LB-1996-872

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-11-08
Publisert:	LB-1996-00872
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 95-04052 A/43 - Borgarting lagmannsrett LB-1996-00872 A.
Parter:	Ankende part: Sparebanken NOR m/fl (Prosessfullmektig: Advokat Ole Løken). Motpart: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Espen Lindbøl.
Forfatter:	Lagdommer Gunvald Gussgard, formann, Lagdommer Karl Eilert Sundt-Ohlsen, Lagdommer Kjersti Graver
Lovhenvisninger:	Tomtefesteloven (1975), Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §213, Tomtefesteloven (1975) §14, Aksjeloven (1976) §14-9, §2, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10

Dom:

Oslo byrett avsa 21. desember 1995 dom med slik domsslutning:

1. Saksøkte nr. 1 - 16, Asbjørn Kristiansen & Sønn m.fl., er pliktig til å betale til Oslo kommune morarente/forsinkelsesrenter av oppregulert festeavgift i henhold til festekontrakt med virkning fra reguleringstidspunktet i hver enkelt kontrakt og fra forfallet av hver enkelt termin til betaling skjer.

2. Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger.

Sakens bakgrunn er i korthet slik:

De saksøkte hadde festet næringstomter av Oslo kommune ved Stubberud i Oslo i begynnelsen av 1980-årene og hadde likelydende festekontrakt. I henhold til festekontrakten skal festeavgiften kunne reguleres i samsvar med tomtefesteloven. I kontraktens §3 heter det: "Den nye avgift blir å etterbetale fra det tidspunkt da krav om regulering lovlig ble reist". Med ett unntak var festeavgiften fastsatt til 6% av en grunnpris på kr 100 pr m2.

Oslo kommune krevde i 1992/93 festeavgiften oppregulert til 8% av et festegrunnlag på kr 400 pr. m2. Kravet ble ikke godtatt av festerne, og Oslo kommune begjærte avgiften fastsatt ved skjønn. Ved Oslo byretts skjønn av 8. september 1994 ble festeavgiften fastsatt til 7% av et festegrunnlag på kr 250 pr m2. I overskjønn av 20. november 1995 fastsatte Borgarting lagmannsrett festeavgiften til 7% av et festegrunnlag på kr 300 pr. m2. Festerne fortsatte å betale den opprinnelige festeavgiften også etter at Oslo kommune hadde krevd avgiften oppregulert. Ved stevning av 30. mai 1995 gikk Oslo kommune til søksmål med krav om morarente (forsinkelsesrente) fra oppreguleringstidspunktet for hver enkelt av festerne og til betaling skjer. Subsidiært krevde kommunen for byretten avsavnsrente for samme tidsrom. Festerne påsto seg frifunnet. 13 av de 16 festerne som var parter i byrettssaken, har i rett tid påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Oslo kommune har tatt til gjenmæle. For de ankende parter møtte advokat Ole Løken. For Oslo kommune møtte advokat Espen Lindbøl. Dessuten møtte førstekonsulent i Etat for eiendom og utbygging i Oslo kommune, Helene Løvenholm. Hun ble gitt anledning til å være tilstede under ankeforhandlingen i medhold av tvistemålsloven §213. Hun avga forklaring som vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.De ankende parter har i hovedsak gjort gjeldende:

Rentekrav må ha hjemmel i lov eller avtale. I dette tilfellet foreligger ikke slik hjemmel.

Prinsipalt anføres at festekontraktens §3 må forstås slik at det er avtalt at renter ikke skal betales ved regulering av festeavgiften. Dette fremgår av ordlyden, der det heter at den nye avgift blir å etterbetale. I dette ligger at ny avgift først skal erlegges etterskuddsvis, etter at avgiften er fastlagt. Når det betales i henhold til dette er betalingen kontraktsmessig. Det følger dessuten av hele avtalebildet at avtalen går ut på at renter ikke skal betales ved regulering av festeavgiften. Ved tvil om fortolkningen må man velge den forståelse som gir avtalen balanse partene imellom. En avtaleforståelse som anført av Oslo kommune vil føre til klar ubalanse i kommunens favør. I Oslo kommune forelå det dessuten helt frem til 1991 en så fast praksis for at kommunen ikke krevde renter ved regulering av festeavgift at denne praksis står seg også i forhold til ny deklaratorisk lov. Festekontrakten må ses i lys av og fortolkes ut fra denne faste praksis.

