LA-1993-251
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-01-20 |
| Publisert: | LA-1993-00251 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett Nr. 1992-00465 - Agder lagmannsrett LA-1993-00251 A - Høyesterett HR-1994-00460K . Anket til Høyesterett, nektet fremmet. |
| Parter: | Ankende parter: Elin Jahre og Per Magne Sætre (Prosessfullmektig: Advokat Thor Bendik Berg). Motparter: Siri og Tore Rønnild (Prosessfullmektig: Advokat Jon Kåre Brekke). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann. Ekstraordinær lagdommer Martin Beer. Ekstraordinær lagdommer Birger Lassen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
Det ble avsagt slik dom:
I sak mellom Elin Jahre og Per Magne Sætre på den ene side og Siri og Tore Rønnild på den annen side avsa Larvik byrett den 6. januar 1993 dom med slik domsslutning:
"1. Siri og Tore Rønnild frifinnes.
2. Saksomkostninger idømmes ikke."
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens domsgrunner.
Elin Jahre og Per Magne Sætre ved advokat Thor Bendik Berg har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Siri og Tore Rønnild ved advokat Jon Kåre Brekke har imøtegått anken og har påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Larvik den 14. og 15. desember 1993. Per Magne Sætre møtte på vegne av de ankende parter, og Tore Rønnild på vegne av ankemotpartene. Begge avga forklaring. Videre avga Elin Jahre partsforklaring. Det ble avhørt seks vitner, hvorav to var nye for lagmannsretten. Videre ble det dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
De ankende parter ved advokat Berg har i hovedsak anført:
Saken gjelder krav på erstatning, subsidiært prisavslag, i forbindelse med ankemotpartenes salg av bolig til de ankende parter. Kravet bygger på at ankemotpartene ikke oppfylte sin opplysningsplikt ved eiendomssalget. De ankende parter har derfor rett til mangelsbeføyelser.
Ankemotpartene fikk problemer med såkalt svertesopp på huset forholdsvis kort tid etter at huset var bygd og påført en beis som heter Tyrilin. Ankemotpartene tok kontakt med beisprodusenten, Røros Tyriforedling A/S. Dette førte til at huset ble lutvasket, høytrykkspylt, påført soppdrepende middel og deretter ny Tyrilin beis, som ifølge produsenten nå var laget av en bedre type linolje enn tidligere samt tilsatt et bedre soppdrepende middel. Beisingen skjedde forsommeren 1989. Huset ble avertert til salgs høsten 1989, og de ankende parter beså eiendommen i november 1989. Det bestrides at ankemotpartene ved denne anledning opplyste om de problemer de hadde hatt med beisen og svertesoppangrep. Det ble bare opplyst at huset var nybeiset, og at det var unødvenig å beise det på 3-4 år. Først etter at de ankende parter hadde kjøpt huset og var i ferd med å flytte inn 25. januar 1990 fortalte Rønnild om beisproblemene. Han påviste da også et sort parti under kjøkkenvinduet, som han ikke hadde greid å få bort.
Det anføres at ankemotpartene burde opplyst om problemene med svertesopp og den reparasjon som var foretatt før de ankende parter kjøpte huset. Det er ikke tilstrekkelig at ankemotpartene skal ha opplyst om dette til en representant for eiendomsmegleren samt til den takstmann som etter oppdrag fra de ankende parter avga en verditakst før de kjøpte huset. Ankemotpartene pliktet å gi opplysningene direkte til kjøperne. Dertil kommer at de opplysninger som ble gitt representanten fra eiendomsmegleren og takstmannen ble gitt på den måte at det her var et problem som var løst. Ankemotpartene hadde imidlertid ikke noe skikkelig grunnlag for å vite dette. Beisprodusenten hadde ikke garantert mot nye soppangrep. Tvert imot uttalte produsenten i et brev at ingen produsenter kan gi garanti mot nye soppdannelser. Ankemotpartene må også ha vært usikre, idet de overfor produsenten forbeholdt seg å komme tilbake til saken dersom den nye beisen ikke var tilfredsstillende.
