LE-1986-69
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1987-12-22 |
| Publisert: | LE-1986-00069 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Overskjønn av 22. desember 1987 i overskjønn nr. 69/86, hl.nr 932/86. |
| Parter: | Saksøker: Staten v/Hedmark Fylkeslandbruksstyre (Prosessfullmektig: Advokat Karl Svanøe-Hafstad, Hamar). Hjelpeintervenient: Einar Nesteby (Prosessfullmektig: H.r.advokat Jens P. Heyerdahl, Oslo). Saksøkte: Anne Nestebys dødsbo v/arvingene: 1. Ingeborg Nesteby 2. Einar Nesteby 3. Arne Nesteby 4. Gunvor Nesteby (Prosessfullmektig for nr. 1, 3 og 4: H.r.advokat F.B. Sigmond,Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Trygve Lange-Nielsen, formann. Skjønnsmenn: Skogfullmektig Ole H. Flobak, Femundsenden. Bygningssnekker Jon Bergseth, Øvre Rendal. Gårdbruker/forstkandidat Thomas Burchardt, Stai. Gårdbruker Ole Tallerås, Dalholen |
| Lovhenvisninger: | Jordloven (1955) §20, §1, Skjønnsprosessloven (1917) §54, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, §6, Skatteloven (1911) §48, Tvistemålsloven (1915) §176 |
Eiendommen Nordstumoen gnr. 11 bnr. 53 og 70 samt gnr. 12 bnr. 119 og 168 i Alvdal tilhører dødsboet etter Anne Nesteby. Arvinger i boet er de saksøkte Ingeborg Nesteby, Einar Nesteby, Arne Nesteby og Gunvor Nesteby. Boet står under offentlig skifte ved Nord-Østerdal skifterett. Einar Nesteby, som driver gården Nestebymoen i Alvdal, søkte ved brev av 29. april 1982 til Hedmark fylkeslandbruksstyre om at Nordstumoen måtte bli ekspropriert i medhold av jordloven §20, jfr. §1, for å bli lagt til hans eiendom. Arvingene i boet maktet ikke å komme til enighet, og det var uklart om Arne Nesteby hadde odelsrett på Nordstumoen. Landbruksnevnden i Alvdal anbefalte søknaden om ekspropriasjon, mens Fylkeslandbruksstyret i Hedmark i møte den 14. og 15. august 1984 delte seg i saken. Tre medlemmer gikk mot ekspropriasjon, tre medlemmer ville tillate ekspropriasjon av gården uten bebyggelse med ca 8 dekar tomt, mens ett medlem også ville unnta gnr. 12 bnr. 119 som var boets andel i seterog fjelleiendommen Holmsjøsameiet på ca 22000 dekar. Landbruksdepartementet avslo søknaden om ekspropriasjon ved brev av 22. oktober 1985. Etter klage fra Einar Nesteby ble ved Kongelig resolusjon av 25. april 1985 departementets vedtak omgjort og ekspropriasjonstillatelse gitt i samsvar med søknaden, men slik at gårdsbebyggelsen med tomt på ca 8 dekar ble unntatt fra ekspropriasjonen hvis de øvrige arvinger ønsket dette.
Ekspropriasjonssak mot dødsboet ble reist. Skifteretten besluttet at arvingene skulle opptre som parter. Einar Nesteby erklærte hjelpeintervensjon til støtte for eksproprianten. De saksøkte nr. 1, 3 og 4 bestred gyldigheten av ekspropriasjonsvedtaket og påsto saken avvist. Ved Nord-Østerdal herredsretts skjønn av 1. oktober 1986 ble skjønnet fremmet og skjønn avgitt i to alternativer, nemlig med og uten gårdsbebyggelsen. Eiendommens verdi ble satt til henholdsvis kr. 800000,- og kr. 650000,-.
