LB-1996-3222

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-10-20
Publisert:	LB-1996-03222
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-09424 A/82 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-03222 A/02. Anken nektes fremmet til Høyesterett, se HR-1998-00057K .
Parter:	Ankende part: Gunnar Midtsund (Prosessfullmektig: Advokat Hroar Holtet). Motpart: Helga Hansen Lietz (Prosessfullmektig: Advokat Øyvind Solberg).
Forfatter:	Lagdommer Erik Møse. Ekstraordinær lagdommer Tor Holmøy. Herredsrettsdommer Helge Ståland
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, §31, §51, Husleiereguleringsloven (1967), Eierseksjonsloven (1983)

Saken gjelder oppsigelse i husleieforhold.

Sofiesgt 86 i Oslo er en leiegård bygget i 1896 som i 1975 ble ervervet av Ragnar Midtsund, den ankende parts far. På slutten av 1970-tallet solgte han en leilighet, slik at to eiere drev gården. Den ble så seksjonert i 1983 i samsvar med eierseksjonsloven og utbygget med to loftsleiligheter i 1983-84, slik at den nå består av ti seksjoner.

Helga Hansen Lietz, født xx.xx.1942, er uføretrygdet. Hun inngikk 7 oktober 1981 kontrakt med Midtsund om leie av en fireroms leilighet på 118 kvm i første etasje. Leiligheten, som tidligere hadde vært leiet av hennes mor, bestod av to soverom, spisestue, dagligstue og kjøkken og var underlagt lov om husleieregulering kapittel 2. Lietz benyttet seg ikke av tilbud om å kjøpe den i forbindelse med seksjoneringen i 1983. Den 22 februar 1992 ble leiligheten overdratt fra Ragnar Midtsund til sønnen Gunnar Midtsund for kr 125000. Han finansierte kjøpet ved å oppta et banklån stort kr 250000, som også gav nødvendig kapital til å igangsette et datafirma.

Det oppstod tvister i forbindelse med Helga Lietz leieforhold. Det er uenighet om årsaken og omfanget av dem. Lagmannsretten kommer tilbake til dette nedenfor.

Gunnar Midtsund og Kristin Betsi fikk 12 april 1994 sønnen Michael. Foreldrene bodde ikke sammen på det tidspunkt. Den 10 november 1995 ble det sendt følgende oppsigelse til Lietz:

OPPSIGELSE

Da jeg nå har et sterkt behov for å ta i bruk min leilighet i Sofiesgt. 86 (1. etg. t.v.) til eget bruk for meg og mine, sier jeg med dette opp Deres leieforhold i henhold til leiekontrakt av 7/10-81 for fraflytting innen 31/3 1996.

Jeg er nå i en etableringsfase og må nærmest sies å være husvill uten midler til å investere i noe annet permanent husvære.

Min sønn er nå ca 1 1/2 år og det er meget viktig å kunne etablere et hjem da vi for tiden bor (leier) meget uegnet og midlertidig i så måte, og hverken jeg eller guttens mor eier andre husvære enn denne leiligheten. Det er også et poeng, ved egeninnsats, å nå kunne oppgradere leiligheten til en tidsmessig standard.

Som tilleggsmomenter må nevnes at Deres leieforhold har vært særdeles problematisk gjennom en årrekke på grunn av blant annet følgende forhold:

- Leietakers manglende vilje til å vedlikeholde leiligheten i henhold til leiekontrakten.

- Konflikter/ulemper med leietakers ulovlige hundehold.

- Leietaker har ødelagt badet og har nektet å utbedre skadene.

- Tyngende løpende underskudd ved leieforholdet, som jeg har måttet dekke av egne knappe husholdningspenger.

- Leilighetens bestyrer og hennes lille barn har vært utsatt for alvorlige trussler fra leietakers side.

- Leietaker har drevet ulovlig fremleie av deler av leiligheten og ytre rom.

- Restanse og forsinkelser i leieinnbetalingene.

