LE-1986-17

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1987-12-16
Publisert:	LE-1986-00017
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 16. desember 1987 i overskjønn nr. 17/86, hl.nr 214/86.
Parter:	Saksøkere: 1. Ole M. Kvalvaag 2. Fredrik Conradi 3. Egil Jellum 4. Scott Rønnes (Prosessfullmektig: H.r.advokat Kåre Ødegaard). Saksøkt: Tom Ingar Nilsen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Tore S. Engelschiøn).
Forfatter:	Lagdommer Carl Hugo Endresen, formann. Skjønnsmenn: Gårdbruker Ivar Auli, Skui. Tømmermester Asbjørn Haugen, Stabekk. Byggmester Per Topaas, Kolsås. Gårdbruker Bjørg Bjørnholt, Skårer
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985) §25, §52, §55, Tvistemålsloven (1915) §65, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, §26, §69

Tom Ingar Nilsen kjøpte i 1969 eiendommen gnr. 40 bnr. 62 på Nesøya i Asker. Eiendommen var på ca 14 dekar og ligger på vestsiden av øya, mellom Vestre vei og sjøen. Den var bare bebygget med en sommerbolig ved sjøen. I den da gjeldende reguleringsplan (av 16. desember 1926) var det innregulert 4 byggetomter på den øverste del av eiendommen (lengst fra sjøen). Det var imidlertid nedlagt byggeforbud på grunn av manglende kloakk.

Eiendommen var kjøpt med henblikk på utparsellering. Nilsen anla kloakk med pumpeanlegg og bygget vei med sikte på dette, og fremmet forslag om ny regulering.

Ny regulering av eiendommen ble vedtatt av Asker kommunestyre 30. oktober 1973, som ledd i "Reguleringsplan for del av Nesøya vestkyst, gnr. 40, bnr. 38, 62, 127, 134 og 620". Reguleringsplanen ble stadfestet av fylkesmannen i Oslo og Akershus 6. mars 1974. I den nye plan ble det på Nilsens eiendom innregulert 7 byggetomter og et fellesareal ved sjøen på ca 2 dekar. Fellesarealet som var innregulert i planen i medhold av bygningsloven §25 nr. 1 f, var forutsatt å skulle være til bruk både for tomtene på Nilsens eiendom, bnr. 62, og for de 2 tomter som gnr. 40, bnr. 620 ble inndelt i.

I løpet av 1976 ble 4 av tomtene på Nilsens eiendom og begge tomtene på bnr. 620 solgt. I kjøpekontraktene og skjøtene er det inntatt klausul om at hvis Nilsen blir pålagt å utbygge et fellesareal, og kjøperne ønsker å bruke dette, må de betale en forholdsmessig andel av bruksverdien, som i tilfelle uenighet fastsettes av en takstmann. Eiendomsretten til arealet skulle Nilsen beholde.

Prisen på tomtene ble fastsatt av Asker prisnemnd.

Når det gjelder tomtene på bnr. 620 er Nilsen i takstdokumentet oppgitt som "fester/kjøper", og kjøpekontraktene er inngått mellom han og tomtekjøperne. Skjøtene er imidlertid underskrevet av Eva Rasmussen, som var hjemmelsinnehaver.

Selv om det vel må anses på det rene at Nilsen var uenig i at det skulle utlegges et fellesareal, fremsatte han ikke protest mot reguleringsplanen på dette punkt, og han påklaget ikke stadfestelsen av den. Derimot forsøkte han å få planen endret slik at fellesarealet ble plassert et annet sted på eiendommen.

Ved brev av 16. juni 1980 meddelte de 6 tomteeiere på bnr. 62 og 620 at de ønsket å erverve bruksrett til fellesarealet og bad opplyst hvilken pris Nilsen ville kreve, og om han eventuelt var villig til å la prisen fastsette slik som i kjøpekontraktene og skjøtene bestemt. Da brevet ikke ble besvart, fremsatte tomteeierene 4. juli 1980 begjæring til Asker kommune om tillatelse til ekspropriasjon av fellesarealet. Asker kommunestyre samtykket 9. desember 1980 i at tomteeierene eksproprierte arealet eller bruksrett til dette for gjennomføring av reguleringsplanen.

