LE-1985-35

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-05-04
Publisert:	LE-1985-00035
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 4. mai 1987 i overskjønn nr.: 35/85, hl.nr. 330/85
Parter:	Saksøker: Nittedal kommune (Prosessfullmektig: Advokat Birger Olafsen, Oslo). Saksøkt: Kjell Ristvedt (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Horgen, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Råmund Stuhaug. Skjønnsmenn: Driftsleder Arne Flugsrud, Skjetten. Byggmester Leif Tjernshaugen, Fjerdingby. Tømmermester Rolf Moen, Fjellhamar. Disponent Jon Kolstad, Ski
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §41, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Lov om hermetiseringsanlegg for fiskevarer (1963)3, §7

Med hjemmel i bygningsloven §41 vedtok Nittedal kommunstyre 2. mai 1983 å begjære forsøkstakst vedrørende bl.a. gnr. 4, bnr. 17 i Nittedal. Eiendommen tilhører Kjell Ristvedt. Begjæringen hadde sammenheng med en eventuell gjennomføring av stadfestet reguleringsplan for Haganområdet i kommunen.

Strømmen herredsrett avsa skjønn 5. desember 1984. Ved skjønnet ble erstatning ved ekspropriasjon av Ristvedts eiendom satt til kr. 900000,-.

Når det gjelder sakens nærmere sammenheng viser en til herredsrettens skjønn og til lagmannsrettens bemerkninger nedenfor. En nevner at etter at begjæringen om forsøkstakst var sendt, har kommunen fått fylkesmannens samtykke til å ekspropriere eiendommen.

Ristvedt har i rett tid begjært overskjønn, idet han finner herredsrettens erstatningsfastsettelse for lav. Kommunen har ikke begjært overskjønn, men har i tilsvaret uttalt at den finner herredsrettens erstatningsfastsettelse for høy.

Nittedal kommune har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:

"1. Den av underskjønnet fastsatte erstatning nedsettes etter rettens skjønn.

2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."

Kjell Ristvedt har lagt ned slik endelig påstand:

"1. Saksøkte tilkjennes full erstatning etter den for han høyeste verdi ved ekspropriasjon av hans eiendom "Ulverud", gnr. 4, bnr. 17 i Nittedal.

2. Saksøkte tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Før det blir gjort rede for partenes anførsler, nevner en at det ikke kan sees hindringer for at overskjønnet fremmes.

Partene er enige om at overskjønnet skal fremmes etter de samme skjønnsforutsetninger som underskjønnet. Når det gjelder innholdet av disse skjønnsforutsetninger viser en til underskjønnet 3 - 5.

Skjønnsforhandlingene er holdt i Nittedal 30. og 31. mars 1987. For Nittedal kommune møtte pensjonert oppmålingssjef Alf Trengereid. Kjell Ristvedt møtte personlig. Trengereid og Ristvedt avga forklaringer. Det ble avhørt 3 vitner. Snø på marken under befaringen hadde ingen betydning for vurderingen av det skjønnet gjaldt. Partene var enige om dette. - - - - - - -

Nittedal kommune har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:

Ved utmåling av erstatningen saksøkte tilkommer, må retten bygge enten på salgsverdien eller bruksverdien, avhengig av hvilket alternativ som er det gunstigste. Erstatning basert på gjenerverv er det ikke grunnlag for.

I det foreliggende tilfellet er trolig salgsverdien høyest. Fastsetting av salgsverdien skal baseres på en normal markedsvurdering og skal tas utgangspunkt i hva en vanlig fornuftig kjøper kan tenkes å ville gi. Vurderingen må baseres på en totalvurdering og ta sitt utgangspunkt i eiendommens konkrete og reelt påregnelige utnyttingsmulighet. Vurderingen må ta hensyn til både fordeler og ulemper. I dette tilfelle beskjærer tilstøtende veiers byggeforbudsbelter i vesentlig grad eiendommens muligheter for fremtidig bebyggelse. Den kan neppe i fremtiden bebygges med et bygg med mer enn inntil 250 m2 grunnflate. De nåværende bygninger ligger alle i det eksisterende byggeforbudsbeltet.

