LE-1988-47

Instans:	Eidsivating lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1989-12-21
Publisert:	LE-1988-00047
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Overskjønn av 21. desember 1989 i overskjønn nr. 47/88 hl.nr 794/88.
Parter:	Saksøker: Oslo kommune (Prosessfullmektig: Kommuneadvokaten v/advokat Helge Skaraas). Saksøkt: A/S Selvaagbygg v/styrets formann (Prosessfullmektig: H.r.advokat Bjørn Dalan, Oslo).
Forfatter:	Lagdommer Dag Stousland, formann. Skjønnsmenn: Sivilarkitekt Rune Ramfelt, Oslo. Murmester Anfinn Hansen, Oslo. Sivilarkitekt Hilde Almar-Næss, Oslo. Murmester Per Sæther, Oslo
Lovhenvisninger:	Plan- og bygningsloven (1985), Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Bygningsloven (1965) §42, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §10, §5, §8, Tvistemålsloven (1915) §96, Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Oreigningsloven (1959)

Oslo byrett avhjemlet 24. mai 1988 skjønn i sak nr. 2378/86-XXVII-25. Saksøker var Oslo kommune og saksøkt var A/S Selvaagbygg. Skjønnet gjaldt fastsettelse av erstatning for næringstap. Dette erstatningskrav begjærte partene i fellesskap utsatt under Oslo Skjønnsretts behandling av sak nr. 7/1979 II, som gjaldt innløsning av eiendommene gnr. 102, bnr. 213, 339 og 906 samt bnr. 918 og 919. Selvaagbygg eide disse eiendommene og hadde begjært dem innløst av Oslo kommune i medhold av §42 i bygningsloven av 1965 og i henhold til reguleringsplan stadfestet den 14. august 1978, hvoretter eiendommene er regulert henholdsvis til friområde og barnehage. Oslo kommune samtykket i innløsningen og påstevnet skjønn den 7. mai 1979.

Ved begjæring av 19. juli 1988 begjærte Oslo kommune overskjønn.

Selvaagbygg har avgitt tilsvar den 5. september samme år. Overskjønnsforhandlingene fant sted den 5. og 6. desember 1989.

På vegne av kommunen var til stede spes.ing. Arne Rolf Bøe og førstekonsulent Morten Bakjord. På vegne av Selvaagbygg møtte advokat Hans Arnesen. Ingen av disse avga forklaring og heller ingen andre vitner ble avhørt. Befaring av eiendommen ble ansett unødvendig.

Det er ikke fremkommet formelle innvendinger mot overskjønnets fremme.

Saksøkeren, Oslo kommune, nedla slik påstand:

"Overskjønnet fremmes."

Saksøkte, A/S Selvaagbygg, nedla slik påstand:

"1. A/S Selvaagbygg tilkjennes full erstatning for tapt entreprenørgevinst.

2. Erstatning tillegges rente og rentesrente fra tiltredelsen.

3. Oslo kommune tilpliktes å betale sakskostnadene for lagmannsretten."

Saken befinner seg i det vesentlige i samme stilling som ved underskjønnet.

Oslo kommune har for overskjønnet i det vesentlige anført:

Saken gjelder reguleringsplanens betydning ved ekspropriasjon. I det tidligere avholdte skjønn av 1979 ble grunnverdien fastsatt.

Ved denne fastsettelse så retten bort fra reguleringsplanen og erstattet området ut fra naturlig og påregnelig bruk til utbyggingsformål etter strøkspris. Dette er i samsvar med fast rettsoppfatning ved fastsettelse av erstatning for regulering av friområde etc. som er ment å tjene et større utbyggingsområde.

Grunneieren ville ellers blitt gjenstand for en urimelig forskjellsbehandling fordi det i en viss utstrekning er tilfeldig hvor friområder etc. legges innenfor et utbyggingsområde.

Denne sak gjelder hvorvidt Selvaagbygg har krav på erstatning ut over grunnverdien fordi eiendommen for selskapet representerer en merverdi. Denne merverdi oppstår i forbindelse med at Selvaagbygg som entreprenør, ved utbygging av området, i tillegg til grunnverdien kunne beregne seg fortjeneste på selve utbyggingen. Det er således tale om et subjektivt tillegg til grunnerstatningen, som enten må kunne begrunnes i bruksverdibetraktninger eller ulempesbetraktninger etter henholdsvis vederlagsloven §5 og §8.