Den 12. desember 1980 fremsatte de 6 tomteeiere begjæring om ekspropriasjonsskjønn. Det heter i skjønnsbegjæringen at "Ekspropriasjonsarealet eksproprieres til eiendom som fellesareal for alle boligeiendommer innen reguleringsområdet, inklusiv grunneieren selv". Under henvisning til at Asker kommune har vedtekt etter bygningsloven §52 nr. 1 ble det videre bedt om at det også måtte bli fastsatt refusjonsbeløp med fordeling mellom de berørte eiendommer etter reglene i bygningsloven §52 nr. 1 annet ledd, jfr. §55 nr. 2.

Da Nilsen hadde reist søksmål om gyldigheten av ekspropriasjonstillatelsen, ble skjønnssaken stanset ved kjennelse av 4. mars 1981. Kommunen ble frifunnet ved Asker og Bærum herredsretts dom av 17. september 1982. Nilsen påanket dommen, men trakk anken tilbake før ankeforhandlingen og saken ble hevet ved kjennelse av Eidsivating lagmannsrett 20. september 1984. Skjønnssaken ble så satt i gang igjen ved Asker og Bærum herredsretts kjennelse av 7. desember 1984.

Før skjønnssaken ble satt i gang igjen, hadde en av tomteeierne, Rolf Lie, meddelt at han fraskrev seg videre deltakelse i saken. Tomteeiernes prosessfullmektig anførte i prosesskrift av 11. februar 1985 at han hadde oppfattet det slik at Nilsen ikke hadde noe å bemerke til dette, og at ekspropriasjonen gjennomføres av de øvrige 5 tomteeiere. Prosessfullmektigen hadde imidlertid forstått det slik at Lie samtykker i refusjonsfastettelsen, selv om han ønsket å gå ut som ekspropriant.

Asker og Bærum herredsrett avsa 30. oktober 1985 skjønn med slik slutning:

"1. Ole M. Kvalvaag, Fredrik Conradi, Egil Jellum, Scott Rønnes og Odd Gisholt betaler Tom Ingar Nilsen for innløsning av det regulerte fellesarealet av gnr. 40 bnr. 62 en erstatning på kr. 330,- -kronertrehundreogtredve- pr. kvadratmeter, samt et beløp på kr. 50000,- -kronerfemtitusen-.

2. Saksøkerne frifinnes for kravet om betaling av ulempeerstatning.

3. Eierne av tomtene nr. 2, 3, 4, 7, 8, 9, 11 og 12 i det regulerte området pålegges refusjon av utgiftene til ervervelse av ovennevnte fellesareal bestående av den i punkt 1 nevnte erstatning med tillegg av saksomkostningene i skjønnssaken, fordelt med 1/8 -enåttendedel- på hver tomt.

4. Eier av tomt nr. 15, Tom Ingar Nilsen, frifinnes i refusjonsskjønnet.

5. Refusjonsbeløpene forfaller til betaling 3 -tremåneder etter at de er endelig fastsatt.

6. I saksomkostninger betaler Ole M. Kvalvaag, Fredrik Conradi, Egil Jellum, Scott Rønnes og Odd Gisholt in solidum innen 2 -to- uker til Tom Ingar Nilsen kr. 28336,- -kronertjueåttetusentrehundreogtrettiseks-."

Tom Ingar Nilsen har i rett tid begjært overskjønn og saksøkerne har gitt tilsvar og fremsatt motoverskjønnsbegjæring.

Det bemerkes at en av saksøkerne ved herredsrettens skjønn, Odd Gisholt, 4. oktober 1985 solgte sin eiendom, tomt nr. 8, til Tord Askvig, som i brev av 8. oktober 1985 til herredsretten meddelte at han ikke ville være saksøker i ekspropriasjonssaken. Askvig solgte eiendommen videre til Geir Knutsen, som 15. april 1986 underrettet saksøkernes prosessfullmektig om at han ikke ville delta som saksøker for å ekspropriere fellesarealet.

