Rt-1979-81

Instans:	Høyesterett - Dom
Dato:	1979-02-08
Publisert:	Rt-1979-81
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	L.nr. 15/1979
Parter:	A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (høyesterettsadvokat Arne Gunnerød) mot I. Svein Ulvik m.fl. og II. Tor Borgen m.fl. (advokat Tor Nordlie - til prøve.)
Forfatter:	Haugen, Holmøy, Schweigaard Selmer, Christiansen, Stabel
Lovhenvisninger:	Borettslagsloven (1960) §26, §29, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §5, §87a

Kst. dommer Haugen: Saken gjelder erstatningskrav fremsatt mot A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund (senere kalt NBBL) i forbindelse med utbyggingen av et boligfelt for Skogen Borettslag på Siggerud i Ski.

Skogen Borettslag var «kontorstiftet» (jfr. lov om borettslag §5) den 19. juni 1968 av Ski Boligbyggelag, som var medlem av NBBL. Boligbyggelaget skulle etter stiftelsesvilkårene være uoppsigelig forretningsfører for borettslaget, men forretningsførervirksomheten ble utført av NBBL.

Skogen Borettslag sluttet den 19. mars 1969 byggekontrakt med NBBL's datterselskap Eidskog Industrier A/S om oppføring av i alt 144 rekkehusleiligheter på Siggerudfeltet. Eidskog Industrier A/S gikk imidlertid konkurs den 26. juni 1970. Bare 76 av leilighetene var da ferdige, og ved konkursen ble resten av byggearbeidene forsinket og fordyret. En del av de oppførte hus måtte dessuten refundamenteres.

Flertallet av de 144 fremtidige medlemmer av Skogen Borettslag (senere kalt andelseierne) mente at NBBL hadde utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og 128 av dem gikk til rettssak mot landsforbundet. Det ble påstått erstatningspliktig på fire forskjellige grunnlag, nemlig ved

a) å ha medvirket til at Skogen Borettslag inngikk kontrakt med Eidskog Industrier A/S til tross for at dette selskaps vanskelige økonomiske stilling var kjent for NBBL,

b) ikke å ha påsett at kontrakten inneholdt vanlig sikring av borettslagets interesser i form av garanti m.v.,

c) å ha medvirket til at ikke alle hus ble skikkelig fundamentert, og

d) å ha utvist passivitet og ineffektivitet etter at Eidskog Industrier A/S gikk konkurs.

NBBL påstod frifinnelse prinsipalt fordi andelseierne ikke hadde adgang til å gå til søksmål overfor landsforbundet med krav om erstatning, subsidiært fordi dette ikke hadde gjort seg skyldig i erstatningsbetingende forhold under utøvelsen av sin virksomhet.

Oslo byrett med bygningskyndige domsmenn avsa dom i saken den 10. september 1975 med denne domsslutning:

«1. A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen to uker fra dommens forkynnelse å betale til saksøkerne i fellesskap kr. 670.000,- - sekshundreogsyttitusen kroner - med tillegg av 4% rente fra forliksklagens henvisning 20/4-1973 til betaling skjer.

2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»

Side:83

Dommen ble fra begge sider påanket til Eidsivating lagmannsrett. Av andelseierne var det dog bare 106 som anket. NBBL's anke omfattet alle de 128 opprinnelige saksøkere.

Lagmannsretten - også med bygningskyndige domsmenn - avsa dom i saken den 25. april 1977 med denne domsslutning:

«1. A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse å betale til de under I oppførte ankende parter i fellesskap kr. 1.100.000,- - enmillionetthundretusen med tillegg av 4 - fire - pct. rente fra domsavsigelsen til betaling skjer.

2. A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse å betale til de under lI oppførte ankemotparter i fellesskap kr. 762.752,- - syvhundreogsekstitotusensyvhundreogfemtito - med tillegg av 4 - fire pct. rente fra 20. april 1973 til betaling skjer.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke, verken for byretten eller for lagmannsretten.»

A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund har anket til Høyesterett og nedlagt denne påstand:

«A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byrett, lagmannsrett og Høyesterett.»

Andelseierne har tatt til motmæle, og de parter som er omhandlet i punkt 1 i lagmannsrettens domsslutning, har erklært motanke. Disse er ført opp under I i fortegnelsen over ankemotparter, mens samtlige ankemotparter er ført opp under II i fortegnelsen. Andelseierne har nedlagt denne påstand:

«1. Prinsipalt: A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen 14 dager fra dommens forkynnelse å betale erstatning til beboerne i fellesskap med 106/144-del av et beløp fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr. 4.000.000,- med fradrag av hva retten måtte tilkjenne for litra C: «Ansvar for fundamenteringen», med høyeste lovlige rente fra forliksklagens forkynnelse og til betaling skjer.

Subsidiært: A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen 14 dager fra dommens forkynnelse å betale erstatning til Skogen Borettslag, fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr. 4.000.000,- med fradrag av hva retten måtte tilkjenne for litra C: «Ansvar for fundamenteringen», med høyeste lovlige rente fra forliksklagens forkynnelse og til betaling skjer.

2. (Fundamenteringen)

Prinsipalt: Lagmannsrettens dom - domsslutningens punkt 2 stadfestes.

Subsidiært: A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til innen 14 dager fra dommens forkynnelse å betale til Skogen Borettslag kr. 858.090,- med høyeste lovlige rente fra forliksklagens forkynnelse og til betaling skjer.

1 alle tilfelle:

Side:84

A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til å betale beboerne sakens omkostninger for Byrett, Lagmannsrett og Høyesterett.»

Det bemerkes at ankemotpartene har funnet det prinsipielt riktigst at erstatning bare tilkjennes de andelseiere som har reist saken. Er det noe til hinder for dette, ønskes erstatning med et tilsvarende høyere beløp tilkjent borettslaget til fordeling mellom alle andelseiere. Det er grunnen til at de subsidiære påstander er nedlagt.

Videre bemerkes at det tidligere har vært en del feilskrifter med hensyn til andelseiernes navn, og under sakens gang har det også skjedd overdragelse av andel i borettslaget. Fortegnelsen over de andelseiere som er med i rettssaken, er rettet opp i samsvar med det.

Om det nærmere saksforhold viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner.

Til bruk for Høyesterett er det ved bevisopptak avhørt 10 vitner. 5 av disse ble ikke ført for lagmannsretten. Det er fremlagt en del nye dokumenter som jeg ikke finner grunn til å spesifisere. Saken står i alt vesentlig i samme stilling for Høyesterett som for de tidligere retter. Det gjelder også partenes anførsler. Jeg viser særlig til lagmannsrettens gjengivelse av dem. Andelseierne har dog ikke opprettholdt som selvstendig erstatningsgrunnlag at NBBL har utvist passivitet og ineffektivitet etter Eidskog Industriers konkurs.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten og kan i det alt vesentlige slutte meg til dennes domsgrunner. Etter prosedyren for Høyesterett finner jeg grunn til å tilføye:

Søksmålskompetansen.

Etter NBBL's oppfatning blir andelseiernes rettigheter vis-avis borettslaget/boligbyggelaget uttømmende regulert i borettslovens §26 og §29. Ved fordyrelser strekker andelseiernes rett seg med andre ord ikke i noe tilfelle lenger enn til å kunne heve avtalen.

Jeg kan ikke finne at denne forståelse er riktig. Nevnte lovbestemmelser presiserer andelseiernes rettigheter, men skulle bestemmelsene utelukke vanlig erstatningsansvar, måtte det ha kommet klart til uttrykk. Så er ikke skjedd, og jeg må derfor anta at hvis borettslaget eller noen som har opptrådt på dettes vegne, forsettlig eller uaktsomt har handlet i strid med sine plikter overfor andelseierne slik at disse er blitt påført økonomisk tap, må de kunne kreve erstatning. En dom avsagt av Oslo byrett den 7. februar 1962 hvor Obos var part og høyesterettsdom i Rt-1972-1171 bygger på samme syn. Ved den nye §87a som kom inn i borettsloven ved lovendring av 29. april 1977, er det nå videre lovfestet at det foreligger erstatningsplikt i et tilfelle som nevnt, og i lovforarbeidene er det ikke sagt noe om at bestemmelsen er en nyskapning som endrer gjeldende rett.