Ved vurderingen av salgsverdien kan det bygges på at det ikke foreligger kommunale investeringer av betydning for verdien, jfr. vederlagsloven §5, fjerde ledd.

Ved fastsettingen av bruksverdien må retten se hen til eiendommens avkastningsmuligheter. Retten må skjønne over hvilken årlig nettoavkastning eiendommen vil kunne gi, og deretter foreta en kapitalisering. Når det skal skjønnes over årlig nettoavkastning, må det ses hen til hvilken årlig netto som for tiden oppnås. Det er ikke trolig at det kan oppnås noe mer i fremtiden. I samsvar med dagens situasjon må det bygges på at eieren leier ut forretningseiendommen. Eieren er ikke selv kompetent til å drive på den nødvendige regningssvarende måten, og det er ikke forsvarlig å legge til grunn at den nåværende bebyggelse erstattes med et nybygg. Et nybygg vil ikke kunne øke nettoavkastningen ut over den nåværende. Den nåværende leieinntekt må således være utgangspunktet for bruksverdiberegningen. På grunn av eiendommens spesielle beskaffenhet er det imidlertid ikke realistisk i fremtiden å regne med en leieinntekt ut over 2 % av bruttoomsetningen i forretningen. Ved vurderingen av bruksverdien må det ellers legges til grunn at det etter veiloven ikke er anledning til å foreta noen opprustning av den eksisterende bebyggelse. Det må også tas hensyn til at det på stedet og i kommunen i det hele skjer betydelig "handelslekkasje" til nærliggende sentra, Oslo, Lillestrøm og Strømmen.

Et særdeles vesentlig moment ved beregning av bruksverdien er valg av kapitaliseringsrentefot. Det er på det rene at retten ved valg av kapitaliseringsrente ikke kan bygge på dagens høye rentenivå. I samsvar med Høyesteretts avgjørelse i plenumssaken i februar 1986 må det bygges på en antatt nominell langtidsrente. En passende kapitaliseringsrente antas i dette tilfelle å være ca 15 %. - - - - -

Ved vurderingen av eiendommens verdi må retten se hen til reguleringsplanens betydning. Det er uriktig at underskjønnet har sett bort fra planens betydning. Rettens vurdering må bygge på en utnyttelse i samsvar med planen. Retten må videre ta hensyn til den eventuelle betydning planen har hatt for verdien av eiendommen. Kommunens standpunkt er imidlertid at reguleringen i dette tilfellet ikke har hatt betydning for verdien.

Til slutt peker kommunen på at fordi eiendommen i en årrekke har vært bortleid, kan erstatning etter gjenerverv ikke legges til grunn, jfr. verdsettingsloven §7 første ledd. P.g.a. bygningenes nåværende tilstand er det heller ikke grunnlag for gjenervervserstatning, jfr. nevnte bestemmelse, annet ledd.

Til støtte for sine anførsler har kommunen vist til forarbeidene til ekspropriasjonserstatningsloven av 1984, til en rekke dommer og til juridisk litteratur.

Kjell Ristvedt har for lagmannsrettens i det vesentlige gjort gjeldende:

Underskjønnet har gjort seg skyldig i flere feil. Av den grunn er erstatningen for lavt fastsatt.

