LA-1997-23

Instans:	Agder lagmannsrett - overskjønn
Dato:	1997-09-18
Publisert:	LA-1997-00023
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Kristiansand byrett Nr: 95-01749 - Agder lagmannsrett LA-1997-00023 B - Anket til Høyesterett; overskjønnet opphevet og hjemvist til lagmannsretten til ny behandling, HR-1999-00015 A.
Parter:	Saksøker: Kristiansand kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte). Saksøkt: Sparebanken Pluss (Prosessfullmektig: Advokat Jens Freuchen).
Forfatter:	Lagdommer Trude Sæbø, skjønnsstyrer med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §4, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §32

Saksøker: Kristiansand kommune Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte

Kristiansand kommune ved ordføreren ved høyesterettsadvokat Helge Tofte begjærte den 7. desember 1995 avholdt skjønn til fastsettelse av erstatning for eiendommen Sømsveien 32, gnr. 58 bnr. 380 i Kristiansand kommune. Eiendommen eies av Sparebanken Pluss i Kristiansand. Ved avtale av 19. oktober 1995 forpliktet banken seg til å overdra eiendommen til kommunen. Det ble videre avtalt at erstatning for eiendommen skulle fastsettes ved rettslig skjønn, og at de alminnelige regler om erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon skulle legges til grunn.

Kristiansand byrett avhjemlet den 16. oktober 1996 skjønn med slik slutning:

1. "Kristiansand kommune v/ordføreren dømmes innen 2 - to - uker fra skjønnets forkynnelse å betale erstatning for eiendommen Sømsveien 32 - gnr. 58 bnr. 380 i Kristiansand kommune tilhørende Sparebanken Pluss, Kristiansand, med kr 3,50 pr. kvadratmeter.

2. Kristiansand kommune v/ordføreren frifinnes for kravet om å betale erstatning for prosjekteringsutgifter.

3. Kristiansand kommune v/ordføreren bærer utgiftene ved skjønnet, og betaler innen 2- to - uker fra skjønnets forkynnelse saksomkostninger til Sparebanken Pluss med til sammen kr 57150,-.

I tillegg må saksøkeren betale de lovbestemte utgifter til skjønnet samt utgifter til skjønnsmennene."

Bakgrunnen for saken og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens skjønnsgrunner. Sparebanken Pluss ved advokat Jens Freuchen har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Kristiansand kommune ved høyesterettsadvokat Helge Tofte har imøtegått begjæringen og anført at byrettens skjønn er riktig.

Overskjønn ble holdt i Kristiansand den 19. og 20. august 1997. For saksøker møtte overingeniør i eiendoms- og utbyggingsetaten i Kristiansand kommune Harald Karlsen, og for saksøkte møtte seniorrådgiver Kjell Ovnerud. Det ble avhørt fire vitner og dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken. Videre ble det foretatt befaring av den aktuelle eiendom, og også gnr. 58 bnr. 359, 360 og 361 i Kristiansand.

Kristiansand kommune ved advokat Tofte har i hovedsak anført:

Fastsettelsen av vederlaget for eiendommen må i dette tilfellet skje etter salgsverdi, da det må antas at bruksverdien er minimal. Utgangspunktet er ekspropriasjonserstatningsloven §5, hvor det etter annet ledd skal legges vekt på hva som er den påregnelige utnyttelse av eiendommen. Når det foreligger en bindende arealutnyttingsplan, er hovedregelen at denne planen er avgjørende for hva som er påregnelig utnyttelse etter §5. Etter rettspraksis er det visse unntak fra denne hovedregelen, så som plenumsdommen Rt-1996-521 flg. vedrørende veireguleringer, og det såkalte parkprinsippet hvor det gis strøkspris for arealer som ikke kan bebygges dersom de er en del av et utbyggingsområde. I det aktuelle tilfelle får imidlertid ingen av unntakene anvendelse. Gnr. 58 bnr. 380 er etter vedtak i Kristiansand bystyre den 11. mars 1992 regulert til friområde, og dette må legges til grunn ved fastsettelsen av vederlaget. Det er ikke grunnlag for å gi strøkspris.

