LB-2000-3512

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	2001-06-06
Publisert:	LB-2000-03512
Stikkord:	Familierett, Samboerforhold
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett nr. 99-6022 A/75 - Borgarting lagmannsrett LB-2000-03512 A/01.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Geir S. Dahlskås). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Holden).
Forfatter:	Lagdommer Sidsel B. Lindseth, formann. Lagdommer Øystein Hermansen. Lagdommer Regine Ramm Bjerke
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §2, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §6, Ekteskapsloven (1991) §59

Saken gjelder deling av formue mellom tidligere ugifte samboende.

B, født *.*.1971, og A, født *.*.1971, flyttet sammen vinteren 1993. Samlivet opphørte i februar/mars 1999.

Det er to barn i samlivet; C født *.*.1993, og D, født *.*.1996. Barna kom etter hvert i barnehage, først på halv tid og senere på hel tid. Etter at D ble født hadde partene praktikant i noen måneder.

Partene inngikk samlivsavtale 5. februar 1993. Avtalen er gjengitt i byrettens dom. Lagmannsretten kommer tilbake til avtalen under rettens bemerkninger nedenfor.

Partene har kjøpt og solgt en rekke eiendommer under samlivet:

Partenes første felles bolig i X-gata 9 A ble kjøpt 10. desember 1992 i begges navn for kr 172.750 inklusive omkostninger. Det fremgår av samlivskontrakten at kjøpesummen ble finansiert ved et lån på kr 90.000 i Bs navn og ved kontantbidrag kr 82.750 fra A. I tillegg forpliktet A seg til å pusse opp leiligheten for kr 7.250. Partene bodde i X-gata til desember 1994.

Den 2. juli 1993 ble det i As navn kjøpt en aksjeleilighet i Y-veien 10 B. Kjøpesummen inklusive omkostninger på kr 198.000 ble finansiert ved et lån på kr 200.000 i As navn. Leiligheten ble leid ut til As bror.

Den 1. juni 1994 ble det i begge parters navn kjøpt en selveierleilighet i Z-gate 26 for kr 150.000. Kjøpet ble finansiert ved et lån i begges navn på kr 250.000. Leiligheten ble pusset opp og brukt til Bs frisørvirksomhet. I 1997 ble det innredet en hybelleilighet for utleie i deler av lokalene.

Den 21. november 1994 ble boligen i X-gata solgt for kr 410.000. Ved salget ble restlånet på Bs boliglån med kr 76.441 innfridd. Nettoprovenyet - kr 323.559 - ble satt inn på en konto i As navn. Etter salget av X-gata flyttet partene midlertidig til leiligheten i Y-veien, som de delte med As bror.

Den 13. januar 1995 ble det inngått kjøpekontrakt i Bs navn på en borettslagsleilighet i Æ-gata 9 D for kr 140.500. Etter oppussing av leiligheten flyttet partene dit og bodde der ca 4 måneder før de flyttet til Ø-vei 13, jf. nedenfor. Æ-gata ble solgt den 25. januar 1996 kr 390.000. Avtalen om salget ble inngått tidligere, og kjøperen stod formelt som leietaker inntil partene hadde oppnådd en formell botid i Æ-gata på ett år.

Den 27. juni 1995 inngikk B og A kjøpekontrakt på borettslagsleilighet i Ø-vei 13. Kjøpesummen på kr 425.000 ble finansiert ved kontant innbetaling på i alt kr 178.000 fra konti tilhørende A og med lån på kr 250.000 i As navn med B som selvskyldnerkausjonist. Lånet ble senere forhøyet til kr 350.000.

Den 24. juli 1996 ble leiligheten i Y-veien solgt for kr 435.000. Ved salget ble restgjelden på lånene på leiligheten innfridd med kr 155.898. Nettobeløpet kr 269.102 ble utbetalt til A.

Den 24. juni 1996 ble det inngått kjøpekontrakt i As navn på en aksjeleilighet i Å-gata 1 B for kr 240.000. Leiligheten ble leid ut til den ble solgt 12. september 1997 for kr 495.000.

I januar 1997 ble det i As navn kjøpt borettslagsleilighet i W-gata 46 for kr 50 000. Leiligheten ble benyttet som bolig for partenes praktikant. Leiligheten ble solgt for kr 115.000 den 26. mai 1997.

Hytten i Skjeberg ble kjøpt den 29. april 1997 i begges navn. Kjøpesummen kr 180.000 ble finansiert ved lån på kr 188.000 i begge parters navn. Lånet ble innfridd i juni 1997.

I desember 1997 ble resterende boliglån på leiligheten i Ø-vei innfridd med kr 297.259.

Under samlivet er det i As navn kjøpt og solgt biler og kjøpt en hyttetomt i Ski med byggesett. Om dette vises til byrettens dom.

