LE-1985-6

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-11-20
Publisert:	LE-1985-00006
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 20. november 1987 i overskjønn nr. 6/1985.
Parter:	Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Ragnhild Dæhlin, Oslo). Saksøkte: Takstnr. 1: Karl Kristian Nergaard Takstnr. 2: Thomas Brinch Takstnr. 3: Bernt Balchen jr. Takstnr. 4: Dag Geir Jensen Takstnr. 5: Randi Graff Takstnr. 6: Monica Elvrum Hoel Takstnr. 8: Per Grønneberg Takstnr. 9: Liv Karen Louise Eriksen Takstnr. 12: Dag Ringestad Takstnr. 13: Laila Marie Killén Takstnr. 15: Eva og Knut Ramstad (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Horgen, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Finn Midtskaug, formann. Lagdommer Hjalmar Austbø. Lagdommer Per Holm. 4 skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §9, §67, §47, Vass- og kloakkavgiftslova (1974), §46, Fylkeskommuneloven (1961)5, §10, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54

Skjønnet gjelder fastsetting av erstatninger ved gjennomføring av reguleringsplan.

Med hjemmel i bygningsloven §35 nr. 1 annet ledd a og reguleringsplan, stadfestet av Miljøverndepartementet 29. januar 1981, traff Oslo kommunes formannskap 5. april 1982 vedtak om ekspropriasjon av grunn til bl.a. Lillevannsveien. Det dreide seg om en utvidelse av det eksisterende veianlegget som følger: Kjørebane 6 m, skulder 0,5 m og fortau 2,5 m. Dette medførte at det av eiendommene på veiens østside måtte tas striper av forskjellige størrelser. Veien hadde tidligere en bredde på 5-6 meter. De aktuelle eiendommene ligger ved Lillevannsveien omtrent fra Voksenlia stasjon til ca 200 m nord for Skogen stasjon. Under fortauet er lagt hovedledning for vann og kloakk.

Oslo bystyre fattet 16. juni 1982 vedtak om påstevning av skjønn. Skjønnsbegjæringen omfattet i alt 18 takstnumre. Både forut for denne og senere ble det av kommunen gjort forsøk på å få grunneierne til å gå med på minnelige ordninger om forhåndstiltredelse. Dette førte frem, hvilket innebar at kommunen fikk adgang til å foreta de nødvendige arbeider fra august 1982.

Forut for dette var det imidlertid foregått en ganske omfattende skriftlig korrespondanse mellom kommunen og eierne av takstnumrene 2, 3 og 5 som fremsatte spesifiserte krav. Det var også kontakt mellom kommunen og andre grunneiere muntlig. Dette førte til at det på flere av eiendommene av kommunen ble iverksatt tiltak.

Det kan nevnes at veiutvidelsen med grunn til fortau er gjennomført fysisk for alle takstnumres vedkommende unntatt takstnummer 1, som foreløpig bare berøres i tomtens sydvestre hjørne. Det gjenstår ellers anlegg og asfaltering av fortauet på en stor del av strekningen samt noen opprenskningsarbeider langs skjæringene.

Oslo byrett avsa 26. oktober 1984 enstemmig skjønn med slik slutning:

"1. Den erstatning Oslo kommune skal betale for erverv av grunn m.v. ved reguleringen av Lillevannsveien fra Voksenlia stasjon til ca 200 m nord for Skogen stasjon fastsettes slik: Saksøkt nr. 16, Erling Henning Christensen, kr. 336000,- med tillegg av 15 % årlig rente fra 1. august 1982 til betaling skjer. Saksøkt nr. 17, Anne Grete Gram, kr. 88000,- med tillegg av 15 % årlig rente fra 1. august 1982 til betaling skjer.

2. I saksomkostninger skal Oslo kommune innen to uker fra forkynnelsen av dette skjønn betale til advokat Trygve Horgen kr. 63100,- og til høyesterettsadvokat Frantz G. Schrøder kr. 8300,-."

Det nærmere saksforhold fremgår av byrettens skjønn og av lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.

De saksøkte (grunneierne), ved underskjønnet med unntak av 7 har i rett tid begjært overskjønn. Det gjelder takstnumrene 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 12, 13 og 15, tilsammen 11. Alle takstnumrene unntatt nr. 15 omfattes av den stadfestede reguleringsplan. For nr. 15 gjelder de såkalte Holmenkollvedtektene, som ga en vesentlig mindre utnyttelsesgrad enn reguleringsplanen, som har en utnyttelsesgrad på 0,25. Det ble i juli 1974 forsåvidt angår eiendommer som omfattes av Holmenkollvedtektene, nedlagt et generelt bygge- og delingsforbud.

Videre bemerkes at alle eiendommene er bebygget, unntatt nr. 4 og 6, og at de bebygde eiendommene hadde egen vannforsyning og egen ordning av kloakk og septiktank og/eller spredning i grunnen. Av de aktuelle eiendommer er det bare takstnummer 5 som er tilkoblet det nye vann- og kloakkanlegget.