Det anføres at kommuneplanen for Kristiansand trekker grensen mellom areal som skal bebygges og det som skal holdes ubebygd langs Sømsveien. På nedsiden av Sømsveien langs sjøen er det ikke ønskelig med bebyggelse, både av landskapsmessige hensyn, og av hensyn til tilgjengelighet for almenheten. Det erkjennes at det nok først og fremst er de som bor nærmest som benytter arealene langs sjøen på Søm, men man må da ta i betraktning at det her er tale om en hel bydel hvor det bor 8-10.000 mennesker som har kort avstand til det aktuelle område.

Allerede i reguleringsplanen fra 1967 for utbyggingen på oppsiden av Sømsveien ble området på nedsiden av veien langs sjøen regulert til friareal. I den reguleringsplan som ble vedtatt i 1971 ble dette justert noe. Enkelte områder ble regulert til boligformål, hovedsakelig der hvor det var eksisterende bebyggelse, slik som Sømsveien 32, men det ble også regulert enkelte nye boligtomter. Dette gjelder blant annet gnr. 58 bnr. 359, 360 og 361, som nylig er solgt som boligtomter, noe saksøkte har lagt stor vekt på. Når det blir tillatt bebyggelse på disse tre tomtene i dag, er det fordi de ble regulert til boligformål i 1971 og ikke fordi man ville ha regulert slik i dag. Hovedsakelig er det grønne områder på nedsiden av veien. Den eiendom som skjønnet gjelder, ligger like i nærheten av Sømsstranda, som er et populært utfartsområde.

Plenumsdommen fra 1996 rokker ikke ved det generelle utgangspunkt ved fastsettelse av ekspropriasjonsvederlag, nemlig at reguleringsplanen er bindende for hva som skal anses som påregnelig salgsverdi. Av plenumsdommen følger det bare at dersom det offentlige regulerer et område til vei eller andre offentlige byggverk, skal man se bort fra denne reguleringsplanen og vurdere om utbygging ville ha vært påregnelig dersom planen ikke var kommet. Forutsetningsvis fremgår det av plenumsdommen at regelen om reguleringsplanenes bindende virkning står fast når det reguleres til friområder for almenheten.

Det gjør ingen forskjell at den aktuelle eiendom i 1971 ble regulert til boligformål, slik at det er tale om en omregulering. Det offentlige har både rett og plikt til å omregulere ut fra samfunnshensyn. Dette kan gjøres ansvarsfritt. En forventning om å kunne bygge på en eiendom er ikke erstatningsrettslig beskyttet. Unntak her har man bare i plan- og bygningsloven §32, som gir en snever adgang til erstatning i slike tilfeller. Saksøkte har for lagmannsretten frafalt anførselen om at denne bestemmelse får anvendelse i denne saken. Det vises til Audvar Os: Byggetillatelse - behandling og rettsvirkninger, utgitt i Institutt for offentlig retts skriftserie 1980:2, side 119, samt Fleischer: Plan- og bygningsloven side 492, samt Rt-1975-620 flg., som riktignok gjaldt en noe annet situasjon.

Subsidiært, dersom det ikke gis tomteerstatning, har saksøkte anført at det er grunnlag for å fastsette vederlaget ut fra såkalt strøkspris. Ved fastsettelsen av en eventuell strøkspris må retten ta stilling til hva en utbygger ville ha gitt som gjennomsnittspris dersom han på det aktuelle sted hadde kjøpt et større, ubebygd område for utbygging. En passende strøkspris i det aktuelle område antas å ligge på kr 20,- - 25,- pr. dekar. Det bestrides imidlertid at det i dette tilfellet er grunnlag for å fastsette vederlaget ut fra strøkspris. Høyesterett har i en ganske rikholdig rettspraksis trukket opp grensene på dette området. Den grunnleggende dom er plenumsdommen i Rt-1977-24 (Østensjø). Videre vises til Rt-1983-700 (Gommerud), Rt-1984-1331 (Husebø), Rt-1992-55 (Oppdal) og Rt-1993-166 (Randesund). Det avgjørende er om reguleringen til friareal er et ledd i å fastlegge hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse, og hvilke områder som skal skal bevares ubebygd, eller om reguleringen må sees som en arealanvendelse innenfor et utbyggingsområde, det vil si at friarealet skal tjene interessene til beboerne i utbyggingsområdet. Det anføres at reguleringen i dette tilfelle er et ledd i å holde området mellom Sømsveien og sjøen fri for bebyggelse, og at reguleringen ikke tar sikte på å tjene interessene spesielt til dem som bor i nærheten. I reguleringsplanen fra 1967 ble det satt av interne friarealer på oppsiden av Sømsveien. At det aktuelle arealet er lite, ca 3,4 dekar, er uten betydning, idet man må se det i sammenheng med de nærliggende "grønne" områder. Særlig Oppdaldommen av 1992 er av interesse i denne saken. Der ville man sikre en grønn korridor langs en elv, i nærværende sak er det tale om et grønt område langs sjøen. Et overskjønn avsagt av Agder lagmannsrett i 1985, inntatt som kort referat i RG-1986-502, er også illustrerende.

