Rt-1991-548
| Instans: | Høyesterett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1991-05-15 |
| Publisert: | Rt-1991-548 (186-91) |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | L.nr 80B/1991, nr 89/1990 |
| Parter: | Gretha og Terje Jørgensen (Advokat Kristen S Fari - til prøve) mot Ivar Østengen (Advokat Elling Follestad). |
| Forfatter: | Sinding-Larsen, Lund, Langvand, Bugge, Holmøy |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §19, §42, §43, §45, §79, Odelsloven (1974), Grunnloven (1814) §97, Odelsloven (1821) §9, Odelsloven (1821), Sameigelova (1965), §17, §43, §45, §64, §77, §78 |
Dommer Sinding-Larsen: Saken gjelder tvist om odelsløsning av eiendommen Enger gnr 11 bnr 4 i Gjerdrum kommune. Johan Østengen, som hadde odelsrett til eiendommen, overdro den i mai 1973 til sine fem barn, som da hver ble eier av en ideell andel på 1/5 av eiendommen. I mai 1979 overdro sameierne i fellesskap eiendommen til Thor Egil Østengen, som var eldste sønn av John Østengen, den eldste av de fem søsken.
Den 23. november 1987 solgte Thor Egil Østengen eiendommen til Gretha og Terje Jørgensen som ikke har odelsrett. Ivar Østengen, som er nest eldste sønn av Johan Østengen, reiste ved stevning av 1. august 1988 løsningssak for Nedre Romerike herredsrett. Spørsmålet om Ivar Østengen hadde løsningsrett, ble tatt opp til særskilt avgjørelse, jf odelsloven §64. Nedre Romerike herredsrett avsa den 30. november 1988 dom med slik domsslutning:
"1. Gretha Jørgensen og Terje Jørgensen dømmes til å utstede skjøte på eiendommen "Enger", gnr. 11, bnr. 4 i Gjerdrum kommune, til Ivar Østengen mot å få utbetalt det beløp som eiendommen blir verdsatt til ved odelstak(s)t, med fradrag av eventuelle heftelser.
2. Hver av partene dekker sine saksomkostninger."
Gretha og Terje Jørgensen påanket dommen til Eidsivating lagmannsrett som den 18. desember 1989 avsa dom med slik domsslutning:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke."
Lagmannsrettens dom er avsagt under dissens idet en dommer stemte for at Gretha og Terje Jørgensen skulle frifinnes.
Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til herredsrettens og lagmannsrettens dommer.
Gretha og Terje Jørgensen har påanket lagmannsrettens dom til Høyesterett. Anken gjelder bevisbedømmelsen for så vidt angår omstendighetene omkring salget i 1979, og for øvrig rettsanvendelsen.
De ankende parter, Gretha og Terje Jørgensen har i det vesentlige anført:
Søsknene Østengen ervervet eiendommen i 1973, det vil si før odelsloven av 1974 trådte i kraft, og deres odelsrettslige stilling må derfor avgjøres ut fra bestemmelsene i den tidligere odelslov av 1821. Dette følger av ordlyden i §79 første ledd i loven av 1974. Loven forarbeider gir ikke holdepunkter for å fravike ordlyden, og det er heller ikke reelle grunner som taler for det.
Ivar Østengen solgte i mai 1979 sammen med sine søsken eiendommen til Thor Egil Østengen. Dette var et frivillig salg, som både etter §19 annet ledd i gjeldende lov og etter tidligere rett, er til hinder for at Ivar Østengen løser eiendommen fra kjøperen eller dennes rettsetterfølgere. Det er uriktig når lagmannsrettens flertall har funnet at salget ikke kan anses frivillig. Den ankende part viser her til bemerkningene i herredsrettens dom og fra lagmannsrettens mindretall. At det ikke forelå noen odelsrettslig tvang følger ellers allerede av at verken John eller Thor Egil Østengen hadde noen løsningsrett. Lagmannsrettens flertall har dessuten bedømt de faktiske omstendigheter omkring salget uriktig.
Selv om overgangsbestemmelsen i odelsloven §79 skulle være slik å forstå at loven §42, §43 og §45 kan komme til anvendelse, vil dette ikke føre til noe annet resultat. §43, som herredsretten har bygget på når løsningsrett ble antatt å foreligge, gjelder en helt annen situasjon. Bestemmelsen i §45 har heller ingen betydning. Når det gjelder §42 annet ledd, er den ankende part enig med ankemotparten i at salget fra samtlige søsken til Thor Egil Østengen som var i den linje som hadde best odelsrett, går inn under bestemmelsen, og at anvendelse av bestemmelsen i tilfelle ville føre til at den odelsrettslige situasjon som besto før overdragelsen i 1973 ble gjenopprettet. Dette betyr imidlertid bare at Johns søsken får en "latent" eller "passiv" odelsrett. Om de også skal få løsningsrett, må avgjøres ut fra andre bestemmelser.
