LE-1988-2 (1)

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-10-16
Publisert:	LE-1988-00002
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 16. oktober 1989 i overskjønnssak nr 2/88, hl nr 14/88.
Parter:	Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/ advokat Helge Skaaraas). Saksøkt: 30. Kirsti Mette Egge (Prosessfullmektig: H.r.advokat Otto Chr Hagemann, Oslo) 31-32. Bygganders Prosjektutvikling A/S (Prosessfullmektig: H.r.advokat F B Sigmond, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Lars-Jonas Nygard. Skjønnsrettens medlemmer: Murmester Olaf Møller Ellefsen. Murmester Leif Kr. Stensrud. Sivilarkitekt Kristin Jahnsen. Eiendomsmegler Benthe Haldorsen
Lovhenvisninger:	Grunnloven (1814) §105, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, Oreigningsloven (1959) §28, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, Tvistemålsloven (1915) §156

Saken gjelder fastsettelse av erstatning i forbindelse med gjennomføring av reguleringsplan. Oslo byrett avhjemlet 17. juli 87 skjønn med slik slutning:

1. Erstatningsbeløpene fastsettes slik:

Takstnummer 10 ....

Takstnummer 29 ....

Takstnummer 30, gnr 30 bnr 471, Åsjordet 13 Kr 400000,- -kronerfirehundretusen

Takstnummer 31 og 32, gnr 10 bnr 347, 360 og 938, Vækerøveien 59 Alternativ A Kr 135000,- -kroneretthundreogtrettifemtusen-. Alternativ B Kr 335000,- -kronertrehunddreogtrettifemtusen-.

2. I saksomkostninger betaler Oslo kommune innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønnet kr 28800,- -kroneråtteogtyvetusenåttehundre- til h.r.advokat F. B. Sigmond.

Skjønn var opprinnelig 1. mars 84 påstevnet for ialt 32 takstnummer. Under skjønnet, som ble inkaminert 21. april 86, besluttet retten å utsette avhjemling for takstnr 29 og 30. Takstnr 10, 31 og 32 utsto til videre behandling. For de øvrige takstnummer ble skjønn avhjemlet 19. september 86. Ekspropriasjonshjemmel og -vedtak fremgår av underskjønnet. Kirsti Mette Egge og Bygganders A/S har i rett tid begjært overskjønn. Overskjønn med befaring ble holdt 3-4 oktober 1989. For Oslo kommune møtte kommuneadvokaten ved advokat Helge Skaaraas. Kirsti Mette Egge møtte med prosessfullmektig h.r.advokat Otto Chr Hagemann og ga forklaring. For Bygganders A/S møtte Harald Andersen med prosessfullmektig h.r.advokat F B Sigmond og ga forklaring. Det ble avhørt 3 vitner. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. De alminnelige skjønnsforutsetninger er opprettholdt. Retten viser for såvidt til underskjønnet.

Partene har nedlagt slik felles generell påstand:

Overskjønnet fremmes.

Takstnummer 30 Gnr 28 bnr 471, Åsjordet 13 Eier: Kirsti Mette Egge, Åsjordet 13, 0381 Oslo 3.

Spesielle skjønnsforutsetninger

Som ved underskjønnet med følgende tillegg:

4. Gjerde langs fasaden, ca 51 m, erstattes. Vegvesenet setter opp gjerde fra garasjen mot øst, ca 8 m, med tilslutning til eksisterende gjerde mot Kolsåsbanen.

Oslo kommune har ved overskjønnet i hovedsak anført: Gangvegen over eiendommen vil medføre avståelse av en utkantstripe på 410 kvm, som utgjør noe over 1/5 av det samlede areal. En granhekk vil for for størstedelens vedkommende måtte fjernes. Dette medfører innsyn i boligen fra gangvegen og Kolsåsbanen, men ingen støyøkning av betydning. Ulempene må vurderes etter sin markedsbetydning, ikke etter saksøktes subjektive reaksjon. De ulemper inngrepet medfører og som ikke kan elimineres ved tilpasning, ligger under naboloven tålegrense og skal derfor ikke tas i betraktning. Erstatning må fastsettes etter differanseprinsippet, jf Sandefjordskjennelsen i Rt-1976-1507. Strøkprisen gir liten vegledning, men man kan heller ikke basere seg på enkel takst med og uten kjøpelyte, slik saksøkte hevder.

Kirsti Mette Egge har ved overskjønnet i hovedsak anført: Gangvegen vil endre eiendommens karakter vesentlig. Den skjermede beliggenhet og helheten villa/hage forstyrres. Eiendommen er i dag preget av rommelig arrondering og høy kvalitet. Begge deler blir redusert ved inngrepet. Ved erstatning etter differanseprinsippet må det tas hensyn til alle ulemper. Retten må vurdere hvilket kjøpelyte inngrepet representerer. Prisutviklingen har ikke redusert saksøktes tap, idet eiendommer som denne, forsikret for 3,6 mill kroner, nå blir mer kritisk vurdert. Bygganders' nye terrassehus i sørvest er forstyrrende for eiendommen, men har dermed også forhøyet verdien av terrassen mot Kolsåsbanen.

Saksøkte har nedlagt slik erstatningspåstand:

"Den av underskjønnet fastsatte erstatning forhøyes vesentlig, og erstatning for gjerde tilkjennes. Saksøkte tilkjennes full erstatning for utgifter til juridisk bistand, herunder også dekning av lovbestemt gebyr."

Lagmannsretten bemerker:

Den saksøkte skal ytes full erstatning i overensstemmelse med Grunnloven §105 og ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984. Etter erstatningsloven §4 skal verdsettelsen grunnes på salgsverdien eller bruksverdien for eieren, alt etter hvilken verdi som er høyest. Verdien skal fastsettes ut fra påregnelig utnyttelse. Ekspropriaten skal således ha erstattet den salgs- eller bruksmulighet hun avstår, verdsatt etter egen og potensielle kjøperes naturlige og påregnelige bruk i fremtiden. Partene er enige om at differanseprinsippet, jf Rt-1976-1507, bør komme til anvendelse. Forskjellen i omsetningsverdi før og etter inngrepet skal som utgangspunkt legges til grunn. Det er ikke uenighet om at differansevurderingen skal skje konkret og kan fravike strøkprisen begge veger. Dagens prisnivå skal legges til grunn, idet tiltredelse ikke har funnet sted. Åsjordet 13 er en særpreget eiendom av samlet verdi ca 4 mill kroner. Bebyggelse og hageanlegg er preget av kvalitet og utgjør et harmonisk hele. På tross av at bolighuset er stort i forhold til eiendommens areal, gir hagen og arronderingen god romvirkning. Gangvegen vil endre eiendommens karakter. Med fasadelengde 85 meter og 6 meters reguleringsbredde blir eiendommens areal beskåret med ca 20%. Romvirkningen svekkes. Når store deler av granhekken fjernes, får man visuell kontakt med Kolsåsbanen. Gangvegen fremføres tett innpå husets sørøstside. Tiltak som kan gjenopprette skjermingen mot Kolsåsbanen og hindre innsyn fra gangvegen vil falle kostbare. Garasjen vil bli liggende meget nær gangvegen, som legger beslag på det meste av innkjørselen. Det er omtvistet i saken om almene ulemper under nabolovens tålegrense skal tillegges vekt i forbindelse med differansevurderingen. Retten behøver ikke ta standpunkt til dette. Ulempene ved nærføring foran garasjen må anses å ligge klart over tålegrensen. Det samme gjelder de psykologiske virkninger av den visuelle kontakt mellom villa og bane/gangveg. På den annen side antar retten at det neppe blir noen støyøkning av betydning. Sammen med tomtebeskjæringen og tap av store deler av granhekken fører ulempene til redusert omsetningsverdi. Med utgangspunkt i en strøkpris på 850 kroner pr kvm er retten kommet til at man bør sette erstatningen til kr 600000,-. Retten har da tatt hensyn til at det nye bygg på takstnr 31-32 må anses å ha svekket eiendommens avskjerming. Eiendommen Åsjordet 11, som idag tilhører familien, ligger også etter rettens mening så nær at den i fremtiden kan komme til å innvirke på det karakteriske preg av skjermet beliggenhet. Til grunnerstatning med ulemper kommer gjenanskaffelsesverdi for 51 m gjerde med kr 25000,-.

Takstnummer 31-32 Gnr 10 bnr 347, 360 og 938, Vækerøv 59 Eier: Bygganders Prosjektering A/S, Gml Ringeriksveg 61, 1340 Bekkestua..

Spesielle skjønnsforutsetninger:

Som ved underskjønnet med følgende endring: Pkt 3 annet avsnitt utgår.

Partene har nedlagt slik felles generell påstand:

Overskjønnet fremmes.

Partene er enige om at de to takstnummer ses under ett og har som ved underskjønnet begjært alternativt skjønn:

a. Det eksproprieres til eiendom bare grunn innenfor reguleringslinjen. Spørsmålet om skråningsutslag utsettes til anlegget er utført og avgjøres da ved minnelig ordning eller senere skjønn.

b. Det eksproprieres til eiendom innenfor reguleringslinjen og skråningsutslag begrenset til 4 meter fra reguleringslinjen. Innenfor dette alternativ bes om oppdeling av taksten fra murperrongen til fellesavkjørselen (pel 40).

Oslo kommune har ved overskjønnet i hovedsak anført:

Det avstås her ca 250 kvm grunn. I tillegg etableres skråninger. Kommunen er innforstått med at eiendommen verdsettes som ubebygd og bebyggelig grunn, men hevder at differanseprinsippet likevel må komme til anvendelse. Saksøkte har nå foretatt utbygging, og man må kunne legge til grunn at ekspropriasjonen ikke har forårsaket redusert utnyttelse. Saksøkte har ikke utnyttet det gjenværende areal opp til maksimal utnyttelsesgrad og ville ikke ha utformet prosjektet annerledes om han hadde sluppet å ta hensyn til gangvegplanene. Både avståelse og skråninger rammer utkantarealer, som bør verdsettes som hagegrunn for fremtidig bebyggelse. Det skal ikke svares erstatning for ulemper på resteiendommen som skyldes bebyggelse og veganlegg. Saksøkte ervervet eiendommen etter at skjønn var påstevnet. Selv om byggeløyve er gitt, hadde han plikt til å tilpasse prosjektet etter reguleringsplanen, jf Rt-1964-346. Han kunne da ha avverget disse ulemper. Her er det skjedd fordyrelse, og det er voldt vansker for gjennomføring av reguleringen, jf oreigningsloven §28. Kommunen vil kreve fradrag for merkostnader etter saksøktes tiltak på eiendommen, men ber om at skjønnet for såvidt utstår.

Oslo kommune har nedlagt slik spesiell påstand:

"Oslo kommune tilkjennes sakens omkostninger for Eidsivating lagmannsrett."

Bygganders Prosjektutvikling A/S har ved overskjønnet i hovedsak anført:

Partene er enige om at eiendommen må verdsettes som ubebygd og bebyggelig grunn. Saksøkte har nå disponert arealet, men ville ha økt boligflaten om han ikke hadde behøvet å ta hensyn til gangvegplanene. Hans utbyggingsmuligheter var proporsjonale med bebyggelig areal. Saksøkte viser til at han foretok tilleggskjøp fra gnr 10, bnr 421 og 488, tilsammen ca 350 kvm. Med uforandret utnyttelsesgrad ville han uten inngrepet ha innvunnet 76 kvm boligflate. Det må derfor svares tomteerstatning for avstått grunn og skråningsutslag. Denne vil overstige strøkprisen. Det må også gis ulempeserstatning. Differanseprinsippet kommer ikke til anvendelse hvor grunnen er ubebygd. Saksøkte medgir at han selv må bære ulemper og merutgifter i forbindelse med de av hans tiltak som kommer i konflikt med tilpasningsplikten. Han er imidlertid ikke enig i at skjønnet over kommunens eventuelle fradragspost utstår, med mindre skjønnet i sin helhet begrenses til alternativ a.

Bygganders Prosjektutvikling A/S har nedlagt slik erstatningspåstand:

"Saksøkte tilkjennes full erstatning for all skade og ulempe som ekspropriasjonen medfører. Oslo kommune dekker utgiftene med overskjønnet samt utgifter til teknisk og juridisk bistand i anledning saken."

Lagmannsretten bemerker: Inngrepet innebærer avståelse av ca 250 kvm grunn og etablering av skråning i en bredde av inntil 4 meter fra reguleringslinjen for gangvegen, etter rettens anslag ca 160 kvm. For erstatningsutmålingen gjelder de generelle regler som foran er referert under takstnr 30. Partene er enige om at eiendommen skal verdsettes som ubebygd, men bebyggelig grunn. Bygganders Prosjektutvikling A/S har nå gjennomført et utbyggingsprosjekt som til dels er kommet i konflikt med reguleringsplanen. Veganlegget og nederste terrasse på bygget i nordøst krever mer mur til begrensning av skråningsutslag enn det som er forutsatt ved ekspropriasjonen. Det oppstår derfor spesielle spørsmål om ulempeserstatning i saken. Harald Andersen/Bygganders Prosjektutvikling A/S overtok gnr 10 bnr 347, 360 og 938 i 1986. Skjønn til gjennomføring av reguleringsplan stadfestet 10. mai 1978 var påstevnet 1. mars 1984. Andersen hadde både anledning og plikt til å innrette seg med sikte på tilpasning og avgrensning av tap. Saksøktes byggetillatelse fritar ham etter rettens mening ikke for denne tilpasningsplikt, jf Rt-1964-346. Retten finner derfor å måtte se bort fra ulemper som skyldes kollisjon mellom prosjekt og reguleringsplan og ulemper som kunne avverges ved pliktmessig tilpasning. Det er videre tvist om differanseprinsippet her kan anvendes ved verdsetting av grunnen. Kommunen viser til at gangvegen ligger i utkanten av eiendommen og anfører at inngrepet ikke kan anses å ha innvirket på utnyttelsen av eiendommen. Gangveg og skråninger hevdes ut fra denne forutsetning vesentlig å legge beslag på en stripe hagegrunn og betinger lav erstatning. Saksøkte bestrider riktigheten av en differansevurdering; eiendommen skal verdsettes som ubebygd, men bebyggelig. Som følge av inngrepet har saksøkte redusert prosjektets bebyggelsesareal. Full tomtepris skal da legges til grunn. Tomteprisen vil ligge over strøkprisen, og skal også danne utgangspunkt for verdsetting av areal til skråningsutslag. Retten viser til at partene er enige om at tnr 31 og 32 - på tross av den eksisterende funkisvilla - samlet vurderes som ubebygd areal. Spørsmålet om anvendelse av differanseprinsippet er imidlertid ikke avgjort med det, jf RG-1988-519 og Eidsivating lagmannsretts (utrykte) overskjønn av 30. oktober 1987. Retten antar at prinsippet også kan komme til anvendelse for byggegrunn, selv om differansen da kan bli identisk med strøkprisen multiplisert med det avståtte areal. Dette vil f eks kunne være tilfelle når tapet består i reduksjon av den bebyggelse som kan oppføres på tomten.

Retten er kommet til at inngrepet her har medført begrensning i saksøktes utnyttelse av arealet, idet man under tvil finner å måtte legge til grunn at saksøkte, om han hadde stått friere, ville ha utvidet det bebygde areal noe. Saksøkte må antas overveiende å ha hatt økonomiske mål for prosjektet og har ved sin planlegging åpenbart lagt stor vekt på utnyttelsesmulighetene. Retten viser til at terrassehuset er kommet i kollisjon med gangvegen. Retten finner etter dette at grunnerstatningen i samsvar med tomtepris i strøket bør settes til kr 800,- pr kvadratmeter. Erstatning for skråningsutslag fastsettes - på grunnlag av en tredels reduksjon av tomteprisen - til kr 530,- pr kvadratmeter. Omkostningene ved bygging av mur som kan redusere skråningsutslagene, vil etter rettens mening falle dyrere og betinger derfor ikke fradrag i erstatningen. Erstatningen fastsettes pr kvadratmeter. Det er da ikke behov for oppdeling av gangvegen innenfor alternativ b. Saksøkerens begjæring om videre behandling av fradrag for merkostnader etter saksøktes tiltak på eiendommen tas til følge. Det er idag vanskelig å vurdere omfanget av eventuelle opprettingstiltak.

Saksomkostninger.

De saksøkte har begjært overskjønn. Begge har oppnådd et bedre resultat enn ved underskjønnet. De blir derfor å tilkjenne saksomkostninger, jf skjønnsloven §54a første ledd a). H.r.advokat Hagemann har fremlagt omkostningsoppgave pålydende kr 16500,-, hvorav kr 16000,- er salær. H.r.advokat Sigmonds omkostningsoppgave lyder på kr 21900,-, hvorav kr 21000,- er salær. Oslo kommune har ikke hatt merknader til oppgavene, og retten legger disse til grunn. *)Hertil kommer lovbestemte utgifter. *)Tilføyd etter avhjemling, rettelse, jf tvistemålsloven §156.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Erstatningen for takstnr 30 settes til 625.000 -sekshundreogtjuefemtusen- kroner.

2. Erstatningen for takstnr 31 og 32 settes alternativt til

a. 800 -åttehundre- kroner pr kvadratmeter

b. Grunnerstatning 800 -åttehundre- kroner pr kvadratmeter. Skråningsutslag 530 -femhundreogtretti- kroner pr kvadratmeter.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av dette skjønn til - Kirsti Mette Egge 16.500 -sekstentusenfemhundre- kroner - Bygganders Prosjektutvikling A/S 21.900 -tjueentusennihundre- kroner. *)Hertil kommer lovbestemte utgifter.

4. Skjønn til fastsettelse av mulig fradrag for kommunens merutgifter på takstnr 31-32 utstår.

• )Tilføyd etter undertegnelse, rettelse, jf tvistemålsloven §156.