Om partenes arbeids- og inntektsforhold under samlivet er følgende opplyst:

A var ansatt i Q AS frem til 30. november 1994. I forbindelse med fratredelsen mottok han ett års etterlønn. Han mottok arbeidsledighetstrygd til juni 1996 og startet på ettersommeren eget firma i byggebransjen. A er for tiden under attføring med en månedlig netto utbetaling på ca kr 12.000 for å ta mesterbrev som murer. Siktemålet er å komme inn på takstmannskole. I selvangivelsene har han oppgitt å ha hatt følgende lønns- og næringsinntekter:

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998Lønn 35.030 Lønn 185.048 Lønn 236.804 Trygd 141.297 Trygd 83.135 Lønn 1.104 Nær.innt. 125.979Trygd 34.756 Lønn 123.473 Trygd 13.454 Nær.innt. 107.454 Lønn 13.300 Trygd 7.627

B arbeidet som ansatt frisør i frem til oktober 1993. Etter å ha vært hjemmeværende i forbindelse med Cs fødsel startet hun i september 1994 frisørsalong i lokalene som partene hadde kjøpt i Z-gate. Hun drev denne salongen i eget navn frem til april 1998, da lokalene ble leiet ut til en annen frisør. Fra april 1998 til samlivsbrudd var hun hjemmeværende. Hun har nå et engasjement som brukerkontakt gjennom trygdekontoret. I selvangivelsene har hun oppgitt følgende lønns- og næringsinntekter:

1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998Lønn 137.831 Lønn 76.559 Lønn 6.451 Trygd 623 Nær.innt. 43.659 Nær.innt. 62.231 Lønn 3.623Trygd 853 Sykepenger 42.756 Trygd 73.260 Næringsinnt. 91.125 Sykepenger 18.165 Nær.innt 61.318 Fødselspenger 24.420 Trygd 5.087

I tillegg har partene hatt inntekter som ikke fremgår av selvangivelsene. Som det fremgår ovenfor er det i løpet av samlivet kjøpt og solgt faste eiendommer med betydelige gevinster. Det er enighet om at gevinsten ved salg av leilighetene i Y-veien, Æ-gata, Å-gata og W-gata i alt er kr 807.000. Salgsomkostninger og utgifter til oppussing, som ikke er beregnet for lagmannsretten, kommer dog til fradrag. Gevinstene er etter det opplyste ikke oppgitt til beskatning. Partene har forklart at A var registrert med fiktiv adresse først i Y-gata, så i Å-gata for å oppnå skattefrihet for gevinstene. Æ-gata, der partene bodde i en periode i 1995, ble som det fremgår ovenfor leid ut en periode til kjøperen for at partene skulle kunne oppgi ett års botid. Videre er det innkommet betydelige utleieinntekter som ikke er oppgitt til beskatning. Det er ikke fremlagt en samlet oppgave over utleieinntektene for lagmannsretten. Følgende inntekter ble opplyst av A under ankeforhandlingen:

Utleie av Y-veien til As bror hele eiertiden fra 1993 til 1996. Sosialkontoret betalte leien med kr fra 3.000 til 5.000 pr. måned

Utleie av Æ-gata med kr 4.000 pr måned i ca 5-6 måneder, fra august 1995 til leiligheten ble solgt i januar 1996

Utleie av Å-gata med ca kr 5.000 pr. måned i 1996 og 1997

Det er også innkommet inntekter ved utleie av en hybelleilighet i Z-gate med kr 4.200 pr. måned fra april 1997 og med kr 5.200 pr. måned fra februar 1998. Hvorvidt disse inntektene er oppgitt til beskatning er ikke opplyst for lagmannsretten.

Etter samlivsbruddet oppsto det uenighet mellom partene om omsorgen for barna og om formuesfordelingen. Etter forgjeves forhandlinger tok B den 17. juni 1999 ut stevning for Oslo byrett med krav om at partene i fellesskap var eiere av boligen i Ø-vei, leiligheten i Z-gate, hytten i Skjeberg, hyttetomt i Ski med byggesett, to biler, salgssum til solgt bil, en båt med motor og mulig forsikringsoppgjør for tilhenger. Hun krevde også den daglige omsorgen for partenes to barn.

Oslo byrett avsa 22. september 2000 dom med slik domsslutning:

1. B skal ha den daglige omsorgen for barna D, f. *.*.96 og C, f. *.*.93

2. A har rett til følgende samvær med D og C:

...........

3. B og A eier i fellesskap bolig i Ø-vei, eierseksjon Z-gate med tilknyttet frisørsalong og hybel og hytte i Skjeberg med en halvdel hver.

4. A eier aleine hyttetomt i Ski med byggesett, to biler, salgssum for solgt bil og en båt med motor. Partene eier hvert sitt firma.

5. Partene bærer sine egne omkostninger.

A har anket over byrettens dom til lagmannsretten for så vidt gjelder boligen i Ø-vei og hytte i Skjeberg. B har tatt til motmæle. Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus 15. og 16. mai 2001. Partene møtte og avga partsforklaring. Det ble avhørt ett vitne. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Saken står for lagmannsretten i det alt vesentlige i samme stilling som for byretten.

Den ankende part, A, anfører i hovedtrekk:

Prinsipalt anføres at A er eneeier av boligen i Ø-vei og hytten i Skjeberg. Da As tidligere advokat under saksforberedelsen for byretten ga uttrykk for at B var sameier i boligen, hadde advokaten ikke klarert dette med A på forhånd. Dessuten hadde han da ikke fått full oversikt over partenes økonomiske bidrag til anskaffelsene.

Partenes samlivsavtale innebærer en presumsjon for skjevdeling. Partenes eierandeler skal fastsettes i forhold til innskutt kapital. Med innskutt kapital menes kontant bidrag fra egenkapital og lån, betaling av oppussingsutgifter og egen arbeidsinnsats. Den endelige eierbrøken må således fastsettes ved samlivsbrudd på grunnlag av partenes ervervsbidrag under samlivet.

Det følger videre av rettspraksis at hovedregelen er at hver av samboerene eier det vedkommende bragte inn i samlivet og det vedkommende erverver under samlivet. For at det skal oppstå sameie kreves det et særskilt grunnlag, jf. bl a Rt-1982-1102. De formelle hjemmelsforhold og hvem som formelt er ansvarlig for lån er et moment, men er ikke avgjørende. I denne saken må dessuten formalia tillegges mindre vekt enn vanlig, siden valg av hjemmelshaver er motivert av skattemessige grunner. Av samme grunn kan det ikke tillegges særlig vekt i hvilken parts selvangivelse eiendommene er oppført.

