LA-1995-694
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-04-19 |
| Publisert: | LA-1995-00694 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Telemark herredsrett Nr: 94-00267 - Agder lagmannsrett LA-1995-00694 A. |
| Parter: | Ankende part: Stora Byggprodukter Norge AS (Prosessfullmektig: Advokat F.W. Heimbeck). Ankemotpart: Nome Industriselskap AS (Prosessfullmektig: Advokat Morten Fjermeros). |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg, formann. Lagdommer Trude Sæbø. Ekstraord. lagdommer Birger Lassen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180 |
I sak mellom Nome Industriselskap AS og Stora Byggprodukter Norge AS avsa Nedre Telemark herredsrett den 30. mai 1995 do med slik domsslutning:
1. Stora Byggprodukter Norge AS dømmes til å betale Nome Industriselskap AS kr 3889738,- - tremillioneråttehundreogåttinitusensjuhundreogtrettiåtte - kroner med tillegg av 12 % rente p.a. av kr 2415738 regnet fra 01. desember 92 og 12 % rente p.a. av kr 1474000 fra 29. desember 93 til betaling skjer.
2. I saksomkostninger betaler Stora Byggprodukter AS til Nome Industriselskap AS kr 120120,- - etthundreogtjuetusenetthundreogtjue - samt rettsgebyr og utgiftene til fagkyndige domsmenn.
3. Oppfyllelsesfristen under punktene 1 og 2 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.
Sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten fremgår av herredsrettens domsgrunner.
Stora Byggprodukter Norge AS ved advokat F.W. Heimbeck har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Nome Industriselskap AS imøtegikk anken, og innga aksessorisk motanke. Under saksforberedelsen inngikk partene forlik for så vidt gjaldt en del av tvisten, nemlig Nome Industriselskap AS' krav på erstatning for mangelfullt utført vedlikehold. Dette førte til at den aksessoriske motanke ble trukket. Ved lagmannsrettens kjennelse av 16. januar 1996 ble saken hevet for så vidt angikk den aksessoriske motanke. Videre førte forliket til at påstandbeløpet fra Nome Industriselskap AS' side ble endret.
Ankeforhandling ble holdt i Skien den 26. og 27. mars 1996. På vegne av den ankende part møtte administrerende direktør og styremedlem Egil Wold, som avga forklaring. For ankemotparten møtte styreformann Asbjørn Nygård, som også avga forklaring. Det ble ytterligere avhørt to vitner, og dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Den ankende part ved advokat Heimbeck har i hovedsak anført:
Tvisten gjelder oppgjør for leie av industrianlegg i Nome kommune tilhørende Nome Industriselskap AS. Nome Industriselskap A/S inngikk i oktober 1976 leieavtale med LøvenskioldVækerø AS. Senere har flere selskaper trådt inn som leietakere i den opprinnelige leiekontrakten. Det siste selskapet som drev produksjon der som leietaker var Swedoor AS, nå Stora Byggprodukter Norge AS.
Tvisten gjelder forståelsen av og konsekvensene av den opprinnelige leieavtale av 1976, samt betydningen av enkelte senere disposisjoner, særlig det såkalte moratorium i 1987.
Forholdet er at Nome Industriselskap AS, som eide industrianlegget, var et såkalt gjennomstrømmingsselskap. Egenkapitalen var meget lav i forhold til lånekapitalen. Leien ble fastsatt ut fra de finanskostnader industriselskapet hadde i form av avdrag og renter. I 1987 sto leietakerselskapet, som da het Scadania, senere Swedoor og nå Stora Byggprodukter Norge AS, foran store investeringer i maskinparken. Leietakeren ba derfor utleieren søke om utsettelse med betaling av renter og avdrag for så vidt angikk lån fra Distriktenes Utbyggingsfond samt to banker. Dette ble innvilget. Løpetiden for lånene ble tilsvarende forlenget med to år, og de akkumulerte renter skulle legges til lånekapitalen og forrentes når moratoriet var utløpt. Leien ville da bli tilsvarende høyere. Moratoriet og den senere forhøyede leie var i samsvar med leiekontraktens punkt 4 om endring av lånebetingelsene. Da moratoriet ble gitt, var den minste leietid på 10 år etter leiekontrakten utløpt. Leieforholdet var derfor på dette tidspunkt oppsigelig fra leietakerens side.