Dersom det er interesse for det kan De tilbys å få leie en 2-roms leilighet i Akersbakken 25, Oslo, for kr 1900,- pr. mnd. (skisse vedlagt).

Oppsigelsen inneholdt ellers opplysninger om søksmålsfrist og om at henvendelser vedrørende oppsigelsen kunne rettes til advokat Holtet.

Leiligheten i Akersbakken 25 tilhørte Midtsunds søster, som hadde tilbudt seg å stille den til rådighet for Lietz. Den lå i fjerde etasje og var under oppussing. Lietz aksepterte ikke tilbudet, men brakte oppsigelsen inn for Oslo byrett. Under saksforberedelsen fremsatte Midtsund nytt tilbud om alternativ bolig i Sofiesgt 66, første etasje, som ble disponert av hans søster. Tilbudet ble avslått. Oslo byrett avsa 30 september 1996 dom med slik domsslutning:

1. Oppsigelsen av 10.11.95 kjennes ugyldig.

2. Saksomkostninger idømmes ikke.

Gunnar Midtsund har i rett tid påanket dommen. Ankeforhandling ble avholdt 7 og 8 oktober 1997. Til stede var partene og deres prosessfullmektiger. Det ble foretatt befaring i Sofiesgt 86 og 66. Partene og seks vitner avgav forklaring, hvorav ett ved telefonavhør. Gunnar Midtsund har etter byrettsdommen fått et barn til. Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom og fremstillingen nedenfor.

Den ankende part, Gunnar Midtsund, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Oppsigelsen er ikke urimelig, jf husleieloven §38 første ledd. Da leiekontrakten ble inngått, hadde Lietz leilighet. Hun hadde ingen rett til å tre inn i kontrakten etter sin mor i medhold av husleieloven §31. Da hun overtok leiligheten, var hun vel kjent med at en leiekontrakt ikke gir noen forventning om å bo på ubestemt tid. Lietz har kun bodd i Sofiesgt 86 siden 1981 og vil ikke miste sitt nærmiljø som følge av oppsigelsen, siden erstatningsboligen i nr 66 bare ligger litt lenger nede i gaten. Denne leiligheten er nyoppusset med sentralvarme og bod på gangen. Leien er anført å være ca kr 1500 pr måned eksklusive varmtvann og elektrisitet. Hun har dessuten fått garanti for at den vil bli regulert i samsvar med husleiereguleringsloven.

Lietz får ikke dårligere økonomi ved å flytte. Hun har videre fått tilbud om dekning av flytteutgifter. Gunnar Midtsund og hans samboer har beskjeden økonomi. Han har begrenset skolegang og har hatt sparsomme inntekter som selvstendig næringsdrivende. Som følge av dette vurderer han å avvikle virksomheten. Hans samboer vil ha forholdsvis liten inntekt når hun går ut i lønnet arbeid etter svangerskapspermisjon. De har boliglån og studielån og er uten økonomisk mulighet til å kjøpe ny leilighet. Ingen kjøper vil være villig til å betale mye for leiligheten i Sofiesgt 86 med det påhvilende leieforhold.

Ved vurderingen må det også legges vekt på sønnen Michaels astmalidelse. En større leilighet vil bedre hans helse og gi familien mer rom når han får sine anfall. Det er også mulighet for ombygging etter behov.

Gunnar Midtsund kjøpte ikke leiligheten i spekulativ øyemed. Han var da alene, men har nå stiftet familie. Han har hele tiden opptrådt ryddig overfor Lietz. Det taler til hans fordel at han ikke sa henne opp tidligere. Sønnen ble først astmatisk fra ett års alderen.

Interesseavveiningen må føre til at oppsigelsen er gyldig. Dette må i alle fall bli resultatet hvis retten mener at Lietz har misligholdt leieavtalen, jf Lilleholt: Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold side 103.

