LB-1996-2449

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-02-25
Publisert:	LB-1996-02449
Stikkord:	Overskjønn, Innløsning
Sammendrag:
Saksgang:	Ytre Follo herredsrett Nr. 95-00368 B - Borgarting lagmannsrett LB-1996-02449 B - Anket til Høyesterett; lagmannsrettens overskjønn oppheves for så vidt det er foretatt strøkprisfradrag på 20 prosent i ekspropriasjonserstatningen se HR-1998-00051 B.
Parter:	Saksøker: Vestby kommune (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm). Saksøkt: Alf Chr. Rossow (Prosessfullmektig: Advokat Fredrik Huseby).
Forfatter:	Lagdommer Mary-Ann Hedlund, formann Skjønnsmenn: 1. Entreprenør/gårdbruker Eivind Røed 2. Sivilarkitekt Herman Riseng 3. Sivilingeniør Thorleif Andresen 4. Sivilarkitekt Målfrid Nyrnes
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §42, §43, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §25

Saken gjelder krav om innløsning i medhold av plan- og bygningsloven §42 jf §43.

Den aktuelle eiendom, gnr 160 bnr 139 i Vestby, er beliggende i Son sentrum. Den er ubebygget og har et samlet areal på ca 2,2 dekar. Eiendommen er rent faktisk delt i to parseller av kommunal grunn som er regulert til gang- og sykkelvei. Veitraseen ble i sin tid ervervet i 10 meters bredde. Veien er ikke opparbeidet. Tomten ligger i sterkt hellende terreng. Den består av en hovedparsell på 1 888,2 kvm og en mindre parsell på 324,4 kvm. Det er en ikke ubetydelig høydeforskjell mellom de to parsellene. Ved reguleringsplan vedtatt av Vestby kommune 10 november 1986 ble hovedparsellen, med unntak for en mindre stripe som grenser mot naboeiendommen i sydvest, regulert til friområde. Den mindre parsellen - som ligger på den andre siden av den regulerte gangveien - er regulert til boligformål.

I 1994 fremsatte eieren, Alf Chr. Rossow, krav om innløsning av hele eiendommen i medhold av plan- og bygningsloven (bygningsloven) §42 og §43. Rossow hadde fått forlenget frist, jf bygningsloven §42 annet ledd. Innløsningskravet er fremsatt innen den forlengede frist.

Forhandlinger om innløsningspliktens omfang og tomtens verdi førte ikke fram. Vestby kommune begjærte 8 juni 1995 skjønn for fastsettelse av erstatningens størrelse. Kommunen har erkjent innløsningsplikt for den delen av eiendommen som er regulert til friområde. I skjønnsbegjæringen har kommunen gitt uttrykk for at man av hensiktsmessighetsgrunner også er innstilt på å innløse de ca 100 kvm som er regulert til boligformål mot eiendommens sydvestre grense. Kommunen har bestridt innløsningsplikt for den parsellen som er regulert til boligformål nord for gangveien.

Ytre Follo herredsrett avsa 29 mai 1996 skjønn med slik slutning:

1. Vestby kommune v/ordføreren plikter innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av skjønnsrettens avgjørelse å betale som innløsningsvederlag for gnr. 160 bnr. 139 til Alf Chr. Rossow kr 315000,- kroner trehundreogfemtentusen 00/100 - med tillegg av 12 % morarete fra forfall og frem til betaling skjer.

2. Vestby kommune v/ordføreren betaler innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse som erstatning for sakens omkostninger til saksøkte v/adv. Fredrik Husebye kr 37800,- - kroner trettisyvtusenåttehundre 00/100- med tillegg av 12 % morarente fra forfall til betaling skjer.

Alf Chr. Rossow har begjært overskjønn. Hovedforhandling ble avholdt 21 og 22 januar 1997 i Drøbak. Alf Chr. Rossow møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Fredrik Huseby. Fra Vestby kommune møtte teknisk sjef Roald Haugberg sammen med advokat Svein Arild Pihlstrøm. Rossow og Haugberg avgav begge forklaring. I tillegg mottok retten vitneforklaring fra Jan Isaksen. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Retten foretok befaring av Rossows eiendom og enkelte andre eiendommer, både bebygde og ubebygde, i Son sentrum.

