LA-1999-1808
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-05-29 |
| Publisert: | LA-1999-01808 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr.: 99-00943 A - Agder lagmannsrett LA-1999-01808 A. Anket til Høyesterett; lagmannsrettens dom stadfestet, se HR-2000-01023. |
| Parter: | Ankende part: Gunn Røed (Prosessfullmektig: Advokat Olav Felland). Ankemotpart: Hans Kristian Bjørntvedt (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale). |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk, formann. Lagdommer Åse Berg. Lagdommer Karl-Einar Knudsen |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §22, §23, §5, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Jordloven (1955), §1, §24, §2, §3, §7, Plan- og bygningsloven (1985) §20-6, Jordlova (1995) |
Saken gjelder krav om odelsløsning av eiendomsparsellen gnr. 221 bnr. 345 i Skien kommune.
Eiendommen gnr. 221 bnr. 218, bnr. 345 og bnr. 346 var eiet av Kristoffer Bjørntvedt, som var partenes far. Han hadde overtatt eiendommen fra sin far, Theodor Bjørntvedt. Bnr. 218, hovedbruket, som er på ca 120-130 da., ble overskjøtet til Kristoffer Bjørntvedt i 1935. Her ligger husene på eiendommen og den dyrkede jord, ca 99 da. Bnr. 346 er en skogteig på ca 45 da. som ble overskjøtet til Kristoffer Bjørntvedt i 1951. Bnr. 245, som tvisten gjelder, er en tidligere skogteig på ca 120 da. og har fra lang tid tilbake vært utnyttet som sandtak. Denne parsellen ble overskjøtet til Kristoffer Bjørntvedt i 1951. Ingen av de tre parsellene har felles grenser.
Ved kjøpekontrakt 10. mars 1972 overdro Kristoffer Bjørntvedt hovedbruket, bnr. 218, med påstående bygninger til sønnen, Hans Kristian Bjørntvedt. Kristoffer Bjørntvedt tok forbehold om livsvarig bruksrett til våningshus med have for seg og sin hustru. Han ble sittende med bnr. 345 og 346, men driften av sandtaket ble overlatt til datteren og svigersønnen, Gunn og Kai Rød, som betalte leie av grunnen og avgift for uttak av sandmasser. Hans Kristian Bjørntvedt, som er utdannet gartner, har utnyttet hovedbruket til plante- og kornproduksjon. Han har oppført eget bolighus på eiendommen.
Den 24. mai 1996 opprettet Kristoffer Bjørntvedt og hustruen, Gunhild Bjørntvedt, et gjensidig testament, hvoretter bnr. 346 skulle gå til Hans Kristian Bjørntvedt og bnr. 345 til Gunn Rød ved lengstlevendes død. Ved skjøter 14. februar 1998 ble likevel eiendommene overdradd av Gunhild og Kristoffer Bjørntvedt til barna. Skjøtet til Gunn Rød ble tinglyst 16. juli 1998. Ved stevning til Skien og Porsgrunn byrett 27. mai 1999 reiste Hans Kristian Bjørntvedt sak mot Gunn Rød med krav om å løse bnr. 345 på odel. Skien og Porsgrunn byrett avsa 24. september 1999 dom med slik domsslutning:
«1. Hans Kristian Bjørntvedt har rett til å løyse på odel parsellen gnr. 221 bnr. 345, som del av eigedommen gnr. 221 bnr. 218, 345 og 346 i Skien kommune.
2. Kvar av partene ber sine kostnader.»
Nærmere om sakens bakgrunn, partenes anførsler for byretten og byrettens begrunnelse for resultatet fremgår av dommen.