I prosesskrift av 23. oktober 1987 uttaler saksøkernes prosessfullmektig at overskjønnet vil være bindende for de 5 opprinnelige saksøkerne og at kjøperen av Gisholts eiendom etter tvistemålsloven §65 vil være bundet av avgjørelsen i overskjønnet. Spørsmålet vil i midlertid neppe ha praktisk betydning for det endelige resultat idet refusjonsplikt vil bli gjort gjeldende i samsvar med gjeldende lovregler.

Overskjønn ble holdt 28. og 29. oktober 1987. Partforklaringer ble avgitt av saksøkerne Scott Rønnes, Egil Jellum, Ole Martinus Kvalvaag og Fredrik Cato Conradi og av saksøkte Tom Ingar Nilsen. Det ble avhørt 4 vitner. Rettsboken viser hva som ble dokumentert. Lagmannsretten foretok befaring sammen med partene og prosessfullmektigene.

Saksøkerne nedla slik påstand:

"1. Den erstatning som er tilkjent Tom Ingar Nilsen for fellesarealet, reduseres i vesentlig grad.

2. Tomt nr. 15 pålegges refusjonsplikt på linje med de øvrige tomter.

3. Saksøkerne tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet i samsvar med reglene i skjønnsloven §54a."

Saksøkte nedla slik påstand:

"1. Tom Ingar Nilsen tilkjennes høyeste erstatning på grunnlag av tomteverdien.

2. Han tilkjennes ulempeserstatning etter rettens skjønn.

3. Han tilpliktes ikke å betale refusjon for sin eiendom, tomt nr. 15.

4. Han tilkjennes fulle saksomkostninger for underskjønn og overskjønn."

Partene var enige om å be retten fastsette en frist for fjerning av båtopptrekk og uthus på fellesarealet. Utgangspunktet må være tidspunktet for saksøkernes eventuelle overtakelse av fellesarealet og fristen må settes slik at de båter som er trukket på land kan sjøsettes, altså et tidspunkt i sommerhalvåret.

Saksøkerne peker på at reguleringsplanen ikke lenger kan angripes og at det er enighet om at ekspropriasjonstillatelsen er gyldig. Heller ikke partsforholdet volder problemer.

Saken faller i 2 deler, fastsettelse av ekspropriasjonserstatning og av refusjon. Det er imidlertid en viss sammenheng mellom de 2 deler av saken.

Når det gjelder ekspropriasjonserstatningen må verdsettelsen av arealet skje på grunnlag av salgsverdien.

Ved fastsettelsen av salgsverdien skal det etter bestemmelsen i ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd, legges vekt på den påregnelige utnyttelse. Lovforarbeidene viser at det i uttrykket påregnelig også ligger at utnyttelsen må være lovlig. Den må altså ikke være i strid med lov eller vedtak med hjemmel i lov. Det areal saken gjelder er regulert til fellesareal i medhold av bygningsloven §26 nr. 1, litra f. Utnyttelse av arealet til boligtomt vil være i strid med reguleringsplanen og dermed ikke lovlig.

Det er i rettspraksis fastslått at det ved verdsettelsen i visse tilfelle skal ses bort fra den reguleringsplan som gjør et område ubebyggelig, jfr. dommene i Rt-1983-700 - særlig 705 og Rt-1977-24 - særlig 29-30. Utgangspunktet er at grunneierne av likhets- og rettferdighetsgrunner skal stilles likt.

Her foreligger imidlertid ikke noe slikt tilfelle. Nilsen kjøpte eiendommen med henblikk på utparsellering og det har han fått tillatelse til. Forutsetningen var imidlertid at en mindre del av eiendommen skulle være fellesareal, noe som er i tråd også med reguleringen av naboeiendommen. Dette var Nilsen innforstått med. Han har aldri protestert mot at det skulle være et fellesareal på eiendommen, men bare foreslått en annen plassering. Han har ved sine tomtesalg også benyttet seg av reguleringsplanen og har derved utnyttet eiendommen til sin fordel. Å erstatte fellesarealet etter tomtepris vil da være å sette Nilsen i en særstilling i forhold til andre grunneiere.

