Rt-1930-1339

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1930-11-18
Publisert:	Rt-1930-1339
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 143/2 s.a.
Parter:	A/S Hansteens gate 10 ved Arthur Cederlind (advokat Puntervold) mot enkefru Marie Torgersen (advokat Helmer).
Forfatter:	Næss, Andersen, Bang, Dahl, Bade, Christiansen, Backer
Lovhenvisninger:	Kjøpsloven (1907) §42

I nærværende sak blev av Oslo byrett med tilkaldelse av bygningskyndige domsmenn den 30 mai 1928 avsagt dom, hvorved saksøkte enkefru Marie Torgersen blev frifunnet for saksøkeren A/S Hansteens gate 10's tiltale. Saksøkeren blev derhos tilpliktet at betale 600-kroner i omkostninger.

A/S Hansteens gate 10 har paaanket dommen til Høiesterett med saadan paastand: «Prinsipalt: At saksøkte tilpliktes at betale appellanten kr. 40.000 i erstatning. Subsidiært: At saksøkte tilpliktes at yde A/S Hansteens gate 10 kr. 31.000 i prisavslag samt under enhver omstendighet sakens omkostninger ved byrett og Høiesterett».

Fru Marie Torgersen har nedlagt saadan paastand: «At anken forkastes eller at byrettens dom stadfestes og at A/S Hansteens gate 10 dømmes til at betale fru Marie Torgersen sakens omkostninger ogsaa ved Høiesterett».

Til avvisning paa grunn av manglende appellverdi, som av saksøkte antydet, finnes ikke grunn.

Angaaende sakens gjenstand og nærmere omstendigheter henvises til byrettens domsgrunner.

Til begrunnelse av anken har den ankende part anført, at byretten har tatt feil med hensyn til soppskaden, dens oprinnelse alder og omfang og likeledes med hensyn til selgerens ansvar for skjulte feil og ved sin bedømmelse av klausulen i kjøpe kontrakten om eiendommens besiktelse av kjøperen m.v., herunder ogsaa forsaavidt de sakkyndige vidners uttalelse angaar.

Under 26-28 november 1928 og 25-30 april 1929 er bevisoptagelse avholdt ved Oslo byrett. Herunder er avhørt en rekke vidner, hvorav de fleste hadde forklart sig for byretten under hovedforhandlingen. Som nytt vidne er avhørt den i kjøpekontrakten nevnte tillitsmann som deltok med kjøperens representant Cederlind i den besiktelse som gikk forut for kjøpet. Det viser sig at være en malermester, Thoralf Pettersen, som har forklart, at det var oppusningen han skulde se paa. Der var overhode ikke tale om soppskade. De var ikke inne i bakbygningen (sidebygningen) som visstnok var stengt, og visstnok heller ikke i nogen kjellerboder.

De for byretten avhørte sakkyndige vidner ingeniør Th. Svane, murmester J. R. Singer og tømmermester J. E. Johannessen har avgitt en erklæring av 21 juli 1928, som i alt vesentlig stemmer med den opfatning av bygningens tilstand og skadens aarsaker som byretten har lagt til grunn.