Det er ikke godtgjort at den reparasjon som ble foretatt da ankemotpartene eide huset var tilfredsstillende med hensyn til påføring av lut m.v. Videre burde ankemotpartene - i hvert fall før de solgte huset - ha undersøkt om all sopp var drept ved å ta treprøver og sende inn til analyse. Dette er en enkel sak, som de ankende parter senere har fått utført. Videre brukte ankemotpartene den samme beis som tidligere, uten å ha noen garanti for at den virkelig var bedre, slik som produsenten ga uttrykk for. For øvrig er det klart at andre huseiere i Larvik-distriktet, som hadde fått problemer etter å ha brukt Tyrilin beis, og som ankemotpartene tidligere hadde hatt kontakt med, allerede tidlig høsten 1989 fikk nye problemer. Dersom ankemotpartene hadde tatt ny kontakt med disse huseierne, ville de - før de solgte huset - fått en indikasjon på at det foretatte reparasjonsarbeid neppe hadde fått bukt med sopproblemet.
Når det gjelder selgers opplysningsplikt, vises til NOU 1979:48 om avhending av fast eiendom, hvor det på side 15 er gjort rede for opplysningsplikten etter gjeldende rett. Det heter her at selgeren har plikt til lojalt å gi rette opplysninger om forhold det er viktig for kjøperen å få kjennskap til. Når ankemotpartene hevder at plikten er begrenset til forhold som er til stede på avtaletidspunktet, er dette ikke riktig. Det vises til Henriette Løken: Mangler ved eiendomssalg side 124 og 125, samt Rt-1930-1339 og Rt-1935-669. Rettspraksis viser at man har opplysningsplikt om nylig foretatte soppreparasjoner.
For øvrig er det neppe riktig at all soppen var fjernet. Det vises til at ankemotpartene ikke hadde greid å fjerne en sort flekk under kjøkkenvinduet. De burde sjekket om dette var død sopp, eller om den var levende. Mye tyder på at den var levende ettersom flekken vokste etter at de ankende parter hadde overtatt huset.
Når det gjelder det krav som fremsettes, viser de ankende parter til fremlagt oppstilling. Prinsipalt kreves erstatning, som også omfatter tapt arbeidsfortjeneste, idet Sætre, som er lege, gikk glipp av legevakttjeneste i Larvik fordi han måtte arbeide med soppreparasjonen. Det vises til Løkens bok side 78-83 og side 124-130. Videre vises til artikkel av Hagstrøm i TfR 1989 196 flg. og Krüger: Norsk kontraktsrett III artikkel 13.
Subsidiært kreves prisavslag, som skal dekke de utgifter de ankende parter har hatt til utbedring av mangelen, herunder beregnet godtgjørelse for eget arbeid. Utbedringen består i luting, nøytralisering, påføring av soppdrepende middel samt ny beising av alle vegger så nær som nordøstveggen, hvor soppangrepet var så omfattende at de ankende parter fant å burde skifte kledningen. Dessuten er tatt med fremtidig skifting av kledning på nordvestveggen, idet de ankende parter er usikre på om det kan være sopp igjen på denne veggen.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt:
Siri og Tore Rønnild dømmes til å betale erstatning til Elin Jahre og Per Magne Sætre, begrenset oppad til kr 114270,-.
2. Subsidiært:
Siri og Tore Rønnild dømmes til å betale prisavslag til Elin Jahre og Per Magne Sætre, begrenset oppad til kr 94770,-.
3. I begge tilfelle dømmes Siri og Tore Rønnild å erstatte Elin Jahre og Per Magne Sætre sakens omkostninger for begge retter."