Subsidiært påberopes analogisk anvendelse av ekteskapsloven §59 tredje ledd.

Både boligen i Ø-vei og hytten i Skjeberg er fullt ut innbrakt av A.

Kjøpesummen på kr 425.000 for boligen i Ø-vei i juni 1995 ble fullt finansiert av A med kontante midler på kr 178.000, som bl.a skrev seg fra etterlønn på kr 93.000 fra Q AS, og med lån på kr 250.000. Det var megleren som førte opp B i kjøpekontrakten. Det var meningen at hun skulle betale halvparten av renter og avdrag og være sameier på dette grunnlag. Det viste seg imidlertid at hun ikke hadde penger til dette. Hun skulle også være med på å betale påkostningene på leiligheten. Heller ikke dette greide hun. Renter og avdrag på lånet, som senere ble forhøyet til kr 350.000, ble betalt av ham alene. Han innfridde alene restgjelden i 1997 med kr 297.000. Innfrielsen skjedde ved hjelp av midler som skrev seg fra salget av Å-gata. Kjøpet av Å-gata var i sin tid finansiert av salgssummen fra Y-veien. Ervervet av Y-veien var fullt lånefinansiert ved lån A alene var ansvarlig for, og som han alene betalte renter og avdrag på.

Boligen i Ø-vei har A totalrenovert og påkostet vesentlig. Bl.a har han gravet ut kjelleren og innredet den med to - tre soverom og bad. Han har alene betalt oppussingsutgiftene med kr 161.666. I tillegg kommer vesentlig egeninnsats. Verdien av egeninnsatsen anslås til kr 4-500 000. Allerede i august 1996 var leiligheten taksert til kr 1.200.000.

Kjøpesummen på kr 180.000 for hytten i Skjeberg i april 1997 ble fullt ut lånefinansiert. Hjemmelen ble satt i begges navn fordi lånet sto i begges navn. Lånet innfridde A i juni 1997 med kr 112.998, som skrev seg fra salget av leiligheten i W-gata i mai 1997, og med kr 75.842, som skrev seg fra salget av As Toyota personbil. Også hytten er vesentlig påkostet. A betalte alene oppussingsutgiftene med kr 60 239. Da han innfridde lånet var partene enige om at hytten tilhørte ham alene.

Det var A som tok initiativet til kjøpet av begge de omtvistede eiendommer og han alene sto for gjennomføringen av kjøpene. Hans egeninnsats gir ham også en særlig tilknytning til eiendommene.

B kan ikke anses som medeier på grunnlag av indirekte ervervsbidrag i form av felles sammenblandet økonomi. A har i løpet av samlivet bidratt i langt større grad til partenes økonomi enn B. Hans samlede inntekter f.o.m. 1993 t.o.m. 1998 var i følge selvangivelsene brutto kr 1.073.781, netto kr 829.912. Hertil kommer gevinster ved salg av leiligheter med kr 807.000, som må godskrives ham. B har verken direkte eller indirekte medvirket til disse gevinstene. A har i løpet av samlivet betalt dokumenterte utgifter på i alt kr 2 419.786, inklusive forbruksutgifter og oppussing av leiligheter. Bl.a har A betalt alle utgifter til renter og avdrag med unntak av lånet på Z-gate, all husleie etter fraflyttingen fra X-gata, alle utgifter til barnehage, strøm, forsikring, telefon og biler. At han har kunnet betale utgifter med større beløp enn summen av skattepliktige inntekter og gevinst ved salg av leiligheter, kommer av utleieinntektene. B har i den samme periode bare hatt en bruttoinntekt på kr 514.393, netto kr 217.083. Hun har ikke betalt andre fellesutgifter enn halvparten av husleien i X-gata, noe mat og innkjøp til barna. Hun har hatt store personlige utgifter, bl.a fordi hun røker. A har også bidratt vesentlig i form av påkostninger og oppussing av partenes boligeiendommer og av de eiendommer han har kjøpt og solgt med fortjeneste. Alt arbeid er utført av ham selv eller kamerater, og alle utlegg er betalt av ham alene.

X-gata ble kjøpt for kr 172.250 i desember 1992 og solgt i januar 1994 for kr 410.000. Verdistigningen skyldes oppussing foretatt av A. Ved salget var partene enige om at A av netto salgssum på kr 394.000 skulle motta forlodds kr 100.000. Resten skulle deles likt. Bs andel på kr 147.000 medgikk til å innfri hennes lån med kr 76 441 og til investeringer i salongen i Z- gate med kr 70 559. Dette beløpet, som bl.a omfattet bl.a utgifter til solsenger, hadde A forskuttert for henne. Av salgssummen fra X-gata satt A således igjen med kr 247.000. Beløpet benyttet han til bl.a kjøpet av Æ-gata i januar 1995.

Vilkårene for å godskrive B for indirekte ervervsbidrag i form av omsorg for barn og hjem foreligger ikke. Barna var for en stor del i barnehage eller under omsorg av lønnet praktikant. A tok seg like mye av barna som B. Da hun drev egen frisørsalong hadde hun lange arbeidsdager. B fikk først førerkort i 1997. Frem til da var det A som brakte og hentet barna i barnehage. As arbeid med oppussing av partenes boliger og andre faste eiendommer ble både mens han var arbeidsledig og etter at han startet eget firma i hovedsak utført på dagtid mens barna var i barnehage/hos praktikant. Hans egeninnsats var derfor ikke avhengig av at B tok seg av barna.