Side:1340

De av byretten opnevnte sakkyndige, sundhetsinspektør A. Diesen, som senere er utnevnt til stadsfysikus i Oslo, professor ved Norges Landbrukshøiskole dr. Henrik Printz og arkitekt og murmester A. Nordlie har under bevisoptagelse paa spørsmaal av partenes rettsfullmektiger blandt annet uttalt, at der er konstatert ekte hussopp - merulius lacrymans - i gaarden. Der har vært sopp i bygningen allerede i 1906 i den del som støter mot Huitfelts gate 13. Arten av denne sopp er dog ikke sikkert kjent. Aarsaken til den var tekniske mangler ved bygningen som samme aar blev rettet, og man har ikke senere holdepunkt for noget nytt utbrudd av sopp i denne del av bygningen som kan henføres til den eldre soppskade. I samme del av kjelleren er der høsten 1928 paavist en raatten dørkarm paa hvilken der blev funnet inntørkede soppkaker. Soppens art har ikke latt sig bestemme. Den har ikke gitt vekst av annet enn ordinær muggsopper. Det er intet til hinder for at denne skade kan skrive sig fra angrepet i 1906. I Bergers leilighet som støter mot Huitfelts gate 13 har de sakkyndige konstatert et frisk soppangrep (merulius lacrymans) neppe mere enn 2 aar gammelt. Dette soppangrep skriver sig sannsynligvis fra en soppforekomst i Huitfelts gate 13, hvor der paa det tilsvarende sted i murveggen finnes sopp av noget eldre dato og som har det for merulius lacrymans karakteristiske makroskopiske og mikroskopiske utseende. Om soppangrepet i murveggen paa begge sider av Kiellands bod uttaler de sakkyndige, at det skyldes merulius lacrymans og efter sitt utseende maa være av eldre dato, men man mangler metoder til at bestemme soppens alder, og man maa her henholde sig til vidneprovene. Om disse tør de sakkyndige ikke uttale sig, men bemerker at der fra et mykologisk synspunkt intet kan anføres mot 4de, 14de og 17de vidneutsagn.

De sakkyndige anser soppangrepet i sidebygningen efter soppens utbredelse og de bygningstekniske feil ved bygningen at være av eldre dato og opstaatt før eiendommens salg i 1925.

En besiktelse ved en bygningskyndig vilde efter de sakkyndiges mening sannsynligvis for sidebygningens vedkommende ha ledet til opdagelse av soppangrep. For hovedbygningens vedkommende vilde et soppangrep i en saa lett tilgjengelig bygningsdel som dørkarmen i Kiellands bod sannsynligvis være opdaget av en bygningskyndig og ha ledet til nærmere undersøkelse av de tilstøtende murdeler. I praksis bør man regne med minst 6 aar efter en reparasjon, før et hus kan ansees befridd for sopp. Kan der efter utløpet av denne tid av en sakkyndig ikke paavises sopp, tør man i almindelighet anse soppen for at være fordrevet. Naar undtas den nylig opdagede soppforekomst i fru Bergers leilighet er der under de nuværende forhold ingen sopputvikling at spore paa nogen av de steder som tidligere har vært angrepet. Men der kan være smitte tilbake.

De sakkyndige anser opdagelsen av enhver spontan forekomst av merulius lacrymans som en meget vesentlig sak for en bygning, selv om dens utbredelse umiddelbart gir inntrykk av at være lokal.

Side:1341

Høiesterett finer at saken efter det som saaledes foreligger staar i alt vesentlig i samme stilling som for byretten. Efter de opnevnte sakkyndiges mening, som forsaavidt maa bli at legge til grunn, maa nemlig det høsten 1928 forefunne friske soppangrep ansees som en lokal skade opstaatt i løpet av de nærmest foregaaende 2 aar, hvorefter det ingen innflydelse kan øve paa avgjørelsen av spørsmaalet i saken, som angaar mulig ansvar for gaardens tilstand paa salgstiden 4 juli 1925. Høiesterett kommer med hensyn hertil til samme resultat som byretten og kan i alt vesentlig tiltre dens begrunnelse. De sakkyndiges uttalelser leder ikke til antagelsen av en skjult soppskade i gaarden ved salgstiden alene paa grunnlag av de senere gjorte fund, som der har vært adgang til at undergi sakkyndig granskning. Og heller ikke ved at sees i forbindelse med de foreliggende vidneutsagn kan de medføre et annet resultat. De vidner som de opnevnte sakkyndige i sin erklædng ovenfor nevner, nemlig 4de vidne Hans Kamstrup, 14de vidne Ole Julius Hanssen og 17de vidne Rudolf Kristoffer Bredesen, av hvilke den sistnevnte har vært portner i et par aar i enkefru Torgersens tid, har visstnok ment at ha sett sopp i gaarden i hennes eiertid eller 14de vidne i 1926, altsaa aaret efter, men disse vidner er helt usakkyndige, og deres iakttagelser kan derfor ikke legges til grunn ved avgjørelsen av et ansvarsspørsmaal som det foreliggende. 17de vidne har da heller ikke turdet si om det var sopp han saa, og 14de vidne meldte ikke av til gaardsbestyreren Arntzen, skjønt vidnet var portner i gaarden og saaledes hadde all opfordring dertil, hvis han hadde anset det iakttatte av nogen betydning for gaarden. En reparasjon av gulvet i kjøkkenet i 17de vidnes leilighet skyldtes raattenskap ved vasken, og det kan ikke danne noget avgjørende bevis at den snekker som utførte reparasjonen skal ha nevnt, at der var sopp i kjøkkengulvet.