At fellesarealet også skulle brukes av de 2 tomtene på bnr. 620 endrer ikke forholdet. Utparselleringen av Nilsens eiendom ville ikke blitt tillatt uten fellesarealet på hans eiendom. Det er forøvrig grunn til å tro at Nilsen var eier også av bnr. 620. I takstdokumentet er han oppført som kjøper og kontraktene om salg av tomtene er inngått mellom Nilsen og tomtekjøperne. Som et ledd i vurderingen av hva som vil være lovlig utnyttelse av arealet, må det legges vekt på at Nilsen i kjøpekontrakten for tomtene, både på bnr. 62 og 620, tok forbehold om å kunne søke opphevelse eller endring av bestemmelsen om fellesareal og om at tomtekjøperne i tilfelle skulle betale forholdsmessig andel av bruksverdien av fellesarealet. Han hadde altså ikke tanke om å kreve full betaling for arealet som byggetomt, men bandt seg til bare å kreve betaling for bruksverdien som fellesareal. At Nilsen nektet å medvirke til gjennomføring av avtalen, skapte en ny situasjon og gjorde det nødvendig for tomteeierne å gå til ekspropriasjon. Nilsens løftebrudd kan ikke føre til at han settes i en særstilling i forhold til andre grunneiere.

Saksøkerne er i og for seg enige med Nilsen når det gjelder de generelle rettssetninger og de erkjenner at reguleringsplanen er en tilegnelsesplan. Uenigheten gjelder spørsmålet om hvorvidt rettspraksis tilsier at det i det foreliggende tilfelle skal ses bort fra reguleringsplanen ved fastsettelsen av erstatningen.

Avgjørende vil da være om den faktiske situasjon som er beskrevet i de aktuelle dommer svarer til forholdene i denne saken. Det er etter saksøkernes mening ikke tilfellet. Som av herredsretten uttalt, er det her ikke tale om et område som er trukket inn i reguleringen for å tjene som fellesareal for beboerne. Det areal saken gjelder hører til Nilsens eiendom og det er som et ledd i reguleringen av eiendommen regulert til fellesareal for de tomter eiendommen er tillatt delt i. Fellesarealet er en betingelse for at eiendommen skal kunne bebygges.

Ved verdsettelsen må det - slik partene var inne på i kjøpekontrakten - tas utgangspunkt i bruksverdien av arealet som fellesareal. Etter saksøkernes mening er den erstatning herredsretten fastsatte, kr. 330,- pr. m2, for høy.

Å verdsette arealet til tomtepris vil som foran nevnt etter saksøkernes mening være lovstridig. Saksøkerne bemerker allikevel at ved en slik verdsettelse av arealet, er grunnlaget etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 hva vanlige kjøpere kan antas å være villig til å betale. Det må da tas hensyn til arealets beskaffenhet og det skal legges vekt på de priser som er betalt for sammenlignbare arealer. Bortsett fra ett tilfelle, er det ikke dokumentert priser som er oppnådd, men bare pristilbud. Saksøkerne bemerker også at innløsning etter full tomtepris ikke vil være aktuelt.

Også den erstatning herredsretten har fastsatt for slippen og uthuset på arealet er etter saksøkernes mening for høy. De er derimot enig med herredsretten når det gjelder kravet om ulempeerstatning. Nilsen har utnyttet og hatt fordel av reguleringsplanen. Noen ulempeerstatning kan det da ikke bli tale om.

Når det gjelder den andre delen av saken, fastsettelsen av refusjonsbeløpene er utgangspunktet den nytteverdi fellesarealet har for tomtene, men begrenset til den verdiøkning fellesarealet medfører for den enkelte eiendom. At tomteeierne vil ha nytte av arealet er klart, og også at det vil gjøre tomtene mer verdifulle. Det er også klart hvem som har rett til å bruke arealet.

Etter saksøkernes mening vil arealet være til nytte også for Nilsens tomt (tomt nr. 15). Nilsen vil kunne bruke arealet på linje med de øvrige tomteeiere og han slipper å få naboer på arealet. Dette fører til verdistigning også for hans tomt. Saksøkerne er derfor ikke enig med herredsretten i at Nilsen skal fritas for å betale refusjon.

