LB-1994-1868
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-12-22 |
| Publisert: | LB-1994-01868 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr. 93-03225 B - Borgarting lagmannsrett LB-1994-01868 B. |
| Parter: | Saksøker: Oslo kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Pål Dalene). Saksøkt: Hans M. Tjønn (Prosessfullmektig: Advokat Stein Fagerhaug). |
| Forfatter: | Rettens formann lagdommer Dag Stousland med 2 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §42, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Oreigningsloven (1959) §2, §69, §70, §74 |
Overskjønn av 22. desember 1995 i overskjønn nr. 94-01868 B
Overskjønn:
Saken gjelder fastsettelse av erstatning etter krav om innløsning av eiendom i medhold av plan- og bygningsloven §42, første ledd, første punktum.
Et ubebygget areal på ca 1470 m2 bestående av hele Jac. Aallsgt. 3B og 5E, deler av Jac. Aallsgt. 3, 5, 7 og Neuberggt. 10 ble ved stadfestet reguleringsplan av 7. mars 1990 omregulert fra byggeområde for bolig til fellesareal (lek og opphold). Arealet ligger vel 100 m sydøst for Frogner stadion og 350 m syd for Majorstuhuset. Det omkranses av bygningene på Jac. Aallsgt. 3, 5 og 7, Middeltunsgt. 16 og 14 og Neuberggt. 6, 10 og 14.
Ved brev av 31. juli 1991 krevet Hans M. Tjønn sin eiendom Jac. Aallsgt. 5E, gnr. 215, bnr. 114 i Oslo innløst (ekspropriert). Eiendommen er på ca 261 m2. Etter forgjeves å ha forsøkt å oppnå enighet om innløsningssummen, påstevnet kommunen skjønn 22. april 1993. Oslo byrett avhjemlet 5. mai 1994 skjønn med slik slutning:
1. Oslo kommune betaler ingen erstatning til Hans M. Tjønn ved innløsning av eiendommen gnr. 215, bnr. 114 i Oslo.
2. Oslo kommune betaler de lovbestemte utgifter ved skjønnet.
3. I saksomkostninger til Hans M. Tjønn betaler Oslo kommune kr 18700.
Saksforholdet fremgår av byrettens skjønn og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Hans M. Tjønn har i rett tid begjært overskjønn. Oslo kommune har tatt til motmæle. Hovedforhandling ble holdt 23. november 1995 i Oslo. For Oslo kommune møtte juridisk konsulent Jan Visnes. Det ble avhørt ett vitne og foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av eiendommen.
Hans M. Tjønn har i det vesentlige anført:
Byretten har ved verdsettelsen av eiendommen riktig lagt til grunn reguleringsplanen fra før omreguleringen. I henhold til ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal eiendommen verdsettes etter gjeldende reguleringsplan, men det er unntak i innløsningstilfellene etter plan- og bygningsloven §42.
Det er lang og fast praksis for at man skal se bort fra omreguleringsplanen. Dette for å få sammenheng i regelverket. Ekspropriasjon til friareal kan gjennomføres etter oreigningsloven §2 nr. 37. Det er ikke nødvendig å gå veien om reguleringsplan. I så fall er det eierens subjektive tap som skal erstattes. Dersom omreguleringsplanen legges til grunn, vil grunneieren aldri få full erstatning.
En sentral dom på dette området er Selvaag I-dommen, Rt-1983-143. Det er intet i Malvikdommen som gjør Selvaag I-dommen uaktuell. Retten må derfor se bort fra omreguleringsplanen.
Tidligere var eiendommen regulert til boligbebyggelse. Påregnelig utnyttelse er således at eiendommen bebygges med et bolighus. Herunder må det legges vekt på at eiendommen ligger i et meget attraktivt boligområde.
Selv om tomten er liten, er det påregnelig med dispensasjon fra avstandsbestemmelsene til naboeiendommer, eventuelt på vilkår om tilfredsstillende brannsikring. Det er fullt mulig å bebygge eiendommen i sammenheng med en av de tilstøtende eiendommer. Størrelsen er ikke helt avgjørende, idet det på naboeiendommen Jac. Aallsgt. 3B, ble byggemeldt et bygg på 125 m2 grunnflate. Med en tilsvarende grunnflate på Jac. Aallsgt. 5E, vil man få et 3-etasjers bygg før utnyttelsesgraden er oppnådd.