Om enn oplysningene med adskillig styrke lar formode, at gaarden i nogen grad har vært soppbefengt ved salgets avslutning, maa navnlig den omstendighet at kjøperen, skjønt han i kjøpekontrakten uttaler at han har besiktiget eiendommen sammen med sin tillitsmann, ved besiktelsen hverken benyttet bygningskyndig assistanse eller forøvrig gikk frem med fornøden omhu, idet han overhode ikke besaa sidebygningen eller kjellerbodene, medføre at mulig tvil om bevisets stilling løses til gunst for selgeren. I betraktning av gaardens elde og bygningsmaate var det en vesentlig feil eller uforsiktighet fra Cederlinds side, at han ikke foretok en ordentlig besiktigelse med bygningskyndig bistand. Da kjøpekontrakten forutsetter besiktelse, er det et spørsmaal om han overhodet kan paaberope sig de nu forefunne mangler som en bygningskyndig mann i tilfelle vilde ha gjort ham opmerksom paa. Dette faar navnlig anvendelse paa sidebygningen. Hvad hovedbygningens tilstand paa salgstiden angaar, er beviset for sopp i hvert fall utilstrekkelig. Noget annet er det at der i saa gamle og mindre godt opførte bygninger i et saa vanskelig strøk som det heromhandlede alltid vil være tilstede disposisjoner for sopp og raattenhet, som meget lett kan komme til synlige utbrudd under

Side:1342

særlige omstendigheter, f.eks. svære nedbørsperioder og slett vedlikeholdte avløp for vann samt mangel paa luftning av kjeller. Saadant maa man være forberedt paa, og det kan derfor ikke berettige til prisavslag.

Det kan ikke li eller ansees paa det rene at den forefunne skade er av tilnærmelsesvis det omfang som saksøkeren har paastaatt. Til forsvarlig utbedring vil efter arkitekt Nordlies erklæring av 25 april 1929 alene utkreves ca. 5000 kroner, heri innbefattet det sist funne tilfelle, som han anslaar til 1800 kroner.

Spørsmaalet om der har vært betimelig reklamert angaaende forefunnne mangler blir det ikke nødvendig at ta standpunkt til.

Byrettens dom vil efter det anførte være at stadfeste. Saksomkostninger for Høiesterett finnes den ankende part at burde tilsvare.

Dommerne Dahl og Bade kommer til et annet resultat enn flertallet. Om det enn efter de foreliggende oplysninger forekommer oss overveiende sannsynlig, at de i hovedbygningen paaviste soppskader har vært tilstede paa salgstiden, antar vi dog at der ikke herfor er tilveiebragt et saa avgjørende bevis som maa kreves forat selgeren skal kunne holdes ansvarlig for skaden - jfr. høiesterettsdom i Rt-1930-257. Derimot maa vi ved de opnevnte sakkyndiges erklæringer anse det utilstrekkelig godtgjort, at sidebygningen, som utgjør en fløi av hovedbygningen, allerede før salgstiden har vært angrepet av merulius lacrymans. Videre finner vi efter de sakkyndiges uttalelse herom at maatte legge til grunn, at denne soppskade - uansett at sidebygningen har en forholdsvis ubetydelig verdi i forhold til den hele eiendom - dog paa grunn av smittefaren maa anskues som en vesentlig feil ved eiendommen og derfor maa antas at medføre en ikke ubetydelig forringelse av dennes salgsverdi.