Subsidiært, dersom retten kommer til at de omtvistede eiendeler er sameie, og at sameiebrøken ikke reguleres av samlivsavtalen, er det på grunn av partenes ulike bidrag grunnlag for å fravike likedelingspresumsjonen i sameieloven §2 første ledd.

A la ned slik påstand:

1. A eier enten alene eller er eier av en høyere eierbrøk enn B, fastsatt etter rettens skjønn, eiendommene Ø-vei og hytte i Skjeberg.

2. A og det offentlige tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.

Ankemotparten, B, anfører i hovedtrekk:

Byrettens dom er riktig så langt den er påanket.

Samlivsavtalen er uklar og usystematisk. Av henvisningen i punkt XI tredje avsnitt første punktum til bestemmelsene ellers i samlivsavtalen følger det at nye boliger skal eies med en halvpart på hver av partene. I avsnittets annet punktum er det likevel bestemt at eierandelene skal fastsettes i forhold til innskutt kapital. Også punkt III tredje avsnitt inneholder bestemmelser om felles eiendommer.

Samlivsavtalen ble skrevet før partene fikk barn. Avtalen regulerer ikke virkningen av at partene får barn, bl.a i forhold til partenes plikt til å betale renter og avdrag på lån og til å betale halvparten av fellesutgiftene. Lagmannsretten må se det økonomiske forholdet mellom partene i sammenheng med omsorgen for barna. Frem til partene fikk barn, ble alle fellesutgifter delt likt mellom dem. B administrerte økonomien. Partene ble etter at de fikk barn enige om at økonomien skulle være felles, at hun skulle ta seg av barna og at han skulle arbeide «døgnet rundt». Etter at de fikk barn, betalte hun mat, samt faste utgifter i Z-gate, slik som renter og avdrag, husleie og forsikring. Utgiftene ble betalt av næringsinntekten og husleieinntektene fra salongen. A tok seg av resten av utgiftene og styrte økonomien. Barnehageutgifter for C ble dog i en periode betalt av Bs mor. B hadde stort sett alene ansvaret for omsorgen for barna. Hun var hjemmeværende i forbindelse med barnas fødsel. Omsorgen for barna var - i tillegg til eksem - grunnen til at hun ble hjemmeværende fra april 1998.

A har kjøpt leiligheter som han har pusset opp med betydelig egeninnsats og deretter til solgt videre med stor fortjeneste. Tre av leilighetene har vært anskaffet som felles bolig: X-gata, Æ-gata og Ø-vei. Disse eiendommen er kjøpt i begge parters navn og er alle ført opp i Bs selvangivelser. Leilighetene i Y-veien, Å-gata og W-gata - som kan karakteriseres som As næringsvirksomhet - er derimot kjøpt i hans navn alene og ført opp i hans selvangivelser.

As anførsel om at sameiebrøken i X-gata endret seg underveis og først kunne fastsettes ved salget av eiendommen er ikke forenlig med avtalen. Hvis en sameiebrøk først er avtalt, kan ikke bidrag til anskaffelsen under samlivet medføre endret eierbrøk, jf. Kirsti Bull, Ugift samliv (1990) side 39. Partene har avtalt eller forutsatt at også boligen i Ø-vei skulle være sameie med like deler på hver. Byretten har med rette funnet at A forstod at B forutsatte at de eide Ø-vei med like deler hver, slik som avtalt for den første leiligheten.

Ervervet av Ø-vei var dessuten et produkt av partenes felles innsats. Partenes totalinnsats, herunder omsorgen for barn, må komme i betraktning ved fortolkningen av uttrykket «kapitalinnskudd» i avtalen punkt XI. Egenkapitalen skrev seg fra nettoprovenyet på kr 323.559 fra salget av X-gata. Det var ikke tale om at dette nettoprovenyet skulle deles ulikt mellom partene. Beløpet ble dessuten brukt til kjøp og oppussing av Æ-gata, som senere ble solgt med stor fortjeneste. Salgssummen fra Æ-gata gikk til oppussing av Ø-vei. Nedbetaling av boliglån må anses som en gave fra A til B.

As syn på eierforholdet til boligen har endret seg etter samlivsbruddet. I brev av 21. mai 1999 fra hans advokat ga han uttrykk for at B har en sameieandel i boligen. A kan ikke høres med at hans advokat ikke hadde konferert med ham før brevet ble sendt, jf. også at hans standpunkt gjentas 6. september 1999 i tilsvaret til byretten.

Hytten i Skjeberg er kjøpt i begge parters navn, og begge er ansvarlig for pantelånet. Hytten er kjøpt for å tjene til partenes felles bruk. Hytten ble under samlivet ført opp i Bs selvangivelse. Hytten er pusset opp med vesentlig egeninnsats fra As side. På samme måte som for boligen, har B henholdt seg til at hytten var felles med like deler på hver. Det er mulig at A alene har skaffet midler til nedbetaling av pantelånet på hytten. Når han ikke skaffet seg et avtalemessig grunnlag for at nedbetalingen skulle endre eierbrøken kan han ikke i etterhånd fremsette krav om endret eierbrøk på dette grunnlag.

B la ned slik påstand:

1. Oslo byretts dom stadfestes så langt den er påanket.

2. B og det offentlige tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Lagmannsretten er kommet til et noe annet resultat enn byretten og bemerker:

Ingen av partene har anført at samlivsavtalen er ugyldig eller at den må settes til side som urimelig. Utgangspunktet er da at forholdet mellom partene reguleres av samlivsavtalen så langt denne rekker. Lagmannsretten finner det innledningsvis hensiktsmessig å gjennomgå avtalens bestemmelser om eierforhold og ansvar for gjeld:

I avtalen punkt II er det bestemt at partenes bolig ved samlivsstart - leiligheten i X-gata - var sameie med en halvpart på hver. Av punkt III fremgår at partene hadde bidratt med like mye ved anskaffelsen, jf. ovenfor.