Subsidiært anføres at vilkårene for å kunne kreve forsinkelsesrente etter loven av 1976 ikke er til stede. Man står ikke overfor et forfalt pengekrav i lovens forstand. Festekontrakten gir ikke Oslo kommune fundament for å kreve ny festeavgift. Det kommunen kan gjøre er å fremme krav om at festeavgiften skal reguleres. Kommunens beløpsmessige "krav" er i rettslig forstand ikke annet enn kommunens forslag til ny avgift. Inntil ny festeavgift er fastlagt, har kommunen ikke grunnlag for å sende påkrav med oppfordring om å betale, som angitt i lovens §2 første ledd annet punktum. Dommen i Rt-1987-351, der Høyesterett kom til at en advokats krav på godtgjøring for fritt rettsråd først var forfalt når fylkesmannen hadde fastsatt godtgjøringen, er en god parallell til den foreliggende sak.

Oslo kommunes subsidiære krav på avsavnsrente bestrides. Avsavnsrente i et tilfelle som dette følger verken av lov eller avtale. I det fremlagte voldgiftsskjønnet av 17. juni 1996 ble Oslo kommune tilkjent avsavnsrente ved regulering av festeavgift, men resultatet er begrunnet frirettslig i rene rimelighetsbetraktninger, og avgjørelsen bør ikke tillegges vekt. Det er større grunn til å legge vekt på voldgiftsdom av 26. september 1996, der avsavnsrente ikke ble tilkjent.

Selv om det ikke er grunnlag for bortfesterens krav om avsavnsrente fra festerne, er forholdet motsatt når det gjelder avsavnsrente fra bortfesteren til festerne i den utstrekning de i henhold til bortfesterens krav har innbetalt for høy festeavgift . Slik innbetaling skjedde under kommunens urettmessige trussel om morarente og har gitt kommunen en urettmessig likviditetsgevinst og et tilsvarende likviditetstap for festeren. Særlige hensyn taler for at det da gis rentetapserstatning. Det vises til Trygve Bergsåker: Pengekravsrett 58 flg. Av de ankende parter er det bare én som har foretatt innbetaling i henhold til kommunens krav, nemlig Olaf E. Eriksen AS, som i perioden 1993-1995 innbetalte i alt kr 106.650 for mye. Beløpet ble tilbakebetalt av Oslo kommune, uten renter, 7. februar 1996.

De ankende parter har lagt ned følgende påstand:

1. Ankende part(er) frifinnes for Oslo kommunes krav på renter av ikke betalt oppjustert festeavgift frem til 4.12.95.

2. I forhold til andre krav tas ankemotpartens påstand til følge.

3. Oslo kommune dømmes til å betale avsavnsrente fastsatt etter rettens skjønn av for meget betalt festeavgift fra innbetaling og til dette beløp ble returnert ankemotparten.

4. Ankende part tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Ankemotparten. Oslo kommune, har i hovedsak anført:

Byrettens dom er riktig i resultatet og i det vesentlige også i begrunnelsen.

Kommunen bestrider de ankende parters anførsel om at festekontrakten må fortolkes slik at det er positivt avtalt at renter ikke skal betales ved regulering av festeavgiften. Oslo kommune hadde ingen tanke om å regulere forholdet til morarenteloven da festekontrakten ble inngått i begynnelsen av 1980-årene. Det hadde neppe festerne heller. At Oslo kommune før 1991 stort sett unnlot å kreve morarente, er uten betydning for avtaletolkingen og for kommunens rett til nå å kreve renter.

Når festekontrakten ikke sier noe om renter, må man falle tilbake på deklaratorisk bakgrunnsrett. Dette betyr at loven om forsinkelsesrente får anvendelse, slik også byretten har lagt til grunn. Oslo kommune har sendt alle festerne påkrav om å betale festeavgift. Kommunen har angitt reguleringstidspunktet og har også beløpsmessig angitt sitt krav om ny festeavgift. Festerne har da fått skriftlig påkrav med oppfordring om å betale som nevnt i lovens §2, og kommunen er berettiget til forsinkelsesrente. Festerne unnlot bevisst å betale festeavgift i henhold til kommunens krav, og de valgte å fortsette med å betale opprinnelig avgift med kr 6 pr. m2, selv etter at de selv hadde innhentet en takst som resulterte i en festeavgift på kr 20 pr. m2. Det er ikke holdbart å hevde at forfall ikke har inntrådt, slik de ankende parter har påberopt og slik det er lagt til grunn i enkelte av de påberopte voldgiftsavgjørelser. Hvorvidt kravets størrelse blir å avgjøre i den ene eller annen prosessform kan ikke være avgjørende, slik det er lagt til grunn i voldgiftsdom av 26. september 1996. Dommen i Rt-1987-351 er heller ikke avgjørende.

Subsidiært krever Oslo kommune avsavnsrente. At det er grunnlag for å kreve avsavnsrente følger av rettspraksis og berikelsessynspunkter. På enkelte rettsområder er avsavnsrente uomtvistet. Dette gjelder ved forhåndstiltredelse i ekspropriasjonssaker og ved innløsning av minoritetsaksjonærer etter aksjeloven §14-9. Det vises ellers til fremlagt voldgiftsdom av 17. juni 1996 og til Rt-1970-871. I motsatt retning har de ankende parter påberopt seg voldgiftsdom av 26. september 1996, men avsavnsrenter ble her nektet ut fra en helt konkret begrunnelse. På bakgrunn av det alminnelige rentenivået i avsavnsperioden bør rentesatsen i dette tilfellet ligge på 5-6% p.a.

Dersom utfallet skulle bli at Oslo kommune tilkjennes avsavnsrente, men bare under under denne forutsetning, bør kanskje også den fester som har innbetalt en for høy festeavgift gis medhold i sitt krav om avsavnsrente. Det er intet grunnlag for å tilkjenne festeren, men ikke bortfesteren, avsavnsrente.

Den nye festeavgiften som ble fastsatt ved Borgarting lagmannsretts overskjønn av 20. november 1995 er blitt rettskraftig etter byrettens dom. Oslo kommune har på denne bakgrunn prinsipalt krevd fullbyrdelsesdom og har nedlagt slik påstand:

I. Prinsipalt:

1. Asbjørn Kristiansen & Sønn ANS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 64.021 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. oktober 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 64.021 inntil betaling skjer.

2. Impex Produkter AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 29.416 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 5. mars 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 29.416 inntil betaling skjer.

3. Sparebanken NOR dømmes til å betale til Oslo kommune kr 46.702 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 29. februar 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 46.702 inntil betaling skjer.

4. Gårdnedriving v/ Strømberg dømmes til å betale til Oslo kommune: a) Utestående festeavgift stor kr 105294. b) kr 43.190 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. november 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 43.190 inntil betaling skjer.

5. K.V.K. Holding AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 75.738 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 30. mai 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 75.738 inntil betaling skjer.

6. Anleggsutstyr AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 13.273 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 30. mai 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 13.273 inntil betaling skjer.

7. Moderne Bygg AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 46.518 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 30. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 46.518 inntil betaling skjer.

8. Clarence Jensen Eiendom AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 114.734 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 2. oktober 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 114.734 inntil betaling skjer.

9. Bunde Bygg AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 18.302 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 29. august 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter inntil betaling skjer. 10. Oddvar J. Lødeng dømmes til å betale til Oslo kommune kr 22.477 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 2. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter inntil betaling skjer. 11. Carl Pihl AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 15.798 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 30. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 15.798 inntil betaling skjer. 12. Alna Invest AS dømmes til å betale til Oslo kommune: a) Utestående festeavgift stor kr 101801. b) kr 80.887 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. november 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter inntil betaling skjer.

