LB-1995-2745

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1996-06-21
Publisert:	LB-1995-02745
Stikkord:	Ekspropriasjonsrett, Grunneiers tilpasningsplikt
Sammendrag:
Saksgang:	Asker og Bærum herredsrett Nr. 94-1043 B - Borgarting lagmannsrett LB-1995-02745 B.
Parter:	Saksøker: Asker kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Stein Erik Stinessen, Oslo). Saksøkt: Takst 18 Betong-Companiet AS, Takst 26 Reidar Røssum, Erik Sørlie, Takst 19 Morten Sørlie, Tom Staib, Nina S Engelhardtsen, Takst 24 Wenche Kielland Wiborg, Takst 25 Cecilie Bonafede (Prosessfullmektig: Advokat Håkon Mathiesen, Oslo).
Forfatter:	Rettens formann: Lagdommer Mary-Ann Hedlund. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, Oreigningsloven (1959) §25, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §20-4, §20-6, §35

Asker kommune fremmet 4. mai 1994 begjæring om ekspropriasjonsskjønn til fastsettelse av erstatning av grunn og rettigheter i forbindelse med gjennomføring av tre reguleringsplaner til bedring av trafikksikkerheten langs Vestre vei på Nesøya. Skjønnsbegjæringen omfattet 38 takstnummer.

Asker kommunestyre fattet i medhold av plan- og bygningsloven §35 nr 1 2. mars 1994 vedtak om ekspropriasjon. Kommunestyret vedtok samtidig å søke fylkesmannen i Oslo og Akershus om samtykke til forhåndstiltredelse i medhold av oreigningsloven §25.

For fire av de berørte eiendommer viste det seg i ettertid at det var nødvendig å erverve noe mer grunn for å få gjennomført veianlegget. De berørte grunneierne samtykket i utvidelse av arealinngrepet. Skjønnet ble på den bakgrunn fremmet dels som et ekspropriasjonsskjønn og dels som et avtaleskjønn, jf skjønnsprosessloven §4.

Veianlegget - anlegg av gang- og sykkelvei m.v. - er gjennomført. Partene er enige om at grunnen ble forhåndstiltrådt 1. oktober 1994.

Etter at skjønnsbegjæringen var fremsatt, ble det inngått avtaler med en del av grunneierne. I praksis viste det seg at anlegget rent faktisk ikke berørte alle saksøkte. Saken ble på den bakgrunn hevet for en del av takstnumrene. Asker og Bærum herredsrett avhjemlet 3. august 1995 skjønn for 20 takstnumre.

I overskjønnsbegjæring av 6. oktober 1995 har advokat Håkon Mathiesen begjært overskjønn på vegne av takst nr 18 og 26. Advokat Stein Erik Stinessen begjærte på vegne av Asker kommune overskjønn for takstnumrene 19, 24 og 25. Kommunens overskjønnsbegjæring ble trukket tilbake 28. mai 1996. Det er opplyst at partene er enige om omkostningene. For takst nr 19, 24 og 25 avsies hevingskjennelse.

Det er ikke fremkommet innvendinger mot overskjønnets fremme. Til grunn for overskjønnet legges de samme alminnelige skjønnforutsetninger som for herredsretten. Lagmannsretten viser til herredsrettens rettsbok side 5 - 8 hvor de alminnelige skjønnsforutsetningene er inntatt. De spesielle skjønnsforutsetninger inntas under hvert enkelt takstnummer nedenfor.

Overskjønnsforhandlingene ble avholdt 29. mai 1996 i Asker Rådhus. Et vitne ble avhørt. Retten foretok befaring av de berørte eiendommer. Reidar Røssum - eier av takst nr 26 - var tilstede under befaringen av sin eiendom. Han gjorde påvisninger og ga forklaring. Stein Åge Hvam representerte takst nr 18 under befaringen av denne eiendom og gjorde påvisninger. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Saksøkeren, Asker kommune, har nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.