Ankemotpartene ved advokat Brekke har i hovedtrekk anført:
Saken gjelder for det første spørsmålet om ankemotpartene var i god tro med hensyn til om det svertesoppangrep de hadde på huset sitt i 1987-88 var tilfredsstillende utbedret da de solgte huset høsten 1989. Videre er det spørsmål om ankemotpartene ved salget hadde opplysningsplikt med hensyn til den soppskade som var utbedret. Endelig er det spørsmål om opplysningsplikten ble oppfylt.
Når det gjelder opplysningspliktens omfang, er det et spørsmål om hvilke opplysninger en selger har plikt til å gi med hensyn til eiendommens egenskaper på salgstidspunktet. Videre må opplysningsplikten avgrenses til eventuelle feil eller mangler som selgeren kjente eller burde kjenne til.
Dersom retten skulle komme til at ankemotpartene hadde plikt til å opplyse om det utbedrede svertesoppangrepet, vil ankemotpartene hevde at opplysningsplikten ble oppfylt. Når det gjelder spørsmålet om kjøperne fikk direkte informasjon, står forklaringene mot hverandre, idet de ankende parter hevder at de ikke fikk noen informasjon før salget, mens Tore Rønnild har forklart at han opplyste om problemene med svertesopp da de ankende parter så på huset i november 1989. Uansett er det klart at ankemotpartene opplyste om problemene med beisen og svertesoppangrepet til den representant for eiendomsmegleren som beså huset før det ble avertert til salgs, samt til den takstmann som kjøperne engasjerte før endelig avtale ble inngått. Denne takstmann bør identifiseres med kjøperne. Han hadde bedre forutsetninger for å vurdere en eventuell virkning på eiendommens verdi enn kjøperne hadde. Den takst han avga, og som lå til grunn for kjøpernes bud på huset, var gitt med full kunnskap om svertesopproblemet. Ved en senere takst som de ankende parter fikk avholdt etter at huset på ny var angrepet av svertesopp, var konklusjonen at svertesopp er et vedlikeholdsproblem, og ikke representerer noen mangel som reduserer eiendommens verdi. Dersom svertesoppangrep ikke kan anses som en kjøpsrettslig mangel, er det selvsagt ikke grunnlag for verken prisavslag eller erstatning.
Da ankemotpartene i 1987-88 oppdaget sorte flekker på husveggen, opptrådte de som en aktsom huseier. Rønnild kontaktet beisprodusenten, og fulgte de råd han fikk om lutvasking, nøytralisering og sprøyting med soppdrepende middel før påføring av ny beis. Når det gjaldt valg av ny beis, stolte ankemotpartene på beisprodusentens opplysninger om at Tyrilinbeisen var endret med hensyn til linolje og tilsetting av soppdrepende middel. Ny beising var fullført på forsommeren 1989. Foruten beisprodusenten kontaktet ankemotpartene over telefon blant annet Treteknisk Institutt og Jotun for å få råd. Den fremgangsmåte som ble brukt for å få bort svertesoppen, er den alle eksperter anbefaler, og for så vidt den samme som de ankende parter har brukt for å få bort det nye svertesoppangrepet. Sommeren og høsten 1989 regnet ankemotpartene problemet som løst. Beisprodusenten hadde i brev til ankemotpartene uttalt at ingen produsent kan garantere mot soppangrep, men at med den behandling som var foretatt var mulighetene meget små. Etter at den nye beisen var påført våren 1989, var det ikke noe sopp å se utover sommeren og høsten. Det var en sort flekk under kjøkkenvinduet som man ikke hadde greid å fjerne, men ankemotpartene regnet med at dette bare var en misfarging av treverket og ikke levende sopp. De så ikke at flekken vokste i tiden frem til de solgte huset.
De ankende parter har anført at ankemotpartene burde tatt treprøver av huset og fått dem undersøkt for å se om all sopp var borte. Dette er imidlertid uttrykk for etterpåklokskap. Et krav om slik undersøkelse ville være å stille for strenge krav til en vanlig aktsom huseiers opptreden.