Selvaagbygg krever i realiteten et tillegg til grunnerstatningen som går utover det andre kan kreve ved ekspropriasjon. Dette innebærer at det skulle være dyrere for Oslo kommune å ekspropriere fra Selvaagbygg enn det skal være å ekspropriere fra andre grunneiere som ikke er entreprenører.

Det er ikke rettslig grunnlag for et slikt tillegg til grunnerstatningen. Utgangspunktet er at den bruk man her krever erstatning for, strider mot reguleringsplanen. Selv om det er sett bort fra reguleringsplanen ved fastsettelsen av grunnverdien, er det ikke uten videre gitt at dette også skal gjelde i forhold til bruksverdien. I forhold til bruksverdien kan synspunktet med å se bort fra reguleringsplanen ikke begrunnes ut fra likhetsbetraktninger. Når det i realiteten er tale om erstatning for ulovlig bruk, vil en erstatning i dette tilfellet i virkeligheten stride mot det likhetshensyn som er et bærende prinsipp i ekspropriasjonsretten. Dette har støtte i forarbeidene til ekspropriasjonserstatningsloven av 1973 og nåværende vederlagslov.

Avgjørelsen i Rt-1983-143 (Hegdehaugsveien 19) er ikke til hinder for det kommunen her hevder. I den saken var forholdet at Oslo kommune innløste en ubebygget eiendom tilhørende Selvaagbygg som var regulert til boligbebyggelse. Ved en reguleringsendring ble eiendommen omdisponert til friareal og Selvaagbygg krevet tomten innløst. Her var det helt på det rene at Selvaagbygg hadde krav på erstatning for omreguleringen i medhold av dagjeldende bygningslovs §32. Når dette var problemstillingen var det korrekt å se bort fra de bånd reguleringsplanen la på eiendommen og i stedet gi erstatning for tap av byggeklar tomt.

Det er på denne bakgrunn at entreprenørtapet kunne kreves erstattet i tillegg til grunnverdien i den saken.

I vår sak er det ikke tale om erstatning som følge av omregulering. Det var bare er en del av Selvaagbyggs eiendom som ble regulert til friområde fra uregulert område. Den øvrige del av eiendommen ble i samme reguleringsplan regulert til bebyggelse for boliger.

Det er derfor galt når byretten i underskjønnet uttaler at dommen vedrørende Hegdehaugsveien 19 representerer noe nytt i forhold til tidligere avgjørelser. Avgjørelsen i Hegdehaugsveen 19 er i virkeligheten godt i samsvar med resultatene Høyesterett kom til i Rt-1970-1028 (Sarheim-dommen) og Rt-1978-190 (Tessem-dommen). Det er helt avgjørende for erstatning i denne sak at resteiendommen ble bebygd. Derfor er det ikke grunnlag for erstatning som følge av reguleringsplanen.

Hegdehaugsveien 19 var regulert da kommunen foretok omregulering til friareal. Hegdehaugsveien 19 utgjorde således et driftsmiddel i Selvaagbyggs næring. I vår sak var eiendommen uregulert da kommunen regulerte til friområde etc. og den var derfor ikke noe aktuelt driftsmiddel på Selvaagbyggs hånd. I Sarheim-dommen ble erstatning for mulig forretningsvirksomhet nektet fordi tomten ikke lenger inngikk i grunneierens næringsvirksomhet. Parallellen til Sarheim-dommen er derfor mer nærliggende enn til dommen i Hegdehaugsveien 19.

Selvaagbygg krever i realiteten erstatning for tapte forventninger om å kunne bygge ut eiendommen. Tap av en slik forventning er ikke rettsbeskyttet. Skulle erstatning for den slags forventning gis ved ekspropriasjon, ville i dette tilfellet risikoen for Selvaagbyggs kjøp av eiendommen flyttes over til kommunen. Selvaagbygg har i hele sin eiertid hatt muligheten for å selge arealet på det åpne marked. I så fall ville selskapet i høyden ha oppnådd salgsverdien for grunnen.

