LB-1999-2635

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2000-07-06
Publisert:	LB-1999-02635
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 98-016399A/56 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-02635 A/01.
Parter:	Ankende part: Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS (Prosessfullmektig: Advokat Tom Medalen). Motpart: Hildur Fosseruds dødsbo. Hjelpeintervenient: Hurtigruta Bilglass AS (Prosessfullmektig: Advokat Herman Skard v/ advokatfullmektig Kjersti P. Amundsen).
Forfatter:	Lagmann Hans Petter Lundgaard, formann. Lagdommer Ragnhild Dæhlin. Lagdommer Sidsel B. Lindseth
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §38, §51

Saken gjelder spørsmål om gyldigheten av en oppsigelse ved leie av forretnings- eiendom.

Eiendommen Østensjøveien 12 b, gnr 137, bnr 122 i Oslo er en eiendom på 969 kvm. Eiendommen er bebygget med en verkstedbygning. Ved kontrakt av 27 mai 1965 leiet daværende eier Wiktor Fosserud ut eiendommen til Per Gruben Aafoss. Leiekontrakten gjaldt for 12 år, men med rett til fortsatt leie hvis Fosserud eller hans arvinger ikke skulle benytte lokalene til egen virksomhet. Det står intet i kontrakten om fremleie, men Aafoss hadde rett til å overdra leiekontrakten. I følge kontraktens punkt 7 forpliktet Aafoss seg til å oppføre et tilbygg på 125 kvm på eiendommen. Alle omkostninger skulle dekkes av Aafoss, og hvis hans bedrift skulle opphøre hadde Fosserud rett til å løse ut tilbygget til takstpris som ikke måtte overskride byggesummen. I følge leiekontraktens punkt 5 hadde Aafoss forkjøpsrett til eiendommen på nærmere angitte vilkår.

Aafoss oppførte tilbygget i samsvar med kontrakten. Etter 12 år fortsatte leieforholdet mellom de samme parter som et løpende, oppsigelig leieforhold.

Aafoss virksomhet bestod i import av kjøleaggregater gjennom hans selskap Oslo Kjøleservice AS. Navnet er senere endret til Thermo King, Oslo Kjøleservice AS, i det følgende også kalt Thermo King. Partene er enig om at det er selskapet som er part i leiekontrakten

Thermo King flyttet sin virksomhet til Alnabru i 1987, og driver i dag blant annet med montering av kjøleaggregater i store vogntog. Etter kort tid fremleiet selskapet Østensjøveien 12 b til Autovarmesenteret v/Jørgensen i ca to år. Deretter leide Thermo King ut eiendommen til Odd Holtan som drev med klargjøring og polering av biler. Den 1 desember 1989 inngikk Odd Holtan en samarbeidsavtale med Hurtigruta Bilglass AS, i det følgende også betegnet Hurtigruta. Etter ca ett år flyttet Holtan sin virksomhet til andre lokaler, og han leiet da ut hele eiendommen til Hurtigruta.

Ved brev av 27 november 1997 til Thermo King oppsa advokat Herman Skard leieforholdet på vegne av daværende eier Hildur Fosserud. Under henvisning til leiekontraktens punkt 7 tilbød Hildur Fosserud kr 94.000 i kompensasjon for tilbygget.

Thermo King aksepterte ikke oppsigelsen og tok ut stevning mot Hildur Fosserud 23 februar 1998 med påstand om at oppsigelsen er ugyldig.

Oslo byrett avsa dom i saken 30 juni 1999 med slik domsslutning:

1. Hildur Fosserud frifinnes.

2. Thermo King, Oslo Kjøleservice AS, dømmes til å betale Hildur Fosserud kr 30 000 - trettitusen - i saksomkostninger innen 2 - to - uker.

Thermo King har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Hildur Fosserud har tatt til motmæle.

Ved kjøpekontrakt av 23 august 1999 solgte Fosserud eiendommen Østensjøveien 12 b til Hurtigruta Bilglass AS for kr 3 500.000. Selskapet har erklært hjelpeintervensjon i saken.

I anketilsvaret begjærte Fosserud og Hurtigruta Bilglass AS at punkt 1 i byrettens dom ble gitt foregrepet tvangskraft. Borgarting lagmannsrett avsa kjennelse 22 november 1999 med slik slutning:

1. Punkt 1 i byrettens dom gis foregrepet tvangskraft frem til rettskraftig dom i saken, mot at Hildur Fosserud stiller sikkerhet i form av en bankgaranti pålydende 25.000 - tjuefemtusen - kroner.