Anne Nestebys dødsbo v/arvingene Ingeborg Nesteby, Arne Nesteby og Gunvor Nesteby Pedersen har begjært overskjønn. De har påstått skjønnet avvist og hevder subsidiært at erstatningene er satt for lavt.
Staten ved Hedmark fylkeslandbruksstyre og Einar Nesteby som hjelpeintervenient har påstått skjønnet fremmet og hevdet at de fastsatte erstatninger lå for høyt.
Under forhandlingene for lagmannsretten i dagene 25. - 27. august ble det inngått slikt rettsforlik: "1. Dødsboets andel i Holmsjøsameiet, gnr. 12 bnr. 119, boets skogteig i Aumadalen, gnr. 12 bnr. 168 og gårdsbebyggelsen på Nordstumoen, gnr. 11 bnr. 53 i Alvdal med ca 8 dekar grunn eksproprieres ikke. Eiendommen Nestebymoen gnr. 11 bnr. 23 har stedsevarig beiterett for inntil 8 storfe på boets andel av gnr. 12 bnr. 119, men ikke etter tidspunktet for rypejaktens begynnelse, uten rett til å leie bort nevnte beite og uten rett til å kreve avløsning av beiteretten. 2. På denne bakgrunn frafaller Ingeborg, Arne og Gunvor Nesteby sine innsigelser mot ekspropriasjonsvedtaket. 3. Skjønnet avgis bare i ett alternativ, jfr. pkt. 1. 4. Einar Nesteby vil ikke gjøre innvendinger mot at Arne Nesteby overtar de under pkt. 1 nevnte andeler av Nordstumoen fra dødsboet i kraft av best odels- og åsetesrett. 5. Partene er enige om at herredsrettens ansettelse av verdien av boets andel av Holmsjøsameiet, kr. 200000,-, legges til grunn i relasjon til saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten. Spørsmålet om saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten avgjøres av lagmannsretten på vanlig måte (ikke som voldgiftsrett) i samsvar med skjønnsloven §54 og §54a. 6. Forlikets pkt. 1 forutsetter godkjennelse av landbruksmyndighetene. 7. Avhjemlingen av skjønnet utstår til spørsmålet om godkjennelse av pkt. 1 er avgjort." I henhold til rettsforliket har retten ventet med avhjemlingen av skjønnet. Den 16. september 1987 godkjente Hedmark fylkeslandbruksstyre rettsforliket og dermed fradeling av de tre eiendomsandeler som er unntatt fra ekspropriasjonen. Landbruksdepartementet godkjente rettsforliket i brev av 17. desember d.å. Rettens oppgave er etter dette begrenset til å verdsette de eiendomsandeler som etter rettsforliket omfattes av ekspropriasjonen.
Under skjønnsforhandlingene møtte Einar, Ingeborg og Arne Nesteby. De uttalte seg om enkelte spørsmål under åstedsbefaringen. 6 vitner ble avhørt. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre nedla slik påstand: "1. Overskjønnet fremmes etter det avtalte forlik. 2. Erstatningene nedsettes. 3. Staten tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten. 4. Erstatningsfastsettelsen for saksomkostningene ved underskjønnet opprettholdes."
Hjelpeintervenienten, Einar Nesteby, sluttet seg til denne påstand.
De saksøkte, Ingeborg Nesteby, Arne Nesteby og Gunvor Nesteby Pedersen, nedla slik påstand: "1. Skjønnet fremmes etter det avtalte forlik. 2. Anne Nestebys dødsbo tilkjennes full erstatning for arealtap og ulempe som ekspropriasjonen medfører. 3. Saksøker dekker utgiftene ved overskjønnet og de saksøkte tilkjennes erstatning for utgifter til teknisk og juridisk bistand ved underskjønn og overskjønn."
Saksøkeren og hjelpeintervenienten har gjort gjeldende at underskjønnet uriktig har lagt bruksverdien til grunn og uriktig har brukt en kapitaliseringsrente på 5%.
