LE-1986-61

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1988-12-09
Publisert:	LE-1986-00061
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 9. desember 1988 i overskjønn LE-1986-00061, hl.nr 864/86 overskjønn LE-1986-00062, hl.nr. 865/86.
Parter:	Overskjønn nr. 61/86: Saksøker: Nedere Eiker kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: Takst nr. 1. Tove I. Henriksen Turid Klausen Takst nr. 4. Ole Wigger Liahagen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Birger Svennson v/adv. Hans-Petter Jahre, Drammen). Overskjønn nr. 62/86: Saksøker: Drammensregionens Tomteselskap A/S (Prosessfullmektig: H.r.advokat Alf Skogly, Drammen). Saksøkt: Takst nr. 3. Unni Jensen (Prosessfullmektig: Advokat Jan R. Mikkelsen, Drammen).
Forfatter:	Lagdommer H. Byrkjeland. Skjønnsmenn: Tidl. kommunegartner Leif Hagenlund, Hyggen. Gårdbruker Otto Aasgaard, Røyken. Eiendomsmegler Benthe Haldorsen, Hokksund. Gårdbruker Johan Hyggen, Hyggen
Lovhenvisninger:	Konsesjonsloven (1974) §14, §11, Ekspropriasjonsloven (1918) §11, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §4, §54

Nedre Eiker kommune v/ordføreren framsatte 27. januar 1986 begjæring til Eiker, Modum og Sigdal herredsrett om skjønn i medhold av konsesjonsloven §14 tredje ledd til fastsettelse av vederlaget for et areal på ca 50 dekar skoggrunn av gnr. 40 bnr. 135, som kommunestyret 18. desember 1985 hadde vedtatt å erverve i kraft av forkjøpsrett etter konsesjonsloven §11. Den 16. mai 1986 ble framsatt tilleggsbegjæring om skjønn for et areal på ca 11 dekar av gnr. 40 bnr. 3, i henhold til kommunestyrets vedtak av 23. april d.å. Eier av begge eiendommer var Ole Wigger Liahagen.

Drammensregionens Tomteselskap framsatte 30. mai 1986 begjæring om avtaleskjønn for samme rett til fastsettelse av vederlaget for erverv av ca 45 dekar av eiendommen gnr. 40 bnr. 85, eiere Tove I. Henriksen og Turid K. Klausen, og av ca 4 dekar av eiendommen gnr. 37, bnr. 31 eier Rudolf Eknes. Tomteselskapet fremmet dessuten 5. januar 1986 tilleggsbegjæring om avtaleskjønn for erverv av ca 10 dekar av gnr. 37, bnr. 41 eier Unni Jensen. Alle eiendommer ligger i Nedre Eiker.

Etter at sakene var forenet til felles behandling avsa Eiker, Modum og Sigdal herredsrett 15. august 1986 skjønn med slik skjønnsslutning:

"1. Skjønnet fremmes på grunnlag av de alminnelige og spesielle forutsetninger som er nevnt foran.

2. Saksøkerene betaler de saksøkte de erstatninger som er fastsatt i premissene.

3. Avsavnstap i medhold av ekspropriasjonsloven §11 fastsettes til 15 - femten - prosent årlig rente av erstatningsbeløpene.

4. Saksøkerene bærer de lovbestemte utgifter med skjønnet.

5. Saksøkerene tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse å betale saksomkostninger til de saksøkte v/h.r.advokat Birger Svensson med kr. 11500,- og v/advokat Jan R. Mikkelsen med kr. 9000,-.

Det ble ved skjønnet fastsatt følgende grunnerstatninger:

Takst nr. 1 - gnr. 40 bnr. 85 - kr. 6,50 pr.m2

Takst nr. 2 - gnr. 37 bnr. 135 kr. 14,00 pr.m2

Takst nr. 3 - gnr. 37 bnr. 41 kr. 14,00 pr.m2 (erstatning for bygninger og påstående virke 0.)

Takst nr. 4a- gnr. 40 bnr. 135 kr. 9,00 pr.m2 (erstatning for utgifter kr. 10.095).

Takst nr. 4b- gnr. 40 bnr. 3 kr. 50,00 pr.m2.

For takst nr. 1 - saksøkte Tove I. Henriksen og Turid K. Klausen, og for takst nr. 4a - saksøkt Ole Wigger Liahagen, har h.r.advokat Birger Svensson ved advokat Hans Petter Jahre begjært overskjønn. Det er nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De tilkjente grunnerstatninger forhøyes vesentlig.