Som tilleggsmomenter ved vurderingen anføres for det første at det foreligger betalingsmislighold. Lietz har betalt leie for sent. Alvorligere enn dette er at hun til tross for plikten til å betale vedlikeholdsutgifter unnlot å betale og gikk til sak mot Gunnar Midtsund. Det er dessuten bevist - bl a ved sakkyndige rapporter - at hun ødela baderommet ved å fjerne badekaret og sette opp ny dusj som i lengre tid ble benyttet på trevegg. Dette var grovt uaktsomt. Derimot kan en rapport fra OPAK ikke tillegges vekt, siden den bygger på hennes subjektive fremstilling. Skadene skyldes ikke vanntilsig i forbindelse med at gården ble ombygget ved seksjoneringen. Forliket mellom partene rokker ikke ved at Midtsund hadde krav mot henne.

Det fulgte av husordensreglene at leietagere måtte ha skriftlig samtykke fra huseieren for å ha hund. Lietz hadde ikke fått slikt samtykke. Hun satt med leiekontrakt og kan derfor ikke påberope seg reglene om hundehold i sameievedtektene. Hennes hund hadde dessuten over lengre tid forstyrret naboer ved bjeffing. Videre anføres at Lietz uprovosert fremsatte trusler mot Gro Gundersen - en seksjonseier som bestyrte Midtsunds leilighet - slik at hun flyttet fra gården.

Det er ellers anført at Lietz at har inntatt en steil holdning i saken. Videre er det vist til rettspraksis og teori som etter den ankende parts syn underbygger at oppsigelsen er gyldig.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

1. Gunnar Midtsund frifinnes.

2. Gunnar Midtsund tilkjennes saksomkostninger for Byrett og Lagmannsrett.

Ankemotparten, Helga Hansen Lietz, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Ved urimelighetsvurderingen etter husleieloven §38 første ledd må det sees hen til saklighetskriteriet. Står saken svakt når det gjelder saklighet, får det også betydning for bevisbyrden i en sak om urimelighet. Dessuten må tvil gå utover utleieren som ønsker endring i de bestående forhold. Selv om dagens situasjon er avgjørende ved den rettslige vurdering, har det betydning at utleierens forhold gir bakgrunnen for hvorfor situasjonen er oppstått.

Utleiers anførsler om mislighold er svakt fundert. En oppsigelse kun på dette grunnlag ville ikke vært saklig. Det bestrides at det foreligger betalingsmislighold, som uansett ikke gir grunnlag for oppsigelse, jf RG-1978-616.

Heller ikke anførslene om ødelagt bad kan føre frem. Byretten har med rette lagt til grunn at uenigheten om dette var ute av verden ved det forlik som ble inngått mellom partene før oppsigelsen. Til anførselen om trusler bemerkes at det forelå et klart motsetningsforhold mellom Gundersen og Lietz, som opplevet et sterkt press for å få henne ut av leiligheten etter at Gundersen overtok som bestyrer for den. De to har gitt motstridende forklaring, og det er vanskelig å danne seg et bilde av det eksakte hendelsesforløp. Byretten har med rette funnet at forholdet ikke har betydning i forhold til oppsigelsen av leieavtalen, men har uriktig lagt til grunn at det foreligger mislighold.

Hundeholdet er nå avsluttet. Den generende bjeffing hadde opphørt allerede på oppsigelses tidspunktet. Reglene om hundehold i husordensreglene var utformet for leiegården og gjaldt ikke etter omdannelsen til eierseksjoner. Etter sameievedtektene er det avgjørende om det foreligger saklig grunn til å nekte hundehold. Det bestrides at bjeffingen var sjenerende. Lietz forlot hunden kun for korte perioder. Da hun ble gjort oppmerksom på støyen, lot hun den ikke være alene hjemme og søkte hjelp hos Veterinærhøgskolen mot bjeffingen. Det er ikke bevist at hundeholdet utgjorde mislighold.

De tilleggsmomenter som er anført av den ankende part, får etter dette ikke betydning i saken. Problemene har dessuten ikke gått utover Gunnar Midtsund, men hans far.

