LB-2000-1234

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-02-05
Publisert:	LB-2000-01234
Stikkord:	Erstatning
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr 98-6642 A/70 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-01234 A/02 og LB-2000-01235 A/02.
Parter:	Ankesak LB-2000-01234 A/02: Ankende part: Sjödalshus AB (Prosessfullmektig: Advokat Hans Chr. Steenstrup). Motparter: 1. Stein Tennebø og Elisabeth Ajer 2. Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien 3. Mikkel og Karin Berg (Prosessfullmektig: Advokat Kaare P. Sverdrup). Ankesak LB-2000-01235 A/02 Ankende parter: Mikkel og Karin Berg (Prosessfullmektig: Advokat Kaare P. Sverdrup). Motpart: Sjödalshus AB (Prosessfullmektig: Advokat Hans Chr. Steenstrup)
Forfatter:	Lagdommer Sissel Rydman Langseth, formann. Lagdommer Erik Chr. Stoltz. Kst. lagdommer Hedda Remen
Lovhenvisninger:	Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §213, §375, §68, Avtaleloven (1918) §10, §32, §36, Forsinkelsesrenteloven (1976) §3, Kjøpsloven (1988) §26, Agenturloven (1992) §19, Bustadsoppføringslova (1997) §12

Saken gjelder krav om erstatning mot en ferdighusprodusent for tap påført huskjøperne av produsentens agent.

Sjödalshus AB er en svensk produsent av ferdighus, etablert i 1964. Produktene selges i Sverige, Norge, Tyskland og Østerrike. Virksomheten i Norge har - med et opphold i årene 1989-94 - vart fra 1984. Sjödalshus AB har ikke hatt avdelingskontor eller filial i Norge, men har solgt sine produkter gjennom agenter. Selskapet har delvis levert nøkkelferdige hus, men har i stor utstrekning begrenset seg til å selge selve ferdighuselementene, slik at kjøperen måtte engasjere andre til å oppføre huset.

Sjödalshus AB eies i dag av Västergyllen AB. Før salget skjedde i 1998, var selskapet eid av Sigvard Larsson, som også var daglig leder. Det er opplyst at Sjödalshus AB i Larssons eiertid hadde økonomiske problemer, og oppnådde en akkord på 30 % i 1996. I dag har firmaet vel 100 ansatte, etter at det ble foretatt en viss nedbemanning i forbindelse med akkorden. I inneværende år produserer firmaet 280 hus, hvorav ca 60 til det norske marked.

Elisabeth Ajer og Stein Tennebø, Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien og Mikkel og Karin Berg kom i 1995-96 uavhengig av hverandre i kontakt med Sjödalshus ABs agent Kåre Eriksen. De hadde byggeklare tomter, hvor de ønsket å oppføre ferdighus. Alle innhentet informasjon om produkter fra ulike leverandører, men valgte til slutt hus fra Sjödalshus AB, bl.a. fordi Eriksen oppga at byggetiden for hus fra Sjödalshus AB var bare 3 1/2 måned. Det må legges til grunn at Eriksen forut for inngåelse av skriftlig kontrakt ga kjøperne inntrykk av at de kjøpte en «pakke» av Sjödalshus AB, som også omfattet oppføring av ferdighuset. Det skriftlige tilbudet som Eriksen sendte hver av kjøperne på Sjödalshus ABs brevark, omfattet således grunnmur og ferdig oppsatt hus. Etter at kjøperne hadde akseptert tilbudet muntlig, ble de imidlertid presentert for en skriftlig kontrakt bestående av to deler på separate ark: En standardavtale med Sjödalshus AB, betegnet som «Kjøpeavtale. Kjøp av monteringsferdig husmaterialer», samt en «Kontrakt om husleveranse» mellom de enkelte kjøpere og «Kåre Eriksen som entreprenør». I den del av kontrakten hvor Eriksen var angitt som part, inngikk bl.a. følgende passus:

Arbeidet utføres for kr. ...

Av dette beløpet skal Sjödalshus AB ha utbetalt kr. ... som sin del av leveransen i h.h.t. egen kontrakt. I disse summer inngår 23 % MVA.

I den utstrekning kjøperne ba om en begrunnelse for oppdelingen av kontrakten, ble fremgangsmåten forklart av Eriksen med at det var praktisk å skille ut det beløp som gjaldt materialleveransen, som skulle innbetales til Forenede Økonomer AS pga reglene om merverdiavgift. Kjøperne slo seg til ro med denne begrunnelsen og undertegnet kontraktene.

Etter kontraktsinngåelse mottok Tennebø og Ajer - sammen med ordrebekreftelsen - et standardbrev fra Sjödalshus AB med følgende ordlyd:

Vi tackar för Din beställning.

Du har från Sjödalshus AB köpt en husbyggsats, vars innehåll framgår av bifogade bekräftelse, med tillhörande Allmänna Leveransbestämmelser.

För att färdigställa huset fordras även entreprenadarbeten. De köper Du antingen av en entreprenör, så kallad generalentreprenad, eller av flera olika, så kallad delad entreprenad.

Delad entreprenad innbär att Du gör en viss arbetsinsats och den ger Dej därför störst möjlighet att sänka kostnaden.

Hjälp med att skaffa lämpliga entreprenörer får Du av vår försäljare. Tecknar du avtal med anvisade entreprenörer erhåller Du även det 10-åriga konsumentskyddet från Sjödalshus AB på entreprenaden.

Det er omtvistet om Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien og Mikkel og Karin Berg mottok standardbrevet.

Under oppføringen av husene oppsto det store problemer, dels fordi Eriksen manglet fagkunnskap, dels fordi han hadde økonomiske problemer og derfor ikke kunne gjøre opp med sine underentreprenører. Eriksen har i lang tid vært insolvent, og opplyste som vitne under ankeforhandlingen at han fortsatt er betalingsudyktig. Kjøperne har derfor ansett det umulig å oppnå erstatning hos ham for tap som følge av forsinkelser og mangler.

I 1998 kom en rekke kjøpere av hus fra Sjödalshus AB, kjøpt gjennom og oppført av Kåre Eriksen, i kontakt med hverandre. Fem av kjøperne, blant dem ankemotpartene, gikk ved stevning av 3. august 1998 til Oslo byrett til søksmål mot Sjödalshus AB med krav om erstatning. For to saksøkeres vedkommende ble saken avvist ved byrettens kjennelse av 18. november 1998, idet byretten fant at Oslo byrett ikke var rett verneting for deres søksmål. Sjödalshus ABs anførsel om at vilkårene for kumulasjon med hjemmel i tvistemålsloven §68 av saksøkernes søksmål ikke var oppfylt, ble ikke tatt til følge av byretten.