Det er ikke reist noen innvendinger mot at overskjønnet fremmes på grunnlag av de alminnelige skjønnsforutsetninger som fremgår av byrettens skjønn. Det er riktignok så at de saksøkte hadde ansett det ønskelig at skjønnsforutsetningene var blitt supplert med en bestemmelse om at grunneieren er uten ansvar for mulig skade som måtte oppstå som følge av skjæringene. Kommunen har imidlertid ikke villet gå med på dette, da kommunen anser seg selv ansvarlig for mulige skader etter at det er på det rene at ekspropriasjonen for de mest utsatte strekninger (takstnumrene 3 og 5) også omfatter grunn (skrentene) mellom eiendommens gjerde og reguleringslinjen (mot veien).

Hva de spesielle skjønnsforutsetninger angår, er det foretatt visse mindre endringer forsåvidt angår takstnumrene 1, 2, 5, 8 og 9.

Etter underskjønnets avhjemling er eiendommen under takstnummer 4 overdratt til Dag Geir Jensen, som derfor er å anse som saksøkt under overskjønnet.

Oslo kommune har nedlagt påstand om at Oslo byretts skjønn stadfestes og at kommunen tilkjennes saksomkostninger ved overskjønnet.

De saksøkte har nedlagt påstand om full erstatning for grunnerverv og ulemper, jfr. forøvrig påstandene under de enkelte takstnumre nedenfor. - - - - -

Overskjønnsforhandlingen ble holdt i Oslo i dagene 21. til og med 24. september 1987. Fremmøtet av parter og representanter for Oslo kommune under rettsmøtene og befaringen samt hvem som forklarte seg, går frem av rettsboken. Det sammen gjelder den dokumentasjon som ble foretatt. - - - - - Oslo kommune har særlig anført:

De stripene som eksproprieres, har ingen selvstendig tomteverdi og fører heller ikke til tap av noen utbyggingsmuligheter for de berørte eiendommer. En eventuell erstatning må avgjøres på grunnlag av en differansebetraktning, jfr. det prinsipp som er fastslått i Rt-1976-1507 (Sandefjord-kjennelsen). Dette prinsipp må også gjelde for ubebygde tomter når ingen utbyggingsmulighet går tapt.

Skulle lagmannsretten med utgangspunkt i den nevnte beregningsmetode komme til at stripeavståelsene har ført til reduksjon av salgsverdien av resteiendommen for det enkelte takstnummer, gjøres gjeldende at det i erstatningen må foretas fradrag for den særfordel som anlegget fører med seg, jfr. vederlagsloven §9.

Det er her å merke at alle eiendommene er ytterligere bebyggelige.

Det følger av de vedtekter som Oslo kommune har fastsatt i medhold av bygningsloven §67 at tomt i regulert strøk bare kan bebygges når opparbeidet vei fører til og langs den side av tomten hvor den etter bygningsrådets bestemmelse har sin adkomst. Videre må det foreligge hovedkloakk og hovedvannledning. Dette innebærer at en grunneier som i regulert strøk ønsker å bebygge sin tomt, selv må bekoste de nødvendige tiltak. Det kan gjøres unntak fra vedtektene, men grunneieren må da ved tinglyst erklæring - de såkalte veierklæringene - forplikte seg til, når kommunen forlanger det, å opparbeide vei m.v. Dette har den konsekvens at kommunen - når den senere gjennomfører veiutvidelser - ikke betaler noe for en vei på inntil 10 m bredde, jfr. bygningsloven §67 sammenholdt med §47 nr. 1. Det foreligger en mengde eksempler på at kommunen i slike tilfeller ikke har betalt noen erstatning for erverv av grunn.

Når grunneierne i nærværende sak selv ikke har måttet opparbeide veien m.v., fordi kommunen har sørget for det som kreves etter vedtektene, er de dermed blitt tilført en særfordel, idet alle eiendommene objektivt sett kan bebygges ytterligere, jfr. i denne sammenheng spesielt overskjønnet vedrørende Glads vei, Rt-1984-1051. Om den enkelte grunneier ønsker ytterligere bebyggelse, er irrelevant.

Det bestrides at fordelen er av allmenn karakter for eiendommene "i distriktet". For det første slipper grunneierne å avstå fri grunn til veiutvidelsen. Kommunen legger imidlertid mindre vekt på dette, selv om det, sett i sammenheng med kloakk- og vannledningene, ikke kan ses bort fra at også veiutvidelsen representerer en særfordel for de aktuelle eiendommer. Det viktigste element i vurderingen av spørsmålet om det foreligger særfordeler er imidlertid den verdiøkning som hovedkloakk- og vannledningen har ført til for de berørte eiendommer. Om også andre enn de som er direkte berørt av ekspropriasjonen får fordeler, er etter §9 i vederlagsloven uten betydning, f.eks. de tomter som nå er bebygd på vestsiden av Lillevannsveien ved takstnummer 1 og på de tomter som er utskilt fra takstnummer 3. At det i sistnevnte tilfelle ikke ble krevd veierklæring har sammenheng med at det området som vil bli berørt av ekspropriasjonen, er helt ubetydelig (0,7 m2). At spørsmålet om særfordeler må sees på bakgrunn av at dette bare kan vurderes i relasjon til de eiendommer som berøres av ekspropriasjonen, utelukker også at de utbyggingsplaner m.v. som angår området øst og bakenfor det aktuelle område, kan trekkes inn i vurderingen av om fordelene for de berørte eiendommer er av allmenn karakter.