Når det endelig gjelder Nilsens angrep på herredsrettens avgjørelse av saksomkostningsspørsmålet, fastholder saksøkerne sine anførsler for herredsretten og hevder at avgjørelsen er riktig.

Saksøkte, Tom Ingar Nilsen, anfører at reguleringsplanen gjaldt omregulering av et område som også på forhånd var regulert til bebyggelse. Den hadde flere formål og omfattet flere eiendommer med forskjellige eiere.

Ved den nye regulering ble visse arealer regulert til interne fellesarealer for beboerne. Det er ikke i planen angitt hvilke tomter som skal sogne til de forskjellige fellesarealer. Den kommunale administrasjon har imidlertid antatt at det fellesareal som er lagt på Nilsens eiendom, bnr. 62, skal brukes både av beboerne av tomtene på bnr. 62 og på naboeiendommen, bnr. 620.

Nilsen kjøpte bnr. 62 med henblikk på utparsellering. Han hadde ikke ønsket eller foreslått noe felleareal på eiendommen. Reguleringen av en del av eiendommen til fellesareal representerer en tilegnelse og den må gjennomføres ved ekspropriasjon.

Det følger av rettspraksis, jfr. særlig dommen i Rt-1977-24 og Rt-1983-700, at det skal ses bort fra reguleringsplanen ved erstatningsfastsettelsen når ekspropriasjonen gjelder arealer som er trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha. Dette prinsipp - "parkprinsippet" - må komme til anvendelse selv om reguleringen skulle omfatte bare en eiendom, noe som jo forøvrig ikke er tilfellet her. Bakgrunnen for parkprinsippet er at likhets- og rettferdighetshensyn tilsier at de forskjellige arealer skal erstattes på samme måte. Om det er en eller flere grunneiere er uten betydning. Der det bare er en grunneier kunne det jo vært flere.

Herredsretten har begrunnet sin avgjørelse om ikke å erstatte fellesarealet etter tomteverdi med at det her ikke er tale om "et område som trekkes inn i reguleringen for å tjene som friområde eller fellesområde for beboerne, men om et areal som er en del av reguleringen av en eiendom i forbindelse med utparsellering av den". Denne begrunnelse bygger som det fremgår foran på uriktig lovanvendelse og er følgelig rettslig uholdbar.

Det bemerkes at det forhold at Nilsen har måttet godta plasseringen av fellesarealet, og at han har benyttet reguleringsplanen ved sine salg av tomter og fått tomtepris for dem, er uten betydning i denne forbindelse. Tomtene er forøvrig solgt til pristakst. Heller ikke det forhold at Nilsen opptrådte som fullmektig for eieren ved salget av tomtene på bnr. 620 kan ha noen betydning for saken.

Det bestrides at kjøpekontraktene inneholder noe pristilsagn og at det foreligger løftebrudd fra Nilsens side. Nilsen har imidlertid vært villig til å selge arealet til tomteeierne, men hans prisforlangende er ikke blitt akseptert.

Når arealet skal erstattes etter tomtepris, er hovedregelen etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 første ledd at erstatningen skal fastsettes på grunnlag av det det må regnes med at vanlige kjøpere vil være villige til å betale. Nilsen har kunnet vise til konkrete tilbud på opp til kr. 2600000,- og verdianslag på opp til 3 millioner kroner. Bestemmelsen i §5 annet ledd, innebærer ikke noen begrensning på dette punkt. Nilsen kan imidlertid vise til en vitneforklaring om at en tomt på 600 m2 inne på Nesøya for ca 3 år siden ble solgt for kr. 850000,-, altså ca kr. 1416,- pr. m2.

Når det gjelder slippen og uthuset på fellesarealet mener Nilsen at herredsretten også her har satt erstatningen for lavt. Erstatningen bør i alle fall være kr. 70.-80.000,-.

Også avgjørelsen om ikke å tilstå erstatning for ulemper for Nilsens boligeiendom, tomt nr. 15, angripes. Det må være klart at bruken av arealet som fellesareal vil medføre ulemper, noe herredsretten forøvrig også er kommet til i forbindelse med refusjonsspørsmålet. Herredsretten motsier altså seg selv.

