LA-1996-41
| Instans: | Agder lagmannsrett |
|---|---|
| Dato: | 1996-11-04 |
| Publisert: | LA-1996-00041 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre Telemark herredsrett nr. 95-000170 Agder lagmannsrett LA-1996-00041 B |
| Parter: | Saksøker: Bø kommune (Prosessfullmektig: Advokat Torgeir Lilleland) Saksøkt: Eivind Eckbo sen. og Eivind Eckbo jr. (Prosessfullmektig: Advokat Thorstein Vale) |
| Forfatter: | Lagmann Ola Rygg Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonsloven (1918), Forsinkelsesrenteloven (1976), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5 |
Bø kommune inngikk 14. mars 1995 avtale med Eivind Eckbo d.e. og Eivind Eckbo d.y. om kjøp av ca 80 dekar av eiendommen Borgja, gnr. 51 bnr. 1 i Bø, for boligformål. Det aktuelle området er skogsmark, ligger i Breisås et par km. syd for Bø sentrum og i nærheten av et annet tidligere utbygd boligområde under Borgja som kalles "Eventyrskogen".
Etter avtalens pkt. 4 skal det vederlaget Bø kommune skal betale fastsettes ved skjønn. Partene er enige om at erstatningsfastsettelsen skal bygge på alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper, og også at det aktuelle skjønnstema er områdets salgsverdi som tomtegrunn.
Nedre Telemark herredsrett avhjemlet skjønn 25. september 1995. Prisen ble her satt til kr 45,- pr. m2 for tomtegrunnen. Driftskostnadene ved avvirkning av påstående skog ble satt til kr 120,- pr. m3. Avsavnsrenten for erstatningsbeløpet ble fastsatt til 8 prosent regnet fra avtaleinngåelsen 14. mars 1995, og med morarente fra forfall - tidfestet til 14 dager etter forkynnelsen av skjønnet.
Bø kommune v/advokat Torgeir Lilleland har begjært overskjønn når det gjelder erstatningen for tomtegrunnen og fastsettelsen av avsavnsrente, idet begge deler hevdes å være vurdert for høyt.
Eivind Eckbo d.e. og Eivind Eckbo d.y., begge v/h.r.advokat Thorstein Vale, har imøtegått overskjønnsbegjæringen og påstått tomtegrunnerstatningen forhøyet vesentlig og skjønnet for øvrig stadfestet så langt overskjønn er begjært.
Overskjønnsforhandling ble holdt i kommunehuset i Bø tirsdag 3. og onsdag 4. september 1996, med skjønnskonferanse torsdag 5. september. Eivind Eckbo d.e. og Eivind Eckbo d.y. møtte begge og forklarte seg. For Bø kommune møtte pensjonert teknisk sjef Jørund Lie, som likeledes forklarte seg som vitne. Det ble ikke ført noen andre vitner. Det ble foretatt befaring til Breisås, hvor såvel det området overskjønnet gjelder som tilstøtende områder ble påvist og besiktiget.
Bø kommune v/advokat Lilleland har i hovedsak anført:
Kommunen vil gjøre gjeldende at den fastsatte råtomtpris på kr 45,- pr. m2 er alt for høy. En realistisk salgspris - anslått ut fra kriteriene i ekspropriasjonserstatningsloven §5 - vil etter kommunens mening ikke være høyere enn ca kr 15,- pr. m2. Dette tilsvarer det som gjennomgående har vært betalt for råtomter i Bø.
Etter den utbyggingsplan som nå foreligger, vil feltet gi rom for oppføring av i alt 55 boliger - 39 eneboliger og 16 rekkehusboliger. Dette er noe mer enn forutsatt på det tidspunkt herredsretten avholdt skjønn, da det ble lagt til grunn et antall på 40-50 boliger.
De "vanlege kjøparar" som ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd henviser til, må i denne saken være utbyggere som kjøpte området for å opparbeide tomtene for salg til husbyggere. Skjønnstemaet er således hva som ville vært en realistisk markedspris for kjøpergruppen utbyggere - dog slik at en viss korreksjon kommer inn på grunn av kommunens investering i hovedledning frem til området i 1993-94. Det blir i praksis et anslag over hva byggeklare tomter vil kunne selges for, fratrukket omkostninger til opparbeidelse m.m.