Oppstår det konflikt mellom bestemmelsen i §19 annet ledd og bestemmelsene i §42 og §43, må førstnevnte bestemmelse slå igjennom.
Subsidiært anføres at Ivar Østengen bare har løsningsrett til 2/5 av eiendommen. Hans odelsrett til andelen til en yngre bror og to søstre ble preskribert tre år etter overdragelsen i 1973. Dette følger av §9 i odelsloven av 1821. Den nye lov §45 kan ikke komme til anvendelse, jf det som er sagt om lovvalget.
De ankende parter, Gretha og Terje Jørgensen, har nedlagt slik påstand:
"Prinsipalt: Gretha og Terje Jørgensen frifinnes.
Subsidiært: Ivar Østengen kan bare løse 2/5 av eiendommen gnr. 11 nr. 4 i Gjerdrum
Prinsipalt og subsidiært: Ivar Østengen betaler sakens omkostninger til Gretha og Terje Jørgensen for herredsrett, lagmannsrett og Høyesterett."
Ankemotparten, Ivar Østengen, har i det vesentlige anført:
Løsningssaken må avgjøres etter bestemmelsene i odelsloven av 1974. Det vil ikke være i strid med ordlyden i overgangsbestemmelsene å anvende §42, §43 og §45. Reelle hensyn taler for å anvende disse bestemmelser, og en samstemmig teori mener at disse bestemmelser kan anvendes selv om en preskribsjonsfrist var begynt å løpe før loven trådte i kraft.
Etter ankemotpartens syn må tvisten løses på grunnlag av bestemmelsene i §42. §43, som herredsretten baserte sin avgjørelse på, påberopes bare som støtte ved tolkingen av §42. Denne paragraf kan anvendes i denne saken selv om ankemotpartens generelle syn på overgangsbestemmelsene ikke gis medhold. Den situasjon §42 skal anvendes på - salget til den bedre odelsberettigede Thor Egil Østengen - fant sted i 1979, altså etter at den nye lov var trådt i kraft. Av §42 annet ledd sammenholdt med første ledd følger at når sønn eller datter som har tatt over odelsjord, skjøter den til eldre søsken eller noen i deres linje, blir den odelsrettslige situasjon som om eiendommen var skjøtet direkte over til den bedre prioriterte. I det foreliggende tilfelle betyr det at situasjonen skal være som om eiendommen allerede i 1973 var blitt skjøtet over til Thor Egil Østengen. Når det sees bort fra salget i 1979, innebærer dette at det heller ikke skal foretas noen vurdering av dette salg etter §19 annet ledd. At §19 annet ledd ikke skal komme til anvendelse i en situasjon som reguleres av §42, understøttes av §43 som regulerer en parallell situasjon. Her fremgår det av forarbeidene, NOU 1972: 22 bl a side 84 spalte 2 at den begrensning som følger av §19 annet ledd ikke gjelder for den løsningsrett §43 hjemler. For det tilfelle at §19 annet ledd likevel skulle bringes til anvendelse, fremheves at Ivar Østengen i 1979 ikke var selger av hele eiendommen. Etter ankemotpartens syn kan §19 annet ledd derfor i tilfelle bare bringes til anvendelse for hans femtedel av den.
Ankemotparten mener videre at det er riktig når lagmannsrettens flertall har funnet at overdragelsen i 1979 ikke var frivillig, og at den derfor ikke går inn under §19 annet ledd. Forholdene i sameiet var blitt slik at sameierne fant det nødvendig at en av dem overtok eiendommen. De gikk ut fra at den eldste, John, hadde odelsrett til det hele, og han påpekte også selv under forhandlingene at han hadde best odelsrett. Johns søsken har følt seg i en tvangssituasjon, og det må være tilstrekkelig til at salget ikke kan anses frivillig. Etter ankemotpartens syn bør det "hjemmelsansvar" som §19 annet ledd baserer seg på, ikke være særlig strengt ved salg mellom søsken.
Ankemotparten fremhever ellers at John må antas å ha hatt best odelsrett til hele eiendommen da salget fant sted, selv om den nye lov ikke skulle regulere forholdet. Det anføres at §9 i loven av 1821 etter ordlyden bare gjaldt løsningsretten, at Schee-dommen, Rt-1948-69, som la en annen tolking til grunn, var avsagt under dissens, og at den ikke er fulgt strengt i praksis. I den foreliggende sak foreligger hensyn som klart trekker i annen retning; det dreier seg om et sameie og en overdragelse mellom søsken. Schee-dommen har vært gjenstand for en masiv kritikk, det må også legges vekt på at man nå har fått en ny lov som ivaretar andre hensyn.
