LA-1999-1687
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-10-13 |
| Publisert: | LA-1999-01687 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vest-Telemark herredsrett nr. 99-00027 A - Agder lagmannsrett LA-1999-01687 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-01478. |
| Parter: | Ankende part: Ingebjørg Lauvdal (Prosessfullmektig: Advokat Torkel Moen). Ankemotpart: Helge Momrak (Prosessfullmektig: Advokat Trond Kleiven). |
| Forfatter: | Åse Berg, formann. Erling Strand. Tormod Rafgård |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §40, §42, §79, Odelsloven (1821), Tvistemålsloven (1915) §180 |
Saken gjelder tvist om retten til odelsløsning av eiendommen Svalastog gnr. 38 bnr. 2, 42 og 43 med Syrhovdstykket, gnr. 68 bnr. 9 i Fyresdal kommune.
Ved odelsstevning av 23. februar 1999 til Vest-Telemark herredsrett reiste Ingebjørg Lauvdal sak mot eieren av Svalastog, Helge Momrak, som ikke har odelsrett til eiendommen.
Ingebjørg Lauvdal er søster av Olav K. Svalastog, som overtok eiendommen etter sine foreldre i 1948. I tillegg til søsteren Ingebjørg Lauvdal hadde Olav K. Svalastog ytterligere en søster, Jorunn Svalastog Olsen, som er eldre enn Ingebjørg. Av søsknene var det bare Jorunn som hadde barn, sønnen Rolf Sigurd Svalastog Olsen. Ved skjøte tinglyst 27. mars 1973 overdro Olav K. Svalastog sin eiendom til ham. Kjøpesummen var kr 96.000,- som imidlertid ikke skulle kunne avkreves kjøperen sålenge selgeren benyttet seg av sin bruksrett i henhold til skjøtet. Kjøpesummen var sikret med pant i eiendommen.
Rolf Sigurd Olsen, som var barnløs, døde i 1976. Arvinger i boet var ektefellene og hans foreldre. Ved skjøte datert 4. august 1976 ble eiendommen Svalastog tilbakeført til Olav K. Svalastog. Skjøtet ble tinglyst 25. oktober 1988. Kjøpesummen var kr 96.500,- som ifølge skjøtet var gjort opp etter avtale. Det er enighet mellom partene at det ble motregnet i det som Rolf Sigurd skulle betale i henhold til skjøtet av 24. mars 1973.
Olav K. Svalastog døde i 1996. Eiendommen hadde han testamentert til ekteparet Sveinung H. og Tone Momrak, men det ble til at de sa fra seg eiendommen til fordel for sønnen Helge Momrak, hvilket de i henhold til testamentet hadde anledning til å gjøre.
Vest-Telemark herredsrett avsa 3. september 1999 dom i saken med slik domsslutning:
«1. Helge Momrak frifinnes.
2. Ingebjørg Lauvdal dømmes til å erstatte Helge Momrak sine saksomkostninger med kr 50.327,- -femtitusentrehundreogtjuesyv-. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom.»
Om saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten vises til herredsrettens dom.
Ingebjørg Lauvdal har i rett tid påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Helge Momrak har tatt til gjenmæle for lagmannsretten.
Ankeforhandling ble holdt i Skien 5. og 6. oktober 2000. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. To vitner ble avhørt. Saken står for lagmannsretten i samme stilling som for herredsretten.
Ingebjørg Lauvdal har i hovedsak anført:
Ingebjørg Lauvdals odelsrett er ikke preskribert, idet det ikke skjedde noen reell eiendomsovergang fra Olav K. Svalastog til Rolf Sigurd i 1973. Det var en proformaoverdragelse med det formål å unngå kravet om bo- og driveplikt i den nye odelsloven. Det er likevel her ikke først og fremst et spørsmål om overføringen var proforma, men om hele eiendomsretten ble overført. Det vises til at også etter den gamle odelsloven var det en forutsetning for at preskripsjonsfristen skulle begynne å løpe, at kjøperen var blitt virkelig eier. Om dette vises til en rekke rettsavgjørelser samt til Voss: Odels og åseteretten 9. utg. s. 48 Brækhus/Hærem: Norsk Tingsrett s. 494, Sandvik: TFR 1967 s. 64 og Falkanger: Odelsrett og åsetesrett s. 193.
Olav K. Svalastog var hele tiden den virkelige eier. Det var således ingen realitet i eiendomsoverføringen. Han betraktet seg selv som eier, og han ble betraktet av andre som eier i alle relasjoner. Det vises til at han ved en rekke rettshandler opptrådte som grunneier, og at han er betegnet som eier i flere offentlige dokumenter. Rolf Sigurd derimot hadde ingen befatning med gården. Han hadde ingen delaktighet i driften, og han oppebar ingen inntekter. Han førte heller ikke opp eiendommen i sin selvangivelse.
