LE-1988-57 (1)
| Instans: | Eidsivating lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1988-10-31 |
| Publisert: | LE-1988-00057 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Dom av 31. oktober 1988 i ankesak nr. 57/88, hl.nr. 89/88. |
| Parter: | Ankende part: Borettslaget Dalsbergstien 2 v/styrets formann (Prosessfullmektig: Advokat Aasmund O. Sandland, Oslo). Motpart: Mihaly Blum (Prosessfullmektig: Advokat Jan Strøm v/advokat Sigmund Mjaaland, Oslo). |
| Forfatter: | Lagdommer Jørgen Wilberg, formann. Lagdommer Eva Nygaard Ottesen. Ekstraordinær lagdommer Astri Rynning |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935), Husleieloven (1939) §38, §51, Tvistemålsloven (1915) §51, §180, §172, §176, §52 |
Saken gjelder spørsmålet om gyldighet av oppsigelse i husleieforhold.
Oslo husleierett avsa 4. desember 1987 dom med slik domsslutning:
"1. Oppsigelsen av Mihaly Blums leierett i Dalsbergstien 2 kjennes ugyldig.
2. Saksomkostninger ilegges ikke."
Saksforholdet fremgår av husleierettens dom og lagmannsrettens bemerkninger i det følgende.
Borettslaget Dalsbergstien 2 v/styrets formann Tore Hoel har ved sin prosessfullmektig, advokat Aasmund O. Sandland, i rett tid påanket husleierettens dom og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Borettslaget Dalsbergstien 2 frifinnes.
2. Mihaly Blum dømmes til å betale sakens omkostninger til borettslaget Dalsbergstien 2 for så vel husleieretten som lagmannsretten."
Mihaly Blum har ved sin prosessfullmektig, advokat Sigurd Mjaaland, tatt til gjenmæle og har for lagmannsretten nedlagt slik endelig påstand:
"1. Husleierettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten."
Ankeforhandling ble holdt 20. oktober 1988 i Oslo. For den ankende part møtte styremedlem Sigurd Rusten m/fullmakt. Mihaly Blum møtte, og begge parter avga forklaring. Rettsboken viser hva som ble dokumentert.
Borettslaget Dalsbergstien 2 har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for husleieretten. Det er særlig fremhevet:
Tilleggsavtalen av 2. desember 1969 sikret Blum en leiekontrakt med et særlig sterkt oppsigelsesvern, så fremt han bor i leiligheten. Leiekontrakten er imidlertid ikke uoppsigelig. Hvis avtalen av 2. desember 1969 skulle innebære at det ble etablert en uoppsigelig leiekontrakt, er dette et så vesentlig inngrep i eierens rettigheter, at det til en slik avtale må stilles strenge krav til notoritet og klarhet. Blum måtte ha ansvaret for å få dette klart frem. Blum har forklart hvorfor ordet uoppsigelig ikke ble brukt, men hvis det ble inngått en leiekontrakt som i realiteten skulle være uoppsigelig, kunne dette ha kommet frem på annen måte. Blum hadde i forbindelse med leiekontrakt for Kitty Damefrisørsalong og Skjønnhetspleie A/S uttrykkelig sikret seg at denne kontrakten var uoppsigelig. Blum kjente derfor betydningen av å gjøre en slik betingelse klar. Dertil kom at det ble brukt advokat ved avtaleinngåelsen. Det er vist til Rt-1971-1049, RG-1980-261 og Rt-1909-559.
Blums anførsel om at han for å få beholde leiligheten, ga kr. 150 000 i prisavslag da han solgte gården i 1969, er ikke dokumentert eller bevist. Uansett om dette er riktig, trenger ikke det å bety at han betinget seg en uoppsigelig leierett. Avslaget på kr. 150 000 kan begrunnes med at han ved avtalen for det første fikk leie leiligheten, og dernest at han fikk rett til fremleie og bytte.
Det som er tinglyst om kontrakten av 2. desember 1969, støtter den ankende parts forståelse av at det ikke foreligger noen uoppsigelig leiekontrakt. Når det ikke står i grunnboken at leiekontrakten er uoppsigelig, mangler Blum rettsvern for dette vis a vis borettslaget. Det er i denne forbindelse vist til Harbek og Solem: Kommentar til tinglysningsloven 182.
Når det gjelder spørsmålet om oppsigelsen er saklig, jfr. husleieloven §38, fremheves det at det her dreier seg om et lite borettslag med få andelseiere. Gården har ikke vaktmester, og det er nødvendig at alle beboerne tar del i gårdens styre og stell. Borettslaget ønsker å vite hvem som til enhver tid bor i gården. Dette er vanskelig med den stadige fremleie fra Blums side. Borettslaget ønsker videre å få leieforholdet inn i faste former, slik at andelseierne også er beboere. Blum har ikke bodd i leiligheten på 20 år. Det er vist til Arne Kobbe: Husleieloven 162.
Borettslaget mener også at oppsigelsen ikke er urimelig overfor Blum. Det er vist til at husleieloven bestemmelser skal hindre at leieboere skal miste sin rett til å bo. Men Blum har ikke bodd i Dalsbergstien 2 på 20 år. Verken han eller hans familie har behov for å bo der. Han må kunne skaffe seg et annet sted å bo, enten i Frankfurt eller i Oslo. Det er vist til avgjørelser i Rt-1948-726, Rt-1949-62 og RG-1950-18. Det er endelig fremhevet at verken saksanlegget eller anken har medført at Blum har foretatt noen reell flytting.