2. I saksomkostninger betaler Thermo King, Oslo Kjøleservice AS til Hildur Fosserud og Hurtigruta Bilglass AS i fellesskap 2 000 - to tusen - kroner innen 14 - fjorten - dager fra kjennelsens forkynnelse.

Det er opplyst i saken at Hildur Fosserud avgikk ved døden 14 mai 2000. Saken fortsettes av Hildur Fosseruds dødsbo, i det følgende kalt Fosserud.

Ankeforhandlingen ble avholdt i Oslo tinghus 29 og 30 juni 2000. Thermo King var representert ved styreformann og daglig leder Kjell Berge som avga forklaring.

Hildur Fosseruds dødsbo var representert ved Harald Øivind Fosserud som også avga forklaring. Daglig leder Hans Petter Lundteppen representerte hjelpeintervenienten, Hurtigruta Bilglass AS, og avga forklaring. I tillegg mottok retten forklaring fra Odd Holtan. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Det ble foretatt befaring i Østensjøveien 12 b og av Thermo Kings lokaler i Alfaset 3 Industrivei nr 6 og i naboeiendommen.

Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Oppsigelsen av Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS av 30 januar 1998 kjennes ugyldig.

2. Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS tilkjennes sakens omkostninger for såvel byrett som lagmannsrett.

Ankemotparten, Hildur Fosseruds dødsbo og hjelpeintervenienten, Hurtigruta Bilglass AS, har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Hurtigruta Bilglass AS.

Den ankende part, Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS, har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Oppsigelsen er usaklig. Riktignok står det intet om fremleie i kontrakten fra 1965, men Fosserud har stilltiende samtykket i slik utleie. Både Hildur Fosserud og hennes sønn som nå bor på eiendommen, har vært fullstendig klar over fremleien, og det har ikke vært reist innvendinger mot denne.

Det bestrides at forholdene har vært uoversiktlige. At det har vært fremleie gjennom flere ledd kan ikke tillegges betydning. Fosserud har vært klar over hvem som disponerte eiendommen til enhver tid, og det har ikke vært uklarheter med hensyn til hvem man skulle holde seg til.

Thermo King har ikke misligholdt sin vedlikeholdsplikt etter leiekontrakten. Den gamle del av bygningen er vedlikeholdt i tilstrekkelig grad, herunder ved tiltak fra fremleietakernes side. Vedlikeholdsplikten vedrørende bygget Thermo King oppførte, omfatter bare det ytre vedlikehold. Dette er også utført på forsvarlig måte. Det som er bemerket om manglende vedlikehold er under alle omstendigheter bagateller som ikke er av en slik art at de kan begrunne en oppsigelse.

Det anføres at den reelle begrunnelse for oppsigelsen er at Fosserud ønsker en annen leietaker, nemlig Hurtigruta som nå har kjøpt eiendommen. Dette er heller ikke en saklig grunn for oppsigelsen.

Under alle omstendigheter vil oppsigelsen virke urimelig. Thermo King har i alle år oppfylt sine plikter i leieforholdet. Selskapet har ikke fått noe varsel om at Fosserud var misfornøyd med fremleien eller vedlikeholdet. Det er ikke blitt gitt noen anledning til å rette på det som ikke måtte være i orden.

Det skal foretas en avveining mellom Fosseruds og Thermo Kings behov for å disponere eiendommen. Fosserud skal ikke bruke eiendommen selv. Familiens interesser er av økonomisk art. Leien er ikke urimelig lav, og dersom Fosserud mente den var det, kunne man tatt kontakt med Thermo King. I denne forbindelse skal bemerkes at Fosserud har lagt på leien omtrent hvert annet år. Thermo King har nå et stort behov for lokalene. Selskapet har utvidet sin virksomhet til å omfatte installasjon av kjøleaggregater i mindre varebiler. Thermo Kings lokaler i Alfaset 3 Industrivei nr 6 er ikke egnet til slik virksomhet. Det er ikke mulig å arbeide både med store trailere og de mindre bilene ved siden av hverandre i lokalene. Kapasiteten er dessuten for liten. I lokalene som leies i naboeiendommen er det for lavt under taket for de mindre varebilene. Det har ikke vært mulig å finne andre egnete lokaler i rimelig nærhet.

Avgjørelsen i Rt-1959-539 har ikke betydning i denne sak. Den fastslår ikke at det er forholdene på domstidspunktet som er avgjørende, men at man ikke kan bygge på abstrakte leiemuligheter og hypotetiske beregninger av leiemarkedet i fremtiden.

