LE-1988-330 (1)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1988-12-22 |
| Publisert: | LE-1988-00330 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kjennelse av 22. desember 1988 i kjæremålssak nr. 330/1988, hl.nr. 1039/1988. |
| Parter: | Kjærende part: A/S Schaffersgategården (Prosessfullmektig: Advokat Tore Fjelstad). Kjæremotpart: Kari Getz (Prosessfullmektig: Advokat Olav Bråten). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Jørgen Wilberg, formann 2. Lagdommer Odd Friberg 3. Lagdommer Hjalmar Austbø |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §31, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §26, Husleieloven (1939), §234, §39, Tvangsfullbyrdelsesloven (1915), Tvistemålsloven (1915) §172, §180 |
Det ble avsagt slik
Kjennelse:
Oslo namsrett besluttet å forene sak D299/88 og D83/88 til felles forhandling og felles avgjørelse og avsa den 8. november 1988 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæringen om utkastelse av Svein Kristiansen, hans dødsbo og Kari Getz tas ikke til følge.
2. Partene bærer selv sine saksomkostninger."
A/S Schaffergategården har ved sin prosessfullmektig, advokat Tore Fjelstad i rett tid påkjært kjennelsen og lagt ned slik påstand:
"1. Begjæringen om utkastelse av Kari Getz tas til følge.
2. A/S Schaffersgategården tilkjennes saksomkostnigner."
Kari Getz har ved sin prosessfullmektig, advokat Olav Bråten, tatt til gjenmæle og har lagt ned slik påstand:
"1. Oslo namsretts kjennelse i sak nr. D-299/88 og D-83/88 stadfestes.
2. Kari Getz tilkjennes saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Om bakgrunnen for de to begjæringene og det nærmere saksforhold og partenes anførsler vises til namsettens kjennelse og bemerkningene nedenfor.
Den kjærende part har i hovedtrekk anført:
Den skyldige leie som utleier sendte påkrav om angikk perioden fra Svein Kristiansens død og frem til februar 1988. Kari Getz måtte ha kjennskap til det rekommanderte brev som ble sendt i forbindelse med påkravet. Namsrettens avgjørelse strider både med den klare bestemmelsen i husleieloven §31, tredje ledd og mot fast rettspraksis etter klar avgjørelse av Høyesteretts kjæremålsutvalg i Rt-1978-1558. Begrepet samboer er for upresist og kan ikke benyttes som grunnlag for å tolke husleieloven §31 tredje ledd utvidende.
Kjæremotparten har i hovedtrekk anført:
Den kjærende part har ikke angitt tvangsgrunnlaget, slik det kreves i tvangsloven §26 annet ledd nr. 3.
Kari Getz kjente ikke til at husleie ikke var betalt og til det påkravet som ble sendt Svein Kristiansen. Hun hadde ikke fullmakt/skifteattest slik at hun kunne hente rekomanderte brev adressert til ham. Hun husker ikke at hun har sett følgeseddel. Dødsfallet gikk slik inn på henne at følgeseddelen kan ha unngått hennes oppmerksomhet. Fra postkontoret er om brevet opplyst at det antakelig "etter å ha blitt purret opp ble hentet til senderen eller hans representant 10. februar 1988." Utleieren må således ha visst at påkrav ikke var mottatt. Hadde Kari Getz kjent til at husleien ikke var betalt, ville hun i egen interesse sørget for betaling. Da hun ble klar over situasjonen, betalte hun straks.
Avdøde overtok leiligheten etter sine foreldre, som hadde leid den av slektninger fra 1925, det vil si fra lenge før husleieloven. Skriftlig husleiekontrakt foreligger visstnok ikke. For namsretten har Kari Getz forgjeves provosert fremlagt de nærmere bestemmelser i leiekontrakten.
Kari Getz påberoper seg flere grunnlag for retten til å bo i leiligheten. En samboer godtas nå på linje med ektefelle. Det er skjedd en endring i oppfatningen, slik at avgjørelsen i Rt-1978-1558 ikke har gyldighet i dag. Dessuten gjalt avgjørelsen andre forhold. Forvørig er oppregningen av rettighetshaverer i husleieloven §31 tredje ledd ikke uttømmende, jfr. "i alle tilfelle." Videre påberoper Kari Getz seg at leieavtalen gir henne rett til å tre inn i avdødes leieforhold, subsidiært at "hun har egen avtale/rett da hun også har bodd der så lenge, og ytterligere subsidiært at hun har rett overdradd for S. Kristiansen."
Namsretten har korrekt funnet at betingelsene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd - manglende eller uholdbar hjemmel - ikke foreligger.
Lagmannsretten er enig med husleieretten.
Begjæringen av 2. februar 1988 om utkastelse av S. Kristiansen "og andre som bebor hans leilighet" ble begrunnet med manglende husleiebetaling. Så vidt lagmannsretten forstår opprettholdes den manglende betaling som utkastelsesgrunnlag også i kjæremålsinstansen.
Etter husleieloven §39 første ledd er det en betingelse for utkastelse på grunn av manglende betaling at leieren har mottatt et påkrav. Det foreskrevne påkrav ble i denne saken sendt etter leietakerens død. Slik saken er opplyst for lagmannsretten legges til grunn at påkrav ikke er mottatt - heller ikke av avdødes samboer. Manglende husleiebetaling kan derfor ikke danne grunnlag for utkastelse.
Den andre begjæringen om utkastelse retter seg mot Kari Getz. Under henvisning til Husleieloven §31 tredje ledd sendte huseieren oppsigelse til Kristiansens dødsbo ved skifteretten. Skifteretten svarte i brev av 12. april 1988 at Kristiansen ikke etterlot seg midler til skifte og at "husleiespørsmålet utelukkende var en sak mellom avdødes samboer Kari Getz og gårdeieren." Gårdeieren begjærte deretter Kari Getz utkastet med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven. §234 tredje ledd idet han hevdet at Kari Getz bodde i leiligheten uten hjemmel.
Lagmannsretten finner ikke at betingelsene for utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven §234, tredje ledd foreligger. Det er ikke bestridt at Kari Getz har bodd i leiligheten sammen med Kristiansen i 11 år. Det er uklart hvilke rettigheter hun har etter leiekontrakten bl.a. om den etter forholdene også gjelder henne og om hun kan påberope seg overtakelse etter Kristiansen. Dette må avklares etter nærmere bevisføring. Hvorvidt hun kan kreve å overta leieretten med hjemmel i husleieloven §31 tredje ledd - eller etter en analogi - finnes det ikke nødvendig å behandle. Etter dette finner lagmannsretten at Kari Getz ikke kan kastes ut med hjemmel i tvangsfullbyrdelsesloven §234 tredje ledd, som etter praksis er reservert for de klare tilfeller, jfr. Rt-1971-422.
Namsrettens kjennelse blir etter dette å stadfeste forsåvidt gjelder punkt I.
Kjæremålet har ikke ført frem og etter resultatet i namsretten og lagmannsretten bør den kjærende part betale sakens omkostninger i begge instanser jfr. tvistemålsloven §172 første ledd og §180 første ledd. Omkostningene settes skjønnsmessig til kr. 1 800,- for namsretten og kr. 1 200,- for lagmannsretten, ialt kr. 3 000,-, det hele salær.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse punkt I stadfestes så langt den er påkjært.
2. A/S Schaffersgategården betaler Kari Getz 1 800 - ettusenåttehundre - kroner i saksomkostninger for namsretten og 1 200 - ettusentohundre - kroner i saksomkostninger for lagmannsretten - alt innen 2 - to - uker fra denne kjennelse forkynnes for henne.