Det riktige i henhold til vederlagsloven §4 og §5 er å legge til grunn salgsverdien. Det er dødsboet som er eier. Dødsboet ville solgt eiendommen til Arne Nesteby for åsetestakst. Det er da uriktig å regne med bruksverdi på boets hånd. Den omstendighet at det er dødsboet som er eier, må få avgjørende betydning for erstatningsfastsettelsen. Dommen i Rt-1986-1354 støtter dette syn. Det er tale om en objektiv salgsverdi.
Det fremgår av de fremlagte oppgaver over salg av jord- og skogeiendommer i Alvdal de siste 5 år at de erstatninger som er fastsatt ved underskjønnet, langt overstiger verdien av skog og jord i det frie marked. For øvrig gjelder den nevnte dom stripe-ekspropriasjon og ikke ekspropriasjon av en hel eiendom, slik den foreliggende ekspropriasjon må anses, selv om det er holdt unna enkelte eiendomsandeler.
Dette forhold må også være avgjørende for hvilken kapitaliseringsrente som skal anvendes. Plenumsdommen i Rt-1986-178 gjaldt også stripe-ekspropriasjon, og betraktningene om hvordan man skal finne frem til en riktig kapitaliseringsrente er knyttet til dette at det gjaldt en stripe-ekspropriasjon. Når det eksproprieres en hel eiendom eller en vesentlig del av denne, er situasjonen en annen, og en kapitaliseringsrente på 7% må være rimelig.
Landbruksdepartementets rundskriv fra 1980 anbefaler 7% som kapitaliseringsrente. Den gang var renten for landbrukslån 6 1/2 til 9%. I dag er den minst 12, noe som kan tale for en høyere kapitaliseringsrente enn 7%.
Når det gjelder den dyrkede mark, må det legges til grunn at eiendommen er uten hus. Det er da ikke aktuelt med noen bruk og kan ikke bli tale om noen bruksverdi. Det er salgsverdien som må legges til grunn.
Det er Alvdal Skurlags langsiktige planer som ligger til grunn for at 8 dekar av den dyrkede marken på kommuneplanen er avsatt til tomter. Det er ikke i dag noen grunn til å tro at det vil bli bruk for disse tomter. Skulle det bli behov i en fjern fremtid, vil man neppe få konsesjon til fradeling. Man kan således ikke regne med noen tilleggsverdi for tomter utover verdien som dyrket mark. Anne Nestebys dødsbo har gjort gjeldende at det er verdien på boets hånd som skal fastsettes, men dette må være en objektiv bruksverdi. Om man hadde ventet med ekspropriasjonen til Arne Nesteby i kraft av sin odels- og åsetesrett hadde overtatt eiendommen, ville dette vært helt klart. Situasjonen kan ikke være annerledes om man griper inn i skifteoppgjøret og eksproprierer fra boet. Det henvises til dom i Rt-1986-1354.
En salgsverdi måtte for øvrig vært basert på hva boet kunne gjort ut av eiendommen. Boet kunne drevet ut all den hugstmodne skogen på en gang og derved kommet opp i en høy verdi. Ved verdsettelsen av skogen må det tas hensyn til at det kan tas ut en stor kapital direkte fordi så meget bør hugges. Det er nesten som å ta ut penger av banken.
Underskjønnets kapitaliseringsrente på 5% er for høy. Det følger av plenumsdommen i Rt-1986-178 at man skal finne frem til riktig rentefot for en inflasjonssikret verdi. Det må tas hensyn til verdien av jakt i skogteigen i Aumadalen. Det må også tas hensyn til at det er påregnelig med salg av tomter i henhold til kommuneplanen og til hustomter vest for fylkesveien.
Den dyrkede jord må verdsettes ut fra hvilken verdi den har for eieren av Nordstumoen som en objektiv verdi, en marginalverdi for all jorden. Det kan ikke, som underskjønnet har gjort, finne sted fradrag fordi bebyggelsen er unntatt. Når det eksproprieres dyrket jord fra en gård, må det gis full bruksverdi som om gården fortsatt var drevet. Ellers måtte det vært utmålt ulempeserstatning for resteiendommen.