Dersom interesseavveiningen skal foretas mellom Thermo King og Hurtigruta, må også Thermo Kings interesser være avgjørende. Hurtigruta må kunne drive fra andre lokaler, og det skal påpekes at ca halvparten av Hurtigrutas virksomhet skjer hos kundene.

Det kan ikke tillegges vekt at Hurtigruta har gjort en del investeringer i lokalene i Østensjøveien 12 b. Selskapet har hele tiden hatt kortvarige kontrakter, og har således tatt en risiko.

Avgjørelsen i Rt-1977-1085 er uten betydning da dommen ikke gjaldt forretningsforhold, men utleie av boliger. Dessuten skulle leietakeren ikke benytte boligene selv.

Ankemotparten Hildur Fosseruds dødsbo og hjelpeintervenienten, Hurtigruta Bilglass AS, har for lagmannsretten i det vesentlig anført:

Oppsigelsen er saklig fordi Thermo King ikke har benyttet lokalene selv siden 1987. Selskapet har ikke rett til fremleie, men slik utleie har vært tålt uten at det har medført noen rettigheter for Thermo King. Under ingen omstendigheter har det vært tålt at fremleietakeren har utleiet lokalene videre. Fosserud har ikke vært klar over at slik fremleie har foregått. Det er utilfredsstillende med fremleieforhold, særlig i flere ledd. Fosserud har behov for direkte kontakt med den som disponerer eiendommen. Harald Øivind Fosserud bor selv på naboeiendommen, og leietakeren er avhengig av å kunne disponere toalett etc i hans bolig da slike fasiliteter er utilstrekkelige i verkstedbygningen.

Thermo King har forsømt sin vedlikeholdsplikt hvilket også er saklig grunn for oppsigelsen.

Det er ikke noe vilkår for oppsigelsens saklighet at Thermo Kings manglende vedlikehold og fremleie er av en slik art at misligholdet kan gi grunnlag for heving. Det er tilstrekkelig at vedlikeholdsplikten er forsømt, og at Fosserud ikke lenger ønsker at eiendommen fremleies.

Det kan ikke ha betydning at Fosserud ikke sendte noe varsel før oppsigelsen. Thermo King har en løpende vedlikeholdsplikt som ikke er betinget av initiativ fra Fosserud. Thermo King har ingen rett til å fremleie lokalene og måtte være forberedt på at den tålte fremleie kunne kreves brakt til opphør når som helst. Fosserud har dessuten en rekke ganger påpekt det manglende vedlikehold overfor Thermo King.

Oppsigelsen er ikke urimelig overfor Thermo King. Selskapet har drevet sin virksomhet i andre lokaler i en årrekke. Det bestrides at man nå har bruk for lokalene. Under ingen omstendighet kan behovet være særlig stort. Utvidelsen av virksomheten til mindre biler må kunne drives fra Thermo Kings nåværende lokaler. Under alle omstendigheter må Fosseruds interesser i å få frigjort lokalene veie tyngre enn Thermo Kings interesser. Det anføres dessuten at Thermo Kings behov for å ha lokalene stående i årevis for kanskje å kunne benytte dem i fremtiden, ikke er en interesse som husleieloven beskytter.

Ved vurderingen av oppsigelsens rimelighet må forholdene på domstidspunktet legges til grunn. Det vises til Rt-1959-539. Hurtigruta har vært en tilfredsstillende bruker og nabo, og dette er en av grunnene til at Fosserud valgte å selge til selskapet. Hurtigruta bruker eiendommen i sin virksomhet. Det følger av rettspraksis at eierens behov for å bruke eiendommen selv stort sett anses som saklig grunn for oppsigelse. Det vises videre til Karnov (1996), Christian Wyllers kommentarer til husleieloven note 266 og 267 samt Arne Kobbe: Husleieloven (1989) side 156.

Både i spørsmålet om oppsigelsen er saklig og ved rimelighetsvurderingen må det legges betydelig vekt på at Fosserud ikke lenger ønsker å ha Thermo King som leietaker, men vil ha et direkte forhold til den som disponerer eiendommen. Det vises i denne forbindelse til Rt-1977-1085.

Lagmannsretten bemerker:

Forholdet mellom partene reguleres av leiekontrakten av 27 mai 1965. Det er enighet om at leieforholdet gikk over til et løpende, oppsigelig leieforhold etter 12 år, nemlig i 1977. I leiekontrakten står det intet om eventuell rett til fremleie, men lagmannsretten finner at Fosserud stilltiende har akseptert at Thermo King har fremleiet eiendommen.