Dersom retten likevel legger til grunn at preskripsjonsvirkningene ble utløst i 1973, anføres at odelsretten til Olav K. Svalastog ble gjenopprettet ved tilbakeføringen av eiendommen i 1976 i medhold av odelsloven §42, idet løsningssaken må avgjøres etter bestemmelsene i odelsloven av 1974, jf. overgangsreglene i §79, ettersom løsningsretten ikke ble utløst før den nye loven trådte i kraft. Det vises til Agder lagmannsretts dom av 14. februar 2000 som omhandler en tilsvarende situasjon. ( LA-1999-01166)
Det er alternativet «ved arv» i odelsloven §42 første ledd som her er relevant. Det vises til at eiendommen vederlagsfritt falt tilbake til avdødes onkel på skifte, hvilket innebærer at overføringen må sies å falle direkte inn under ordlyden. Subsidiært må bestemmelsen gis analogisk anvendelse i et tilfelle som dette. Hvis ikke ville en tidligere barnløs eier komme i en urimelig situasjon. Gis Olav K. Svalastog vern, oppnås imidlertid målsettingen ved bestemmelsen. Det vises til NOU 1972:22 s. 82 der det gis uttrykk for at målsettingen er «at det ikkje skal gjelde nokon preskripsjon av sjølve den materielle odelsretten mellom sysken og deira liner.» Videre vises til dommer Lunds betraktninger i dommen inntatt i Rt-1991-548.
Dersom odelsretten ikke ble gjenopprettet i 1976, er spørsmålet om preskripsjonsfristen for Ingebjørg Lauvdal begynte å løpe fra tinglysningen av skjøtet i 1988. Det avvises at så er tilfellet, jf. odelsloven §40 annet ledd som fastsetter at preklusjonsfristen ved frivillig overdragelse først skal regnes fra bruksovertakelsen dersom denne skjer senere enn tinglysningen av hjemmelsdokumentet. Her var det ingen bruksovertakelse, idet Olav K. Svalastog allerede hadde bruksretten. Det var således ikke tale om noen endret bruk, og dermed ble det ikke gitt noen signal til omverdenen om at eiendommen hadde skiftet eier. Ingebjørg Lauvdal kjente ikke til overdragelsen til Rolf Sigurd i 1973 og heller ikke til tilbakeskjøtingen til Olav etter Rolf Sigurds død. For henne fremstod situasjonen i alle år som uforandret, at Olav var eier og bruker, slik han hadde vært i alle år. Dette må medføre at preskripsjonsfristen ikke begynte å løpe så lenge Olav K. Svalastog levde.
Det avvises at Ingebjørg Lauvdal har frafalt sin løsningsrett. Den omstendighet at hun unnlot å bestride testamentet, er ikke tilstrekkelig. Hun måtte i såfall klart og utvetydig ha gitt til kjenne at hun frafalt odelsretten, jf. Rt-1991-133.
Det avvises også at det her foreligger odelsmisbruk. Alder i seg selv er ikke avgjørende, hvilket Høyesterett har lagt til grunn i en rekke avgjørelser. Det vises videre til at Ingebjørg Lauvdal har konkrete planer for den videre drift. For øvrig har hun inngått avtale med en person om nødvendig hjelp for så vidt gjelder driften samt personlig støtte og pleie så lenge hun bor på gården. Vedkommende skal overta etter henne, men hun har til hensikt å sitte med gården frem til sin dødsdag.
Ingebjørg Lauvdal har nedlagt slik påstand:
«1. Helge Momrak tilpliktes å overskjøte eiendommen Svalastog m/Tollebakkane, gnr. 38, bnr. 2, 42 og 43 og Syrhovdstykket, gnr. 68, bnr. 9, alle i Fyresdal, til Ingebjørg Lauvdal til en pris fastsatt ved rettskraftig odelstakst.
2. Helge Momrak dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Helge Momrak har gjort gjeldende at herredsrettens dom er riktig og har opprettholdt de anførsler som ble gjort gjeldende for herredsretten. Disse kan kort sammenfattes slik:
Overdragelsen av eiendommen fra Olav K. Svalastog til Rolf Sigurd i 1973 var ikke proforma. Den var ment å være definitiv, og Olav K. Svalastog kunne ikke kreve eiendommen tilbake. Den omstendighet at han forbeholdt seg bo- og bruksrett, utelukker ikke at overdragelsen var reell. Heller ikke kan det legges vekt på at Olav K. Svalastog er oppgitt som eier i enkelte dokumenter. De fleste av disse ble skrevet omtrent samtidig som overdragelsen skjedde og gjaldt forhold av mindre betydning. Dessuten var flere av dokumentene ført i pennen av kommunen. Videre vises til et dokument fra 1975 som gjaldt et område som kommunen skulle leie for oppføring av boliger, hvor Olav K. Svalastog har undertegnet på vegne av sin nevø. Det er også av en betydning at mange på denne tiden overdro sine eiendommer til sine etterkommere før den nye odelsloven trådte i kraft nettopp for å unngå kravet om bo- og driveplikt.