II. Subsidiært til rentepåstanden:

1. Hver av de ankende parter dømmes til å betale en avsavnsrente fastsatt etter rettens skjønn av differansen mellom tidligere og oppregulert avgift fra forfallet av hver enkelt halvårlige termin frem til 4. desember 1995.

2. Hver av de ankende parter dømmes til å betale 12% forsinkelsesrenter av ikke betalt festeavgift fra 5. desember 1995 og inntil betaling skjer.

III. Til ankende parts avsavnsrentepåstand:

Oslo kommune frifinnes.

IV. I alle tilfelle:

1. Oslo kommune tilkjennes kr 12.500 i saksomkostninger for byretten.

2. Oslo kommune tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:Lagmannsretten er enig med kommunen i at festekontraktens §3 siste punktum, der det heter at "den nye avgift blir å etterbetale fra det tidspunkt da krav om regulering lovlig ble reist", ikke kan forstås slik at det positivt er avtalt at renter ikke skal betales ved etterbetaling av den nye avgift. I formuleringen ligger først og fremst at den nye avgiften skal gjelde bare fra det tidspunkt da krav om regulering lovlig ble reist og ikke allerede fra det tidspunkt da regulering tidligst kunne ha funnet sted i henhold til kontrakten. Den siterte kontraktsbestemmelsen sier etter lagmannsrettens oppfatning intet om hvorledes det skal forholdes med renter ved regulering av festeavgiften. Det foreligger heller ikke andre omstendigheter som tilsier at festekontrakten kan forstås slik at partene positivt har avtalt at renter ikke skal beregnes. Verken den omstendighet at Oslo kommune gjennomgående unnlot å kreve morarenter før 1991, eller det påberopte hensyn til balanse i kontraktsforholdet mellom bortfester og fester, kan føre til et slikt tolkingsresultat.

I utgangspunktet kommer dermed loven om forsinkelsesrenter til anvendelse. Etter lovens §2 kan fordringshaveren kreve forsinkelsesrente når kravet ikke innfris ved forfall. Hvis forfallsdato ikke er avtalt, kan renter kreves fra én måned etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Spørsmålet i denne saken blir dermed om bortfesterens krav på oppregulert festeavgift er brakt til forfall ved at Oslo kommune sendte festerne "krav" om ny festeavgift basert på 8% av kr 400 pr. m2.

Etter kontraktens §3 skal festeavgiften kunne reguleres i samsvar med tomtefesteloven regler. Det fremgår av tomtefesteloven §14 at avgiften ved regulering skal fastsettes ved rettslig skjønn, hvis partene ikke har avtalt regulering etter indeks. Dette betyr, slik lagmannsretten ser det, at den nye avgiften får virkning først etter at den er endelig fastlagt ved skjønn, med mindre annet er avtalt. Ingen av partene kan da ensidig fremskynde ikrafttredelsen av den nye avgiften ved å fremsette "krav" om den nye avgiftens størrelse. Oslo kommunes ensidige "krav" om festeavgift basert på 8% av kr 400 pr. m2 etter at festerne tidligere hadde fått varsel om at kommunen ville fremme krav om oppregulering av festeavgiften, kan dermed ikke få til følge at den oppregulerte festeavgift som skal fastsettes ved et etterfølgende rettslig skjønn, er brakt til forfall på et tidligere tidspunkt.

Det avgjørende for spørsmålet om Oslo kommune kan gis medhold i sitt krav om forsinkelsesrente, blir dermed hvorledes den siterte bestemmelse i festekontraktens §3 i.f. skal forstås. Ligger det i formuleringen om at " den nye avgift blir å etterbetale fra det tidspunkt da krav om regulering lovlig ble reist" at den nye avgiften også skal anses forfalt fra dette tidspunktet, eller må bestemmelsen forstås slik at betalingsplikten for differansen mellom tidligere og regulert avgift først inntrer etter at den nye avgiften er fastsatt og differansen lar seg beregne. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at spørsmålet ikke var fremme under utarbeidelsen av den standardkontrakt som er benyttet. Den gang synes oppmerksomheten å ha vært konsentrert om at bestemmelsen måtte utformes slik at det kom klart frem at den nye avgiften ikke skulle få virkning for et tidsrom som lå forut for fremsettelsen av kravet om regulering av festeavgiften. Det er ikke opplyst at forfallsspørsmålet har vært fremme under inngåelsen av de enkelte festekontrakter. Bestemmelsen er uklar, men bør etter sin ordlyd forstås slik at etterbetalingsplikten og også forfallstidspunktet for den nye avgiften først inntrer når den nye avgiften er fastsatt. Lagmannsretten finner ellers en viss støtte for sitt resultat i Rt-1987-351, som riktignok gjaldt et ikke helt parallelt forhold, der Høyesterett kom til at en advokats krav på godtgjøring for fritt rettsråd ikke var forfalt før fylkesmannen hadde fastsatt godtgjøringen.

Lagmannsretten finner således, i motsetning til byretten, at Oslo kommune ikke har krav på forsinkelsesrente allerede fra reguleringstidspunktet.

Oslo kommune har subsidiært krevd avsavnsrente fra samme tidspunkt. Utgangspunktet i norsk rett er at rente forutsetter hjemmel i lov, avtale eller sedvane. Slik hjemmel foreligger ikke i dette tilfellet. Det er generelt ikke grunnlag for å tilkjenne rente ut fra rene rimelighetsbetraktninger eller ut fra en fri legislativ vurdering. Den omstendighet at det ved regulering av festeavgift etter tomtefesteloven regler nødvendigvis vil måtte gå en del tid fra krav om regulering fremsettes og til endelig skjønnsresultat foreligger, og at den ene part i mellomtiden dermed vil ha en likviditetsfordel på den annens bekostning, kan i seg selv ikke begrunne en avsavnsrente. I den foreliggende sak er det ikke tale om særlige forhold, verken med sakens fremdrift eller ellers, som kan få betydning. Oslo kommune har påberopt en voldgiftsdom av 17. juni 1996, der kommunen fikk medhold i sitt krav om avsavnsrente. Voldgiftsretten begrunnet sin avgjørelse bl.a. i en henvisning til praksis ved forhåndstiltredelse ved ekspropriasjon og til rimelighetskriterier. At det ved ekspropriasjon skal gis avsavnserstatning, eventuelt i form av avsavnsrente, når erstatningen fastsettes etter verdien på tidspunktet for forhåndstiltredelse, fremgår uttrykkelig av ekspropriasjonserstatningsloven §10. Regelen følger imidlertid også av rene ekspropriasjonsrettslige vurderinger. Tilsvarende erstatningsrettslige synspunkter begrunner den etablerte praksis om at det skal gis rentetillegg ved innløsning av minoritetsaksjonærer i medhold av aksjeloven §14-9. At det på enkelte rettsområder således er etablert en praksis for avsavnsrenter, kan etter lagmannsrettens oppfatning imidlertid ikke begrunne avsavnsrente i den foreliggende sak.

Lagmannsretten finner heller ikke grunnlag for å tilkjenne avsavnsrente motsatt vei, slik det er påstått for én av de ankende parter. Ut fra en fri vurdering kunne det riktignok være større grunn til å imøtekomme dette kravet, idet festeren her har innbetalt festeavgift i henhold til Oslo kommunes forlangende og med krav fra kommunen om morarente hvis avgiften ikke ble betalt. Kommunens opptreden kan imidlertid ikke anses som erstatningsbetingende, og lagmannsretten finner da ikke grunnlag for å tilkjenne avsavnsrente. Selv om rimelighets- og berikelsesbetraktninger som nevnt etter lagmannsrettens oppfatning gjør seg gjeldende i større utstrekning enn når det gjelder kommunens krav på avsavnsrente fra festerne, kan de ikke føre frem.

Partene er enige om at Oslo kommune under enhver omstendighet har krav på forsinkelsesrente fra 5. desember 1995. Det er også enighet om størrelsen av dette rentekravet i forhold til hver av partene. Lagmannsretten avsier derfor fullbyrdelsesdom i henhold til dette. For to av de ankende parter gis det i tillegg dom for ubetalt festeavgift.

Ved avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger må det tas hensyn til at de ankende parters påstand punkt 3, som gjelder kravet om avsavnsrente til Olaf E. Eriksen AS, prosessuelt er å betrakte som egen sak. Denne anken har vært forgjeves. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør derfor Olaf E. Eriksen AS erstatte Oslo kommunes saksomkostninger i denne forbindelse.

Lagmannsretten har ellers gitt de ankende parter medhold. I samsvar med tvistemålsloven §180 annet ledd jf hovedregelen i tvistemålsloven §172, bør Oslo kommune erstatte de ankende parter deres saksomkostninger både for byrett og lagmannsrett.

Ingen av prosessfullmektigene har i sine omkostningsoppgaver spesifisert hva som refererer seg til de ankende parters påstand punkt 3, der omkostningsavgjørelsen går i Oslo kommunes favør. Advokat Løkens omkostningsoppgave beløper seg til i alt kr 53.695 med tillegg av rettsgebyr for lagmannsretten. Kr. 18.500 refererer seg til saksomkostninger for byretten. Av den del som gjelder lagmannsrettens behandling er kr 28.000 salær. Lagmannsretten legger oppgaven til grunn, men reduserer salæret skjønnsmessig med kr 500, som antas å tilsvare den del av salæret som knytter seg til påstandens punkt 3. Tilsvarende tilkjennes Oslo kommune skjønnsmessig kr 500 i saksomkostninger vedrørende samme punkt.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. De ankende parter frifinnes for Oslo kommunes krav på renter av ikke betalt oppjustert festeavgift frem til 4.12.1995.

2.

a. Asbjørn Kristiansen & Sønn ANS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 17.454 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. oktober 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 17.454 inntil betaling skjer.

b. Impex Produkter AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 3.549 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 5. mars 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 3.549 inntil betaling skjer.

c. Sparebanken NOR dømmes til å betale til Oslo kommune kr 2.176 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 29. februar 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 2.176 inntil betaling skjer.

d. Gårdnedriving v/ Strømberg dømmes til å betale til Oslo kommune: a) Utestående festeavgift stor kr 105294. b) kr 12.356 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. november 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 12.356 inntil betaling skjer.

e. K.V.K. Holding AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 15.528 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 9. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 15.528 inntil betaling skjer.

f. Anleggsutstyr AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 1.541 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 15. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 1.541 inntil betaling skjer.

g. Moderne Bygg AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 16.796 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 30. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 16.796 inntil betaling skjer.

h. Clarence Jensen Eiendom AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 33.696 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 2. oktober 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 33.696 inntil betaling skjer.

i. Bunde Bygg AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 3.845 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 29. august 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 3.845 inntil betaling skjer.

j. Oddvar J. Lødeng dømmes til å betale til Oslo kommune kr 6.272 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 2. juli 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 6.272 inntil betaling skjer.

k. Carl Pihl AS dømmes til å betale til Oslo kommune kr 6.204 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. november 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 6.204 inntil betaling skjer.

l. Alna Invest AS dømmes til å betale til Oslo kommune: a) Utestående festeavgift stor kr 101801. b) kr 19.874 i forsinkelsesrenter beregnet frem til 1. november 1996 og deretter 12% p.a. forsinkelsesrenter av kr 19.874 inntil betaling skjer.

3. Oslo kommune frifinnes for ankende parts påstand punkt 3.

4. I saksomkostninger til de ankende parter i fellesskap betaler Oslo kommune 18.500 - attentusenfemhundre - kroner for byretten og 47.070 - førtisjutusenog sytti - kroner for lagmannsretten.

5. I saksomkostninger til Oslo kommune betaler Olaf E. Eriksen AS 500 - femhundre - kroner.

6. Oppfyllelsesfristen etter punktene 2, 4 og 5 er to uker fra dommens forkynnelse.