Hvor store ulempene vil bli, avhenger av hvorledes fellesarealet blir brukt. Men de ulemper Nilsen påføres må erstattes.

Når det gjelder refusjonsspørsmålet, peker Nilsen på at refusjon bare blir aktuelt, hvis arealet blir overtatt.

Å fastlegge refusjonsbeløp vil medføre betydelige vanskeligheter. Bruken av arealet er ikke fastlagt ved reguleringen, men det aktuelle formål med fellesarealet kan etter bygningsloven §69 og kommunens vedtekter bare være å skaffe lekeplass for barn. Det er imidlertid et spørsmål om ikke tomteeierne må kunne treffe bestemmelse om bruken ved flertallsvedtak etter reglene i sameieloven. At et flertall av tomteeierne ikke ønsker noe fellesareal, må gjøre situasjonen enda vanskeligere. Et særskilt problem er det at de 2 tomtene på bnr. 620 ikke har adkomstvei til fellesarealet.

Herredsretten har fastsatt refusjonen til det samme beløp som erstatningen for fellesarealet. Dette vil være uriktig i allfall hvis erstatningen for fellesarealet baseres på en riktig lovanvendelse og settes til tomtepris. Verdiøkningen for de enkelte tomter blir selvsagt langt mindre enn dette.

Nilsen er enig med herredsretten når den ikke pålegger ham refusjonsplikt for boligeiendommen, tomt nr. 15. Eiendommen har strandlinje og vil derfor ikke ha særlig nytte av fellesarealet. Det kan heller ikke antas å medføre noen verdiøkning for Nilsens boligeiendom.

Nilsen er imidlertid ikke enig med herredsretten når den har fastsatt full refusjonsplikt for den ubebygde tomt nr. 12. Tomten grenser til fellesarealet. Dette medfører så store ulemper at refusjonsbeløpet må settes ned.

Når det gjelder saksomkostningene for herredsretten gjøres gjeldende at det fremlagte krav er berettiget og at saksomkostningene må fastsettes i samsvar med dette.

Lagmannsretten bemerker innledningsvis at det, som foran nevnt, i skjønnsbegjæringen av 12. desember 1980 er uttalt at arealet eksproprieres til eie for alle boligeiendommer i reguleringsområdet, inklusiv grunneieren selv, og at retten også ble bedt om å fastsette refusjonsbeløp og fordeling mellom de berørte eiendommer.

Herredsretten har lagt til grunn at reguleringsplanen må forstås slik at det er de 7 tomtene på bnr. 62 og de 2 tomtene på bnr. 620 som sogner til og vil få nytte av arealet. Refusjonsplikten ble derfor ansett å påligge disse 9 tomtene. Lagmannsretten er enig i dette.

Begjæringen om ekspropriasjonstillatelse og om skjønn ble fremsatt av de 6 tomteeiere som hadde kjøpt og bebygget tomter på bnr. 62 og 620. Senere har, som foran nevnt, 2 tomteeiere erklært at de ikke ønsker å delta i saken som saksøkere.

Da refusjonsplikten er knyttet til de enkelte eiendommer, må det etter lagmannsrettens syn være uten betydning ved refusjonsfastsettelsen om ikke alle tomteeiere deltar som saksøkere ved ekspropriasjonsskjønnet. Refusjonsplikten anses derfor å påhvile alle de 9 tomtene fellesarealet skal betjene.

Når det gjelder ekspropriasjonsskjønnet vil spørsmålet om hvorvidt noen av tomteeierne har adgang til å tre tilbake som eksproprianter måtte være et spørsmål tomteeierne imellom. For lagmannsretten må det være tilstrekkelig å fastslå at overskjønnet vil være bindende for samtlige tomteeiere, idet det bare fastslår erstatningens størrelse og ikke innebærer noen avgjørelse om tomteeiernes plikter - bortsett fra saksomkostningsavgjørelsen.

1. Ekspropriasjonsskjønnet

Det er enighet om at erstatningen skal fastsettes etter reglene i ekspropriasjonserstatningsloven §5 og at omsetningsverdien skal legges til grunn.

Det areal saken gjelder er ved reguleringsplanen gjort til fellesareal for de 9 tomtene på bnr. 62 og 620. Arealet er derved gjort ubebyggelig og den påregnelige utnyttelse er den reguleringsplanen har fastsatt.

Hovedregelen er at reguleringsplanen skal legges til grunn ved verdsettingen. Det følger imidlertid av rettspraksis at det skal gjøres unntak fra denne hovedregel i visse tilfelle. Om dette heter det i Østensjødommen ( Rt-1977-24 ff) på 29:

"1. Ved regulering av et område som ellers skal bebygges, må det avsettes arealer til gater, veger, lekeplasser m.v. Ved ekspropriasjon til gjennomføring av slik regulering er det sett bort fra at nettopp disse arealer er gjort ubebyggelige. Det er gitt erstatning etter ens pris for bebyggelig og ubebyggelig grunn, såkalt strøkpris, jfr. Rt-1925-47, Rt-1926-559 og Rt-1970-1028."

Det prinsipp det her er gjort rede for - "parkprinsippet" - er omtalt også i Gommeruddommen ( Rt-1983-700 ff) der det på 706 heter:

"3. Jeg finner imidlertid grunn til følgende presisering: Ut fra Østensjødommen skal det gis strøkpris for grunn som medgår til gater, veger, lekeplasser m.v. Dette gjelder ikke bare når disse plasseres inne i utbyggingsfeltet, men også når de plasseres i utkanten av dette. Avgjørende må være om et areal må sies å være trukket inn i utbyggingen for å tilfredsstille de særlige behov som beboerne i selve utbyggingsfeltet måtte ha."

Herredsretten er kommet til at parkprinsippet ikke kommer til anvendelse i det foreliggende tilfelle. Begrunnelsen er angitt slik:

"Det er her ikke tale om et område som trekkes inn i reguleringen for å tjene som friområde eller fellesområde for beboerne, men om et areal som er en del av reguleringen av en eiendom i forbindelse med utparsellering av den."

Lagmannsretten kan ikke dele herredsrettens syn.

Etter lagmannsrettens mening er det ikke grunnlag for å hevde at parkprinsippet bare kommer til anvendelse når utbyggingsområdet omfatter flere eiendommer. En slik begrensning kan ikke ses å følge av rettspraksis. Heller ikke kan det ses hevdet i teorien at parkprinsippet ikke får anvendelse der utbyggingsområdet bare omfatter en eiendom. En slik begrensning synes også å måtte føre til tilfeldige og lite rimelige resultater.

Lagmannsretten finner etter dette at arealet må erstattes etter tomtepris.

Ved verdsettelsen blir da spørsmålet hva vanlige kjøpere må antas å være villige til å betale.

Det er på det rene at strandtomter på Nesøya er meget ettertraktet og at prisen derfor er meget høy. Nilsen har påberopt seg kjøpstilbud og ført vitner som har gitt opplysninger om prisnivået og om sin vurdering av tomtenes verdi.

Den høyeste prisvurdering lyder på 3 millioner kroner under forutsetning av at tomten bebygges med 4 hus der 2 og 2 hus henger sammen. Da bnr. 62 forøvrig er regulert til bebyggelse med frittliggende eneboliger, anses dette alternativ ikke aktuelt.

De øvrige tilbud varierer fra 2 millioner til 2,6 millioner kroner, mens en takstuttalelse fra 1984 lyder på kr. 1.320.000,-.

Lagmannsretten legger til grunn at arealet, som er på vel 2 dekar, vil kunne bebygges med 2 frittliggende eneboliger. Den nederste del av arealet ligger nok noe lavt, men vil allikevel kunne gjøres vel anvendelig som byggetomt.

På grunnlag av de opplysninger som foreligger om prisnivået og etter sin egen vurdering av arealet finner lagmannsretten at erstatningen bør settes til kr. 800 pr. m2.

Når erstatningen settes til tomtepris vil det etter lagmannsrettens mening ikke være riktig samtidig å tilstå Nilsen erstatning for slippen og uthuset. Skulle arealet selges som tomt, ville Nilsen jo måttet fjerne slippen og uthuset. Heller ikke kan det være riktig å tilstå ulempeserstatning. De ulemper Nilsen måtte få vil være små og må anses erstattet ved den erstatningsfastsettelse lagmannsretten er kommet til.

