LE-1986-38
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1987-11-18 |
| Publisert: | LE-1986-00038 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 18. november 1987 i overskjønn nr. 38/86 hl. nr 698/86. |
| Parter: | Saksøker: Harald Østenfor (Prosessfullmektig: H.r.advokat Trond Buttingsrud, Jevnaker). Saksøkt: Olaf Brenno (Prosessfullmektig: H.r.advokat Sverre Thune, Hønefoss). |
| Forfatter: | Lagmann Erik Jørgensen, formann. Skjønnsmenn: Skogeier Ole Gulsvik, Nesbyen. Bonde Arne Gjengedal Hesla, Gol. Husmor Ingrid Sundt, Gol. Bonde Ola Kjell Hodnungseth, Gol |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Odelsloven (1974), Skjønnsprosessloven (1917) §54 |
Saken gjelder overskjønn til fastsettelse av den løsningssum som Harald Østenfor skal betale til Olaf Brenno mot skjøte på de faste eiendommer gnr. 44, bnr. 2, 3 og 6, gnr. 48 bnr. 4, gnr. 81 bnr. 6, alle i Nes kommune.
Ved stevning av 2. mai 1983 begjærte h.r.advokat Trond Buttingsrud på vegne av saksøkerens far odelstakst og odelsløsning for endel eiendommer i Nes, blant annet de som er nevnt foran. Partene ble under saksforberedelsen enige om at saksøkeren hadde odel til de eiendommer som er nevnt foran.
Hallingdal herredsrett avsa 28. august 1986 odelstakst med slik slutning:
"1. Eiendommene Bæken og Østenfor, gnr. 44 bnr. 2 og 3, Brennelien skog gnr. 44 bnr. 6, Kjernset seter gnr. 48, bnr.4 og Valdreslien gnr. 82 bnr. 6 alle i Nes - takseres til i alt kr. 255000,- -kronertohundreogfemtifemtusen 00/100.
2. I saksomkostninger vedr. odelstaksten betaler Harald Østenfor til Olaf Brenno kr. 19280,- -kronernittentusentohundreogåtti 00/100- innen 2 -to- uker etter forkynnelse av taksten."
Det vises til herredsrettens skjønnsgrunner.
Olaf Brenno har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnet ble holdt 8. og 9. september 1987 i Nesbyen. Partene møtte personlig. Det fremgår av rettsboken hva som ble dokumentert. Harald Østenfor nedla slik påstand:
"1. Taksten settes ned.
2. Saksøkte tilpliktes å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
3. Saksøkte dømmes til å betale saksomkostninger til saksøkeren."
Olaf Brenno nedla slik påstand:
"1. Taksten forhøyes.
2. Olaf Brenno tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Saksøkeren Harald Østenfor har bl.a. anført:
Ved at salget i 1983 fra Nils Østenfor til Olaf Brenno av bl.a. de eiendommene som omfattes av taksten ble avgjort slik at kjøpesummen skulle betales over 10 år og at det ikke skulle betales renter, sparte kjøperen over kr. 200000,- i renter. Kjøpesummen ligger faktisk kr. 100000,- under odelstaksten.
Verdien av løsøre, kr. 25000,-, kommer i fradrag, slik at kjøpesummen blir kr. 360000,-.
Resultatet blir nå at Brenno blir sittende med de 4 eiendommer som ikke var belagt med odel, løsningssummen samt redskap og uten å betale renter, hvilket vil være urimelig. Det bemerkes at føderåd for Syver Østenfor inngår i taksten.
Når det gjelder tallene for skogen m.h.t. masse og bonitet vises til oversikter fra Drammensdistriktets Skogeierforening. Det er imidlertid ikke riktig som anført i "Kommentar" at balansekvantumet er uinteressant. Å hugge 1800 m3 med én gang vil bare medføre en skattebelastning. Ved en slik uthogst vil det bli lite å hugge i en så lang periode som 70-80 år, idet det er en desidert mangel på yngre skog. Arealoversikten fra Skogeierforeningen viser at når hogst er foretatt, vil det bare være tynningsvirke igjen.