3. Saksøkeren pålegges å dekke utgiftene med overskjønnet, samt utgifter til juridisk bistand for de saksøkte."

For takst nr. 3 - saksøkt Unni Jensen - har advokat Jan R. Mikkelsen begjært overskjønn, og nedlagt denne påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Erstatning for grunn økes vesentlig og det gis erstatning for bygninger og påstående virke.

3. Saksøker tilpliktes å betale samtlige saksomkostninger ved overskjønnet, derunder saksøktes utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet."

Nedre Eiker kommune v/ordføreren og Drammensregionens Tomteselskap A/S v/h.r.advokat Alf Skogly har i tilsvar vedkommende takst nr. 1 og nr. 4a nedlagt denne påstand:

"1. De tilkjente grunnerstatninger nedsettes.

2. De saksøkte bærer de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, samt utgiftene til egen advokat."

For takst nr. 3 er nedlagt slik påstand:

"1. Erstatning for grunn nedsettes.

2. Det tilkjennes ingen erstatning for bygninger og påstående virke.

3. Saksøkte dekker selv utgiftene i forbindelse med overskjønnsbehandlingen, samt utgifter til egen advokat."

Under overskjønnet 18. oktober 1988 møtte partenes prosessfullmektiger og de saksøkte, som ga partsforklaringer. For saksøkerne møtte konsulent Roald Stridskleiv og prosjektleder Runar Kristiansen fra Tomteselskapets side, og plansjef Pål Klasen fra Nedre Eiker kommune. Alle disse ga vitneforklaring, og ytterlig 1 vitne ble avhørt. Prosessfullmektigene og partene/ partsrepresentantene var med på befaringen.

H.r.advokat Skogly har på vegne av saksøkerne i det vesentlige anført:

De grunnarealer overskjønnet gjelder utgjør ca 100 dekar av et utbyggingsområde for boliger på ialt ca 400 dekar.

De alminnelige skjønnsforutsetninger for overskjønnet er de samme som for underskjønnet. De gjelder også for takst nr. 3, selv om de forsåvidt ikke er inntatt i underskjønnet.

Takst nr. 1 omfatter brutto ca 43 dekar, men bare 16 dekar er salgbart til tomter, da medregnet 3 dekar til veier, lekeplass m.v. De øvrige 27 dekar er bratt og ulendt og må anses som friareal, som bare kan takseres som skoggrunn. Overskjønnet har valget mellom å sette en gjennomsnittspris for hele arealet, slik underskjønnet har gjort, eller kan fastsette særskilt verdi for tomtearealet og friarealet. Ved underskjønnet er det gitt samme pris pr. m2 for den salgbare del som for takstnummer 3, nemlig kr. 14 pr. m2, forutsatt at friarealene - skoggrunnen - er taksert til kr. 2 pr. m2, som er en vanlig pris. Det er vist til Rt-1977-24 og Rt-1984-1331.

Takst nr. 3 gjelder brutto 10 dekar, hvorav 8 dekar vil gå til bebyggelse og 2 dekar til veier og plasser. Hele arealet verdsettes etter tomteverdi. De gamle bygninger på eiendommen er uten verdi, og medfører rivningsomkostninger for den nye eier. Det er heller ikke grunnlag for særskilt erstatning for påstående skogsvirke, utover grunnerstatningen. En del av trærne må bli stående som en del av boligmiljøet, men hvor mange lar seg ikke fastslå på forhånd. Eiendommen ligger nær den eksisterende bebyggelse, men må ha atkomst ved ny og lengre veiforbindelse, Nordlysveien. Kloakkutgiftene ved utbygning blir også store, idet det må anlegges ny pumpestasjon.

Takst nr. 4 gjelder brutto 50 dekar skogsmark, som består av 32,5 dekar salgbart areal, 11 dekar veier og plasser, og 6 dekar friområde. Underskjønnet har fastsatt en felles verdi på kr. 9 pr. m2. Dette svarer til kr. 13,50 pr. m2 for selve tomtearealet på tilsammen 43,5 dekar.

Om prisnivået har saksøkerne vist bl.a. til lagmannsrettens overskjønn 30. november 1983 - kommunen mot Bjørn Døviken m.fl. - med pris kr. 4,50 pr. m2, og til herredsrettens skjønn 27. september 1985 - kommunen mot Alf Nilsen m.fl. - pris kr. 7,50 pr. m2. Disse skjønn viser det vanlige verdinivå i distriktet, inntil man fikk lagmannsrettens overskjønn av 31. august 1987 i sistnevnte sak, med grunnpris kr. 25 pr. m2. Denne høye ansettelse fremkom ved en beregning av verdistigningen fra 1976, på grunnlag av stigningen i konsumprisindeksen pluss et tillegg. Dette gir for høye verdier. Videre er vist til et nylig avholdt skjønn av 17. juni 1988 ved herredsretten - kommunen mot Ole Døviken m.fl. - med erstatning på opptil kr. 18 pr. m2. Av særlig interesse er at dette skjønn i takstnr. 3 omhandler en ideell 1/3 av gnr. 40 bnr. 85 eier Svein Eknes, som er samme eier som i takstnr. 1 i nærværende overskjønn. Erstatningen ble her satt til kr. 9,50 pr. m2.