2. Refusjonsskjønnet

Som foran nevnt finner lagmannsretten at refusjonsplikten må påhvile alle de 9 tomtene fellesarealet, altså også Nilsens boligtomt og de 2 ubebygde tomtene.

Nilsen har gjort gjeldende at fellesarealet ikke vil være til nytte for hans boligeiendom (tomt 15). Det vil tvert i mot oppstå ulemper. Han er derfor enig i det resultat herredsretten er kommet til når den har fritatt hans tomt for refusjonsplikt. Videre hevder Nilsen at den ene av de ubebygde tomtene (tomt nr. 12) bør betale redusert refusjon på grunn av ulemper.

Lagmannsretten finner at selv om Nilsens boligtomt har strandlinje, vil fellesarealet være til nytte og det vil øke salgsverdien for tomten. Under noen tvil er lagmannsretten kommet til at verdiøkningen for Nilsens boligtomt vil bli like stor som for de øvrige tomter.

Lagmannsretten finner videre, og med den samme begrunnelse som herredsretten, at det ikke er grunn å redusere refusjonsplikten for tomt nr. 12.

Lagmannsretten er enig med herredsretten i at fellesarealet er meget velegnet som utgangspunkt for båtsport og til andre aktiviteter.

Et fellesareal med en slik beliggenhet og av en slik størrelse vil etter lagmannsrettens mening øke boligtomtenes verdi meget vesentlig. Da fellesarealet er på vel 2 dekar, vil hver boligtomts ideelle andel svare til noe over 200 m2. Etter lagmannsrettens vurdering vil verdiøkningen være så stor at den vil tilsvare en pris på kr. 500 pr. m2 for tomtenes andel i fellesarealet, altså 1/9 av arealet.

Saksomkostninger

Nilsen har ved overskjønnet oppnådd et betydelig bedre resultat enn ved herredsrettens skjønn. I medhold av skjønnsloven §54 vil saksøkerne derfor bli pålagt å erstatte Nilsen hans saksomkostninger ved overskjønnet. Det bemerkes at det forhold at saksøkerne har fått medhold i påstanden om at Nilsen ikke skulle fritas for refusjonsplikten ikke gjør noen endring på dette punkt. Dette spørsmål var forøvrig tvilsomt og av underordnet betydning.

Når det gjelder herredsrettens omkostningsavgjørelse finner lagmannsretten ikke grunn til å foreta endringer.

Nilsens prosessfullmektig har fremlagt omkostningsoppgave der han oppgir sitt salærkrav til kr. 26000,- og de utgifter han krever dekket til kr. 284,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for avgjørelsen.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen for den del av gnr. 40 bnr. 62 i Asker som er regulert til fellesareal settes til 800,- -åttehundrekroner pr. m2.

2. Tom Ingar Nilsen tilkjennes ikke ulempeserstatning og heller ikke erstatning for slipp og uthus på fellesarealet.

3. Eierne av de 9 boligtomter på gnr. 40 bnr. 62 og 620 i Asker, herunder også Tom Ingar Nilsen for de 3 tomter han eier, pålegges refusjon av utgiftene til ervervelse av fellesarealet med 500,- -femhundre- kroner pr. m2 fordelt med 1/9 på hver tomt. Beløpet omfatter saksøkernes og saksøktes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

4. Refusjonsbeløpene forfaller til betaling 3 -tre- måneder etter at ekspropriasjonen er gjennomført.

5. Etter at overtakelsen av fellesarealet er gjennomført plikter Tom Ingar Nilsen med 2 måneders varsel å fjerne slipp og uthus på fellesarealet. Varslet må fremsettes slik at fjerningen kan skje i sommerhalvåret.

6. Herredsrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

7. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Ole M. Kvalvaag, Fredrik Conradi, Egil Jellum og Scott Rønnes in solidum til Tom Ingar Nilsen 26.284,- -seksogtyvetusentohundreogåttifire- kroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet.