LE-1987-40

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-08-21
Publisert:	LE-1987-00040
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn nr. 40/87, hl.nr 850/87.
Parter:	Ankende part: Nittedal kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Svein Arild Pihlstrøm, Oslo). Motpart: Thorbjørn Stovner (Prosessfullmektig: H.r.advokat F.B. Sigmond, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Wilhelm Omsted, formann. Skjønnsmenn: Byggmester Lars Haugerud, Fetsund. Arkitekt Reidar Bjerke, Lillestrøm. Gårdbruker Sigmund Ruud, Enebakkneset. Gårdbruker Kåre Skogvold, Kjeller
Lovhenvisninger:	Bygningsloven (1965) §35, Ekspropriasjonserstatningsloven (1973) §10, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §35

I reguleringsplan stadfestet 11. november 1982 for Nittedal er det foretatt regulering for utvidelse av riksvei 4 med gang- og sykkelbane samt en ny kommunal vei på sydsiden av Nittedal kommunehus. I reguleringsplan egengodkjent av kommunen den 16. juni 1986 for Kommunehuset, Nittedal er det foruten til den nevnte kommunale vei, regulert til offentlig formål for kommunens administrasjonsbygg med parkeringsareal. Planene medfører at det må foretas erverv til alle 3 formål fra Thorbjørn Stovners eiendom, gnr. 13 bnr. 6, 38 og 39.

Nittedal kommune vedtok å foreta ekspropriasjon i henhold til reguleringsplanene henholdsvis den 25. juni 1984 og 27. oktober 1986. Ekspropriasjonsvedtakene er truffet i medhold av §35 nr. 2 i bygningsloven av 18. juni 1965 og §35 nr. 1 i plan- og bygningsloven av 14. juni 1985. Forhåndstiltredelse har funnet sted, for veiområdenes vedkommende den 1. mai 1985 og for parkeringsplassområdet den 6. april 1987. Kommunen begjærte skjønn avholdt ved Strømmen herredsrett ved skjønnsbegjæringer av 17. januar 1985 og 8. januar 1987. De to skjønn ble ved herredsretten forenet til felles behandling, og herredsretten avga skjønn den 16. juni 1987.

Thorbjørn Stovner har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønnsforhandlinger er holdt den 27. og 28. juni 1989. Det er foretatt bevisførsel, herunder åstedsbefaring, som angitt i rettsboken.

Det er ikke gjort innvendinger mot overskjønnets fremme.

For overskjønnet gjelder de samme alminnelige og spesielle skjønnsforutsetninger som for underskjønnet. Skjønnsforutsetningene er inntatt i underskjønnets rettsbok side 2 - 5 som lagmannsretten henviser til.

Fra saksøktes eiendom erverves i alt ca 10 820 m2. Av dette medgår ca 1 490 m2 til gang- og sykkelbane langs riksvei 4, ca 1 330 m2 til den kommunale vei og ca 8 dekar til kommunens parkeringsplass. Herredsretten fastsatte erstatning for grunn basert på bruksverdien som jordbruksareal, samt en erstatning på kr. 6 500,- for et areal som var midlertidig beslaglagt. Denne siste erstatningsfastsettelse er det ikke begjært overskjønn over.

Saksøkeren har i det vesentlige anført:

Det området som avstås var ved kommunens tiltredelse i bruk som jordbruksareal, og saksøktes eiendom er i kommuneplanen for Nittedal avsatt til jordbruksområde. Den spesialregulering av ekspropriasjonsarealet som er foretatt i reguleringsplanen gir ikke grunnlag for å anse området som byggeområde slik at erstatningen kan utmålet etter strøkpris for tomter. Det området som avstås er for lite til at det kan utnyttes til utbyggingsformål. Erstatningsfastsettelsen skal skje etter ekspropriasjonserstatningsloven §5 første og annet ledd, og det er da den påregnlige utnytting som skal danne grunnlaget for erstatningen. Ved denne vurdering må det ses bort fra det særlige behov kommunen har hatt for å erverve arealet til parkeringsområde for sin administasjonsbygning. En erstatning utmålt på dette grunnlag vil være i strid med "forhandlingsmaksimen", jfr. Ot.prp. nr. 50 (1982-83) side 33 - 34. Såvel kommuneplanen som den landbruksmessige målsetting for kommunen innebærer at det ikke er sannsynlig at det avståtte område ville ha blitt tillatt tatt ut av landbruksproduksjon dersom det ikke hadde vært for kommunens påtrengende behov for parkeringsområdet.

For så vidt saksøkte har påberopt "parkprinsippet" som begrunnelse for tomteerstatning, hevdes det at dette prinsipp ikke kan få andvendelse i den foreliggende sak. Det dreier seg her ikke om noe større område som legges ut for mer generell utbygging, jfr. Rt-1977-24 (Østensjøsaken).

Dersom verdsettelsen blir å foreta etter tomteverdi, er det fremhevet at det i kommunen ikke er noen særlig interesse for utbyggingsgrunn langs riksvei 4. Det relevante sammenligningsgrunnlag vil da være prisene i de kommunale utbyggingsområder ved Skytta og Gjelleråsen. Det må også tas hensyn til utbyggingsomkostningene ved å gjøre området byggeklart, samt den diskonteringseffekt som ligger i at området ikke er klart for bebyggelse.

Saksøkte har prinsipalt anført at ekspropriasjonserstatningsloven §5, direkte anvendt, vil føre til at det er arealenes omsetningsverdi som tomt som må legges til grunn. Ved reguleringen er eiendommen åpnet for bebyggelsesformål. Det er da strøkprisen som vil måtte legges til grunn, men det erkjennes at den høyere pris som kommunen kunne ha vært villig til å betale på grunn av sitt særlige behov for arealet ikke danner grunnlag for erstatningsfastsettelsen. Det er ikke grunnlag for å se bort fra kommunens byggeinteresse i området. Kommunen har hatt sitt kommunehus på stedet siden århundreskiftet, og det har bare vært et tidsspørsmål når de omkringliggende områder ville bli ervervet til kommunale formål. Kommunen har tidligere utvidet sitt nåværende kommunehus med brannstasjon, teknisk etat etc., og området har således hatt potensiell tomteverdi før den utbygging som nå har vært aktuell, og som har ført til at det har vært nødvendig å erverve arealer fra saksøktes eiendom. Det er følgelig ikke nødvendig å ta standpunkt til om saksøkte kunne ha solgt ekspropriasjonsarealene som tomt til andre formål.

Subsidiært er det anført at "parkprinsippet" slik dette er utviklet i Rt-1977-24 må føre til samme resultat. Kommunens tomt må sees som en del av den regulerte og utbygde del Midtbygda i Nittedal, og kommunesenterets plassering ville ikke ha vært valgt uten denne nærhet. Saksøktes eiendom må anses som et friareal rundt kommunens eiendom, og det er i denne forbindelse uten betydning om reguleringen i tid skjer etter utbyggingen, jfr. Rt-1983-700.

Endelig er det anført at dersom området ikke var blitt trukket inn i reguleringen for den kommunale tomt, ville den påregnlige fremtidige utnytting ha vært at det ble tatt i bruk til næringsformål. Utbyggingspresset er så sterkt at en slik utnytting er sannsynlig.

Foruten at det er krevet grunnerstatning har saksøkte også krevet særskilt erstatning for matjord og grusforekomster, samt for påstående nyttbart skogsvirke.

Lagmannsretten bemerker:

Saksøktes eiendom er et gårdsbruk på i alt ca 900 dekar hvorav ca 280 dekar er dyrket mark og resten skog som ligger i tilknytning til eiendommen forøvrig. Bortsett fra det som er regulert til parkeringsplass for kommunehuset og til vei, er eiendommen i kommuneplanen for Nittedal 1985 - 91, satt av til landbruksområde. I en jordbrukspolitisk arealvurdering for kommunen, vedtatt av kommunestyret den 28. mars 1989, er området klassifisert som "A-område", det vil si område som har meget stor landbruksinteresse. Det areal som avstås ligger inntil riksvei 4 med unntak av den kommunale vei som ligger langs kommunens tomt, på sydsiden av denne. Arealet var ved forhåndstiltredelsen i bruk som jordbruksareale i omløp for gårdsdriften. Gården drives med dyr og jorden brukes til dyrking av for. Gårdens jordvei er delt opp i flere mindre jorder. Jordet langs riksvei 4 er forholdsvis smalt, gjennomsnittlig ca 40 meter bredt. Mot syd begrenses jordet av en skråning med noe fjell. Det areal som avstås til parkeringsplass og gang/sykkelbane ligger i direkte forlengelse av kommunens tomt. Kommunens administrasjonsbygning har ligget der siden begynnelsen av dette århundre. Den eldste bygningen er revet og det er oppført et nytt administrasjonsbygg i 1987-88. Etter det opplyste er det også planer om en ytterligere utvidelse innenfor det regulerte området. Denne er imidlertid ikke gjennomført forløpig. Det er den siste utvidelsen av administrasjonsbygningene som har fremtvunget behovet for parkeringsplass utenfor kommunens egen tomt.

Erstatningen skal fastsettes på grunnlag av reglene i ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Etter loven §10 er det verdien på tiltredelsestidspunktet som skal legges til grunn ved erstatningsfastsettelsen.

Ved avgjørelsen av om saksøkte har krav på erstatning for tomteverdi som næringstomt, finner lagmannsretten først å ville ta standpunkt til om det var reellt grunnlag for en slik utnyttelse etter eiendommens karakter, beliggenhet og forholdene på stedet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 første og annet ledd. Som utgangspunkt må legges til grunn den bruk saksøkte gjorde av arealet på den tid kommunen overtok det. Denne bruk var til landbruksformål og spørsmålet er da om det var reellt grunnlag for at arealene ble tatt i bruk til næringsformål. Reguleringen til veiformål vil det ved denne vurderingen måtte ses bort fra, jfr. Rt-1977-24. Og det samme gjelder for det areal som er satt av til offentlig formål, og for så vidt gjort ubebyggelig ved reguleringen.

Etter lagmannsrettens oppfatning stiller spørsmålet seg forskjellig for den del av ekspropriasjonsarealet som er lagt ut til parkeringsplass og gang/sykkelbane langs riksvei 4, og den del som medgår til den kommunale vei. Det førstnevnte areal hører, etter lagmannsrettens oppfatning, til en del av saksøktes eiendom som har en slik beliggenhet at det vil være påregnelig med en utnyttelse til byggeformål for næringsvirksomhet. Nittedal har, slik lagmannsretten ser det, et sentrumsområde knyttet til området mellom Nittedal stasjon og riksvei 4, den såkalte "Midtbygda" med ca 4 000 innbyggere. Saksøktes eiendom danner en kile mellom dette sentrumsområde og det kommunale administasjonssenter, og lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at denne beliggenhet gjør området attraktivt som område for næringsvirksomhet, - dog ikke for industri slik saksøkte hevdet for herredsretten. Selv om det ikke er dokumentert noen etterspørsel og aktuell utbyggingsinteresse for det angjeldende område, anser lagmannsretten at dette er en påregnelig utvikling som må legges til grunn på dette stedet i kommunen som må anses som kommunens sentrale del. For så vidt har dette området av saksøktes eiendom en mer gunstig beliggenhet enn området ved Bjertnes noe lenger vest, der det delvis er etablert næringsvirksomhet. De to øvrige områder som er disponert for næringsformål, Skytta og Gjelleråsen, har en mer tilbaketrukket beliggenhet som er mindre egnet for handels- og servicevirksomhet.

Spørsmålet er så om området er egnet for utbygging. Det avståtte areal er som forannevnt forholdsvis smalt og byggelinjen fra riksvei 4, som er 30 meter fra veiens midtlinje, medfører at en utnytting til bebyggelse i tilfelle må skje bakover i området og også berøre skråningen bakenfor. Retten finner at området er egnet for en slik utbygging. At det er fjell i skråningen finnes ikke å medføre problemer av byggeteknisk art.

Lagmannsretten har også kommet til at det er sannsynlig at denne del av saksøktes eiendom ville ha blitt tillatt omdisponert fra jordbruksareal til utbyggingsområde, også for tilfelle av utbygging til annet formål enn kommunens administrasjonssenter. Selv om området i kommuneplanen og den jordbrukspolitiske vurdering i kommunen er klassifisert som område med høy jordbruksinteresse, er denne del av saksøktes eiendom mindre betydningsfull som landbruksområde, både for eiendommen selv og for de generelle landbruksinteresser i kommunen. Som nevnt er jordet forholdsvis smalt slik at det har en mindre gunstig arrondering for landbruksdrift, og det er heller ikke aktuelt å foreta noen planering som kan knytte det sammen med den del av eiendommens jordvei som ligger ovenfor.

Etter denne helhetsvurdering finner lagmannsretten at det er reelt grunnlag for at den del av det avståtte areal som går med til parkeringsplassen og gang/sykkelbanen ville blitt utnyttet som byggegrunn, og dermed må bli å erstatte etter salgsverdien som næringstomt.

For den del som medgår til den kommunale vei er retten kommet til at erstatningen må utmåles etter bruksverdi som landbruksareal. Dette areal ligger syd og vest for kommunens eiendom og har ikke noen slik beliggenhet som gjør det naturlig å regne med noen utbygging her. Det er også en del av større og mer betydningsfulle landbruksarealer for eiendommen, og lagmannsretten finner det ikke sannsynlig at dette området vil bli tillatt omdisponert til annen bruk.

Med hensyn til fastsettelsen av erstatningen av den del som blir å erstatte etter tomteverdi, bemerker lagmannsretten at arealet må vurderes som en del av det påregnelige utbyggingsområdet, inklusive den bakenforliggende skråning. Som byggeområde må dette anses som lett bebyggelig. På østsiden av riksvei 4 er det i 1979 - 80 lagt pumpeledning for kloakk med pumpestasjon syd for kommunehuset. Etter ekspropriasjonserstatningsloven §5, fjerde ledd tas det ikke hensyn til den verdiøkning dette anlegg medfører, og det legges således til grunn at kloakkavløp må skje ved tilknytning til kommunens kloakknett ved en rensestasjon ved Rotnes, ca 1 km nord for området. Det går hovedvannledning over det aktuelle området, men ved en utbygging må denne forutsettes omlagt på tanker. Adkomstforholdene antas å måtte ha blitt løst ved avkjørsel til riksvei 4 eller ved vei fra baksiden. Det er i denne forbindelse ikke tatt hensyn til den verdiøkning som anlegget av den kommunale vei har medført for arealet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 tredje ledd. Lagmannsretten tar også hensyn til at en utbygging ville ha betinget tilknytningsavgift til kommunens ledningsnett etter den høyeste avgiftssats for slik tilknytning.

Lagmannsretten tar også i betraktning at det ved et salg av arealet ville ha medgått tid til å gjøre det byggeklart, bl.a. på grunn av behandlingstiden for en søknad om omdisponering. Det vil da måtte skje en neddiskontering av strøkprisen ut fra rentenivået på den tid som må legges til grunn for erstatningsfastsettelsen, det vil si tiltredelsestidspunktet, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10.

Partene har fremlagt en del eksempler på tomtepriser som er hevdet å være sammenlignbare. Fra kommunens side er det særlig pekt på prisene i området Gjelleråsen og Skytta. Lagmannsretten finner ikke at disse priser gir noen særlig veiledning. De gjelder områder med beliggenhet som vanskelig lar seg sammenligne med den aktuelle eiendom. Det dreier seg også om rene råtomtarealer hvor både vei, vann og kloakk har måttet løses på helt selvstendig basis, med store grunnlagsinvesteringer. Saksøkte har på sin side henvist til en rekke eksempler på priser for boligtomter og næringstomter, som etter lagmannsrettens oppfatning heller ikke gir noen særlig veiledning. Disse områder er fullt utbygde og byggeklare. Fra en nærliggende eiendom, Dam Kafe, ble det i 1979 avstått et areal for kr. 80 pr. m2, men dette gjaldt en delavståelse fra en bebygget næringseiendom, og lagmannsretten finner heller ikke å kunne legge noen avgjørende vekt på denne pris.

Lagmannsretten har kommet til at prisen for denne del av ekspropriasjonsarealet bør settes til kr. 37 pr. m2.

Til den kommunale vei medgår dels areal som ved tiltredelsen var i bruk som jordbruksareal og dels areal som fra tidligere er veigrunn.

Jordbruksarealet blir å erstatte etter bruksverdi til landbruksformål, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §6. Lagmannsretten utmåler denne erstatning etter en mariginalberegning. Det dreier seg om et mindre areal som saksøkte ikke har praktisk mulighet til å tilpasse seg tapet av. Den erstatning som utmåles vil således baseres på en kapitalisert verdi av den beregnede bruttoinntekt av arealet med fradrag av de variable utgifter, det vil si utgiftene til frø, gjødsel, sprøytevæske, kalk m.v. Det må påregnes at eiendommens jordvei i det vesentlige, også i fremtiden, vil bli brukt til forproduksjon for gårdsdriften, og lagmannsretten har regnet med en kapitaliseringsrente på 6 %. Erstatningen for denne del av arealet settes til kr. 12,50 pr. m2.

Forsåvidt angår gammel veigrunn blir erstatningen å sette til kr. 0. Det dreier seg her om en gammel vei som også danner adkomst for andre eiendommer. Saksøkte vil følgelig ikke kunne ta veigrunnen i bruk til noe annet formål, og den må derfor regnes som verdiløs for ham, jfr. Rt-1953-1089 og Rt-1956-1079.

På en del av det areal som medgår til kommunens parkeringsplass står det en del nyttbart skogsvirke. Det dreier seg om 26,5 m3 gran og bjerk som av herredsskogmesteren i Nittedal er beregnet å ha en brutto salgsverdi på kr. 7 582,-. Lagmannsretten er enig i denne vurdering, men i dette beløp må det gjøres fradrag for driftsutgifter. Lagmannsretten setter erstatningen til kr. 5 000,-.

Saksøkte har også krevet særskilt erstatning for matjord og grusforekomster på arealet. Forsåvidt angår matjord har lagmannsretten ansatt tomteerstatningen slik grunnen ligger. Matjordlaget må også anses å ha sin verdi for en kjøper av tomten, også ved utnyttingen av denne, og lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gi noe særskilt erstatning for matjord.

Med hensyn til grusforekomstene er det på det rene at det finnes masser i et område nær grensen mot kommunens eiendom, og at disse til dels er nyttet av kommunen og tomten. Det er imidlertid etter lagmannsrettens oppfatning ikke påregnelig med noe grusuttak i dette området. Etter det opplyste er det andre grustak i kommunen, også på saksøktes eiendom. Grusforekomstene ligger så nær opp til kommunens tomt at kravene til skråning og sikkerhetssone mot kommunens tomtegrenser for å hindre utrasing, innebærer at det åpenbart ikke kan ha vært aktuelt for saksøkte å ta ut grusmasser her. Det vil følgelig heller ikke bli gitt noen erstatning for grusmasser.

Erstatningsfastsettelse:

1. For grunn som avstås til gang/sykkelbane og parkeringsareal: kr. 37,- pr. m2.

2. For dyrket mark som avstås til kommunal vei: kr. 12,50,- pr. m2.

3. For gammel veigrunn: kr. 0,-.

4. For påstående nyttbart skogsvirke: kr. 5 000,-.

5. For grus og matjord: kr. 0,-.

Renter

Etter ekspropriasjonserstatningsloven §10 har saksøkte krav på avsavnsrente for den tid som har gått siden kommunen tok arealene i besittelse. For veiarealenes vedkommende var dette 1. mai 1985 og for parkeringsarealet 6. april 1987.

Avsavnsrenten må vurderes ut fra utviklingen av rentenivået for plasseringsmulighetene for erstatningene. Rentenivået har vært klart synkende i tiden etterat tiltredelsen fant sted. Lagmannsretten finner at renten bør settes til 13 % p.a. som et gjennomsnitt. I denne rente er også innbefattet rentesrente.

Saksomkostninger

Saksøkte har ved overskjønnet oppnådd et bedre resultat enn for herredsretten. Etter skjønnsloven §54a, jfr. §54 skal han da ha erstattet nødvendige utgifter i anledning skjønnssaken. H.r.advokat Sigmond har fremlagt omkostningsoppgave for juridisk bistand på kr. 40 687,- hvorav kr. 33 000,- er salær. I tillegg er det krevet dekning for utgifter til sakskyndig bistand for profilering og mengdeberegning vedrørende grusforekomstene. Saksøkeren har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven for så vidt angår juridisk bistand, men har gjort gjeldene at utgiftene til sakkyndig bistand ikke kan anses som nødvendige for skjønnssaken.

Lagmannsretten er enig med saksøkeren i dette. Det burde, etter lagmannsrettens oppfatning, ha fremstilt seg som klart for saksøkte at det ikke var noe reellt grunnlag for kravet om erstatning for grusforekomster.

Saksomkostninger vil etter dette bli tilkjent med kr. 40 687,- hvortil kommer de lovbestemte utgifter med overskjønnet, det vil si rettsgebyr og utgifter til skjønnsmenn etter fastsettelse av rettens formann.

Skjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Nittedal kommune betaler erstatning til Thorbjørn Stovner som fastsatt foran med tillegg av 13 - tretten - % rente p.a. fra tiltredelsestidspunktene.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nittedal kommune til Thorbjørn Stovner 40 687,- -førtitusensekshundreogåttisyv- kroner med tillegg av de lovbestemte utgifter ved overskjønnet.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

Wilhelm Omsted, Sigmund Ruud, Kåre Skogvold, Lars Haugerud, Reidar O. Bjerke