Det må ved erstatningsfastsettelsen bygges på hva vanlige kjøpere ville betale for slike råtomter i distriktet. Store entreprenører som Selvaagbygg A/S betaler over markedspris, fordi slike firmaer selger ferdighus og tomt samlet. Priseksemplene de saksøkte har vist til gjelder ikke sammenlignbare arealer, dels fordi det dreier seg om enkeltstående småtomter, og dessuten fordi det ikke er råtomter som i denne sak, men tomter med tilgang til vei, vann og kloakk.

Av kommunale investeringer ligger anlegget av en vannledning Bjørkedokkledningen i 1976 så vidt innenfor 10 års fristen i ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd, men kostnadene, kr. 390 000, var så små i forhold til de samlede investeringer på ca 45 millioner kroner at de ikke kan få betydning for skjønnsresultatet

De saksøkte ved takst nr. 1 Tove I. Henriksen og Turid K. Karlsen har gjort gjeldende:

Taksten gjelder deres ideelle andel - 2/3 - av arealet på 43 dekar. Den 3. sameier Svein K. Eknes omfattes ikke av dette skjønn, men av det nye underskjønn av 17. juni 1988.

Det bestrides at så mye som 27 dekar er ubrukbart som tomtegrunn. Noe av dette areal må være bebyggelig. Likhetsprinsippet tilsier at den grunneier som får innregulert friareal ikke skal bli verre stilt enn naboeiendom(mer) som slipper dette.

Underskjønnets pris kr 6,50 pr. m2 er vesentlig for lav. Det fremgår allerede av skjønnet av 17. juni 1988 som satte grunnprisen for samme eiendom til kr. 9,50 pr. m2. Det vises ellers til lagmannsrettens nevnte overskjønn av 31. august 1987 hvor stigningen i prisindeksen inngikk i verdiansettelsen, og samme prosedyre bør følges her. Pristakster fra 1972-74 som lå på ca kr. 8 pr. m2, ville i dag blitt ca kr. 24 pr. m2. Underskjønnet har sett helt *bort fra prisstigningen. Det har i den senere tid ikke vært prisfall, men prisene har stagnert.

For takst nr. 4 a - Ole Wigger Liahagen - er anført at hele arealet på 50 dekar må vurderes etter tomtepris, og at underskjønnets pris kr. 9 pr. m2 er for lav, av grunner som nevnt for takst nr. 1.

For takst nr. 3 - Unni Jensen - er i det vesentlig anført:

Underskjønnets takst kr. 14 pr. m2 er vesentlig for lav. Det er ikke tatt tilstrekkelig hensyn til arealets gunstige beliggenhet, nær Krokstadelva sentrum, og med adgang til vei, vann og kloakk. Arealet kan utbygges uavhengig av utbygning på de øvrige takstnummer. Det er et tidligere småbruk og er lett å bebygge.

Underskjønnet har heller ikke tatt tilstrekkelig hensyn til oppnådd tomtepris i kommunen for enkeltstående tomter, med priser opp til kr. 200 000 pr. dekar. Lagmannsrettens overskjønn av 31. august 1987 må være retningsgivende.

De påstående bygninger er av en viss verdi, selv om de er dårlig vedlikeholdt. Skogsvirke har verdi og gir krav på erstatning, jfr. Rt-1978-1170.

Lagmannsretten bemerker:

Grunnlaget for skjønnet er skjønnsloven §4 - avtaleskjønn - for så vidt gjelder takst nr. 1 og nr. 3, og konsesjonsloven §11 jfr. §14, tredje og niende ledd for takst nr. 4 a's vedkommende.

For overskjønnet gjelder de samme skjønnsforutsetninger som for underskjønnet, se dette skjønn 2 - 4. Skjønnsforutsetninger for takst nr. 3 som ikke er inntatt i underskjønnet var etter det opplyste tilsvarende som for takst nr. 1.