Eierforholdet til det partene ellers eide ved samlivsstart og det de erverver under samlivet er regulert flere steder i avtalen.

I avtalens punkt I første avsnitt bestemmes det at fremtidig arv og gave skal tilhøre erververen alene. Videre heter det i punkt I annet avsnitt:

Ting som eventuelt eies i fellesskap/sameie skal fordeles likt etter verdi. Oppstår det uenighet om hvem som skal ha tingen, skal det trekkes lodd og den part som ikke får tingen skal da bli utløst for sin halvpart, enten i kontanter eller i en annen ting til tilsvarende verdi.

Hva som menes med «ting», er ikke nærmere definert.

Om innkjøp under samlivet heter det i punkt III tredje avsnitt:

Dersom det senere opptas lån til innkjøp av felles eiendommer og/eller eiendeler, skal disse forpliktelser (avdrag og renter) fordeles mellom partene etter eieforholdet.

Hva som menes med «eiendeler», herunder avgrensningen mot «ting» i punkt I, og hva som skal til for at fremtidig innkjøpte eiendommer/eiendeler skal være «felles», og på hvilket grunnlag eierandelene i så fall skal fastsettes er ikke nærmere regulert i avtalen.

Punkt IV til VIII regulerer de nærmere detaljer om gjennomføringen av oppgjøret for boligen ved samlivsbrudd.

I punkt IX er det bestemt at utgiftene til husholdning og «øvrige utgifter som naturlig hører inn under vårt fellesbo» skal deles likt mellom partene. Punkt X regulerer opprettelse av en felles bankkonto. Det er ikke opplyst om det er opprettet en slik konto. Punkt XI første og annet avsnitt henviser til et gjensidig testament som partene skal opprette. I tredje avsnitt heter det:

De bestemmelser som er fastsatt i denne samlivsavtale skal gjelde tilsvarende dersom nåværende fellesbolig blir solgt og det anskaffes en annen eiendom hvor vi fortsetter vårt samliv. Eierandel og utløsningssum skal i så fall fortsatt settes tilsvarende innskutt kapital fra hver av partene.

Hva som menes med «innskutt kapital» er ikke nærmere regulert.

Advokat Tove Rasch opplyste i sin vitneforklaring at hun hadde en samtale med partene før hun skrev utkastet til samlivsavtale. Hun husket i liten grad noe om samtalen, og heller ikke om partene senere undertegnet avtalen på hennes kontor. Hennes syn på forståelsen av avtalen i dag kan etter omstendighetene ikke tillegges særlig vekt ved fortolkningen. Det foreligger for øvrig ikke noe som er egnet til å kaste lys over om partene da avtalen ble opprettet, hadde en felles forståelse av uklare punkter.

I den utstrekning avtalen er ufullstendig eller uklar - og den eventuelt ikke er utfylt ved senere muntlige avtaler mellom partene - må den slik lagmannsretten ser det tolkes i lys av og suppleres med sameielovens deklaratoriske regler, og med de alminnelige prinsipper for det økonomiske oppgjør mellom ugift samboende som er utviklet gjennom rettspraksis og litteratur.

Boligen i Ø-vei

Lagmannsretten er som byretten kommet til at boligen i Ø-vei er sameie mellom partene. Som det fremgår nedenfor har begge parter bidratt ved anskaffelsen. Samlivsavtalen punkt XI tredje avsnitt bygger på en forutsetning om at eiendommer som anskaffes under samlivet til bruk som felles bolig, skal være sameie mellom partene. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at partene under samlivet har forutsatt at boligen var ervervet i sameie, jf. også at A både i korrespondansen mellom partene etter samlivsbruddet og i tilsvaret for byretten ga uttrykk for at boligen var sameie. Lagmannsretten viser videre til at partene var enige om å anskaffe eiendommen til bruk som felles bolig for partene og deres barn. Begge var oppført som hjemmelshavere i adkomstdokumentene og begge var ansvarlige for boliggjelden; A som debitor og B som kausjonist. Endelig vises til at partenes tidligere bolig var eiet i sameie.

Fastsettelsen av eierandelene reguleres i utgangspunktet av samlivsavtalen. B har anført at partene inngikk en muntlig avtale om at boligen var sameie med like deler på hver uten hensyn til den enkeltes bidrag. Det er B som har bevisbyrden for at en slik avtale ble inngått. Lagmannsretten er enig med byretten i at det ikke er bevist at det ble inngått noen uttalt avtale om en annen eierbrøk enn det som følger av samlivsavtalen. Partsforklaringene etterlater det inntrykk at eierbrøken ikke ble uttrykkelig drøftet mellom partene. Det er mest sannsynlig at de har hatt ulike forestillinger om hva eierbrøken skulle være. Lagmannsretten finner i og for seg ikke grunn til å betvile at B bygget på en forutsetning om like eierandeler. Lagmannsretten finner det imidlertid ikke bevist at A forstod dette. Lagmannsretten finner heller ikke at han måtte forstå at B bygget på en slik forutsetning. Partene hadde inngått en skriftlig samlivsavtale som regulerte eierforholdet til boligen. Selv om avtalen er uklar på flere punkter, måtte det være klart for begge parter at den innebar at eierbrøken for fremtidige boliger skulle fastsettes i forhold til den enkeltes bidrag, jf. lagmannsrettens bemerkninger om dette nedenfor. A måtte kunne henholde seg til dette. Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å gå nærmere inn på om det overhodet er plass for anvendelse av prinsippet i avtaleloven §6 annet ledd i en slik situasjon.