Oslo byrett avsa 17. desember 1999 dom i saken med slik domsslutning:

1. Sjödalshus AB betaler kr 524.615.- -femhundreogtjuefiretusensekshundreogfemten 0/00- med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente fra 3.9.98 til betaling skjer til Elisabeth Ajer og Stein Tennebø.

2. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger til Elisabeth Ajer og Stein Tennebø med kr 66.364.- -sekstisekstusentrehundreogsekstifire 0/00- med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente fra forkynnelsen av dommen til betaling finner sted.

3. Sjödalshus AB betaler kr 194.120.- -etthundreognittifiretusenetthundreogtjue 0/00- med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente fra 3.9.98 til betaling skjer til Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien.

4. Sjödalshus AB frigir sperre til fordel for Sjödalshus på Ellen-Karine Tøien og Ole-Jørgen Karlsens bankkonto nr. - - - - - - - - - - - i Bolig- og Næringsbanken ASA.

5. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger til Ellen-Karine Tøien og Ole-Jørgen Karlsen med kr 56 363.- -femtisekstusentrehundreogsekstitre 0/00- med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente fra forkynnelsen av dommen til betaling finner sted.

6. Sjödalshus AB betaler kr 295 000.- -tohundreognittifemtusen 0/00- med tillegg av 12 -tolv- prosent årlig rente fra 3.9.98 til betaling skjer til Mikkel og Karin Berg.

7. Sjödalshus AB frigir sperre til fordel for Sjödalshus på Mikkel og Karin Bergs bankkonto nr. - - - - - - - - - - - i Finansbanken ASA.

8. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger med kr 66 363.- -sekstisekstusentrehundreogsekstitre 0/00- med tillegg av 12 -tolv prosent årlig rente fra forkynnelsen av dommen til betaling finner sted.

Sjödalshus AB har i rett tid påanket byrettens dom til Borgarting lagmannsrett. Mikkel og Karin Berg har erklært aksessorisk motanke med hensyn til erstatningens omfang.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 5. - 8. desember 2000. Stein Tennebø, Elisabeth Ajer, Ole-Jørgen Karlsen og Mikkel Berg møtte og avga partsforklaring. Sjödalshus AB var representert ved sin prosessfullmektig. Det ble avhørt 4 vitner, blant dem den kvalitetsansvarlige i Sjödalshus AB, Bengt Carlsson, som fulgte ankeforhandlingen med hjemmel i tvistemålsloven §213 annet ledd. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.

Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

Den ankende part, Sjödalshus AB, har i det vesentlige anført:

Sjödalshus AB har ikke rettslig ansvar overfor kjøperne for tap påført dem ved kontrakten med Eriksen, hverken på kontraktsmessig eller erstatningsmessig grunnlag.

Det er ingen tvil om at de inngåtte avtaler må tolkes slik at kjøperne har kjøpt monteringsferdige materialer av Sjödalshus AB og samtidig overlatt oppføringen av huset til Eriksen «som entreprenør». Det foreligger heller ikke noe annet særskilt grunnlag for at Sjödalshus AB skal bli forpliktet ut over avtalen om levering av ferdighuselementer.

Tennebø og Ajer hadde forut for avtaleinngåelsen kontakt med Sjödalshus AB, men bare med Sjödalshus ABs arkitekt. Sjödalshus AB foretok seg ikke noe på dette stadiet som utvider ansvaret. Etter avtaleinngåelsen sendte Sjödalshus AB kjøperne et standardbrev som isolert sett indikerer at Sjödalshus AB ikke la seg opp i entrepriseforholdet, jf annet avsnitt i brevet. «Konsumentskyddet» forutsetter at Sjödalshus AB har anvist kjøperne en bestemt entreprenør, noe som ikke har skjedd i dette tilfelle.

Sjödalshus AB reagerte umiddelbart på den forståelse av kontraktsforholdet som kom til uttrykk i OPAK-rapporten av 26. september 1996.

Uansett har Tennebø og Ajer senere inngått avtale med Sjödalshus AB om sluttoppgjør, som må avskjære ytterligere krav fra deres side. Avtalemessig ansvar ble for øvrig først påberopt etter to år.

Det bestrides at standardbrevet ble sendt til Karlsen/Tøien og Berg.

Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien hadde ingen direkte kontakt med Sjödalshus AB før avtaleinngåelsen 3. juni 1996. I det første reklamasjonsbrevet til Sjödalshus AB av 30. januar 1997 har de formulert seg i samsvar med at det var to kontraktsmotparter, jf formuleringer som «feil og mangler ved Deres leveranse» og Eriksens mislighold av «forpliktelser overfor de fleste av sine underleverandører». Inntil umiddelbart før innflytting må Karlsen og Tøien ha ment at Eriksen var den kontraktsansvarlige.

Eriksens brev til Karin og Mikkel Berg av 20. september 1996 viser at kontrakten var gjennomgått med Mikkel Berg og hans medhjelper Lars Greina i god tid før den skriftlige avtaleinngåelsen. I brev til Sjödalshus AB av 26. juni 1997 gir Berg uttrykk for at Sjödalshus AB hefter for Eriksen, men dette ble ikke akseptert av Sjödalshus AB. På denne tiden kom Sjödalshus AB sterkere inn i kontraktsforholdet ved å overta snekkerarbeidet. Spørsmålet er imidlertid hvorfor Sjödalshus AB skulle overta snekkerarbeidet hvis Sjödalshus AB allerede var ansvarlig for hele entreprisen. Det anføres at endringsavtalen Berg inngikk med Sjödalshus AB, bekrefter den opprinnelige ansvarsfordelingen. Etter at endringsavtalen var inngått, ble ansvarsspørsmålet ikke tatt opp igjen.

Etter dette må det konkluderes med at anførselen om direkte ansvar for Sjödalshus AB er dukket opp i ettertid. Kjøperne har vært lemfeldige ved kontraktsinngåelsen, til tross for at iallfall Tennebø og Karlsen stilte spørsmål om hvorfor det var to kontrakter, og dermed var klar over dette.

Selv om Sjödalshus AB var den profesjonelle part i avtaleforholdet, kan ikke denne omstendighet gi grunnlag for å utvide Sjödalshus ABs kontraktsforpliktelser. Alle de aktuelle kjøperne var fullt kompetente til å forstå konsekvensene av avtaleinngåelsen. Det var åpenbart ingen forutsetning for kjøperne som kan anses synbar for Sjödalshus AB at Sjödalshus AB skulle ha totalansvaret. Det vises til at Sjödalshus AB selv ikke hadde kontakt med kjøperne, og at Sjödalshus ABs egne kontraktsforpliktelser var klare.