Prisnivået for byggeklare tomter i Bø ligger på ca kr 100000,-. I "Eventyrskogen", som Eckbo selv opparbeidet, ble de fleste tomtene solgt for kr 90000,- - 100000,- i 1986-87. For et par av tomtene som først nylig er solgt ble det oppnådd noe høyere priser - kr 110000,- og kr 120000,-. I et annet tomtefelt som Bø kommune har opparbeidet - Folkestad, som ligger et annet sted og noe lenger fra Bø sentrum - er det fortsatt 17 usolgte tomter som kan kjøpes for kr 58000,- - 78000,-.
Kommunen har beregnet at med det antall tomter det nå er tale om, vil det koste ca kr 70000,- pr. tomt å gjøre feltet byggeklart. Med en råtomtpris på kr 45,- pr. m2 og kr 70 000,- pr. tomt i opparbeidelseskostnader, vil prisen for en byggeklar tomt bli minst ca kr 155000,- selv om det ikke innkalkuleres noen fortjeneste til utbyggeren. Så dyre tomter er det ikke marked for i Bø. Det er således et åpenbart misforhold mellom herredsrettens skjønnsresultat og realistiske salgspriser for byggeklare tomter i Bø - og også mellom skjønnsresultatet og priser oppnådd ved tidligere omsetning av sammenlignbar råtomtegrunn i Bø. Med en råtomtpris på kr 15,- pr. m2 som antydet av kommunen, vil den tilsvarende kostpris for byggeklare tomter bli ca kr 92000,-, som tillagt rentekostnader m.m. vil gi en salgspris på ca kr 112000,-.
At Studentsamskipnaden betalte kr 45,- pr. m2 i 1993 har sin spesielle forklaring, og gir etter kommunens mening ikke uttrykk for et prisnivå som det har noen interesse å sammenligne med ved den aktuelle avståelsen nå.
Det har etter kommunens syn også liten interesse hva som måtte være betalt for byggetomter i andre områder av Telemark enn Bø.
Herredsrettens skjønnsresultat kan til en viss grad forklares med en misforståelse av kommunens anførsler. Herredsretten har uriktig oppfattet kommunen slik at den aksepterte et "påslag" på kr 10000,- pr. tomt som følge av fremføring av hovedledning til området i 1993-94. Det gjelder en hovedledning som kostet kr 808000,- og som ble finansiert med kr 417000,- betalt av Studentsamskipnaden i Bø og kr 391000,- betalt av Bø kommune. Poenget med uttrykket "påslag" var det motsatte av hva herredsretten har oppfattet. Meningen fra kommunens side var å anføre at hvis en utbygger skulle ha betalt kommunens andel av hovedledningen, ville dette ha medført et "påslag" på ca kr 10000,- i salgspris pr. tomt, med tilsvarende reduksjon av råtomtverdien.
Ifølge avtalen mellom partene skal det være et vegetasjonsbelte mot sør, hvor området grenser til dyrket mark på Borgja. I dette beltet står nå relativt høye grantrær, som reduserer utsikten til en del av tomtene i søndre del av området. Kommunen mener dette er et verdireduserende moment som det må tas hensyn til.
En avsavnsrente på 8 prosent er høyere enn vanlig utlånsrente i bank. De saksøkte har ikke på noen måte dokumentert at de har et så høyt avsavnstap. Kommunen har antydet 6 prosent som en akseptabel avsavnsrente. For øvrig er det etter kommunens mening feil å regne morarente fra forfallstidspunktet i skjønnsslutningen, slik herredsretten har gjort. I avtalen av 14. mars 1995 er det sagt i punkt 4 at den rente som fastsettes skal betales "fram til forfall når skjønnet er rettskraftig."
Bø kommune har påstått overskjønnet fremmet.