Eierandelene til felles boliger som anskaffes under samlivet reguleres av avtalens punkt XI tredje avsnitt, som bestemmer at eierandelene skal fastsettes «tilsvarende innskutt kapital fra hver av partene». Punkt XI tredje avsnitt er etter ordlyden en spesialbestemmelse om eierforholdet til felles boliger. Lagmannsretten finner det lite tvilsomt at likedelingsreglen i punkt I annet avsnitt ikke får anvendelse. At eierandelene til boliger som partene anskaffer under samlivet skal fastsettes i forhold til innskutt kapital, stemmer godt med bestemmelsene i punkt II og III om eierforholdet til partenes bolig ved samlivsstart. Det fremgår her at partene hadde bidratt likt ved ervervet, og at de skulle være eiere med en halvpart på hver. At eierandelene skal fastsettes i forhold til den enkeltes bidrag stemmer også godt med punkt III tredje avsnitt, som bygger på en forutsetning om at felles eiendeler/eiendommer som anskaffes under samlivet kan eies med skjev eierbrøk. At partene skulle dele fellesutgifter likt, jf. punkt IX, tyder også på at partene tok sikte på en atskilt økonomi, der hver av partene skulle beholde det de hadde igjen etter at fellesutgifter var delt likt. En naturlig konsekvens av dette er at det partene erverver under samlivet, eies i forhold til den enkeltes bidrag ved anskaffelsen.

Hva som menes med «innskutt kapital» punkt XI tredje avsnitt er som nevnt ikke nærmere definert i avtalen. Kontante bidrag i form av oppspart kapital omfattes uten videre av ordlyden. Det er enighet mellom partene om at midler skaffet til veie ved lån også må anses som innskutt kapital. Derimot synes det å være uenighet om beregning av eierandelen for midler skaffet til veie ved lån begge er ansvarlige for, men hvor bare en av partene nedbetaler på lånet. Avtalens punkt III tredje avsnitt, som bestemmer at ansvaret for betjening av lån skal fordeles mellom partene «etter eierforholdet», løser ikke dette spørsmålet. Lagmannsretten kommer tilbake til dette nedenfor.

Etter avtalens ordlyd - jf. «innskutt kapital» - kan det være tvilsomt om egeninnsats ved oppussing og betaling av utgifter til oppussing skal tillegges vekt ved fastsettelse av eierandelene. På grunnlag av partenes anførsler legger lagmannsretten til grunn at slik innsats skal medregnes.

Endelig er spørsmålet om såkalte indirekte ervervsbidrag, slik som ulik utgiftsfordeling mellom partene og arbeidsdelingen ved omsorgen for barn, kan medregnes ved fastsettelsen av eierforholdet. Avtalens ordlyd taler i utgangspunktet mot at slike bidrag skal medregnes ved fastsettelsen av eierandelene. Når partene først er enige om at oppussingsutgifter og egeninnsats er relevant, må konsekvensen etter lagmannsretten syn være at indirekte ervervsbidrag som nevnt også må hensyntas i den utstrekning slike bidrag har muliggjort direkte ervervsbidrag. Avtalen ville ellers føre til lite rimelige resultater som ikke kan antas tilsiktet fra partenes side.

Eierandelene må etter dette fastsettes skjønnsmessig på grunnlag av partenes samlede direkte og indirekte bidrag til anskaffelsen under samlivet, både ved kjøpet og senere. En slik fastsettelse av eierandelene i retrospektiv er for øvrig i samsvar med de prinsipper som er utviklet i rettspraksis for fastsettelse av eierbrøken i saker hvor det ikke er inngått avtale mellom partene, jf. Tone Sverdrup, Stiftelse av sameie i ekteskap og ugift samliv side 451.

Egenkapitalen på kr 178.000 ved anskaffelsen av Ø-vei ble innbetalt fra konti i As navn. Partene har gitt noe motstridende forklaringer om hvor midlene skrev seg fra, og de er herunder uenige om hvorledes salgssummen fra X-gata skulle deles mellom partene. Lagmannsretten tar derfor først for seg dette spørsmålet.

Etter samlivsavtalen var partene sameiere til X-gata med en halvpart på hver. Avtalen regulerer imidlertid ikke konsekvensen for eierbrøken av at B etter at partene fikk barn ikke nedbetalte renter og avdrag på boliglånet som forutsatt i avtalen, eller av at A foretok påkostninger ut over det som er uttrykkelig forutsatt i avtalen. Lagmannsretten finner som byretten at slike forhold ikke kan medføre at den uttrykkelige avtalte eierbrøk endres, når det ikke er noen forankring for det i avtalen. Det måtte derfor slik lagmannsretten ser det være opp til A å sikre seg en avtalemessig forankring for endret eierbrøk. Derimot kunne slike forhold tenkes å gi grunnlag for et vederlagskrav etter alminnelige ulovfestede prinsipper, jf. bl.a. Rt-1984-497. Vederlagskrav er imidlertid ikke krevet. Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at partene var enige om at A skulle ha refundert et utlegg på kr 70.559 til utstyr i salongen i Z- gate, eller at partene hadde inngått en avtale om at A skulle ha utlagt kr 100.000 forlodds fra salgssummen for sin oppussing av boligen. Lagmannsretten finner etter dette at salgssummen for X-gata på kr 410.000 i utgangspunktet tilhørte partene med like deler på hver.