Vestby kommune har i det vesentlige gjort gjeldende:

Underskjønnet er i hovedsak riktig både når det gjelder rettsanvendelse og konkret erstatningsutmåling, men fordelsfradraget for kloakksaneringen i Son - som i realiteten har gjort utbygging mulig - er for lavt.

Hjemmmelsgrunnlaget for eiers rett til å kreve innløsning er bygningsloven §42 og §43. Etter disse bestemmelsene er innløsningsplikten begrenset til det areal som er avsatt til friområde etter bygningsloven §25 nr. 4. I tillegg aksepterer kommunen at innløsningen utvides til å omfatte den stripen på ca 100 kvm som grenser mot naboeiendommen i sydvest, og som er regulert til boligformål.

Det er ikke rettslig grunnlag for å pålegge kommunen innløsningsplikt for parsellen på 324 kvm som ligger på andre siden av den regulerte gangveien. Vestby kommune bestrider ikke at innløsningsplikten kan utvides, men det forutsetter at de lovbestemte vilkår er oppfylt. Det er ikke tilfelle i denne saken. Kommunenen kan ikke pålegges utvidet innløsningsplikt på grunnlag av rene rimelighetsbetraktninger.

For at et krav om utvidet innløsning skal kunne føre frem, må det være årsakssammenheng mellom reguleringen og en vesentlig verdiforringelse av den del av eiendommen som ikke omfattes av ekspropriasjonen. Da Rossow kjøpte eiendommen på 1960-tallet hadde kommunen ervervet traseen til veiformål. Rossow kjøpte en tomt som besto av en del som kunne bebygges og en del som ikke kunne utnyttes selvstendig på grunn av størrelse, byggelinjer m.v. Det er ikke reguleringen som er årsak til at parsellen nord for gangveien ikke kan utnyttes som selvstendig areal. Dette dreier seg om en egenskap ved eiendommen som forelå på ervervstidspunktet.

Parsellen har heller ikke slik verdi ved utnyttelse sammen med hoveddelen av eiendommen at dette kan gi grunnlag for utvidelse av innløsningsplikten. Hovedtomten dekker alle praktiske behov. Parsellen har sannsynligvis sin høyeste verdi som tilleggsareal til naboeiendommen mot nordvest.

Det kan ikke legges til grunn at parsellen ville hatt noen verdi for beregning av utnyttelsesgraden, dersom tomten var blitt tillatt utnyttet til boligformål. Tilgrensende vei- og friarealer ville da etter regelverket ha blitt trukket inn i beregningsgrunnlaget.

Prinsipalt gjøres det gjeldende at det ikke er rettslig grunnlag for kravet om utvidelse av innløsningsplikten. Subsidiært anføres at den aktuelle parsellen må verdsettes etter en differansebetraktning. Selv om innløsningsplikten utvides til å omfatte parsellen, vil det bare ha marginal betydning for verdsettelsen samlet sett.

Hovedtomten er relativt stor. Det er likevel en begrenset del av arealet som er egnet for plassering av bolighus. Utnyttelsesgraden i strøket er 0.12. Slik forholdene ligger an, er det mest påregnelig at tomten ville ha vært bebygget med en bolig. Adkomstmessig ligger forholdene best til rette for denne løsning. Dersom tomten skulle bebygges med to boliger, ville adkomsten blitt både vanskeligere og mer kostbar. En slik utnyttelse ville sannsynligvis også kreve betydelige grunnarbeider. Traseen for gangveien ble endret i 1993. Endringen innebærer at den regulerte veitraseen er kommet nærmere Rossows eiendomsgrense enn den var tidligere. Dette er også et forhold som legger begrensninger på utnyttelsesmulighetene. Det må antas at merkostnadene ved å utnytte tomten til to boliger, ville være så betydelige at dette alternativet er lite aktuelt.

Med grunnlag i det prinsipp som er fastslått i Østensjødommen, Rt-1977-24, skal eiendommen erstattes etter såkalt strøkpris. Verdifastsettelse på dette grunnlag innebærer at det beregnes en gjennomsnittspris for bebyggelig og ubebyggelig grunn i området. Med grunnlag i erfaringstall og skjønnspraksis, bør det legges til grunn en normalfordeling på 80/20. Erstatning på dette grunnlag innebærer et unntak fra hovedregelen om at reguleringsplanen skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Det er ikke holdepunkter for grunneiers krav om full tomtepris. Denne anførselen har som forutsetning at eiendommen skal verdsettes som om den var regulert til boligformål. Det vil være i strid med gjeldende rett. Det er heller ikke grunnlag for å fravike parkprinsippet med den begrunnelse at området er utbygd. Også i utbygde områder kreves det arealer til veier og annen infrastruktur.