Etter §49 i odelsloven skal etter Høyesteretts praksis omsetningsverdien på grunnlag av fortsatt bruk som jord- og skogbrukseiendom, legges til grunn. Den årlige erstatning som tilfaller eiendommene skal ikke kapitaliseres, men legges til summen bare i den utstrekning den influerer på verdien av eiendommene under ett, jfr. Rt-1965-1069, særlig 1070.
Forøvrig anføres at saksøkte bør betale saksøkerens omkostninger ved overskjønnet i henhold til skjønnsloven §54a tredje ledd.
Våningshuset på hovedeiendommen kan ikke tillegges noen egenverdi i skjønnet, idet en kjøper ikke p.g.a. huset kan antas å ville betale mer for eiendommen. Huset er i så dårlig forfatning at vedlikeholdsutgiftene ville bety en belastning.
Brannforsikringssummen gir ingen veiledning for verdiene, jfr. at forsikringssummen for løsøre er kr. 211000,-, mens verdien i kjøpekontrakten er kr. 25000,-.
For jordbruksarealet ble kapitaliseringsrenten satt til 7 %, men etter Høyesteretts praksis er det ikke grunnlag for så lav rentesats. Hvordan selgeren så på dette fremgår av leiekontrakten av 2. juli 82 hvor leien for jordbruket på gnr. 44, bnr. 2 og 3 ble satt til kr. 1000,- pr. år.
Når det gjelder skogen er det ingen fordel for kjøperen at fordelingen av skogen er slik den er og det eneste riktige er å ta ut balansekvantumet. Man kan av skattemessige grunner ikke hogge alt det hogstmodne virke. Taksten, kr. 70000,- er for høy.
Når det gjelder jakt-, fiske- og beiterettighetene har disse betydning bare i den utstrekning de gir utslag i omsetningsprisen. Forsåvidt angår sandforekomstene må det være utsiktene til utnyttelse av forekomstene som er avgjørende - og ikke bare en ren beregning av verdien av de masser som forefinnes. Det vises til Høyesterettsdom, Rt-1974-22, særlig 26 og Rt-1986-420 ff.
Olaf Brenno har blant annet anført:
Bakgrunnen for kjøpet er at han er småbruker med en eiendom på 43 mål innmark og 41 mål skog. Han har nå 30 sauer og 13 hester, men savner beite og stølsområde for å få en bærekraftig driftsenhet. Den eiendom han kjøpte omfatter skog, jord og bolig, sentralt i Nesbyen, sandforekomst, jakt, beite, fiske og årlig erstatningsbeløp. Hva han betalte for eiendommen i sin tid, og om han gjorde et gunstig kjøp, skal ikke bety noe for verdsettelsen.
Våningshuset på gnr. 44 bnr. 2 har en selvstendig egenverdi, jfr. forsikringspolisen, og har også en betydelig verdi som bolig for erververen, ikke minst fordi den ligger i direkte tilknytning til jordveien. Vedlikeholdsutgiftene vedrørende boligen kan utgiftsføres ved ligningen. Det erkjennes at det er en belastning at det hviler føderåd på eiendommen.
Eiendommen har tidligere utnyttet sandforekomstene som finnes. Som det fremgår av den beskrivelse av eiendommen og plan for utnyttelse av sandforekomstene som ingeniør Hagen har gitt for lagmannsretten, er det betydelige mengder sand som kan selges. Det vises i denne forbindelse til det tilbud som Brenno har mottatt fra Nesbyen Betong på kr. 15,- pr. m3. Denne sak står vesentlig annerledes enn den sak som motparten har vist til i Rt-1974-22. Mengden er beregnet til 60000 m3 og kvaliteten er vurdert av Statens Teknologiske Institutt.