Efter det foreliggende kan selgeren visstnok ikke ansees overført noget svikaktig eller uaktsomt forhold. Vi antar imidlertid at tilstedeværelsen av ekte hussopp paa salgstiden ifølge tidligere høiesterettsdommer - se f.eks. Rt-1926-535, Rt-1926-791 og Rt-1926-821 - maa betraktes som en skjult feil der uten hensyn til skyld begrunner et prisavslag i kjøpesummen svarende til den ved manglen bevirkede verdiforringelse. At soppangrepet sannsynligvis vilde ha vært opdaget ved besiktigelse av en bygningskyndig kan efter vaar mening ikke befri selgeren for ansvar, idet en kjøper av fast eiendom ikke uten uttrykkelig forbehold derom kan være forpliktet til at benytte sakkyndig bistand til undersøkelse av eiendommen. Undladelsen herav antas saaledes ikke at kunne medføre, at selgeren fritas for vanlig ansvar for mangler som ikke trer frem ved en almindelig besiktigelse. Like saa litt kan vi legge nogen vekt paa kjøpekontraktens bemerkning om at eiendommen var besiktiget av kjøperen og dennes tillitsmann. Heri kan ikke legges nogen fraskrivelse av selgerens ansvar for skjulte feil, dette saa meget mindre som «tillitsmannen» er oplyst at ha vært en malermester, som bare skulde se paa oppusningen og vel heller ikke kan forutsettes at ha besiddet nogen særlig kyndighet med hensyn til soppskade.

Side:1343

Vi antar at kjøperens reklamasjon efter omstendighetene maa ansees betimelig fremsatt.

Efter det anførte voterer vi for at appellanten tilkjennes et prisavslag, som vi antar passende kan ansettes til kr. 10.000.

Domsslutning:

Byrettens dom stadfestes. I saksomkostninger for Høiesterett betaler A/S Hansteens gate 10 til enke fru Marie Torgersen kr. 1200 innen 14 dager efter denne doms forkynnelse under eksekusjons tvang.

Av byrettens dom:

Saken gjelder erstatningskrav, subsidiært krav om prisavslag i anledning av soppskade paa eiendommen Hansteens gate 10.

Ved kjøpekontrakt av 4 juli 1925 solgte enkefru Marie Torgersen til Arthur Cederlind paa vegne av et aktieselskap under dannelse sin eiendom Hansteens gate 10 i Oslo for kr. 151.000 til overtagelse 1 september samme aar. I kjøpekontrakten er bl.a. anført: «Eiendommen, der er besiktiget av kjøperen og dennes tillitsmann, selges i den stand den nu befinner sig med grunn, mur- og nagelfaste innretninger osv.»

Sommeren 1927, antagelig i juli, blev der av 13de vidne Kamstrup funnet hussopp i og omkring døren til en leieboer Kiellands bod i hovedbygningens kjeller. Herom blev gaardens bestyrer Arntzen (14de vidne) varslet antagelig 1 august 1927. Noget senere paa sommeren i august eller september viste det sig at en liten 2 etasjes sidebygning inne i gaarden maatte underkastes en større reparasjon paa grunn av soppskade og raattent treverk, særlig i gulvet i 1ste etasje. I skrivelse av 8 oktober 1927 fra gaardens bestyrer blev der reklamert overfor saksøkte fru Torgersen i anledning av begge soppskader.

Saksøkeren gjør gjeldende: 1. At saksøkte, som i ca. 10 aar har bodd i gaarden, har visst eller burde ha visst om, at gaarden var soppbefengt. 2. At saksøkte, selv om hun ikke har optraadt doløst eller culpøst, er erstatningspliktig, fordi det her gjelder en skjult feil, og under enhver omstendighet maa finne sig i prisavslag overensstemmende med det almindelige rettsprinsipp som kjøpslovens §42 gir uttrykk for. - - -