Preskripsjonsfristen etter den gamle odelsloven, som gjelder i dette tilfellet, begynte å løpe fra det tidspunkt da hjemmelsdokumentet ble tinglyst. Bestemmelsen i den nye odelsloven §40 annet ledd gjaldt ikke tidligere. Dette innebærer at Olav K. Svalastog hadde tapt sin odelsrett da han fikk tilbakeført eiendommen til seg fra Rolf Sigurds arvinger ved skjøte 4. august 1976, idet det var gått mer enn 3 år siden han overdro eiendommen til nevøen. Ingebjørg Lauvdals løsningsrett er dermed også tapt.
Resultatet blir det samme selv om løsningsretten vurderes på grunnlag av odelsloven av 1974, idet vilkårene etter §42 ikke er til stede. Olav K. Svalastog var ikke arving, og det var således ikke tale om en tilbakeføring «ved arv». Bestemmelsen i §42 første ledd får dermed ikke anvendelse. Det samme gjelder bestemmelsen i annet ledd. Den odelsrettslige stilling for Olav K. Svalastog ble derfor ikke gjenopprettet da han fikk tilbakeført eiendommen. Dette innebærer at preskripsjonsfristen senest begynte å løpe ved tinglysningen av skjøtet til Olav 15. oktober 1988. Følgelig har Ingebjørg Lauvdal mistet sin løsningsrett, idet hun ikke gjorde denne gjeldende innen to år, jf. odelsloven §40 første ledd. Annet ledd i nevnte bestemmelse får ikke anvendelse, idet Olav K. Svalastog allerede drev gården da skjøtet ble tinglyst.
For så vidt gjelder spørsmålene om frafall av løsningsretten og odelsmisbruk vises til anførslene for herredsretten.
Helge Momrak har nedlagt slik påstand:
«1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Helge Momrak tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
I likhet med herredsretten legger lagmannsretten til grunn at det skjedde en reell eiendomsoverdragelse i 1973, og at overdragelsen var bindende for både Olav K. Svalastog og nevøen Rolf Sigurd, slik at sistnevnte var å anse som virkelig eier av eiendommen Svalastog. Den omstendighet at eiendomsoverdragelsen var motivert ut fra et ønske om å unngå kravet i den nye odelsloven om bo- og driveplikt innebærer ikke at overføringen av den grunn må anses simulert. Lagmannsretten legger heller ikke avgjørende vekt på at Olav K. Svalastog fremstår som eier i enkelte dokumenter som gjaldt eiendommen. Dokumentene synes for det første å gjelde forhold av mindre betydning. For det andre har han ikke vært konsekvent, idet han i alle fall på ett dokument som er fremlagt, har undertegnet på vegne av grunneieren. Den omstendighet at han etter det opplyste har oppført eiendommen i sin selvangivelse finnes heller ikke avgjørende. Videre nevnes at det forhold at Olav K. Svalastog forbeholdt seg bruksrett til eiendommen, ikke endrer lagmannsrettens vurdering av spørsmålet om hele eiendomsretten ble overført. For øvrig vises til herredsrettens begrunnelse som i alt vesentlig kan tiltres.
Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at det i nærværende sak er unødvendig å ta stilling til spørsmålet om løsningsretten må avgjøres på grunnlag av någjeldende eller tidligere rett, idet resultatet blir det samme i begge tilfeller. Lagmannsretten slutter seg også på dette punkt til herredsrettens begrunnelse.
Det er her ikke tale om en tilbakeføring «ved arv». Riktignok ble eiendommen tilbakeført ved salg til tidligere eier i forbindelse med et dødsboskifte, men Olav K. Svalastog var ikke arving. Hans odelsrettslige stilling kunne derfor ikke gjenopprettes i medhold av odelsloven §42 første ledd. Lagmannsretten ikke kan se at det er grunnlag for å anvende bestemmelsen analogisk. Lagmannsretten kan heller ikke se at forholdet faller inn under §42 annet ledd, som gir en eldre brors eller søsters linje løsningsrett dersom den yngre eierlinje, som har «tatt over» odelsjord, selger eiendommen. Det er ikke tilfellet her.
Det legges etter dette til grunn at preklusjonsfristen utløp senest to år etter tinglysningen av skjøtet fra Rolf Sigurds dødsbo til Olav K. Svalastog. Dette skjedde 25. oktober 1988. Følgelig har Ingebjørg Lauvdal mistet sin løsningsrett.
Det tilføyes i tilknytning til den ankende parts anførsler for så vidt gjelder odelsloven §40 annet ledd, at nevnte bestemmelse får anvendelse utelukkende der er tale om en senere bruksovertakelse. I dette tilfellet drev Olav K. Svalastog gården da tinglysning skjedde, hvoretter tingslysningstidspunktet vil danne utgangspunktet for preskripsjonsfristen.
Anken har vært forgjeves, og etter tvistemålsloven §180 første ledd må den ankende part betale saksomkostninger til ankemotparten i samsvar med dennes påstand, idet lagmannsretten ikke finner grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Erstatningen finnes under tvil å kunne fastsettes i samsvar med fremlagt omkostningsoppgave til kr 67.983,-, hvorav kr 62.500,- gjelder salær til prosessfullmektigen. Lagmannsretten finner ikke grunn til å gjøre endringer i herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Ingebjørg Lauvdal dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Helge Momrak 67.983 - sekstisjutusennihundreogåttitre - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.