LB-1999-3011
| Instans: | Borgarting lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-03-10 |
| Publisert: | LB-1999-03011 |
| Stikkord: | Husleie |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Oslo byrett Nr 99-3756 A/44 - Borgarting lagmannsrett LB-1999-03011 A/01. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00520. |
| Parter: | Ankende part: Vigdis Moe (Prosessfullmektig: Advokat Christian Frick). Motpart: Ida Marie Jaquet (Prosessfullmektig: Advokat Dag Holmen). |
| Forfatter: | Lagdommer Øystein Hermansen, formann. Lagmann Hans Petter Lundgaard. Lagdommer Regine Ramm Bjerke |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §180, Lov om innløsning av jordavgifter mv (1939)6-§38 |
Saken gjelder forståelsen av en husleieavtale. Nærmere bestemt gjelder den spørsmålet om hvorvidt husleieavtalen er tidsbestemt og i motsatt fall om den subsidiære oppsigelse er gyldig eller må settes til side som usaklig eller urimelig.
Oslo byrett avsa dom i saken den 23. september 1999 med slik domsslutning:
1. Ida Marie Jaquet frifinnes.
2. Vigdis Moe dømmes til innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse å betale saksomkostninger til Ida Marie Jaquet med 35.500 - trettifemtusenfemhundre - kroner.
Dommen ble i rett tid påanket til Borgarting lagmannsrett, og motparten har tatt til gjenmæle. Ankeforhandling i saken ble avholdt den 7 mars 2000. Begge parter avgav forklaring og et vitne, ankemotpartens sønn Paul G. Jaquet avgav forklaring i telefonavhør. Dokumentasjonen fremgår ellers av rettsboken. Hva saken gjelder fremgår av byrettens dom og av det følgende. Saken står i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som den gjorde for byretten.
Den ankende part, Vigdis Moe har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Det er på det rene at Vigdis Moe ble tilbudt å leie Ida Marie Jaquets leilighet i Kirkeveien 114 D av fru Jaquets sønn Paul Jaquet som hadde fått i oppdrag av sin mor å leie ut denne. Fru Jaquet var kommet på sykehus og deretter på sykehjem og hadde ikke økonomi til å la leiligheten stå tom.
Vigdis Moe trengte et sted å bo fordi hennes tidligere leiekontrakt i Rosenborggaten løp ut omtrent på denne tiden. Hun ble derfor glad da hun fikk høre om muligheten for å leie denne leiligheten. Paul Jaquet var en bekjent av henne. Hun var imidlertid ikke interessert i noe kortvarig leieforhold. Når hun derfor fikk tilbud om en et års leiekontrakt var dette bare interessant fordi hun samtidig fikk opsjon på å forlenge kontrakten videre.
Selve kontrakten var det Paul Jaquet som utformet. Hun skrev bare under på det som ble forelagt henne. Hun var også fornøyd med leien. 5000,- kroner var mer enn det hun tidligere hadde betalt, men ikke urimelig hensett til leilighetens størrelse og stand og beliggenhet.
Hun regnet med å ha etablert et varig leieforhold og ble bestyrtet da eiendomsmegler Mona Gulbrandsen ringte for å avtale visning. Hun hadde fått beskjed om at leiligheten skulle selges. Vigdis Moe motsatte seg bestemt visning og tok med en gang kontakt med Paul Jaquet som heller ikke hadde hørt noe om dette.
Som begrunnelse for at leiligheten skulle selges hadde fru Jaquet først opplyst at hun skulle flytte til Syden. Senere fikk Vigdis Moe opplyst at årsaken til salget var at fru Jaquet mistrivdes sterkt på de pleiehjem hvor hun var gitt plass og derfor ville frigjøre midler for å leie seg inn på et privat sykehjem.
Etter Vigdis Moes oppfatning var dette en helt urealistisk plan. Fru Jaquet er pleietrengende i en slik grad at hun ikke vil kunne få plass i en privat institusjon. For å få plass i et privat alders- eller sykehjem må hun være selvhjulpen i større utstrekning enn det hun er. Den ankende part har provosert ankemotparten om å fremlegge opplysninger som viser at hennes helsetilstand er slik at hun ville få plass i et privat sykehjem, men det har ikke motparten kunnet eller villet gjøre.
Vigdis Moe mener at kontrakten er utformet slik at hun har rett til fornyelse hvert år. Uten en slik rett ville hun ikke ha gått inn på kontrakten. En opsjon gir henne rett til å kreve leieforholdet forlenget når hun sier fra i tide, og det er ingen begrensninger i hennes opsjon. Det er uansett motparten som gjennom sin fullmektig har utformet kontrakten, og eventuelle uklarheter må gå utover henne. Det vises til Rt-1972-1032. Når byretten begrenser opsjonen til å utelukkende å gjelde i tilfelle av fortsatt utleie, er dette så vel i strid med kontraktens ordlyd som med den vanlige forståelse av begrepet opsjon.
Skulle utleier komme seg ut av leieavtalen måtte hun gå til vanlig oppsigelse, og da selvsagt med de vanlige krav etter husleieloven §38. Oppsigelsen måtte være saklig begrunnet og ikke virke urimelig. Den ankende part mener at oppsigelsen vil virke urimelig overfor Vigdis Moe. Hun har bodd i strøket siden hun flyttet til Oslo for 22 år siden og har to barn i nærheten og et barnebarn. Hun er enke og lever av sin enkepensjon. Hennes datter som er syk og mor til hennes barnebarn, trenger å ha henne i nærheten. Dersom utleier mener at Vigdis Moe bor for billig, må hun på vanlig måte si opp leiekontrakten med henblikk på å få leien regulert. Det er ikke bestridt at leien kunne ha vært høyere, men særlig mer hr hun ikke råd til å betale. Endelig bemerkes at Ida Marie Jaquets planer om å få plass på et privat sykehjem er svært urealistiske. Dette må også hensyntas ved den totalvurdering som må gjøres etter husleieloven §38.
Den ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Oppsigelsen kjennes ugyldig.
2. Vigdis Moe tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.
Ankemotparten, Ida Marie Jaquet har for lagmannsretten gjort gjeldende at byretten har truffet riktig både når det gjelder begrunnelse og resultat. Den eneste måte kontrakten kan forstås på, er slik byretten har forstått den. Det innebærer at opsjonen må forstås med den begrensning at den bare kunne gjøres gjeldende dersom Ida Marie Jaquet skulle leie ut videre. Paul Jaquet som var fullmektig for sin mor da kontrakten ble skrevet, har senere nærmest opptrådt som partsrepresentant for motparten. Han hadde imidlertid også da han avgav forklaring som vitne for lagmannsretten problemer med logikken når det gjaldt spørsmålet om hva som skulle skje med leieretten til Vigdis Moe for det tilfellet at fru Jaquet skulle falle bort eller bli umyndiggjort. I så fall var det, sa han, arvingene eller eventuelt vergen som skulle bestemme. Det må jo innebære at det ikke var Vigdis Moe som hadde bestemmelsesretten slik som det legges opp til fra den ankende part.
Det er klart at Vigdis Moe helst ville ha en langvarig leiekontrakt, men hun har fått det beste hun kunne oppnå, en opsjon på fortsatt leie i tilfelle leiligheten fortsatt skulle leies ut, og en rimelig leie i et godt strøk, så lenge det varer. Hennes ønske om langtidsleie har ikke kommet til uttrykk i kontrakten. Det synes på det rene etter parts - og vitneforklaringene, at ingen av partene hadde spesiell forståelse av hva ordet «opsjon» innebar, og da må man som byretten legge til grunn det som gir en best indre logisk sammenheng, også basert på det som måtte ha vært partenes subjektive forståelse på kontraktstiden.
Etter ankemotpartens mening er dommen i Rt-1972-1032 uten betydning i denne saken. Den gjaldt helt andre forhold.
Når det gjelder den ankende parts subsidiære anførsel; at oppsigelsen må settes til side som urimelig, mener ankemotparten at ankemotpartens interesse i å få frigjort leiligheten må gå foran Vigdis Moes interesse i å bli boende. Moe er alene og har både økonomiske og praktiske muligheter til å skaffe seg annen leilighet. Hun har ikke en beskyttelsesverdig interesse i å bli boende til en så lav leie lenger enn hun allerede har gjort.
Leiligheten vil kunne utbringe minst 1.5 mill kroner på det åpne marked. Hun har ikke annen formue enn leiligheten. Dette er midler som fru Jaquet har god bruk for i sin situasjon. Hun mistrives der hun er blitt plassert og vil kunne bruke disse midlene til å få et bedre liv, hva enten hun velger et privat aldershjem eller innretter seg på annen måte.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
Prinsipalt:
1: Byrettens dom stadfestes.
2: Vigdis Moe erstatter Ida Marie Jaquet hennes sakskostnader for lagmannsretten.
Subsidiært:
1: Oppsigelsen av Vigdis Moe kjennes gyldig.
2: Vigdis Moe erstatter Ida Marie Jaquet hennes sakskostnader for byretten med kr 35.500 med tillegg av 12% rente p.a. fra 12.10.99 til betaling skjer, og for lagmannsretten.
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som byretten og kan i det alt vesentlige tiltre byrettens bemerkninger.
På samme måte som byretten finner lagmannsretten det klart at ingen av partene hadde noen klar formening om hva det innebar at leieren i dette tilfellet fikk en «opsjon» på fortsatt leie utover den avtalte lengstetid på ett år etter leiekontraktens §5. Bestemmelsen ble utformet av Paul Jaquet, og det må være klart at han i denne sammenheng representerte sin mor, utleieren. En eventuell uklarhet om kontraktsforståelsen bør derfor normalt gå utover henne. På den annen side bør kontraktsbestemmelsene sett i sammenheng gi fornuftig mening sett på bakgrunn av begge parters interesser på kontraktstidspunktet. Vigdis Moe kunne når som helst komme ut av kontrakten med tre måneders varsel. Det følger av bestemmelsen i kontraktens §5 hvoretter kontrakten kunne sies opp med tre måneders varsel. Når kontrakten likevel var tidsbestemt med utløp uten oppsigelse den 20 april 1999, må dette forstås slik at hun hadde rett til å leie til dette tidspunkt.
I samme bestemmelse gis hun «Opsjon på ny leieavtale». Sett i den sammenheng dette står, finner lagmannsretten at dette bare kan ha den mening at hun skal ha fortrinnsrett dersom utleier etter dette første året fortsatt akter å leie ut. På det tidspunkt da leiekontrakten ble underskrevet var det ikke klart hvorvidt fru Jaquet ville ha mulighet for å flytte tilbake til leiligheten etter nødvendig rekonvalesens, og i alle fall må det være på det rene, også etter Paul Jaquets vitneforklaring for lagmannsretten, at heller ikke han kan ha forestilt seg at Vigdis Moe skulle ha noen absolutt rett til å bli boende dersom det skulle være slik at Ida Marie Jaquet falt bort eller ikke lenger kunne vareta sine egne interesser. Lagmannsretten er derfor enig med byretten i at den eneste fornuftige og rimelige forståelse av kontrakten var at opsjonen bare gjaldt dersom det skulle være aktuelt med fortsatt utleie etter det første året.
Lagmannsretten behøver ikke ta standpunkt til om en eventuell fortsatt leierett ville ha vært oppsigelig eller eventuelt skulle fornyes for ett år om gangen på samme vilkår, jf. Rt-1959-276.
Etter dette gis ankemotparten medhold i sin prinsipale påstand. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Etter det resultat lagmannsretten har kommet frem til tar ikke lagmannsretten standpunkt til det subsidiære spørsmål om hvorvidt oppsigelsen er tilfredsstillende saklig begrunnet og ikke vil virke urimelig.
Anken har vært forgjeves. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger forhold som tilsier at hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd ikke skal komme til anvendelse. Vigdis Moe må derfor erstatte motpartens saksomkostninger, også for lagmannsretten. Disse settes i samsvar med ankemotpartens omkostningsoppgave som den ankende part ikke har hatt bemerkninger til, til kr 22.000, som i sin helhet er salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Vigdis Moe betaler til Ida Marie Jaquet 22.000 - tjuetotusen - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.