I moratorieperioden ble utleier ikke krevd for renter og avdrag på de lån hvor det var gitt utsettelse. Den ankende part anfører ikke at leietakeren skal fritas for å betale de akkumulerte beløp, men vil hevde at forutsetningen var at leietakeren skulle dekke disse beløp etter hvert som de forfalt i forhold til långiverne. Dette skulle skje over hele den gjenstående løpetid for lånene. Den ankende part skulle bare betale leie så lenge leieforholdet varte. Høsten 1991 sa den ankende part opp leieforholdet med ett års varsel, og da leieforholdet opphørte 1. desember 92, opphørte også den ankende parts betalingsplikt.
Leiekontrakten mellom partene er helt vanlig. Det var ikke noe fellesskap mellom eier og leier, og leieren hadde ingen interesser i eiendommen eller i eierselskapet. Normalt er en husleie stipulert i pengebeløp. I dette tilfelle var den relatert til utleiers rente- og avdragsbetaling. Dette innebærer at leiebeløpet ikke var fast, men ville forandre seg. Blant annet ville rentene avta etter hvert som lånet ble nedbetalt. Det kunne videre skje rentejusteringer m.v. Dette var forutsatt i kontrakten, og i samsvar med kontrakten medførte moratoriet forlenget løpetid for lånet og et akkumulert rentebeløp. Merutgiftene på grunn av det akkumulerte beløp skulle leietakeren, eller en eventuell ny leietaker, påta seg. Det var mulig man ikke ville finne noen ny leietaker dersom leieforholdet ble oppsagt, men dette var utleiers risiko. Det er mulig Nome Industriselskap AS hadde visse forutsetninger i forbindelse med moratoriet om at Scadania, nå Stora Byggprodukter Norge AS, var forpliktet til å tilbakebetale det akkumulerte beløp. Denne forutsetning kan imidlertid ikke gjøres gjeldende i strid med den skriftlig inngåtte leieavtale. Realiteten er at det offentlige påtok seg risikoen ved å få fabrikken til Lunde. Hver gang leietaker ba om hjelp i form av betalingsutsettelse, ble det gitt. Da det ble bedt om moratoriet i 1987, hadde ankemotparten oppfordring til å si fra dersom man ville kreve etterbetaling uansett om leieforholdet fortsatte. Det var særlig oppfordring til dette fordi tidligere leietakere hadde gitt opp produksjonen i Lunde. Utleier hadde ingen trygghet for at leieforholdet ville vare.
Ankemotparten hevder at den ankende part ble underrettet om det krav ankemotparten mener å ha ved oversendelse av regnskap og budsjetter for industriselskapet til den ankende part. Det er imidlertid ikke noe i disse dokumenter som indikerer at Nome Industriselskap As hadde en fordring på leietakeren. Forutsetningen var at de akkumulerte beløp skulle betales over hele den gjenværende leieperiode terminvis. Uforfalt fremtidig husleie representerer ikke en fordring for huseieren, eller en gjeld for leietakeren. Det er uriktig å bokføre moratoriebeløpet som en fordring på leietakeren. Ankemotparten har vært av den oppfatning at beløpet først forfalt da leieforholdet tok slutt, og først da kunne det bokføres som krav. Ankemotpartens rapportering til den ankende part i form av budsjetter og regnskaper var uegnet til å gi et signal til den ankende part om at ankemotparten mente å ha et krav på den ankende part. For øvrig er det ikke riktig at kravet i regnskapet er ført som en fordring på den ankende part.
Eventuelt krav på den ankende part måtte gå ut på terminvis betaling frem til lånene var nedbetalt. Den ankende parts betalingplikt opphørte imidlertid da leieforholdet opphørte.
For øvrig anføres at den passivitet som ble utvist av ankemotparten ved at krav på betaling ikke ble fremsatt før sommeren 1992, et halvt år etter at leieforholdet var oppsagt, viser at ankemotparten ikke har hatt den oppfatning at man hadde noe krav. Kravet er funnet på i ettertid.
For øvrig gir den kontrakt ankemotparten nå har inngått med en ny leietaker uttrykk for den samme forståelse av forholdet mellom utleier og leietaker som den ankende part har hevdet gjelder mellom den ankende part og ankemotparten.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
"Stora Byggprodukter Norge AS frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotparten ved advokat Fjermeros har i hovedtrekk anført:
Saken må avgjøres ut fra en tolkning av avtalen mellom partene slik denne ble etter moratoriet i 1987. Den ankende part synes å være av den oppfatning at det helt avgjørende er den opprinnelige leieavtalen av oktober 1976. Avtalen gjenspeiler forholdene den gangen, og det fremgår av punkt 4 i avtalen at leietaker skulle dekke utleggene til renter og avdrag. Dette ble endret i 1987. Ved at det da ble gitt utsettelse med rente- og avdragsbetaling, må man se det slik at ankemotparten opptok et nytt lån for å dekke de utlegg som skulle ha påløpt i moratorieperioden.