Byretten har tatt feil når den har lagt til grunn at utnyttelsesgraden for eiendommen allerede er utnyttet i forbindelse med innredning av loftsleiligheter i Neuberggt. 10. Det er ikke fattet noe vedtak av bygningsmyndighetene om at Jac. Aallsgt. 5E er tatt i betraktning som grunnlag for utnyttelsesgraden. Utomhusplanen som ble utarbeidet i forbindelse med byggemeldingen, omfatter ikke Jac. Aallsgt. 5E.
Om boligbebyggelse ikke er påregnelig, er det påregnelig med leie eller salg av parkeringsplasser til beboerne i Neuberggt. 10 og i de omkringliggende eiendommer. Strøket har underskudd på parkeringsplasser og en del av det totale fellesareal benyttes i dag til parkeringsplasser. På eiendommen Neuberggt. 10 er det tinglyst adkomst til Jac. Aallsgt. 5E, og rent faktisk er det flere kjøreadkomster fra Jac. Aallsgt. Et parkeringsanlegg i ett eller flere plan er derfor en aktuell og påregnelig utnyttelse av eiendommen.Byrettens henvisning til avslaget på bebyggelse av Jac. Aallsgt. 3B er ikke relevant, idet det på denne eiendommen er tinglyst heftelse om at dette arealet er felles gårdsplass for Jac. Aallsgt. 3 og 5. Søknaden gjaldt forøvrig et bygg på 5 etasjer over bakken for beboelse og 2 etasjer under bakken til parkering av biler.
Et mindre anlegg for parkering eller bare parkeringsplasser er derfor en påregnelig utnyttelse av Jac. Aallsgt. 5E. Arealet er såvidt stort at det er plass til parkering av 15 til 20 biler.
Hans M. Tjønn har nedlagt slik påstand:
1. Hans M. Tjønn tilkjennes full erstatning.
2. Hans M. Tjønn tilkjennes saksomkostninger.
Oslo kommune har i det vesentlige anført:
Byretten har feilaktig lagt til grunn den tidligere reguleringsplan ved vurderingen av eiendommens verdi. Ved vurderingen av salgsverdien skal gjeldende reguleringsplan legges til grunn ved vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5. Dette følger av Malvikdommen. Unntak fra denne hovedregel kan bare gjøres når det er spørsmål om å anvende parkprinsippet, slik dette er utviklet i Østensjødommen. Slike likhets- og rimelighetshensyn som begrunner unntaket, foreligger ikke i dette tilfellet. Det er ikke omreguleringen som gjør arealet ubebyggelig. Det er de faktiske forhold fra før reguleringen som er årsaken til dette. Ubebyggeligheten som følge av omreguleringsplanen, er lik for alle eiere av fellesområde.
Tjønn ervervet både Jac. Aallsgt. 5E og Neuberggt. 10 i 1977 for kr 700000. Arealet på Jac. Aallsgt. 5E har i alle år vært orientert mot Neuberggt. 10 og har vært benyttet av denne eiendoms beboere som uteareal. Etter at Neuberggt. 10 ble seksjonert og solgt, har beboerne fortsatt å bruke Jac. Aallsgt. 5E som tidligere. Tjønn har ikke krevet vederlag for denne bruk.
Selv om byretten ikke har lagt omreguleringsplanen til grunn, er det riktig at eiendommen ikke har noen salgsverdi ut fra den tidligere reguleringsplan. Bebyggelsesmessig er den brukt opp i forbindelse med tillatelsen til å ominnrede loftene i for- og bakgård i Neuberggt. 10. Dette ble gjort før seksjoneringen mens Tjønn eide begge eiendommer.
Under enhver omstendighet er eiendommen så liten at den ikke kan bebygges på en regningssvarende måte når man tar i betraktning bestemmelsene i plan- og bygningsloven §69, §70 og §74.
Byretten har likeledes riktig lagt til grunn at arealet ikke har noen verdi som parkeringsareal. Bruk til parkeringsplasser, er i strid med den tidligere reguleringsplan og krever dispensasjon, hvilket ikke er sannsynlig vil bli gitt ut fra det som er uttalt i forbindelse med byggesaken på Jac. Aallsgt. 3B. Det er videre sannsynlig at kommunen vil nedlegge forbud med hjemmel i gjeldende vedtekter til plan- og bygningsloven.
Oslo kommune har nedlagt slik påstand:
1. Overskjønnet fremmes.
2. Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, men med en annen begrunnelse.