Ved vurdering av tomtens verdi må det tas hensyn til de opparbeidelseskostnader som vil være nødvendige for å få tomten byggeklar. Herredsretten har lagt til grunn at tomteverdien, med fradrag for utgifter til å gjøre eiendommen byggeklar, er kr 450000. Det må antas at prisnivået ligger i dette området, og at herredsretten har truffet ganske godt når strøkprisen er satt til kr 360000.

I strøkprisen skal det gjøres fradrag for den verdiøkning som er en følge av offentlige investeringer, jf vederlagsloven §5. Vestby kommune investerte ca 16 millioner kroner i kloakk- og avløpssystemet i Son i årene 1990 til 1993. Det dreier seg i realiteten om et nytt anlegg. Ordnende kloakkforhold er en forutsetning for realisering av tomteverdien i form av utbygging.

I områder som dette - som allerede er utbygget - vil årsaksbildet fremstå som mer komplisert enn i rene utbyggingsområder. Problemstillingen vil her være om kloakkinvesteringen bidrar til å opprettholde tomteverdien. Det er tilfelle i Son, hvor det i praksis var byggeforbud i tiden før kloakkanlegget ble rustet opp. Da skal det i prinsippet gjøres fradrag for de offentlige investeringene, jf Rt-1980-443.

I de senere årene har kommunen også foretatt betydelige investeringer i veier og annen infrastruktur, som har bidratt til å opprettholde verdiene i området. Slike investeringer skal også tas med i fradragsvurderingen etter vederlagsloven §5.

Investeringene i kloakkanlegget utgjør ca kr 50.000 pr. husstand. Rossows eiendom har sannsynligvis økt mer i verdi enn eiendommens andel av investeringene.

Tilknytningsavgiften for vann og kloakk påvirker ikke spørsmålet om fradrag for investeringer. Dette er fastslått i rettspraksis, jf Rt-1991-305. Tilknytningsavgiften kan ikke likestilles med refusjon. Dersom ekspropriaten allerede har måttet godtgjøre eksproprianten for verdistigning som følge av tiltaket, skal han ikke belastes en gang til ved at det gjøres fradrag for den samme verdistigning i erstatningen. Dette er en problemstilling som ikke er relevant for tilknytningsavgift.

Det er klar sammenheng mellom de offentlige investeringene, særlig i kloakkanlegget i Son, og de etablerte tomteprisene i området. Selv om årsaksforholdet er sammensatt, skal det gjøres fradrag. Hensett til de betydelige investeringer som er gjennomført - og som i realiteten har gjort eiendommen utbyggbar - gjøres det gjeldende at det fradrag som ble gjort i underskjønnet er for lite.

Vestby kommune har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

Overskjønnet fremmes.

Alf Chr. Rossow i det vesentlige gjort gjeldende:

Vestby kommune må pålegges å innløse parsellen nord for gangveien sammen med innløsningen av hovedtomten. Kravet om utvidet innløsning er hjemlet i bygningsloven §43. Vesentlighetskravet skal ikke tolkes strengt. Når retten skal ta standpunkt til omfanget av innløsningsplikten, er det også relevant å legge vekt på eierens interesse i å kvitte seg med hele eiendommen. For Rossow er det bare en ulempe å bli sittende igjen med en liten parsell når størstedelen av eiendommen eksproprieres. Reelle hensyn tilsier at eiers subjektive interesser tillegges vekt ved vurderingen av kravet om utvidet innløsning etter §43. Denne tolking har også forankring i juridisk teori, jf Frihagen: Plan- og bygningsloven kommentarutgave IV, side 430 flg.

Parsellen har marginal - om noen - verdi som tilleggsareal for naboeiendommen, slik som anført av kommunen. Med bare én kjøper, er verdipotensialet under enhver omstendighet meget begrenset.

Vurderingen av om eiendommen har mistet "en vesentlig del av sin verdi", jf bygningsloven §43, på grunn av ekspropriasjonen beror på en sammenligning av verdien av parsellen før og etter ekspropriasjonen.