NBBL har videre presisert at det er Ski Boligbyggelag som har vært forretningsfører for Skogen Borettslag, og at NBBL bare har vært funksjonær eller fullmektig for forretningsføreren. Erstatningskravet kan derfor ikke reises direkte mot landsforbundet, hevdes det.

Ski Boligbyggelag skulle etter stiftelsesvilkårene for Skogen Borettslag være uoppsigelig forretningsfører for dette, men bestemmelsen

Side:85

var en ren formalitet. Ski Boligbyggelag hadde ikke kapasitet til å ta seg av forrretningsførervirksomheten, og alt ved kontrakt av 12. mai 1964 hadde NBBL påtatt seg å utføre forretningsførsel for borettslag som var tilknyttet Ski Boligbyggelag, og hvis forretningsførsel etter kontrakt eller sedvane tillå boligbyggelaget. Ved samme kontrakt påtok NBBL seg på vegne av boligbyggelaget å administrere byggearbeider som etter boligbyggelagsloven var pålagt boligbyggelaget. I den orientering om Skogen Borettslag som i februar 1969 ble sendt de boligsøkende, er dessuten sagt at NBBL var engasjert som forretningsfører for byggeprosjektet. Reelt sett var det da også NBBL som ble forretningsfører for Skogen Borettslag, og landsforbundet fikk stor innflytelse på byggesakens utvikling. Riktignok fattet styret i Ski Boligbyggelag og styret i Skogen Borettslag en rekke vedtak i byggesaken, men for styremedlemmene var styrevervene bare en bibeskjeftigelse. Det var NBBL som ved sine heltidsansatte eksperter på forskjellige områder forberedte sakene for styrene og satte vedtakene ut i livet.

Utbyggingen av Siggerudfeltet skjedde for de fremtidige andelseiernes regning og i deres interesse, men de var ikke representert i styret for boligbyggelaget og ikke i styret for borettslaget før de hadde overtatt sine andeler i 1975. De hadde heller ikke på annen måte adgang til å øve innflytelse på avgjørelsene. Skulle andelseierne i tillegg henvises til å gå veien om boligbyggelaget eller borettslaget for å kreve erstatning som var påført dem ved uaktsomhet fra NBBL's side, ville de kunne komme i fare for å miste sine rettigheter. Styrene, som iallfall hadde vært med på de formelle vedtak, kunne nekte å medvirke til sak mot NBBL.

Jeg finner under disse omstendigheter at spørsmålet om andelseierne kan gå til direkte erstatningssak mot NBBL ikke kan avhenge av om landsforbundet formelt er å anse som forretningsfører eller ikke. Jeg er for så vidt enig med lagmannsretten når den uttaler:

«Pointet er at NBBL har spilt en helt vesentlig rolle under byggesaken, med direkte virkning for de boligsøkende og da må disse kunne gjøre erstatningskrav gjeldende direkte mot NBBL for så vidt de er påført tap som skyldes uaktsomhet fra NBBL's side.»

I tråd med det som her er sagt mener jeg at mulig erstatning kan tilkjennes andelseierne direkte. Deres prinsipale påstand blir derfor å ta til følge så langt erstatning blir tilkjent.

Ansvarsgrunnlagene.

NBBL anfører at lagmannsretten har tatt feil når den uttaler angående inngåelsen av kontrakten av 19. mars 1969 mellom Skogen Borettslag og Eidskog Industrier «at det ble prestert et for spinkelt forarbeid for et prosjekt av denne størrelsesorden». Landsforbundet hevder at det var aktuelt å innhente pris på en totalentreprise, og tilbyderen skulle tilby hustyper og plassering og i det hele legge opp sin entreprise etter de stedlige forhold. Entreprisetypen tilsa da ikke ytterligere forarbeid fra byggherrens side.

Lagmannsretten uttaler imidlertid at dens kritikk gjaldt selv om

Side:86

det dreiet seg om en totalentreprise, og kritikken går ut på at det må «sies å være en svikt fra NBBL's side at det ikke ble foretatt en analyse av hvilket firma, Selvaagbygg eller Eidskog Industrier, som alt i alt ville kunne gi gunstigst tilbud, og i særdeleshet at ikke den økonomiske stilling til de to firmaer ble sammenlignet og vurdert». Denne kritikk er jeg enig i.

Særlig finner jeg det alvorlig at NBBL ikke gjorde Ski Boligbyggelag og senere Skogen Borettslag kjent med Eidskog Industriers svake økonomiske stilling.

Eidskog Industrier, som var et datterselskap av NBBL, hadde hatt regnskapsmessige underskudd fra starten av i 1965. I 1967 hadde underskuddet vært ca. 3,6 millioner kroner. I den anledning hadde revisorene understreket overfor generalforsamlingen at situasjonen var alvorlig, og at det var en absolutt forutsetning for fortsatt drift at selskapet fikk ordnet den langsiktige finansiering og dessuten ble tilført betydelige beløp som driftskapital.

Høsten 1968 hadde bedriftens aksjekapital blitt utvidet med 1,64 millioner kroner. Dette var dog skjedd vesentlig ved at et lån fra NBBL på ca. 1,4 millioner kroner var konvertert i aksjekapital. Ved kgl. resolusjon av 7. februar 1969 ble videre et tilsagn om garanti fra Distriktenes utbyggingsfond for et driftskredittlån på 2 millioner kroner stadfestet. Regnskapet for 1968 viste imidlertid et driftsunderskudd på vel 2,9 millioner kroner. Behovet for tilførsel av driftskapital synes derfor iallfall ikke å ha vært mindre påtrengende i mars 1969 da kontrakten ble underskrevet, enn i juni 1968 da revisorene kom med sin alvorlige advarsel.

Regnskapet for 1968 var ikke endelig avsluttet da byggekontrakten ble inngått den 19. mars 1969, men som medlem av det arbeidsutvalg som forestod bedriftens daglige ledelse, måtte direktør Amundsen iallfall tilnærmet ha hatt oversikt over regnskapsresultatet. Dessuten måtte den alvorlige økonomiske situasjon som bedriften befant seg i, fremgå av forholdene ved bedriften. Økt produksjon som man mente var av vital betydning for bedriftens fortsatte virke, hadde ikke funnet sted i det halvår som var gått. Kassekreditten var utnyttet maksimalt, og bedriften klarte ikke å overholde de frister og bestemmelser som gjaldt for betaling av skattetrekk, trygdetrekk, arbeidsgiveravgift og feriepenger.

At direktør Amundsen ikke meddelte sin viten om bedriftens vanskelige økonomiske stilling til de funksjonærer som stelte med byggesaken i NBBL, kan ikke ha betydning for ansvarsspørsmålet.

NBBL hadde en vanskelig dobbeltstilling i byggesaken. På den ene side er det naturlig at landsforbundet var interessert i at datterselskapet Eidskog Industrier fikk entreprisen. På den annen side skulle NBBL som forretningsfører vareta andelseiernes interesser overfor entreprenøren, og dette verv påla NBBL en streng informasjons- og aktsomhetsplikt. Sett på denne bakgrunn og i betraktning av at Eidskog Industrier var landsforbundets eget datterselskap, må NBBL's medvirkning til kontraktsinngåelsen sterkt kritiseres. Som lagmannsretten uttrykker det, måtte omstendighetene «gi grunn til alvorlig frykt for Eidskog Industriers solvens og derigjennom muligheter

Side:87

til å greie utbyggingen for Skogen Borettslag».

I denne forbindelse nevner jeg at både byrett og lagmannsrett har kritisert at spørsmålet om sikkerhetsstillelse ikke ble viet større oppmerksomhet ved kontraktsavslutningen. Også denne kritikk er jeg enig i.

Sikkerheten bestod i at byggherren som utgangspunkt kunne holde tilbake 5% av hver avdragsnota av byggesummen. Det er mulig at det er riktig når NBBL hevder at dette ikke er dårligere sikkerhet enn det som vanligvis praktiseres i forbindelse med entreprenørkontrakter. Det er imidlertid ikke avgjørende. Ledelsen i NBBL kjente Eidskog Industriers dårlige økonomi, og den burde ha forstått at hvis det i det hele tatt skulle sluttes kontrakt med bedriften om utbyggingen av Siggerudfeltet, måtte byggherrens interesser bli varetatt ved at det ble krevd en atskillig høyere sikkerhet enn den som ble stilt. Også her hadde NBBL med sin sentrale stilling i byggesaken et særlig ansvar overfor andelseierne.