De uttalelser i Henriette Løkens bok samt den rettspraksis de ankende parter har vist til med hensyn til opplysningsplikt om reparerte soppskader, gjelder de langt alvorligere råtesopper, og ikke svertesopp, som først og fremst er et kosmetisk problem og et spørsmål om vedlikehold. Svertesoppangrep er ganske utbredt, og det er blitt et større problem etter at man av miljøhensyn er blitt mer restriktive med tilsetting av giftstoffer i maling og beis.
Byretten avgjorde saken på det grunnlag at ankemotpartene var i god tro med hensyn til husets tilstand og ga de opplysninger en aktsom person bør gi. Dette må være riktig.
Subsidiært anføres at kravet på erstatning/prisavslag er uforholdsmessig høyt. Det vises til at i en takst kjøperne fikk avholdt i september 1991, ble utbedringsomkostningene anslått til kr 43000,- pluss merverdiavgift. De ankende parter har selv på et tidligere tidspunkt anslått omkostningene til ca 50000,-. De ankende parters krav bygger på et uforholdsmessig høyt tidsforbruk. Dersom de hadde engasjert fagfolk, må det antas at arbeidet ville vært gjort langt raskere. Videre har de ankende parter krevd en timegodtgjørelse som svarer til det et firma ville krevd. Det er imidlertid en timesats som inkluderer arbeidsgiveravgift m.v. Kravet inneholder flere poster som ikke kan anses nødvendige for å utbedre soppangrepet, så som flere takster og 200 lysbilder. Grunnen til at man til slutt fant å måtte skifte kledning på nordøstveggen sommeren 1993, er at denne veggen ble stående ubehandlet i nesten tre år, slik at soppen fikk utvikle seg. Kravet til dekning av fremtidig skiftning av kledning på nordvestveggen kan ikke føre frem. Det er ingen grunn til å anta at dette vil være nødvendig.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Larvik byretts dom av 6. januar 1993, domsslutningens pkt. 1, stadfestes.
2. Siri og Tore Rønnild tilkjennes saksomkostninger for begge retter."
Lagmannsretten skal bemerke:
Svertesopp er en overflatesopp som kan angripe såvel ubehandlet som overflatebehandlet treverk. På overflatebehandlet treverk er vekstgrunnlaget for soppen til dels forurensende partikler som setter seg fast, men også stoffer i selve påstrykningsmiddelet. Av den grunn er de fleste påstrykningsmidler tilsatt fungicider, det vil si soppgifter, som skal motvirke angrep. Tidligere ble maling tilsatt sterke giftstoffer, for eksempel sinkhvitt, som effektivt motvirket angrep av svertesopp. Av hensyn til miljøet er det blitt lagt stadig strengere restriksjoner på bruk av giftstoffer i maling og beis. Resultatet er at svertesoppangrep i de senere år er blitt et økende problem, kanskje særlig i kystklima med fuktig luft. Selv om maling- og beisprodusentene arbeider med å finne tilsetningsstoffer som ikke er miljøskadelige og samtidig effektive i forhold til soppen, må det i dag sies å være vanlig med angrep av svertesopp for eksempel i Larviksområdet, hvor den aktuelle eiendom befinner seg. Det finnes neppe noen maling og beis hvor produsenten kan garantere mot angrep av svertesopp. Erfaring synes imidlertid å vise at motstandskraften er noe forskjellig for de forskjellige typer produkter. Maling og oljebasert dekkbeis synes således å være minst utsatt. Dette forhindrer imidlertid ikke at også malte hus, særlig de som er malt med lys, for eksempel hvit, maling, blir utsatt for svertesopp og gjerne må vaskes hvert år.