I denne saken er reguleringen til friområdet utslag av et ønske om å holde strandsonen fri for bebyggelse til fordel for hele bydelen og for dem som kommer sjøveien. Det forhold at det er tillatt noen få hus i området mellom veien og sjøen, er ikke utslagsgivende. Lagmannsretten må foreta en selvstendig vurdering av spørsmålet, uten å ta hensyn til vitneutsagn fra kommunestyremedlemmer om at omreguleringen i 1992 skjedde av hensyn til Sømsbeboerne i nærheten, som hadde aksjonert mot byggeplanene. Det er videre ikke riktig å gi strøkspris ut fra en rimelighetsvurdering.

Saksøktes krav om dekning av prosjekteringsutgifter kan ikke føre frem. Utgiftene refererer seg til forsøk på å få til en omregulering av eiendommen, og dette har rettslige konsekvenser. Reguleringsplanen fra 1971 hjemlet vern av den eksisterende bebyggelse. Utbyggeren ønsket imidlertid å få til en sterkere utnyttelse av eiendommen, og det innebar omregulering. Det er ikke tvilsomt at administrasjonen i kommunen og bygningsrådet gikk inn for en høyere utnyttelse av eiendommen, og også bystyret - som var mer kritisk - signaliserte i 1987 en positiv holdning. I 1992 snudde så bystyret. Dette er imidlertid ikke kritikkverdig. Det følger av vårt demokratiske system at det velges bystyre hvert fjerde år, og at et nytt bystyre kan endre tidligere standpunkt. Heller ikke gir det grunnlag for erstatning at administrasjonen var positiv. Alle vet at det er bystyret som avgjør. En byggherre som forsøker å få til en omregulering for å få igjennom et byggeprosjekt, har selv risikoen for at dette lykkes. Det er derfor ikke grunnlag for noe uaktsomhetsansvar for kommunen.

Når det gjelder ansvar på objektivt grunnlag, har rettspraksis trukket opp grensen slik at det er en forutsetning for ansvar at det foreligger en plan som er godkjent. Dersom en byggherre prosjekterer i henhold til en godkjent plan og så søker om byggetillatelse, og det deretter blir omregulering, kan kommunen få et objektivt ansvar for utgifter til prosjektering av bygget. Her påløp imidlertid omkostningene ved at utbygger forsøkte å få i stand en omregulering, og slike utgifter har kommunen ikke noe ansvar for.

Det vises til Rt-1981-462 og Rt-1994-813.

Saksøker har nedlagt slik påstand:

1. "Overskjønnet fremmes.

2. Den tilkjente erstatning forhøyes ikke.

3. Byrettens skjønn punkt 2 stadfestes.

4. Hver av partene dekker egne saksomkostninger."

Saksøkte ved advokat Freuchen har i hovedtrekk anført:

Prinsipalt kreves erstatning etter tomteverdi. Det er enighet om at eiendommen er meget verdifull hvis den kan bebygges som boligtomt. Den har vært regulert til boligformål helt fra 1971. Det som har vært diskutert opp gjennom årene, har vært utnyttelsesgraden. De kommunale myndigheter var positive til en viss fortetting. I 1987 ble det fattet et vedtak av kommunestyret som de kommunale myndigheter selv har benevnt som et prinsippvedtak, og som var positivt til bebyggelse, men man ønsket noe endrede planer.