Avgjørende blir dermed interesseavveiningen etter husleieloven §38 første ledd. Det er ikke avgjørende at det er tilbudt erstatningsleilighet, jf Rt-1961-1100, RG-1977-56 og RG-1978-616. Den første erstatningsleiligheten i Akersbakken 25 er uten betydning, siden den lå i fjerde etasje. Det er også vist til RG-1996-736.

Leieforholdet var langvarig. Dessuten hadde Lietz bodd der før hun inngikk leiekontrakt i 1981, selv om hun da også hadde egen leilighet. Det er mulig hun hadde krav på å overta leiekontrakten etter sin mor i samsvar med husleieloven §31. Uansett kan ikke utleieren etter så mange år anføre mot henne at hun ikke hadde rett til å flytte inn. Det er relevant at leietageren og hennes familie har bodd lenge i leiligheten.

Lietz har tilknytning til gården og strøket. Må hun flytte som følge av oppsigelsen, vil det innebære et smertelig oppbrudd fra det som har vært hennes hjem i lang tid. Selv om hun har flyttet tidligere, har hun hatt en forventning om å bli boende i Sofiesgt 86.

Lietz har visse medisinske problemer, blant annet epilepsi. Hennes økonomi er svak. Hun kan ikke kjøpe ny leilighet og heller ikke leie en leilighet som ikke er husleieregulert. Den tilbudte erstatningsleilighet er langt dårligere enn den hun har i dag. Dessuten har Lietz investert i boligen utover det hun var forpliktet til.

Gunnar Midtsund kjøpte leiligheten rimelig fordi den var utleid. Det vil være urimelig om han nå får frigitt leiligheten og kan omsette den til markedsverdi, jf Rt-1990-500. Ankesaken reiser prinsipielle og uavklarte spørsmål. Under henvisning til Oslo byretts dom av 3 april 1995, jfr RG-1966-736, gjøres det gjeldende at det skal atskillig til for å få fjernet leietager etter seksjonering selv om det tilbys erstatningsleilighet. Heller ikke den nye husleielov løser de problemer som oppstår i denne sak, sml NOU 1993:4 Lov om husleieavtaler, særlig side 206.

Midtsund var ved kjøpet i 1994 klar over at leiligheten antagelig ville forbli utleid. Hans formål var å investere. Da han ble far, var flere leiligheter blitt ledige. Hans boligbehov var ikke påtrengende, samtidig som han hadde en del egenkapital. Han og barnets mor flyttet ikke sammen. Hun leiet derimot bolig sammen med en venninne en måned før fødselen. Det skal ikke gå utover Lietz at Midtsund valgte å tilby henne erstatningsleiligheten i Akersbakken 25 i stedet for selv å flytte inn der.

Ankemotparten har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom pkt 1 stadfestes.

2. Helga Hansen Lietz tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

Sakens hovedspørsmål er om Gunnar Midtsunds oppsigelse av Helga Lietz er ugyldig etter husleieloven §38 første ledd. Hun har ikke bestridt at den har saklig grunnlag. Avgjørende er om oppsigelsen vil virke urimelig. Det må her foretas en konkret interesseavveining der leierens behov for boligen må veies mot utleierens behov for alternativ anvendelse. Utgangspunktet for interesseavveiningen er situasjonen slik den fremstår på domstidspunktet, jf Kobbe: Husleieloven (1989) side 157, samt Rt-1953-1220 og Rt-1959-539 om betydningen av henholdsvis tidligere og fremtidig utvikling. De momenter som er tillagt vekt i rettspraksis, er bl a behandlet av Wyller: Boligrett (1992) side 264 flg og Lilleholt: Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold (1979) side 97 flg.

Gunnar Midtsunds hovedbegrunnelse for oppsigelsen er at han trenger leiligheten til seg og sin familie. Det følger av rettspraksis at dette er et vesentlig moment i eierens favør, og at det ikke i seg selv er avgjørende at boligen er kjøpt med påhvilende leiekontrakt. Det må likevel foretas en nærmere vurdering av hvor sterkt Midtsunds behov er.

