,- - kronersjuhundretusen -.
2. Jørund Cronblad Krosshus plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne odelsovertaksten å betale til Liv og Hans Arne Haave kr 44219,50 - førtifiretusentohundreognitten 50/100 - som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.