Til grunn for erstatningsfastsettelsen, legger lagmannsretten ekspropriasjonserstatningsloven av 17. april 1984. Eiendommen er i dette tilfelle ikke leiet ut eller har gitt eieren inntekter på annet grunnlag, hvorfor det ikke er bruksverdien men salgsverdien som etter lovens §5 retten skal finne frem til. Dette er partene enige om.
Etter denne bestemmelse skal erstatningen baseres på eiendommens påregnelige bruk. Reguleringsplanen gir normalt uttrykk for hva som er påregnelig bruk. Denne hovedregel er kommet til uttrykk i flere dommer; Sarheimdommen, Rt-1970-1028, Østensjødommen, Rt-1977-25 og Malvikdommen, Rt-1993-409.
Som følge av partenes forskjellige oppfatninger av rettstilstanden, gjengis følgende oppsummering av denne i Malvikdommen:
En reguleringsplan som trekker grensene mellom hvilke områder som skal åpnes for bebyggelse og hvilke som generelt skal utnyttes for andre formål og således bevares ubebygd, medfører at eiere av disse ikke kan kreve erstatning med den begrunnelse at områdene ville ha større økonomisk verdi om de kunne bebygges. Dette gjelder også ved ekspropriasjoner til veier innen det ubebygde området. Disse prinsipper ble fastslått ved plenumsdommen i Østensjøsaken, Rt-1977-24 flg.
Ved ekspropriasjon til gjennomføring av en reguleringsplan gjelder ikke noen generell adgang til å se bort fra det reguleringsformål planen angir, selv om det eksproprieres etter planen og således kan sies å være en viss årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen og den arealanvendelse erstatningsfastsettingen bygger på, og som virker begrensende på erstatningen. Dette er lagt til grunn i Høyesteretts dom inntatt i Rt-1983-700 flg., Gommerud.
Lagmannsretten kan ikke se at det i denne sak foreligger grunnlag for unntak fra hovedregelen. Det forelå ingen konkrete planer om å bebygge eiendommen i henhold til den gamle reguleringsplan. Slik saken ligger an er det uaktuelt å anvende parkprinsippet, noe partene for øvrig enige om. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger grunnlag for saksøktes anførsl rent generelt om at det ved innløsning skal sees bort fra gjeldende reguleringsplan. Noen fast praksis som saksøkte har pekt på, kjenner lagmannsretten ikke til. Den avgjørelse som saksøkte har fremhevet, dommen i Rt-1983-143, gjelder et helt spesielt forhold, Høyesterett avgjorde her spørsmål om erstatning for entreprenørfortjeneste i et tilfelle hvor omreguleringen fant sted etter at byggemelding forelå.
Eiendommen har vært benyttet av leieboere/eiere av Neuberggaten 10. Arealet er inngjerdet og orientert mot Neuberggt. 10. Etter det opplyste har det vært benyttet som uteareal for denne eiendom siden utskillelsen i 1898. Neuberggt. 10 og Jac. Aallsgt. 5E ble for øvrig ervervet samlet av Tjønn i 1977.
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noe marked for salg av en eiendom som den foreliggende med den aktuelle reguleringsplan. Eiendommen har følgelig ingen salgsverdi.
Overskjønnet er alene begjært av saksøkte. Kravet om saksomkostninger skal da avgjøres etter skjønnsl. §54a. Saksøkte har ikke oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Etter lagmannsrettens oppfatning hadde saksøkte ingen rimelig grunn til å begjære overskjønn. Ingen av de grunner som er nevnt i skjønnsl. §54a første ledd litra b foreligger. Saksøkte må derfor selv bære sine omkostninger med overskjønnet. I tillegg må han dekke de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.
Saksøkeren har nedlagt påstand om saksomkostninger. Retten har adgang til å tilkjenne saksomkostninger helt eller delvis når betingelsene i skjønnsl. §54a tredje ledd er til stede. Det er i lovens forarbeider uttalt at bestemmelsen får anvendelse i "mer ekstreme tilfelle". Etter lagmannsretten oppfatning er det ikke tilfelle her.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Oslo kommune betaler ingen erstatning til Hans M. Tjønn ved innløsning av Jac. Aallsgt. 5E, gnr. 215, bnr. 114 i Oslo.
2. Partene bærer hver sine saksomkostninger. Hans M. Tjønn dekker de lovbestemte omkostninger ved overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.