Når det så gjelder grunneiernes henvisning til at tilknytningsavgiften for vann- og kloakk må lede til at opparbeidelsen av disse innretninger er en fordel av allmenn karakter, bestrides at dette er tilfellet. Det er intet i forarbeidene til loven om kommunale vass- og kloakkavgifter av 31. mai 1974 som trekker i den retning. Det samme gjelder det forhold at opparbeidelse og drift av vann- og kloakkanlegg i Oslo er selvfinansierende, slik som hevdet av de saksøkte. En annen sak er at tilknytningsavgiften må gå til fradrag ved vurderingen av den særfordel som de berørte eiendommer oppnår. At denne fordel rent økonomisk langt kan overstige tilknytningsavgiften er det gitt et illustrerende eksempel på i skjønnet av 29. november 1985 vedrørende Jerpefaret.

Kommunen bestrider også at det vil være i strid med likhetsprinsippet å kreve fradrag for særfordeler med hensyn til vannog kloakk. Det er spesielt pekt på at kommunen i de senere år i flere skjønn har gjort gjeldende fradrag for særfordeler, først og fremst ved veiutvidelser, men også ved anlegg av vann- og kloakk, og at kommunen i disse tilfellene har fått medhold.

Det bestrides ellers at det har noen betydning for om det foreligger en særfordel at kommunen fra 1. januar 1977 forlot ordningen med refusjon til fordel for systemet med tilknytningsavgift. At refusjonsordningen ble forlatt i Oslo, skyldtes utelukkende at omkostningene ved praktiseringen av den innviklede ordningen ble for store. Formelt hadde Oslo kommune, som andre kommuner, full adgang til å kreve en kombinasjon av refusjon og tilknytningsavgift.

Kommunen har videre anført at det ikke kan være tvilsomt at det er direkte årsakssammenheng mellom den særfordel som grunneierne oppnår og den omstendighet at det i forbindelse med veiutvidelsen ble lagt kloakk- og vannledninger under fortauet. At det ble lagt ledninger nettopp her, innebar en meget stor fordel, idet avstanden for tilknytning fra de berørte eiendommene ble kortere.

Kommunen bestrider at det i forbindelse med forhandlingene med grunneierne om forhåndstiltredelse ble inngått avtale om at kommunen forpliktet seg til å avstå fra å påberope særfordelsbestemmelsen i vederlagsloven §9. Noen slik forpliktelse kan ikke utledes av den korrespondanse som grunneierne har vist til og heller ikke av bystyrets behandling av sak nr. 186 for 1982. Hertil kommer at de brev fra kommunen, som grunneierne anser som relevante, er undertegnet av tjenestemenn, som ikke har kompetanse til å forplikte kommunen. Det er ikke tvilsomt at det under forhandlingene om forhåndstiltredelse var begge parters forutsetning at skjønnet skulle baseres på de vanlige ekspropriasjonsrettslige regler.

Kommunen har ellers generelt bestridt at det er noe grunnlag for å imøtekomme noen av påstandene under de forskjellige takstnumre. Skråningene/skrentene er f.eks. bare blitt ubetydelig brattere enn hva de tidligere var. Utgifter til oppsetting av gjerder er dekket av kommunen etter en individuell vurdering. Spesielle tiltak som ble truffet, skjedde på samme grunnlag. Disse tiltak var av betydelig omfang, særlig for takstnumrene 5 og 8. Tiltakene vedrørende takstnummer 5 kom således kommunen på ca 1,5 millioner kroner. Forøvrig anføres at tap av vegetasjon (unntatt lebeplantning) er uten rettslig betydning når vurderingen av grunnerstatningen skjer på basis av differanseprinsippet.

De saksøkte har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det bestrides ikke at differanseprinsippet må legges til grunn ved vurderingen av spørsmålet om grunnerstatningene. De saksøkte er imidlertid ikke enig i at prinsippet også kommer til anvendelse for ubebygde tomter. For disse må strøkprisen legges til grunn. Når det ellers gjelder ulempene (f.eks. erstatning for skråninger/skrenter, tap av vegetasjon m.v.) bør disse tas i betrakning ved vurderingen av differansen før og etter inngrepet. Det må tas hensyn til den kumulative effekt av ulempene.

Ikke alle eiendommene er ytterligere bebyggelige, således ikke eiendommene under takstnumrene 3, 5, 12 og 15. For sistnevnte eiendom gjelder forøvrig fremdeles Holmenkollvedtektene og forbudet mot videre utbygging.

Det er intet grunnlag for å hevde at det skal gjøres fradrag for særfordeler ved grunnerstatningene i medhold at vederlagsloven §9.

Når det for det første gjelder tilknytningsavgiften for vann- og kloakk i Oslo, er det på det rene etter de vedtak som bystyret har fattet, at denne avgift er den samme pr. m2 tomtegrunn for hele Oslo, altså en gjennomsnittsavgift. Ved betalingen av avgiften har abonnentene således erlagt hva anleggskostnadene er blitt anslått til. Noen særfordel for de aktuelle eiendommer foreligger derfor ikke, så meget mer som en rekke eiendommer i området langs veien (vest for takstnr. 1 og eiendommer utskilt fra takstnr. 3) samt større utbyggingsområder øst for veien (bak de saksøkte eiendommer) har oppnådd samme fordel eller vil oppnå denne utenlukkende ved å betale tilknytningsavgiften. Det har da heller ikke i Oslo kommune tidligere vært praksis i ekspropriasjonstilfellene å kreve fradrag for særfordeler i disse tilfellene.

Det er for det annet på det rene at vann/kloakkledningene ikke primært er anlagt av hensyn til de saksøkte, men av hensyn til en rekke andre. Det er her grunn til å merke seg at det i Oslo hittil i tusenvis av tilfeller bare er betalt tilknytningsavgift, også i ekspropriasjonstilfellene. For det tredje påberopes at tilknytningsavgiften fra 1. januar 1977 avløste refusjonsordningen i Oslo, jfr. bystyrevedtak av 26. august 1976 i sak nr. 268, hvilket også utelukker fradrag for fordeler etter vederlagsloven §9. For det fjerde gjøres gjeldende at det ikke er noen årsakssammenheng mellom utvidelsen av Lillevannsveien og fremføring av ledninger for hovedkloakk og vannledninger der de nå er anlagt (under fortauet). Ledningene kunne like godt ha vært anlagt under kjørebanen i veien.

Det anføres videre at det vil være i strid med likhetsprinsippet å anse anlegget av vann- og kloakkledninger som en særfordel for de aktuelle eiendommer. Dette vil nemlig innebære at eiendommene får en ekstra belastning i forhold til alle dem i Oslo som bare blir belastet tilknytningsavgiften.

Det hevdes ellers at pkt. 7 i bystyrets vedtak av 28. august 1975 i sak nr. 275 utelukker anvendelse av bygningsloven §67 med tilhørende vedtekter. Vedtaket forsåvidt angår pkt. 7 må nemlig forstås slik at det er Oslo kommune alene som har ansvaret for å føre frem vann- og kloakkledninger og at noe pålegg til den enkelte byggherre derfor ikke er aktuelt.

Når det så gjelder veiutvidelsen (bygningsloven §67), dreier det seg heller ikke her om noen særfordel for de aktuelle eiendommer. De saksøkte er forsåvidt enig med byretten i at man her står overfor en fordel av allmenn karakter i relasjon til vederlagsloven §9. Det ble da heller ikke krevd noen veierklæring av eieren av takstnummer 3 til tross for at det fra denne eiendom ble utskilt tomter før skjønn ble begjært. Det samme var tilfelle for eiendommene Lillevannsveien nr. 68, 70 og 88 b, som ikke berøres av skjønnet, men som er blitt bebygget.

Det som her er anført, gjør det sannsynlig at det ikke for noen av de aktuelle eiendommene ville ha blitt krevd veierklæringer som vilkår for ytterligere bebyggelse av disse.

Hva ellers angår fradrag i erstatningene for særfordeler, er dette under enhver omstendighet utelukket fordi kommunen under de forhandlinger som ble ført med grunneierne i forbindelse med spørsmålet om forhåndstiltredelse, fraskrev seg denne adgang, jfr. korrespondansen og også bystyrets vedtak av 16. juni 1982 i sak nr. 186. Kommunens fraskrivelse må anses å gjelde alle de aktuelle eiendommene og i hvert fall takstnumrene 2, 3 og 5. Det bestrides i denne sammenheng at de tjenestemenn som representerte kommunen ikke hadde kompetanse til å forplikte denne.

Subisdiært gjør de saksøkte gjeldende at det i hvert fall ikke kan bli spørsmål om særfordeler for takstnumrene 3, 5, 12 og 15, da disse eiendommene må anses som fullt utbygde. Den eneste mulige fordel disse eiendommene oppnår gjennom vann- og kloakkanlegget er at de nå kan få installert WC, hvilket enkelte tidligere ikke hadde.

Hva så angår de eiendommer som er ytterligere bebyggelige, er det naturlig å analogisere med refusjonsbestemmelsene i bygningsloven §46 nr. 2 og §47 nr. 1 første ledd siste punktum, der det er fastsatt begrensninger for den refusjon som kan kreves.

Hva ulempene for eiendommene angår, vises til påstandene under de enkelte takstnumre. Det er på det rene at flere av eiendommene etter inngrepet har fått sterkt skjemmende og tildels farlige skråninger/skrenter med tap av vegetasjon. Det er behov for gjerder også på andre eiendommer enn dem hvor gjerder er blitt bekostet av kommunen. Det dreier seg her om særulemper. Når det spesielt gjelder takstnummer 5, anføres at anleggsulempene var av en slik karakter at de langt oversteg tålegrensen etter granneloven, jfr. i den sammenheng dom i Rt-1969-757. Lagmannsretten finner først å burde ta stilling til de saksøktes (grunneiernes) anførsel om at Oslo kommune i forbindelse med forhandlingene om forhåndstiltredelse hadde forpliktet seg til å betale grunnerstatning uansett om dette ville bli resultatet ved anvendelse av de vanlige regler i vederlagsloven.

De saksøkte har til støtte for sitt syn også vist til bystyrets vedtak av 16. juni 1982 sak nr. 186 - der det ble uttalt at grunnerstatningene ved ekspropriasjon ville kunne dreie seg om 1 million kroner. Det er bl.a. her å merke at anslaget ikke bare gjaldt Lillevannsveien, men også den parallellt løpende vei, Jerpefaret på vestsiden av Holmenkollbanens trase. Forøvrig er å merke at anslaget gjaldt hele strekningen fra Setra vei til Skogen stasjon. Bystyrets vedtak gikk ut på at det skulle påstevnes skjønn etter bygningsloven §35 nr. 1 annet ledd punkt a for eierne av grunn til såvel Jerpefaret som Lillevannsveien. Det kan etter lagmannsrettens mening ikke av vedtaket, sett i sammenheng med dets premisser, utledes noe om at det var innebygd en forutsetning om at det skulle ytes erstatning for grunn uansett om de vanlige vilkår var tilstede eller ikke. Som det vil fremgå av Oslo byretts skjønn vedkommende Lillevannsveien, fant byretten at vilkårene var oppfylt for to av eiendommene, takstnumrene 16 og 17, som ikke omfattes av overskjønnet.

Det bemerkes ellers at den korrespondanse fra forhandlingene med kommunen, som de saksøkte legger avgjørende vekt på, bare angår eierne av takstnumrene 2, 3 og 5. Etter lagmannsrettens oppfatning er det bare ett av brevene i korrespondansen med kommunens myndigheter som rent umiddelbart kan synes å støtte de saksøktes oppfatning, nemlig brev av 10. november 1982 fra Oslo Veivesen til Bernt Balchen jr. (takstnr. 3), der Veivesenet bl.a. under henvisning til befaring 8. november s.å. bekrefter avtale om at det vil bli "gitt full grunnerstatning for skråning (areal mellom gjerde og reguleringslinje)." På dette brev ga Balchen følgende påtegning: "Under forutsetning at alle 4 punkter i "standarderklæring for tomteavståelse før skjønn er holdt" overholdes, og vernegjerde settes opp i henhold til kart og merking på tomten, gis herved samtykke til igangsetting av arbeide. Evt. fravikelse kun i samråd med grunneier." I den standarderklæring fra kommunen som Balchen viste til, var i pkt. 1 bestemt at "alle erstatninger blir fastsatt ved skjønn."

Lagmannsretten finner det etter dette lite tvilsomt at det - til tross for Veivesenets uttalelse i brevet av 10. november 1982 - ikke har vært meningen å fravike de vanlige reglene ved ekspropriasjon til fordel for noen av ekspropriatene. En helt annen sak er at flere av grunneierne, herunder Balchen jr., åpenbart har hatt forventninger om at stripeavståelsene fra deres eiendommer til veiutvidelsen og til anlegget av vann- og kloakkledninger ville måtte medføre at de hadde krav på grunnerstatninger fra Oslo kommune.

Lagmannsretten ser etter dette bort fra den avtale/de forutsetninger som er påberopt av de saksøkte. Retten tar følgelig utelukkende stilling til spørsmålet om mulige erstatninger kan kreves med hjemmel i vederlagsloven.

Ved den vurdering som her skal foretas, tar retten utgangspunkt i at ekspropriatene fullt ut skal ha dekket det økonomiske tap som inngrepet har påført dem. Beregningen av eventuelt tap skal skje pr. tiltredelsestidspunktene (vederlagsloven §10), og det skal ses bort fra verdiøkning som skyldes selve ekspropriasjonstiltaket (loven §5 tredje og fjerde ledd). Det er enighet mellom partene om dette og også om at det er salgsverdien som skal legges til grunn, jfr. §5. Videre er det enighet om at det såkalte differanseprinsipp (Sandefjord-kjennelsen, Rt-1976-1507) kommer til anvendelse med den reservasjon at de saksøkte ikke finner dette prinsipp anvendelig med hensyn til ubebygde tomter (takstnumrene 4 og 6).

Som nevnt foran knytter ekspropriasjonen seg i det alt vesentlige til striper av eiendommene langs veien. Ingen av stripene omfatter gammel veigrunn, da veien i sin helhet var kommunal eiendom. Om størrelsen av de avståtte arealer vises til de spesielle skjønnsforutsetninger. Av disse vil også fremgå at de fleste av eiendommene er relativt store, selv etter inngrepene. Det dreier seg om eiendommer, som både før og etter ekspropriasjonen, hadde og har naturlig vegetasjon ut mot veien, vesentlig spredte gran- og furutrær samt en del løvtrær og kratt. De fleste eiendommene hadde også før avståelsen til dels bratte skrenter ned mot veien. Eiendommene ligger i et meget attraktivt boligstrøk, der det for tiden foregår en del utbygging.

Ved anvendelsen av differanseprinsippet skal erstatningen settes til forskjellen mellom salgsverdien av den enkelte eiendom med det areal som avstås, og verdien uten dette areal. Ved fastsettelsen av denne forskjell må det bygges på den nytte som en vanlig kjøper av eiendommen realistisk ville regne med å få av arealet som grunnlag for den pris han vil betale for eiendommen. Slik de avståtte arealer er beliggende i nærværende sak og hensett til deres beskjedne størrelse, vil de ikke kunne anvendes som selvstendig byggegrunn. Retten har her for hver enkelt eiendom konkret vurdert påregnelig fremtidig bebyggelse på basis av den fastsatte utnyttelsesgrad og er kommet til at alle eiendommene unntatt takstnr. 5 er ytterligere bebyggelige, enten ved utskillelse av tomter eller ved tilbygg til eksisterende bebyggelse. Retten legger videre til grunn at de avståtte arealer ikke har redusert utbyggingsmulighetene for noen av eiendommene og at de heller ikke har hatt uheldige arronderingsmessige virkninger av betydning. Det gjelder også de 2 ubebygde tomtene (nr. 4 og 6). Nærheten til veien er for alle eiendommene ubetydelig endret og kan ikke sees å redusere deres verdi.

Selv om differansebetraktningene i Sandefjord-kjennelsen gjaldt bebygde villaeiendommer, finner lagmannsretten at de samme betraktninger også må gjelde ved stripeekspropriasjon fra ubebygde tomter. Verdien av ubebygde tomter er først og fremst avhengig av bebyggelsesadgangen og de tekniske anlegg som er knyttet til tomten. Gir tomten adgang til oppførelse av bolig(er) med hensiktsmessig tilpasset uteareal, har ytterligere areal mindre betydning for tomtens pris. Det må derfor også for ubebygde tomter være riktig å foreta differensiering av verdi etter hvor på tomten inngrepet skjer.

Det sier seg selv at det ved anvendelse av differanseprinsippet vil være vanskelig å trekke noe skarpt skille mellom salgsverdien av den avståtte stripe og ulemper for den gjenværende eiendom. De ulemper som inngrepene har ført med seg, vil naturlig inngå i vurderingen av den pris en kjøper vil gi for resteiendommen. Lagmannsretten lar dette i nærværende sak få den konsekvens at det ikke blir spørsmål om noen separat vurdering av de påberopte ulemper forsåvidt angår brattere skråninger/skrenter, tap av vegetasjon, vanskeliggjort adkomst og verdiforringelse på resteiendom ("estetisk/miljømessig"). Isteden vil disse forhold bli vurdert som momenter ved differanseberegningen. Når det gjelder de øvrige krav som de saksøkte har fremsatt, f.eks. krav om erstatning for tap av tørrmur (takstnummer 2), vil disse bli vurdert i forbindelse med hvert enkelt takstnummer, jfr. nedenfor.

Med utgangspunkt i det som foran er fremholdt, er lagmannsretten etter en konkret vurdering av hver enkelt eiendom enstemmig kommet til at stripeanståelsene for takstnumrene 1, 2, 3, 4, 8, 9, 12, 13 og 15 ikke medfører noen reduksjon i salgsverdien for disse eiendommene. Rettens flertall, alle unntatt skjønnsmennene Bernt W. Huse og Steinar Eriksrud, finner videre at dette også er tilfellet for takstnummer 6. Grunnerstatning for denne eiendom og de ovennevnte eiendommer blir etter dette ikke å tilkjenne.

Hva så angår eiendommen takstnummer 5, er retten kommet til at denne ved avståelsen av arealet på 256,5 m2 fikk en redusert salgsverdi når man ser bort fra de tiltak som er truffet av kommunen og som for denne eiendoms vedkommende er meget betydelige. I den forbindelse bemerkes:

Eiendommen har en topografi som gjør adkomstforholdene meget vanskelige. Boligen, som er plassert et stykke inne på eiendommen, ligger meget høyt i forhold til veibanen, og terrenget skråner sterkt ned mot denne. I tomtens grense mot veien var det før ekspropriasjonen en meget bratt fjellskråning. Innenfor denne, fra tomtens grense i nord, var anlagt en gangvei opp til huset, som nødvendigvis var temmelig bratt. Annen adkomst til huset var det ikke. Eierens bil måtte således parkeres nede ved Lillevannsveien. I forbindelse med tiltredelsen av det avståtte areal har kommunen anlagt en ny gangvei, som må anses like tilfredsstillende, og utstyrt denne og også en lengre strekning ellers med gjerde ut mot skrenten. Der gangveien tar sin begynnelse ved Lillevannsveien, er det reist en carport og anlagt adkomst til denne. Dessuten er det på de mest utsatte stedene av skrenten, slik den var etter inngrepet, anlagt forstøtningsmurer, forblendet med sten. Endelig har kommunen sørget for stikkledninger for tilkobling til det nye hovedanlegget for vann- og kloakk. Det ble som foran nevnt av kommunen opplyst under skjønnsforhandlingene at de foretatte tiltak kostet godt over 1 million kroner.

