LA-1996-152
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-21 |
| Publisert: | LA-1996-00152 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holmestrand herredsrett Nr. 95-00364 Agder lagmannsrett la-1996-00152 a. Anke til Høyesterett nektet fremmet, se HR-1997-00249K . |
| Parter: | Ankende part: Svein Låker (Prosessfullmektig: Advokat Fredrick Andersen) Ankemotpart: Herman Bratterud (Prosessfullmektig: Adv.fullm. Sverre Blandhol) |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, formann Ekstraord. lagdommer John Årseth Ekstraord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Servituttlova (1968) §2, §7, Lov om løysingsrettar (1994) |
Ved stevning av 3. april 1995 reiste Svein Låker sak ved Asker og Bærum herredsrett mot Herman Bratterud med krav om at saksøkte ble tilpliktet å utstede skjøte til Låker på gnr. 142, bnr. 61 i Sande, som Låker hevder å ha forkjøpsrett til. Eiendommen er en tomt på 1147 kvm som Bratterud fikk skjøte på 19. september 1994, tinglyst 25. november 1994. Tomten er utskilt fra gnr. 142, bnr. 48 i Sande, som Låker har forkjøpsrett til i henhold til en klausul i skjøte på eiendommen fra 1963. Saksøkte bestred kravet, idet han hevdet at forkjøpsretten ikke kunne gjøres gjeldende ved den nevnte utskillelsen. Anders Elias Petterøe, som hjemmelshaver til bnr. 48, erklærte hjelpeintervensjon til fordel for saksøkte.
Tvisten ble senere overført til Holmestrand herredsrett som 22. november 1995 avsa dom med slik domsslutning:
"I Hermann Bratterud frifinnes.
II Saksomkostninger tilkjennes ikke."
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og fullstendige påstander for herredsretten, samt dens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av dommen.
Svein Låker med advokat Fredrick Andersen som prosessfullmektig har anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken er angitt å gjelde såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Herman Bratterud med advokat Ola Brekken v/advokatfullmektig Sverre Blandhol som prosessfullmektig har imøtegått anken, idet han hevder at herredsrettens dom er korrekt.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 7. og 8. november 1996. Partene møtte, sammen med sine prosessfullmektiger, og forklarte seg. Det ble dessuten avhørt to vitner og det ble foretatt befaring av de berørte eiendommene, hvor partene fikk anledning til å påvise det de mente var av betydning for saken.
Saken står for lagmannsretten i alt vesentlig i samme stilling, såvel faktisk som rettslig, som for herredsretten. Partenes anførsler er også i hovedsak de samme for begge rettene og det vises for så vidt til gjengivelsen i herredsrettens dom.
Den ankende part har i hovedtrekk gjort gjeldende:
Det er uomtvistet at den ankende part har forkjøpsrett til bnr. 48, i henhold til skjøteklausulen fra 1963, og at han har gjort sin rett gjeldende på adekvat måte. Herredsretten har imidlertid tatt feil i sin vurdering av forkjøpsrettens materielle omfang. Slik klausulen er formulert, uten noen uttrykt åpning for utparsellering, og kombinert med et byggeforbud samt andre bestemte vilkår (om hugst og plassering av hytte), har det klart vært skjøteutstederens oppfatning at slik fradeling og salg som er gjennomført i dette tilfellet, er ment å skulle rammes av klausulen. Dette kan ikke begrunnes i en vurdering av hvilken verdireduksjon fradelingen betyr for bnr. 48, slik herredsretten har lagt avgjørende vekt på. Når en som herredsretten gir seg inn i en vurdering av hvor mye av eiendommen, eventuelt hvor mange tomter, som skal tillates fraskilt før forkjøpsretten kan gjøres gjeldende, er en på svært usikker grunn. Det avgjørende må være at meningen med forkjøpsrettsklausulen på bnr. 48 har vært at eiendommen skulle forbli udelt og fortrinsvis i slektens eie. Heftelsen (forkjøpsrettsklausulen) på hovedeiendommen følger den fradelte parsellen bnr. 61. Den ankende parts hensikt med å benytte forkjøpsretten er å hindre bebyggelse av eiendommen. Dette er i tråd med skjøteutstederens ønske i 1963.