Utgangspunktet for vurderingen er at saksøkte skal tilkjennes erstatning for eiendommens høyeste verdi på tidspunktet for skjønnets avhjemling. Det må bygges på at skjønnet er en forsøkstakst, jfr. bygningsloven §41. Det må legges til grunn at planen har ført til øket bruksverdi. Faller planen bort, antas salgsverdien å ville øke. Når det gjelder reguleringsplanens betydning er ellers å bemerke at partene er enige om at eiendommens regulering til i det vesentlige parkeringsformål er uten betydning for verdsettingen. Eiendommen skal i alle tilfelle vurderes som en forretningseiendom. Partene er også enige om at dersom reguleringsplanen har hatt betydning for eiendomsverdiene i distriktet, kommer dette også saksøkte til gode. Det er for øvrig velkjent at reguleringer positivt påvirker eiendomsverdiene. Dette må også tas med i vurderingen i en større sammenheng. Det må således regnes med at et valg av Gardermoen som storflyplass, noe som er overveiende sannsynlig, vil føre til øking av eiendomsverdiene i Nittedal. Ved vurderingen av eiendomsverdiene i Nittedal må det ellers regnes med at en stor og stadig økende trafikk på stedet fører til øking av verdien av forretningseiendommer.

Når retten skal vurdere hvilket takseringsalternativ som gir den høyeste erstatning, må det for så vidt gjelder salgsverdien, bygges på at det dreier seg om en forretningseiendom i et sentralt strøk, med et betydelig utbygningspotensiale. Videre at det før reguleringen ble forhandlet om etablering av en bensinstasjon på eiendommen, hvilket ville ha betinget en meget høy salgsverdi. Det må også tas i betraktning at det bebyggelige areal er mer enn 250 m2 som nevnt av motparten. Det må dessuten tas hensyn til at det kan føres opp et nybygg uten å røre den eksisterende bebyggelse. En grunnpris på kr. 1000,- pr. m2 er i dette tilfelle klart innenfor mulighetenes grenser. Siv. økonom Per Madsen har som sakkyndig vitne antydet en salgspris på mer enn det dobbelte av det underskjønnet har fastsatt.

Bruksverdien skal etter nåværende lov ta utgangspunkt i påregnelig utnytting. I dette tilfelle må det bygges på at utnytting til dagligvareforretning er den påregnelige, men det må legges til grunn at Ristvedt selv er forretningsinnehaver. P.g.a. den truende ekspropriasjon har Ristvedt hittil ikke stått for driften. Han har imidlertid alltid ønsket dette. Ved beregningen av bruksverdien er det ellers eiendommens objektive prestasjonsevne som er utgangspunktet, jfr. Rt-1986-1354, særlig sidene 1359 - 1361.

Det er den årlige nettoavkastningen som er utgangspunktet for bruksverdiberegningen. Hittil har det vært mulig å oppnå en årlig bruttoomsetning på bortimot kr. 6 millioner. Det må legges til grunn at det i de nåværende bygninger er mulig å øke omsetningen til mer enn 7 millioner. Ved nybygg vil det imidlertid være mulig å oppnå en betydelig større omsetning, og derfor større netto. Det vises for så vidt til siv. økonom Madsens utredning om dette.

Skulle retten komme til at det er utleie som må være utgangspunktet for bruksverdiberegningen, må skjønnet baseres på at det vil kunne oppnås en leie på minst 3 % av brutto omsetning. Adgangen til å etablere nybygg og dermed øke omsetningen får betydning også når utleiealternativet blir lagt til grunn. Ved utleiealternativet må også muligheten for å etablere nybygg mens den gamle bebyggelse beholdes, trekkes inn som en verdiøkende faktor. De leiebeløp som i de senere år er betalt er influert av den truende ekspropriasjon og kan derfor ikke være utgangspunktet for rettens vurderinger.

Når overskjønnsretten i sitt skjønn har fastsatt hvilken årlig nettoavkastning som skal danne utgangspunktet for bruksverdiberegningen, må retten fastsette kapitaliseringsfaktoren. Det kan da ikke bygges på det nåværende høye rentenivå. Jfr. Høyesteretts plenumssdom i Rt-1986-179. Norges Banks diskontosats, 8 %, er kanskje en brukbar langtidsrente. Det er imidlertid i de senere år også lagt til grunn en lavere rente, jfr. f.eks. dom i RG-1982-820.