Eiendommen. Hansteens gate 10 er en hjørnebygning paa gatens østside med inngangsport fra en sydvendt blindgate med fasade dels mot Hansteens gate, dels mot blindgaten og med gaardsrum inn mot naboeiendommen ovenfor og nordenfor. I gaardsrummets nordøstre hjørne ligger den omhandlede lille sidebygning, som oprinnelig har vært innredet til stall. Midt i inngangsporten er paa venstre (vestre) side døren ned til hovedkjelleren, bare ca. 1/2 meter lavere enn porten. Ca. 5 meter innover kjellergangen har man paa høire haand (mot nord) døren til Kiellands bod, hvor soppskaden var opstaatt. Gulvet i kjellergangen var utenfor denne dør og omkring en kloakk-kum et par meter lengere inn fuktig. I kjellerboden paavistes, at koks som laa ved veggen mot kjellervinduet i hjørnet inn mot gaarden var fuktig. I kjellergangens vegg ca. 1/2 meter fra døren til Kiellands bod) i retning av porten og i ca. 1/2 meters høide var mursten fjernet og soppmycelium - i levende eller utdød tilstand - blev her paavist inne i muren. Gulvet i kjellergangen er dannet av mursten lagt paa «flask» d. v. s. flatt mot bakken. Gaardsrummet ligger høiere enn

Side:1344

kjellergulvet og blindgaten sønnenfor. Under portrummet paavistes et rum hvor der adskillig tid forut for saksøktes eiertid, antagelig omkring 1905, har vært sopp, men hvor reparasjon har funnet sted og hvor nu ingen sopp forefinnes eller paastaas at være tilstede. I den lille sidebygning inne i gaarden var gulvet i 1ste etasje nu helt fjernet, men rester av raattent og soppskadet treverk paavistes. Likesaa paavistes hussopp opunder taket til 1ste etasje.

Retten finner helt at kunne bortse fra den eldre soppskade under portrummet. Der er her sørget for lufttilgang paa begge sider av portrummet, og der er ikke grunn til at anta at der foreligger nogen forbindelse mellem denne eldre soppskade og de her i saken omhandlede soppskader.

Hvad angaar omfanget av soppforekomsten i hovedbygningen bemerkes: Det maa ansees helt paa det rene, at en paastand fra saksøkeren om at der har vist sig sopp i gulvet i 2nen etasje omtrent rett over kjellerdøren, ikke er riktig. Ved boringer i gulvet i 2nen etasje paa de spesielle steder, hvor der paa grunn av ujevnhet i malingen var opstaatt mistanke om sopp, har retten overbevist sig om, at gulvet og treverket var fritt for sopp. I denne forbindelse bemerkes, at ifølge 2net vidne ingeniør Christiansens prov har denne, antagelig i 1922 eller 1923, overfor saksøkte ytret formodning om, at ujevnheten i malingen skyldtes sopp, mens saksøkte ifølge vidnets prov bestred dette.

Der foreligger saaledes bare bevis for en lokal soppskade i kjellerdøren til Kiellands bod og ved denne, idet der har vist sig sopp ogsaa under stenheller i kjellerboden rett inn for døren og som før nevnt i murveggen ved siden av døren.

Retten maa anse hovedaarsaken til soppskaden for være innsig fra gaardsrummet og fuktighet fra kloakk-kummen. Terrengets heldning i forbindelse med at gaarden er bygget paa fjell uten tilstrekkelig grunnmur, danner en stadig fare for vanninnsig fra gaarden. At der ikke sjelden i en kjeller av dette slags gjennem mikroskopisk undersøkelse vil kunne paavises soppsporer eller uutviklede - for det blotte øie usynbare - soppmycelier, er antagelig. Det er ogsaa mulig at soppskade var opstaatt allerede i 1925. Men overensstemmende med de sakkyndige uttalelser fra 3dje vidne ingeniør Svane og 11te vidne murmester Johansen anser retten det ikke bevist, at nogen virkelig soppskade eller synlig soppforekomst var tilstede ved kontraktens avslutning 4 juli 1925. I motsatt retning kommer vesentlig bare i betraktning 18de vidne byggmester Wilhelmsens prov, idet Wilhelmsen som utførte eller ledet reparasjonsarbeidet sommeren 1927, har uttalt som sin bestemte opfatning, at soppskaden er av eldre datum. 13de vidne Kamstrups forklaring om naar han første gang blev opmerksom paa soppskaden, er noget vaklende, og retten kan som nevnt ikke anse det godtgjort, at soppskade i eller ved kjellerdøren overhodet er bemerket tidligere enn 1 juli 1927. Det sakkyndige 9de vidne - Løberg - har ikke bestemt kunnet uttale, at soppskaden var eldre enn kjøpekontrakten.

Med hensyn til soppskaden i sidebygningen anser retten det overveiende sannsynlig, at der har vært hussopp allerede ved salget. Visstnok har 6te vidne - Teigen - som i 1916 eller 1917 utførte et reparasjonsarbeide her og fant murveggene raa og fuktige og spikerslaget i veggene raatne, videre forklart at han ikke saa nogensomhelst soppdannelse. Hensett til det store omfang av soppskaden, som er paavist høsten 1927, finner

Side:1345

retten dog at maatte bortse fra den mulighet, at der ikke ogsaa var sopp i juli 1925. Det sakkyndige vidne murmester Johansens prov gaar bestemt i denne retning, og denne opfatning støttes ogsaa ved de forøvrig foreliggende vidneprov. Retten finner det imidlertid ogsaa i tilslutning til det nevnte vidnes prov sannsynlig, at soppskaden ved en omhyggelig besiktigelse hadde kunnet paavises allerede i juli 1925. Hvorvidt der var nogen skjult soppskade ved kontraktens avslutning er saaledes uklart.

Uansett at det maa antas at ha vært sopp i sidebygningen, da salget fant sted, finner retten ikke kravet om erstatning eller prisavslag begrunnet og skal om dette bemerke: - - - Noget bevis for at saksøkte ved salget kjente til soppskaden er videre ikke ført, og saksøkte maa derfor antas at ha vært i god tro. Selv om soppdannelse i almindelighet ansees som en feil, som selgeren har garantiansvar overfor, eller som kan begrunne prisavslag, er dette neppe nogen helt almengyldig regel, kfr. Rt-1913-737 flg. I hvert fall maa den her avsluttede kontrakt forstaas saaledes, at risikoen for en lokal soppdannelse ligger hos kjøperen. Avgjørende vekt legges her paa kjøpekontraktens klausul om at eiendommen er besiktiget av kjøperen og dennes tillitsmann. Ved denne klausul maa nemlig kjøperens almindelige undersøkelsesplikt ansees skjerpet, og gaarden maa ansees solgt med de feil og mangler som kjøperen ved kyndig og inngaaende besiktigelse kunde blitt bekjent med. Nu maatte den lille sidebygnings lavere beliggenhet i forhold til naboeiendommens gaardsrum og den manglende isolasjon mot naboeiendommen hos enhver bygningskyndig vekke mistanke om, at der her kan opstaa fuktighet, raattenskap i treverk og tillike soppdannelse.

Og selv om soppdannelsen ikke har kunnet opdages ved bygningskyndig besiktigelse, ansees allikevel ikke prisavslag og enn mindre erstatning berettiget. Hele sidebygningen innbringer en maanedlig husleie av bare ca. 30 kroner. I forhold til den hele eiendom maa soppdannelsen i sidebygningen betraktes som lokal og som en uvesentlig feil. Ogsaa uten soppdannelse vilde en hovedreparasjon av sidebygningen snart vært nødvendig, hvis denne fortsatt skulde brukes som bolig. Selv om kjøpslovens §42 analogisk kan anvendes, hvilket synes tvilsomt nettop hvor det gjelder en saa gammel bygning, maatte soppskaden paa kontraktstiden ha vært av vesentlig betydning for at prisavslag skulde opnaas. Den i Rt-1926-821 refererte høiesterettsdom ansees ikke avgjørende for nærværende sak.

Hvad soppskaden i hovedbygningens kjeller angaar bemerkes subsidiært, at heller ikke denne ved kontraktsavslutningen kan ansees at ha vært av nogen vesentlig betydning. Dessuten finner retten at reklamasjon her er fremsatt forsent. Reklamasjon burde her være skjedd saa tidlig, at saksøkte selv hadde kunnet iaktta soppskaden før den stedfunne reparasjon. Denne har aapenbart vært helt utilstrekkelig og har ogsaa bare kostet et beløp av ca. 160 kroner. - - -