Lagmannsretten henviser til det inngåtte rettsforlik. Det som nå er gjenstand for ekspropriasjon, er innmarken på ca 32 dekar, ca 6 dekar gjengrodd beite og gårdsskogteigen på 404 dekar produktiv skog som utgjør ca 90% av skogverdiene. I denne teig er det anslagsvis også ca 10 dekar dyrkingsland. Videre eksproprieres den øverste fjellskogteigen i Aumadalen gnr. 11 bnr. 70 på 122 dekar produktivt areal og som utgjør ca 2% av skogverdien. Ekspropriasjonen er frafalt for den nederste fjellskogteigen i Aumadalen gnr. 12 bnr. 168 på 135 dekar produktiv skog som utgjør ca 8% av skogverdien. Når skogteigene i Aumadalen utgjør en så vidt liten del av den samlede skogverdi, skyldes dette at det er betydelige områder som ikke økonomisk sett er drivbare og at driftsforholdene også ellers er meget vanskeligere enn de er for gårdsskogteigen. Teigene har en viss verdi som jaktområder.
De rettslige spørsmål som gjenstår, er spørsmålet bruksverdi/ salgsverdi, og hvilken betydning det har for fastsettelsen av verdien på innmarken at bebyggelsen med 8 dekar grunn unntas fra ekspropriasjonen.
Lagmannsretten er kommet til at bruksverdien gir den høyeste verdi og legger denne til grunn, jfr. vederlagsloven av 6. april 1984 §4 og §6. Lagmannsretten finner støtte i dommen i Rt-1986-1354 for å legge eiendommens objektive bruksverdi for skog og jord til grunn. Dødsboet gis således medhold på dette punkt.
De saksøkte hevder at underskjønnet ikke i tilstrekkelig grad har tatt hensyn til at over 80% av skogen er hugstmoden. Lagmannsretten finner det naturlig å ta utgangspunkt i at 82% av skogen i 1985 var hugstmoden, hugstklasse V, samtidig som 14% var gammel produksjonsskog, hugstklasse IV. I gårdsskogteigen er ca 50% av bestanden gran og 50% furu. Bestanden i denne teigen anslås i 1987 til ca 5800 m3, idet det da er regnet med 2,25% tilvekst pr. år i de siste 2 år. Det vesentlige av granskogen bør av forstlige grunner drives ut relativt snart. På grunn av de renteutgifter innløsning av eiendommen vil medføre, vil det også økonomisk sett være påregnelig at den nye eier vil utføre større hugster i de første år.
Retten henviser til Skattedirektoratets melding av 25. januar 1984, hvor det redegjøres for de endringer som i 1983 ble gjort i skatteloven §48. Kjøpere av skog kommer gunstigere ut enn før idet erhvervsåret og de 3 følgende år unntas fra gjennomsnittsligning. Kjøperen vil også ha et betydelig rentefradrag de første år, slik at skattebelastningen ikke blir urimelig.
På denne bakgrunn finner retten en naturlig og påregnelig bruk å være å drive ut fra gårdsskogteigen 750 m3 pr år i ervervsåret og de 3 følgende år.
Retten regner med at drifter av den størrelse det her blir tale om, vil skje ved hjelp av hugstmaskiner, hvilket vil redusere driftsomkostningene i gårdsskogteigen. Denne ligger en snau km fra Alvdal Skurlags sagbruk. Driftsomkostningene vil være gunstige selv om det må anlegges velteplass ved riksveien og traktorveier gjennom teigen. Retten finner å kunne regne med en gjennomsnittlig netto pr. m3 på kr. 150,-. Skjønnsmessig og ut fra en kapitaliseringsrente på 12% regnes det da med en neddiskontert dagsverdi av de anslåtte 3000 m3 på kr. 340.0000,-. I tillegg til denne verdi får man verdien av den gjennomsnittlige avkastning på langsiktig basis med utgangspunkt i den gjenværende bestand, altså det nye balansekvantum. Det regnes da med at det drives uten hugstmaskiner, hvilket vil gi større driftsutgifter. Retten regner med et nytt balansekvantum på 90 m3 fra 1992 av og en netto pr m3 på kr. 110.
Den årlige avkastning må kapitaliseres. Valget av kapitaliseringsrente må bli en annen når en jord- og skogbrukseiendom, eller en vesentlig del av denne, avstås enn når det bare er mindre inngrep ved veiutvidelser og til kraftledningstraseer. Plenumsdommen i Rt-1986-178 gjelder stripe-ekspropriasjon. Den har derfor ikke den samme betydning ved salg av hele eiendommer. Flertallets forutsetning om reinvestering i eiendommen passer da ikke så godt. Mindretallets votum antas å gi bedre støtte i en slik situasjon. Under enhver omstendighet vil kjøperens renteutgifter måtte spille en større rolle for vurderingen av riktig kapitaliseringsrente ved en gårdsavståelse enn ved stripe-ekspropriasjoner.
Ved odelsoverskjønn avsagt av Eidsivating lagmannsrett inntatt i Rt-1983-329, Rt-1985-322 og Rt-1986-48 har retten benyttet en kapitaliseringsrente på 7%. Dette kan virke som en rimelig rente i vanlige tilfeller, selv om markedsrenten har steget noe. Det er da snakk om en langsiktig rente. Etter at det er regnet med uthugst av 3000 m3 i løpet av 4 år, finner lagmannsretten det rimelig å regne med en 7% kapitaliseringsrente som langtidsrente. Det er da tatt hensyn til at dagens rentesatser er inflasjonspåvirket. Den langsiktige restverdi av gårdsskogteigen settes etter dette til kr. 150000,-, og gårdsskogteigens samlede verdi settes til kr. 490000,-.
Skogteigen i Aumadalen ansettes til en verdi på kr. 20000,-, idet verdien av jakt også er tatt i betraktning. Den samlede skogverdi blir etter dette kr. 510000,-.
Når det gjelder verdsettelsen av den dyrkede mark, er lagmannsretten enig med saksøkte i at det ikke kan medføre redusert erstatning for jordveien at eiendommen avstås uten våningshus og driftsbygning. Retten vurderer jorden som utleieobjekt og finner at verdien kan settes til kr. 3000,- pr dekar. Retten har også her regnet 7% kapitaliseringsrente. Verdien av dyrket areal på 32 dekar blir da kr. 96000, som avrundes til kr. 100000. Det er da tatt hensyn til 6 dekar gjengrodd beite.
Det er krevet erstatning for dyrkningsjord. Retten har vært i slik tvil om det vil bli funnet regningssvarende å dyrke opp jorden innen rimelig fremtid at det ikke finnes grunnlag for å gi erstatning for dyrkningsjord.
Retten finner også at det bør gis en viss erstatning for muligheten for tomtesalg. Det er usikkert om og når det blir aktuelt med Alvdal Skurlags overtakelse av de 8 dekar delvis innmark som er innlagt som industritomt på kommuneplanen, men en mulighet er det. Retten synes det er mer sannsynlig at det kan selges en boligtomt vest for fylkesveien inntil eiendommens sydgrense. Det er vanskelig å se hvilke hensyn som skulle tale mot en fradeling av en tomt her. Ut fra en vurdering av de aktuelle muligheter for tomtesalg settes verdien av mulige tomter til kr. 10000,-. Samlet erstatning blir etter dette: Skogen kr. 510000,- Innmarken " 100000,- Tomteverdier " 10000,- Til sammen kr. 620000,-
Herredsretten har redusert salærene til dødsboets advokater. For advokat Bergs vedkommende gjelder det et anslag av hvor stor del av hans omkostningsoppgave som gjaldt skifteoppgjøret. For høyesterettsadvokatene Eggen og Sigmonds vedkommende gjelder det antatt utgiftsøkning ved at det har funnet sted et skifte av prosessfullmektig. Ut fra hva som må ansees som nødvendige utgifter i anledning av skjønnssaken, finner lagmannsretten ikke grunn til å gjøre noen forandring i herredsrettens omkostningsavgjørelse. Spørsmålet er heller ikke opplyst på en slik måte at lagmannsretten har et tilfredsstillende grunnlag for en overprøvelse.
Overskjønnet har medført en bedre avgjørelse for de saksøkte som har begjært overskjønn. De har da krav på å få erstattet sine omkostninger for overskjønnet, jfr. skjønnsloven §54a.
H.r.advokat Sigmond har sendt arbeidsoppgave og har oppgitt disse utlegg:
1. Nils Bjørn Vistad, viltsakkyndig kr 11905,- 2. Tor Kaurin, skogsakkyndig " 5787,- 3. Utlegg til vitnene Roar Tobro, Bjarne Enger og Svein Sundsbø " 4883,-
"Juridisk assistanse.
Mine journalførte utgifter utgjør kr 8063,75, hvortil kommer et ikke journalført utlegg til telefon, porto og kopiering, avrundet til ialt kr 8500,-.
Jeg møtte i saken 3 dager som til dels var meget langvarig. I tillegg kommer reisetid, saksforberedelse, konferanse med parter og sakkyndige, og forberedelse av saken, som hadde en betydelig vanskelighetsgrad. Antall dager i retten står ikke i forhold til forarbeidet som følge av forliket. Ialt regner jeg et salær kr 48000,- som et rimelig salær i saken.
Utgifter til juridisk bistand ved overskjønnet utgjør derfor kr 56500,-, som kreves dekket av Staten.
Mine utlegg til retten kommer i tillegg til dette, og jeg ber dette påplusset".
Fra Statens side er det protestert mot størrelsen av salær og og omkostninger.
Retten har fått spesifikasjon over omkostningene og reduserer disse skjønnsmessig til kr 7000,-, jfr. tvistemålsloven §176. Når det gjelder salær, har prosessfullmektigen anført at skjønnet har vært langt mer arbeidskrevende enn et vanlig 3 dagers skjønn. Retten tar hensyn til dette og fastsetter salæret tilsvarende 4 rettsdager til kr 42000,-.
Utlegget til den viltsakkyndige godtas mens utlegget til skogsakkyndig, som retten nektet oppnevnt, ikke anses nødvendig. Utlegget til vitnet Svein Sundsbø, kr 1920,- er alt betalt av lagmannsretten. Utgifter til vitnene Tobro og Enger godkjennes med kr 2963,-.
Saksomkostningene fastsettes da slik: Salær kr 42000,- omkostninger " 7000,- vitner " 2963,- Vistad " 11905,- til sammen kr 63868,- som avrundes til kr 64000,-.
Einar Nesteby har anført at heredsretten uriktig ikke har godkjent utlegg til Roar Tobro for utarbeidelse av driftsplan i 1983 med kr 2000,-. Lagmannsretten finner ikke at utgifter til utarbeidelse av driftsplan i 1983 bør dekkes av eksproprianten.
De lovbestemte utgifter ved skjønnet og utlegg til vitnet Sundsbø, kr 1920,-, dekkes av eksproprianten.
Skjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatningen for Nordstumoen gnr. 11 bnr. 53 og 70 i Alvdal med unntak for gårdsbebyggelsen med ca 8 dekar grunn settes til 620.000 - sekshundreogtyvetusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre til Ingeborg Nesteby, Arne Nesteby og Gunvor Nesteby Pedersen 64.000 - sekstifiretusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
3. De lovbestemte utgifter ved skjønnet samt kr 1.920,- i utlegg til vitnet Svein Sundsbø betales av Staten v/Hedmark fylkeslandbruksstyre.