Parsellens areal ville ha betydning for det antall kvadratmeter eiendommen kunne bebygges med. Alt areal som tilhører en eiendom kan tas med i beregningsgrunnlaget for utbyggingspotensialet.

Sammen med hoveddelen av eiendommen kunne parsellen utnyttes til forskjellige formål. Eiendommen er delt av den regulerte gangvei. Det er realistisk at Rossow ville ha fått tillatelse til å bruke denne veien som kjøreadkomst, slik Vestby kommune selv har lagt til grunn i den skissen som ble utarbeidet i forbindelse med spørsmålet om omregulering. Med en slik kjøreadkomst, kunne parsellen ha vært nyttet til garasje og biloppstillingsplass. Uthus er en annen realistisk mulighet. Parsellen kunne også vært brukt til opplagsplass for båt og kanskje også til makeskifteformål.

Alle praktiske utnyttelsesmuligheter av parsellen faller bort når hoveddelen av eiendommen eksproprieres. Etter ekspropriasjonen har parsellen tilnærmet ingen verdi for eieren. Det er klar årsakssammenheng mellom ekspropriasjonen av resten av eiendommen og verdireduksjonen av parsellen. Vesentlighetskravet er oppfylt. Rimelighetsbetraktninger tilsier under enhver omstendighet at ekspropriasjonen utvides til å omfatte parsellen.

Det er ikke grunnlag for fradrag i erstatningen for offentlige investeringer, slik som anført av Vestby kommune. Det gjøres prinsipalt gjeldende at det ikke er sannsynliggjort at investeringen i kloakk og andre infrastrukturtiltak har ført til noen verdiøkning av eiendommen. Tomter sentralt i Son var etterspurt og hadde høy verdi også før kloakkanlegget ble sanert. Rossows tomt kunne bebygges før kloakkanlegget blir rustet opp. Det må legges til grunn at Rossow, som andre i samme prioritetsgruppe, ville ha fått utslippstillatelse. Eiendommens tomteverdi er uavhenigig av de kommunale investeringene i kloakkanlegg. Det er heller ikke påvist noen årsakssammenheng mellom de øvrige infrastrukturtiltak og tomteverdier i dette området. Det er andre forhold enn slike offentlige tiltak som påvirker tomteverdiene i Son sentrum, som er svært attraktivt. Prisnivået beror først og fremst bero på markedsforhold, beliggenhet, rentenivå m.v. Rossows tomt er en av de få gjenværende ubebygde tomter i Son sentrum. Den har en meget attraktiv beliggenhet for boligformål.

Subsidiært gjøres det gjeldende at underskjønnet har fastsatt for høyt fradrag. Det må tas hensyn til at tomten ville ha blitt belastet med høy tilknytningsavgift. Ved erstatningsfastsettelsen skal det ikke gjøres fradrag for samme investering flere ganger. Tilknytningsavgiften må i denne sammenheng vurderes på linje med refusjon. Den verdistigning som måtte være forårsaket av opprustningen av kloakkanlegget, får kommunen kompensert gjennom tilknytningsavgiften.

Eiendommen har stort utnyttelsespotensiale. Retten må se hen til mulighetene for dispensasjon for å oppnå praktiske og gode løsninger, og ikke uten videre legge til grunn en rigid regelfortolking. Det er ikke urealistisk at det ville blitt gitt tillatelse til en noe høyere utnyttelsesgrad enn 0,12. Eiendommen kunne dessuten bebygges med to boliger innenfor rammene av den utnyttelsesgraden som er fastsatt for dette området. Hver bolig ville ha fått en tomt på tilnærmet et mål. Det er påregnelig at boligene kunne ha fått adkomst fra oversiden, enten på egen grunn eller felles adkomst over naboeiendommen etter nærmere avtale med eieren. Begge disse alternativer ville ha gitt praktiske og lite kostnadskrevende adkomstløsninger.