I den foreliggende sak ble eiendommen, Sagaveien 5, påført en beis av en type som synes særlig utsatt for svertesoppangrep. Beisen var således nesten ikke tilsatt fargestoffer, for at treets struktur skulle synes gjennom beisen. Dette ga huset et vakkert utseende og en særlig glød, som man har beskrevet det, men svertesopp på denne beisen gir et særlig skjemmende utseende. Videre er det klart at et påstrykningsmiddel basert på linolje, slik Tyrilinbeisen var, er særlig mottakelig for svertesoppangrep. Ankemotpartene fikk et ganske omfattende svertesoppangrep på huset da det ennå var ganske nytt. Beisprodusenten ble kontaktet, og synes i hvert fall delvis å ha erkjent ansvar. Det ble således gitt uttrykk for at den linolje som var brukt var av dårlig kvalitet. Huset ble av ankemotpartene behandlet på den måte som de fleste eksperter synes å anbefale, nemlig vasking med lut, nøytralisering, og deretter påføring av soppdrepende middel før ny beising. Ved valg av ny beis fikk ankemotpartene tilbud fra produsenten om å gå over til en annen beis enn Tyrilin, men samtidig ble det opplyst at man nå hadde endret sammensetningen av Tyrilinbeisen ved å bruke en linolje av bedre kvalitet. Videre ble det tilsatt et nytt soppdrepende middel. Ifølge produsenten skulle den nye Tyrilinbeisen være tilfredsstillende. Produsenten ville riktignok ikke garantere mot nye soppangrep under henvisning til at ingen produsenter kan gi en slik garanti, men det ble uttalt at faren for nye angrep av svertesopp var meget liten.
Huset ble solgt til de ankende parter høsten 1989, ca et halvt år etter at den nye beisen var påført. Ca. et halvt år etter dette igjen ble det oppdaget begynnende nye angrep av svertesopp. Svertesoppen utviklet seg, og sommeren 1992, før tre av husets vegger ble behandlet med lutvasking, nøytralisering, påføring av soppdrepende middel og deretter påføring av dekkbeis, var angrepet omfattende. Den siste veggen mot nordøst ble stående uten utbedring helt frem til sommeren 1993. Dette var den veggen som var hardest angrepet, og de ankende parter fant det best å skifte kledning på denne veggen. Det skal bemerkes at det da var gått fire år siden den andre påføringen av Tyrilinbeis, og soppen hadde fått utvikle seg i lang tid uten noen form for utbedring.
Retten legger til grunn at når eiendommen igjen ble utsatt for svertesoppangrep forholdsvis kort tid etter den andre påføringen av Tyrilinbeis, må dette antas å ha sin årsak i at Tyrilinbeisen fortsatt var særlig mottagelig for angrep. Det vises til at beisen fortsatt var basert på linolje, hvilket generelt gjør et påstrykningsmiddel særlig utsatt for angrep, samt at det soppdrepende middel som ble tilsatt muligens ikke var tilstrekkelig effektivt. Det skal her likevel bemerkes at alle produsenter på grunn av de tidligere nevnte restriksjoner med hensyn til miljøfarlige gifter har problemer med å finne soppdrepende midler som er tilstrekkelig effektive.
Spørsmålet i saken er om huset da det ble solgt led av en mangel som kan gi grunnlag for prisavslag eller erstatning. Retten legger til grunn at på salgstidspunktet var det tidligere angrepet utbedret, muligens bortsett fra et par steder hvor det ikke helt hadde vært mulig å fjerne misfargingen. Dette gjaldt således under kjøkkenvinduet. Den mangel som likevel rent objektivt var til stede, lå i den beisen som var påført huset, idet denne fortsatt antas å ha vært mer enn alminnelig mottakelig for svertesoppangrep. Spørsmålet er om selgerne burde opplyst om de problemer de hadde hatt med svertesopp og den utbedring som var gjort. Etter rettens syn må en slik opplysningsplikt i tilfelle bygge på at selgerne ut fra det som hadde skjedd, burde regne med at huset fortsatt var mer enn vanlig utsatt for svertesoppangrep. Som det fremgår av rettens bemerkninger ovenfor, måtte dette i så fall bygge på usikkerhet med hensyn til om Tyrilinbeisen med den nye sammensetningen var et særlig sårbart påstrykningsmiddel.
