Rt-1974-1224

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1974-11-16
Publisert:	Rt-1974-1224
Stikkord:	Odelsløsning
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 157B/1974
Parter:	Erling Storstein (advokat Andrew Haldorsen - til prøve) mot Anna Haavik (høyesterettsadvokat Hans A. Hegje).
Forfatter:	Bølviken, Roll-Matthiesen, Mellbye, Lorentzen, Ryssdal
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §1, Odelsloven (1821) §1, Odelsfrigjøringsloven (1907) §1, Bygningsloven (1924) §36A, §36a, Oreigningsloven (1959) §9

Dommer Bølviken: Eiendommen Årabrot gnr. 20 bnr. 2 i tidligere Skåre herred, nå Haugesund kommune, ble av Olav Storstein i 1964 solgt til kommunen. Som ledd i kommunens overtakelse av en naboeiendom ble i 1966 husene på gnr. 20 bnr. 2 med 7 dekar grunn skjøtet til Anna Haavik, Olav Storsteins søster, gift med eieren av den nevnte naboeiendom. Den del av gnr. 20 bnr. 2 som Anna Haavik overtok, fikk betegnelsen Årabrotveien 91. I 1967 reiste Olav Storsteins bror Erling Storstein odelssak mot så vel kommunen som Anna Haavik med krav om å få overta begge eiendommer i kraft av sin odelsrett.

Etter at takst og overtakst var holdt og løsningssak var innledet, søkte Haugesund kommune Kommunal- og arbeidsdepartementet om odelsfrigjøring etter oreigningslovens §9, jfr. §36a i bygningsloven av 1924, for gnr. 20 bnr. 2 på egne vegne, for Årabrotveien 91 på vegne av Anna Haavik, Søknaden ble den 28. mai 1970 innvilget for gnr. 20 bnr. 2, men avslått for Årabro/tveien 91. Erling Storstein klaget over departementets avgjørelse for så vidt angår gnr. 20 bnr. 2 og Anna Haavik for så vidt angår Årabrotveien 91. Klagene ble ved kongelig resolusjon av 14. august 1970 ikke tatt til følge. Erling Storstein har deretter reist sak mot Staten ved Kommunal- og arbeidsdepartementet og påstått den kongelige resolusjon kjent ugyldig. I påvente av avgjørelse av denne sak, som enda ikke er pådømt i første instans, er løsningssaken utsatt for gnr. 20 bnr. 2. For Årabrotveien 91 avsa Haugesund byrett den 1. desember 1970 dom med denne slutning:

«Anna Haavik frifinnes.

I saksomkostninger til Anna Haavik betaler Erling Storstein kr. 1.500 - femtenhundre kroner - innen 14 - fjorten dager fra dommens forkynnelse.»

Dommen ble av Erling Storstein påanket til Gulating lagmannsrett, som den 16. februar 1973 avsa dom med slik domsslutning:

Side:1225

«1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsrett betaler Erling Storstein til Anna Haavik kr. 1.500,- femtenhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynning av lagmannsrettens dom.»

Denne dom har Erling Storstein påanket til Høyesterett.

Om det nærmere saksforhold og partenes anførsler for de tidligere instanser viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Til bruk for Høyesterett er den 16. januar 1974 holdt bevisopptak ved Haugesund byrett, hvor Erling Storstein og vitnene Ludolf Eide Parr og Alf Steinsnes har avgitt forklaring. Vitnet Steinsnes er nytt for Høyesterett. Det er også fremlagt enkelte nye dokumenter. Verken det nye vitne eller de nye dokumenter har brakt saken i noen annen stilling enn for de tidligere instanser.

Den ankende part gjør prinsipalt gjeldende at Årabrotveien 91 som utskilt parsell av tidligere ubestridt odelseiendom kan løses på odel uten hensyn til om den isolert sett kan anses som «jord på landet» i odelslovens §1's forstand. Han ser i denne relasjon gnr. 20 bnr. 2 som hovedbølet og Årabrotveien 91 som parsell, idet gnr. 20 bnr. 2 er den langt største eiendom, Da parsellen ikke er utskilt av den best odelsberettigede, men av kjøperen, kommunen, kommer odelsfrigjøringsloven av 1907 §1 nr. 2 ikke til anvendelse. Tvert om gjelder regelen om «engang odel - alltid odel», jfr. Høyesteretts dommer inntatt i Rt-1949-967, Rt-1951-1 og Rt-1951-279. Den sikre rettspraksis som her foreligger, har lagmannsretten ikke behandlet.

