LB-1994-2189
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1995-08-16 |
| Publisert: | LB-1994-02189 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo namsrett Nr. C-1792/93 - Borgarting lagmannsrett LB-1994-02189 A. |
| Parter: | Ankende part: John Per Berglund (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Brodwall). Motpart: 1. Den norske Bank v/Ola Gunhildrud (Prosessfullmektig: Advokat Trond A. Lie v/adv.fullm. Cecilie Kvalheim). 2. Inger Høgberg |
| Forfatter: | Lagdommer Hans Kristian Bjerke, formann, Lagdommer Øystein Hermansen,. Kst. lagdommer Ellen Holager Andenæs |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §11-34, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §380, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-1, §3-7, §11-12, §11-13, §11-17, §11-29, §11-30, §3-3, §5-6 |
Saken gjelder anke over kjennelse om stadfestelse av bud ved tvangssalg av fast eiendom.
Oslo namsrett besluttet 10 september 1993 å ta til følge begjæring av 14 juni 1993 fra Den norske Bank AS om tvangssalg av eiendommen gnr 96 bnr 153 i Oslo. Saksøkt var John Per Berglund. Namsretten besluttet samtidig at tvangssalget skulle gjennomføres med bistand av medhjelper, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-12.
Eneste bud på eiendommen ble avgitt 20 juli 1994 av Inger Høgberg. Den norske Bank begjærte budet stadfestet. Oslo namsrett avsa 15 august 1994 kjennelse med slik slutning: august 1994 kjennelse med slik slutning:
Bud fra Inger Høgberg, stort kr 115000,-, -kroneretthundreogfemtentusen- for eiendommen gnr. 96, bnr. 153 i Oslo stadfestes.
John Per Berglund har i rett tid påanket namsrettens kjennelse til lagmannsretten. Den norske Bank og Inger Høgberg har tatt til motmæle.
Ved lagmannsrettens beslutning 4 november 1994 ble bestemt at ankesaken skulle gå over til skriftlig behandling jf tvistemålsloven §380 første ledd.
John Per Berglund har lagt ned denne påstand:
1. Namsrettens kjennelse om stadfestelse av bud fra Inger Høgberg, oppheves.
2. John P. Berglund tilkjennes sakens omkostninger.
Den norske Bank har lagt ned slik endelig påstand:
Prinsipalt
Anken over Oslo namsretts kjennelse i sak nr. C-1772/1993 datert 5. august 94 avvises fra behandling i Lagmannsretten.
Subsidiært
Anken over Oslo namsretts kjennelse i sak nr. C-1772/1993 datert 05.08-94 forkastes.
I et hvert tilfelle
Den norske Bank AS tilkjennes sakens omkostninger.
Inger Høgberg har ikke lagt ned formell påstand, men hennes innlegg må forstås slik at hun krever anken forkastet.
Den ankende part, Per John Berglund, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Namsrettens stadfestelseskjennelse må oppheves på grunn av saksbehandlingsfeil. Det påberopes ikke andre ankegrunner, og det er ikke grunnlag for å avvise anken. For øvrig vises til Rt-1988-210 og Rt-1990-363.
Medhjelperen i saken foretok ikke slike undersøkelser og innhentet ikke den informasjon som burde forventes, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-17. Det vises også til eiendomsmeglerloven §3-1 om god meglerskikk, eiendomsmeglerloven §3-7 samt §4 i Etiske regler for medlemmer av Norges Eiendomsmeglerforbund og §5 i Etiske regler gitt av Norges Takseringsforbund.
Verken takstmannen eller megleren oppfattet at man har å gjøre med en byggeklar tomt. Byggegrop var ferdig tatt ut, kultet og avrettet, og grøft for VVS var utsprengt. Byggegropen passet til det hus Berglund fikk tegnet, men også til Lykkebo, Block Watne 33. Disse hus er temmelig standardpregede i form og størrelse. De foretatte arbeider representerer en klar verdi. Dessuten kan ledninger for vann og avløp tilkobles privat anlegg uten særskilt vederlag, noe som også innebærer en verdiøkning.