Han bor idag i søsterens leilighet i Sofiesgt 66 sammen med sin samboer og to barn, som er henholdsvis ca tre og et halvt år og ca åtte måneder. Den består av entré, kjøkken, bad/wc, samt stue og soverom som ikke er adskilt. Størrelsen er opplyst å være 39 kvadratmeter. Leiligheten er pent oppusset, men liten for en familie av denne størrelse. Plassproblemene forsterkes ved at sønnen Michael lider av astma. Hans tilstand forverres når støv hvirvles opp, f eks i forbindelse med rengjøring. Når han får anfall om natten, vil uroen i en såvidt liten leilighet forplante seg til resten av familien. Det er ellers opplyst at også samboeren lider av allergi.

Leiligheten i Sofiesgt 86 er på 118 kvadratmeter og består av to soverom, spisestue, dagligstue og kjøkken. Ved å flytte inn der, vil Midtsunds familie få tilstrekkelig plass. De vil dessuten ha mulighet til å installere sentralstøvsuger og foreta eventuell ombygging tilpasset familiens helsemessige behov.

På den annen side har Helga Lietz bodd i leiligheten på leiekontrakt siden 1981, dvs i 16 år. Lagmannsretten legger liten vekt på at hun også før morens død tidvis hadde oppholdt seg der. I denne forbindelse bemerkes at hun neppe hadde krav på å overta leiligheten da moren døde. Hun hadde i denne perioden egen bolig og kan vanskelig sies å ha tilhørt morens husstand, jf husleieloven §31. At hun fikk overta leiligheten på vanlig husleiekontrakt, hadde sammenheng med en viss pågang fra hennes side overfor Ragnar Midtsund.

Selv om Lietz har leiet leiligheten i et betydelig tidsrom, er det ikke tale om et særlig langvarig leieforhold sammenlignet med andre leieforhold som har vært vurdert i rettspraksis. Likevel fremstår det klart at hun føler seg sterkt knyttet til leiligheten og gården. Det er hevet over tvil at flytting vil innebære et smertelig oppbrudd fra et sted som har fremstått som hennes hjem i mange år.

Lietz er tilbudt erstatningsleilighet. Av rettspraksis følger at dette er et argument i favør av eieren, ettersom leietageren da ikke risikerer å bli husvill. Høyesterett har likevel etter omstendighetene godtatt oppsigelser selv om leietager blir uten bolig, jf Wyller side 265 med henvisninger. Det første tilbud var leiligheten i Akersbakken 25 i forbindelse med oppsigelsen. Lagmannsretten legger begrenset vekt på dette tilbudet, ettersom den var i fjerde etasje og dessuten først kunne stilles til disposisjon etter oppussing. Det bør likevel nevnes at Lietz overhodet ikke synes å ha vurdert denne mulighet og heller ikke har utvist aktivitet for å skaffe seg annen alternativ bolig.

Situasjonen er nå at hun er tilbudt leiligheten i Sofiesgt 66 istedenfor Sofiesgt 86. Det kan etter befaring fastslås at begge leiligheter ligger i første etasje. Leiligheten i nr 66 er nyoppusset og fremstår som mer moderne enn boligen i nr 86. Den ligger i samme strøk - noen hundre meter lenger ned i gaten. Leien er omtrent den samme. Lietz betaler idag kr 1885 pr måned, mens hun er tilbudt å leie nr 66 av Midtsunds søster for kr 1500 månedlig, eksklusive varmtvann og elektrisitet. Det er videre under saken avgitt garanti for at fremtidige leieøkninger vil skje i samsvar med husleiereguleringsloven bestemmelser. Etter dette kan fastslås at hennes økonomiske stilling ikke vil bli forverret som følge av flytting, og at hun fortsatt vil nyte godt av en særdeles rimelig leie.