Jeg finner følgelig at NBBL ikke har oppfylt sine plikter overfor andelseierne i Skogen Borettslag i forbindelse med inngåelsen av byggekontrakten av 19. mars 1969, og jeg er enig med lagmannsretten i at pliktforsømmelsen er så graverende at den må betegnes som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Videre finner jeg - i likhet med byretten og lagmannsretten - at NBBL også har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet under utbyggingen av Siggerudfeltet, nemlig i forbindelse med fundamenteringen av husene.

På dette punkt har NBBL særlig understreket for Høyesterett at fundamenteringsmåten var overlatt Eidskog Industrier som en del av totalentreprisen, og at grunnlaget for kontrakten ikke gav adgang for NBBL til å blande seg inn i entreprenørens prosjekterings- og styringsrett.

Selv om det dreier seg om en totalentreprise, kan imidlertid en byggherre ikke være avskåret fra å kontrollere at byggearbeidet blir utført kontraktsmessig og forsvarlig. Det var denne kontrollfunksjon NBBL skulle utføre for andelseierne under utbyggingen av Siggerudfeltet, og de tidligere instanser har kritisert at NBBL ikke aktivt fulgte opp denne side av byggesaken. Jeg er enig i denne kritikk og viser særlig til lagmannsrettens domsgrunner, hvor det er nærmere redegjort for de aktsomhetskrav som ikke anses oppfylt.

Etter dette må NBBL være pliktig til å erstatte andelseierne det tap som disse ble påført ved at Eidskog Industrier gikk konkurs.

Erstatningen.

Partene er enige om at den oversikt som rådmann Rønneberg gav den 16. mars 1971, og som er referert i byrettens dom, kan legges til grunn når det er spørsmål om hvilken fordyrelse konkursen førte med seg. Han kom til et reelt tillegg på nærmere 4 millioner kroner, men det er uenighet mellom partene om dette beløp også inneholder prisstigning og økte byggelånsrenter som ville ha påløpt selv om ikke konkursen hadde kommet. I hvilken utstrekning overslaget inneholder fordyrelser som ikke direkte skyldes konkursen, foreligger det for Høyesterett imidlertid ikke tilstrekkelig materiale til å bedømme.

Side:88

Av interesse for erstatningens størrelse nevner jeg ellers at det endelige resultat av byggeprosjektet var at andelseierne måtte betale kr. 5.000 mer i leieboerinnskudd enn opprinnelig beregnet. Dessuten steg husleien med kr. 160 pr. måned i forhold til det den først var stipulert til.

Når det gjelder meromkostningene ved omfundamentering av husene, er partene enige om at de beløper seg til kr. 858.090. Den forholdsmessige andel som tilfaller de opprinnelige 128 saksøkere blir da kr. 762.752, jfr. punkt 2 i lagmannsrettens domsslutning. Lagmannsretten har tilkjent 4% renter fra 20. april 1973 til betaling skjer. Dette var for så vidt i samsvar med hovedregelen i lov nr. 2 av 29. juni 1888. Denne lov er nå avløst av lov nr. 100 av 17. desember 1976, som trådte i kraft 1. januar 1978. Etter den nye lov er morarenten 10% hvis ikke annet følger av avtale eller annen lovgivning.

Når det gjelder fastsettelsen av den øvrige del av erstatningen, foreligger det ikke annet materiale enn det som er nevnt foran. Høyesterett har da etter min mening ikke grunnlag for å fravike den erstatning som lagmannsretten med bygningskyndige domsmenn kom fram til. Det samlede tap utenom omkostningene til omfundamentering ble av lagmannsretten satt til kr. 1.500.000, og av dette falt 106/144 eller kr. 1.100.000 på de andelseiere som var med i ankesaken om denne del av erstatningen. Inkludert renter inntil avsigelsen av Høyesteretts dom finner jeg at lagmannsrettens domsbeløp skjønnsmessig bør forhøyes til kr. 1.200.000, mens rentesatsen etter domsavsigelsen blir 10%.

Jeg finner ikke grunn til å endre de tidligere retters omkostningsavgjørelser. Da anken ikke har ført fram, bør imidlertid NBBL betale saksomkostninger for Høyesterett, jfr. tvistemålslovens §180 første ledd. Riktignok har heller ikke motanken ført fram, men denne kan ikke skjønnes å ha voldt merarbeid eller meromkostninger av betydning.

Ankemotpartenes prosessfullmektig har levert omkostningsoppgave i medhold av tvistemålslovens §176. De samlede omkostninger settes til kr. 84.000. Av beløpet er kr. 4.000 utlegg. Omkostningene tilkjennes samtlige ankemotparter i fellesskap.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til å betale til de under I oppførte ankemotparter i fellesskap 1.200.000 - en million to hundre tusen - kroner med 10 - ti - prosent renter fra domsavsigelsen til betaling skjer.

2. A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund dømmes til å betale til de under II oppførte ankemotparter i fellesskap 762.752 - sju hundre og sekstito tusen sju hundre og femtito - kroner med tillegg av 4 - fire - prosent renter fra 20. april 1973 til 31. desember 1977 og 10 - ti - prosent renter fra 1. januar 1978 til betaling skjer.

3. Saksomkostninger for byrett og lagmannsrett tilkjennes ikke. I

Side:89

saksomkostninger for Høyesterett betaler A/L Norske Boligbyggelags Landsforbund til ankemotpartene i fellesskap 84.000 - åttifire tusen - kroner.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom. Dommer Holmøy: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende. Dommerne Schweigaard Selmer, Christiansen og Stabel: Likeså.

Av by rettens dom (byrettsdommer Tor Holtan m/fagkyndige domsmenn):

Mellom Skogen Borettslag og Eidskog Industrier A/S ble det den 19.3. 1969 inngått kontrakt om oppføring av 144 rekkehusleiligheter på Siggerudfeltet i Ski. Kontrakten omfattet to hustyper og to byggetrinn og hadde en kontraktssum for 1. byggetrinn på kr. 9.276.000 og for 2. byggetrinn på kr. 3.101.480, tilsammen kr. 12.377.480 (iberegnet omsetningsavgift). Startdato for 1. byggetrinn var etter kontrakten satt til senest 28.4 1969 og for 2. byggetrinn til senest 1. 10. 1969.

Mellom Skogen Borettslag og Ski Boligbyggelag ble det i samsvar med §16 i lov om boligbyggelag sluttet avtale (etter standardkontrakt) hvor det heter bl.a.:

«1. Boligbyggelaget påtar seg på vegne av borettslaget for borettslagets regning å forestå oppføringen av de bygg som er nevnt i bygge- og finansieringsplanen av 10/2 og 3/7 1969 samt forøvrig å gjennomføre planens bestemmelser. Planen er endel av denne kontrakt og er vedlagt kontrakten. Borettslaget bemyndiger boligbyggelaget til å oppta byggelån og andre faste lån, inngå kontrakter vedrørende byggearbeidet, føre kontroll med dette og foreta alle disposisjoner som er nødvendige for å gjennomføre planens bestemmelser samt forestå den midlertidige drift inntil byggene er ferdige og lånene konvertert.

3. Borettslaget bemyndiger videre boligbyggelaget til å foreta endringer av bygge- og finansieringsplanen når det er nødvendig av tekniske grunner eller forlangt av offentlige myndigheter, eller når det økonomiske grunnlag for planene endres. Vesentlige endringer kan ikke foretas uten å være godkjent av borettslaget...»

Eidskog Industrier A/S gikk konkurs 26.6. 1970. Konkursen medførte at byggearbeidene som allerede var forsinket, stoppet opp. - - -

Rådmann Rønneberg i Ski kommune har i en utredning til Ski formannskap, datert 16. mars 1971 (fremlagt i saken som bilag 17 til stevningen), gitt en redegjørelse for hele byggesaken hvor det heter bl.a.:

«A/S Skogen Borettslag - Siggerud. - - -

Vedlagt følger bygge- og finansieringsplan pr. 20.1. -71 med bilag 1-14.