Son sentrum er et meget attraktivt boligområde. Råtomtprisen må antas å ligge mellom kr 500 og kr 1.000 pr. kvm, avhengig av eiendommens konkrete beskaffenhet og beliggenhet. Det er ikke bestridt at parkprinsippet - slik dette er utkrystallisert i rettspraksis - skal anvendes ved erstatningsfastsettelsen. Det kan likevel ikke legges til grunn noen strøkpris i dette området, slik kommunen har anført. I et område som dette, som allerede er utbygdt, er det svært vanskelig å beregne en strøkpris. Dersom tomteprisen skal strøkspriskorrigeres, må fradraget bli beskjedent fordi reguleringsplanen legger opp til en meget intensiv utnyttelse av området.

Alf Chr. Rossow har for lagmannsretten nedlagt slik påstand:

1. Overskjønnet fremmes og underskjønnets erstatning forhøyes.

2. Saksøkte tilkjennes omkostninger for overskjønnet.

Lagmannsretten bemerker:

Ubebygd eiendom som i reguleringsplan er avsatt til friområde i medhold av bygningsloven §25 nr. 4, kan kreves innløst i medhold av bygningsloven §42. I tillegg til den delen av eiendommen som er regulert til friområde, har Vestby kommune godtatt innløsning av et areal på ca 100 kvm som grenser til det regulerte friareal. Den delen av innløsningskravet som er uomstridt, utgjør 1882,2 kvm.

Det er omtvistet om det er rettslig grunnlag for å pålegge kommunen å innløse den delen av eiendommen som ligger på nordsiden av gangveien, og som er regulert til boligformål. Utvidelse av kommunens innløsningsplikt er betinget av at parsellen "mister en vesentlig del av sin verdi for eieren" som følge av ekspropriasjonen, jf bygningsloven §43. Om de lovbestemte vilkår om årsakssammenheng og vesentlighet er oppfylt, beror på en sammenligning av verdien av det aktuelle areal før og etter innløsningen av hovedparsellen. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at det ikke er rettslig grunnlag for å utvide innløsningsplikten basert på rene hensiktsmessighets- og rimelighetsbetraktninger.

Parsellens areal er 324,4 kvm. Den er adskilt fra resten av eiendommen av en regulert gangvei. Eiendommen har hatt denne beskaffenheten i hele Rossows eiertid. Kommunen ervervet dette areal før Rossow kjøpte eiendommen på 1960tallet. Parsellen har grense mot regulert gang- og sykkelvei og mot en naboeiendom som er regulert til boligformål.

På grunn av eiendommens topografi og parsellens beliggenhet på den andre siden av den kommunale veigrunn, hadde parsellen etter lagmannsrettens vurdering meget begrenset verdi for eieren før reguleringen. Det er ikke påregnelig at eiendommen ville fått tillatelse til inn- og utkjøring til Storgata. Kjøreadkomst til Rossows eiendom på den regulerte gangveien ville etter lagmannsrettens vurdering være uheldig og fremstår som en usikker løsning. Utnyttelse til garasje- og biloppstilling fremstår derfor som mindre aktuelt.

Hensett til eiendommens størrelse og de utnyttelsesmuligheter som ligger i hovedtomten, er det ikke grunn til å anta at parsellen ville hatt noen verdi for utbyggingspotensialet for hovedparsellen. På grunn av størrelse og beliggenhet er det ikke påregnelig at den lille parsellen ville ha blitt bebygget separat. Selv om avstanden fra parsellen til veigrensen ble noe større etter at traséen ble endret ved omreguleringen i 1993, ville arealet på grunn av byggelinjer mv vært for lite til oppføring av bygg av noen praktisk størrelse.

Parsellen kan eventuelt brukes som opplagsplass for et par båter. Til boligformål har den en latent verdi som tilleggsareal til tilgrensende naboeiendom, enten til utvidelse av hagearealet eller til fortetningsformål. Lagmannsretten deler herredsrettens vurdering om at parsellen må antas å ha en viss verdi som tilleggsareal til naboeiendommen, selv om det da i praksis bare vil være en kjøper.

Lagmannsretten legger til grunn at parsellen også etter reguleringen har potensiell verdi som tilleggsareal til naboeiendommen. Arealet kan også fortsatt nyttes til opplagsplass for et par båter, men slik utnyttelse fremstår som mindre praktisk for eieren når hovedtomten eksproprieres.