Verdsettingen blir å fastsette etter salgsverdien, som vil være den høyeste verdi, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §4 første ledd og §5. Alle takstnummer gjelder utbyggingsarealer til boligformål. Det er fremlagt stadfestet reguleringsplan for *områdene. Ved overskjønnet er lagt vekt på beliggenheten, og vurdert i hvilken grad arealene antas salgbare som tomtegrunn med tilhørende nødvendig arealer til veier, lekeplasser m.v., knyttet til bebyggelsen. Forøvrig blir arealene å verdsette som skoggrunn. Det er spredt skogbestand på arealene, men det er ikke grunnlag for å gi særskilt erstatning for skogsvirke i tillegg til grunnprisen.

Lagmannsretten har vurdert de tomtepriser ved frivillige salg og de takster som partene har påberopt, for så vidt det dreier seg om råtomter, og tomtene/tomtearealene ellers finnes sammenlignbare med de overskjønnet gjelder. Det er herunder også sett hen til verdsettelsene ved andre utbygningsfelter i Langløkkaområdet. Likeledes er utbyggingskostnadene vurdert for de enkelte takstnummer. Ved vurderingen av prisnivået har man også sett hen til prisutviklingen i den senere tid.

Takst nr. 1

I følge saksøkerne utgjør den salgbare tomtegrunn, med nødvendig internt areal til veier, lekeplasser m.v. ca 16 dekar. Det øvrige areal på 27 dekar er ansett utjenlig til bebyggelse, og må vurderes som skoggrunn.

Lagmannsretten er i store trekk enig i denne anvendelsesmåte, som fremgår av reguleringsplanen.

Det fastsettes en felles grunnpris for hele arealet til kr. 8,- pr. m2.

Takst nr. 3

Arealet er på ca 10 dekar og er i sin helhet egnet til bebyggelse, medregnet ca 2 dekar som medgår til nødvendige veier og plasser. Arealet grenser til allerede eksisterende bebyggelse, men kan ikke få samme atkomst som denne p.g.a. det bratte terreng. Atkomst må skje ved den nye Nordlysveien som er atkomstvei også for de andre takstnummer. Heller ikke kan kloakk knyttes til eksisterende anlegg uten nye investeringer til pumpestasjon.

Arealet antas lettere å bygge ut enn de øvrige takstnummer. Den eksisterende bebyggelse, et våningshus og et uthus, må anses uten verdi. Det ses ikke grunnlag for å gi særskilt erstatning for den spredte skogbestand, som vil bli søkt bevart i forbindelse med utbyggingen.

Erstatningen for det avståtte areal settes til kr. 17,50 pr. m2.

Takst nr. 4 a

Etter reguleringsplanen består arealet som avstås av ca 44 dekar salgbart areal, medregnet ca 4 dekar til veier og plasser. 6 dekar er friområde. Lagmannsretten er i hovedtrekk enig i disse utnyttelsesmuligheter. Arealet grenser til arealet under takst nr. 1 og terrenget er i det vesentlig likeartet, men med vesentlig større utnyttbart areal.

Erstatningen for det avståtte areal settes til kr. 15,50 pr. m2.

Avsavnsrenten settes til 15 % p.a.

De saksøkte har oppnådd bedre resultater ved overskjønnet enn ved underskjønnet, og saksøkerne tilpliktes in solidum å betale saksomkostninger for lagmannsretten, jfr. skjønnsloven §54a. Advokat Jahre har fremlagt omkostningsoppgave med sum kr. 15 250, hvorav kr. 15 000 er salær. Advokat Mikkelsen har oppgitt omkostningene til kr. 14 400 hvorav kr. 14 000 er salær. Saksøkernes prosessfullmektig har ikke hatt noe å bemerke, og oppgavene legges til grunn. I tillegg kommer de lovbestemte utgifter, herunder lagmannsrettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Nedre Eiker kommune og Drammensregionens Tomteselskap A/S betaler til Tove I. Henriksen og Turid K. Klausen, til Unni Jensen og til Ole Wigger Liahagen, slike erstatninger som fremgår av de enkelte takstnummer i overskjønnet, med tillegg av 15 - femten - prosent årlig rente fra eventuell forhåndstiltredelse til betaling skjer.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nedre Eiker kommune og Drammensregionens Tomteselskap A/S in solidum til Tove I. Henriksen, Turid K. Klausen og Ole Wigger Liahagen v/advokat Hans Petter Jahre 15.250 - femtentusentohundreogfemti - kroner og til Unni Jensen v/advokat Jan R. Mikkelsen 14.400 - fjortentusenfirehundre - kroner, innen 2 - to - uker fra forkynnelse av overskjønnet.

I tillegg dekker kommunen de lovbestemte utgifter, herunder lagmannsrettens behandlingsgebyr og utgiftene til skjønnsmenn.