Ankemotparten, Ivar Østengen, har nedlagt slik påstand:
"1. Ivar Østengen har i forhold til Gretha og Terje Jørgensen, rett til å løse eiendommen "Enger", g.nr. 11, nr. 4 i Gerdrum på odel.
2. Gretha og Terje Jørgensen dømmes til å betale Ivar Østengen sakens omkostninger for herredsretten, lagmannsretten og Høyesterett."
Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett har Ivar Østengen gitt partsforklaring, og Thor Egil Østengen er avhørt som vitne. Begge har gitt forklaring også tidligere. Etter overenskomst mellom partene er det fremlagt skriftlige forklaringer fra Ivar Østengens søsken. For Høyesterett har ankemotparten som det vil ha fremgått, sterkere enn tidligere basert seg på odelsloven §42 annet ledd. For øvrig står saken i samme stilling som for de tidligere instanser.
Jeg er kommet til at saken må løses på grunnlag av bestemmelsene i odelsloven av 1821 og er kommet til et annet resultat enn lagmannsretten. Etter min mening må Gretha og Terje Jørgensen frifinnes for løsningskravet.
Etter §77 i odelsloven av 1974 skal loven bestemmelser anvendes fra ikrafttredelsesdagen. Av §79 første ledd følger imidlertid at loven likevel ikke skal ha virkning "...for tilhøve der det etter dei tidlegare gjeldande reglane er blitt høve til å bruke odelsrett før dei tilsvarande nye reglene har tatt til å gjelde". Ved overdragelsen i 1973 oppsto det adgang for de av søsknene Østengen som hadde bedre odelsprioritet til å kreve løsning av andeler fra søsken med dårligere odelsprioritet, og deres odelsrett falt bort når den ikke var benyttet innen mai 1976. Av ordlyden i §79 første ledd følger at det ikke skulle gjøres noen endring i dette. Helt klart er det når det gjelder løsningsretten, men jeg anser det best i samsvar med overgangsbestemmelsens ordlyd at rettsvirkningen av salget helt ut reguleres av de tidligere gjeldende regler. Jeg finner det ikke avgjørende at reglene i §42, §43 og §45 vil kunne anvendes uten at man derved kommer i konflikt med Grunnloven §97. Det ble bevisst valgt overgangsregler som ikke lå nær opp mot de grenser som følger av Grunnloven, jf NOU 1972:22 side 96-97. Jeg finner at overgangsreglene bør tolkes i samsvar med ordlyden i den utstrekning en annen tolking ikke har holdepunkter i forarbeidene, eller grunner av vekt taler for en annen tolking. Det kan jeg ikke se er tilfelle her.
Ankemotparten har anført at §42 annet ledd under enhver omstendighet må anvendes i det foreliggende tilfelle, idet anvendelsen av bestemmelsen knytter seg til et salg i 1979, det vil si etter loven ikrafttreden. Av de tidligere preskribsjonsregler fulgte imidlertid, som jeg alt har nevnt, at både løsningsrett og odelsrett ble preskribert i mai 1976. Den forståelse av §42 som ankemotparten hevder, innebærer at odelsretten likevel skal vedvare som en "latent" rett, som kan oppstå på ny i en §42 -situasjon. Dette vil bety at rettsvirkningen av overdragelsen i 1973 modifiseres, og som jeg har fremholdt, mener jeg at de odelsrettslige virkninger av overdragelsen i 1973 helt ut må reguleres av de tidligere gjeldende regler. Jeg finner således at bestemmelsene i den nye odelslov §42, §43 og §45 ikke skal anvendes i nærværende sak.
Ivar Østengen kan da bare ha odelsrett til 2/5 av eiendommen. Odelsretten til de andeler som i mai 1973 ble overtatt av hans yngre bror og hans søstre, ble preskribert i mai 1976. Det kan således bare bli spørsmål om løsning av 2/5 av eiendommen. For disse 2/5 oppstår spørsmålet om løsningsretten er gått tapt som følge av salget til Thor Egil Østengen i 1979, jf odelsloven §19 annet ledd. Løsningsretten vil være tapt dersom Ivar Østengen har deltatt i et "frivillig" salg.
I 1979 hadde John Østengens linje bare odelsrett til 1/5 av eiendommen. For de ideelle andeler som tilhørte hans søsken hadde John Østengen og hans sønn verken løsningsrett eller odelsrett. Noe grunnlag for å utøve "odelsrettslig tvang" hadde de således ikke. Salget hadde heller ikke sitt utgangspunkt i at John eller Thor Egil Østengen fremmet krav om å få overta eiendommen, men i at sameierne var enige om at sameiet burde opphøre, og eiendommen overtas av en av dem. Selv om John i de forhandlinger som ble ført, har hevdet at han hadde best odelsrett, synes odelsretten i det hele å ha vært lite fremme i forhandlingene. Jeg tilføyer at jeg heller ikke ellers kan se at søsknene befant seg i en tvangssituasjon. Sameiet kunne om de ikke ble enige om hvem som skulle overta, ha vært oppløst etter bestemmelsene i sameieloven og odelsloven §17. Rettslig sett forelå det således ikke i noen henseende en tvangssituasjon. Om Ivar Østengen skulle ha oppfattet det annerledes, kan dette ikke være avgjørende. Salget må anses som et frivillig salg. Av dette følger direkte at Ivar Østengen ikke kan løse sin egen 1/5. Jeg finner imidlertid at Ivar Østengens deltakelse i det felles salg av hele eiendommen må føre til tap av løsningsretten også for Johns 1/5, jf Rt-1948-237.
Jeg er etter dette kommet til at anken må føre frem. Saken har reist prinsipielle og tvilsomme spørsmål, og jeg finner at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for noen instans.
Jeg stemmer for denne dom:
Gretha og Terje Jørgensen frifinnes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Dommer Lund: Jeg er kommet til et annet resultat enn førstvoterende.
Jeg finner at løsningsretten i dette tilfelle må vurderes på grunnlag av odelsloven av 1974, og ikke etter eldre rett. Som bemerket av førstvoterende er utgangspunktet at 1974-loven skal anvendes fra ikrafttredelsesdatoen. Fra dette utgangspunkt er det i §78 og §79 gjort visse unntak. Den unntaksbestemmelse som må vurderes i denne sak, er §79 første ledd hvoretter loven ikke får anvendelse på tilfelle der det var blitt anledning til å bruke odelsretten etter de tidligere regler før 1974-loven trådte i kraft. I slike tilfelle fant man å burde opprettholde en løsningsrett som var blitt aktuell. Man vurderte også mer begrensede unntak som ble ansett for å gi en tilfredsstillende overgangsregel i forhold til Grunnloven §97. Vurderingen av de forskjellige alternativer knyttet seg til den situasjon at den nye lov ville innebære tap av odelsrett i forhold til tidligere rett, se NOU 1972:22 side 96-97.
Bakgrunnen for reglene i §42, §43 og §45 er en annen. Odelsberettigede som omfattes av disse regler, fikk en sterkere stilling enn etter tidligere rett. At disse odelsberettigede eventuelt har hatt en løsningsrett etter tidligere rett, kan etter min mening ikke være noe vesentlig argument mot at de kommer inn under de nye regler. De løsningsrettigheter det gjelder ble utløst ved overdragelsen til søsknene i 1973, og kom ikke umiddelbart i noen annen stilling ved de nye bestemmelser i §42, §43 og §45.
Etter den nye lov §45 ville det ikke løpe noen preskribsjonsfrist mellom sameierne, og situasjonen ved salget i 1979 ville være at samtlige søsken hadde odelsrett til hele eiendommen med prioritet som før. Av §42 annet ledd følger det at den odelsrettslige situasjon etter salget i 1979 skal være som om eiendommen i 1973 var overdratt direkte til Thor Erik Østengen. For Ivar Østengen er betydningen av §42 knyttet til spørsmålet om de salg som omfattes av bestemmelsen er undergitt hjemmelsansvarsregelen i §19 annet ledd, eller om §42 første ledd annet punktum innebærer at selgeren får løsningsrett ved senere salg fra foreldre eller eldre søsken. Ordlyden i §42 gir intet sikkert holdepunkt for løsningen, men første ledd annet punktum synes å indikere at den odelsrettslige situasjon - "stoda" - i sin helhet, dvs omfattende odelsrett, odelsprioritet og løsningsrett, skal være som om eiendommen hele tiden hadde tilhørt foreldre eller eldre søsken. At eiendommen kan løses ved senere salg, synes også å harmonere med den målsetting det var alminnelig enighet om ved odelsloven tilblivelse, nemlig å styrke den nære families odelsrettslige posisjon ved salg dem imellom. Reglene i §42 og §43 er nettopp utslag av denne målsetting, en målsetting som riktignok ikke har medført at hjemmelsansvar alltid utelukkes ved salg mellom søsken eller mellom foreldre og barn. På denne bakgrunn finner jeg at §42 bør forstås slik at selgeren har løsningsrett ved senere salg, og at denne løsningsrett utelukker hjemmelsansvar etter §19 annet ledd. Det må også gjelde i sameieforhold. Jeg er etter dette kommet til at Ivar Østengen har rett til å løse eiendommen på odel.
Dommer Langvand: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende dommer Sinding-Larsen.
Dommer Bugge: Likeså.
Dommer Holmøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med annenvoterende dommer Lund.
Etter stemmegivningen avsa Høyesterett denne dom:
Gretha og Terje Jørgensen frifinnes.
Saksomkostninger tilkjennes ikke.