Selv om ugyldighetssaken vedrørende odelsfrigjøringen av gnr. 20 bnr. 2 ikke skulle føre frem, mener den ankende part at han har rett til å løse Årabrotveien 91 på odel etter den nevnte rettspraksis. Han ser det slik at det bare er hans løsningsrett til bnr. 2 som i tilfelle faller bort, ikke selve odelsretten. Og da må i alle tilfelle det parsellsynspunkt som er fastslått i de nevnte dommer av 1949 og 1951, føre frem. Under enhver omstendighet må det - hevder han - være avgjørende for hans løsningsrett at han hadde odelsrett også til gnr. 20 bnr. 2 da løsningssak ble reist.

Subsidiært anfører den ankende part at lagmannsretten har tatt feil når den er kommet til at Årabrotveien 91 med 7 dekar på samlet heimebø ikke kan være gjenstand for odelsløsning fordi den ikke lenger er «jord på landet» etter odelslovens §1. Eiendommen ble drevet som jordbruk inntil 1964 da Olav Storstein solgte den, og den har ikke endret karakter. Det gjelder så vel Årabrotveien 91 som gnr. 20 bnr. 2. I dette område av Haugesund by foreligger verken reguleringsplan eller aktuelle byggeplaner. Høyesteretts dom i Haugerud-saken Rt-1972-1274, som lagmannsretten bygger sitt resultat på, er etter den ankende parts oppfatning ikke avgjørende i den foreliggende sak, som ligger helt annerledes an, både faktisk og rettslig. Dommen viser at odelsrett kan falle bort for en gjenværende rest

Side:1226

av odelsgodset når det ved å endre karakter har tapt sin tilknytning til jordbruksnæringen, og derfor ikke lenger er «jord på landet». Men det dreiet seg i det i dommen omhandlede tilfelle om en hendøende rest av en jordbrukseiendom i et urbanisert og regulert bymiljø. I vår sak er situasjonen en helt annen.

Den ankende part har lagt ned denne påstand:

«I. Anna Haavik, Haugesund, tilpliktes innenfor lovens faredag, - 14. april 1975, - å avstå til Erling Storstein, Haugesund eiendommen Årabrotvegen 91, - Haugesund, - med påstående hus, og hun tilpliktes å gi Erling Storstein skjøte på samme eiendom, - mot betaling av motverdien odelsovertaksten kr. 25.000,- tyvefemtusenkroner.

II. Anna Haavik tilpliktes å betale Erling Storstein saksomkostninger for alle retter.»

Ankemotparten hevder at det avgjørende er om eiendommen Årabrotveien 91 i dag kan anses som «jord på landet» i relasjon til odelslovens § l, og at lagmannsrettens problemstilling derfor er riktig. For vurderingen vil videre Høyesteretts dom i Haugerud-saken være avgjørende. Den utvikling som er foregått med det tidligere gnr. 20 bnr. 2, er i virkeligheten meget lik den utvikling som forelå i Haugerud-saken. Eiendommen har vært en jordbrukseiendom, men er det ikke i dag. Den mistet sin karakter av jordbrukseiendom allerede i 1960-årene, idet det etter salget i 1964 ikke har vært drevet jordbruk på eiendommen, likesom det er utenkelig at jordbruksvirksomhet på ny kan bli aktuelt. Dersom en eiendom skal anses som «jord på landet» må det faktisk drives jordbruk på eiendommen, og den må ikke være innfanget av bymessig bebyggelse. De krav som for så vidt stilles, synes å være skjerpet i senere rettspraksis. Foruten til Haugerud-dommen vises til Høyesteretts dommer i Rt-1961-541, Rt-1967-1009, Rt-1972-1286 og Rt-1974-195.

Det parsellsynspunkt som den ankende part hevder, kan etter ankemotpartens syn ikke føre frem.

For det første er det - etter ankemotpartens mening - ikke gnr. 20 bnr. 2, men Årabrotveien 91, hvor husene ligger, som er hovedbølet. Årabrotveien 91 er ingen utskilt parsell. Det kan ikke være avgjørende at det er den annen eiendom som har beholdt det tidligere bruksnummer. Mot slutten av utstykningen av en eiendom kan det være tilfeldig hvilken del som gis nytt bruksnummer.

Men selv om gnr. 20 bnr. 2 anses som hovedbølet, mener ankemotparten at resultatet må bli det samme. Forutsetningen for at en parsell skal kunne løses på odel uten hensyn til om den kan anses som «jord på landet», må være at odelsløseren har odelsrett til den eiendom som parsellen er utskilt fra. Denne forutsetning er uttalt i Haugerud-dommen. I vår sak er forholdet at den ankende part ikke har odelsrett til gnr. 20 bnr. 2. Heller ikke denne eiendom er i dag «jord på landet». Iallfall er en mulig

Side:1227

odelsrett bortfalt ved odelsfrigjøring. Det kan ikke skilles mellom bortfall av løsningsretten og bortfall av odelsretten, slik den ankende part gjør. I odelsfrigjøring ligger at odelsretten faller bort. Og det avgjørende må være forholdet på løsningstidspunktet.