Utgangspunktet var at de akkumulerte utgifter fra moratorieperioden skulle dekkes ved økt husleie etter at moratoriet var slutt. Dette innebar en årlig økt leie på ca kr 500000,-. Den ankende part hevder at etter at leieforholdet var sagt opp, måtte merutgiftene på grunn av moratoriet dekkes av eventuell nye leietaker. Den ankende part bygger på en ren bokstavfortolkning av leieavtalen av 1976. Dette er ikke i samsvar med reglene om avtaletolkning. Det vises til Hov: Avtalerett side 74, hvor det fremgår at en ren språkfortolkning ikke er riktig. Målet for avtaletolkning er å finne partenes felles forståelse. I denne saken må man da se på det som var den felles forståelse i 1987. Det vises til Rt-1928-940, særlig side 941.
Ofte vil det være vanskelig å fastslå hva som er den felles forståelse. Det vises til Hov side 78. Det avgjørende er da hva mottakeren av et utsagn forsto eller burde forstå at avgiveren mente, den såkalte god trostandarden. Dersom man verken kan finne frem til en felles forståelse eller tolke avtalen ved hjelp av god trostandarden, må et utsagn tillegges den betydning adressaten med rimelighet kan legge i det. Dersom tolkningstvil ikke kan løses ved hjelp av noen av disse tolkningsstandardene, kommer det visse supplerende tolkningsregler inn, som for eksempel at et utsagn skal tolkes mot den kyndige part. I dette tilfelle må den ankende part anses som den mest kyndige.
Ved tolkningen i dette tilfellet er det første spørsmål om det var ankemotpartens forutsetning at den ankende part skulle dekke de akkumulerte utgifter som påløp i moratorieperioden. Det anføres at så var tilfellet. Regnskapsmessig ble det akkumulerte beløp behandlet som en fordring på leietaker, og det tilkjennegir utleiers oppfatning. Ankemotpartens lave egenkapital på kr 500000,- tilsier også at selskapet ikke kunne gi henstand med betaling av ca kr 3000000 - det ville innebære en kraftig underbalanse. Videre er det slik at etter leieavtalen ble leiebelastningen høy til å begynne med. Dette innebar at etter den bundne leietid på 10 år var så mye av bygget nedbetalt at det ville være gunstig for leietakeren å benytte den kjøpsopsjon som ble avtalt samtidig med leieforholdet. Dette ga ankemotparten grunn til å anta at leietakeren ville bli. Nå så den ankende part i 1987 investerte ca 24000000 kroner i bedriften, ble ankemotpartens inntrykk av at leietakeren ville bli forsterket. Ankemotparten hadde dermed god grunn til å regne med at den ankende part ville fortsette å være leietaker, eventuelt benytte kjøpsopsjonen. Disse investeringer innebar at situasjonen i 1987 var en annen enn tidligere i 1983, da leieforholdets lengde var oppe til diskusjon og ankemotparten ønsket en lengre bundet leietid, noe den ankende part ikke gikk med på.
Spørsmålet er dernest om den ankende part burde kjenne til ankemotpartens forutsetning om at den ankende part skulle tilbakebetale det beløp det var gitt henstand med. Mye tyder på at den ankende part i 1987 hadde til hensikt å bli i Lunde. Det var et godt år for selskapet, og man skulle investere 24000000 kroner i anlegget. Året etter planla man en utvidelse av produksjonslokalet med videre, en utvidelse som det riktignok ikke ble noe av. I 1990 kjøpte den ankende part et anlegg på Gran, og planen da var å flytte fra Gran og utvide i Lunde. Først i 1991, da den ankende part hadde store tap, besluttet man å flytte fra Lunde. Det var således etterfølgende forhold som førte til flyttingen, og dette var ikke hensikten i 1987. Da hadde den ankende part til hensikt å forbli i Lunde og betale det beløp det var gitt henstand med i den resterende leietid. At den ankende part var klar over det bare var tale om en utsettelse med betalingen av et beløp som den ankende part var forpliktet til å dekke, fremgår også av at den ankende part tidligere på 80-tallet avslo et tilbud om et moratorium man hadde søkt om med den begrunnelse at moratoriet bare vil innebære en likviditetsmessig fordel, men ingen økonomisk lettelse.