Lagmannsretten legger til grunn at parsellen har tapt noe av sin verdi for eieren, som følge av at hovedeiendommen innløses. Men parsellen hadde også tidligere relativt liten verdi for eieren på grunn av de begrensede utnyttelesmulighetene. Lagmannsretten er - som herredsretten - kommet til at vesentlighetskravet i bygningsloven §43 ikke er oppfylt. Parsellen har mistet noe, men ikke en vesentlig del av sin verdi, som følge av innløsningen av hovedtomten. Kravet om utvidelse av innløsningsarealet tas ikke til følge.

Det areal som skal erstattes utgjør 1882,2 kvm. Erstatningen skal fastsettes etter reglene i vederlagsloven av 6 april 1984 nr. 17. Når salgsverdien skal erstattes, skal grunnlaget for verdsettelsen være "det som må reknast med at vanlege kjøparar ville gje for eigedomen ved friviljug sal", jf §5. Ved vurderingen av hva eiendommen kan utnyttes til skal det tas hensyn til den påregnelige utnyttelse som "det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden". Utgangspunktet er at den utnyttelse som kan anses påregnelig, ikke må være i strid med reguleringsformålet. Dette gjelder likevel ikke ubetinget. Det areal som skal innløses er i hovedsak regulert til friområde. Eiendommen var ubebygget på reguleringstidspunktet. Reguleringsformålet stenger idag for bebyggelse. Lagmannsretten er enig med partene i at det er grunnlag for å fravike den alminnelige regel om at reguleringsplanen fullt ut skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen, og at Rossows eiendom skal verdsettes på grunnlag av det såkalte parkprinsipp, slik dette er utkrystallisert i rettspraksis. Det vises til Rt-1993-409 med henvisning til tidligere avgjørelser, særlig plenumsdommen i Østensjøsaken, Rt-1977-24. I områder som skal bebygges skal arealer som avsettes til gater, veier, lekeplasser, friområder m.m. - og som etter planen ikke kan bebygges - erstattes etter strøkspris. Parkprinsippet er forankret i likhets- og rettferdighetshensyn. Eiere av arealer som avstås til fellesformål, skal ikke stilles dårligere enn andre grunneiere i området. Ifølge sikker rettspraksis kan eiere av slike arealer ikke kreve erstatning med den begrunnelse at arealene ville hatt større økonomisk verdi dersom de kunne bebygges. Anvendelse av parkprinsippet innebærer at verdien av eiendommer som skal bevares ubebygget fastsettes til såkalt strøkspris, som er forankret i forholdet mellom bebyggelig og ubebyggelig grunn innenfor reguleringsområdet. I praksis beregnes strøkpris ved at tomteverdien korrigeres på bakgrunn av forholdstallet mellom bebyggelig og ubebyggelig grunn. Rossow har anført at det ikke er rom for noen strøkpriskorreksjon i områder som er bebygd. Lagmannsretten er ikke enig i det. I områder som er bebygd, må det også avsettes arealer til fellesformål som veier, lekeplasser, friområder m.v. Anførselen om at eiendommen skal erstattes etter tomteverdi, er ikke forenlig med den sentrale begrunnelse for parkprinsippet som unntak for det alminnelige utgangspunkt om at reguleringsplanen skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen. Anførselen har heller ikke forankring i rettspraksis.

Lagmannsretten legger til grunn at eiendommen skal erstattes etter strøkspris. På grunnlag av opplysninger om erfaringstall for forholdet mellom bebygget og ubebygget areal, legger lagmannsretten til grunn at forholdstallet her ligger rundt 80/20. Det gjøres på den bakgrunn et strøkprisfradrag med 20% i antatt tomteverdi.

Det er relativt få ubebygde tomter i Son sentrum, men det har vært en viss fortetning. Son er et attraktivt område. Lagmannsretten legger til grunn at det tradisjonelt har vært høye priser på tomter sentralt i Son, selv om man i en del år var avhengig av særskilt utslippstillatelse for å få byggetillatelse. Som påpekt av herredsretten, har det vært omsatt få boligtomter i det aktuelle området i den senere tid. Omsetningen av bebygde boligeiendommer har også vært meget begrenset. Lagmannsretten er i hovedsak blitt presentert for de samme opplysninger om omsatte eiendommer og antatt prisnivå som herredsretten. Prisene i dette materialet varierer ganske mye, og gir således begrenset veiledning. Det er forøvrig grunn til å anta at prisnivået har steget noe siden herredsretten behandlet saken våren 1996.