Mihaly Blum har for lagmannsretten også i det vesentlige gjort gjeldene de samme anførsler som for husleieretten. Han har særlig fremhevet:
Bakgrunnen for at han inngikk tilleggsavtalen med Plenby i 1969, var at han ønsket å beholde sin leilighet for å ha et sted å komme tilbake til i Norge. Han skulle på det tidspunkt flytte ut av Norge, og han betinget seg av den grunn også rett til fremleie. Blum hadde flere interessenter til gården som var villige til å betale et høyere beløp for den, enn det han fikk. Men da var forutsetningen at også Blums leilighet var til disposisjon. Blum betalte for å beholde leiligheten ved at han ga Plenby en reduksjon i prisen på gården på kr. 150 000. Denne avtalen må Borettslaget respektere. Blum fikk ved denne avtalen en varig leierett. Når ikke uttrykket uoppsigelig er benyttet, slik som i kontrakten vedrørende Kitty Damefrisørsalong og Skjønnhetspleie A/S, skyldes det at Blum aksepterte å flytte så fremt eieren fikk tillatelse til bruksendring.
Blum hevder videre at oppsigelsen er usaklig. Borettslaget må respektere kontrakten som en heftelse på gården. At borettslaget ikke vet hvem som er Blums fremleiere, er ingen begrunnelse. Hadde borettslagets styre bedt om det, ville styret ha fått vite fra Blum navnene på fremleierne. Når det gjelder vedlikehold av gården, har Blum betalt det som er pålagt ham.
Blum hevder videre at oppsigelsen er urimelig. Han hadde sikret seg en leierett for å kunne komme tilbake til Norge. Han har bodd i Norge fra 1947 til 1969, og han er norsk statsborger. Når han ikke flyttet tilbake til leiligheten i Dalsbergstien 2 1. juni 88, slik han tidligere har sagt, skyldes dette at husleierettens dom ble påanket, og at Blum derved kom i en usikker situasjon.
Blum krever saksomkostninger for både husleierett og lagmannsrett. Han mener husleieretten tar feil når den har avgjort saksomkostningsspørsmålet etter husleieloven §51. Saken er ikke avgjort etter husleieloven §38, men bygger på tolking av kontrakten av 2. desember 1969. Omkostningsspørsmålet skal da avgjøres etter de vanlige regler i tvistemålsloven.
Lagmannsretten er kommet til det samme resultat som husleieretten og kan i det vesentlige slutte seg til dens begrunnelse. I tillegg skal lagmannsretten bemerke:
Tilleggsavtalen mellom Mihaly Blum og Steinar Plenby av 2. desember 1969 må forstås etter sin ordlyd. Eieren har ved denne kontrakten frasagt seg ordinær adgang til oppsigelse, med mindre det inntreffer mislighold. Leieforholdet kan, slik lagmannsretten ser det, ellers bare bringes til opphør i tilfelle gårdeieren oppnår tillatelse til bruksendring. Lagmannsretten legger til grunn at Mihaly Blum gav en prisreduksjon på ca kr. 150 000 i forbindelse med salg av gården, for å sikre seg å beholde leiligheten. Borettslaget Dalsbergstien 2 var kjent med avtalen av 2. desember 1969, idet den ble tinglyst 5. september 1974. Etter lagmannsrettens oppfatning gir grunnboken en dekkende beskrivelse av det som ble avtalt i 1969 mellom Blum og Plenby. Noe godtroerverv kan det ikke bli tale om for borettslaget.
Lagmannsretten finner derfor, som husleieretten, at borettslaget ikke har adgang til å si opp Blums leierett. Det blir derfor ikke spørsmål om å vurdere oppsigelsens saklighet og rimelighet etter husleieloven §38. Mislighold av leiekontrakten er ikke påberopt.
Husleierettens dom pkt. I blir etter dette å stadfeste.
Det dominerende spørsmål i saken har vært fortolkningen av kontrakten. Saken er også avgjort på kontraktsgrunnlaget og ikke etter husleieloven §38. Under disse omstendigheter antar retten at saksomkostningsspørsmålet reguleres av tvistemålsloven regler og ikke av husleieloven §51.
Anken har vært forgjeves og Borettslaget Dalsbergstien 2 bør erstatte Blum hans omkostninger for lagmannsretten, jfr. hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §172 første ledd, finner lagmannsretten at Borettslaget Dalsbergstien 2 også bør erstatte Blum hans omkostninger for husleieretten.
Advokat Mjaaland har fremlagt omkostningsoppgave på kr. 29 000, hvorav kr. 24 000 er salær, fordelt med kr. 10 500 for husleieretten og kr. 13 500 for lagmannsretten. Lagmannsretten finner at et salær utover kr. 8 000 for husleieretten og kr. 5 000 for lagmannsretten, tilsammen kr. 13 000, ikke var nødvendig for å få saken betryggende utført, jfr. tvistemålsloven §176 første ledd. Retten fastsetter etter dette saksomkostningene til kr. 18 000, hvorav kr. 13 000 er salær og kr. 5 000 er dekning av reiseutgifter for parten.
Foranlediget av advokat Sandlands omkostningsoppgave finner retten, under henvisning til salærreduksjonen ovenfor, å ville vise til bestemmelsen i tvistemålsloven §52, hvoretter såvel parten som prosessfullmektigen kan begjære den godtgjørelse som tilkommer en prosessfullmektig, fastsatt av retten.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Husleierettens dom punkt 1 stadfestes.
2. I saksomkostninger for husleieretten og lagmannsretten betaler borettslaget Dalsbergstien 2 til Mihaly Blum 18.000 - attentusenkroner - innen 2 - to - uker fra forkynnelse av denne dom.