De saksøkte v/h.r.advokat Vale har i hovedsak anført:
Det aktuelle området er det eneste tomteområdet som finnes i gangavstand fra Bø sentrum. Det er et særdeles attraktivt boområde som mange vil være villige til å betale for å få adgang til. Noen titusen kroner fra eller til i råtomtpris betyr mindre i en slik sammenheng - det er beliggenhet og bokvalitet for øvrig som avgjør hvor folk velger å bo. Det vil utvilsomt være marked for byggeklare tomter i prisklassen kr 150 - 200000,- i dette området.
Det mest relevante sammenligningsgrunnlag når det gjelder tomtepriser i Bø er kommunens kjøp av eiendommen Helland i 1987, hvor prisen for utbyggingsarealet ble satt til kr 61,- pr. m2. Utbyggingen av "Eventyrskogen" i 1986 ga Eckbo en råtomtverdi på ca kr 56,- pr. m2, som med inflasjonsjustering tilsvarer ca kr 75,- pr. m2 nå.
Kommunens anslag over opparbeidelsesomkostninger er etter de saksøktes mening atskillig for høyt. Da "Eventyrskogen" ble utbygd i 1986, kom opparbeidelsen på ca kr 36000,- pr. tomt. Med en inflasjonsjustering på 25 prosent tilsvarer dette en kostnad på ca kr 45000,- pr. tomt. Det må for øvrig anses påregnelig med en ytterligere utvidelse av antall tomter i feltet, slik at omkostningene pr. tomt blir ytterligere redusert. Den foreliggende utbyggingsplan med 55 tomter tilsvarer en utnyttelsesgrad på 44 prosent, som er ekstremt lavt.
Det er i realiteten de saksøkte som har betalt hovedledningen som ble ført frem til områdets yttergrense i 1993-94. Det som skjedde var at Studentsamskipnaden i Bø i 1993 betalte kr 45,- pr. m2 for tomtegrunn som det i virkeligheten skulle ha vært betalt kr 80,- pr. m2 for. Differansen på kr 35,- pr. m2 var rabatt knyttet til omkostningene Studentsamskipnaden fikk ved fremføring av hovedledning. Kommunen kunne ha krevd sin andel av omkostningene refundert av Studentsamskipnaden. At kommunen unnlot å gjøre dette, er de saksøkte uvedkommende og kan ikke gi kommunen rett til fradrag etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Under enhver omstendighet skal hovedledningen betjene et vesentlig større område enn de ca 80 dekar nærværende overskjønn gjelder.
Vegetasjonsbeltet mot syd er etter de saksøktes mening ikke noe reelt problem, og kan ikke skjønnes å representere noe verdiminus for området. Trær som det måtte være ønskelig å fjerne av hensyn til utsikt etc., vil i rimelig utstrekning bli fjernet.
Når det gjelder avsavnsrenten, vil de saksøkte påstå herredsrettens skjønn stadfestet. Det er om dette vist til avgjørelser i Rt-1984-476, Rt-1995-1026 og Rt-1986-1422 på 1425. Det er fremlagt en bekreftelse fra Fokus Bank i
Bø hvor det fremgår at kassekredittrenten var 8,5 prosent fra og med mars 1995 til og med april 1996, 7,4 prosent i mai og juni 1996 og 7,0 prosent fra og med juli 1996. I tilleg betales provisjon. Beløpsgrensen for kassekreditten er oppgitt til kr 250000,-. Avtalen mellom partene om beregningstidspunktet må forstås slik at det skal betales morarente fra det i skjønnet fastsatte forfallstidspunkt.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens erstatningsfastsettelse under pkt. 1 forhøyes vesentlig. For øvrig stadfestes underskjønnet så langt overskjønn er begjært.
2. De saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til juridisk og mulig teknisk bistand for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
I. Grunnerstatningen: Partene er enige om at erstatningen skal utmåles etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper, og at skjønnstemaet er arealets salgsverdi som tomtegrunn for boliger. Lagmannsretten er videre enig med kommunen i at det i denne saken er spørsmål om salgsverdi i forhold til kjøpergruppen utbyggere, jfr. uttrykket "vanlege kjøparar" i ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd. Det er da naturlig, slik kommunen har gjort i sine anførsler, å ta utgangspunkt i en tenkt gjennomsnittlig salgspris for byggeklare tomter, og så trekke fra beregnede omkostninger til opparbeidelse, rentekostnader etc. Restverdien blir da det som en utbygger ville kunne tilby grunneierne.