Det rettslige utgangspunkt for fastsettelsen av vederlaget for eiendommen er ekspropriasjonserstatningsloven §5. Saksøkte er enig i at en reguleringsplan normalt må legges til grunn ved vurderingen av hva som er lovlig, påregnelig utnyttelse av en eiendom. Det følger av rettspraksis at denne regelen ikke er unntaksfri, og etter saksøktes syn har saksøker angitt for snevre grenser for unntakene. Det anføres at det i dette tilfellet må sees bort fra den siste reguleringsendringen i 1992. Vederlaget må fastsettes ut fra tomteverdi dersom det var påregnelig med bebyggelse før omreguleringen kom. I dette tilfellet er det helt klart at dette var påregnelig. Saksøkte er imidlertid åpen for at det ved denne påregnelighetsvurdering ikke blir lagt til grunn en så stor utnyttelse som grunneieren forsøkte å få til i 80-årene.

I Malvikdommen, Rt-1993-409, som gjaldt erverv av grunn til vei, ble veireguleringsplanen lagt til grunn, og det ble ikke gitt erstatning for tomteverdi. I den aktuelle saken var veitraséen lagt gjennom et tidligere uregulert og ubebygget område. I premissene heter det at man ikke kunne utelukke at det kunne foreligge andre situasjoner enn de hittil aksepterte hvor forholdene ville ligge slik an at det ville være nødvendig å fravike prinsippet om å legge planens arealanvendelse til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Etter Malvikdommen fikk man så plenumsdommen i Rt-1996-521, som også gjaldt erverv av veigrunn. Det anføres at denne dommen kom fordi Malvikdommen ledet til for urimelige resultater. Videre vil den ankende part hevde at dommen også kan få betydning ved annen regulering enn veiregulering. Også i andre tilfeller kan det være riktig å se bort fra den reguleringsplan som ligger til grunn for ervervet. Dette innebærer selvsagt ikke at det uten videre gis erstatning for tomteverdi. Det må foretas en påregnelighetsvurdering i samsvar med ekspropriasjonserstatningsloven §5, og det må kanskje også stilles strenge krav til påregneligheten. I denne saken er det imidlertid helt klart påregnelig at eiendommen ville ha blitt bebygget dersom omreguleringen ikke var kommet.

Subsidiært anføres at saksøkte i alle fall må ha krav på strøkspris ut fra det såkalte parkprinsippet. Eiendommen ligger i et boområde som ble utlagt til bebyggelse i 60-årene. Omreguleringen skjedde i det alt vesentlige for å sikre lokalbefolkningens behov for friareal. Det vises til Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven side 59. Det er her tale om et lite areal, ca 3,4 dekar. Saksøkte er enig i at eiendommen må sees i sammenheng med de andre "grønne" områder mellom Sømsveien og sjøen. Det må imidlertid også tas i betraktning at det er tale om et stort boligområde som skal betjenes. Det er ingen tvil om at årsaken til omreguleringen i 1992 var press fra lokalbefolkningen. Det vises videre til at Fylkesfriluftsnemnda i 1991 karakteriserte området som et lokalt friluftsområde, og byplankontoret har i skriv av 19. april 1991 til bystyret uttalt at arealet til bruk for friluftsformål primært vil ha interesse for bosatte i Sømsområdet. Videre viser vitneforklaringene fra tre bystyremedlemmer som var med på omreguleringen i 1992 at det avgjørende var hensynet til beboerne i nærområdet.