Heller ikke Sjödalshus ABs forhold til Eriksen kan føre til et annet resultat. Markedsføringen var helt vanlig. Hvis den anses for å skape uklarhet, blir det umulig å anvende agenter. Det vises til at brevarkene klart anga at Eriksen var agent. En agent må nødvendigvis utstyres med markedsføringsmateriale for å kunne fylle sin oppgave.

Agentavtalen mellom Eriksen og Sjödalshus AB er i samsvar med agenturloven. Eriksen hadde ingen særskilt fullmakt til å binde Sjödalshus AB. Det er dessuten inntatt i avtalene mellom kjøperne og Sjödalshus AB at hovedmannens godkjennelse var nødvendig. Sjödalshus AB hadde ingen reklamasjonsplikt overfor kjøperne etter agenturloven §19, siden Eriksen hadde inngått entreprenøravtalene for seg selv, ikke for Sjödalshus AB.

Eriksen hadde heller ikke stillingsfullmakt i henhold til avtaleloven §10 annet ledd. Også denne bestemmelse forutsetter at avtalen inngås på hovedmannens vegne.

Avtalesensur i medhold av avtaleloven §36 er ikke aktuelt. Denne bestemmelse gir hjemmel for sensur av avtalens innhold, ikke av partsforholdet.

Det er heller ikke grunnlag for culpaansvar. Dette spørsmålet må vurderes individuelt for hver enkelt kjøper.

Et culpaansvar kan tenkes basert på uaktsomhet på kontraktsinngåelsestidspunktet eller på at Sjödalshus AB har forsømt en senere inntrådt handlingsplikt.

Hverken organiseringen av Sjödalshus ABs virksomhet i Norge, markedsføringen overfor kundene eller valget og oppfølgingen av Eriksen som selskapets agent var kritikkverdig. Ad oppfølgingen anføres at Sjödalshus AB først i september 1996 ble klar over at Eriksen hadde inngått entreprenøravtale med Tennebø og Ajer. På dette tidspunkt var Karlsen/Tøiens avtale inngått og Bergs nær forestående. Hvis Sjödalshus AB hadde grepet inn i disse avtaleforholdene uten at avtalene var misligholdt, kunne Sjödalshus AB ha blitt erstatningsansvarlig overfor Eriksen.

Det oppsto heller ingen handleplikt senere. Problemer i forbindelse med Tennebø/Ajers byggeprosjekt fikk Sjödalshus AB første gang kjennskap til i forbindelse med OPAKs befaring av bygget 4. september 1996. I følge OPAKs rapport ville utbedringer og fullføring av arbeidene beløpe seg til ca 50.000 kroner inklusive merverdiavgift. Det bestrides at dette var feilskrift for 500.000 kroner og vises til at beløpet ikke ble forsøkt rettet før under hovedforhandlingen i byretten, samt at den senere OPAK-rapport av 23. desember 1996 opplyser at entreprenøren har utbedret det alt vesentlige av de mangler som ble ført opp i september. I mellomtiden hadde lite skjedd, slik at det vanskelig kan tenkes at det vesentlige av mangler for 500.000 kroner kan ha blitt utbedret.

Uansett gjaldt manglene det håndverksmessige. Det var ikke tegn til betalingsvansker hos Eriksen. På det tidspunkt var bygget på det nærmeste ferdig, slik at tapene alt var oppstått.

Først ved mottakelsen av brevet av 30. januar 1997 fra Ellen-Karine Tøien og Ole-Jørgen Karlsen ble Sjödalshus AB klar over at Eriksen hadde betalingsproblemer. På dette tidspunkt var deres hus på det nærmeste ferdig, slik at deres tap alt var oppstått.

For Bergs vedkommende var arbeidene i liten grad utført da Sjödalshus AB fikk kjennskap til Eriksens betalingsproblemer. En eventuell handlingsplikt for Sjödalshus AB måtte imidlertid være begrenset til en varslingsplikt overfor Berg om mistanke om betalingsproblemer. Men en slik varslingsplikt forutsetter at Sjödalshus AB kjente til at Eriksen var Bergs entreprenør. Dette visste ikke Sjödalshus AB.

Selv om Sjödalshus AB hadde varslet Karin og Mikkel Berg, ville prosjektet ha blitt dyrere for dem enn forutsatt. De ville i så fall formodentlig ha hevet avtalen med Eriksen på grunn av antesipert mislighold. Det er tvilsomt om det var grunnlag for slik hevning. Også skifte av entreprenør ville ha ført til meromkostninger.

Sjödalshus AB hadde ikke under noen omstendighet plikt til å overta entreprenøravtalen med Berg.

Dommene i Rt-1979-81 og Rt-1982-1357 er ikke relevante for saken. Sjödalshus AB har ikke benyttet Eriksen til oppfyllelse av sin forpliktelse. Videre dreier det seg i 1979-saken om tilvirkningskjøp, mens Rt-1982-1357 gjelder oppføring av bygg.

Den hevning Berg erklærte ved brev av 30. desember 1997 til Sjödalshus AB, reguleres av kjøpsloven §26. Sjödalshus ABs levering var ikke vesentlig forsinket. Dette er heller ikke anført av Berg. Men selv om leveringen hadde vært forsinket, hadde ikke Berg hevningsrett fordi det dreide seg om tilvirkningskjøp. Sjödalshus AB hadde dermed krav på restbeløpet etter kontrakten på 280.000 kroner. Iallfall må det her foretas en motregning i Bergs eventuelle erstatningskrav.

Byretten har ikke vurdert spørsmålet om årsakssammenheng, d.v.s. når Sjödalshus ABs eventuelle uaktsomme forhold foreligger og hvilket tap som er oppstått etter dette tidspunkt.

For Tennebø og Ajer er bare en liten del av tapet oppstått etter at den eventuelle uaktsomhet ble utvist, mens forholdet ligger noe annerledes an for Karlsen/Tøien og Berg.

De skadelidte har selv utvist uaktsomhet ved å innlate seg på kontraktene med Eriksen og ved å betale forskuddsvis utover det som følger av kontraktene.

Dersom retten kommer til at Sjödalshus AB er erstatningsansvarlig, aksepteres følgende erstatningsbeløp: For Tennebø og Ajer 305.000 kroner, for Karlsen og Tøien 71.116 kroner og for Mikkel og Karin Berg 89.042 kroner.