Taksten av 8 august 1994 er også feil når det er gjort fradrag for rivning og bortkjøring av lagerskur som er bygget på tomten. Det gjenstår bare en garasjedel (et skur) som skulle rives av tidligere eier, Knapper.
Det er sannsynliggjort at eiendommens verdi er betydelig høyere enn budet på kr 115000. Taksten av 3 november 1994 fra takstmann Øystein Varden gir en korrekt og utfyllende beskrivelse av eiendommen. Denne taksten angir verdien til kr 320000 og lånetakst kr 260000. Ankende part har for øvrig 21 september 1994 mottatt et bud på kr 300000.
Namsretten har vært kjent med eller burde vært kjent med at eiendommen var frembudt i markedet på feil faktisk grunnlag. Hvis namsretten hadde holdt seg til de tilgjengelige opplysningene, er det sannsynlig at den ville ha innsett at fornyede salgsforsøk ville kunne lede til større utbytte, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-13 annet ledd, bokstav a.
Det framgår ikke av namsrettens kjennelse at retten har tatt standpunkt til eller vurdert forholdet mellom budet fra Inger Høgberg og eiendommens verdi. Dette plikter namsretten å gjøre av eget tiltak.
Ankemotpart nr 1, Den norske Bank, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Prinsipalt må anken avvises. Ankende parts reelle innsigelse er at det vil være mulig å oppnå høyere salgssum dersom eiendommen utlegges for salg på nytt idag. Dette er ikke gyldig ankegrunn i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd, annet punktum jf §11-30 annet ledd, bokstav a.
Subsidiært må anken avvises med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd, tredje punktum, jf §11-29 annet ledd. Innvendingene mot stadfestelsen kunne vært framsatt for namsretten, men dette skjedde ikke i rett tid jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-29 annet ledd.
Dersom avvisningspåstanden ikke tas til følge, må anken forkastes. Stadfestelsen av budet innebar ingen saksbehandlingsfeil som kan føre til opphevelse av kjennelsen. Anførte feil med hensyn til eiendomstaksten samt meglers salgsoppgave kunne vært framsatt på et langt tidligere tidspunkt overfor namsretten og kunne derfor settes ut av betraktning etter tvangsfullbyrdelsesloven §5-6 annet ledd. Av den grunn foreligger ikke feil ved namsrettens saksbehandling. For øvrig forelå ingen feil ved taksten eller meglerens salgsoppgave. Det er ikke ført beviser for at eiendommen var "byggeklar". Ytterligere sprengnings- og anleggsarbeider kunne være nødvendig for kjøperen. Eventuelle mangler ved takst og salgsoppgave innebærer her ingen "feil" i tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd, bokstav f's forstand. Uansett kan eventuelle feil ved taksten eller salgsoppgaven ikke "åpenbart" hatt betydning for salget, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd, bokstav f in fine.
Ankemotpart nr 2, Inger Høgberg, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Alle relevante opplysninger om tomten forelå da budet ble avgitt. Det avgitte bud tilsvarer omtrent normal salgsverdi. Budet på kr 300000 fra Berglunds arbeidskollega er ikke reellt. Den omstendighet at byggegrop er ferdig innebærer ikke nødvendigvis noen verdiøkning, idet det setter begrensninger for hvilken type hus man skal bygge. I dette tilfellet må det sprenges ytterligere, og det må fylles opp og avrettes på nytt, fordi gropen var for dyp. Dessuten kreves ny byggesaksbehandling i kommunen.
Det er ikke korrekt at VVS-grøften eksisterer. At naboen vil fjerne uthuset er heller ikke sannsynliggjort. Fortsatt står uthuset der.