Gunn Rød har anket byrettens dom til Agder lagmannsrett og påstått seg frifunnet. Hans Kristian Bjørntvedt har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Skien 22. mai 2000. Gunn Rød møtte sammen med prosessfullmektigen, advokat Olav Felland, og Hans Kristian Bjørntvedt møtte med sin prosessfullmektig, advokat Thorstein Vale. I tillegg møtte Gunn Røds ektefelle, Kai Rød. Partene avga forklaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Gunn Rød har som grunnlag for nektelsen av løsningskravet prinsipalt påberopt seg odelsloven §3. Det anføres at denne bestemmelse gjelder både odelshevd og odelsløsning, jf. Rådsegn 10 side 46, hvor det heter at §3 i utkastet var ment å ha samme slagvidde som §1 i loven fra 1907. Sanduttak omfattes av «andre industrielle føretak» i bestemmelsens første ledd, og det kan derfor ikke hevdes odel til bnr. 345, og eiendommen kan heller ikke løses på odel. Heller ikke kan det falle inn under annet ledd, slik byretten har lagt til grunn. Sanduttaket har alltid vært et industrielt foretak og har aldri vært drevet som en del av jordbruket. Fra 1935 har det vært tatt ut ca 100.000 tonn årlig, og i dag gir driften en nettoinntekt på over 1 million kroner. Gunn Rød og hennes ektefelle har hatt sitt utkomme av sandtaket i 35 år. Parsellen er en del av et stort sandområde og ligger tett inn til industriområdet Kjørbekk. På kommuneplanens arealdel er det på langsiktig basis fastsatt som område for råstoffutvinning.
Subsidiært gjøres det gjeldende at odelsloven §22 gir en direkte hjemmel for å nekte odelsløsning. Det dreier seg om en tomt som har vært matrikulert med eget gnr./bnr. i meget lang tid, sannsynligvis helt fra 1923. Det er dessuten en lovlig tilstand i forhold til någjeldende jordlov at de tre parsellene ikke er på samme eierhånd. Forholdet må på denne bakgrunn sidestilles med «fråskild tomt til .... industriføretak» i §22.
Atter subsidiært gjøres det gjeldende at odelsloven §5 gir grunnlag for å nekte løsning. Odelsloven må i forhold til denne bestemmelsen koordineres med jordloven, jf. Rt-1991-1288. Landbruksmyndighetene har uttalt at delingen av eiendommen ikke vedkommer dem, og da må det være odelsloven som gjelder. Byretten har tatt feil når den kommer til at §5 ikke gir grunnlag for å nekte løsning, fordi det ikke foreligger en vedtatt reguleringsplan etter plan- og bygningsloven til formål som nevnt i odelsloven §5. Det går frem av plan- og bygningsloven §20-6 at kommuneplanens arealdel, når ikke annet er bestemt, går foran reguleringsplan. I forhold til odelsloven §5 må denne derfor ses på som en reguleringsplan.
Under alle omstendigheter må bestemmelsen i odelsloven §23 føre til at løsning må nektes, da bnr. 345 ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord. Loven må være slik å forstå at det er den enkelte parsell som skal vurderes i forhold til loven. Byretten har feilaktig lagt til grunn at bnr. 345 må anses å falle inn under bestemmelsen i odelsloven §3 annet ledd om «tilhøyrsle» til landbrukseiendom. Virksomheten som drives på bnr. 345 er av en slik karakter og et slikt omfang at det ikke kan anses som en del av hovedbruket.
Gunn Rød har lagt ned slik påstand:
«1. Den ankende part frifinnes.
2. Ankemotparten dømmes til å dekke den ankende parts omkostninger for by- og lagmannsrett.»
Hans Kristian Bjørntvedt har gjort gjeldende at byrettens dom er riktig i resultatet, men byretten har feilaktig lagt til grunn som det mest sannsynlige at det ved overdragelsen av bnr. 2 i 1972 til Hans Kristian Bjørntvedt ikke ble tatt stilling til hva som skulle skje med de to øvrige parseller. Det går klart frem av bestemmelsene i kjøpekontrakten 10. mars 1972 at det var en forutsetning at Hans Kristian Bjørntvedt skulle overta også de to øvrige parseller. Det er vist til at Gunn Rød fikk sikkerhet i bnr. 345 og bnr. 346. Det er uforståelig, dersom hun skulle overta den ene. Det forhold at det ikke ble søkt om fradeling taler også for at meningen var at han skulle overta hele eiendommen. Det var på den tid ikke uvanlig med slike suksessive overdragelser, fordi det ikke var noen kontroll ved tinglysningen i forhold til deleforbudet i den dagjeldende jordloven.
Odelsloven §3 får ikke anvendelse i saken her. Den gjelder kun odelshevd, og det er ikke tvilsomt at eiendommen i sin helhet er odlet. Theodor var eier av bnr. 345 fra 1923, og odelen var fullført allerede i 1943, jf. §7 i odelsloven. Odelsloven §5 er også irrelevant, fordi det dreier seg om eiendom som allerede er odlet. Partene var for byretten enige om at alle tre parseller var odlet, og det var der kun spørsmål om løsningsadgangen hadde falt bort. Arealbruken i kommuneplanen får ingen virkning for odelsretten, og det foreligger ikke noen vedtatt reguleringsplan som kan få betydning i forhold til odelsloven §5. Det vises til Rt-1987-1231.
Odelsloven §22 kan ikke gi grunnlag for å nekte odelsløsning. Det dreier seg ikke om en fraskilt tomt til industriforetak eller annet formål som nevnt i loven. Det er aldri søkt om fradeling og tillatelse til å oppføre et byggverk. Det er derfor ikke etablert en tomt i odelsloven §22s forstand.
Heller ikke er det grunnlag i odelsloven §23 for å nekte odelsløsning. Det er den samlede driftsenheten som skal vurderes i denne sammenheng, jf. Rygg/Skarpnes, Odelsloven, 3. utgave, note 2 til §23. Det har ikke noen betydning i odelsrettslig henseende at enkeltparseller blir overdradd. De kan løses på odel uansett om parsellen isolert sett er av en annen karakter enn resten av eiendommen. Det vises til Rt-1972-1274 og Rt-1974-1224. Løsningen vil medføre at parsellen på nytt kan drives sammen med resten av eiendommen. Sandtakdriften har oppstått etterhvert fra det tidspunkt da Theodor overtok eiendommen, som opprinnelig var skogkledt. Det var lenge kun en beskjeden drift, og først i 1960-årene begynte man å drive i større målestokk. De overslag over fremtidige inntekter som motparten antyder, er imidlertid helt urealistiske. Omfanget er ikke større enn at det må anses som en naturlig og nødvendig del av landbrukseiendommen. Det er dessuten behov for å styrke næringsgrunnlaget for denne. Jordbruksenheten har en årlig omsetning på ca 1,5 millioner kroner. Driften er imidlertid sesongbetont, og det hører kun lite skog til eiendommen. Sandtaksdrift har da vært det man har tydd til. Det er således også nødvendig å ha sandtaket for å ha helårsbeskjeftigelse.
Hans Kristian Bjørntvedt har lagt ned slik påstand:
«1. Byrettens dom i pkt. 1 stadfestes.
2. Hans Kristian Bjørntvedt tilkjennes saksomkostninger hos Gunn Rød for byretten og for lagmannsretten.»
Lagmannsretten skal innledningsvis gi en begrunnelse for beslutningen som ble truffet under ankeforhandlingen om å ta ut dok. 49a i utdraget. Beslutningen ble truffet etter begjæring fra ankemotparten. Dok. 49a ble innsendt til lagmannsretten av den ankende part, etter at det hadde kommet henne i hende på grunn av at det var feilsendt. Lagmannsretten returnerte brevet til den ankende part med den begrunnelse at lagmannsretten kun mottar dokumenter fra prosessfullmektigen. Brevet ble senere sendt til lagmannsretten fra prosessfullmektigen i forbindelse med at han mottok rettens dokumenter for utarbeidelse av utdrag, og lagmannsretten antar at det ved en inkurie ikke da ble returnert til prosessfullmektigen.
Hva angår sakens realitet skal lagmannsretten bemerke:
Som byretten legger lagmannsretten til grunn at det er nedarvet odel på alle de tre parsellene. Den ankende part har for lagmannsretten bestridt at odelen omfatter bnr. 345 og har vist til at sandtaket alltid har vært et industrielt foretak og som sådan ikke gjenstand for odelshevd, jf. odelsloven §3. Lagmannsretten er ikke enig i dette, og etter det som er kommet frem, legges det til grunn at bnr. 345 i sin tid ble utnyttet til jord- og skogbruksformål, og at det i hvert fall i odelshevdstiden ikke skjedde noen endring som kunne få betydning for odelshevden. Det legges også til grunn at parsellene har utgjort én eiendom i odelsrettslig forstand, og spørsmålet er derfor om det foreligger etterfølgende omstendigheter som må føre til at løsningsretten ikke kan gjøres gjeldende i dag.
Lagmannsretten er kommet til at odelsløsning må nektes fordi eiendommen ikke lenger fyller vilkårene for odlingsjord, jf. odelsloven §23, som har slik ordlyd:
«Eigedom som etter skifte av tilhøva ikke lenger fyller vilkåra for odlingsjord etter §2 i denne lova, kan ikkje løysast på odel.»
I Odelsloven med kommentar av Rygg og Skarpnes, 1992, side 123, heter det om parseller, som er utskilt fra en odelseiendom, at disse kan løses på odel, såfremt de ikke er unntatt etter §22 og §24 (ev. §23), selv om de ikke er odlingsjord. Videre heter det at bestemmelsen retter seg mot eiendommer som i utviklingens medfør ikke lenger kan påregnes brukt til landbruksdrift. Bestemmelsen retter seg ikke primært mot eiendommer som ikke er odlingsjord fordi de ikke fyller arealkravene i §2, så sant eiendommen ellers kan påregnes å bli brukt til landbruksdrift etter løsningen. Som eksempel nevnes at en fraskilt skogteig som er mindre enn 100 dekar blir løst for å tillegges hovedeiendommen igjen.
Ankemotparten har gjort gjeldende at det er den samlede driftsenheten som må vurderes etter odelsloven §23, ikke den enkelte parsell. Lagmannsretten antar imidlertid at i et tilfelle som det foreliggende må den enkelte parsell kunne vurderes for seg i forhold til denne bestemmelsen. Bnr. 345 har eksistert som en særskilt matrikulert eiendom siden 1923. Sandtaksdriften har utviklet seg over tid, og allerede i 1935 ble det tatt ut ca 100.000 tonn sand årlig. Parsellen er i dag stort sett et eneste sandtak, uten barskog og bare med noe løvskog øverst på kanten av sandtaket, slik det fremgår av byrettens dom. Sandtaket har vært drevet atskilt fra den øvrige driftsenheten i lang tid, og det har siden siden 1972 vært på andre hender enn hovedbruket, som da ble overdratt til ankemotparten, etter at han først hadde forpaktet det i 10 år. Den ankende part og hennes ektefelle har hatt sitt hovedutkomme av sandtaket i ca 35 år. Landbruksmyndighetene har vurdert spørsmålet om delingstillatelse og uttalt at slik tillatelse ikke var nødvendig, selv om området ikke var regulert og jordloven gjaldt da overdragelsen av jordteigen fant sted i 1972. I møtebok for landbruksnemnda i Skien 12. februar 1998 fremgår det av saksutredningen:
«Byplanavdelingen er kontaktet og bekrefter at eiendommen omfattes av «Kommunedelplan for Vestsiden», vedtatt av bystyret 8.6.1995. Her ligger hele teigen med jorda i LNF-område mens skogteigen ligger i område 12 Næring/Råstoffutvinning og teigen med sandtaket ligger i område 11 Næring/Råstoffutvinning. Dette betyr at begge disse teigene ligger i område der jordloven er satt ut av kraft og kan derfor ikke lenger anses som en del av bruket.»
Landbruksnemnda gjorde følgende vedtak:
«Landbruksnemnda viser til utredning (ved landbrukssjefen i Skien) og er enig i at saken oversendes Fylkesmannen i Telemark, Landbruksavdelinga som melding om at saken ikke lenger vedkommer landbruksmyndighetene. Det bes om bekreftelse av dette med melding til partene.»
Fylkesmannen i Telemark sluttet seg til vurdering og konklusjon ved landbruksforvaltningen i Skien og hadde ikke ytterligere bemerkninger.
Selv om man ved vurderingen av om vilkårene i odelsloven §23 er oppfylt, ser parsellen i sammenheng med resten av eiendommen, er lagmannsretten blitt stående ved at odelsløsning må nektes, fordi sandtaket ut fra sin karakter og virksomhetens omfang ikke lenger kan anses som en naturlig del av landbrukseiendommen. Bnr 345 ligger i et område som er avsatt til næring/råstoffutvinning. Denne plansituasjon og utviklingen av arealbruken i det nærliggende område gjør det ikke påregnelig med en fremtidig skogproduksjon når sandresurssene er tatt ut. Virksomheten har i dag et betydelig omfang, og det er opplyst at det er råstoff til mer enn 100 års drift fremover. Virksomheten kan, slik lagmannsretten ser det, ikke lenger karakteriseres som landbruksmessig og kan ikke anses som tilbehør til landbrukseiendommen. Lagmannsretten har ved denne vurdering også sett hen til at landbrukseiendommen har vært drevet av ankemotparten siden 1962 uten inntekt fra sandtaket.
Ett av lagmannsrettens medlemmer, lagdommer Knudsen, ser det slik at odelsloven §22 gir hjemmel for å nekte odelsløsning.
Av odelsloven §22 følger blant annet at «...fråskilt tomt til ...industriføretak, ...eller liknande...» ikke kan odelsinnløses. Denne formuleringen vil etter omstendighetene, også kunne omfatte industriell virksomhet i form av bergverk og masseuttak,- derunder sanduttak. Hvorvidt dette er tilfelle vil bero på en konkret vurdering av virksomhetens art og omfang. Ved denne vurderingen vil også virksomhetens varighet og arealets karakter også etter avsluttet virksomhet være relevante momenter. Spørsmålet er om virksomheten fremstår som en virksomhet med «industriell eller liknande» karakter eller som «tilhøyrsle» til landbruksdriften som for øvrig drives.
Lagdommer Knudsen finner støtte for dette syn også i den tidligere lov av 16. juli 1907 nr 1 §1 nr 1 som erklærte for odelsfrie og unntatt fra odelsløsning «Grunn til anlegg av bergverk, ...og andre industrielle anlegg av enhver art ...med all den jord som skjønnes nødvendig under hensyn også til fremtidig utvidelse ...osv.». 1907-loven ble opphevet i forbindelse med vedtakelsen av odelsloven av 1974. Det kan ikke ses at det da var intensjonen å begrense hvilken art virksomhet som kunne hindre odelsløsning.
Lagdommer Knudsen viser i denne forbindelse til odelsloven §3 som likestiller «...grunn til bergverk, fabrikk og andre industrielle føretak når grunnen er etla til å tena den industrielle føremålet...». Odelsloven §3 gjelder direkte spørsmålet om hvilke eiendomsarealer som ikke kan odelshevdes, men gir, på grunn av sammenhengen mellom reglene, likevel en viss støtte for forståelsen av odelsloven §22.
Lagdommer Knudsen har kommet til at den virksomhet som drives på bnr 345 - «sandparsellen» ut fra sin art og sitt omfang fremstår som en virksomhet med «industriell eller liknande» karakter. Det har vært drevet et betydelig sanduttak på eiendommen gjennom flere 10-år, - og det må påregnes å være ressurser for slike uttak i flere 10-år fremover. Det er anslått et uttakspotensiale på 8 millioner m3 i området hvorav en vesentlig del er knyttet til bnr 345. Det vises forvørig til den beskrivelse av virksomhetens art og omfang som er gjengitt ovenfor. Virksomheten fremstår ikke som tilhøyrsle til landbruksdriften som foregår på bnr 218 og nå også bnr 346.
Videre finner lagdommer Knudsen at «sandparsellen» må anses som «fråskilt tomt», jf. §22. Parsellen eksisterer som egen formell og særskilt matrikulert eiendomsenhet,- bnr 345. Den har eksistert som sådan siden 1920-tallet. Landbruksmyndighetene har så sent som i 1999 vurdert «løsrivelsen» av bnr 345 fra den tidligere driftsenhet bnr 218, 345 og 346, og godkjent denne. I relasjon til §22 må «sandparsellen» derfor anses som «fråskilt».
Bnr 345 er på i alt ca 120 daa. Eiendomsstørrelsen hindrer ikke at eiendomsenheten i relasjon til odelsloven §22 kan betegnes som «tomt». Hele det areal bnr 345 består av fremstår som et hensiktsmessig areal i forhold til den industrielle virksomhet som drives og planlegges på eiendommen. Den inngår for øvrig i et sanduttaksområde med flere grunneiere betydelig større enn bnr 345 selv. Slik lagdommer Knudsen ser det, fremstår bnr 345 i sin helhet som egnet til å tjene det industrielle formål. I gjeldende kommunedelsplan er bnr 345 avsatt til råstoffutvinning og næring. Bygg og bygningsmessige installasjoner nødvendige for virksomheten må påregens tillatt oppført etter vanlig søknad. Bnr 345 fremstår således som «tomt» i relasjon til odelsloven §22.
De to øvrige medlemmer av retten, finner ikke grunn til å ta stilling til spørsmålet om også odelsloven §22 gir hjemmel til å nekte odelsløsning.
Etter dette må den ankende part frifinnes.
Anken har ført frem, og spørsmålet om saksomkostninger blir å avgjøre etter tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172. Lagmannsretten finner at avgjørelsen har vært vanskelig og har budt på så stor tvil at den tapende part bør fritas for å erstatte motpartens saksomkostninger for begge retter, jf. unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Gunn Rød frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke verken for byretten eller lagmannsretten.