Det er imidlertid klart etter avtalen at B alene var ansvarlig for boliglånet, som ble innfridd av salgssummen med kr 76.441. Hennes nettodel av provenyet blir etter dette kr 128.559 og As andel kr 205.000.

A har anført at egenkapitalen på kr 178.000 ved anskaffelsen av Ø-vei bl.a kom fra etterlønn på kr 93.000 som han hadde fått utbetalt fra Q AS da han sluttet der ved årsskiftet 1994-1995. B har anført at midlene skrev seg fra nettoprovenyet fra salget av X-gata. Lagmannsretten finner at spørsmålet må vurderes i lys av partenes øvrige økonomi og anskaffelser i det aktuelle tidsrom. I tillegg til kjøpet av Ø-vei i juni 1995 foretok partene betydelige investeringer i 1995. Æ-gata ble kjøpt for kr 140.500 i januar 1995 og deretter vesentlig pusset opp. Hva oppussingen kostet er ikke nærmere spesifisert for lagmannsretten. Det er ikke anført at partene hadde andre tilgjengelige midler til disse anskaffelsene. Mye av nettoprovenyet på kr 323.559 fra X-gata og etterlønnen på kr 93 000 må således ha medgått til anskaffelse og oppussing av leiligheten i Æ-gata og til egenkapitalen i Ø-vei. Ø-vei ble pusset opp for ca kr 160.000. Hvor midlene til oppussingen kom fra er ikke nærmere dokumentert. Midlene kan komme fra resten av nettoprovenyet fra X-gata og etterlønnen, fra salget av Æ-gata i januar 1996 og fra forhøyelsen av boliglånet med kr 100.000. Med unntak av etterlønnen, må alle disse kilder i utgangspunktet godskrives begge parter, om enn i ulik grad.

Slik saken er opplyst for lagmannsretten finner retten etter en samlet skjønnsmessig vurdering at egenkapitalen og oppussingsutgiftene i Ø-vei må fordeles med ca en tredjedel på B og to tredjedeler på A.

Som det fremgår ovenfor ble kjøpesummen for Ø-vei også finansiert ved låneopptak på kr 250.000. Lånet var opptatt i As navn, men med B som kausjonist. Lånet ble senere forhøyet til kr 350.000. Hva forhøyelsen på kr 100.000 medgikk til er som det fremgår ovenfor ikke opplyst. A har forklart at det var partenes mening å nedbetale lånet sammen, mens B har forklart at A som ledd i den felles økonomi som var avtalt mellom dem skulle ta seg av utgiftene til renter og avdrag på lånet. Lagmannsretten finner det ikke bevist at partene har inngått noen uttalt avtale om det innbyrdes ansvaret for lånet, eller om hvilke konsekvenser ulike bidrag til nedbetalingen skulle medføre. Samlivsavtalen punkt III tredje avsnitt medfører at begge parter er ansvarlige for nedbetalingen av lån som er tatt opp til innkjøp av felles eiendommer. Det dreier seg om et lån partene var enige om å ta opp til anskaffelse av felles bolig som skulle være sameie mellom dem, slik at det også uten uttrykkelig bestemmelse i samlivsavtalen må anses lite tvilsomt at partene i det innbyrdes forhold begge var ansvarlige for lånet, jf. Rt-1996-1666 om tilsvarende problemstilling mellom ektefeller.

Spørsmålet blir så etter hvilken brøk ansvaret for renter og avdrag skulle fordeles mellom partene. Etter samlivsavtalen skulle renter og avdrag fordeles mellom partene «etter eierforholdet». Denne bestemmelsen gir liten veiledning når eierforholdet ikke var klarlagt mellom partene. På det tidspunkt lånet ble tatt opp hadde partene sluttet å praktisere samlivsavtalens bestemmelse om likedeling av felles utgifter. B betalte renter og avdrag på lånet i Z-gate, som det nå er enighet om er sameie, utgifter til mat og noe anskaffelser til barna, mens A tok seg av resten av fellesutgiftene. Lagmannsretten finner det sannsynliggjort at ordningen har sammenheng med at partene praktiserte en arbeidsdeling som reduserte Bs inntektsmuligheter. Lagmannsretten viser til at A under mesteparten av samlivet ytet en usedvanlig omfattende egeninnsats ved oppussing av samtlige leiligheter som ble anskaffet og på hytten i Skjeberg. Selv om han var arbeidsløs i 1995 og første halvår 1996, står det som klart for lagmannsretten at en egeninnsats av dette omfang ikke hadde vært mulig uten at B hadde tatt hovedansvaret for omsorgen for barna, også etter vanlig arbeidstid. Bs relativt beskjedne inntekter fra frisørsalongen tyder også på at hennes arbeidsinnsats har vært redusert som følge av omsorgen for barna. Partene har således kommet frem til en praktisk utgifts- og arbeidsfordeling, der begge parter bidro etter evne hver på sin måte. Det er ikke noe som tyder på at partene har vært uenige om dette. Partene kunne ha innrettet seg på andre måter, som ville gjort det mulig for B å betale halvparten av fellesutgiftene og rentene og avdragene på boliglånet. Slik partene har valgt å innrettet seg, må konsekvensen være at partene i forhold til eierbrøken i utgangspunktet hver godskrives halvparten av boliglånet, og at det ikke kan få betydning for eierbrøken at A alene betalte løpende renter og avdrag på lånet.