Ingen kjøper ville gitt noe mer til dekning av Selvaagbyggs forventede entreprenørfortjeneste. Dersom Selvaagbygg blir tilkjent erstatning som tilsvarer forventningene om fortjeneste i dette tilfelle, vil Selvaagbygg i realiteten få en berikelse.

Etter de vanlige ekspropriasjonsrettslige regler skal Selvaagbygg bare holdes skadesløs gjennom ekspropriasjon. Det vises forsåvidt til dom i Rt-1981-462 (Ungdommens egen heim). I dette tilfellet er det tale om et typisk risikoprosjekt hvor det er både naturlig og korrekt at Selvaagbygg selv bærer risikoen for reguleringsutviklingen i området.

Subsidiært har kommunen anført at byretten har fastsatt erstatningen for høyt. Det er tale om et tap i næring, det vil si at næringen må sees under ett og ikke dette prosjektet isolert. Det må derfor vurderes om inngrepet har medført avbrudd eller ikke.

Erstatningen kunne vært brukt til å kjøpe annen eiendom og dermed kunne fortjenesten vært oppnådd ved utbygging av denne.

A/S Selvaagbygg har i det vesentlige anført:

Byrettens skjønn bygger på en korrekt rettsanvendelse når det gjelder avgjørelsen av å tilkjenne erstatning for tap i næring. Selskapet henholder seg til byrettens begrunnelse forsåvidt og til egne anførsler for byretten som er gjengitt i byrettens skjønn side 5-7.

Det er fast sedvanerettsregel at når et friareal inngår i et utbygningsområde, skal det erstattes som bebyggelig. Dette er ikke utslag av noe likhetsprinsipp, men er begrunnet i at alle areal, både de som brukes til byggetomter og de som benyttes til gater, veier, plasser, offentlige bygninger og friarealer er like verdifulle for en utbygging som de arealer hvor det settes bygninger. Derfor skal eieren ha full erstatning for hele sitt tap, herunder også tap i næring, jfr. Høyesteretts dom i Rt-1983-143.

Det er feil når kommunen hevder at saken gjelder reguleringsplanens betydning ved ekspropriasjon. Saken gjelder bare spørsmålet om utmåling av erstatning for å holde eieren skadesløs. Det er en klar klassisk regel at høyeste verdi for eier skal legges til grunn. Derfor kan en eier bli tilkjent høyere erstatning enn en annen eier av samme eiendom ville ha fått.

Byrettens erstatningsfastsettelse er forsiktig. Tapet er sannsynliggjort ved den beregning som er fremlagt over den fortjeneste som ville vært oppnådd ved utbygging og salg av leiligheter på det regulerte område. Selv om det i tilfelle av full utbygging ville vært ca 190 leiligheter for salg, ville dette ikke trykket salgsprisene noe. Selvaagbygg har i alle år, spesielt på slutten av 70-tallet og begynnelsen av 80-tallet, hatt lange ventelister av interesserte kjøpere. Tomteområder av den størrelse som her foreligger, var dengang mangelvare. Det lot seg derfor ikke gjøre å kjøpe inn et tilsvarende område umiddelbart.

Byretten har ikke tilkjent rentesrenter, men for at Selvaagbygg skal holdes skadesløs må dette gjøres.

Lagmannsretten skal bemerke:

I

Eiendommene gnr. 102 bnr. 213, 339, 906, 918 og 919 i Oslo er deler av et større område ved Høybråten som Selvaagbygg ervervet omkring 1956 med henblikk på utbygging. Området gjennomskjæres i dag i nord-sydgående retning av riksvei E-6 som på denne strekning er bygget som motorvei med to kjørebaner i hver retning og midtrabatt.

Den del av området som ligger på vestsiden av motorveien har fått betegnelsen felt A, og er utbygget som boligområde. Innen dette felt, ligger bnr. 918 og 919 som er regulert til barnehage, og er tilsammen på 2378 m2.

Den del som ligger på østsiden av riksveien her fått betegnelsen felt B. Den består av bnr. 906 på 68601,3 m2 og to utskilte tomter, bnr. 213, som er på 1280 m2, og bnr. 339, som er på 1499 m2.

