LE-1987-565

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Dom
Dato:	1989-09-04
Publisert:	LE-1987-00565
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Dom av 4 september 1989 i ankesak nr 565/87, hl nr 866/87.
Parter:	Ankende part: A/L Gommerud Borettslag II (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Holden). Motpart: Bærum kommune (Prosessfullmektig: Advokat Bjørg Ven).
Forfatter:	Lagdommer Georg Lund, formann. Lagdommer Hjalmar Austbø. Lagdommer Anders Bøhn
Lovhenvisninger:	Borettslagsloven (1960) §22, Forsinkelsesrenteloven (1976) §2, §13, Tvistemålsloven (1915) §366, §180

Saken gjelder krav reist av A/L Gommerud Borettslag II mot Bærum kommune om betaling av morarenter.

A/L Bærum Boligbyggelag (BBL) er forretningsfører for en rekke borettslag i Bærum kommune, og har også som oppgave å skaffe sine medlemmer andelsleiligheter i borettslag. Bærum kommune bidro gjennom tomter og som byggherre til at det i 1960- og 1970-årene kunne stiftes en rekke borettslag i kommunen. Fordelingen av leiligheter i nye borettslag skjedde etter avtale mellom boligbyggelaget og kommunen, slik at en del av leilighetene ble tildelt boligsøkere utpekt av kommunen, mens de øvrige ble tildelt boligbyggelagets medlemmer.

I borettslagenes vedtekter er det bestemmelser om forkjøpsrett. I vedtektene for A/L Gommerud Borettslag II heter det i §6 blant annet:

"Dersom en andel overdras, har enkeltpersoner som er andelseiere i borettslaget og dernest Bærum Kommune på vegne av hussøkende, forkjøpsrett. Dette gjelder ikke BBL-fordelte leiligheter eller BBL-andeler hvor BBL skal ha forkjøpsrett nest etter enkeltpersoner som er andelseiere i borettslaget."

Omsetning av andel med tilhørende leierett i borettslag var opprinnelig takstpliktig, og prisforskriftene førte til at lovlig maksimalpris ved omsetning var lav i forhold til prisene på den delen av boligmarkedet som ikke var prisregulert. Dette førte til forholdsvis lav omsetning av andeler, og stor etterspørsel etter å få overta dem. Borettslagene gjorde derfor alltid forkjøpsrett gjeldende når en leilighet ble ledig.

Etter borettslagsloven §22 femte ledd måtte borettslaget gjøre forkjøpsretten gjeldende på vegne av den som skulle benytte den innen 30 dager etter at det hadde fått melding fra den som ønsket å overdra andelen. Boligbyggelaget gjennomførte dette på vegne av borettslaget. Det fulgte videre av borettslagsloven §22 sjette ledd at overdrageren hadde krav på å få utbetalt løsningssummen fra borettslaget innen visse frister.

Prisforskriftene for borettslagsleiligheter i Bærum ble opphevet 26 juni 1984, og forkjøpsretten mistet dermed sin praktiske betydning. Før dette tidspunkt var imidlertid prisforskriftene blitt endret 1 desember 1982. Kriteriene for takseringen ble endret slik at høyeste lovlige omsetningsverdi for andelen øket. Høyere takster førte til at flere andelseiere ønsket å selge sin andel, og på kort tid forsvant ventelistene over folk som ønsket å overta andeler. Økt tilbud og høyere priser, med derav følgende større vansker for kjøper til å ordne finansiering, gjorde at det i en del tilfeller ble vansker med og trakk ut med gjennomføringen av forkjøpsretten. Kommunen fikk i en del tilfeller ikke noen av sine boligsøkere til å overta ledige andeler, slik at boligbyggelaget på vegne av borettslaget måtte stå for omsetningen. I mellomtiden hadde selgeren fått utbetalt løsningssummen i samsvar med borettslagsloven §22 femte ledd. De krav som er reist i saken, har tilknytning til at det trakk ut med gjennomføringen av overdragelsene.

Om de problemene som oppstod, skrev boligbyggelaget 9 mars 1983 slikt brev til Bærum kommune:

"Ad: kommunens disponering av boliger i eldre borettslag.

Når borettslaget benytter forkjøpsretten på vegne av seg selv eller boligbyggelaget, og når boligbyggelaget overlater forkjøpsretten til kommunen i henhold til avtale, er borettslaget i henhold til borettsloven §22 femte ledd forpliktet til å utbetale løsningssummen for boligen senest 1 -en- måned etter at løsningssummen er endelig fastsatt.

Med endelig fastsatt kjøpesum forstås tidspunktet for takstens ikrafttredelse, det vil si når ankefristen på 3 uker er utløpet. Dette innebærer at borettslaget må utbetale kjøpesummen til selger innen 7 uker etter at takst er avholdt.

Tidligere medførte denne bestemmelsen ingen særlige problemer for borettslagene. De fleste borettslagene hadde såpass god økonomi at de som oftest var i stand til å forskuttere ut kjøper, og dersom dette ikke var mulig trådte boligbyggelaget inn med forskuttering.

Etter endringen i prisforskriftene har situasjonen imidlertid endret seg. For det første har løsningssummene nå blitt så store at borettslagene ikke lenger har økonomi til å foreta forskutteringer, for det andre er antallet innløsninger steget og for det tredje har situasjonen på lånemarkedet medført at kjøper bruker lengere tid til å ordne finansiering.

Dette har resultert i at boligbyggelaget i større grad har måttet tre inn og forskuttere løsningssummene for borettslagene. Pr. i dag har boligbyggelaget ca 3 millioner kroner i slike utestående forskutteringer.

For å begrense det rentetap som borettslagene på denne måten blir påført, er det av helt avgjørende betydning at omsetningen av eldre borettslagsleiligheter skjer raskt uten unødig opphold.

Vi må derfor be om at kommunen overholder følgende frister ved disponering av eldre boliger:

1. Når bolig stilles til disposisjon for kommunen, skal kommunen senest 14 dager etter at melding er mottatt gi boligbyggelaget skriftlig bekreftelse om at kommunen ønsker å disponere boligen. I motsatt fall vil boligen bli fordelt til en av boligbyggelagets medlemmer.

2. Dersom kommunen ønsker å disponere boligen, forplikter den seg til å forskuttere kjøpesummen for boligen innen 14 dager etter at boligbyggelaget har mottatt bekreftelsen. Det økonomiske oppgjør med kjøper skal dog skje gjennom Bærum Boligbyggelags kontor."

Bærum kommune, boligformidlingsavdelingen, besvarte brevet slik 21 mars 1983:

"Disponering av boliger i eldre borettslag. - deres brev av 9. d.m.

Deres konklusjon punkt 1:

På vegne av kommunen har boligformidlingsavdelingen ikke betenkeligheter med å godta dette, forutsatt at fristen på 14 dager gjelder den leilighet som er ledig for kommunen. - Med andre ord: den leilighet som er disponibel etter at borettshaverne har benyttet/eller har hatt anledning til å benytte sin forkjøpsrett.

Vi foreslår at skriftlig melding til Bærum Boligbyggelag gis i alle tilfeller - også når kommunen ikke ønsker å disponere leiligheten.

Punkt 2:

Boligavdelingen vil bestrebe seg på å overholde fristen for oppgjør. Vi regner med eventuelt ved å endre våre rutiner - at forskuddering ved kommunens egne midler med få unntak vil kunne unngås.

Vi antar det vil være aktuelt å kontakte boligbyggelaget i hver sak hvor forskuddsoppgjør blir nødvendig. Dette for å sikre at tilstrekkelige midler holdes tilbake for endelig oppgjør ved Bærum Boligbyggelag."

Bærum Boligbyggelag sendte så 1 desember 1983 brev til Bærum kommune der det blant annet het:

"Ad: Krav om renter ved forskuttering av løsningssum for boliger som gjennom forkjøpsrett er stillet til disposisjon for Bærum kommune.

I henhold til tidligere avtale skal boligbyggelaget stille til disposisjon for kommunen alle boliger hvor boligbyggelaget har forkjøpsrett, og boliger som ved første gangs tildeling var disponert av Bærum kommune. Dersom de øvrige andelseierne i borettslaget benytter sin forkjøpsrett (internt opprykk) blir den bolig som til sist blir ledig i opprykkskjeden, stillet til kommunens disposisjon.

I den senere tid har kommunen vist liten interesse i å disponere eldre borettslagsleiligheter, idet boligavdelingens registrerte boligsøkere ikke har vært i stand til å ordne finansiering. Dette har resultert i at kommunen i de fleste tilfellene, har frasagt seg disposisjonsretten til leilighetene og overlatt fordelingen til boligbyggelaget.

Et problem i den forbindelse har vært at kommunen har sittet på leilighetene i flere måneder før man har funnet kjøper eller har frasagt seg forkjøpsretten. Årsaken til dette har trolig vært at kjøper etter kjøper har trukket seg på grunn av manglende finansiering.

Før 1. september 1983 var boligbyggelaget på vegne av borettslaget forpliktet til å utbetale løsningssummen senest 7 uker etter at takst var avholdt når forkjøpsretten ble benyttet. Dette resulterte i at boligbyggelaget måtte forskuttere en rekke innskudd til tross for at kommunen ikke hadde plukket ut kjøper. Da kommunen etter hvert fraskrev seg forkjøpsretten for boligene, måtte boligbyggelaget besørge boligene solgt.

Forskutteringene har påført borettslagene et vesentlig rentetap.

Nedenfor følger en spesifisert oppstilling over innskuddsoppgjør vedrørende leiligheter stillet til disposisjon for Bærum kommune.

Borettslagets forskutteringer er i oppstillingen renteregnet med 12% p.a."

Deretter fulgte en oppstilling over rentekrav og erstatning for husleierestanser på til sammen vel 366 000 kroner.

Etter møter og korrespondanse om kravene vedtok bolignemnda i kommunen den 21 mai 1985 å dekke krav på til sammen vel 49 000 kroner. Under forhandlingene frafalt og justerte også borettslagene en del krav.

Ved stevning 31 desember 1985 til Asker og Bærum herredsrett reiste advokat Kjell Holden på vegne av A/L Gommerud Borettslag II søksmål mot Bærum kommune med krav om betaling av kr 27 203,90 med tillegg av renter. Tilsvarende søksmål ble reist mot kommunen av 12 andre borettslag. Kommunen ved sin prosessfullmektig advokat Bjørg Ven påstod seg frifunnet. Herredsretten forenet de 13 sakene til felles behandling. Under hovedforhandlingen endret saksøkerne påstand med krav om fastsettelsesdom for kommunens forpliktelse til å betale morarenter og skyldige husleierestanser. Retten avsa 2 juni 1987 dom med slik domsslutning:

"1. Bærum kommune frifinnes.

2. Bærum boligbyggelag dømmes til innen 2 -to- uker å betale til Bærum kommune kr. 38694,- -kronertrettiåttetusensekshundreognittifire- i saksomkostninger."

Saksforholdet for øvrig går fram av herredsrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Samtlige borettslag har anket herredsrettens dom til Eidsivating lagmannsrett. Lagmannsretten forenet sakene til felles behandling. Ankeforhandling i saken ble holdt 27 og 28 juni 1989. Fire vitner ble avhørt, de samme som for herredsretten. Det går fram av rettsboken hva som ble dokumentert. Under ankeforhandlingen besluttet lagmannsretten etter anmodning fra prosessfullmektigene å oppheve foreningen av sakene og bare behandle ankesaken mellom A/L Gommerud Borettslag II og Bærum kommune. Retten avsa samtidig kjennelse der de øvrige 12 ankesakene ble utsatt til ny berammelse etter avgjørelsen av nærværende sak.

Den ankende part, A/L Gommerud Borettslag II, gjør i det vesentlige gjeldende:

De krav Bærum Boligbyggelag gjør gjeldende mot Bærum kommune på vegne av en rekke borettslag, er krav på betaling av morarenter og ubetalt husleie i forbindelse med bruk av kommunens forkjøpsrett til andeler/leiligheter i borettslaget. Eventuelt erstatningsansvar for kommunen er holdt utenfor saken. To av kravene er reist av A/L Gommerud Borettslag II.

Borettslagsloven §22 sjette ledd innebar at borettslaget, dersom det vedtok å benytte forkjøpsrett, pliktet å utbetale takstsummen til selgeren av andelen 7 uker etter at taksten var holdt. Borettslaget gjør gjeldende at Bærum kommune var den som reelt sett var forpliktet til å utbetale løsningssummen, og at borettslaget derfor har krav på morarenter fra det tidspunkt laget stod for utbetalingen. På samme måte har laget krav på husleie som det har måttet dekke i forbindelse med at kommunen benyttet sin forkjøpsrett.

Borettslaget gjør gjeldende at i de tilfellene en ledig leilighet skulle fordeles av kommunen, var det Bærum kommunes forkjøpsrett som ble benyttet. Det er ikke riktig å si at forkjøpsretten ble gjort gjeldende til fordel for den person kommunen senere måtte bestemme seg for å tildele andelen. Det var kommunen borettslaget hadde å holde seg til, og den videre utvikling i tildelingssaken var helt ut avhengig av kommunens framdrift og saksbehandling. Det er kommunen som må bære risikoen når dens boligsøkere ikke svarer på tilbud om kjøp av andel. Borettslaget kunne ikke forholde seg til en ukjent boligsøker. Det var utelukkende kommunen som hadde rett til å benytte forkjøpsretten. En søker på kommunens lister kunne ikke kreve rett etter forkjøpsvedtaket. Borettslaget var pålagt av kommunen å benytte forkjøpsretten, og det vil være urimelig om det enkelte borettslagsmedlem gjennom husleien skal måtte dekke omkostningene ved at kommunens forkjøpsrett ble benyttet. Det er uten betydning om vedtektene er formulert slik at forkjøpsretten er gitt kommunen på vegne av hussøkende. Det er ingen tvil om at forkjøpsretten ble gjort gjeldende etter krav fra kommunen, og at kommunen fullt ut bestemte hva som skulle skje med leilighetene. Etter borettslagets mening har ordningen vært den samme helt siden 1950-årene. Bærum kommune har dominert boligbyggingen i Bærum, og har hatt en fullstendig dominerende stilling i forhold til Bærum Boligbyggelag. Den har kunnet diktere boligbyggelaget vilkårene for tildeling, forkjøpsrett osv. Kommunen har benyttet forkjøpsrettsreglene ikke bare av hensyn til kommunens boligsøkende, men også som et mer generelt boligpolitisk virkemiddel. Kommunen har for eksempel forsøkt å regulere andelseierens adgang til å bytte leiligheten gjennom bestemmelser i de erklæringene kommunen utarbeidet rundt 1970, og som alle kommunens boligsøkere måtte undertegne. Kommunen bestemte og administrerte forkjøpsordningen nærmest fullstendig. Også gjennomføringen av andelsoverdragelser skjedde lenge i kommunens regi. Dette ble overlatt Bærum Boligbygelag fra 1973, for å få en mer praktisk ordning.

Man må etter borettslagets mening derfor ikke henge seg opp i om forkjøpsretten er formulert slik at den gjøres gjeldende for kommunen selv, eller på vegne av hussøkende. Det foreligger en slik samlet opptreden fra Bærum kommune gjennom en årrekke, at kommunen må anses ansvarlig for den utbetalte takstsummen og husleierestansene.

Det vises også til den nevnte erklæring om forkjøp mv som boligsøkende i Bærum måtte avgi til kommunen, der det i punkt 5 heter:

"Dersom kommunen benytter sin forkjøpsrett, skal leiligheten overtas til pristakst. Kjøpesummen forfaller til betaling når pristakst foreligger og leiligheten er klar til overtagelse, dog slik at det kan avtales at kjøpesummen helt eller delvis kan utbetales tidligere mot renteavkortning."

Også erklæringen bekrefter at kommunen er ansvarlig for løsningssummen ved bruk av forkjøpsrett.

Borettslaget viser også til brevet fra Bærum Boligbyggelag av 9 mars 1983 til kommunen om disse spørsmålene, og til kommunens svar av 21 mars 1983. Borettslaget anfører ikke at kommunens forpliktelse isolert sett følger av denne korrespondansen, men korrespondansen bekrefter at boligbyggelaget med rette anså kommunen som ansvarlig.

Kommunens betalingsforpliktelse må anses forfalt, og renteplikten dermed oppstått, 7 uker etter at takst var holdt, likevel slik at borettslaget ikke krever renter før laget i det enkelte tilfellet faktisk har hatt utgifter til dekning av løsningssummen. I en del tilfeller har borettslaget forskuttert løsningssummen først på et senere tidspunkt. Subsidiært anføres at kommunens forpliktelse må anses forfalt i og med at den ikke straks har meldt tilbake at den ikke ønsket å benytte forkjøpsretten. Rentekravet for leiligheten etter Syver Mehlum er på til sammen kr 9 350,09. Leiligheten etter Karin Brekke ble meldt klar for tildeling ved gjenpart av brev til Brekke datert 26 april 1983. Rentekravet i forbindelse med denne leiligheten er kr 17 853,81. Det må anses bevist at det ikke er riktig som kommunen hevder at den meldte tilbake til boligbyggelaget den 3 mai 1983 at leiligheten var uten interesse for kommunen fordi man ikke hadde kjøper til den.

Borettslaget viser også til bestemmelsen i annet punktum i borettslagsloven §22 sjette ledd, der det heter at når det ikke er til vesentlig ulempe, kan borettslaget bestemme at den forkjøpsberettigede skal betale et rimelig forskudd etter at forkjøpsretten er brukt. Borettslaget gjør ikke gjeldende at betalingsplikten direkte er hjemlet i denne bestemmelsen, men anfører at bestemmelsen er sentral ved forståelsen av Bærum kommunes forpliktelser i dette tilfellet.

Borettslaget anfører at dersom rentekravet må anses å være avhengig av påkrav overfor kommunen, må boligbyggelagets brev 9 mars 1983, anses som påkrav i samsvar med morarenteloven §2.

Boligbyggelaget er ikke part i saken, og herredsretten har uriktig ilagt boligbyggelaget saksomkostninger.

A/L Gommerud Borettslag II har lagt ned slik endelig påstand:

"1. Bærum kommune dømmes til å betale til A/L Gommerud Borettslag II kr. 27203,90, med tillegg av loven renter fra stevningens forkynnelse.

2. Bærum kommune dømmes til å betale sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett til A/L Gommerud Borettslag II."

Bærum kommune gjør i det vesentlige gjeldende:

Samarbeidet mellom kommunen og boligbyggelaget har etter kommunens oppfatning fungert godt, og boligbyggelagets brev av 1 desember 1983 med krav om renter mv kom helt overraskende på kommunen. Det foreligger ikke noen betalingsplikt for kommunen, og derfor heller ingen plikt til å betale renter.

Bærum kommune som sådan har ikke forkjøpsrett til leiligheter i borettslagene, verken ifølge lov eller vedtekter. I vedtektene for A/L Gommerud Borettslag II går det da også fram at kommunen gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av hussøkende. Når forkjøpsretten ble gjort gjeldende i disse tilfellene, stod kommunen ikke på noe tidspunkt som eier av andelene. Hvis kommunen hadde vært eier av andelene, ville overdragelsen fra kommunen til hussøkende utløst ny forkjøpsrett etter borettslagsloven. Det var heller ikke vedtektsbestemt noen forkjøpsrett for kommunen i disse tilfellene, slik vilkåret er etter borettslagsloven §13.

Kommunen hadde stilling som formidler og tildeler av andeler og leiligheter, ikke som eier av andeler. Oppgjøret skjedde gjennom boligbyggelaget unntatt i de tilfellene der kommunen gav lån til andelseieren, uten at dette har noen betydning for saken.

Verken den omtalte erklæring fra 1970 eller kommunens framgangsmåte ellers i forkjøpssakene har vært ulovlig. Bestemmelsene om kontroll med bytte av leilighet i erklæringen ble gitt for å hindre misbruk av bytteretten. Om erklæringen på dette punkt hadde en formulering som var noe vid i forhold til borettslagsloven bestemmelser, er dette et forhold som er saken uvedkommende.

Kommunen måtte behandle tildelingssakene forsvarlig, og saksbehandlingen måtte nødvendigvis ta en viss tid. Borettslagets krav er for øvrig ikke noe erstatningskrav. Kommunen har akseptert å betale en del av de krav borettslagene opprinnelig reiste, uten at dette har innebåret noen erkjennelse av plikt til å betale. Kommunen har valgt å betale i de tilfellene der det kunne reises tvil om kommunen hadde behandlet forkjøpssaken raskt nok.

Noen hjemmel for kommunens betalingsplikt finnes verken i loven, i vedtektene eller i noen avtale. I den tiden etterspørselen etter leiligheter var stor, fikk kommunen aldri presentert noe rentekrav, til tross for at det også den gangen må ha forekommet tilfeller hvor det har tatt så lang tid før leiligheten endelig var tildelt en person, at det må ha oppstått rentetap i forbindelse med utbetaling av løsningssummen. Kommunen har imidlertid ikke lenger sakspapirene fra denne tiden.

Boligbyggelagets brev av 9 mars 1983 og kommunens svarbrev av 21 mars 1983 kan ikke anses som noen hjemmel for betalingsplikt. Boligbyggelagets brev måtte oppfattes som et forslag til praktisk framgangsmåte i forkjøpssaker, og det gjøres ikke i brevet gjeldende at kommunen skal betale noe av de ca 3 millioner kroner boligbyggelaget opplyser å ha utestående i forskutteringer.

Heller ikke den omtalte erklæringen fra 1970 hjemler noen betalingsplikt for kommunen.

Subsidiært anfører kommunen at eventuell betalingsplikt ikke kan anses som forfalt. Noen forfallstid er i dette tilfelle ikke avtalt på forhånd, jf morarenteloven §2, og det foreligger ikke noe påkrav fra borettslagets side.

Atter subsidiært gjør kommunen gjeldende at den ikke skal betale renter i de tilfellene hvor den har meldt tilbake til boligbyggelaget at den ikke ønsket å benytte seg av sin rett til å tildele leiligheten. Da kommunen fikk melding om at Karin Brekkes leilighet var ledig, meldte man muntlig tilbake at leiligheten ikke var av interesse for kommunen samme dag som taksten forelå, det vil si 3 mai 1983.

Det er ikke noe urimelig i at borettslaget påføres en utgift som følge av sin forretningsførers bruk av forkjøpsrett. Boligbyggelaget skulle ha vurdert forkjøpsspørsmålet bedre da boligmarkedet endret seg etter 1 desember 1982, og sluttet å benytte forkjøpsretten automatisk.

Bærum kommune har lagt ned slik påstand:

"1. Herredsrettens dom stadfestes for så vidt angår pkt. 1.

2. A/L Gommerud Borettslag dømmes til å betale Bærum kommune saksomkostninger for herredsretten med kr. 38694,- med 18% p.a. fra 8. juli 1987, samt saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten bemerker:

Til sammen 13 borettslag har reist søksmål mot Bærum kommune. I stevningene til herredsretten la borettslagene ned påstand om fullbyrdelsesdom for krav på nærmere beregnede beløp til dekning av morarenter og husleierestanser. Herredsretten forenet sakene til felles behandling og avgjørelse, og synes videre å ha delt forhandlingene. "...idet retten ved fastsettelsesdom først vil avgjøre om det foreligger noen rettighet/rettslig grunnlag for disse krav". På bakgrunn av disse forhandlingene avsa så herredsretten dom der kommunen ble frifunnet.

Samtlige borettslag har anket herredsrettens dom. Under ankeforhandlingen har retten i samråd med partene besluttet bare å behandle søksmålet anlagt av AL Gommerud Borettslag II, mens behandlingen av de øvrige ankesakene er utsatt.

Det krav som er reist av borettslaget, er et krav om at kommunen skal betale morarenter og husleie. Det går fram av saken, blant annet av herredsrettens referat av saksøkerens anførsler, at borettslaget for herredsretten ikke krevde betaling på erstatningsrettslig grunnlag. I ankeerklæringen la borettslaget subsidiært ned påstand om at kommunen skulle betale erstatning fastsatt etter rettens skjønn. Kommunen påstod i tilsvaret den subsidiære påstanden avvist under henvisning til tvistemålsloven §366 første ledd. Under ankeforhandlingen har borettslaget frafalt kravet om å få behandlet den subsidiære påstanden om erstatning.

Om de krav som er reist av borettslaget, bemerker lagmannsretten:

Kommunen og boligbyggelaget hadde fordelt mellom seg retten til å tildele leiligheter som ble ledige i borettslagene. Denne tildelingsretten knyttet seg til den enkelte leilighet. Når en andelseier ønsket å selge sin andel, benyttet boligbyggelaget forkjøpsrett på borettslagets vegne. Første rett til å benytte seg av forkjøpsretten hadde de øvrige andelseierne i borettslaget, som dermed etter visse ansiennitetsregler fikk såkalt internt opprykk. Opprykket medførte at en ny leilighet ble ledig, noe som igjen utløste forkjøpsrettsvedtak, slik at forkjøpsrett kunne bli gjort gjeldende i flere ledd avhengig av hvor attraktive de ledige leilighetene var. Dersom den sist ledige leiligheten var blant dem kommunen hadde tildelingsrett for, fikk kommunen melding fra boligbyggelaget om at leiligheten var ledig og kunne tildeles. Borettslaget hadde etter borettslagsloven §22 sjette ledd plikt til å betale løsningssummen (taksten) innen 1 måned etter at taksten var endelig, det vil si 1 måned etter at fristen på 3 uker til å klage over taksten var ute. Borettslaget og boligbyggelaget praktiserte dette slik at løsningssummen ble utbetalt 7 uker fra datoen da taksten ble holdt. Hvorvidt denne utbetalingen av løsningssummen representerte en renteutgift for borettslaget, var avhengig av når den nye kjøperen innbetalte kjøpesummen for andelen.

Det synes som denne ordningen ikke har ført til problemer for borettslaget i tiden fram til maksimalprisene, og dermed takstene, ble vesentlig øket i 1982. Da var det få selgere og mange kjøpere, og få problemer med å få gjennomført overdragelsen. Økningen av maksimalprisene i 1982 førte til at flere andelseiere ønsket å selge sine andeler, samtidig som kjøperne kunne få større vansker med eller i hvertfall brukte lenger tid på å finansiere kjøpesummen. Det kunne derfor hende at kjøperne trakk seg, og at det kunne ta tid før kjøpesummen ble innbetalt.

Etter lagmannsrettens mening kunne det være naturlig at rentetap i forbindelse med bruk av forkjøpsretten ble dekket av den som overtok leiligheten. Det må imidlertid anses tvilsomt om det etter prisforskriftene var adgang til å pålegge kjøperen å betale renter ut over maksimalprisen. Lagmannsretten legger til grunn at dette i enkelte tilfeller ble ordnet ved at man begjærte ny takst der hvor det trakk ut med overdragelsen. Etter hvert som maksimalprisene steg, må det imidlertid antas at man risikerte at potensielle kjøpere ikke ønsket å overta leiligheten dersom de måtte betale renter i tillegg til takstsummen.

For at kommunen skal ha plikt til å betale renter, må borettslaget ha en fordring på kommunen som er forfalt, jf morarenteloven §2. Kommunens betalingsforpliktelse må være hjemlet enten i lov, i vedtektene eller i avtale. Borettslaget gjør gjeldende at kommunens plikt til å betale forfalt den dagen borettslaget utbetalte løsningssummen etter borettslagsloven §22 sjette ledd, det vil si 7 uker etter at det var holdt takst.

Noen slik betalingsplikt følger etter lagmannsrettens mening ikke av borettslagsloven bestemmelser. Plikten til å betale løsningssummen er etter loven lagt på borettslaget, og loven gir ingen annen bestemmelse om betalingsplikt som kan komme til anvendelse på kommunen. Heller ikke kan borettslagets vedtekter sammenholdt med borettslagsloven bestemmelser anses å hjemle betalingsplikt for kommunen.

Borettslaget har under prosedyren vist til bestemmelsene i borettslagsloven §22 sjette ledd siste punktum om at borettslaget kan bestemme at den forkjøpsberettigede skal betale et rimelig forskudd etter at forkjøpsretten er brukt. Lagmannsretten forstår borettslaget slik at det ikke gjøres gjeldende at denne bestemmelsen i seg selv hjemler betalingsplikt for kommunen. Lagmannsretten bemerker om bestemmelsen at selv om uttrykket "forkjøpsberettigede" i dette tilfelle skulle omfatte kommunen, kan bestemmelsen ikke antas å hjemle en adgang for borettslaget til å pålegge kommunen en slik betalingsplikt som gjøres gjeldende i denne saken. Bestemmelsen antas å være tatt inn av hensyn til selgeren i de tilfellene hvor det tar tid å få en endelig takst. Det vises til Grini og Lilleholt: Borettsloven med kommentarer (1983) side 295, note 30 flg.

Borettslaget har gjort gjeldende at kommunens tildelingsrett i realiteten var en forkjøpsrett for kommunen som sådan, og at kommunen som forkjøpsberettiget har betalingsplikt. Etter lagmannsrettens mening må vedtektene for borettslaget forstås etter sin ordlyd, slik at kommunen stod som formidler av de ledige leilighetene og bestemte hvem av dens boligsøkere som skulle få anledning til å benytte forkjøpsretten. Kommunen har ikke fått overdratt og har ikke stått som eier av andeler, med mulig unntak for visse såkalte gjennomgangsleiligheter, som er uten betydning for denne saken.

Lagmannsretten forstår borettslaget slik at det anføres at det følger av de samlede omstendigheter og den sentrale rolle kommunen har spilt i forkjøpsrettsspørsmålet ved blant annet å pålegge boligbyggelaget/borettslagene å benytte forkjøpsretten, at kommunen har påtatt seg ansvaret for innbetalingen av kjøpesummen. Lagmannsretten kan ikke se at en slik plikt for kommunen på noe tidspunkt kan anses etablert. I tiden fram til endringene av prisforskriftene i 1982, synes spørsmålet om å kreve renter av kommunen ikke i det hele tatt å ha vært vurdert av boligbyggelaget/borettslaget. Lagmannsretten vil anta at det også i denne tiden i enkelte tilfeller kan ha vært kjøpere som av forskjellige grunner har trukket seg, med den følge at ny kjøper først har innbetalt kjøpesummen en tid etter at borettslaget hadde forskuttert den, uten at dette altså har utløst noe krav på renter fra borettslaget. Etter at maksimalprisen steg fortsatte borettslagene uten unntak å benytte forkjøpsretten, og summen av forskuddsbetalinger ble betydelige etter forholdsvis kort tid. Tap i forbindelse med plikten til forskuddsbetaling må etter lagmannsrettens mening anses som en omkostning som forkjøpsrettsreglene brakte med seg.

Borettslaget har anført at kommunen hadde pålagt det alltid å benytte forkjøpsrett til leilighet kommunen hadde tildelingsretten til. Noe slikt konkret pålegg fra kommunen er ikke påvist i saken, men lagmannsretten legger til grunn at det var underforstått at forkjøpsretten til enhver tid skulle benyttes. Dette var også naturlig i den tiden etterspørselen var stor og prisene lave. Da de nye prisforskriftene ble vedtatt, endret boligmarkedet i Bærum seg på meget kort tid, slik som beskrevet foran. Som nevnt mener lagmannsretten at det før dette tidspunkt ikke var etablert noen plikt for kommunen til å refundere løsningssummen. Når situasjonen endret seg, ville det vært naturlig om boligbyggelaget på borettslagenes vegne ble enig med kommunen om hvilke retningslinjer som skulle gjelde for bruk av forkjøpsretten og eventuelle tap som følge av at det tok lenger tid å få ordnet med ny kjøper. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se at det gjennom forhandlinger eller på annen måte ble etablert noen betalings- eller refusjonsplikt for kommunen etter 1 desember 1982, og retten kan heller ikke se at det på bakgrunn av de endrede forholdene kan innfortolkes eller antas stilltiende etablert noen slik plikt for kommunen. Heller ikke boligbyggelagets brev til kommunen av 9 mars 1983 og kommunens svar av 21 mars samme år etablerer etter rettens mening noen slik plikt for kommunen. I brevet ber boligbyggelaget blant annet om at omsetningen av eldre borettslagsleiligheter skjer raskt uten unødig opphold for å begrense det rentetap borettslagene blir påført. I punkt 2 i brevet synes boligbyggelaget riktignok å pålegge kommunen for fremtiden å innbetale kjøpesummen innen 14 dager etter at boligbyggelaget har mottatt bekreftelse fra kommunen på at den ønsker å overta leiligheten. Lagmannsretten kan imidlertid ikke se noe grunnlag for at boligbyggelaget ensidig skulle kunne pålegge kommunen en slik betalingsplikt, og verken kommunens svar av 21 mars 1983 eller senere praksis kan sees å innebære noen aksept av dette fra kommunens side.

De erklæringene som kommunen utarbeidet omkring 1970 etablerer heller ikke, verken i seg selv eller sett i sammenheng med øvrige forhold i saken, noen betalingsplikt for kommunen.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at kommunen må frifinnes for de rentekrav borettslaget har reist i forbindelse med bruk av forkjøpsrett til andeler etter Syver Mehlum og Karin Brekke. Om det første kravet bemerker lagmannsretten at det ikke foreligger noe ordinært forkjøpstilfelle. Syver Mehlum ble oppsagt fra sitt leieforhold på grunn av mislighold, og forkjøpsrett ble her gjort gjeldende etter borettslagsloven §22 første ledd. Leiligheten ble meldt ledig for tildeling av kommunen i boligbyggelagets brev til kommunen av 23 mars 1983, og kommunen tilbød tre boligsøkende leiligheten i brev henholdsvis 15 april, 16 juni og 6 juli 1983. Etter det opplyste besvarte de to første boligsøkerne ikke tildelingsbrevet. Kjøpesummen ble innbetalt av kommunen på vegne av den tredje boligsøkeren 4 januar 1984. Lagmannsretten kan ikke se at de forhold som her er nevnt gjør at spørsmålet om renteplikt for kommunen kommer i noen annen stilling enn bedømt foran.

Lagmannsretten legger til grunn at leiligheten etter Karin Brekke ble meldt ledig for tildeling av kommunen gjennom brev fra boligbyggelaget av 26 april 1983 til Brekke med kopi til boligavdelingen i kommunen. Dette var en større leilighet, og taksten, som ble avholdt 3 mai 1983, var på 293 000 kroner. Kommunen gjør gjeldende at Robert Ramsvik, sekretær i boligavdelingen i kommunen, meldte over telefonen til boligbyggelaget samme dag som taksten forelå at leiligheten ikke var av interesse for kommunens boligsøkere, slik at den kunne tildeles av boligbyggelaget. Lagmannsretten legger til grunn at dette er riktig. Både Ramsvik og boligbyggelagets saksbehandler, Holmsen, har forklart at slike meldinger ble gitt over telefonen. Ramsvik har notert at slik melding ble gitt 3 mai 1983, og Holmsen fra boligbyggelaget har forklart at han i slike tilfeller ikke noterte meldingen noe sted, men umiddelbart satte i gang arbeidet med å fordele leiligheten. Leiligheten er da også senere fordelt av boligbyggelaget. På denne bakgrunn ser lagmannsretten ikke grunn til å tvile på at kommunen frasa seg retten til å tildele leiligheten over telefonen 3 mai 1983. Heller ikke omstendighetene omkring denne leiligheten gir grunn for lagmannsretten til å se annerledes på spørsmålet om kommunens betalingsplikt.

Etter dette må Bærum kommune frifinnes. Anken har vært forgjeves, og A/L Gommerud Borettslag II må betale kommunens saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Lagmannsretten ser ikke grunn til å benytte unntaksbestemmelsen samme sted. Retten godtar omkostningsoppgave fra kommunens prosessfullmektig på 24 679 kroner, av dette er 679 kroner utgifter.

Bærum Boligbyggelag er ikke part i saken, og skulle ikke vært ilagt saksomkostninger for herredsretten. Lagmannsretten finner at borettslaget må erstatte kommunens saksomkostninger også for herredsretten i samsvar med tvistemålsloven §180 annet ledd jf §172 første ledd. Kommunens omkostningskrav for herredsretten var på 38 694 kroner. Omkostningsbeløpet gjelder imidlertid samlede omkostninger for 13 saker forenet til felles behandling, og lagmannsretten antar at saksomkostningene skulle vært ilagt særskilt for hver sak, jf Rt-1987-1406 og Rt-1988-858. Lagmannsretten antar derfor at det ikke ville vært anledning til å anse de 13 saksøkerne som solidarisk ansvarlige for kommunens samlede omkostninger for herredsretten, og antar at A/L Gommerud Borettslag II bare kan ilegges saksomkostninger for herredsretten med 1/13 av 38 694 kroner så lenge kommunen ikke har oppgitt noen annen fordeling. Etter dette pålegges borettslaget å betale saksomkostninger for herredsretten med 3 000 kroner.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Bærum kommune frifinnes.

2. A/L Gommerud Borettslag II dømmes til å betale til Bærum kommune 27.679 -tjuesjutusensekshundreogtjueni- kroner i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.