Retten finner dette spørsmålet noe tvilsomt. Det skal her først bemerkes at det er liten veiledning å finne i den teori og den rettspraksis de ankende parter har vist til vedrørende plikt til å opplyse om soppreparasjoner. I alle dommene er det tale om råtesopper, til dels den meget farlige ekte hussopp. Svertesopp er ikke en råtesopp, og virker ikke nedbrytende på trematerialet. Problemet med svertesopp er først og fremst at den gir misfarging, og derfor virker skjemmende. I visse tilfelle kan den etter enkelte ekspertuttalelser gi grobunn for utvikling av råtesopp. Ifølge vitnet statsmykolog Røed, som har bred erfaring, er imidlertid dette praktisk sett ikke noe særlig problem.
Lagmannsretten er blitt stående ved samme resultat som byretten. I likhet med byretten er man således kommet til at det ikke kan karakteriseres som uaktsomt av ankemotpartene å gå ut fra at problemet med svertesopp var løst på det tidspunkt de solgte huset til de ankende parter. Den behandling som var foretatt for å utbedre det svertesoppangrep ankemotpartene hadde hatt, må etter lagmannsrettens syn anses tilfredsstillende, bortsett fra at valget av påstrykningsmiddel i ettertid har vist seg å være uheldig. Retten kan likevel ikke se at det var uaktsomt av ankemotpartene å stole på produsentens utsagn om at Tyrilinbeisen var forbedret både ved bruk av en annen linolje og ved tilsetting av et bedre soppdrepende middel. Det skal her også bemerkes at den takstmann de ankende parter engasjerte før de inngikk avtale om kjøp av huset, og som ubestridt fikk opplysninger om de svertesopproblemene som hadde vært og hva som var gjort for å avhjelpe disse, ikke la vekt på faren for nytt svertesoppangrep som noe verdireduserende element da taksten ble avgitt.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at de ankende parter ikke kan gjøre mangelsbeføyelse gjeldende overfor ankemotpartene. Retten vil for øvrig bemerke at det krav de ankende parter har fremsatt i alle fall er altfor høyt i forhold til den mangel som reelt forelå ved huset. Lagmannsretten viser her særlig til at det gikk to år fra de ankende parter oppdaget begynnende utvikling av svertesopp til tre av veggene ble utbedret, og ytterligere ett år før kledningen på den fjerde veggen ble skiftet. I 1992 ville det i alle fall vært aktuelt med ny beising av huset, ettersom det var tre år siden siste beising. Utgiftene til beis og arbeidet med å påføre denne måtte derfor etter rettens syn i alle fall bæres av kjøperen. Det som eventuelt kunne kreves, ville bare være utgiftene til den særlige lutvasking m.v. som var nødvendig før beis kunne påføres. Dette arbeid har de ankende parter utført selv, men har krevd en timepris som ligger på høyde med det et firma ville krevd, en timesats som ville omfatte firmaets fortjeneste, arbeidsgiveravgift m.v. Det timetall som er oppgitt til arbeidet, ville imidlertid sannsynligvis vært langt lavere dersom fagfolk hadde gjort jobben. Skifting av kledning ville neppe ha vært nødvendig hvis soppangrepet ikke hadde fått utvikle seg så lenge. Det er således i alle fall tale om en mangel av mindre betydning og omfang enn det som avspeiles i de ankende parters krav, særlig da når man også må ta i betraktning at et visst svertesoppangrep på hus alltid er påregnelig.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste for så vidt angår realiteten. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse, idet man har vært i en viss tvil med hensyn til om ankemotpartene hadde plikt til å opplyse om det tidligere svertesoppangrep og den utbedring som er utført.
Når det gjelder omkostningene for lagmannsretten, finner retten at de ankende parter i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør dekke ankemotpartenes omkostninger. Advokat Brekke har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 34000,-. De ankende parter har ikke hatt bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Elin Jahre og Per Magnus Sætre til Siri og Tore Rønnild kr 34000,- - kronertrettifiretusen - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.