Mot denne bakgrunn har retten foretatt en totalvurdering av eiendommens omsetningsverdi før ekspropriasjonsinngrepet og verdien av eiendommen slik denne fremtrer etter at tiltakene ble gjennomført. Retten har da kommet til at omsetningsverdien i hvert fall ikke vil ligge på et lavere nivå enn tidligere, målt etter markedsverdien på tiltredelsestidspunktet. Det blir således heller ikke for denne eiendom tilkjent noen grunnerstatning.

Etter det grunnlag retten har basert sin avgjørelse på, har det vært unødvendig å ta stilling til spørsmålet om fradrag for eventuelle særfordeler som følge av utvidelsen av Lillevannsveien og anlegget av vann- og kloakkledninger.

Når det gjelder de eiendommer som kan tillegges areal av forskjellig størrelse av kommunens eiendom, har spørsmålet om prisfastsettelsen vært lite berørt av partene i deres prosedyre. Lagmannsretten fastsetter prisene til de samme beløp som byretten.

Under de forskjellige takstnumre nedenfor er først gjengitt de ajourførte spesielle skjønnsforutsetninger, dernest påstandene og rettens standpunkt til disse. Når det gjelder påstandene om grunnerstatning og erstatning for de ulemper som lagmannsretten har latt inngå i sin vurdering ved differansevurderingen, vises til bemerkningene foran. De krav som retten ytterligere skal vurdere, knytter seg derfor til andre punkter i påstandene, bl.a. krav om skjermgjerder. Disse kravene gjelder takstnumrene 1, 2, 4, 5, 6, 8 og 9. Takstnr. 1. Gnr. 33 bnr. 895. Gjenværende areal ca 6 da.

Eier: Karl Kristian Nergaard. Det eksproprieres: 91,2 m2 grunn. Eiendommen kan tillegges 7,4 m2 grunn av kommunens eiendom. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skråning/skrent. 3. Skjermgjerde. 4. Vegetasjon.

Det var ikke gjerde langs veien før ekspropriasjonen, og forholdene etter ekspropriasjonen adskiller seg lite fra de tidligere. Erstatning: Kr. 0,-. Prisfastsettelse for areal som kan tillegges: Kr. 2200,-.

Takstnr. 2. Gnr. 33 bnr. 1045. Gjenværende areal ca 5,4 da.

Eier: Thomas Brinch. Det eksproprieres: 1. 72,0 m2 grunn 2. Adkomst tilpasses og asfalteres. Eiendommen kan tillegges 111,5 m2 grunn av kommunens eiendom. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skråning/skrent. 3. Tørrmur i eiendomsgrense langs Lillevannsveien (delvis) og langs adkomstveiens innside. 4. Skjermgjerde. 5. Vegetasjon.

Her var før ekspropriasjonen tørrmur langs Lillevannsveien, noe innenfor eiendomsgrensen, og tørrmur langs adkomstveiens innside. Veivesenet har lagt opp ny tørrmur langs en del av Lillevannsveien, men ikke fullført denne langs hele strekningen. Lagmannsretten finner at forholdene, slik de nå er, representerer en ulempe som bør erstattes (erstatning for tørrmuren, alternativt erstatning for kostnadene ved oppsetting av gjerde).

Erstatning: Kr. 15000,-. Avsavnsrente med 15 % er inkludert i beløpet. Prisfastsettelse for areal som kan tillegges: Kr. 34000,-.

Takstnr. 3. Gnr. 33 bnr. 897. Gjenværende areal ca 2,7 da.

Eier: Bernt Balchen jr. Det eksproprieres: 86,1 m2 grunn. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Vegetasjon/kantskade. 3. Verdiforringelse på resteiendom. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 4. Gnr. 33 bnr. 1053. Gjenværende areal ca 2945 m2.

Eier: Dag Geir Jensen. Det eksproprieres: 55,3 m2 grunn. Eiendommen kan tillegges 45,4 m2. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skjermgjerde. 3. Vanskeliggjort adkomstmulighet. 4. Verdiforringelse på resteiendom.

Det var ikke på denne ubebygde eiendommen gjerde før ekspropriasjonen, og forholdene etter denne adskiller seg lite fra de tidligere. Erstatning: Kr. 0,-. Prisfastsettelse for areal som kan tillegges: Kr. 14000,-.

Takstnr. 5. Gnr. 33 bnr. 1051. Gjenværende areal: 1755,9 m2.

Eier: Randi Graff. Det eksproprieres: 1. 256,5 m2 grunn. 2. Gangadkomst omlegges. 3. Det anlegges carport for en bil nede ved veien. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Vegetasjon. 3. Tap av brønn. 4. Verdiforringelse på resteiendom. 5. Anleggsulemper.

Retten viser med hensyn til de tiltak som er gjennomført av kommunen på denne eiendom til bemerkningene foran. Det er sannsynlig at brønnen ble gjort ubrukbar som følge av anleggsarbeidene. Denne skade oppveies imidlertid av en tilkobling av stikkledning til det nye vann- og kloakkanlegget som er foretatt av kommunen. Det er videre sannsynlig at utvidelsen av veien medførte en del anleggsulemper over en lang periode (ca. 2 år). Noe økonomisk tap er ikke søkt dokumentert. Noen erstatning for anleggsulemper blir derfor ikke tilkjent. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 6. Gnr. 33 bnr. 1054. Gjenværende areal ca 1110 m2.

Eier: Monica Elvrum Hoel. Det eksproprieres: 156,1 m2 grunn. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skråning/skrent. 3. Skjermgjerde. 4. Vegetasjon/kantskader. 5. Vanskeliggjort adkomstmulighet. 6. Verdiforringelse på resteiendom.

Det var ikke skjermgjerde på denne ubebygde tomten tidligere, og forholdene etter ekspropriasjonen er ikke endret i særlig grad. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 8. Gnr. 33 bnr. 939. Gjenværende areal ca 4950 m2.

Eier: Per Grønneberg. Det eksproprieres: 394,7 m2 grunn. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skrent. 3. Prinsipalt mur, subsidiært skråningserstatning for strekning fra oppsatt mur syd for adkomstvei og til eiendommens grense mot syd. 4. Gjerde for den under pkt. 3 nevnte strekning. 5. Vegetasjon.

Kommunen har på denne eiendom foretatt betydelige arbeider. Det er bl.a. til erstatning for den tidligere garasje med plass til en bil ført opp dobbeltgarasje i betong. Videre er det nord for innkjørselen satt opp gjerde. Syd for innkjørselen er det anlagt en forstøtningsmur, men ikke på hele strekningen langs Lillevannsveien. Lagmannsretten finner at fordelen som ble oppnådd vedrørende garasjen oppveier de ulemper som den nevnte strekning representerer. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 9. Gnr. 33 bnr. 938. Gjenværende areal ca 2745 m2.

Eier: Liv Karen Louise Eriksen. Det eksproprieres: 155,9 m2 grunn. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Skråning/skrent. 3. Gjerde. 4. Vegetasjon. Det var ikke gjerde før ekspropriasjonen, og forholdene er bare blitt ubetydelig endret i forhold til tidligere. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 12. Gnr. 33 bnr. 936. Gjenværende areal 2294 m2.

Eier: Dag Ringestad. Det eksproprieres: 1. Ca. 40 m2 grunn (inkl. Veslekleivatrekanten). 2. Adkomst tilpasses. Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Vegetasjon. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 13. Gnr. 33 bnr. 985. Gjenværende areal 2067 m2.

Eier: Laila Marie Killén. Det eksproprieres: 19 m2 grunn (inkl. mur). Spesifikasjon av erstatningspåstanden: 1. Grunnerstatning. 2. Verdiforringelse på resteiendom på grunn av berøvet naturlig avskjerming mot veien. Erstatning: Kr. 0,-.

Takstnr. 15. Gnr. 33 bnr. 1025. Gjenværende areal 2970 m2.

Eiere: Eva og Knut Ramstad. Det eksproprieres: 1. 67 m2 grunn. 2. Adkomst tilpasses. Påstand: Grunnerstatning. Erstatning: Kr. 0,-. - - - - -

Hva spørsmålet om saksomkostninger angår, bemerkes: Overskjønnet har bare for en av de saksøkte ført til et bedre resultat enn ved underskjønnet, nemlig for Thomas Brinch (takstnr. 2). Lagmannsretten finner ikke grunn til å tilkjenne de saksøkte, unntatt Brinch, saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §54a første ledd pkt. a. Brinch har i fellesskap med de andre saksøkte vært bistått av prosessfullmektig. Hans erstatning for saksomkostninger settes på grunnlag av prosessfullmektigens omkostningsoppgave vedrørende alle de saksøkte skjønnsmessig til kr. 6000,-.

Lagmannsretten finner ikke å burde tilplikte de øvrige saksøkte å betale kommunen saksomkostninger, da man ikke kan se at det var åpenbart urimelig av de saksøkte å begjære overskjønn, jfr. tredje ledd i den nevnte bestemmelse i skjønnsloven. Derimot må de betale lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

Overskjønnet er enstemmig når unntas takstnummer 6, slik det fremgår foran.

Skjønnsslutning:

1. Ekspropriasjonen gjennomføres etter de alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger mot erstatning som nevnt foran.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til Thomas Brinch 6.000 -sekstusen- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av skjønnet.

3. Forøvrig bærer hver av partene sine saksomkostninger.

4. De lovbestemte utgifter bæres av de saksøkte unntatt Thomas Brinch.