I desember 1997 ble boliglånet imidlertid helt nedbetalt ved midler fra As bankkonto. Restlånet ved innfrielsen var kr 297.259. A har anført at innfrielsen skjedde ved midler som skrev seg fra salget av Å-gata i september 1997, og at Å-gata tilhørte ham alene. B har ikke imøtegått dette. Lagmannsretten finner det uansett ikke sannsynliggjort at B hadde noen eierandel i Å-gata. Lagmannsretten legger derfor til grunn at innfrielsen skjedde ved midler som tilhørte A alene. B kan verken direkte eller indirekte anses å ha medvirket til den endelige innfrielsen, som dermed må godskrives A alene.

Partene er enige om at A har ytet en meget stor arbeidsinnsats ved ombygging og oppussing av Ø-vei. Han har selv anslått verdien av dette til kr 400-500.000. I lys av det som er lagt til grunn ovenfor om arbeidsdelingen mellom partene, finner lagmannsretten at egeninnsatsen til dels er muliggjort av at B har hatt hovedomsorgen for barna. Verdien av egeninnsatsen kan derfor ikke godskrives ham alene. A må imidlertid godskrives en noe større andel av verdien av egeninnsatsen enn B som følge av at arbeidsinnsatsen også ble utført på dagtid mens barna var i barnehage.

Etter en skjønnsmessig vurdering av partenes samlede bidrag til anskaffelsen, hvor det også er tatt et visst hensyn til at leiligheten ble anskaffet for å tjene til felles bolig, jf. Sverdrup side 452, fastsetter lagmannsretten Bs eierandel til 30% og As eierandel til 70%.

Hytten i Skjeberg

Eierforholdet ved erverv av annen fast eiendom enn felles boliger, er ikke uttrykkelig regulert i avtalen. Punkt III tredje avsnitt bygger som nevnt på en forutsetning om at eierbrøken for «felles eiendommer» som kjøpes under samlivet kan være skjev. Som nevnt ovenfor skal eierandeler til felles bolig som anskaffes under samlivet fastsettes i forhold til den enkeltes innskutte kapital. Det har da etter lagmannsrettens syn formodningen mot seg - slik B har anført - at punkt I annet avsnitt om likedeling av «ting» som eies i fellesskap, er ment å omfatte faste eiendommer. Det er normalt større grunn til å avtale like eierbøker for felles bolig enn for andre typer faste eiendommer. Når det er avtalt skjev eierbrøk for felles boliger, er det desto større grunn til å la dette prinsippet gjelde andre faste eiendommer. Lagmannsretten legger derfor til grunn at likedelingsreglen i punkt I annet avsnitt ikke er ment å omfatte faste eiendommer. Lagmannsretten antar at bestemmelsen bare er ment å regulere felles innbo og løsøre, noe advokat Tove Rasch også ga uttrykk for i sin vitneforklaring.

Hytten ble anskaffet for å tjene til begge parters felles bruk. Begge er oppført som hjemmelshavere, og begge er ansvarlige for pantelånet som medgikk til anskaffelsen. Hytten er oppført i B s selvangivelse for 1997. Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noe som skulle tilsi at valget av hjemmelshaver eller ansvarlig for pantelånet er skattemotivert. Lagmannsretten finner det etter dette mest sannsynlig at partene har forutsatt at hytten skulle være sameie mellom dem.

Som for boligen, finner lagmannsretten at det ikke er sannsynliggjort at partene har inngått noen uttalt avtale om sameiebrøken. Sameiebrøken må etter dette fastsettes etter de alminnelige deklaratoriske rettsregler, jf. Sverdrup side 448. Etter sameieloven §2 første ledd skal eiendommer i sameie anses eiet med en halvpart på hver når det ikke er grunnlag for noe annet. Lagmannsretten finner - slik saken er opplyst - at partenes samlede bidrag er så ulike at det må fastsettes en skjev eierbrøk. Pantelånet ble etter et par måneder innfridd ved midler som skrev seg fra A s bankkonto. Han har anført at midlene skrev seg fra salget av W-gata og fra salget av hans Toyota personbil, og at disse eiendeler tilhørte ham alene. B har ikke imøtegått disse anførslene. Lagmannsretten kan for øvrig ikke se at det er sannsynlig at B var medeier av bilen eller W-gata. Videre har A anført at utgiftene til oppussing av hytten med i alt kr 60 239 ble betalt av midler som var hans eneeie. Heller ikke denne anførsel er imøtegått av B. Også på hytten har A ytet en vesentlig egeninnsats. I lys av arbeidsdelingen mellom partene, finner lagmannsretten at verdien av denne egeninnsatsen må godskrives begge parter. B har anført at hun og barna ikke oppholdt seg noe særlig på hytten fordi den var under oppussing. Lagmannsretten legger til grunn at egeninnsatsen i det vesentlige ble utført utenfor vanlig arbeidstid. Lagmannsretten fastsetter etter en samlet vurdering Bs eierandel til 15% og As eierandel til 85%.

Anken har etter dette delvis ført frem. Saksomkostningene for lagmannsretten skal avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jf. §174 første ledd. Lagmannsretten finner ikke at det foreligger slike omstendigheter som nevnt i tvistemålsloven §174 annet ledd, slik at hver av partene i samsvar med lovens hovedregel må dekke sine omkostninger for lagmannsretten. Med det resultat lagmannsretten har kommet frem til, må også saken for byretten anses dels vunnet dels tapt, og byrettens omkostningsavgjørelse blir derfor å stadfeste.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Boligen i Ø-vei eies med 30% av B og 70% av A. Hytte i Skjeberg eies med 15% av B og 85% av A.

2. Byrettens dom, domsslutningens punkt 5, stadfestes.

3. Hver av partene dekker sine saksomkostninger for lagmannsretten.