Det vises til uttalelser i Rt-1992-55 (Oppdal), særlig side 59. I nærværende sak er det slik at utbyggingsområder og områder som ikke skal bebygges ligger blandet med hverandre. Det beror da på en vurdering om en regulering skal sees som arealanvendelse innen et utbyggingsområde, eller en avgrensning mot områder som skal bevares ubebygd. Det forhold at utbygging og regulering skjer i flere etapper, er ikke avgjørende. Også hensynet til eldre bebyggelses behov kan komme i betraktning ved anvendelse av parkprinsippet, dersom det er hensynet til behovet i et naturlig avgrenset byggeområde som er avgjørende, og det dreier seg om arealer av rimelig størrelse i forhold til dette behovet. Dette er tilfellet i den foreliggende sak. Selv om saksøkte erkjenner at det går en slags prinsipiell grense langs Sømsveien, er det også på nedsiden av veien en blanding av bebygde og ubebygde områder. Reguleringsplanen i 1971 regulerte eiendommer med bebyggelse til boligformål, og det ble også regulert inn noen nye tomter. Tre av disse tomtene er ennå ikke bebygd, men er nylig solgt for høye priser som eneboligtomter. Kommunen har ikke omregulert disse tomtene. Fra kommunens side har det vært gitt uttrykk for at man ikke har kapasitet til å omregulere i alle tilfeller hvor man i dag ville ha regulert på en annen måte enn tidligere. Da kommer imidlertid rimelighetshensyn og hensynet til lik behandling inn i vurderingen. Det bærende hensyn bak parkprinsippet er rimelighet og rettferdighet. Det vises til Stordrange: Ekspropriasjonserstatningsloven side 60. I denne forbindelse vises også til at den aktuelle eiendom gjennom mange år var regulert til bolig, og at man i flere år diskuterte en større utnyttelse av eiendommen. Eiendommen ble kjøpt i tillit til byggemulighetene.

Saksøkte har for lagmannsretten frafalt erstatning i medhold av plan- og bygningsloven §32.

Dersom saksøkte ikke får erstatning på grunnlag av full tomteverdi, kreves subsidiært erstattet de utgiftene som er påløpt til prosjektering. Prinsipalt kreves erstatning på objektivt grunnlag. Det vises til Rt-1994-813 (Herlofson), særlig side 819, hvor det oppstilles tre vilkår for et slikt ansvar. Når det gjelder det første vilkåret, må det være et poeng at alle prosjekteringsutgifter i nærværende sak gikk til boligplanlegging i samsvar med reguleringen. Videre vises det til at omreguleringen var upåregnelig, og gjorde alle utgiftene bortkastet. Også kravet om at det ikke må være et uvesentlig tap er tilfredsstilt.

Subsidiært kreves erstatning på culpagrunnlag. Det vises til side 822 i Herlofsondommen. Det blir her tale om en konkret vurdering. I den foreliggende sak var både den kommunale administrasjon og enkelte politiske organer, særlig bygningsrådet, meget positive. Bygningsrådet har således flere ganger gitt sin tilslutning til bebyggelse på visse vilkår. Det vises også til bystyrets prinsippvedtak i 1987. Det ble aldri sagt noe om at det var aktuelt å nekte enhver utbygging. Kommunen må da være ansvarlig for i hvert fall en del av utgiftene, selv om saksøkte erkjenner at det kan være grunnlag for å redusere ansvaret fordi skadelidte medvirket ved å påføre seg meget store utgifter til prosjektering.

Når det gjelder saksomkostninger, vil saksøkte hevde at kommunen i alle fall må dekke omkostningene i medhold av skjønnsloven §54a bokstav b. Det var i dette tilfellet rimelig grunn til å begjære overskjønn.

Saksøkte har nedlagt slik påstand:

1. "Saksøkte tilkjennes full erstatning for det areal som avstås.

2. Saksøkte tilkjennes erstatning for prosjekteringskostnader oppad begrenset til kr 970000,-.

3. Saksøkte tilkjennes sakens omkostninger."

Lagmannsretten skal bemerke:

Etter avtalen mellom partene skal vederlaget for Sømsveien 32 fastsettes etter ekspropriasjonserstatningsloven regler. Det følger av ekspropriasjonserstatningsloven §4 at verdsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdi eller bruksverdi, alt etter hvilken verdi som er høyest. Når det gjelder salgsverdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5, skal fastsettelsen av vederlaget skje på grunnlag av hva man må regne med at vanlige kjøpere vil gi for eiendommen ved frivillig salg. §5 annet ledd nevner hvilke momenter det skal legges vekt på, og sentralt her er den påregnelige utnyttelse av eiendommen som det reelt sett er grunnlag for etter forholdene på stedet.

Etter Kristiansand kommunestyres vedtak i mars 1992 er eiendommen nå regulert til friområde. Som sådant har det en meget beskjeden verdi. Etter den tidligere reguleringsplan, stadfestet av kommunaldepartementet 3. juni 1971, var eiendommen regulert til "byggeområde, boliger". Eiendommen ligger i et meget attraktivt boligområde, og det er enighet mellom partene om at som boligtomt ville den ha en høy verdi.

Saksøkte har prinsipalt anført at det riktige i denne saken vil være å se bort fra reguleringsvedtaket i mars 1992, og fastsette vederlaget ut fra tomteverdi. Saksøker har vist til det utgangspunkt som for så vidt saksøkte også er enig i, nemlig at gjeldende reguleringsplan skal legges til grunn ved vurderingen av salgsverdi etter ekspropriasjonserstatningsloven §5. Det er i rettspraksis gjort unntak fra hovedregelen, men de unntaksregler som kan utledes av rettspraksis får etter saksøkers syn ikke anvendelse i denne saken.

Lagmannsretten finner avgjørelsen av spørsmålet om vederlaget skal fastsettes ut fra tomteverdi vanskelig, men er kommet til at det i denne saken er vel begrunnet, og best stemmende med bestemmelsen i Grunnloven §105, at det sees bort fra reguleringen til friområde. Lagmannsretten er klar over at når et areal ved reguleringsplan legges ut til friområde, er den store hovedregel at denne arealbruken må legges til grunn for erstatningsfastsettelsen ved ekspropriasjon, med unntak av de tilfelle hvor det i samsvar med prinsippet fastsatt i Østensjødommen gis strøkspris. I plenumsdommen inntatt i Rt-1991-521 har førstevoterende gått ut fra dette utgangspunktet, før han går over til å behandle de tilfelle hvor det offentlige innenfor områder som ikke generelt skal holdes fri for utbygging, regulerer grunn til offentlige anlegg, og så går til ekspropriasjon på grunnlag av planen. I plenumsdommen ble det fastslått at man i slike tilfelle skal se bort fra den reguleringsplan det eksproprieres på grunnlag av, og vurdere hva som ville ha vært påregnelig utnyttelse bortsett fra planen. Plenumsdommen gjelder imidlertid ikke avståelse av friområde. Lagmannsretten vil videre bemerke at førstevoterende på side 538 - 539 i dommen omhandler flere dommer hvor Høyesterett har lagt til grunn at regulering til friområde er bindende ved verdsettelsen. I tilknytning til omtalen av disse dommene uttaler førstevoterende at det i de saker som er nevnt, har vært tale om større friområder, der reguleringen har hatt som formål ikke bare at områdene skulle erverves av det offentlige med sikte på å tilrettelegge dem for offentlig bruk, men også mer generelt å foreta en grensetrekking mellom områder som skal bebygges og områder som ikke skal bebygges. Førstevoterende uttaler videre at han lar det stå åpent om det også utenfor slike tilfeller skal være et vilkår for å tilkjenne tomteerstatning at friområdet skal tjene "de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha", som det uttrykkes i Gommeruddommen. Etter lagmannsrettens syn står man i den foreliggende sak overfor et tilfelle som ikke kan sammenlignes med de dommer som førstevoterende i plenumsdommen har vist til.

Byretten har i sine skjønnsgrunner side 2-5 gitt en grundig og oversiktlig redegjørelse for historien til eiendommen gnr. 58 bnr. 380 frem til omreguleringen av eiendommen i mars 1992. Det lagmannsretten særlig har festet seg ved som grunnlag for sitt resultat, er at det dreier seg om en eiendom med meget gammel bebyggelse. Det er tale om en gammel gård, som hadde våningshus og driftsbygning på det areal som nå er gnr. 58 bnr. 380 lenge før den store boligutbyggingen på Søm fant sted. I 1967 ble det stadfestet en reguleringsplan for utbygging av området på den andre siden av Sømsveien. I denne planen var hele arealet nedenfor Sømsveien regulert "grønt". Det lå imidlertid noe eldre bebyggelse i dette området. Allerede i 1971 ble det stadfestet en ny reguleringsplan som gjelder området på nedsiden av Sømsveien. I denne planen ble områdene rundt all eksisterende bebyggelse regulert til boligformål. I tillegg ble det innregulert ca ti nye boliger på ubebygde arealer. Enkelte, men ikke alle, av disse tomtene er etter hva lagmannsretten forstår i dag bebygget. I planen er det ikke angitt utnyttelsesgrad. I reguleringsbestemmelsene heter det bl.a. at bebyggelsen skal være som angitt på planen med hensyn til husplassering, etasjeantall og møneretning. Bebyggelsen skal være åpen villamessig bebyggelse i én etasje. I forbindelse med denne reguleringsplanen ble Sømsveien 32 fradelt, og fikk en tomt på ca 3,4 dekar.