Ved vurderingen av hvilket erstatningsalternativ som er det gunstigste, må retten foruten erstatning etter salgsverdien og erstatning etter bruksverdien, vurdere erstatning etter gjenerverv, jfr. verdsettingsloven §7. Den foretatte utleie skyldes som nevnt den truende ekspropriasjonen. Det må derfor bygges på at Ristvedt selv har drevet, og derfor har krav på erstatning etter gjenerverv. Gjenervervserstatning må baseres på at det bygges en ny bygning til erstatning for de 3 nåværende. Den nye bygning må ha en grunnflate på minst 200 m2.

De nåværende bygninger er ikke i en slik forfatning at unntaksregelen i erstatningsloven §7 annet ledd kommer til anvendelse, jfr. Husaaskomiteen 115 - 117 og Rt-1966-1364.

Retten må velge det takseringsalternativ som er gunstigst. Saksøkte antar for sitt vedkommende at dette er verdsetting etter bruksverdien.

I likhet med den annen part har Ristvedt foruten til bl.a. de dommer og forarbeider som er nevnt foran, vist til forarbeidene til den nye erstatningsloven og til juridisk litteratur.

Lagmannsretten bemerker:

Som nevnt av underskjønnet er det spørsmål om ekspropriasjon av en forretningseiendom der det for tiden drives dagligvarehandel.

Når det gjelder den nærmere beskrivelse av eiendommen viser en til underskjønnet. Partene har sagt seg enige i denne beskrivelsen.

Underskjønnet har beskrevet den virksomhet som har vært drevet på eiendommen. Det vises til underskjønnet 7.

Som det fremgår er dagligvareforretningen siden 1. juni 1973 til 1. juni 1983 leid ut til Jostein Sørmo. I tiden 1. juni 1983 - 1. Januar 1984 ble det ikke drevet noen virksomhet på eiendommen. Kjell Ristvedt som av sin far den 10. juni 1982 hadde fått skjøte på eiendommen, leide imidlertid fra 1. januar 1984 eiendommen til Kjell Moen. Moen drev deretter dagligvareforretning på eiendommen til utløpet av november 1986. Fra 1. desember 1986 er forretningen utleid til Norima A/S. Når det gjelder Ristvedts avtale med Moen, viser en til underskjønnet. I avtalen mellom Ristvedt og Norima A/S er leiesummen satt til kr. 72000,- årlig. Avtalen har bestemmelse om at leietakeren skal dekke utgifter til oppussing, offentlige avgifter m.v., jfr. §2b. Om leieforholdet er det ellers i §8 særlig bestemt:

"Eiendommen står under ekspropriasjon av Nittedal kommune, og saken ventes avsluttet i nær fremtid. Nærværende leieavtale gjelder derfor kun inntil kommunen krever eiendommen innløst og sanert.

Innenfor dette tidsrom, og for det tilfelle at kommunen ikke gjennomfører ekspropriasjonen, gjelder en gjensidig oppsigelsestid på 3 - tre - måneder."

Som ved underskjønnet har partene engasjert partssakkyndige til å veilede retten om verdien av den eiendom det gjelder. Konsulent Niels-Andreas Lundheim v/Norsk Kjøpmannsinstitutt har møtt for eksproprianten, mens siv. økonom Per Madsen møtte for Ristvedt. Begge har som vitner avgitt forklaring om påregnelige nettoinntekter ved drift av en dagligvareforretning på eiendommen. - - - - -

Ved vurderingen av eiendommens verdi må det bygges på at den ligger i et sentralt strøk med betydelig og økende gjennomgangstrafikk, samt at den er godt utstyrt med parkeringsplasser. En negativ faktor ved eiendommen er de nåværende bygningers forfatning.