Det anføres således prinsipalt at den ankende part hadde den felles forutsetning med ankemotparten at moratoriebeløpet skulle betales tilbake. Subsidiært burde i det minste den ankende part forstå at ankemotparten hadde denne forutsetning. Det vises til at den ankende part fikk tilsendt husleiebudsjett samt regnskap og årsberetning for ankemotparten. I husleiebudsjettet står det at det er innvilget utsettelse. I regnskapet er de akkumulerte renter bokført som husleiefordring. Den ankende part burde dermed ha forstått at ankemotparten oppfattet beløpet som en fordring. Den ankende part burde også vite at ankemotparten hadde lav egenkapital og ikke kunne gi henstand med et så stort beløp som det her er tale om dersom selskapet ikke hadde krav på tilbakebetaling.
Når det gjelder betydningen av partenes forutsetning vises til Rt-1988-1137, særlig side 1141. Partenes forutsetning for arrangementet i 1987 er av betydning. Det var den ankende part som søkte om utsettelse for å få finansieringsbistand. Finansieringsbistand er noe annet enn tilskudd. Det er da tale om en betalingsutsettelse, og den ankende part kan ikke bli fri sin forpliktelse ved å si opp leieforholdet og flytte. Den ankende part må også ha vært klar over at ankemotpartens hovedformål var å legge forholdene til rette for langsiktig drift i industrianlegget. Dersom den ankende part bare kunne si opp og flytte ved moratoriets utløp, og dermed bli kvitt gjelden, ville dette motvirke ankemotpartens formål. Ved en overføring av ansvaret for de akkumulerte beløp til en eventuell ny leietaker, ville husleien bli ca kr 500000,- høyere i året enn den ellers ville ha vært, og det ville klarligvis vanskeliggjøre ankemotpartens ønske om å få driften til å fortsette.
Også hensynet til å opprettholde den økonomiske balanse mellom partene er av betydning ved avtaletolkning. Det vises til Rt-1984-785, særlig side 788.
Det bestrides at det ikke var riktig å føre de akkumulerte renter som en husleiefordring på leietakeren. Regnskapet skal ikke føres etter kontantprinsippet, og en fordring skal bokføres når den oppstår uansett når den forfaller. Her forfalt den i utgangspunktet terminvis i form av forhøyet husleie etter at moratoriet var utløpt, men når den ankende part sa opp leieforholdet, forfalt hele beløpet.
Det bestrides at det taler imot ankemotparten at man først sommeren 1992 fremsatte sitt krav overfor den ankende part. Ankemotparten hadde tidligere gjort sitt syn klart i regnskapet som ble oversendt den ankende part. Dessuten ble det ført forhandlinger i det første halvåret etter den ankende parts oppsigelse. Kravet ble fremsatt et halvt år før det var aktuelt, nemlig ved den ankende parts fraflytting.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
1. Stora Byggprodukter Norge AS dømmes til å betale Nome Industriselskap AS NOK 2415738 med tillegg av lovbestemt forsinkelsesrente regnet fra 1. desember 1992 til betaling finner sted.
2. Nome Industriselskap AS tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
3. Pkt 2 jfr. pkt 3 i herredsrettens dom stadfestes.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan for en stor del tiltre herredsrettens begrunnelse.
Etter punkt 4 i leiekontrakten av 1976, som den ankende part senere er trådt inn i, skulle leien dekke eierens løpende utlegg til renter og avdrag samt administrasjon, og dessuten forrente aksjekapitalen på kr 500000,-. Bakgrunnen for moratoriet i 1987 var leietakerens behov for finansieringsbistand i forbindelse med større investeringer i bedriften. Leietakeren ba Nome Industriselskap AS søke kreditorene Distriktenes Utbyggingsfond, Holla Sparebank og Lunde Sparebank om avdragsfrihet i to år og renteakkumulering for de lån disse institusjoner hadde gitt. Dette ble innvilget. Avdragsfriheten førte til at løpetiden for lånene ble tilsvarende forlenget i to år, og de akkumulerte renter ble lagt til lånekapitalen og forrentet på samme måte som den. Moratoriet førte til at Nome Industriselskap AS i de to årene det varte ikke fikk nedbetalt de aktuelle lånene. Tvert imot ble gjelden økt ved at de renter man skulle ha betalt ble omgjort til lån.