Den gamle eieren bodde på eiendommen helt til hun døde på 1980-tallet, og eiendommen ble deretter solgt. Det ble arbeidet med planer om omregulering og mer intensiv utnyttelse av eiendommen til boligbygging, slik det er redegjort for i byrettens skjønn. Etter hva lagmannsretten har forstått ble husene på eiendommen stående endel år, inntil grunneieren selv brente dem ned. Det synes klart at dette skjedde i tillit til at en eller annen form for bebyggelse på tomten ville bli godkjent. De forslagene grunneieren utarbeidet, var imidlertid alle så omfattende og så intensive i sin utnyttelse at de ikke ble godkjent fullt ut, selv om såvel kommuneadministrasjonen som kommunens politiske organer var positive til en viss bebyggelse. Etter en omfattende protestaksjon fra beboerne på den andre siden av Sømsveien, med omtale i pressen, snudde så politikerne i 1992 og nektet ikke bare å godkjenne det foreliggende forslag om omregulering til tyve småleiligheter i toetasjes bebyggelse i rekke, men foretok en omregulering i forhold til 1971-planen, slik at eiendommen ble regulert til friområde.

Det er i denne saken således ikke bare tale om en eiendom som i vel tyve år har vært regulert til boligformål, men en eiendom som også i størstedelen av denne tiden, samt i tidsrommet før reguleringsplanen av 1971, var bebygget. Som nevnt må det antas at bygningene ble fjernet i tillit til de positive signaler fra kommunen med hensyn til godkjennelse av en eller annen form for ny bebyggelse. Eiendommen er ganske liten - en stor boligtomt. Videre legger lagmannsretten vekt på at selv om formålet med reguleringsplanen i 1971 nok har vært å regulere en god del av området nedenfor Sømsveien til friområde, er det regulert inn syv større og mindre områder med formål "byggeområde, boliger". Som nevnt ble dette gjort ikke bare alle steder hvor det var eksisterende bebyggelse - også ubebygde arealer ble regulert for boligbebyggelse. I hvert fall tre av disse tomtene er ennå ikke bebygget, men er nylig solgt som boligtomter for en høy pris. Kommunen har ikke omregulert noen av de andre boligarealene nedenfor Sømsveien, bare Sømsveien 32. Byplansjefen har som vitne i retten forklart at det ikke er aktuelt å omregulere de tomter som nå nylig er solgt. Reguleringen av mars 1992 gjelder bare Sømsveien 32.

Man står altså i denne saken overfor en eiendom som har vært bebygget meget langt tilbake, og som var regulert til boligbebyggelse helt til mars 1992. Eiendommen ble i 80-årene omsatt som boligeiendom med bebyggelse, og ingen - heller ikke innen kommunen - synes å ha vært inne på at eiendommen overhodet ikke skulle tillates bebygget, før i forbindelse med omreguleringen i 1992. Derimot kunne man ikke godta den intensive utnyttelse som grunneierens forskjellige reguleringsforslag innebar. Lagmannsretten vil her bemerke at dersom gruneieren hadde nøyd seg med å foreslå bygging av 2-3 eneboliger i samsvar med reguleringsbestemmelsene i planen av 1971, ville dette sannsynligvis ha vært godkjent og eiendommen bebygget.