Som hovedregel skal en skjøtetekst respekteres. Det som er anført fra motparten, er ikke tilstrekkelig til at teksten kan fravikes. De prinsippene som er lagt til grunn i en del eksempler fra rettspraksis som motparten har vist til, og som herredsretten synes å ha bygget sin avgjørelse på, er ikke relevante for denne saken.
I servituttloven §7 ligger et vesentlighetskrav for at en servitutt kan kreves avløst og ankemotparten vil ikke kunne nå frem med et slikt krav. Den samme strenge vurdering må legges til grunn når det er spørsmål om å respektere en forkjøpsrett.
Ved innløsning av tomten skal omsetningsverdien legges til grunn, jfr. servituttloven §7 annet ledd. Det vises i den forbindelsen til takst holdt 2. november 1995 av sivilingeniør Haakon Fossen jr., hvor normal salgsverdi er satt til kr 5000,-. Dette er tomtens reelle omsetningsverdi, ut fra forutsetningen at den ikke kan bebygges. Den ankende part aksepterer imidlertid kjøpesummen på kr 10000,- som innløsningssum.
Det er nedlagt slik påstand:
"I. Herman Bratterud tilpliktes å utstede heftelsesfritt skjøte til Svein Låker på eiendommen gnr. 142, bnr. 61 i Sande for kr 10000,-.
II. Svein Låker tilkjennes saksomkostninger for såvel herredsretten som lagmannsretten."
Ankemotparten gjør gjeldende at herredsrettens dom er riktig, både når det gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen, og påstår dommen stadfestet.
Når det gjelder innholdet i forkjøpsrettsklausulen, må en ta utgangspunkt i en fortolkning av ordlyden. Det er ikke uttrykkelig sagt noe om utparsellering. Det kan imidlertid verken ut fra dette eller på bakgrunn av skjøtets bestemmelse om at det bare skal oppføres en hytte på bnr. 48, anføres at forkjøpsretten er absolutt. Den språklige utformingen av selve forkjøpsrettsbestemmelsen taler for at forkjøpsretten bare gjelder ved salg av hele eiendommen, eller en vesentlig del av den. I tillegg kommer at de øvrige tolkningsmomentene, deriblant klausulens formål og stedets karakter, peker i samme retning. Ankemotparten er derfor enig i herredsrettens vurdering på dette punktet, jfr. herredsrettes dom side 7.
I spørsmålet om det aktuelle tomtesalget rammes av forkjøpsretten, er ankemotparten enig med herredsretten når den er kommet til at bestemmelsen om forkjøpsrett ikke avskjærer ethvert tomtesalg, men at den heller ikke kan forstås slik at enhver fradeling, uansett antall tomter, arealstørrelse, verdi m.v. går klar av forkjøpsretten, så lenge bebyggelsen ikke selges, jfr. dommen side 8. Ankemotparten er også enig i herredsrettens problemstilling, nemlig om salget av bnr. 61 utgjør et inngrep i bnr. 48 av et slikt omfang at forkjøpsretten utløses, og i herredsrettens konkrete vurdering av dette spørsmålet.
Spørsmålet om salget av bnr. 61 rammes av forkjøpsretten må løses ut fra en konkret helhetsvurdering. Det vises i denne forbindelsen til rettspraksis i lignende saker, jfr. Rt-1960-1030, Rt-1990-1285, Rt-1995-904, og til Gulating lagmannsretts dom av 14. april 1964. Videre vises til forarbeidene til lov om løysingsrettar, nemlig NOU 1984:32, side 16-17 og side 26-28, og Ot.prp.nr. 49 (1993-94) side 12-13 og side 66-68. Det vises også til servituttloven §2 annet ledd om avgjørelse "i samsvar med tida og tilhøva", jfr. i den forbindelsen den lange tiden som er gått siden skjøteutstedelsen i 1963 og den utvikling på området som senere er skjedd. Det hevdes at herredsretten har foretatt en riktig rettsanvendelse i sin avgjørelse.
Dersom lagmannsretten likevel kommer til at forkjøpsretten er utløst, må løsningssummen fastsettes ut fra tomtens markedsverdi. Overdragelsen av bnr. 61 til ankemotparten har karakter av et gavesalg. Det har aldri vært aktuelt å selge til noen annen enn ankemotparten. Kjøper og selger har i alle år hatt et nært forhold til hverandre. Det er således spesielle omstendigheter som har betinget prisen på kr 10000,-. Tomten ligger i et sentralt og attraktivt hytteområde nær sjøen og det vises til den taksten som er avholdt 7. februar 1996 av ingeniør Tomm Bogen, hvor tomtens normale salgsverdi er satt til kr 150000,-.
Det er nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Herman Bratterud tilkjennes erstatning for saksomkostninger for såvel herredsrett som lagmannsrett.
Det svares 12% rente av beløpet fra to uker etter dommens forkynnelse."
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er ikke omtvistet at den ankende part har en tinglyst forkjøpsrett, med nærmere bestemt innhold, på bnr. 48. Forkjøpsretten er hjemlet i skjøte på nevnte eiendom fra 1963, hvor det er inntatt slik klausul:
"Hvis bnr. 48 noen gang skal selges, skal tomten med bebyggelse først tilbys eieren av bnr. 10 og dernest eieren av bnr. 34. Forkjøpsretten skal dog ikke kunne gjøres gjeldende ved arv eller ved overdragelse til livsarvinger."
Hovedspørsmålet i saken er om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende av den ankende part mot ankemotparten i forbindelse med sistnevntes kjøp av den utskilte parsellen bnr. 61.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse.
Lagmannsretten er således i alt vesentlig enig i herredsrettens generelle betraktninger om fortolkningen av den omhandlede forkjøpsrettsklausulen, og i den konkrete anvendelsen av visse fortolkningsprinsipper på foreliggende sak, slik dette er kommet til uttrykk i herredsrettens dom side 7-8. Lagmannsretten legger således til grunn at forkjøpsrettsklausulens vesentligste formål har vært å sikre at eiendommen bevares "som helhet" i familien, men at den ikke er ment å avskjære et slikt tomtesalg som salget av bnr. 61 representerer. Fra de rettsavgjørelsene og rettskildene for øvrig som er henvist til i ankemotpartens anførsler kan utledes visse momenter som typisk har vært relevante fra sak til sak om slike tolkningsspørsmål, og som er av betydning for hvor sterkt en forkjøpsrett står. Selv om de nevnte avgjørelsene inneholder andre faktiske omstendigheter enn foreliggende sak, slik at ingen av enkeltsakene er avgjørende, vises likevel et mønster og en tendens som også gir rettledning i denne saken.
I spørsmålet om forkjøpsretten kan gjøres gjeldende er lagmannsretten således enig i herredsrettens rettsanvendelse. Hvorvidt klausulen som kun tillater oppføring av én hytte på bnr. 48 kan påberopes av Svein Låker, er ikke gjort til tvistespørsmål i denne saken, og lagmannsretten tar derfor heller ikke standpunkt til det spørsmålet.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i saksomkostningsavgjørelsen.
Anken har vært forgjeves, og lagmannsretten finner at den ankende part bør erstatte motpartens nødvendige saksomkostninger for lagmannsretten, i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Det er ikke grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen. Ankemotpartens prosessfullmektig har oppgitt sin parts omkostninger for lagmannsretten til kr 35755,-. Av dette er prosessfullmektigens salærkrav kr 28000,-, mens kr 6440,- er utgifter til teknisk bistand (takst) og resten diverse andre utgifter. Den ankende part har ikke gitt bemerkninger til omkostningsoppgaven og lagmannsretten legger den til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Svein Låker dømmes til innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Herman Bratterud kr 35755,- - kronertrettifemtusensyvhundreogfemtifem- som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten, med tillegg av 12% rente av beløpet fra forfallstidspunktet.