I tillegg til verdien av jordveien må det også tas hensyn til den verdi stølene og beiteretten i sameieområdet har for Brenno, som driver med dyr.
Ved verdsettelsen av skogen må det nå tas hensyn til de nye tømmerpriser som fastsettes. Det er forøvrig ikke noe minus at det er mye hoggbart virke, idet dette kan innbringe betydelige beløp raskt. Det kan idag hogges 950 m3 i teig nr. 1 og 850 m3 i teig nr. 4, noe herredsretten ikke har tatt hensyn til. Det er mulig å foreta skattemessige disposisjoner som vil redusere skattene.
Når det gjelder jakt- og fiskerettighetene er det av betydning at det er bebyggelse i utmarksområdene, således Valdresli og Kjernsetli. Det åpner mulighet for utleie av husrom i forbindelse med disse rettighetene.
Det må ved fastsettelsen av løsningssummen også tas hensyn til regulering av den årlige erstatning.
Lagmannsretten bemerker:
Eiendommene skal erstattes etter omsetningsverdien vurdert etter eiendommens utnyttelse til landbruksformål, jfr. prinsippet i odelsloven §49. I likhet med herredsretten er det ved vurderingen av fastsettelsen av denne verdi også tatt hensyn til hvilken avkastning eiendommen kan antas å gi. Lagmannsretten har befart samtlige av eiendommens enkelte deler og bygninger og har intet å bemerke til den beskrivelse herredsretten har gitt av bygningene. Dog fantes seterbua på Valdreslia å fortjene en noe bedre karakteristikk enn herredsretten hadde gitt, uten at dette imidlertid gir seg utslag i at verdien vurderes høyere.
Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som herredsretten og kan i det helt vesentlige tiltre dens begrunnelse, som det vises til.
Når det gjelder skogen bygges på at det årlige balansekvantum er 56 m3. Forøvrig er det tatt hensyn til at det til dels er noe vanskelige driftsforhold. Spesielt når det gjelder skogen i Høvreslia, må man regne med at det tildels dreier seg om verneskog slik at det der kan ventes å bli lagt begrensninger på utnyttelsen.
Etter den sakkyndige undersøkelse av sandforekomstene på Østenfor, legger retten til grunn at det forefinnes en utnyttbar mengde på 40000 m3 tildels med god kvalitet støpesand. Selv om det imidlertid foreligger et skriftlig tilbud om kjøp av støpesand fra Nesbyen Betong til 15 kr. pr. m3, er retten i tvil om hva en utnyttelse av forekomsten vil kunne innbringe. Forekomsten er fordelt på flere steder i innmarken på Østenfor. Det er anført at uttak av forekomsten vil medføre at innmarken får et jevnt hellende terreng, samtidig som at endel utkantarealer kan bli fulldyrket, noe som medfører en økning av dyrkbart areal. Dette forutsetter imidlertid at uttaket skjer over en ikke for lang tid slik at den forventede fordel for innmarken kan oppnås. Selv om det videre foreligger et tilbud om kjøp av sand, synes avsetningsforholdene usikre, også m.h.t hvor raskt sanden kan selges. Den sakkyndige undersøkelse som, etter at herredsrettens skjønn var avgitt, er foretatt av sandforekomstene og den redegjørelse som den sakkyndige har gitt for lagmannsretten, medfører ikke at eiendommen p.g.a. sandforekomsten vurderes høyere enn herredsretten har gjort.
Etter lagmannsrettens standpunkt vil herredsrettens skjønn bli å stadfeste. Det er den saksøkte Olaf Brenno som har begjært overskjønn, men har ikke oppnådd noen bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Retten finner imidlertid ikke at det var åpenbart urimelig av saksøkte å kreve overskjønn. Saksomkostninger for lagmannsretten ilegges derfor ikke, men saksøkte må dekke de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens skjønn stadfestes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, men saksøkte må betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.