Som det fremgår av denne vil samlede kostnader beløpe seg til kr. 21.551.900,- inklusive omsetningsavgift og merverdiavgift. Dette vil si kr. 149.800,- pr. leilighet i gjennomsnitt.

Vedlagt følger bygge- og finansieringsplaner av 10.2. -69 og 3.7. -69 for

Side:90

henholdsvis 1. og 2. byggetrinn med samlede kostnader på kr. 16.541.760,- inklusive omsetningsavgift, som er vedtatt i styret i A/L Ski Boligbygging og er lagt til grunn ved tildeling av leilighetene.

Når det tas hensyn til tillegg i tilskudd for merverdiavgift i forhold til tilskudd for omsetningsavgift på kr. 824.440.- (kr. 2.728.800,- v kr. 1.904.360.-) samt til garanti fra Norges Brannkasse på kr. 225.700,- blir det et tillegg i kostnadene på kr. 3.960.000.-. Dette utgjør en økning i kostnadene pr. leilighet på kr. 27.500,-.

Årsaken til de store overskridelser i byggekostnadene er bl.a. at hovedentreprenøren Eidskog Industrier A/S, som etter kontrakten skulle levere et nøkkelferdig anlegg, gikk konkurs sommeren 1970. Av denne grunn har en vært nødt til å engasjere andre entreprenører til byggeplassen, og anbudene fra disse ligger betydelig høyere enn de en hadde fra Eidskog Industrier A/S.

NBBL's reviderte økonomiske plan av 20. januar 1971 vedlagt lånesøknaden til Husbanken viste en stigning i anleggskostnadene fra 21.6. -69 på kr. 16.541.760,-til 20.1. -71 på kr. 21.551.900,- d.e. med ca. kr. 5.000.000,-. Den nye planen bygger da på regnskaper, oppgaver over ubetalte regninger, nye anbud og overslag. Tar man hensyn til overgangen fra oms. til moms. og til garantien fra Norges Brannkasse, blir det et reelt tillegg i kostnadene på nærmere kr. 4.000.000,-. Jeg antar at en omstendighet som konkursen (og for lave opprinnelige kalkyler) kan ha ført til en overskridelsessvikt på vel kr. 2.000.000.-. og at prisstigning og økte byggelånsrenter kan ha betydd tilsammen nærmere kr. 1.000.000.-. Det resterende ligger så i nye grunnmurer, nytt anbud for 32 leiligheter og i planlagt refundamentering til fjell av 16 leiligheter. Refundamenteringen med oppsjekking av de berørte hus går da ut med et beløp på ca. kr. 750.000,-.» - - -

Retten i skal bemerke:

1. Saksøkernes søksmålskompetanse.

Dersom NBBL forsettlig eller uaktsomt har handlet slik at borettslaget og dermed dets vordende medlemmer derigjennom ble påført økonomisk tap, må forretningsføreren kunne trekkes til ansvar for det. Det er de vordende borettshavere som er de egentlige skadelidende og de må etter omstendighetene kunne reise kravet direkte overfor den ansvarlige. Retten finner støtte for dette resonnement i en høyesterettsdom inntatt i Rt-1972-1171 ff. Jfr. her også Tore Sandvik: Entreprenørrisikoen, side 43, hvor det vises til at Oslo byrett i en dom av 7/2 1962 «antok at de enkelte leietakere, som her etter forutsetningen skulle tre inn som andelshavere i et «stiftendes» borettslag, kunne gjøre ansvar gjeldende overfor OBOS som forretningsfører i den utstrekning det måtte være utvist uaktsomhet i forbindelse med behandlingen av byggeprosjektet. Borettslaget i nærværende sak var, som kontorstiftet etter reglene i borettslovens §5, helt ut dominert av Ski Boligbyggelag og kunne vel, slik forholdene var, ikke ventes å ville gjøre ansvar gjeldende mot forretningsføreren. Det er imidlertid bare 128 av i alt 144 vordende borettshavere som er saksøkere og kravet må derfor begrenses til 128/144 av det tap som måtte være påført hele byggeprosjektet. Det blir derfor etter rettens mening den subsidiære påstanden fra saksøkerne som er aktuell dersom erstatningsansvar finnes å måtte pålegges saksøkte. Det synes også å være den subsidiære påstanden som er mest dekkende for

Side:91

saksøkernes krav idet saksøkte neppe kan dømmes til å betale noe til Skogen Borettslag som er eget rettssubjekt og som ikke er med i saken. Dette siste spørsmål er det imidlertid ikke nødvendig å gå nærmere inn på idet den subsidiære påstanden må være fullt ut dekkende for saksøkernes interesser.

2. De enkelte søksmålsgrunnlag.

a. Spørsmålet om NBBL's ansvar for medvirkning til kontrakten med Eidskog Industrier.

Det må her først bemerkes at Eidskog Industrier A/S var NBBL's datterbedrift, hvor NBBL var hovedaksjonæren med over 80 % av aksjekapitalen, og hvor NBBL's administrerende direktør Arne Amundsen samtidig var styreformann. Som utgangspunkt må det da antas at det direktør Amundsen visste om den økonomiske situasjon i Eidskog Industrier A/S, gjennom sitt verv som styreformann i selskapet, det visste også hele styret i NBBL. Her må det være en ubetinget informasjonsplikt for styreformannen. Det synes også uten videre å være klart at hele styret i NBBL på tiden for kontraktsavslutningen mellom Skogen Borettslag og Eidskog Industrier, 19/3 1969. var fullt klar over Eidskog Industriers økonomiske stilling. Regnskapet for 1967 viste et underskudd på ca. 3 mill. kroner og det måtte på det tidspunkt være klart at også regnskapet for 1968 ville vise et liknende underskudd. Revisorenes beretninger understreket også alvoret i situasjonen. Styret var også kjent med Eidskog Industriers søknader til Distriktenes Utbyggingsfond og Industribanken om forhøyelse av driftslån og lån til nye investeringer. Disse søknader førte til at selskapet i 1968 gjennom garanti fra Utbyggingsfondet fikk et nytt driftslån på 2 mill. kroner samtidig som det ble stilt i utsikt et ytterligere lån på 1 mill. kroner til videre utbygging av bedriften. Videre ga Industribanken konverteringstilsagn for et investeringslån på kr. 840.000. To forskjellige konsulentfirmaer hadde ved sine analyser påvist muligheter for lønnsom drift. dels ved rasjonalisering og dels ved nye investeringer. På denne tiden hadde også Eidskog Industrier store sjanser til å få hele, eller deler av, leveransen til Skjetten-prosjektet som var en storkontrakt på over tusen leiligheter.

Selv om den regnskapsmessige side ved Eidskog Industrier var meget dårlig, var det vel likevel slik at de driftsmessige fremtidsperspektiver og mulighetene for en storkontrakt om Skjetten-prosjektet, som alene kunne ha fått avgjørende betydning for bedriften, medvirket til å gi styret i NBBL et noe mer balansert bilde av situasjonen for Eidskog Industrier på det tidspunkt kontrakten med Skogen Borettslag ble undertegnet.

NBBL må betraktes som en av landets største byggherrer, med et godt utbygd apparat så vel av økonomiske som tekniske eksperter. Ski Boligbyggelag og Skogen Borettslag må antas å ha hatt full tillit til NBBL's kvalifikasjoner og å ha gått ut fra at deres interesser ble varetatt på beste måte. Borettslagets styre var også fullt klar over at Eidskog Industrier var NBBL's egen bedrift. Disse forhold må utvilsomt ha hatt betydning for kontraktsavslutningen, selv om det samtidig synes å være helt på det rene at så vel byggelagets som borettslagets styre foretok selvstendige og grundige vurderinger før kontrakten med Eidskog Industrier ble undertegnet. Det foreligger ikke noe som tyder på at NBBL på noen måte forsøkte å påvirke borettslaget ved kontraktsavslutningen.

Etter en samlet vurdering finner retten ikke tilstrekkelig grunnlag for å si at NBBL har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet i forbindelse med

Side:92

selve inngåelsen av kontrakten, selv om en rekke forhold utvilsomt var sterkt kritikkverdige. Kritikken gjelder i første rekke det spinkle forarbeide som ble gjort for et prosjekt av denne størrelsesorden. Det ble således ikke utarbeidet noe skikkelig materiale som kunne tjene som underlag for de entreprenører som man måtte vente ville melde seg og det ble ikke foretatt noen vurdering av hvilke entreprenører man ønsket skulle gi tilbud. Etter at Eidskog Industrier hadde meldt seg, ble det gjort henvendelse til Selvaag som så ga et raskt og kortfattet tilbud. På grunnlag av disse to, helt forskjellige «tilbud», laget så NBBL et vurderingsgrunnlag som dannet det eneste faktiske materiale som Skogen Borettslag bygget sin avgjørelse på. Så vidt sees ble firmaenes økonomiske stilling overhodet ikke vurdert i denne forbindelse. Selv om NBBL må sies å ha et betydelig ansvar for disse forhold, er det likevel etter rettens mening, som nevnt, ikke tilstrekkelig til å konstatere erstatningsbetingende uaktsomhet. Spørsmålet må likevel sies å ha budt på betydelig tvil.

b. Sikkerhetsbestemmelsene i kontrakten.

På bakgrunn av NBBL's sentrale posisjon i boligbyggingen og lagets aktive deltakelse i utformingen av standardkontrakter vedrørende bygg og anlegg, skulle en ha ventet en vesentlig bedre sikring av byggherresiden kontrakten med Eidskog Industrier. Denne forventning forsterkes ved det forhold at NBBL på kontraktstidspunktet var fullt klar over Eidskog Industriers regnskapsmessige stilling. NBBL er derfor sterkt å klandre for at denne side av kontrakten ikke ble viet større oppmerksomhet.

At statlige undersøkelser, som nevnt av saksøkte, viser at det står dårlig til med byggherresikringen i et stort flertall av byggekontrakter i sin alminnelighet, fritar ikke NBBL for med den stilling laget har å sørge for at de bestemmelser laget selv har vært med på å utforme, blir praktisert.

En anbuds-kontrakt blir imidlertid ofte til ved en tautrekking og en kan derfor ikke uten videre trekke fram et enkelt punkt og vurdere det isolert. Det er ikke uvanlig i byggebransjen at en ved forhandlinger kommer fram til spesielle sikkerhetsbestemmelser og det kan også ha vært tilfelle ved den foreliggende kontrakt. En totalvurdering av situasjonen på det tidspunkt kontrakten ble inngått. kan ha gitt som resultat at man på tross av Eidskog Industriers svake økonomiske stilling, har ment at sikringen har vært tilfredsstillende. Det er meget vanskelig nå å vurdere om dette den gang hvilte på et forsvarlig skjønn. Det må her også pekes på at differansen mellom «maksimal» sikring etter standardbestemmelsene og den sikring som ble gjort gjeldende i kontrakten ikke er av den størrelsesorden at den i den foreliggende situasjon hadde endret sluttresultatet vesentlig.

Retten finner at det på dette punkt ikke kan være tale om noen erstatningsbetingende uaktsomhet fra NBBL's side.

c. Ansvaret for fundamenteringen.

Det dreier seg her om et meget vesentlig punkt i byggeprosessen.

Ski Tomteselskap fulgte en helt vanlig fremgangsmåte når det gjaldt klargjøring av tomtearealet for utbygging. Det var utarbeidet reguleringsplan og rådgivende ingeniør (Grøner) var engasjert. Det ble også, som vanlig, foretatt preliminær geoteknisk undersøkelse av grunnforholdene, og disse undersøkelser ble fremlagt i form av en rapport fra Norsk Teknisk Byggekontroll A/S. NBBL var allerede på dette tidspunkt inne i bildet, engasjert av tomteselskapet.

Side:93

Rapporten fra NoTeBy konkluderer bl.a. med at «grunnforholdene i det undersøkte området er sterkt vekslende,»... «de leirige jordmasser under torv- og gytjelagene har liten fasthet og er meget kompressible» og «Under de eksisterende grunnforhold vil det i forbindelse med prosjektering og utførelse av utbygningsprosjektet være en rekke geotekniske spørsmål som vil kreve detaljbehandling... »

Fra det tidspunkt den geotekniske rapport, med sin klare påvisning av de elendige grunnforhold, forelå, og til det tidspunkt da setningsproblemene tårnet seg opp, kan en ikke se at NBBL foretok seg noe med hensyn til å bringe nødvendig geoteknisk ekspertise inn i byggesaken. Da setningene oppsto var allerede mange hus ferdige og skader oppsto også på grunnmurer som var støpt og hvor hus ennå ikke var montert. NBBL sto utvilsomt helt sentralt i byggeprosessen. Forbundet innehadde den tekniske ekspertise og var dertil byggeleder og forretningsfører. Det kan ikke frita NBBL for ansvar at man skriftlig «overlot det hele og fulle ansvar for fundamenteringen» til Eidskog Industrier (entreprenøren), slik saksøkte har gjort gjeldende. At entreprenøren på sin side igjen benyttet NBBL som sin tekniske rådgiver gjør forholdet enda verre.

NBBL var ved dette byggeprosjekt byggherrerepresentant, byggeteknisk konsulent, byggeleder og forretningsfører. Det må da anses som grovt uaktsomt at man uten motforestillinger overlot til Eidskog Industrier og kommunens byggekontrollør å bestemme fundamenteringsmetodene for de enkelte hus, når man hele tiden var klar over NoTeBy's rapport av februar 1966. Rapporten viser et for Oslo-området meget typisk bilde, nemlig sterkt varierende fjelldybder ispedd meget løse masser over et forholdsvis begrenset område. NBBL burde og skulle derfor, på bakgrunn av rapporten, ha vært klar over hvilket fundamenteringsproblem en her sto overfor.

Resultatet av fundamenteringsmåten ble som en kunne vente store setninger i grunnmurene som følge av at husene delvis var fundamentert til fjell og delvis på såler. Først når dette ble konstatert kom NoTeBy inn i bildet, og så vidt en kan se ikke på initiativ fra NBBL.

Ved en vurdering av byggesakens gang med hensyn til grunnforholdene og fundamenteringen, må NBBL anses som ansvarlig for det som skjedde og som fikk så store økonomiske konsekvenser for borettslaget og dermed borettshaverne. Retten må konstatere at NBBL her har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

Rådmann Rønneberg har i sin utredning til Ski formannskap uttalt at refundamenteringen med oppjekking av de berørte hus beløper seg til ca. kr. 750000.-. Saksøkte har ikke gjort noen innsigelser mot beløpets størrelse. Retten kommer nedenfor tilbake til erstatningens størrelse.

d. Passivitet og ineffektivitet etter at Eidskog Industrier A/S innstilte sine arbeider.

Det er forståelig at de borettshavere som allerede hadde flyttet inn på Siggerudfeltet ved tidspunktet for konkursen, fikk inntrykk av at det gikk smått med fremdriften på byggeplassen. En slik uferdig byggeplass, full av leire, søle og lagrete byggeelementer, vil uvegerlig gjøre beboerne utålmodige etter snarest å bringe byggearbeidene til en slutt. Det synes også som om beboerne ikke fikk skikkelig informasjon om det som måtte skje før arbeidene kunne komme skikkelig igang igjen (omprosjektering o.s.v.).

Sikringsarbeider ble imidlertid, i alle fall i noen utstrekning, satt igang og

Side:94

den nødvendige omprosjektering kan neppe sies å ha tatt mere tid enn nødvendig.

Det kan etter rettens mening neppe sies å være noe særlig å bebreide NBBL på dette punkt.

Etter det som er sagt foran, må NBBL pålegges å betale erstatning til saksøkerne for de forhold som er nevnt under punkt c. angående fundamenteringen.

Saksøkerne utgjør 128 av i alt 144 vordende borettshavere og erstatningen settes til kr. 670.000,-. Beløpet utgjør (avrundet) 128/144 av kr. 750.000,-, jfr. foran under pkt. c.

Da begge parter dels har vunnet, dels har tapt saken, finner retten at begge parter bør bære sine saksomkostninger, jfr. tvistemålslovens §174, 1. ledd.

Dommen er enstemmig.

Av lagmannsrettens dom (lagdommerne Sigurd Fougner Hagen og Chr. Borchsenius og tilkalt dommer, sorenskriver Råmund Stuhaug m/fagkyndige domsmenn): - - -

NBBL har for lagmannsretten som for byretten påstått frifinnelse ikke bare fordi det benekter å ha utvist uaktsomhet (jfr. de foran nevnte punkter a-d), men også på det grunnlag at saksøkerne - de enkelte beboere - ikke har rett til å gjøre noe erstatningskrav gjeldende mot NBBL.

Lagmannsretten finner det, i likhet med byretten, praktisk å behandle dette spørsmål først, før man ser på de enkelte ansvarsgrunnlag.

1. Søksmålskompetanse. - - -

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten i dette spørsmål og kan i alt vesentlig slutte seg til dens begrunnelse (dommen 25-26). I tillegg vil man nevne: For lagmannsretten er det fremlagt kontrakt av 12. mai 1964 mellom Ski Boligbyggelag og NBBL, som rent generelt bestemmer at NBBL skal (A) ha forretningsførselen for boligbyggelagets egen virksomhet. (B) påta seg administrasjonen av byggesaker på boligbyggelagets vegne, og (C) utføre den forretningsførsel for borettslag tilknyttet boligbyggelaget som dette har etter kontrakt eller sedvane. Denne kontrakt løper på ubestemt tid (avsn. D 4).

Da Skogen Borettslag ble stiftet i 1968 av Ski Boligbyggelag, ble det bestemt i stiftelsesvilkårene at Ski Boligbyggelag skulle være uoppsigelig forretningsfører for borettslaget, og mellom Ski Boligbyggelag og borettslaget ble det inngått kontrakt om at boligbyggelaget påtok seg på vegne av borettslaget og for dets regning å forestå oppføringen av de angitte bygg, m.m., jfr. nærmere det siterte i byrettens dom 5-6. Begge de funksjoner som således var tillagt Ski Boligbyggelag, ville det imidlertid som følge av kontrakten av 12. mai 1964 tilligge NBBL å utføre. Og dette var på det rene før Skogen Borettslag ble stiftet. En slik ordning måtte også fremstille seg som den eneste fornuftige, da Ski Boligbyggelag ikke hadde forutsetninger for selv å løse oppgavene i forbindelse med forretningsførselen og byggesaken. Boligbyggelaget, som borettslaget, bestod bare av amatører i slike spørsmål; det var ingen annen enn NBBL som effektivt kunne ta seg av de boligsøkendes interesser. I den orientering om Skogen Borettslag som ble sendt ut til de boligsøkende i februar 1969, var NBBL oppført som

Side:95

foretningsfører (siste avsnitt), og NBBL har også reelt opptrådt som forretningsfører og prosjektleder.

Under disse forhold kan NBBL etter lagmannsrettens mening ikke høres med sin anførsel om at det ikke har noe erstatningsansvar fordi det bare har vært funksjonær/fullmektig for Ski Boligbyggelag. Det kan i så måte ikke ha noe å si at det enkelte steder er brukt uttrykket at NBBL opptrer «på vegne av» Ski Boligbyggelag (se som eks. kontrakten av 12. mai 1964 avsn. B 2 og 3, C 2). Heller ikke kan det ha noe å si at den byggekontrakt som ble sluttet med Eidskog Industrier A/S, ble undertegnet av Skogen Borettslag. Pointet er at NBBL har spilt en helt vesentlig rolle under byggesaken, med direkte virkning for de boligsøkende, og da må disse kunne gjøre erstatningskrav gjeldende direkte mot NBBL for så vidt de er påført tap som skyldes uaktsomhet fra NBBL's side. Hevningsretten etter §29 i loven om borettslag kan ikke være deres eneste rettsmiddel i en slik situasjon. De kan heller ikke være avskåret i et slikt tilfelle fra å få erstatning fordi Skogen Borettslag og Ski Boligbyggelag ikke ville aksjonere mot NBBL.

Lagmannsretten kan ikke se at dens resultat skulle stride mot boligkooperasjonens prinsipper. Tvert imot mener man at det er i pakt med sosiale hensyn, som nettopp boligkooperasjonen bør ivareta, at den som i slike situasjoner er den sterke part, med stort virkefelt og betydelig erfaring og ekspertise på byggesaker, står til ansvar overfor den enkelte boligsøkende, som i denne sammenheng er «den lille mann».

Selv om saksforholdet ikke er helt analogt med de påberopte dommer (Oslo byrett 7.2.1962 og Rt-1972-1171), mener lagmannsretten videre, som byretten i nærværende sak, å finne adskillig støtte for sitt resultat i disse dommer. I begge dommene ble vedkommende borettslags medlemmer ansett i prinsippet berettiget til å gjøre erstatningskrav gjeldende mot den som ble påstått å ha handlet uaktsomt, henholdsvis OBOS og Nesodden Boligbyggelag (jfr. særlig 30-31 i byrettsdommen og 1174 i Rt-1972-1171). At begge dommer endte med frifinnelse, skyldes andre grunner. Også Rt-1976-1117 (se særlig 1122) antas å ha en viss interesse.

Etterat byrettens dom ble avsagt, har saksøkerne fått overta sine andeler i Skogen Borettslag og er dermed blitt medlemmer slik at det nå eventuelt kunne utvirkes beslutning fra borettslagets side om å gjøre ansvar gjeldende mot NBBL og for så vidt overta nærværende sak. Saksøkerne, som har flertallet i Skogen Borettslag nå, har imidlertid ikke ønsket å gjøre det, siden det er en minoritet i borettslaget som ikke har villet gå til sak. Lagmannsretten kan ikke se at disse omstendigheter har brakt spørsmålet i noen annen stilling når det gjelder saksøkernes adgang til selv å kreve erstatning.

Lagmannsretten mener som byretten at eventuell erstatning må tilkjennes saksøkerne, ikke Skogen borettslag, og dette stemmer også med deres prinsipale påstand for lagmannsretten.

2. Ansvarsgrunnlag for NBBL.

a) Medvirkning til at det ble inngått kontrakt med Eidskog Industrier A/S. - - -

Lagmannsretten er enig med byretten i at det må rettes kritikk mot NBBL for dets medvirkning til kontraktsavslutningen med Eidskog Industrier. Kritikken gjelder for det første at det ble prestert et for spinkelt forarbeid for et prosjekt av denne størrelsesorden, jfr. byrettens bemerkninger på side 28 i dommen. Det må etter lagmannsrettens mening sies å

Side:96

være en svikt fra NBBL's side at det ikke ble foretatt en analyse av hvilket firma, Selvaagbygg eller Eidskog Industrier, som alt i alt ville kunne gi gunstigst tilbud, og i særdeleshet at ikke den økonomiske stilling til de to firmaer ble sammenlignet og vurdert. Dette var det all grunn for NBBL til å påse i et tilfelle som dette, hvor Eidskog Industrier var NBBL's datterselskap og NBBL derfor hadde en spesiell plikt til å opptre objektivt når det som forretningsfører for de boligsøkende skulle ivareta deres tarv. Ledelsen i NBBL var utvilsomt fullt orientert om Eidskog Industriers økonomiske vanskeligheter. I den forbindelse minner man om at NBBL's administrerende direktør, Arne Amundsen. var ikke bare styreformann i Eidskog Industrier, men også medlem av det arbeidsutvalg som Eidskog Industrier etablerte den 19. oktober 1967 til å forestå den daglige ledelse; jfr. for øvrig byrettens bemerkninger på side 26 i dommen. At ledelsen i NBBL ikke har meddelt sin viten til de funksjonærer i NBBL som stelte med byggesaken for Skogen Borettslag, kan ikke medføre ansvarsfrihet.

Etter lagmannsrettens mening var de omstendigheter som av byretten og NBBL har vært trukket frem som lyspunkter når det gjelder Eidskog Industriers økonomiske fremtid, ikke egnet til å gi ledelsen i NBBL så god tro på bedriftens fremtidsmuligheter at det var riktig å unnlate å (1) gjøre styret i Ski Boligbyggelag og Skogen Borettslag oppmerksom på Eidskog Industriers økonomiske vanskeligheter og (2) foreta en kritisk analyse av Eidskog Industriers muligheter til å fullføre kontrakten og derigjennom foranledige at dette spørsmål ble skikkelig vurdert av styret i lagene. Når det gjelder spørsmålet om det kunne være grunn til optimisme hos ledelsen i NBBL, viser lagmannsretten blant annet til det saksøkerne har anført i forbindelse med lånetilsagnene fra Industribanken og Distriktenes Utbyggingsfond og Skjetten-utbyggingen. Man viser videre til de meget alvorlige rapporter fra revisor Fladstad angående regnskapet for 1967 og fra revisor Knap angående regnskapet for første halvår 1968. Det fremgikk herav blant annet at i 1967 hadde Eidskog Industrier ikke vært i stand til å overholde betalingsfristene for skattetrekk, trygdetrekk, arbeidsgiveravgift og feriepenger. Slike omstendigheter - sammen med de svære underskudd i årene 1967 og 1968 - måtte gi grunn til alvorlig frykt for Eidskog Industriers solvens og derigjennom muligheter til å greie utbyggingen for Skogen Borettslag.

Slik forholdet lå an, og med den sentrale stilling NBBL inntok (jfr. avsnitt 1 foran), må det etter lagmannsrettens mening sies at NBBL utviste erstatningsbetingende uaktsomhet ved å medvirke til at Skogen Borettslag inngikk kontrakt med Eidskog Industrier. Dette gjelder selv om det ikke er godtgjort at NBBL søkte å påvirke borettslaget til å inngå kontrakten. Det klanderverdige ligger i NBBL's forsømmelser som nevnt. Ved vurderingen av hvilken aktsomhetsnorm man må legge til grunn her, må det tas utgangspunkt i at NBBL har en meget betydelig erfaring og teknisk og økonomisk ekspertise i byggesaker. NBBL er for så vidt en ressursrik organisasjon, og de boligsøkende, som er amatører i sammenligning og må overlate hele tilretteleggelsen av byggesaken til forretningsføreren, NBBL, må kunne forvente en mer forsvarlig opptreden fra dennes side enn tilfellet har vært i denne sak.

At det dreier seg om en totalentreprise, bringer etter lagmannsrettens mening ikke dette spørsmål i annen stilling.

Etter dette må NBBL anses erstatningsansvarlig for det tap som

Side:97

saksøkerne (de 106) har lidt ved at det ble sluttet kontrakt med Eidskog Industrier. Om erstatningens størrelse vises til avsnitt 3 nedenfor.

b) Mangelfulle kontraktsbestenimelser om økonomisk sikkerhet. - - -

Lagmannsretten slutter seg til byrettens vurdering når den mener at NBBL er sterkt å klandre for at spørsmålet om sikkerhetsstillelse ikke ble viet større oppmerksomhet ved kontraktsavslutningen, jfr. byrettens dom 28. I motsetning til byretten mener imidlertid lagmannsretten videre at NBBL på dette punkt har utvist en erstatningsbetingende uaktsomhet. Så dårlig som Eidskog Industriers økonomiske stilling var, hadde NBBL - hvis ledelse var fullt klar over situasjonen - i dette tilfelle særlig oppfordring til å påse at interessene til byggherren, Skogen Borettslag, ble betryggende sikret. Retten slutter seg til det som er anført fra saksøkernes side herom, jfr. foran. Uansett at en kontrakt må betraktes som et hele og at man derfor generelt må vise varsomhet med å kritisere de enkelte bestemmelser isolert, måtte sikringsspørsmålet i dette tilfelle fremstå som meget viktig på grunn av forholdene innen Eidskog Industrier. Med den sentrale stilling NBBL inntok i byggesaken (jfr. lagmannsrettens bemerkninger herom under avsnitt 1 og 2 a foran), måtte det være NBBL's plikt å sørge for at kontrakten på dette punkt ble mest mulig tilfredsstillende for de boligsøkende. Etter lagmannsrettens mening kan det ikke sies at kontrakten ble god nok i så henseende. Eidskog Industrier skulle ikke stille noen sikkerhet i form av bankgaranti eller lignende; byggherren kunne bare få sikkerhet ved at han holdt tilbake 5 % av de enkelte utbetalinger.

Selv om byggekontrakter i praksis varierer meget når det gjelder økonomisk sikkerhetsstillelse, og selv om man har mange eksempler på utilfredsstillende sikring av byggherreinteressene også når det gjelder sosial boligbygging, kan ikke det frita NBBL for ansvar i nærværende tilfelle. Man vil spesielt bemerke at NBBL ikke kan anses å ha oppfylt sin plikt bare ved at det nevnte garantispørsmålet i foran omtalte notat av 5. februar 1969; notatet var i så henseende ikke tilstrekkelig klargjørende for styret i Skogen Borettslag, og NBBL skulle ha fulgt opp dette punkt.

Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å angi hvor stor sikkerhet som burde ha vært forlangt, f.eks. det som OBOS pleier å kreve eller det som er angitt i de alminnelige kontraktsbestemmelser. I og med at lagmannsretten under avsnitt a foran har funnnet det uaktsomt av NBBL å medvirke til at det ble inngått kontrakt med Eidskog Industrier, blir det nemlig ikke aktuelt å utmåle et eget erstatningsbeløp for det tap som er lidt på grunn av at kontrakten ikke inneholdt tilfredsstillende bestemmelser om sikkerhetsstillelse fra Eidskog Industriers side.

c) Fundamenteringen. - - -

Lagmannsretten vil om fundamenteringen innledningsvis bemerke at kontrakten av 19. mars 1969 mellom Skogen Borettslag og Eidskog Industrier ikke er klar på dette punkt. I selve kontrakten står det ikke noe om fundamenteringen skal skje til fjell eller om det er nok å fundamentere til frostfri dybde, og hvem som i tilfelle bestemmer dette. Men i kontraktens §2 er det vist til en rekke dokumenter som kontraktsbilag, bl.a. Eidskog Industriers tilbud av 21. juni 1967, byggemelding med vedtak av 10. desember 1968 og diverse møteprotokoller og korrespondanse. Tilbudet av 21. juni 1967 var vedlagt en beskrivelse hvor det om grunnarbeidene bl.a. sto: «Husene bygges kjellerløst på ringmur av betong, fundamentert til fjell eller

Side:98

frostfri dybde.» I tilbudet var det tatt forbehold om «mindre tilpassinger i utførelsesmåte» som dog ikke skulle redusere kvalitet og standard; dette forbehold var også inntatt i selve kontrakten. I byggemeldingen - innsendt av NBBL's arkitektkontor den 11. november 1968 - sto det «fundamentering til fjell». Byggemeldingen ble godkjent av Ski bygningsråd den 10. desember 1968 med enkelte merknader, bl.a. at «fundamenteringsplan med beregninger må innsendes for godkjennelse» (punkt 15). Lagmannsretten antar at man neppe kan tolke kontrakten av 19. mars 1969 slik at byggherren hadde krav på at alle hus skulle fundamenteres til fjell. I og med dette - og da det gjaldt en totalentreprise - måtte det i første rekke være entreprenørens oppgave å bestemme, med forbehold av bygningsmyndighetenes godkjennelse. hvilke hus som skulle fundamenteres til fjell og hvilke til frostfi dybde.

Man kan imidlertid ikke ut fra dette uten videre anse NBBL ansvarsfri i nærværende tilfelle. NBBL inntok som tidligere nevnt en sentral stilling i byggesaken og var den eneste som kunne ivareta interessene til byggherren, Skogen Borettslag, og dermed de boligsøkende. Fundamenteringen var et spørsmål som NBBL i nærværende tilfelle hadde en ganske særlig grunn til å vie oppmerksomhet, i betraktning av de meget vanskelige grunnforhold på byggefeltet. som NBBL var blitt kjent med gjennom Norsk Teknisk Byggekontrolls rapport av 14. februar 1966. Så dårlig som byggegrunnen var ifølge denne rapport (jfr. byrettens dom side 29-30), burde NBBL ha tilkalt geoteknisk ekspertise. Det var ikke forsvarlig bare å sende den nevnte rapport til Eidskog Industrier og overlate til selskapet som totalentreprenør alt ansvar i forbindelse med geoteknisk undersøkelse og fundamentering. Når så ble gjort. burde NBBL iallfall ha fulgt opp byggesaken på byggherrens vegne. Med sin byggetekniske ekspertise måtte NBBL skjønne at annen fundamentering enn til fjell ville være ytterst farlig i et område hvor grunnforholdene var som beskrevet i Norsk Teknisk Byggekontrolls rapport.