De saksøkte har nedlagt slik generell påstand:

1. De saksøkte tilkjennes full erstatning.

2. Saksøkeren tilpliktes å betale alle omkostninger ved overskjønnet, herunder også de saksøktes utgifter til juridisk og eventuell annen bistand.

De spesifiserte erstatningskrav for hver eiendom er inntatt under behandlingen av de respektive takstnumre.

Ekspropriasjonservervet omfatter grunn til opparbeidelse av gang-/sykkelvei langs Vestre vei på Nesøya i Asker kommune. Det er også anlagt busslommer på strekningen. Selve kjørebanen er stort sett uendret og senterlinjen er i hovedsak beholdt. Byggelinjen - som tar utgangspunkt i kjøreveiens senterlinje - er i liten grad blitt endret som følge av tiltaket. Ingen av de saksøkte har fremsatt krav om erstatning for endret byggelinje.

For takst nr 18 skjer ekspropriasjonsinngrepet i medhold av reguleringsplan for Vestre vei fra nr. 73 til parkeringsplassen på Brønnøya ved Søndre brygge, vedtatt av Asker kommunestyre 20. mai 1992 og for takst nr. 26 i medhold av reguleringsplan for Hestesundområdet og Vestre vei fra nr. 46 til nr. 76, vedtatt av Asker kommunestyre 1. februar 1989.

Den aktuelle veistrekning går på Nesøyas sydside. Ekspropriasjonen knytter seg til avståelse av striper fra eiendommer langs eksisterende offentlig vei. Det aller meste av det eksproprierte areal omfatter deler av boligeiendommer og ubebygde eiendommer. For takst nr. 18 - Hvameiendommen - eksproprieres et areal som i kommuneplanen er forutsatt benyttet til landbruks-, natur- og friluftsområde, jf plan- og bygningsloven §20-4 første ledd nr 2. Takst nr. 26 er en boligeiendom.

Til grunn for erstatningsfastsettelsen legges ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 og de rettsregler som er utledet av kravet om full erstatning i Grunnloven §105. Det er enighet om at vederlaget skal fastsettes på grunnlag av omsetningsverdien på tiltredelsestidspunktet, 1. oktober 1994, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd, jf §10. For arealer som ikke har selvstendig salgsverdi, baseres erstatningsfastsettelsen på en differansebetraktning, slik dette har kommet til uttrykk i Sandefjordkjennelsen, jf Rt-1976-1507. Erstatningen skal da fastsettes til forskjellen mellom salgsverdien av den enkelte eiendom med det areal som avstås og uten dette areal. Fastsettelsen av eventuell verdidifferanse må baseres på den nytte en vanlig kjøper av eiendommen realistisk vil kunne regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han betaler for eiendommen.

Ingen av de arealer som skal verdsettes i overskjønnet vil kunne anvendes som selvstendig byggegrunn. I hvilken grad inngrepet får konsekvenser for salgsverdien, vil bero på en konkret vurdering av hvordan det påvirker den resterende eiendom - f.eks. om det avståtte areal har viktige funksjoner som uteareal eller som skjermsone mot vei eller mot naboeiendom eller om det areal som avstås kan ha betydning for eiendommens utbyggingspotensiale, utnyttelsesgraden (BYA). Ulemper for resteiendommen som følger direkte av grunnavståelsen, inngår i differansebetraktningen.

Fastsettelse av erstatning basert på en slik differansebetraktning, må nødvendigvis bli skjønnsmessig. Det må likevel tas utgangspunkt i et prisnivå. Herredsretten la til grunn en strøkspris for byggeklare tomter i dette området på rundt kr 1000 pr. m2 og en justert strøkspris for striper på rundt kr 350 pr. m2. Lagmannsretten kan i all hovedsak slutte seg til denne vurdering. Partene har heller ikke hatt innvendinger av betydning mot den strøkspris herredsretten la til grunn, men de saksøkte har fremholdt at den reduserte strøksprisen er for lav. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at strøksprisen i området er høy, men at det må foretas en vesentlig reduksjon ved erstatningsfastsettelse basert på en differansebetraktning, og legger den samme justerte strøkspris til grunn. Verdien av beplantning på de avståtte striper inngår i differansevurderingen.

Lagmannsretten har - i likhet med herredsretten - ikke funnet at de saksøkte er blitt påført noen erstatningsbetingende særulemper ved inngrepet. Ulemper som følge av tiltaket i form av støy, støv, innsyn o.l. ansees som alminnelige ulemper som rammer alle som har eiendom i nærheten av veier. Ifølge rettspraksis skal det meget til for å tilkjenne erstatning for ulemper av almen karakter ved nærføring av veier. Dette gjelder også for de ulemper som måtte være en følge av at det anlegges busslommer. Buss trafikkerte Vestre vei også før ekspropriasjonsinngrepet. Eventuelle merulemper som følge av anlegg av busslommer, kan bare betinge erstatning dersom tålegrensen overskrides. Denne problemstilling er bare aktuell for takst nr. 18.

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 skal vederlaget baseres på slik påregnelig utnytting som det reellt er grunnlag for etter forholdene på stedet. Utgangspunktet er at gjeldende reguleringsplan legges til grunn ved vurderingen av hva som er påregnelig utnyttelse. Når det eksproprieres til anlegg av offentlig vei med grunnlag i lovhjemlet plan, skal det imidlertid sees bort fra planens arealanvendelse. Domstolene må i slike tilfelle skjønne over hvilken utnyttelse som uten arealplanen til veiformål ville ha vært påregnelig "etter tilhøva på staden". Dette er fastslått i Lenadommen, plenumsdom avsagt av Høyesterett 29. april 1996.

For uregulerte områder vil kommuneplanen i utgangspunktet være bestemmende for hva grunneieren kan gjøre med sin eiendom, men slik at det i erstatningsrettslig sammenheng likevel må foretas en konkret påregnelighetsvurdering av arealenes utnyttelse.

Hestesundreguleringen - som omfatter takst nr. 26 - har følgende reguleringsbestemmelse (pkt 2.4):

Gang-/sykkelvei langs Vestre vei, fra eksisterende gang-/sykkelveis avslutning i nord til kryss med Ridder Flemmings vei, må være anlagt før det gis bygge- og deletillatelser innenfor reguleringsområdet.

Asker kommune har anført at denne reguleringsbestemmelsen innebærer at det ikke kan gis erstatning for tomteverdi og at samme reelle hensyn gjør seg gjeldende for takst nr. 18, som ligger utenfor Hestesundreguleringen. Det er gjort gjeldende at kommunen - dersom det var blitt aktuelt - ville ha nedlagt bygge- og deleforbud inntil gang- og sykkelvei var ordnet, på samme måte som for de eiendommer som ligger innenfor Hestesundreguleringen. Lagmannsretten kommer tilbake til dette spørsmål under behandlingen av takst nr. 18. - - - -

De enkelte takstnumre:

Takst nr. 18 - gnr 40 bnr 5 og 26 i Asker.

Eier: Betong-Companiet AS.

Areal før inngrep: Ca. 40000 m2

Arealavståelse: 513 m2

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Grunnen avstås med påstående vegetasjon, 1 stor furu og 5 store ask samt endel mindre ask og lønn, jf foto.

2. Reguleringen skar gjennom en liten kolle. Det er avtalt med grunneier at hele kollen skulle sprenges ned og arealet påføres matjord og tilsås. Det plantes 3 trær av samme type og kvalitet som langs gangveien innenfor nyoppsatt gjerde.

3. Gjerdet flyttes til ny eiendomgrense, unntatt ved areal til fremtidig leskur for bussreisende hvor gjerdet føres i rett linje forbi. Asker kommune setter opp nytt gjerde rundt leskurarealet når leskur blir å bygge.

Herredsrettens erstatningsfastsettelse:

Grunnerstatning: kr 10000

Erstatningspåstand:

1. Tap av tomtegrunn

2. Redusert verdi av resteiendom

Erstatningsfastsettelse:

Eiendommen er en stor fritidseiendom. Topografien er varierende. Enkelte deler av eiendommen er kupert, mens andre deler består av større flate gressgrodde partier. Den grunn som avstås er en stripe langs den delen av eiendommen som grenser mot Vestre vei.

Eiendommen er uregulert. I arealdelen av kommuneplanen for Asker kommune er eiendommen utlagt til landbruks-, natur- og friluftsområde, jf plan- og bygningsloven §20-4 første ledd nr. 2.

Kommuneplanen er ingen absolutt skranke for annen utnyttelse av de aktuelle arealer. Når ikke annet er bestemt, gjelder kommuneplanens arealdel foran eldre rikspolitiske bestemmelser, reguleringsplan og bebyggelsesplan, men den faller bort i den utstrekning den strider mot slike bestemmelser som senere blir gjort gjeldende. Dette følger av plan- og bygningsloven §20-6 tredje ledd.

Spørsmålet om eiendommens påregnelige utnytting, jf ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd, beror på en konkret sannsynlighetsvurdering. Lagmannsretten slutter seg til herredsrettens vurdering om at det er vanskelig å ta stilling til eiendommens fremtidige reguleringsmessige status. Det fremstår som sannsynlig og påregnelig at deler av eiendommen - men ikke hele - vil bli tillatt utbygget til boligformål. Ved denne vurdering har lagmannsretten lagt vekt på at eiendommen ligger i et villaområde og at det i lengre tid har vært ført samtaler mellom grunneierne og kommunen om eiendommens fremtidige bruk. Delvis utbygging har inngått som elementer i de drøftelser/samtaler som har vært ført. Andelen av det totale areal kan vanskelig angis nærmere. Det fremstår imidlertid som overveiende sannsynlig at det vil bli lagt betydelige arealmessige restriksjoner på en eventuell fremtidig utbygging. Det er ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på spørsmålet om hvor stor del av eiendommen som eventuelt vil bli tillatt bebygget.

Saksøkte har krevet erstatning for tap av tomtegrunn. Selv om det areal som avstås isolert sett ikke er ubetydelig - 513 m2 - er det likevel ikke grunnlag for kravet om erstatning for tap av tomtegrunn. Arealet er en stripe langs deler av eiendommen mot Vestre vei og ligger delvis innenfor byggegrensen slik veien var før inngrepet. Hertil kommer at grunneier har plikt til å innrette seg slik at ekspropriasjonen kan gjennomføres på rimeligste måte, jf Rt-1991-1157. Grunneiers tilpasningsplikt er utslag av det samfunnsmessige forsvarlige samspill når grunneierinteresser og samfunnsmessige behov står mot hverandre og er også nær knyttet til spørsmålet om påregnelighet, idet det generelt må ansees som påregnelig at det vil skje en tilpasning, der dette er mulig. Hvor langt en ekspropriat i hvert enkelt tilfelle må innrette seg etter ekspropriasjonsinngrepet, vil bero på en konkret helhetsvurdering. I dette tilfelle eksproprieres en relativt sett beskjeden stripe av en større eiendom. Eier kan i relasjon til erstatningsspørsmålet i en slik situasjon ikke velge å planlegge eventuell fremtidig bebyggelse akkurat på den delen som eksproprieres når de fysiske omgivelser - som i dette tilfelle - gir valgmuligheter. En ekspropriat har plikt til å tilpasse seg de nye forhold, innenfor de rammer som er rettslig, praktisk og økonomisk mulig. Han må innrette seg slik "som en rimelig og fornuftig person" ville ha gjort, jf Rt-1989-1014, Rt-1991-1157 og Rt-1992-217.

Saksøkte har subsidiært gjort gjeldende at det avståtte areal må erstattes etter strøkspris på grunnlag av det såkalte parkprinsipp, jf Østensjødommen, Rt-1977-24. Det er - som grunnlag for den subsidiære anførsel - anført at hele Nesøya må anses som ett utbyggingsområde og at parkprinsippet på denne bakgrunn må komme til anvendelse.

Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veier m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det i rettspraksis sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. For slike arealer er det gitt strøkspriserstatning etter det såkalte parkprinsipp. Lagmannsretten kan ikke se at erstatning på dette grunnlag er aktuelt i denne sak, hvor det dreier seg om erverv av grunn for anlegg av gang- og sykkelvei langs en eksisterende offentlig vei i et utbygget område.

Det avståtte areal blir å erstatte på grunnlag av en differansebetraktning - eiendommens verdi som potensielt utbyggingsområde med og uten det areal som avstås mot Vestre vei. Det avståtte arealets betydning for mulig fremtidig utnyttelse antas å være meget beskjeden. Hensett til grunneierens tilpasningsplikt kan lagmannsretten ikke se at arealavståelsen vil ha noen betydning for resteiendommens verdi som potensielt utbyggingsområde. Selv om bare begrensede deler av eiendommen vil bli tillatt utbygget, vil grunneieren ha mulighet til å tilpasse eventuell fremtidig utnyttelse. Mulige ulemper for resteiendommen som følge av arealreduksjonen, vil uansett konsumeres av grunneiers plikt å tilpasse sin utnyttelse.

Grunnavståelsen omfatter også anlegg av busslomme. Saksøkte har anført at anlegget av busslommen innebærer at eiendommen utsettes for nærføringsulemper som er erstatningsbetingende. Lagmannsretten er ikke enig i det. Eventuelle ulemper som følge av anlegg av busslommer, er alminnelige ulemper som inngår i differansevurderingen. Etter rettspraksis skal det meget til for å tilkjenne erstatning for ulemper av allmenn karakter ved nærføring av veier. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at disse ulempene ikke er større enn det grunneieren må finne seg i i utviklingens medfør.

Ekspropriasjonsinngrepet har etter lagmannsrettens vurdering ikke ført til tap av selvstendig tomtegrunn og har heller ikke ført til erstatningsbetingende verdireduksjon av resteiendommen, selv om eieren har avstått et - isolert sett - ikke ubetydelig areal til gang- og sykkelveien. Eieren har da ikke lidt noe økonomisk tap som følge av grunnavståelsen. Etter dette er det ikke nødvendig for lagmannsretten å gå nærmere inn på spørsmålet om betydningen av den foran siterte bestemmelse i Hestesundreguleringen.

Erstatning: kr 0.

Takst nr. 26 - gnr 40 bnr 654 i Asker.

Eier: Reidar Røssum.

Areal for inngrep: 3173,4 m2

Arealavståelse: 142 m2

Spesielle skjønnsforutsetninger:

1. Grunnen avstås med påstående vegetasjon. Grunneiers egen oppgave om tapt vegetasjon:

Syd for innkjøring: 14 Høstberberis 4 Blodberberis 9 Dvergbuskfuru 1 Gran, høyde ca 1,5 m (naturplante) 1 Hassel (naturplante) 1 Tysbast 1 Bergenia ca 5 meter Cerastium (staude kantplante) 8 Sibirkornell (pga. grøft for telekabel)

Nord for innkjøring: 3 Høstberberis 2 Blodberberis 1 Buskfuru 1 Cotoneaster 2 Lønn (naturplante) 1 Rogn (naturplante)

Vi tilføyer at det på avståelsesarealet nord for innkjøringen står 1 stor bjørk (står i fyllingen) og det sto 2 ask av middels størrelse/kvalitet mot grensen til takst nr. 28. Skade på beplantning og plassering i forhold til gamle og nye grenser kommer vi nærmere inn på under befaringen.

2. Eiendommen ble i bygningsrådsmøte den 23.5.95 tillatt delt.

Fyllingen fra gangveien er lagt ut med rene steinmasser, og forutsatt at grunneier bebygger den utskilte parsell slik som illustrert på arkitekt Stein A. Carlsens profil 360 datert 12. januar 95 vil Asker kommune tillate at grensen flyttes til normalprofilets minimumsavstand (1,5 meter fra skulder på gangvei eller 8,75 fra CL-kjørevei). Netto arealavståelse kan da bli 142 m2. Arealet vil bli tilbakeført vederlagsfritt til eiendommen.

3. Grunneier reetablerer selv vegetasjon innenfor ny eiendomsgrense.

4. Eksisterende varmekabler tilpasses grunnervervet og gjenværende eiendom.

Herredsrettens erstatningsfastsettelse:

Grunnerstatning: kr 10000

Erstatningspåstand:

1. Erstatning for tap av tomtegrunn

2. Erstatning for beplantning

3. Erstatning for redusert verdi av resteiendom

Erstatningsfastsettelse:

Eiendommen er bebygget med en enebolig. En tomt er tillatt fradelt. Den fradelte tomtens nettoareal er oppgitt til 810 m2.

Ekspropriasjonsarealet er en stripe langs eiendommen mot Vestre vei. Størstedelen av det areal som er ervervet, tilligger den tomt som er tillatt fradelt.

Da skjønnet ble fremmet, var det eksproprierte areal oppgitt til 285 m2. Netto arealavståelse er senere redusert til 142 m2 i samsvar med punkt 2 i de spesielle skjønnsforutsetningene. Partene er enige om at det reduserte areal blir å legge til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Grunnavståelsen medfører ikke tap av selvstendig tomtegrunn, hverken for det areal som er tillatt fradelt eller for resteiendommen. Den fradelte tomten blir mindre, men den vil fortsatt kunne bebygges med en bolig. Inngrepet vil etter lagmannsrettens vurdering imidlertid få konsekvenser for utbyggingsmulighetene. Lagmannsretten legger - på grunnlag av en differansebetraktning - til grunn at mindre utbyggingsmulighet har redusert den fraskilte tomtens omsetningsverdi med kr 40000. For resteiendommen vil selve arealavståelsen ikke ha noen betydning for omsetningsverdien. Ekspropriasjonsarealet - som går langs eiendommen - er en del av et pent opparbeidet uteareal, som er godt egnet til å hindre innsyn. Dette gjelder både for den del som er tillatt fradelt og for resteiendommen. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at eiendommens verdi reduseres noe på grunn av tap av opparbeidet hageareal og økt innsyn m.v. på grunn av avstått vegetasjon. Verdireduksjonen som følge av dette fastsettes til kr 10000. Eiendommens samlede verdireduksjon, jf differanse- prinsippet, fastsettes til kr 50000.

Erstatning: kr 50000.

Herredsretten har fastsatt avsavnsrenten til 7% p.a. Over denne avgjørelse er det ikke begjært overskjønn. Avsavnrenten er derved rettskraftig avgjort og løper fra tiltredelsen, 1. oktober 1994.

Asker kommune trakk tilbake sin overskjønnsbegjæring før forhandlingene begynte. Overskjønnet er fremmet til realitetsavgjørelse på grunnlag av de saksøktes overskjønnsbegjæring. Saksomkostningsspørsmålet reguleres da av reglene i skjønnsprosessloven §54a. Takst nr. 26 har ved overskjønnet oppnådd en bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. For takst nr. 18 har lagmannsretten funnet avgjørelsen så tvilsom at saksøkte hadde rimelig grunn til å begjære overskjønn. De saksøkte har da begge krav på å få dekket nødvendige utgifter i anledning overskjønnet, jf skjønnsprosessloven §54a første ledd bokstav a og b, jf §54. Advokat Håkon Mathiesen har fremlagt omkostningsoppgave med et samlet krav på kr 14500. Av dette utgjør kr 14000 salær og resten utgifter. Det er ikke fremkommet bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Saksøkeren må i tillegg dekke de nødvendige lovbestemte utgifter ved overskjønnet samt utgiftene til skjønnsmennene.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Asker kommune betaler erstatning som fastsatt i overskjønnet.

2. Asker kommune betaler til Betong-Companiet AS og Reidar Røssum 14500 - fjortentusenfemhundre - kroner. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

I tillegg betaler Asker kommune de lovbestemte utgifter ved overskjønnet og utgiftene til skjønnsmennene.

Slutning i kjennelse:

Saken heves for takst nr. 19, 24 og 25.