Bortsett fra bnr. 213 og 339 var eiendommen uregulert frem til reguleringsplanen ble stadfestet 14. august 1978. Da ble felt A regulert til boligbebyggelse med i alt 193 leiligheter og barnehage, mens felt B, også kalt Tschudiskogen, i sin helhet ble regulert til friareal. Bruksnummer 213 og 339 var ubebygget, men utgjorde gjenværende del av et tilgrensende regulert boligfelt.

Såvel Generalplanene fra 1950 og 1960 som Kommuneplanen for 1976-1985 avsatte begge felt for boligbebyggelse, og i henhold hertil gikk Selvaagbygg igang med å utarbeide forslag til reguleringsplan for feltene. Forslag ble innsendt Byplankontoret for godkjennelse 9. april 1976. Et revidert forslag ble innsendt 2. mars 1977. For felt B gikk dette ut på å bygge 95 leiligheter og avsette 28 dekar i syd til friområde. Kommuneplanen for 1976-1985 anbefalte at bruken av felt B skulle vurderes nærmere.

Dette var angivelig gjort fordi folk i nabolaget hadde igangsatt underskriftskampanje for å få beholde hele området som friareal.

I forbindelse med kommunens behandling av forslaget til reguleringsplan, uttalte Finansrådmannen i brev til Kommunikasjonsrådmannen den 2. mars 1977 følgende:

"Finansrådmannen har innhentet Kommuneadvokatens vurdering av hva det vil koste å regulere Tschudi skogen helt eller delvis til friområde, friluftsområde eller skogbruksområde.

Kommuneadvokaten mener man står overfor et grensetilfelle i spørsmålet om en ekspropriasjonserstatning skal beregnes på grunnlag av nåværende bruksverdi eller om det skal gis tomteverdi. Bare en ekspropriasjonssak vil kunne gi svar på det. Kommuneadvokaten antyder som en mulighet å regulere til friområde og så reise ekspropriasjonssak. Blir innløsningsprisen for høy kan kommunen omregulere til boligformål.

Finansrådmannen bemerker at en erstatning basert på nåværende bruk (skogbruksverdi) vil bli meget beskjeden, mens den basert på tomteverdien vil kunne bli i størrelsesorden 3-5 millioner kroner. Man må også regne med at A/S Selvaagbygg vil sette frem krav om erstatning for næringstap for ikke å få bygge ut området. Det kan her nevnes at i forbindelse med ekspropriasjon av grunn til Djupdalsveien som nå deler området i to, ble A/S Selvaagbygg i 1965 tilkjent kr. 9,- pr. m2 avstått grunn (ca. 38 dekar) samt erstatning for næringstap på kr. 270.000,-.

Dersom støyskjermingen kan løses tilfredsstillende, vil finansrådmannen anbefale at man uansett erstatningen ved en eventuell regulering til friområde, regulerer i alle fall deler av Tschudiskogen til boligformål. Oslo har knapphet på utbyggingsareal og en utbygging av Tschudiskogen til friareal er en for dårlig økonomisering med byens arealreserver.

Behovet for friareael for strøkets beboere bør i stor utstrekning kunne dekkes av Østmarka og Gjelleråsen.

Skulle det imidlertid bli vedtak om å regulere Tschudiskogen til friområde, bør en som forslått av kommuneadvokaten reise ekspropriasjonssak snarest mulig og få bragt erstatningen på det rene. Overstiger denne i vesentlig grad skogbruksverdien, bør området omreguleres til boligformål."

Etter at reguleringsplanen var stadfestet krevet Selvaagbygg innløsning av felt B (bnr. 906, 213 og 339) og barnehagetomten i felt A (bnr. 918 og 919), i medhold av §42 i bygningsloven av 1965 og i henhold til reguleringsplanen. Kommunen samtykket i innløsning og påstevnet skjønn til Oslo skjønnsrett som tilkjente grunnerstatning etter tomteverdi som byggetomt.