Lagmannsretten er kommet til at i dette konkrete tilfellet, hvor man har en gammel boligeiendom som har vært bebygget inntil forholdsvis nylig og regulert til boligformål i ca 20 år, kan ikke kommunestyret ved å regulere eiendommen til friområde med et pennestrøk gjøre boligeiendommen verdiløs. Selv om eiendommen ligger i et område som det nok av hensyn til almenheten er ønskelig å holde mest mulig ubebygd, er det tross alt noe spredt bebyggelse der, i tillegg til at det som nevnt vil bli godtatt boligbebyggelse på tre ubebygde tomter. Ut fra likhets- og rettferdighetshensyn kan ikke lagmannsretten se det annerledes enn at det i denne saken bør sees bort fra reguleringen til friområde, og gis erstatning ut fra den påregnelige utnyttelse av eiendommen før reguleringen skjedde. En motsatt løsning i denne saken ville etter lagmannsrettens syn føre til at for eksempel en person som kjøper en boligeiendom i et område som kan tenkes å ha en viss betydning for almenheten, og som kanskje betaler en høy pris for eiendommen nettopp fordi den har en attraktiv beliggenhet, ved en omregulering til friareal påføres et tap på flere hundre tusen kroner. Dersom bolighuset for eksempel brenner ned, ville kommunen kunne erverve tomten for en symbolsk pris etter omregulering. Prinsipielt sett skulle da også kommunen ved eventuell innløsning av tomten med bebyggelse slippe å betale for annet enn bygningsverdien. Etter lagmannsrettens syn kan ikke det offentlige i et tilfelle som det foreliggende ved å omregulere til friområde gjøre en boligeiendom helt verdiløs.

Når det dernest gjelder fastsettelsen av vederlaget, legger lagmannsretten til grunn reguleringsplanen fra 1971. Grunneieren prøvde i slutten av 80-årene og begynnelsen av 90-årene å få omregulert eiendommen til en mer intensiv utnyttelse, men til tross for positive signaler fra kommunen, finner lagmannsretten det ikke påregnelig at en slik utnyttelse nødvendigvis ville bli godkjent. Grunneieren må selv bære risikoen for disse forsøkene.

På reguleringsplanen fra 1971 er det tegnet inn to hus på eiendommen. Som tidligere nevnt var det ene et våningshus og det andre en driftsbygning, som sto der da reguleringsplanen ble laget. Lagmannsretten finner det påregnelig at eiendommen i samsvar med denne planen kunne bebygges med to eneboliger, plassert slik som inntegnet. Tomtene er ganske store, og har en usjenert og attraktiv beliggenhet nær sjøen i et populært boligområde. Eiendommen er teknisk sett lett å bebygge. I dagens marked har slike tomter en høy verdi, selv om det må tas i betraktning at utgifter til vei, vann og kloakk kommer i tillegg. Det kan vises til at eiendommene gnr. 58, bnr. 353, 360 og 361 nylig er blitt solgt som boligtomter for kr 510000,- pr.stykk. Disse tomtene er imidlertid hver på ca 3 dekar. Med to eneboliger blir tomtene på Sømsveien 32 noe mindre, og lagmannsretten finner det påregnelig at en kjøper ville gi kr 400000,- for hver av dem. Vederlaget settes derfor til kr 800000,-. Lagmannsretten vil bemerke at dersom man skulle forutsette at påregnelig bebyggelse bare ville være én enebolig, ville vederlaget for eiendommen skjønnsmessig kunne settes til kr 700000,-. Tomten ville da være større enn de tre tomter som er solgt for kr 510000,- pr.stykk, og har en mer usjenert beliggenhet. Med bare ett hus på eiendommen ville man ikke få noen gjenboer. Slike tomter er sjeldne, og dette er mange personer villige til å betale for.

Når lagmannsretten fastsetter vederlaget ut fra tomteverdi, faller spørsmålet om strøkspris og om erstatning for prosjekteringsutgifter bort.

I samsvar med skjønnsloven §54a bokstav a har saksøkte krav på erstatning for saksomkostninger. Advokat Freuchen har inngitt omkostningsoppgave med et salær på kr 55000,-. Oppgaven legges til grunn. I tillegg må saksøker dekke saksøktes utgifter til rettsgebyr for tre dager med kr 7425,-, samt godtgjørelse til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Kristiansand kommune dømmes til innen 2 - to - uker fra overskjønnets forkynnelse å betale erstatning for eiendommen Sømsveien 32, gnr. 58 bnr. 380 i Kristiansand, til Sparebanken Pluss, Kristiansand, med kr 800000,- - kroneråttehundretusen -.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Kristiansand kommune til Sparebanken Pluss kr 62425,- - kronersekstitotusenfirehundreogtjuefem -, med tillegg av godtgjørelse til skjønnsmennene etter oppgave fra Agder lagmannsrett, innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.