Lagmannsretten bemerker:
Tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd begrenser adgangen med hensyn til hvilke ankegrunner som kan gjøres gjeldende. Anke kan bare grunnes på at budet ikke skulle ha vært stadfestet etter §11-30 annet ledd, bokstavene bf. Dessuten kan anken som hovedregel ikke grunnes på innvendinger mot stadfestelse som ikke har vært framsatt for namsretten, dersom innvendingene kunne ha vært framsatt der. Anke må imidlertid også kunne grunnes på at stadfestelseskjennelsen ikke viser om namsretten på forsvarlig måte har vurdert forholdet mellom det avgitte bud og eiendommens omsetningsverdi, jf Rt-1988-210 og Falkanger m. fl.: Tvangsfullbyrdelsesloven side 601 første avsnitt.
Lagmannsretten forstår Berglunds anke slik at han blant annet anfører at det av namsrettens kjennelse ikke framgår om namsretten forsvarlig har vurdert verdiforholdet. Det er da ikke grunnlag for å avvise anken.
Lagmannsretten er kommet til at anken må forkastes. Namsretten har i kjennelsen vist til den avholdte takst over eiendommen, tomtens størrelse og beliggenhet er beskrevet, og namsretten har vist til at taksten anslår salgsverdien til kr 175000 og låneverdien til kr 150000. Namsretten har videre vist til at tomten tidligere har vært forsøkt solgt, og at den har vært avertert flere ganger uten at det har vært noen særlig interesse for den. Dessuten har namsretten vist til at det er et tvangssalg og at dette antas å ha en viss prisdempende effekt på budenes størrelse. Namsretten anså det ikke for sannsynlig at fornyede saksforsøk ville lede til et større utbytte. Lagmannsretten finner ut fra dette at namsrettens begrunnelse er tilstrekkelig til å vise at den på forsvarlig måte har vurdert forholdet mellom det avgitte bud og eiendommens omsetningsverdi.
Berglund har blant annet kommet med innvendinger mot den takst og salgsoppgave som namsretten bygget på. Både taksten og salgsoppgaven ble oversendt Berglund før namsretten avsa kjennelse, men namsretten mottok ingen innvending innen den frist som var satt i henhold til tvangsfullbyrdelsesloven §11-29 annet ledd. Innvendingene kan da bare brukes som ankegrunn når særlige omstendigheter taler for det, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-34 første ledd, siste punktum. Hvorvidt det foreligger særlige omstendigheter, tar lagmannsretten ikke uttrykkelig standpunkt til, idet retten ikke kan se at det foreligger noen feil ved medhjelperens eller takstmannens arbeid som åpenbart har hatt betydning for salget, jf tvangsfullbyrdelsesloven §11-30 annet ledd, bokstav f.
Det er ikke sannsynliggjort at taksten ikke bygger på en korrekt og forsvarlig vurdering av tomtens beskaffenhet og omsetningsforholdene. At tomten er noe mangelfullt beskrevet kan her ikke være avgjørende. De anførsler ankende part har kommet med, herunder at det er framlagt en ny takst på et betydelig høyere beløp, tilsier ingen annen konklusjon. Den utgravde byggegrop kan for øvrig ikke ses som noe vesentlig verdiøkende moment, jf i den forbindelse kjøperens anførsler som lagmannsretten forsåvidt kan slutte seg til. Lagmannsretten kan heller ikke se at det er dokumentert at lagerskuret/uthuset på tomten vil bli fjernet uten omkostninger for eieren.
Anken har vært forgjeves. Ankemotpart nr 1, Den norske Bank, har framsatt krav om saksomkostninger. Noe slikt krav er ikke framsatt av ankemotpart nr 2, Inger Høgberg. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, jf tvangsfullbyrdelsesloven §3-3 må John Per Berglund dømmes til å betale saksomkostninger til banken. Det foreligger ikke særlige omstendigheter som tilsier unntak. Omkostningene fastsettes skjønnsmessig til kr 5000 jf tvistemålsloven §176.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Anken forkastes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler John Per Berglund til Den norske Bank AS 5000 - femtusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne kjennelse.