Ankemotparten har lagt ned denne påstand:

«Lagmannsrettens dom stadfestes og Erling Storstein betaler sakens omkostninger for Høyesterett.»

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

På samme måte som byretten og lagmannsretten legger jeg til grunn at den ankende part ikke har odelsrett til gnr. 20 bnr. 2, idet jeg finner å måtte bygge på odelsfrigjøringen. Det verserer riktignok sak om gyldigheten av den kongelige resolusjon av 14. august 1970, men det er for Høyesterett ikke fremlagt materiale som kan gi grunnlag for å anse resolusjonen som ikke gyldig. Jeg finner det klart at odelsfrigjøring innebærer at odelsretten, ikke bare løsningsretten, faller bort, og jeg er enig med ankemotparten i at det må være forholdet på løsningstidspunktet som må være avgjørende.

Når den ankende part ikke har odelsrett til gnr. 20 bnr. 2, kan det påberopte parsellsynspunkt ikke føre frem. I de høyesterettsdommer som den ankende part viser til, ble lagt til grunn at parseller utskilt fra odelsgods kan løses på odel uten hensyn til om parsellene isolert sett kan anses som «jord på landet» i odelslovens forstand. Det dreiet seg imidlertid i disse saker om odelsløsere som hadde odelsrett til de eiendommer som parsellene var utskilt fra. At slik odelsrett foreligger, må være en forutsetning for løsningsrett i tilfelle av denne art. Jeg viser for så vidt til den av ankemotparten påberopte uttalelse i Haugerud-saken i Rt-1972-1274 på side 1276.

Som lagmannsretten ser jeg det slik at den ankende part ikke kan løse eiendommen Årabrotveien 91 i kraft av odelsrett, med mindre den isolert sett kan anses som «jord på landet». Det er i Høyesteretts dom i Haugerud-saken fastslått at det er en forutsetning for å gjøre løsningsrett gjeldende at odelsgodset fremdeles har karakter av landbrukseiendom og kan betegnes som «jord på landet» i den forstand dette begrep brukes i odelslovens §1. Dersom karakteren av «jord på landet» er falt bort, er også løsningsretten falt bort.

Når det gjelder vurderingen i det foreliggende tilfelle, viser jeg til lagmannsrettens beskrivelse av eiendommen, og likeledes til byrettens beskrivelse, som lagmannsretten slutter seg til. Jeg finner ikke grunnlag for å fravike den vurdering som lagmannsretten har foretatt, og som er i samsvar med den vurdering som ble foretatt av byretten med jordbrukskyndige medlemmer, selv om byrettens direkte begrunnelse for domsresultatet var en noe annen.

På grunn av rettsspørsmålenes art, finner jeg ikke at det bør ilegges saksomkostninger for noen instans.

Side:1228

Jeg stemmer for denne

dom:

Anna Haavik frifinnes.

Saksomkostninger tilkjennes ikke.

Dommer Roll-Matthiesen: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Mellbye, Lorentzen og justitiarius Ryssdal: Likeså.

Av byrettens dom (byfogd C. W. Bang med 3 domsmenn):

Saksøkeren Erling Storsteins bror, Olaf Storstein solgte i 1964, gården Årebrot gnr. 20, bnr. 2 i det tidligere Skåre herred, nå Haugesund, til Haugesund kommune. I 1966 utstedte Haugesund kommune skjøte på en parsell av eiendommen til saksøkerens søster fru Anna Haavik parsellen fikk bnr. 91 og besto av hovedbygning og uthusbygninger på det opprinnelige bruksnummer 2, samt omkring 7 dekar jord. - - -

Retten skal bemerke. Man er enig med advokat Simonsen i at man ikke kan ta hensyn til advokat Haldorsens anførsel om at han vil søke den kgl. resolusjon omgjort. Det foreligger en administrativ avgjørelse helt til topps. En omgjøring av denne ville være helt eksepsjonell og er ennu ikke satt igang. Retten må utelukkende beskjeftige seg med odelssøksmålet for bnr. 91.