Det springende punkt er leilighetenes ulike størrelse, henholdsvis 118 og 39 kvadratmeter. Soveværelset er dessuten i liten grad adskilt fra stuen, slik at det her om ønskelig må settes opp en vegg (eventuelt med vindu for å slippe lyset inn). Midtsund har tilbudt seg å dekke omkostningene til dette.

Lagmannsretten har vært i adskillig tvil, men er kommet til at det ikke kan være avgjørende at erstatningsleiligheten i nr 66 er mindre. I tillegg til at den fremstår som i bedre stand, legges det vekt på at Gunnar Midtsund nå har ansvaret for en familie på ialt fire personer som utvilsomt har behov for bedre plass, og at også helsemessige grunner tilsier at de flytter inn i hans leilighet, jf foran. Disse alvorlige velferdsgrunner veier tyngre enn Lietz' interesse i å bli boende i nr 86. Slik sett skiller denne sak seg fra den rettspraksis hun har vist til. Lietz er født i 1942 og kan vanskelig sies å ha hatt en begrunnet forventning om å få bli boende i leiligheten livet ut.

Ved vurderingen har lagmannsretten tatt i betraktning at både Midtsund og Lietz har svak økonomi. Han har begrenset skolegang og er i ferd med å avvikle sitt firma. Hans fremtidige muligheter for arbeid er usikre, og familien vil etter det opplyste i første omgang være henvist til å leve på samboerens beskjedne inntekt. Lietz lever på uføretrygd og vil også ha problemer med å kjøpe bolig eller å betale høy leie.

Det har vært vist til at også Lietz har helseplager. Bakgrunnen for at hun lever på uføretrygd, er at hun fra barnsben av har hatt epilepsi. Det er også nevnt at hun har hatt lett for å få blodpropp, men at hun nå tar blodfortynnende midler. Under partsavhøret forklarte hun at hun nå lever et helt normalt liv. På denne bakgrunn er hensynet til Lietz' helse ikke til hinder for en oppsigelse med den tilbudte erstatningsleilighet.

Lagmannsretten har ikke funnet holdepunkter for å karakterisere Midtsunds kjøp av leiligheten med senere oppsigelse som spekulativ. Han har etter kjøpet stiftet familie og har nå et klart boligbehov. Det er ikke holdepunkter for at hans eller samboerens tidligere valg av bosted var utslag av noe ønske om å sette situasjonen på spissen, slik at Lietz skulle tvinges ut av Sofiesgt 86. Det er også et moment at leiligheten tidligere tilhørte Midtsunds far. Også faren ville i en oppsigelsessak ifølge rettspraksis kunne ha argumentert med sønnens behov for leiligheten.

Ut fra lagmannsrettens syn på saken er det ikke nødvendig å gå inn på om det dessuten foreligger tilleggsmomenter i form av mislighold fra Lietz som taler for at oppsigelsen er gyldig. Disse forhold ville under enhver omstendighet ikke bringe saken i noen annen stilling, hverken når det gjelder realiteten eller vurderingen av saksomkostningsspørsmålet.

Anken har ført frem, men interesseavveiningen etter husleieloven §38 første ledd har bydd på betydelig tvil, slik at retten finner at hver av partene bør bære sine omkostninger for begge instanser. Det finnes ikke rimelig å ilegge Lietz omkostninger etter husleieloven §51 siste ledd.

Under ankeforhandlingene nedla Lietz opprinnelig prinsipalt påstand om stadfestelse av byrettens dom for at oppsigelsen var ugyldig. Subsidiært ble krevet et beløp begrenset oppad til kr 65.000 for foretatte forbedringer i leiligheten. Som følge av dette påstod Midtsund seg frifunnet. Senere under forhandlingene frafalt Lietz sitt pengekrav. Motparten aksepterte dette uten dermed å kreve saksomkostninger i den anledning.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Gunnar Midtsund frifinnes.

2. Hver av partene bærer sine omkostninger for byrett og lagmannsrett.