Partene har i likhet med hva som var tilfellet ved underskjønnet i betydelig grad beskjeftiget seg med reguleringsplanens betydning for verdien for eiendommen. Planen regulerer et områdesenter nokså langt nord i Nittedal. Området ligger umiddelbart inntil riksvei (Hadelandsveien) og gjelder et temmelig begrenset område, der det allerede før planen gjennom lengre tid har vært en viss lokal sentrumsutvikling. P.g.a. reguleringsplanens nokså begrensede område og p.g.a. den sentrumsutviklingen som det i lengre tid har vært på stedet, er det etter rettens vurdering høyst uklart om planen har noen betydning for verdien av den eiendom skjønnet gjelder. Dette gjelder også om man trekker inn den utvikling som i de senere år har vært i de tilstøtende områder. Skjønnsmannen Kolstad antar at reguleringsplanen har hatt en viss begrenset positiv betydning for eiendommens verdi. De øvrige medlemmer av skjønnsretten antar at planen ikke har hatt noen nevneverdig betydning. Det sistnevnte vil etter dette være utgangspunktet for skjønnsrettens vurderinger.

Det er på det rene at det på stedet ikke er foretatt kommunale investeringer som det skal tas hensyn til, jfr. verdsettingsloven §5 fjerde ledd.

P.g.a. tilstanden av bygningene på eiendommen, vil en vurdering av verdien av eiendommen bl.a. være betinget av i hvilken grad det vil kunne bygges nytt på eiendommen. Det er på det rene at byggeforbudsbelter langs tilstøtende veier fører til en betydelig innskrenkning av eiendommens bebyggelighet. Etter de opplysninger retten mottok, er det vel 400 m2 som idag er bebyggelig uten å komme i konflikt med byggeforbudsbeltene. En del av dette areal vil imidlertid falle bort p.g.a. bygningsloven regler om bestemt minsteavstand til nabo. Noen reduksjon er også påregnelig p.g.a. det bebyggelige areals delvis uheldige arrondering. Det kan imidlertid etter rettens vurdering legges til grunn at et nybygg på 200 - 250 m2 vil kunne etableres.

Før retten tar stilling til hvilket takseringsalternativ som er det gunstigste, nevner en at ved vurdering av bruksverdien må det regnes med en viss "handelslekkasje" på stedet. Store deler av Nittedal kommune, Haganområdet inkludert, ligger slik til at folk i området i stor utstrekning gjør sine innkjøp i tilstøtende større sentra så som Lillestrøm, Strømmen og delvis Oslo. Selv med betydelig utvikling i Nittedal er dette neppe mulig i de nærmeste årene å endre vesentlig på.

Den nåværende dagligvareforretning har hatt en brutto årsomsetning på bortimot kr. 6 millioner. P.g.a. den begrensning som finnes i kundegrunnlaget, er det neppe mulig i vesentlig grad å endre det salgsvolum denne bruttoomsetningen gir uttrykk for. Retten ser imidlertid ikke bort fra at en viss økning kan la seg oppnå.

Retten er enig med underskjønnet i at det ikke er grunnlag for erstatning for gjenerverv, jfr. verdsettingsloven §7. Retten bygger denne vurdering på at de nåværende bygningers innretning og bygningsmessige tilstand avskjærer et slikt erstatningsgrunnlag, jfr. verdsettingsloven §7 annet ledd. Det retten etter dette må ta stilling til er om salgsverdien eller bruksverdien er den høyeste. Ved vurderingen av dette må foruten de forhold en foran har pekt på, tas stilling til om bruksverdien i tilfelle skal baseres på drift i nåværende bygninger, eventuelt i et nybygg, samt om det i tilfelle er utleie eller drift av eieren selv som skal være utgangspunktet.

Som underskjønnet legger retten til grunn at bruksverdien må ta sitt utgangspunkt i forretningsdrift i de nåværende bygninger. Når det gjelder begrunnelsen for dette viser en til underskjønnet 18. Etablering i nybygg antas ikke å gi bedre netto resultat enn drift i de nåværende. Det må bygges på at det ikke er anledning til å foreta noen opprustning av de nåværende bygninger slik underskjønnet antyder.