Eiendommen har som før nevnt et areal på ca. 7 dekar. Hovedbygningen er kondemnert. Retten konstaterte ved selvsyn at den er i meget miserabel forfatning og at det må formodes å koste like meget å sette det i tilfredsstillende stand som å bygge helt nytt. Anna Haavik har da også uttalt at det er hennes hensikt å bygge helt nytt hus til tross for at det gamle huset er hennes barndomshjem. Hun har inntil nylig latt noen husløse slektninger bo der uten vederlag, men det er nå slutt. På eiendommen var det også 3 uthusbygninger. Det ene av disse er nedbrent, av de to andre er det bare rester tilbake. Rettens 3 legmedlemmer, hvorav 2 er bønder, mener at jorden på parsellen er meget mager. Den kunne ved oppdyrking kanskje gi vinterfor til en ku eller 3-4 sauer, men da ville det ikke være noe sommerbeite for dyrene på parsellen. Det er heller ikke nå driftsbygninger for en slik bruk. Parsellen ligger i et åpent og vindfullt landskap ut mot det åpne hav og kan ikke brukes som frilandsgartneri. Det kan formentlig heller ikke med rimelige omkostninger anlegges drivhus her, fordi terrenget er kupert. Retten er av den oppfatning at det ikke kan drives økonomisk forsvarlig jordbruk på eiendommen, heller ikke som binæring. Den eneste rasjonelle bruk som kan gjøres av eiendommen er å bruke den til en eller et par byggetomter. Når det gjelder Erling Storstein selv, har han visstnok i sin ungdom gått på jordbruksskole og som bondegutter flest, hjulpet sin far på gården. For den største del av sitt liv har han imidlertid hatt mere tilfeldig arbeide av forskjellig art og har ikke hatt noen spesiell tilknytning til jordbruk, bortsett fra visstnok et kortvarig arbeide i kommunens parkvesen. Han er 53 år gammel og uten familie.

Side:1229

Retten finner at det ville ligge utenfor odeÅslovens intensjoner om han skulle vinne frem med sitt søksmål. Det er i og for seg ingen grunn til at han skulle ha større rett til å bruke eiendommen som byggetomt enn søsteren fru Haavik. - - -

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Odd Schei og Lars Sollesnes og sorenskriver Råmund Stuhaug): - - -

Lagmannsretten kommer til samme resultat som byretten.

Det fremgår av byrettens dom, og også av ankeerklæringen at Årabrotvn. 91 i Haugesund, som består av de 7 mål jord som saken gjelder, ble utskilt fra gnr. 20 bnr. 2 i Haugesund ved at Haugesund kommune, som var eier av hele gnr. 20, bnr. 2, overdro Årabrotvn. 91 til Anna Haavik i 1966.

Det er på det rene at saksøkeren, Erling Storstein, hadde odelsrett til gnr. 20 bnr. 2, og således også til Årabrotveien 91 etter at denne ble utskilt.

Etter utskillelsen i 1966 besto den resterende del av gnr. 20 bnr. 2 av ca. 76 da, og denne ble ved Kommunal- og Arbeidsdepartementets vedtak av 28/5-1970 erklært fri for odel i medhold av oreigningslovens §9.

Erling Storstein klaget over denne avgjørelse, men ved kgl. res. av 14/8-1970 ble «klagen ikke tatt til følge».

Erling Storstein har nå - ved stevning av 11/2-1971 - anlagt sak mot Staten med krav om at den kgl. res. av 14/8-1970 skal erklæres ugyldig, og hans prosessfullmektig har gjort gjeldende at lagmannsretten ikke kan se bort fra at Storstein kan nå fram med sitt søksmål. I så fall foreligger den situasjon at Erling Storstein fremdeles har sin odelsrett til gnr. 20, bnr. 2 i behold og må få medhold i sitt krav mot kommunen om skjøte på eiendommen mot å betale takstsummen.

Årabrotvn. 91 - de 7 mål jord som denne sak gjelder - må da, som utskilt fra gnr. 20 bnr. 2, utvilsomt betraktes som en del av odelsgodset og som «Jord på Landet» og den ankende må ha krav på å få skjøte også for denne del mot å erlegge takstsummen, hevdes det.

Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge det noen vekt at Storstein har anlagt sak for å få den kgl. res. av 14/8-1970 erklært ugyldig.

Lagmannsretten må bygge på at eiendommen, gnr. 20 bnr. 2 ble erklært odelsfri og at den fremdeles er det, etter at klageadgangen er utnyttet. Det spørsmål som foreligger for lagmannsretten er da om Årabrotvn. 91 - de 7 mål med påstående hus - alene og isolert sett - kan være gjenstand for odelsløsning.

Denne eiendom er beskrevet i byrettens dom, og lagmannsretten er enig i beskrivelsen. Den ankende part har bestridt at jorden på parsellen er meget mager, slik byretten har sagt, men selv om det er så, ligger all jord i all fall brakk uten at noe er dyrket. Det finns verken brukbare driftsbygninger eller bolighus, og det må være lenge siden eiendommen har vært drevet som gårdsbruk, eller del av et gårdsbruk, og det er lite trolig at det noen gang vil bli drevet jordbruk på eiendommen.

Etter lagmannsrettens oppfatning kan Årabrotvn. 91 - de 7 mål

Side:1230

jord med påstående hus - ikke karakteriseres som «Jord på Landet» i den forstand dette begrep brukes i odelslovens §1, og lagmannsretten antar, med støtte i Høyesterettsdom av 9/12-1972 i sak Sidsel Kjærstad mot Svein Andresen at eiendommen da ikke kan løses på odel. - - -