Partene har tilkjennegitt ulike oppfatninger når det gjelder områdets status som tomteområde - om det er riktig å bruke betegnelsen "råtomter" etter at veg og hovedledning er ført frem til feltets yttergrense. Herredsretten har sagt at området blir å vurdere som råtomt. Lagmannsretten ser for sin del på dette som et terminologisk spørsmål som ikke har noen verdimessig betydning. Det må tas utgangspunkt i området slik det var da kommunen overtok det, og så må det foretas en beregning av omkostningene ved å gjøre feltet byggeklart.
Når det gjelder prisnivået for byggeklare tomter i Breisås, har partene fremlagt forskjellige avtaler og avholdte skjønn - dels fra Bø kommune og dels fra andre steder i Telemark. Det som kan utledes av dette materialet, gir en viss antydning om hva som kan sies å være sannsynlig oppnåelige priser i vårt område. Det samme gjelder opplysningene om salget av 18 eneboligtomter i "Eventyrskogen". Det aktuelle området i Breisås er utvilsomt et attraktivt boområde, hvor det nok vil kunne oppnås noe høyere priser for byggeklare tomter enn i andre områder det har vært sammenlignet med. I det aktuelle området er 39 av tomtene eneboligtomter og 16 er rekkehustomter. Det er dissens i lagmannsretten når det gjelder gjennomsnittlig prisnivå for byggeklare tomter. Flertallet - skjønnsstyreren, Kolle, Tveito og Breiland - anser det realistisk å regne med at disse 55 tomtene vil kunne selges for kr 130000,- pr. tomt (ca. kr 140000,- for eneboligtomtene og ca kr 105000,- for rekkehustomtene). Bruttoverdien av området etter foretatt opparbeidelse blir etter en slik beregning 7,15 millioner kroner.
Etter lagmannsrettens (flertallets) mening er kommunens anslag over omkostninger med opparbeidelse av området - kr 70000,- pr. tomt - et rimelig realistisk anslag. Det samsvarer også ganske godt med den inflasjonsjusterte pris for opparbeidelse av tomtefeltet "Eventyrskogen" i 1986 (prisstigningen i 10 årsperioden fra 1986 til 1996 var - ifølge en spesialindeks for anleggsdrift, utarbeidet av Instututt for bygg og anleggsteknikk ved NTH - 41,68 prosent). Lagmannsretten finner ikke å kunne legge til grunn at opparbeidelsesomkostningene vil kunne fordeles på et større antall tomter enn de 55 som er tatt med i den foreliggende tomteplan. På den annen side mener lagmannsretten at med en kalkyle på kr 70000,- pr. tomt vil det være innkalkulert en rimelig fortjeneste til utbyggeren, slik at det ikke vil være riktig å regne ytterligere fortjeneste i tillegg. Derimot må det gjøres et tillegg for rentekostnader i tidsrommet fra utbyggeren kjøper området og til han får oppgjør fra kjøperne av ferdigtomtene.
En slik beregning gir som resultat at herredsrettens skjønnsresultat er for høyt, - etter skjønnsmann Lies mening vesentlig for høyt, etter de øvriges mening noe for høyt men ikke så mye for høyt som kommunen vil ha det til. Det bemerkes i denne forbindelse at herredsretten åpenbart må ha oppfattet kommunens anførsler vedrørende hovedledningen slik at fremføringen av hovedledning skulle medføre en verdiøkning på grunneierens hånd på kr 10000,- pr. tomt, dvs. ca 5-6 kroner pr. m2. Kommunens anførsler har nok vært ment annerledes, slik det nærmere er redegjort for under overskjønnsforhandlingene. Etter lagmannsrettens mening er det ikke tvilsomt at fremføring av hovedledning har medført en økning av områdets salgsverdi som tomtegrunn tilsvarende omkostningene ved fremføringen, og at kommunen ved ekspropriasjon ville ha kunne kreve fradrag for den andel av verdiøkningen som skyldtes kommunens investering. Det er etter lagmannsrettens mening uten betydning om Eckbo har betalt for hele ledningen i form av rabatt til Studentsamskipnaden i 1993, og om Bø kommune har unnlatt å kreve slik refusjon av Studentsamskipnaden som kunne ha vært krevd. Det avgjørende i forhold til ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd er at kommunen rent faktisk har ytt et bidrag til fremføringen av ledningen. Det følger da av lovbestemmelsen at verdiøkning som følge av dette ikke skal hensyntas når kommunen senere eksproprierer.
Lagmannsrettens flertall er enig med de saksøkte i at vegetasjonsbeltet mot syd neppe vil ha noen særlig betydning for salgsverdien av tomtene, og har sett bort fra dette som et verdireduserende moment.
Etter avtalen av 14. mars 1995 punkt 5 må arealet anses tiltrådt av kommunen i og med inngåelsen av avtalen. Dette innebærer at det er arealets verdi på dette tidspunktet det skal skjønnes over, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10 2. punktum. Lagmannsrettens flertall er blitt stående ved at områdets salgsverdi som tomtegrunn pr. 14. mars 1995 bør settes til kr 36,- pr. m2.
Mindretallet, teknisk sjef Olav Tore Lie, mener at også flertallets resultat gir en atskillig for høy erstatning, og vil for sitt vedkommende ha bemerket:
I framlegg til reguleringsplan skal feltet, oppgjeve til 80 da, utnyttast til 39 einebustadtomter og 16 rekkjehustomter. Reguleringsområdet skal verdsetjast etter salsverdien ut frå bruk til bustadtomter.
Med utgangspunkt i området som skjønnet gjeld og framtidig utnytting av dette, er det nærliggande å samanlikne med tilsvarande eigedomar i Breisås.
Når det gjeld prisnivået ellers i Bø og tomteareal som partane har vist til, det vera seg Folkestadfeltet, Hellandstomta eller andre sentrumsnære areal i Bø eller andre kommunar, gjev desse berre i avgrensa utstrekning eit relevant samanlikningsgrunnlag. Folkestadfeltet med same reguleringsformål og i eit samanlignbart terreng ligg for langt frå sentrum til å vera like attraktivt som dette området.
Med formål å vurdere omsetningsverdien for ferdig opparbeida tomter, skulle det ikkje vera nødvendig å gå lengre ut enn Breisås.
For vurdering av omsetningsverdien for tomtene i reguleringsplanen er det naturleg å samanlikne med salet av tomtene i Eventyrskogen som etter saksøkte sin dokumentasjon er selt for kr 90000 til 110000 i perioden 1986 til 1995. Desse tomtene ligg rett nok noko lengre frå Bø sentrum, til gjengjeld er dei større i areal og ellers samanliknbare når det gjeld reguleringsformål, byggegrunn, tomteforhold ellers, nærleik og tilgang til friluftsområde, sol og utsikt, med eit lite forbehold om sol/utsikt for den nederste del av det aktuelle feltet pga det omtalte vegetasjonsbeltet.
Når det gjeld den pris (kr 45 pr. kvm) som blei oppnådd ved minneleg avtale av april -95 mellom saksøkte og Studenterskipnaden for området som ligg inntil det areal skjønnet gjeld, utgjer dette eit mindre areal som er utnytta meir intensivt - til studenterbustader - og med relativt rimelege opparbeidingskostnader, dette også om feltet hadde blitt utnytta til vanlege bustadtomter. Den same vurderinga gjer seg gjeldande også for det andre feltet Studentersamskipnaden kjøpte i 1993.
Det er lite sannsynlig at ein entreprenør eller eit byggefirma finn det lønnsomt å kjøpe opp arealet for å opparbeide feltet til byggeklare tomter, evt. også sette opp hus for sal og dermed kunne vurdere feltet som meir verdifullt enn ved opparbeiding i regi av Bø kommune og selt som enkelttomter. Til det synes etterspørselen etter tomter i Bø å vera for liten pr. idag. Entreprenøren vil måtte vente for lenge med å få tilbake investeringane. Utgangspunktet for verdsetjinga blir kva vanlege tomtekjøparar vil betale for byggeklare tomter.
Verdien av ferdig opparbeida og byggeklare tomter blir med utgangspunkt i salspris for tomtene i Eventyrskogen og med prisstigning sett til kr 120000 pr. einebustadtomt og kr 95000 pr. rekkjehustomt.
Saksøkar har ikkje innhenta tilbod på opparbeidingskostnader, det er heller ikkje utført grunnundersøkelsar som fortel meir om kor mykje lausmasser det er over fjell enn det inntrykket ein får ved befaring.
Det er føresett ei dimensjonering av dei kommunaltekniske anlegg for å dekkje behovet for dei 55 tomtene, herunder vegar med ei asfaltert breidde på 4-4,5 m.
Opparbeiding av feltet til byggeklare tomter er vurdert til kr 3,8 mill eller ca kr 69100 pr. tomt i gjennomsnitt. Dette er litt i underkant av opparbeidingskostnadene i Eventyrskogen når desse blir justert for prisstigning og ved å ta omsyn til eit større antal meter veg og ledningsanlegg pr. tomt her enn i Eventyrskogen. Ved kombinasjon veg og ledningsanlegg er det meste avgiftsfritt. Kostnadene med prosjektering, byggeleiing og sal er stipulert til kr 400000.
Etter ekspropriasjonslovas §5 fjerde ledd skal ikkje off. grunnlagsinvesteringar dei siste 10 år reknast som verdiauke. Det kan ikkje vera rett, som herredsretten synes å ha gjort, å gje eit "påslag" på ca kr 10000 pr. tomt (40 tomter) for hovudledning overvatn ført fram til området i 1993-94 som fylgje av at Studentsamskipnaden betalte kr 417000 av denne hovudledningen. Konsekvensen av dette må i såfall vera at Bø kommune sin andel av den same ledningen blir rekna som utgift, dvs som ein nødvendig investering for det aktuelle byggefeltet.
Det er ikkje godt nok dokumentert kva for område i Breisås denne ledning skal dekkje av eksisterande bebygde og framtidige byggeområde og kvar for fordelingsprinsipp på dei ulike områda som evt. skal leggast til grunn.
Salsverdien vurdert ut frå framtidig bruk av arealet og kva ein vanleg kjøpar ved frivillig sal reknast å ville gje for dette areal, stort 80 da som blir avstått/erverva, blir med dette kr 25 pr. kvm.
II. Avsavnsrente/morarente: Når det gjelder avsavnsrenten, er lagmannsretten enstemmig kommet til at denne bør settes til 7 prosent, og slik at det skal betales morarente fra det forfallstidspunkt som fastsettes ved overskjønnet.
III. Overskjønnsomkostningene: Det er Bø kommune alene som har begjært overskjønn. Det følger da av skjønnsloven §54 at kommunen - uavhengig av skjønnsresultatet - må erstatte de saksøktes omkostninger ved overskjønnet. Disse er av h.r.advokat Vale oppgitt til kr 39633,-, hvorav kr 36000, - er advokatsalær, kr 2583,- utlegg for prosessfullmektigen og og kr 1050,- utlegg for de saksøkte. Oppgaven er forelagt advokat Lilleland, som ikke har fremkommet med noen innsigelser. Den legges til grunn.
Overskjønnet er avsagt under slik dissens som det foran er redegjort for.
Slutning:
1. Den erstatning Bø kommune skal betale til Eivind Eckbo d.e. og Eivind Eckbo d.y. som eiere av gnr. 51 bnr. 1 i Bø for avståelse av ca 80 dekar tomtegrunn i Breisås, fastsettes til kr 36,- - trettiseks kroner - pr. m2.
2. Bø kommune betaler avsavnsrente med 7 - sju - prosent p.a. av erstatningsbeløpet fra 14. mars 1995. Etter forfall, som fastsettes til 14 - fjorten - dager etter at overskjønnet er forkynt, betaler Bø kommune morarente i samsvar med lov av 17. desember 1976 nr. 100.
3. I erstatning for overskjønnsomkostninger betaler Bø kommune til Eivind Eckbo d.e. og Eivind Eckbo d.y. v/h.r.advokat Thorstein Vale kr 39 633,- - trettinitusensekshundreogtrettitre - innen 2 - to - uker etter at overskjønnet er forkynt.