Spørsmålet i saken er om Fosseruds oppsigelse av leieforholdet skal kjennes ugyldig etter §38 i husleieloven av 16 juni 1939. Nærmere er det spørsmål om oppsigelsen er saklig og om den vil virke urimelig.

Thermo King har ikke benyttet Østensjøveien 12 b siden 1987 og har etter dette tidspunkt fremleiet lokalene. Hurtigruta har drevet virksomhet i lokalene siden 1989, først sammen med Odd Holtan og alene siden 1990. Det er således 13 år siden Thermo King benyttet lokalene, mens Hurtigruta nå har vært der i vel 10 år. Under disse omstendigheter er det etter lagmannsrettens oppfatning klart saklig å si opp leieforholdet med Thermo King. Selskapet har fått vente meget lenge med å ta stilling til om det har behov for lokalene. Videre er det etter lagmannsrettens mening en saklig grunn at Fosserud ønsker å ha et direkte leieforhold til det selskap som disponerer eiendommen, nemlig Hurtigruta. Lagmannsretten viser i denne forbindelse til avgjørelsen inntatt i Rt-1977-1085.

Etter dette finner lagmannsretten at oppsigelsen er saklig.

Når det gjelder rimelighetsvurderingen, vil lagmannsretten peke på at Thermo King har sittet med leieretten i svært mange år for løpende å kunne vurdere om selskapet hadde behov for lokalene i sin virksomhet. Thermo King har også i alle år krevet noe høyere leie av sine fremleietakere enn selskapet betalte til Fosserud og har hatt en økonomisk fordel i denne forbindelse. Når det gjelder Fosseruds interesse i å avslutte leieforholdet med Thermo King, finner lagmannsretten at Fosserud har et reelt behov for å kunne kommunisere direkte med den som driver virksomhet på eiendommen, nemlig Hurtigruta. Dette gjelder ved spørsmål om disponering, vedlikehold og påkostninger på eiendommen. Harald Øivind Fosserud bor selv i Østensjøveien nr 14, og det betyr da mye hvem som er nabo. Hertil kommer at leietakeren er avhengig av å kunne benytte toalett etc i huset hvor Fosserud bor. Gårdsplassene til de to eiendommer går over i hverandre, og det kan lett oppstå parkerings- og lagringsproblemer. Selv om lagmannsretten finner at Thermo King har godtgjort at selskapet har et visst behov for å disponere eiendommen, finner lagmannsretten at Fosseruds behov må være avgjørende i rimelighetsvurderingen. Thermo King må kunne klare å tilfredsstille sine behov for lokaler på andre måter. Lagmannsretten finner derfor at oppsigelsen ikke vil virke urimelig.

Etter dette er det ikke nødvendig for lagmannsretten å behandle partenes øvrige anførsler i saken. For ordens skyld bemerkes at det ligger utenfor denne sak å ta stilling til om Thermo King har forkjøpsrett til Østensjøveien 12 b etter leiekontraktens punkt 5, og hvorledes punkt 7 om utløsning nærmere er å forstå.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at oppsigelsen er gyldig og byrettens dom, domsslutningen punkt 1 stadfestes.

Spørsmålet om saksomkostninger reguleres av husleieloven §51 siste ledd, hvoretter den part som taper saken kan ilegges saksomkostninger i den utstrekning som retten finner rimelig. Thermo King har tapt saken, og avgjørelsen har ikke voldt noen tvil. Lagmannsretten finner det rimelig at selskapet erstatter Hildur Fosseruds dødsbo sakens omkostninger for lagmannsretten, idet det ikke kan sees å foreligge omstendigheter som bør føre til fritakelse for erstatningsplikten. Advokat Hermann Skard v/advokatfullmektig Kjersti P Amundsen har fremlagt omkostningsoppgave med kr 45 000 som i sin helhet utgjør salær. Lagmannsretten fastsetter omkostningene i samsvar med oppgaven. Det legges til grunn at beløpet ikke inkluderer merutgifter forbundet med to prosessfullmektiger.

Byrettens saksomkostningsavgjørelse, domsslutningens punkt 2 stadfestes.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Thermo King Norge, Oslo Kjøleservice AS til Hildur Fosseruds dødsbo 45.000 - førtifemtusen - kroner innen 2 - to - uker etter forkynnelsen av denne dom.