I tillegg krevet og fikk Selvaagbygg tilkjent erstatning for prosjekteringsomkostninger. Skjønnet er rettskraftig. Som antatt av Finansrådmannen krevet Selvaagbygg også erstatning for tap i næring, entreprenørfortjenesten. I medhold av tvistemålsloven §96, utsatte skjønnsretten behandlingen av dette krav etter at Selvaagbygg nedla følgende påstand som kommunen sluttet seg til:

"Vurdering av krav om erstatning for tap i næring utstår til senere behandling når der foreligger rettskraftig dom i tilsvarende sak mellom partene vedr. Hegdehaugsveien 19 idet Selvaagbygg reserveres sitt eventuelle krav i den anledning."

Høyesterett avsa dom i saken om erstatning for næringstap vedrørende Hegdehaugsveien 19 den 10. februar 1983 ( Rt-1983-143). Erstatningen ble fastsatt med endelig virkning av Eidsivating lagmannsrett ved overskjønn av 12. april 1985 ( RG-1985-960). Behandlingen av det utsatte spørsmål i skjønnet fra 1980, ble igangsatt ved kommunens begjæring av 27. oktober 1986.

Til grunn for erstatningsfastsettelsen legges oreigningsvederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17. Som følge av at tiltredelse fant sted pr. 1. desember 1981, er det verdien på denne tid som legges til grunn, jfr. vederlagsloven §10.

II

Kommunens oppfatning i denne sak, som i saken vedrørende Hegdehaugsveien 19, er at erstatning bare skal tilkjennes i den utstrekning området tillates brukt i henhold til reguleringsplanen. I det alt vesentlige er kommunens anførsler i denne sak de samme som i høyesterettssaken vedrørende Hegdehaugsveien 19.

I dommen vedrørende den eiendommen fikk kommunen ikke medhold i sitt syn, men det hevdes at dette ikke er avgjørende i denne sak fordi faktum er forskjellig fra faktum i Hegdehaugsveien 19.

Hegdehaugsveien 19 var regulert til boligbebyggelse da Selvaagbygg ervervet den og kommunen foretok omregulering til friareal, mens eiendommen i denne sak var uregulert på ervervstidspunktet og ble senere regulert.

Lagmannsretten har delt seg i synet på om Selvaagbygg har krav på erstatning for sitt subjektive tap.

Flertallet, bestående av skjønnsmennene Hansen og Sæther samt rettens formann finner at Selvaagbygg har krav på erstatning i dette tilfellet.

Flertallet legger vekt på at Høyesterett i saken vedrørende Hegdehaugsveien 19 fremholder at erverv av grunn til friareal eller andre fellesformål kan gjennomføres også etter oreigningsloven og da er det ikke nødvendig med noen forutgående reguleringsplan. I så fall, uttaler Høyesterett, er det ikke tvil om at det er ekspropriatens subjektive tap som skal erstattes innenfor rammen av ekspropriasjonserstatningsloven.

Erstatning for grunnen utover omsetningsverdien, som Selvaagbygg har fått i denne sak, vil kunne gis fordi bruksverdien er høyere, eventuelt kan ulempeserstatning tilkjennes. Høyesterett fremholder videre i dommen vedrørende Hegdehaugsveien 19, at det ikke kan gjelde andre regler for erstatningsutmålingen om ekspropriasjonen skjer i henhold til reguleringsplan enn i de rene ekspropriasjonssaker. §32 nr. 1 i bygningsloven av 1965 fant Høyesterett ikke inneholder noen bestemmelse som gir holdepunkter for et annet resultat. Under henvisning hertil finner lagmannsrettens flertall ikke at det har noen betydning om den reguleringsplan det eksproprieres etter er en omregulering eller en førstegangsregulering.

Oslo skjønnsrett har ved fastsettelsen av grunnerstatningen sett bort fra reguleringsplanen og har så ved erstatningsfastsettelsen vurdert området som bebyggelig. Kommunen er enig i denne avgjørelse. Flertallet finner at dette må få den rettslige konsekvens at også kravet om erstatning for tap i næring må vurderes på denne bakgrunn. Dette innebærer at Selvaagbygg i dette tilfellet har mistet et driftsmiddel i næring og skal ha erstattet sitt tap i den forbindelse.

Kommunen har anført at det vil kunne bli dyrt å ekspropriere når grunn eies av en entreprenør. Før kommunen vedtok reguleringen, var den fullt klar over at en innløsning ville kunne bli kostbar, jfr. foran siterte brev fra Finansrådmannen til Kommunikasjonsrådmannen. I brevet pekes det spesielt på mulig krav om erstatning for næringstap som kommunen noen år tidligere hadde godtatt i forbindelse med skjønnet vedrørende Djupdalsveien.

Det kan i og for seg være riktig slik kommunen hevder, at erstatning for næringstap innebærer at Selvaagbygg får erstatning for en forventning. I dette tilfellet foreligger det i så fall en forventning som ikke er ubegrunnet. Det vises her til forutsetningen i Generalplanene og Kommuneplanen og til at området rundt er utbygget med boliger. Selv om disse planene ikke er rettslig bindende for kommunen når den skal utarbeide reguleringsplan, er de allikevel avgjørende for hva som er påregnelig i erstatningssammenheng.

Kommunen har vist til Sarheim-dommen og Tessem-dommen som hinder for erstatning i et tilfelle som det foreliggende. Dommene ble også påberopt i saken vedrørende Hegdehaugsveien 19, uten at Høyesterett fant at de var til hinder for erstatning. Etter flertallets mening gjelder det samme i denne sak. Det er ikke erstatning for byggherregevinst eller lignende som kreves i dette tilfelle, derfor er Sarheim-dommen uten interesse. I Tessem-saken kunne ekspropriaten ikke kreve innløsning, noe Selvaagbygg i dette tilfelle krevet og kommunen uten bemerkninger aksepterte. Av denne grunn er heller ikke Tessem-dommen etter flertallets mening til hinder for erstatning.

Flertallet finner også støtte for sitt resultat i den felles begjæring om utsettelse av behandlingen av kravet i forbindelse med den opprinnelige skjønnsbehandling. Det følger av den utforming som påstanden om utsettelse fikk, at partene bedømte sakene rettslig sett like. De ville derfor avvente resultatet av Høyesteretts behandling for så å la det avgjøre om kravet skulle gis medhold eller ikke.

Mindretallet, bestående av skjønnsmennene Almar-Næss og Ramfelt, er enig i kommunens anførsler i denne sak og mener betingelsene for erstatning ikke foreligger. Mindretallet fremhever at generalplaner og kommuneplaner ikke er rettslig bindende. Ingen som fremmer en reguleringsplan, har derfor noen sikkerhet for at deres forslag blir vedtatt. Som profesjonell utbygger måtte Selvaagbygg være spesielt oppmerksom på muligheten av at reguleringsforslaget ikke ville blitt godtatt, i hvert fall ikke uten endringer. Selvaagbygg har tatt en kalkulert risiko da de kjøpte det uregulerte området. Det foreligger ingen lovhjemmel, men er fast praksis om at alminnelige eiere ikke har krav på erstatning for næringstap. Ut fra mangel på lovhjemmel og likhetsbetraktninger samt det faktum at grunnerstatningen ble tilkjent i form av salgsverdien som byggetomt, mener mindretallet at Selvaagbygg i dette tilfellet har fått full erstatning.

III

Kommunen har anført at entreprenørtapet bare kan kreves erstattet om ekspropriasjonen har ført til avbrekk i entreprenørens virksomhet. Det kan ikke sees at det er dekning for å stille opp et slikt vilkår for å erstatte entreprenørtapet. Om dette vises det til Eidsivating lagmannsretts overskjønn i RG-1985-960, særlig side 962.

Ved erstatningsutmålingen er det lagt vekt på at tomten var planlagt utnyttet i 1978-80 sammen med felt A. Det dreier seg ikke om en del av selskapets tomtereserve hvor det bare var løse planer for utnyttelse en gang i fremtiden. Om eiendommen ikke var blitt ekspropriert ville fortjenesten blitt opptjent ved salg av leilighetene i 1980/81. Det finnes utvilsomt at leilighetsprisene ville gitt Selvaagbygg en ikke ubetydelig fortjeneste gjennom utbyggingen i tillegg til tomteverdien.

I henhold til den fremlagte oversikt over lønnsomheten i forskjellige entreprenørbedrifter, går det frem at Selvaagbygg har et bedre resultat i forhold til omsetningen enn gjennomsnittet. Dette henger muligens sammen med selskapets form for virksomhet med sterk vekt på totalentrepriser og feltutbygging.

Det var i tilfelle en slik feltutbygging selskapet ville foretatt i dette tilfelle.

I forhold til selskapets totale virksomhet ville utbyggingen av dette området ikke ha representert noen vesentlige utnyttelse av selskapets totalkapasitet. Det fremgår av selskapets statistikk over antall overleverte boliger pr. år, at det i 1979 ble overlevert 1322 boliger, i 1980 1170, i 1981 1369 i 1982 1737 og i 1983 1563. På felt B var det som ovenfor angitt prosjektert 95 leiligheter. I en viss grad ville utbyggingen derfor kunne skjedd samtidig med de prosjekter som faktisk kom til utførelse i dette tidsrom. Selvaagbygg plikter imidlertid å innrette seg slik at omkostningene for eksproprianten ikke blir større enn nødvendig. Det antas derfor at den ledige kapasitet ville kunne vært utnyttet ved forsering av andre byggeprosjekter. Tapet ville da først inntre på et senere tidspunkt slik at det ved erstatningsberegningen må foretas en neddiskontering. Man er kommet frem til at det må foretas en sterkere neddiskontering enn byretten har foretatt.

Begrensningen av ekspropriantens omkostninger kunne også vært foretatt ved anskaffelse av erstatningsareal. Det legges imidlertid til grunn at det i Oslo-området eksisterer mangel på byggeklare tomter, jfr. Finansrådmannens foran siterte brev. Det er ikke påvist noen tomt som fullt ut kunne kompensere tapet av felt B og barnehagetomten. Det anses at egne byggeklare tomter for Selvaagbygg representerer en særlig verdi ved den utjevning av produksjonen som disse gir anledning til.

Etter en samlet vurdering fastsettes erstatningen for næringstap til kr. 1.000.000,-.

IV

Byretten har fastsatt avsavnsrenten til 13 % p.a. fra 1. desember 1981 til 1. januar 1985 og deretter 15 % p.a. til betaling skjer. Selvaagbygg mener det skulle vært truffet bestemmelse om rentesrente.

Selvaagbygg har krav på erstatning for det tap som lides ved at erstatningen ikke ble utbetalt pr. 1. desember 1981. Det er ikke opplyst at Selvaagbygg har lidt noe tap ut over rentetapet.

Inntil en langsiktig plassering var funnet, antar lagmannsretten at Selvaagbygg enten ville satt erstatningen i bank på særvilkår eller gjennom megler foretatt utlån på det åpne marked. Begge alternativer ville gitt et bedre økonomisk resultat enn for eksempel å redusere uttak på kassekredittkonto. Lagmannsretten har vurdert å tilkjenne rentesrente i samsvar med Selvaagbyggs påstand. Lagmannsretten er imidlertid blitt stående ved at byrettens løsning med 13 % p.a. fra 1. desember 1981 til 1. januar 1985 og deretter 15 % p.a. til betaling finner sted, vil gi dekkende erstatning for rentetapet og alt i alt vil være riktig i dette tilfellet.

V

Det er saksøkeren, Oslo kommune, som har begjært overskjønn og Selvaagbygg skal dermed tilkjennes saksomkostninger, jfr. skjønnsloven §54 og §54a. H.r.advokat Dalan har innlevert omkostningsoppgave på kr. 29.150,-, hvorav salær utgjør kr. 28.000,-. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn for erstatningsfastsettelsen. Saksøkeren vil bli pålagt å dekke behandlingsgebyr og utgifter til skjønnsmennen. Disse forhold holdes derfor utenfor erstatningsbeløpet som etter dette blir fastsatt til kr. 29.150,-.

Overskjønnet er enstemmig med unntak av dissensen vedrørende erstatningsgrunnlaget og den derav avledede erstatningsfastsettelse.

Slutning:

1. Oslo kommune betaler erstatning samt avsavnsrente som fastsatt i overskjønnet.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Oslo kommune til A/S Selvaagbygg representert ved h.r.advokat Bjørn Dalan 29.150 -niogtyvetusenetthundreogfemti- kroner innen 2 -touker fra forkynnelsen av dette skjønn.

I tillegg betaler Oslo kommune de lovbestemte utgifter i forbindelse med overskjønnet, herunder utgiftene til skjønnsmennene.