Retten anser det overveiende sannsynlig at såvel utleier som leietaker i 1987 regnet med at leieforholdet skulle bli forholdsvis langvarig, selv om leietakeren på dette tidspunkt kunne si opp med ett års varsel. Retten viser her særlig til de store investeringer på ca 24000000 kroner som ble foretatt. Forutsetningen var også at den ekstra gjeld industriselskapet opparbeidet seg på grunn av moratoriet, skulle dekkes av leietakeren i form av økt husleie etter moratoriets slutt, en husleie som i samsvar med leiekontrakten ble fastsatt til de utlegg til renter og avdrag som eieren hadde til enhver tid. Det ble ikke sagt noe uttrykkelig om hva som skulle skje med den opparbeidede gjeld i moratorietiden dersom leietakeren etter kort tid skulle si opp leieforholdet. Etter rettens syn viser dette også at tanken på snarlig oppsigelse var fjern for begge parter i 1987. Forholdet er imidlertid at det var leietakeren som ba om finansieringsbistand i form av et moratorium, idet lavere utgifter til renter og avdrag for utleieren i toårsperioden ville føre til lavere husleie for leietakeren, som dermed fikk bedret sin likviditet for lettere å kunne foreta investeringer. Moratoriet innebar imidlertid kun en utsettelse med betalingen, ikke ettergivelse av noe krav, og etter lagmannsrettens syn måtte leietakeren være innforstått med at når man ba om å få innvilget en slik utsettelse, hadde man også ansvaret for den gjeld som ble opparbeidet i moratorieperioden. At Nome Industriselskap AS oppfattet det slik, fremgår av regnskapet, hvor de akkumulerte renter er ført som husleiefordring på leietakeren. Disse regnskaper ble sendt til leietakeren. Den ankende part har anført at det ikke står i regnskapet at det var en fordring på daværende leietaker Scadania, senere Swedoor, og at regnskapet må forstås slik at det var tale om en fordring på den som til enhver tid var leietaker. Lagmannsretten kan ikke være enig i dette. Det var Scadania som hadde ønsket moratoriet og dermed forårsaket en økt gjeld for industriselskapet i forhold til hva gjelden ville ha vært uten moratorium, og denne forpliktelse kunne ikke uten videre veltes over på en eventuell senere leietaker.
Det er riktig som anført av den ankende part at det lå en risiko i leieavtalen for Nome Industriselskap AS ved at avtalen var uoppsigelig bare i ti år, slik at leietakeren etter dette når som helst kunne si opp leieforholdet. Nome Industriselskap AS ville da fortsatt sitte med en restgjeld som vanskelig kunne betjenes med mindre man fikk en ny leietaker som var villig til å betale en leie tilsvarende utleggene til renter og avdrag.
Enda større ville imidlertid risikoen være dersom industriselskapet skulle være avhengig av at en eventuell ny leietaker etter oppsigelse av leieforholdet i tillegg skulle nedbetale den opparbeidede gjeld i moratorieperioden. Det var Scadania som nøt godt av moratoriet i form av lavere husleie, og etter rettens syn var det åpenbart utleiers forutsetning, som Scadania burde ha innsett, at Scadania måtte være ansvarlig for senere å betale den husleie man hadde fått utsettelse med. Når leietakeren sa opp leieavtalen, falt forutsetningen for en gradvis nedbetaling av husleierestansen bort, og den ankende part må være ansvarlig for hele gjelden. En annen løsning ville medføre at leietakeren, etter først å ha bedt om og fått to års henstand med betaling av en del av husleien, ved utløpet av de to år kunne si opp leieavtalen og dermed bli kvitt ansvaret for hele det beløp man hadde fått henstand med, under henvisning til at utleier fikk prøve å finne en annen leietaker som var villig til å dekke kravet. En slik forståelse av arrangementet i 1987 er etter lagmannsrettens syn lite naturlig.
Anken har ikke ført frem. Fordi partene har inngått forlik om den del av tvisten for herredsretten som gjaldt manglende vedlikehold, blir domsbeløpet et annet enn for herredsretten, selv om lagmannsretten i realiteten stadfester herredsrettens dom. Lagmannsretten er også enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse. Anken har ikke ført frem, og i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør den ankende part erstatte ankemotpartens omkostninger for lagmannsretten. Advokat Fjermeros har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 73981, hvorav kr 70000 er salær. Motparten har ikke hatt innvendinger mot oppgaven. Oppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Stora Byggprodukter Norge AS betaler til Nome Industriselskap AS innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom kr 2415738,- - kroner tomillionerfirehundreogfemtentusensjuhundreogtrettiåtte - med tillegg av lovbestemt forsinkelsesrente regnet fra 1. desember 1992 til betaling finner sted.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Stora Byggprodukter Norge AS til Nome Industriselskap AS kr 73981,- - kroner syttitretusennihundreogåttien - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
3. Herredsrettens dom, domsslutningens punkt 2 jfr. punkt 3, stadfestes.