I nærværende tilfelle hadde også NBBL - uansett at det forelå totalentreprise - full anledning til å følge opp saken, idet NBBL's ingeniørkontor skulle være byggeteknisk konsulent, foruten at NBBL's arkitektkontor skulle lage tegninger, utføre regulering m.v. Dette kom bl.a. til uttrykk i den orientering om Skogen borettslag som de boligsøkende fikk i februar 1969. Mellom Eidskog Industrier og NBBL's arkitektkontor er det opplyst å være inngått en kontrakt av 20. september 1967, hvorved arkitektkontoret fikk i oppdrag bl.a. å utarbeide og anmelde reguleringsplan og tegninger. Tilsvarende kontrakt er ikke opplyst å foreligge for ingeniørkontorets vedkommende, men kontoret var iallfall engasjert etterat det deltok på et møte den 20. november 1968 sammen med representanter for Eidskog Industrier, Ski Boligbyggelag, NBBL's arkitektkontor og NBBL's plankontor. I rapporten fra møtet (nytt for lagmannsretten) heter det bl.a.:

«Tilbudet er i nøkkelferdig stand og boligen føres opp kjellerløst på ringmur av betong som skal fundamenteres til fjell eller frostfri dybde.

For å spare tid kontakter Olsen Ski kommune når det gjelder utstikking av husrekkene.

Eidskog Industrier A/S rekvirerer grunnboring og ing.kontoret utarbeider forslag til sonderboring. Svae & Myrvang avgjør om det skal tas dreieboring og prøver av grunn.

Eidskog Industrier A/S kontakter ing.kontoret når det gjelder det statiske bæresystem.

Side:99

Tegninger og beskrivelser for grunn- og betongarbeider utarbeides av ing.kontoret etter oppdrag av byggherren.

Masseberegning for det samme etter oppdrag fra Eidskog Industrier A/S.»

Lagmannsretten er tilbøyelig til å anta at det også før dette møtet har vært forutsatt at NBBL's ingeniørkontor skulle være byggeteknisk konsulent.

Uansett om NBBL's ingeniørkontor (og arkitektkontor) formelt var engasjert av Eidskog Industrier og utførte oppdrag for dette firma, måtte de boligsøkende etter lagmannsrettens mening vært berettiget til i den foreliggende situasjon å vente at deres interesser ville bli varetatt av NBBL som byggeteknisk konsulent. Lagmannsretten finner at de aktsomhetskrav som her må stilles til NBBL. ikke er oppfylt, idet det i nærværende tilfelle ikke var forsvarlig å overlate fundamenteringsmåten til entreprenøren uten at NBBL som byggeteknisk konsulent aktivt fulgte opp denne side av byggesaken. Som før nevnt var det nemlig særlig grunn til å være påpasselig med hensyn til fundamenteringen. Det som ble gjort fra NBBL's side, kan ikke karakteriseres som tilstrekkelig. Lagmannsretten vil bl.a. sette fingeren på (1) at NBBL's ingeniørkontor i foran siterte brev av 14. april 1969 (nytt for lagmannsretten) ikke advarte mot en annen fundamentering enn til fjell selv om det ble dypt, og (2) at ingeniørkontoret uten videre godtok at entreprenøren på egen hånd skulle bestemme fundamenteringsmåten for de hus hvis murer ikke ble ført til fjell, jfr. telefonen av 23. september 1969 med etterfølgende brev av 26. september 1969 fra NBBL (nytt for lagmannsretten). At ingeniørkontoret ikke viste større aktivitet og interesse, kan kanskje til en viss grad forklares med at de enkelte fundamenter skulle godkjennes av de kommunale bygningsmyndigheter i Ski, men lagmannsretten kan ikke finne at dette er tilstrekkelig til å frita for ansvar i nærværende tilfelle. Forholdet mellom Eidskog Industrier A/S og Bygge- og Anleggsservice A/S antas heller ikke å ha noe å si for NBBL's ansvar.

Ansvaret for at husene ikke ble forsvarlig fundamentert, påhvilte selvsagt i første rekke Eidskog Industrier som entreprenør, og saksøkerne hadde ikke lidt noe tap hvis Eidskog Industrier ikke var gått konkurs og hadde greid selv å betale merutgiftene til refundamentering. Men man kan ikke av den grunn frita NBBL for ansvar. NBBL var som foran påvist medansvarlig for den mangelfulle fundamentering, og må finne seg i at dette ansvar blir gjort gjeldende når Eidskog Industrier gikk konkurs.

Lagmannsretten er således kommet til samme resultat som byretten. Når det gjelder tapets størrelse, har NBBL så vidt forståes, ikke hatt noe å bemerke til det beløp saksøkerne har påstått for lagmannsretten, kr. 858.090.

d) Passivitet og ineffektititet etterat Eidskog Industrier gikk konkurs.

Både saksøkerne og NBBL har i store trekk fastholdt og utdypet sine anførsler for byretten, og det vises for så vidt til referatet i byrettens dom 17-18, resp. 24. Under prosedyren for lagmannsretten har det av saksøkerne bl.a. vært fremholdt som en svakhet ved kontrakten mellom Skogen Borettslag og Eidskog Industrier at den ikke inneholdt noen bestemmelse om dagmulkt. NBBL mener at dette forhold ikke har hatt noe å si.

Lagmannsretten finner det som byretten forståelig at de boligsøkende syntes det gikk smått, men man mener at NBBL alt i alt ikke kan lastes på dette punkt, idet det synes som om nødvendige sikringsarbeider og

Side:100

omprosjekteringer ble satt i gang så raskt som etter forholdene mulig.

3. Erstatningens størrelse.

Når det gjelder ansvarspunktene a, b og d, har saksøkerne påstått erstatning med 106/144 av et beløp fastsatt etter rettens skjønn og begrenset oppad til kr. 4.000.000 med fradrag av det som tilkjennes under ansvarspunkt c.

Lagmannsretten finner at tapet under punkt c må settes til kr. 858.090 som påstått (jfr. ovenfor), hvorav de 128 saksøkerne under anke II tilkjennes kr. 762.752 i erstatning.

Fastsettelsen av erstatningen under pkt. a og b (for pkt. d ilegges NBBL ikke ansvar) må nødvendigvis skje skjønnsmessig og byr på store usikkerhetsmomenter. Man viser til den oversikt over byggesakens fordyrelse som er gitt i rådmann Rønnebergs redegjørelse til Ski formannskap den 16. mars 1971 og som er sitert i byrettens dom 7-8. Rådmannen antok at det dreiet seg om et reelt omkostningstillegg på ca. 4 millioner kroner. Så vidt lagmannsretten har forstått NBBL, bestrides ikke at byggesaken er blitt fordyret med dette beløp, men NBBL mener at eventuell erstatning ikke kan komme opp i et beløp av slik størrelsesorden. Det vesentligste av fordyrelsen skyldes konkursen, i forbindelse med at Eidskog Industrier hadde foretatt underkalkulering ved kontraheringen (jfr. rådmann Rønnebergs redegjørelse). En fordyrelse på slik bakgrunn kan ikke saksøkerne kreve erstatning for. Selv om de har gått glipp av en kontraktsmessig fordel, har de nemlig alt i alt fått sine leiligheter til en forholdsvis rimelig pris, mener NBBL.

Lagmannsretten er etter en samlet vurdering kommet til at erstatningen til de 106 saksøkere under anke I bør settes skjønnsmessig til kr. 1.100.000,-, idet det samlede tap (for alle 144) anslås å ligge på rundt regnet kr. 1.500.000,-. I beløpet er medregnet renter til domsavsigelsen. Tapet vedr. pkt. c, fundamenteringen, er holdt utenfor. Som nevnt foran (s. 20 nederst) utmåles ikke noe eget erstatningsbeløp under pkt. b, dvs. for den mangelfulle økonomiske sikkerhet, men det tap som er lidt på dette grunnlag, inngår ved vurderingen av hvilket tap som oppstod ved at det ble inngått kontrakt med Eidskog Industrier, dvs. pkt. a. Hadde sikkerheten vært bedre, ville det tapet ha vært noe redusert.

4. Saksomkostninger.

Saken har til dels gjeldt spørsmål av prinsipiell betydning og har budt på atskillig tvil. Man finner derfor at saksomkostninger ikke bør tilkjennes for lagmannsretten heller. Dette gjelder for begge ankers vedkommende.

Dommen er enstemmig. - - -