Prisnivået på tomter i det aktuelle området kan etter lagmannsrettens vurdering ikke uten videre sammenlignes med priser på tomter i byggefelt lenger fra sentrum. I det område Rossows tomt er beliggende - hvor det er gangavstand til sentrum - vil tomteprisene variere med faktorer som rentenivå, beliggenhet, størrelse og utsikt m.v. Lagmannsretten legger på grunnlag av de opplysninger som foreligger til grunn at prisnivået for boligtomter med sjøutsikt i dette området ligger mellom kr 500.000 og kr 600 000, noe avhengig av størrelse, antatte anleggskostnader m.v. Det er påregnelig at Rossows eiendom kunne ha vært utnyttet til to boliger med adkomst fra Skoleveien. Offentlig vei, vann og kloakk ligger nesten frem til tomtegrensen. Vestby kommune har fremholdt at det vil være forbundet med betydelige anleggskostnader å få gjort tomten byggeklar. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger omstendigher ved Rossows eiendom som tilsier at utgiftene til opparbeiding av vei, vann og avløp på egen tomt vil overstige det som anses som normalkostnader. Disse anslås skjønnsmessig til kr 60.000 for to bolighus. Anlegg av vei og bygging av garasje på egen grunn må anses som en del av vanlige opparbeidelseskostnader, som enhver tomtekjøper må regne med i tillegg til selve tomteprisen. Utnyttelse til to boliger kan ikke antas å medføre ekstra anleggskostnader av betydning innenfor egen eiendomsgrense. Når det tas hensyn til påregnelige anleggskostnader fordelt på to boliger, og det foretas en strøkpriskorreksjon med 20 %, fastsettes verdien av hver boligtomt til kr 420000.

Etter vederlagsloven §5 fjerde ledd skal det gjøres fradrag fra verdiøkning som kan tilskrives offentlige investeringer i løpet av de siste 10 år. Kloakk- og avløpsystemet i Son ble totalt renovert i løpet av årene 1990 til 1993. Før kloakkanlegget ble sanert, var utbygging betinget av særskilt utslippstillatelse. Det ble gitt kvotebestemte utslippstillatelser fordelt på prioritetsgrupper. Det kan ikke utelukkes at Rossow ville ha fått tillatelse dersom han hadde søkt om det. Det er ikke nødvedig for retten å gå nærmere inn på denne problemstillingen. Lagmannsretten legger til grunn at saneringen av kloakkanlegget under enhver omstendighet har ført til at tomteverdien lettere lar seg realisere og at dette er et forhold som i noen grad har påvirket tomteverdien. Øvrige investeringer i infrastruktur i området - veier, fortau m.v. - kan derimot ikke antas å ha hatt særlig betydning for tomteprisene i det aktuelle området.

Fradraget for den verdiendring som kan tilskrives investeringene, må nødvendigvis bli skjønnsmessig. Lagmannsretten legger til grunn en antatt verdiøkning på kr 50000, som kommer til fradrag i hver tomteenhet med kr 25000. Verdien av hver enkelt tomt fastsettes etter dette skjønnsmessig til kr 395000. Med to potensielle tomter fastsettes det samlede innløsningsverderlag til kr 790000.

Rossow har oppnådd et bedre resultat i overskjønnet enn i underskjønnet. Han har da krav på å få erstattet nødvendige utgifter i anledning overskjønnsaken, jf skjønnsprosessloven §54a jf §54. Advokat Huseby har innlevert omkostningsoppgave med et samlet krav på kr 37641,50. Av dette utgjør kr 33.000 salær, kr 600 reiseutgifter og resten omkostninger til teknisk bistand. Vestby kommune har ikke fremsatt bemerkninger til omkostningskravet, som tas til følge. Saksomkostninger for lagmannsretten fastsettes til kr 37641,50.

Vestby kommune må i tillegg betale de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet og utgiftene til skjønnsmenn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Vestby kommune betaler som innløsningsvederlag for 1882,2 kvm av gnr 160, bnr 139 i Vestby kommune til Alf Chr. Rossow 790.000 - sjuhundreognittitusen - kroner.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Vestby kommune til Alf Chr. Rossow 37641,50 - trettisjutusensekshundreogførtien 50/100 - kroner. I tillegg betaler Vestby kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet og utgiftene til skjønnsmennene.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.