Om bruksverdien skal ta utgangspunkt i utleie som nå, eller om det skal legges til grunn at eieren selv forestår driften, antas uten særlig betydning for resultatet. Rentabliteten antas for så vidt å bli den samme. En viser ellers til det som er uttalt i underskjønnet om inntekter ved utleie av forretningen, jfr. underskjønnet 18, første selvstendige avsnitt.

P.g.a. eiendommens sentrale plassering og p.g.a. dens betydelige grunnareal, er skjønnsretten kommet til at salgsverdien vil gi saksøkte den høyeste erstatning. P.g.a. det betydelige grunnarealet vil eiendommen uten hensyn til byggeforbudsbeltene gi et betydelig antall parkeringsplasser. Det er også på det rene at det er mulig å bygge nytt på eiendommen, samtidig som de gamle bygninger kan bli stående og utnyttes inntil et nybygg er planlagt og reist. Det er av saksøkte blitt hevdet at det også må kunne legges til grunn at de gamle bygninger vil kunne bli stående i adskillelig tid etter at et nybygg er tatt i bruk. Sistnevnte antar skjønnsretten er lite realistisk å neppe regningssvarende. Det er imidlertid en betydelig fordel å kunne ha driften gående i de gamle bygninger mens en bygger nytt. Til slutt nevner en at det ikke er oppgitt priser på eventuelle sammenlignbare eiendommer.

På grunnlag av det som er nevnt foran settes erstatningen til salgsverdien, jfr. verdsettingsloven §5. Denne verdien settes til kr. 1525000,-. Til grunn for verdsettingen er lagt tidspunktet for overskjønnets avhjemling, jfr. verdsettingsloven §10.

Saksomkostninger:

Overskjønnet er begjært av saksøkte og skjønnet har ført til en vesentlig økning av erstatningen. Saksøkeren må etter dette dekke saksøktes omkostninger, skjønnsloven §54A, jfr. §54. Saksøkte har fremlagt omkostningsoppgave stor kr. 37960,-, hvorav salær utgjør kr. 36000,-. Det er på det rene at det forlangte salær ligger høyt tatt i betraktning at det dreier seg om et overskjønn der den vesentlige tilrettelegging skjedde ved underskjønnet, samt at overskjønnet ble avviklet i løpet av 2 dager. En har ved denne vurdering tatt hensyn til at parten har hatt utgifter ved innkalling av partssakkyndig. Med disse bemerkninger legger overskjønnsretten etter omstendighetene den fremlagte omkostningsoppgave til grunn.

Etter resultatet må saksøkeren dekke de lovbestemte utgifter ved skjønnet.

Bortsett fra den dissens ved vurdering av reguleringsplanens betydning som det er gjort rede for, er skjønnet enstemmig.

Slutning:

1. Overskjønnet fremmes mot erstatning som foran fastsatt.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nittedal kommune til Kjell Ristvedt 37.960 -syvogtredvetusennihundreogseksti- kroner.

3. Nittedal kommune dekker de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

4. Oppfyllelsesfristen er 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Salærfastsettelse i overskjønn nr. 35/1985:

Ved skjønnet har følgende skjønnsmenn gjort tjeneste:

1. Driftsleder Arne Flugsrud, Hellerud, 2013 Skjetten.

2. Byggmester Leif Tjernshaugen, 2008 Fjerdingby.

3. Tømmermester Rolf Moen, 1472 Fjellhamar.

4. Disponent John Kolstad, 1400 Ski.

Skjønnsmennene deltok den 30. og 31. mars d.å., samt ved skjønnskonferanse 1. april og avhjemling av skjønnet 4. mai 1987, ialt 4 dager. Skjønnet har vært krevende og salæret for hver enkelt skjønnsmann settes til kr. 800,- pr. dag, eller samlet til kr. 3200,-.