Sjödalshus AB har nedlagt slik påstand:

Hovedanken

1. Sjödalshus AB frifinnes.

2. Stein Tennebø, Elisabeth Ajer, Ole-Jørgen Karlsen, Ellen-Karine Tøien, Mikkel A. Berg og Karin U. S. Berg tilpliktes in solidum å betale til Sjödalshus AB sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12 % renter p. a. fra forfallstidspunkt til betaling finner sted.

Motanken

1. Oslo byretts dom stadfestes.

2. Mikkel A. Berg og Karin U. S. Berg tilpliktes in solidum å betale til Sjödalshus AB sakens omkostninger med tillegg av 12 % renter p. a. fra forfallstidspunkt til betaling finner sted.

Ankemotpartene, Stein Tennebø, Elisabeth Ajer, Ole-Jørgen Karlsen, Ellen-Karine Tøien, Mikkel A. Berg og Karin U. S. Berg, har i det vesentlige anført:

Sjödalshus AB er ansvarlig for kjøpernes tap på kontraktsgrunnlag. Forut for kontraktsinngåelsen måtte kundene oppfatte situasjonen slik at Eriksen hadde mer omfattende fullmakter enn det som følger av agenturloven. Agentavtalen var ukjent for kundene. I forhandlingsfasen var det en klar forutsetning for alle kjøperne at man fikk en «totalpakke» fra Sjödalshus AB. Som følge av et finurlig opplegg endte de likevel med å få Eriksen som hovedkontraktsmotpart, uten å være klar over dette. Ingen av kjøperne ville på fritt grunnlag ha valgt Eriksen som entreprenør. Når han ble part i kontraktene, var det utelukkende på grunn av hans tilknytning til Sjödalshus AB.

Bindende avtale ble inngått ved kundenes muntlige aksept av tilbudet fra Eriksen, som ikke gir noen antydning om at andre enn Sjödalshus AB og kjøperne er part i avtaleforholdet. Senere ble avtalen formalisert med et annet innhold. En tolkning av avtalen må skje på grunnlag av det totale avtalematerialet. Selv om ordlyden i de skriftlige avtalene gjør Eriksen til hovedmann, må det legges vekt på at avtalene inngås samtidig og har en nær indre sammenheng. De gjelder i forhold til forbrukere, og Sjödalshus AB som profesjonell part burde derfor ha formulert kontraktene tydeligere. Sjödalshus AB har ikke i sin markedsføring tatt noe forbehold om å være ren materialleverandør eller på annen måte begrenset sitt ansvar.

Oppdelingen i to kontrakter innebærer en ansvarsfraskrivelse fra Sjödalshus ABs side. Kundene gis inntrykk av et uproblematisk forhold som kan forklares med regler om merverdiavgift og lignende. Hvis kundene hadde oppfattet at Sjödalshus AB var uten ansvar for Eriksen, ville de selvsagt ha sjekket ham nærmere. Det dreier seg om omfattende forpliktelser over lang tid, som det vanligvis blir stilt sikkerhet for, jf NS 3402 punkt 5.1 og nå lov om bustadoppføring §12. Eriksen ville ikke ha greid å stille slik sikkerhet. Nærmere undersøkelser ville også ha vist at Eriksen var uten faglige kvalifikasjoner til å utføre entreprenørarbeid.

Sjödalshus ABs opptreden er i strid med de krav som stilles til aktsomhet og lojalitet i kontraktsforhold. Kundene kan ikke bebreides for ikke å ha forstått at Eriksen var deres kontraktsmotpart. Det vises til at ingen av Sjödalshus ABs kunder oppfattet dette. Den som først gjennomskuet ansvarsfordelingen var Brynjolf Wesenbergs arkitekt, som i oktober 1997 stilte som betingelse for samarbeid med Sjödalshus AB og Eriksen at Sjödalshus AB garanterte for Eriksen.

En tolkning av avtalematerialet må føre til at Sjödalshus AB anses ansvarlig etter kontraktene.

De samme momenter anføres for en tilsidesettelse av partsforholdet i avtalene med hjemmel i avtalelovens §36. Vurderingen etter avtalelovens §36 må ta utgangspunkt i de reelle konsekvenser av formuleringene i avtalene. Det må legges til grunn at Sjödalshus AB hele tiden visste at Eriksen opptrådte som entreprenør.

Ansvar for Sjödalshus AB kan også bygges på at Sjödalshus AB har avgitt garanti for Eriksens arbeid. Det vises til bestillingsbekreftelsen som iallfall Tennebø og Ajer mottok. Det må legges til grunn at også Karlsen/Tøien og Berg mottok brevet, idet det var et standardbrev som må forutsettes å være sendt til alle kjøpere. Eriksen må ut fra brevet anses som en anvist entreprenør. Formuleringene i brevet viser for øvrig at Sjödalshus AB ikke bare leverer materialer, men også opererer med anviste entreprenører. Hvis det skyldes en feil at brevet ble sendt, er dette etter avtalelovens §32 uten betydning. Det har heller ikke betydning at brevet først ble mottatt etter avtaleinngåelsen. Det avgjørende er at brevet kom før byggearbeidet ble igangsatt.

Selv om brevet ikke var blitt sendt, måtte det samme ansvaret følge av alminnelige rettssetninger. Det vises til Krüger: Norsk kontraktsrett side 266. Gjennom Sjödalshus ABs markedsføring ble kjøperne i denne saken presentert for Eriksen som en anbefalt entreprenør.

Uansett er Sjödalshus AB ansvarlig på culpagrunnlag. Det er ikke avgjørende om man bygger på ansvar i eller utenfor kontrakt. Samtlige erstatningsrettslige grunnvilkår er oppfylt. Aktsomhetsnormen må ta utgangspunkt i hva som anses faglig uforsvarlig, i strid med hva man må kunne vente i bransjen. Om aktsomhetsnormen er overtrådt, må vurderes særskilt for hver kjøper. Tapene ville ikke ha oppstått hvis ikke Sjödalshus AB hadde benyttet en ukvalifisert entreprenør.

Sjödalshus AB kjente til at Eriksen var entreprenør for Tennebø og Ajer, til tross for at han var faglig ukvalifisert, også til å være byggeleder og rådgiver, noe som ligger implisitt i det oppfølgingsansvar han hadde på Sjödalshus ABs vegne. Han «leide» ansvarsrett fra kvalifiserte håndverkere. Selv om dette ikke har noen direkte konsekvens for det privatrettslige ansvaret, innebærer det en omgåelse av reglene. Sjödalshus AB kan heller ikke ha sjekket hans administrative kvalifikasjoner eller hans økonomiske forutsetninger for å påta seg entreprenøroppdrag.

Byggearbeidene startet ca desember 1995. Vinteren 1996 deltok Carlsson i byggemøter om problemer som var oppstått. Dersom Sjödalshus AB ikke hadde vært klar over situasjonen før, måtte man iallfall ha blitt det da. Sjödalshus AB tok initiativ til OPAK-befaring i september samme år. Rapporten viser klart at Eriksen var ukvalifisert. Det beror på feilskrift når omkostningene ved utbedring og fullføring er anslått til 50.000 kroner. Det er klart ut fra sammenhengen at det riktige beløpet skal være 500.000 kroner.

Når Tennebø og Ajer til tross for de oppståtte problemer fortsatte å bruke Eriksen som entreprenør, var det i tillit til at Sjödalshus AB ville oppfylle kontraktsforpliktelsene.

Karlsen og Tøien undertegnet kontraktene 3. juni 1996, d.v.s. etter at Sjödalshus AB var kjent med mangler ved entreprenørarbeidet hos Tennebø og Ajer. Omtrent samtidig med at byggearbeidet hos Karlsen/Tøien startet i oktober 1996, snakket Eriksen med Sjödalshus AB om sine økonomiske problemer. Hvis Sjödalshus AB hadde grepet inn på dette tidspunkt, ville ikke byggearbeidet ha blitt påbegynt med Eriksen som entreprenør. Det ville ikke nødvendigvis ha medført store ekstraomkostninger å engasjere en annen entreprenør.

Da Karlsen og Tøien reklamerte overfor Sjödalshus AB, ble ikke brevene besvart eller klagene fulgt opp på annen måte.

Da Mikkel og Karin Berg inngikk skriftlig kontrakt i september 1996, hadde Sjödalshus AB klare indikasjoner på Eriksens problemer. Oppstart på byggeplassen skjedde først 4. april 1997. Da kjente Sjödalshus AB til Eriksens sviktende økonomi som påvirket gjennomføringen av byggeprosjektene. Også Berg kunne dermed ha unngått å påbegynne byggearbeidet med Eriksen som entreprenør og unngått å betale til Eriksen, dersom Sjödalshus AB hadde orientert ham.

Kjøpsloven §26 gjelder forsinkelse, og er dermed ikke så relevant ved vurderingen av om Berg hadde hevningsrett. Avgjørende er alminnelige obligasjonsrettslige regler, som NS 3402 punkt 16 må anses å gi uttrykk for. Etter disse bestemmelser kan byggherren heve kontrakten dersom leverandøren gjør seg skyldig i vesentlig mislighold av kontraktsforpliktelser. Kontraktsbruddet består i dette tilfellet i tilbakeholdelse av relevant informasjon i forbindelse med avtaleinngåelsen, d.v.s. brudd på sentrale lojalitetsforpliktelser. Senere unnlot Sjödalshus AB å klargjøre ansvarsspørsmålene. Bl. a. var det forvirrende at det på byggemøte 28. oktober 1997 ble besluttet at Bengt Carlsson skulle vurdere å frata Eriksen oppfølgingsansvaret. Oppfyllelsen fra Sjödalshus ABs side var dessuten forsinket, men det er uklart hvor stor del av forsinkelsen som skyldtes at rørleggeren og elektrikeren uteble.

Også Bergs behov for avklaring av familiens uklare bosituasjon må hensyntas ved den totalvurdering som må foretas av om Berg hadde rett til å heve.

Kjøpernes forskuddsbetalinger kan etter omstendighetene ikke avskjære eller redusere Sjödalshus ABs ansvar.

Partene var under hovedforhandlingen i byretten enige om omfanget av et eventuelt erstatningsansvar. Under ankeforhandlingen, d.v.s. etter utløpet av fristen etter tvistemålsloven §375, har Sjödalshus AB redusert de beløp som aksepteres, uten at det er gitt noe varsel om endringene til motpartene. De nye anførsler på dette punkt begjæres avskåret, dels fordi ankemotpartene ikke på så kort varsel kan føre nødvendige motbevis, dels fordi tidsrammen for ankeforhandlingen hindrer en full gjennomgåelse av disse spørsmålene.

Ankemotpartene Stein Tennebø og Elisabeth Ajer har nedlagt slik påstand:

1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 1 og 2, stadfestes.

2. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forkynnelse av dommen til betaling finner sted.

Ankemotpartene Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien har nedlagt slik påstand:

1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 3, stadfestes med fradrag av senere innbetalte kr 10.000,-.

2. Byrettens dom, domsslutningens punkt 4 og 5, stadfestes.

3. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forkynnelse av dommen til betaling finner sted.

Ankemotpartene Karin og Mikkel Berg har nedlagt slik påstand:

I hovedanken:

1. Byrettens dom, domsslutningens punkt 6, 7 og 8, stadfestes.

2. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forkynnelse av dommen til betaling finner sted.

I motanken:

1. Sjödalshus AB betaler kr 166.888,- med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente regnet fra 3. september 1998 til betaling skjer, til Mikkel og Karin Berg.

2. Sjödalshus AB betaler saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 - tolv - prosent årlig rente fra forkynnelse av dommen til betaling finner sted.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at hverken partene eller byretten har reist spørsmål om anvendelse av svensk rett i saken. Lagmannsretten har ikke undersøkt om lovvalget på noe punkt kan få betydning for sakens utfall, men antar at det etter omstendighetene uansett er norsk rett som skal anvendes for samtlige tvistepunkters vedkommende. For utfallet av lovvalgsspørsmålet kan det ikke ses å være avgjørende om man tar utgangspunkt i kontrakten mellom partene eller i utenkontraktsrettslige regler.

Retten har i hovedanken kommet til samme resultat som byretten, og kan i det vesentlige slutte seg til byrettens begrunnelse.

Lagmannsretten kan ikke se at huskjøpernes anførsler om direkte ansvar for Sjödalshus AB på kontraktsmessig grunnlag kan føre frem. Det samme gjelder anførslene om kontraktsrevisjon basert på avtaleloven §36 og garantiansvar.

Ved vurderingen av om Sjödalshus AB er ansvarlig på erstatningsmessig grunnlag, er det ikke avgjørende om det dreier seg om erstatning i eller utenfor kontraktsforhold. Det er uansett naturlig å legge vekt på de omstendigheter ved partenes forhold som trekker i retning av å anse ansvaret for å gjelde i kontraktsforhold. Det forelå et kontraktsforhold mellom Sjödalshus AB og huskjøperne, selv om kontrakten hadde et annet omfang enn kjøperne gikk ut fra. Dette medfører omsorgs- og lojalitetsplikter for selgeren Sjödalshus AB i forhold til kundene. Disse pliktene skjerpes når kundene i det aktuelle kontraktsforholdet er forbrukere, og særlig når de opptrer på et område med så store økonomiske og praktiske konsekvenser som kjøp av bolig.

Sjödalshus AB var i sin fulle rett til å organisere virksomheten med bruk av lokale agenter. Det kan imidlertid reises spørsmål om ikkeprofesjonelle kunder forstår konsekvensene av at kontraktene inngås med firmaets agent. Lagmannsretten antar at de færreste forbrukere er klar over at den egentlige medkontrahent ikke alltid blir bundet når man inngår en avtale med hans agent. Dette må også antas å gjelde høyt utdannede forbrukere, som i denne saken.

Når selgerens valg av organisasjonsform kan innebære en felle for forbrukerkjøpere, kan det være grunn til å stille krav til selgeren om at dette blir klargjort for potensielle kjøpere på et tidlig stadium av kontraktsforhandlingene. Ankemotpartene kan ikke ses å ha fått noe varsel om dette før ved presentasjonen av de separate skriftlige kontraktene - d.v.s. etter at kjøperne selv trodde at muntlig, bindende avtale med Sjödalshus AB var inngått.

I tillegg kan Sjödalshus AB også bebreides for ikke i tilstrekkelig grad å ha klargjort overfor kundene at det dreide seg om et agenturforhold og ikke en ordinær form for representasjon. Bortsett fra Eriksens brev til kjøperne i forbindelse med tilbudene, som er skrevet på papir merket med «Agent for Sjödalshus», fremgår ikke Eriksens agentrolle av noe materiale som kjøperne så forut for undertegningen av de skriftlige kontrakter. Siden det følger av agenturavtalen at det er Sjödalshus AB som skal utstyre Eriksen med «kataloger, kuvert och andra trycksaker med fabrikantens påtryckta namn och «logotype"», må det legges til grunn at det er Sjödalshus AB som har utstyrt Eriksen med notatblokker og visittkort med Sjödalshus ABs navn og logo, men uten angivelse av agentforholdet. I det fremlagte reklamemateriell som Sjödalshus AB brukte i Norge i den aktuelle tidsperioden, er det ikke angitt at de oppgitte telefonnumre (bl.a. til Eriksen) tilhører agenter for firmaet. Derimot er det i Sjödalshus ABs annonse i en fremlagt «messeavis» for Bygg Reis Deg-messen 1997 oppgitt flere personer - deriblant Eriksen - som omtales som «vår ... representant». Det er ikke noe som tyder på at Eriksen muntlig har orientert kjøperne om at han bare opptrådte som agent, ikke som ansatt i Sjödalshus AB eller med annen fullmakt.

De brosjyrer kjøperne så før kontraktsinngåelsen, ga heller ikke kjøperne grunnlag for å forstå at Sjödalshus AB ikke selv påtok seg oppføring av ferdighusene.

Lagmannsretten finner det på denne bakgrunn naturlig at kjøperne på grunnlag av Sjödalshus ABs markedsføring, tilbudsbrevet og de forutgående muntlige kontraktsforhandlinger med Eriksen, hvor de alle poengterte at det var viktig for dem å få en totalentreprise, trodde at de hadde inngått en avtale med Sjödalshus AB som også omfattet oppføring av hus. Retten må videre legge til grunn at dersom kjøperne hadde forstått at deres medkontrahent for en vesentlig del av kontraktsforholdet var Kåre Eriksen personlig, ville de ikke ha inngått avtalen uten først å ha foretatt nærmere undersøkelser om Eriksens kvalifikasjoner, samt krevet sikkerhet. Utfallet ville i så fall med stor grad av sannsynlighet ha blitt at de hadde valgt en annen entreprenør og/eller et annet ferdighus.

For kjøperne må undertegningen av skriftlige kontrakter ha fremstått som en formalitet. Selv om en nøyaktig gjennomgåelse av kontraktenes oppsett og ordlyd klart viser det parts- og ansvarsforhold som Sjödalshus AB hevder, er det forståelig at kjøperne ved gjennomlesning før underskrivning har vært mest opptatt av å kontrollere at de tidligere avtalte ytelser på hver side i kontraktsforholdet var korrekt angitt. I forbindelse med kontraktsundertegningen kan det heller ikke ha vært lett å innse konsekvensene av oppdelingen av kontrakten. På denne bakgrunn kan ikke lagmannsretten se at kjøperne er meget å bebreide for at de godtok de skriftlige kontraktene uten innsigelser.

For Tennebø og Ajer kunne det dessuten oppfattes som en bekreftelse på at de hadde inngått avtale med Sjödalshus ABs egen entreprenør om oppføring av huset, og at dette var av betydning for deres rettigheter i avtaleforholdet, at de mottok standardbrevet referert ovenfor på side 3. Etter bevisførselen må det legges til grunn at det skyldtes en feil fra Sjödalshus ABs side at dette standardbrevet ble sendt til norske kjøpere. Det er opplyst at det fantes et lignende standardbrev beregnet på norske kjøpere, som ikke hadde med passusen om «konsumentskydd» ved bruk av «anvisade entreprenörer». Feilsendingen gir ikke i seg selv grunnlag for å pålegge Sjödalshus AB erstatningsansvar, men den får betydning ved den samlede vurdering som må foretas av partenes forhold, herunder av at Tennebø og Ajer ikke reagerte på utformingen av og formuleringene i det skriftlige kontraktsmaterialet.

For de øvrige kjøpernes vedkommende finner ikke retten bevist at det nevnte standardbrevet ble sendt. Betydningen av dette kommer retten tilbake til nedenfor.

Lagmannsretten kan ikke se at Sjödalshus ABs valg av Kåre Eriksen som agent for firmaet i Norge i seg selv var uforsvarlig. Riktig nok hadde Eriksen ingen håndverkerutdannelse eller annen relevant utdannelsesmessig bakgrunn. Han var tidligere bankansatt, og hadde deretter arbeidet en kort periode som representant for et annet svensk ferdighusfirma i Norge. Det er ikke opplyst at det ved inngåelsen av agenturavtalen mellom Sjödalshus AB og Eriksen i 1994 forelå omstendigheter som skulle tilsi at Eriksen var inkompetent eller på annen måte uegnet til å opptre som agent for Sjödalshus AB. Det vises i denne forbindelse til den bestemmelse i agenturavtalen (gjengitt på side 13 i byrettsdommen) som i følge Sjödalshus AB innebærer et forbud mot at Eriksen opptrer som entreprenør ved oppføring av hus fra Sjödalshus AB. Denne passus begrenset Eriksens virksomhet, som primært gikk ut på «att under fabrikantens ledning till enskilda kunder sälja monteringsfärdiga villor och garage i kompletta byggsatser från fabrikanten. I arbetsuppgifterna ingår med försäljningen förenade servisuppgifter från kontraktskrivning till färdigt hus inkl. kunds slutbetalning.» Disse oppgaver må lagmannsretten gå ut fra at Eriksen var kvalifisert til å utføre.

Da kontraktene med ankemotpartene ble inngått, var det heller ikke andre formelle hindre for at Eriksen kunne påta seg entreprenøroppgaver enn det nevnte forbud i agenturavtalen. (De offentlige krav er senere skjerpet, slik at en person med Eriksens bakgrunn ikke lenger kan opptre som entreprenør.) Det må likevel ha vært klart for de ansvarlige i Sjödalshus AB at Eriksen reelt sett ikke hadde den nødvendige kompetanse til å opptre som entreprenør, heller ikke ved oppsetting av ferdighus. Videre må de ansvarlige i Sjödalshus AB på et tidlig stadium ha blitt klar over - i det minste burde de ha blitt klar over - at Eriksen påtok seg oppgaver i forbindelse med Tennebø og Ajers byggeprosjekt som gikk ut over de «med försäljningen förenade servisuppgifter» som agenturavtalen forutsatte. Det vises til at Tennebø og Ajers byggeprosjekt var basert på tilpasning til en eksisterende grunnmur, noe som nødvendiggjorde at byggesettet ble spesialtegnet av Sjödalshus ABs arkitekt. Det må legges til grunn at det både før og etter at Stein Tennebø 9. august 1995 undertegnet de skriftlige kontraktene med Eriksen og Sjödalshus AB, var nærmest daglig kontakt om prosjektet mellom Eriksen og Sjödalshus AB. Selv om mye av kontakten kan ha vært direkte med arkitekten, er det etter rettens vurdering klar sannsynlighetsovervekt for at også firmaets ledelse var involvert, og for at representanter for ledelsen gjennom Eriksens henvendelser sommeren og høsten 1995 fikk tilstrekkelige opplysninger til å trekke den slutning at Eriksen selv opptrådte som entreprenør for prosjektet. Siden Sjödalshus AB anså dette som stridende mot agenturavtalen, kunne det ikke by på problemer å gripe inn i forholdet. Lagmannsretten har liten forståelse for anførselen fra Sjödalshus AB om at man ved å blande seg opp i kontraktsforholdet mellom Eriksen og huskjøperne, risikerte å komme i ansvar overfor Eriksen.

Etter rettens vurdering er det naturlig å se forholdet slik at Sjödalshus AB ved å anvende Eriksen som medhjelper for å skaffe og oppfylle kontrakter og ved å utstyre ham med markedsføringsmateriale som var egnet til å villede kundene, har pådratt seg en plikt til å varsle kundene så snart man fikk mistanke om at Eriksen misbrukte den legitimasjon som representant for Sjödalshus AB som agenturforholdet ga ham. Forholdet har likhet med at en husleverandør anbefaler en entreprenør eller håndverker, noe som i følge Krüger: Norsk kontraktsrett (1989) side 266 «i prinsippet» kan være ansvarsbetingende for leverandøren dersom oppdragstakerens faglige kvalifikasjoner viser seg å være mangelfulle.

Lagmannsretten er kommet til at Sjödalshus AB har misligholdt den nevnte varslingsplikten overfor Tennebø og Ajer, og at denne forsømmelse medfører erstatningsansvar for deres tap. I den utstrekning deres tap på husprosjektet skyldes Eriksens inkompetanse og betalingsproblemer, er det årsakssammenheng mellom tapet og bruddet på varslingsplikten. Tapet er adekvat. Dersom Sjödalshus AB senest i januar 1996, da byggesettleveransen til Tennebø og Ajer fant sted, hadde informert dem om at Eriksen ikke var kvalifisert til å utføre oppdrag som entreprenør og at slike oppdrag lå utenfor hans avtale med Sjödalshus AB, må det legges til grunn at Tennebø og Ajer ville ha ansett seg ubundet av avtalen med Eriksen på grunn av bristende forutsetninger eller hevet avtalen under henvisning til antesipert mislighold. I så fall ville de ha unngått tapet, eventuelt med fradrag for beskjedne ekstrautgifter som skifte av entreprenør på dette stadiet ville ha medført.

Lagmannsretten finner ikke at Sjödalshus ABs ansvar faller bort eller reduseres som følge av kjøpernes eget forhold. Den angivelig uaktsomme medvirkning til tapet ved å undertegne de skriftlige kontraktene er behandlet ovenfor. Retten kan heller ikke se at Tennebø og Ajer hadde noen praktisk mulighet til å begrense tapet ved å holde tilbake betaling eller heve kontrakten med Eriksen etter at arbeidene var påbegynt og forsinkelser og mangler oppsto.

Lagmannsretten er enig med byretten i at Tennebø og Ajer ikke fraskrev seg retten til ytterligere krav ved den avtalen som ble inngått med Sjödalshus AB i juni 1996.

Karlsen/Tøien og Karin og Mikkel Berg mottok ikke standardbrevet som gjorde det særlig naturlig for Tennebø og Ajer å holde fast på Eriksen som entreprenør, men selve kontraktsinngåelsen må bedømmes på samme måte for samtlige kjøperes vedkommende. I denne forbindelse bemerkes at det etter bevisførselen ikke kan legges til grunn at Berg mottok og gjennomgikk begge de skriftlige kontraktene flere dager før kontraktsmøtet.

På Sjödalshus ABs side var situasjonen imidlertid en annen da kontraktene med Karlsen/Tøien og Berg ble inngått henholdsvis i juni og september 1996. Da var de ansvarlige i Sjödalshus AB klar over de store problemene som var oppstått under oppføringen av Tennebø og Ajers hus som følge av Eriksens entreprenørvirksomhet, slik at man hadde en utvidet plikt til å nekte Eriksen å påta seg entreprenøroppdrag for Sjödalshus ABs kunder og til å advare nye kjøpere om Eriksens manglende kvalifikasjoner. Mislighold av denne plikten medfører erstatningsansvar overfor kjøperne. Det foreligger årsakssammenheng mellom pliktforsømmelsen og kjøpernes tap, og tapet er påregnelig. Mulig uaktsomhet fra kjøpernes side oppveies etter lagmannsrettens vurdering av Sjödalshus ABs manglende avklaring av ansvarsforholdene og av at Sjödalshus AB i stor utstrekning unnlot å besvare henvendelser fra kjøperne etter at det oppsto problemer også i deres byggeprosjekter.

For Bergs vedkommende har Sjödalshus AB anført at hevningen overfor Sjödalshus AB i desember 1997 var rettsstridig. Lagmannsretten er kommet til at Sjödalshus ABs brudd på lojalitetsplikten overfor Berg ved å unnlate å varsle om de problemer som kunne oppstå ved å engasjere Eriksen, i seg selv utgjør vesentlig mislighold av kontrakten og dermed hevningsgrunnlag. Slikt varsel burde Sjödalshus AB ha gitt straks firmaet mottok standardkontrakten mellom Berg og Sjödalshus AB til godkjennelse. På dette tidspunkt må Sjödalshus AB også ha hatt klare indikasjoner på Eriksens betalingsproblemer, dels ut fra Eriksens egne opplysninger og dels ut fra informasjon fra Karlsen. Heller ikke disse opplysningene ble gitt videre til Mikkel Berg, til tross for at de åpenbart var av sentral betydning for ham.

På hevningstiden var familien Berg dessuten i en meget vanskelig situasjon som følge av den forsinkede oppføring av huset, ved at deres husleiekontraktsforhold var utløpt og de risikerte å bli satt på gaten. Også den tvangssituasjon de var i som følge av dette, må hensyntas ved vurderingen av hevningsspørsmålet.

For Tennebø og Ajer og Karlsen og Tøien slutter lagmannsretten seg til byrettens erstatningsutmåling. Sjödalshus AB har under ankeforhandlingen utbetalt 10.000 kroner til Karlsen og Tøien, som deres krav må reduseres med, i overensstemmelse med deres påstand.

Også for Karin og Mikkel Berg er lagmannsretten enig i byrettens erstatningsutmåling så langt den ikke omfattes av deres motanke, hvor de krever høyere erstatning enn de ble tilkjent av byretten. Det er vist til at byretten har uteglemt Bergs utgifter til bistand fra OPAK, som de andre kjøperne har fått dekket. Videre er det anført at det fradrag byretten har gjort for standardhevninger, er for stort, og at byrettens resultat ligger under de beløp partene var enige om, forutsatt at ansvar forelå.

Lagmannsretten anser det som en ren inkurie at utgiftene til OPAKs rapport på 14.911 kroner er falt ut ved byrettens erstatningsberegning.

Byretten har redusert Bergs beregnede meromkostninger utover kontraktssummen til ferdigstillelse av bygget fra 266.977 kroner til 115.042 kroner. Det fremgår av byrettens premisser at retten har tatt utgangspunkt i den OPAK-rapport som ble utarbeidet etter anmodning av byggherren. I denne rapporten synes samtlige kontraktsarbeider å være medtatt, også snekkerarbeider i kjelleren. Byretten har gjort et påslag for senere prisstigning og mulige uforutsette tillegg. Det må legges til grunn at Berg har hatt større utgifter til ferdigstillelsen enn byretten har tilkjent ham, og at han i sin kravsberegning har gjort skjønnsmessig fradrag for standardhevninger. Av prosessøkonomiske grunner lar det seg vanskelig gjøre fullt ut å dokumentere det tilleggstap som Berg hevder å ha lidt. Lagmannsretten finner det imidlertid tilstrekkelig sannsynliggjort at det foreligger et tilleggstap, og fastsetter det skjønnsmessig til 100.000 kroner, som Berg tilkjennes i tillegg til OPAK-utgiftene og den erstatning byretten fastsatte. Det tilføyes at lagmannsretten ikke kan se at Sjödalshus AB har bundet seg til å akseptere den kravsberegning som Berg fremla i byretten. Det vises til motanketilsvaret.

Berg har krevet morarenter fra 3. september 1998, d.v.s. fra en måned etter at stevningen ble inngitt. Kravet tas til følge.

For så vidt gjelder spørsmålet om frigivelse av sperrer på ankemotpartenes bankkonti må byrettens dom stadfestes.

Etter dette har hovedanken vært forgjeves, mens motanken delvis har ført frem. Sjödalshus AB bør i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd erstatte ankemotpartene deres saksomkostninger for lagmannsretten.

Advokat Sverdrup har inngitt omkostningsoppgave i hovedanken pålydende 105.000 kroner, som i sin helhet er salær. Retten legger oppgaven til grunn. I overensstemmelse med prosessfullmektigens oppgave fordeles beløpet likt mellom ankemotpartene, d.v.s. med 35.000 kroner til hver. Det er krevet renter av saksomkostningsbeløpet. Også rentekravet tas til følge, men tilkjennes bare fra forfall, d.v.s. fra to uker etter forkynnelse av dommen.

Spørsmålet om saksomkostninger i motanken reguleres av tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §174. Lagmannsretten finner at hver av partene i samsvar med hovedregelen i §174 første ledd bør bære sine omkostninger i motanken.

Lagmannsretten er enig i byrettens saksomkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom, domsslutningens punkter 1 og 2, stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sjödalshus AB til Stein Tennebø og Elisabeth Ajer 35.000 - trettifemtusen - kroner med tillegg av rente etter morarenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall til betaling skjer.

3. Byrettens dom, domsslutningens punkt 3, stadfestes med fradrag av senere innbetalte 10.000 - titusen - kroner.

4. Byrettens dom, domsslutningens punkter 4 og 5, stadfestes.

5. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Sjödalshus AB til Ole-Jørgen Karlsen og Ellen-Karine Tøien 35.000 - trettifemtusen - kroner med tillegg av rente etter morarenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall til betaling skjer.

6. Byrettens dom, domsslutningens punkter 6, 7 og 8, stadfestes.

7. Sjödalshus AB betaler til Mikkel og Karin Berg 114.911 - etthundreogfjortentusennihundreogelleve - kroner med tillegg av rente etter morarenteloven §3 første ledd 1. punktum fra 3. september 1998 til betaling skjer.

8. I saksomkostninger for lagmannsretten i hovedanken betaler Sjödalshus AB til Mikkel og Karin Berg 35.000 - trettifemtusen - kroner med tillegg av rente etter morarenteloven §3 første ledd 1. punktum fra forfall til betaling skjer.

9. I motanken bærer hver av partene sine saksomkostninger.

10. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen.